B16 Storörenin Örnvikinrannan virkistysalueen asemakaavan muutos

Transkriptio

1 SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA SIPOON KUNTA B16 Storörenin Örnvikinrannan virkistysalueen asemakaavan muutos FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY P16389

2 Vastineet kaavaehdotuksesta saatuihin 1 (13) FCG

3 Vastineet kaavaehdotuksesta saatuihin lausuntoihin ja muistutuksiin 2 (13) Sisällysluettelo 1 Lausunnot Uudenmaan Elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus Sipoon rakennus- ja ympäristövaliokunta Terveydensuojelujaosto Muistutukset Muistutus M1 / Sibbo Naturskyddare Sipoon Luonnonsuojelijat r.f Muistutus M Muistutus M Muistutus M Muistutus M

4 3 (13) 1 Lausunnot 1.1 Uudenmaan Elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus ELY -keskus toteaa lausunnossaan seuraavaa: Kaava-aluetta ei voida pitää rakentamiseen sopivana, kun otetaan huomioon alueen korkotaso, tulvariskit, rakentamisen edellyttämät täytöt ja alkuperäisen asemakaavan virkistysaluevarausten riittävyys. Mikäli Sipoon kunta kuitenkin haluaa viedä asemakaavaa eteenpäin, tulee seuraavat asiat ottaa huomioon ja ratkaista jatkosuunnittelussa: Korkotasot ja tulvariskit Meritulvaa koskevana kaavamääräyksenä ei tule esittää minimivatimusta alimman kerroksen lattian korkeustasosta. Kaavamääräys on muutettava muotoon Kastuessaan vaurioituvia tai vahinkoa aiheuttavia rakenteita ei tule sijoittaa korkeustason N ,10 metrin alapuolelle. Alinta rakentamiskorkeutta koskevan kaavamääräyksen vaikutukset tulee arvioida ja tarkistaa kaavaehdotusta sen pohjalta. Öljysäiliöitä koskevaan määräykseen on syytä täsmentää, että säiliö tulee sijoittaa tiiviiseen kaukaloon, jonka tilavuus on suurempi kuin varastoitavan öljyn määrä. Pilaantuneet maa-alueet ja vesilupaa edellyttävät vesirakennustyöt Ruoppauksen lisäksi myös muiden kaavan edellyttämien ranta- ja vesialuetta koskevien toimenpiteiden (mm. pengerrys, täyttö, laiturit) vesilain mukaisten lupien tarve tulee selvittää ennen rakentamiseen ryhtymistä. Kaavaselostuksessa on syytä arvioida lupien tarvetta ja edellytyksiä niiden myöntämiselle. Tähän liittyen kaavassa tulee selvittää edellytykset kaikkien vesi- ja ranta-alueelle esitettyjen ja tarvittavien (mm. pengerrys, täyttö, laiturit) toimenpiteiden toteuttamiseen ottaen huomioon mm. alueen käyttöhistoria, jätetäytön sijainti tulva-alueella ja maaperän pilaantuneisuustutkimuksen tulokset. Kaava-asiakirjoista ei käy ilmi, onko vesialueen sedimentissä haitta-ainepitoisuuksia. Virkistysaluevarausten riittävyys Uudenmaan ELY -keskus katsoo, että asemakaavaehdotus ei takaa kaavoitettavalle alueelle tai sen lähiympäristöön riittäviä puistoja tai muita lähivirkistykseen soveltuvia alueita, eikä kaavaehdotus näiltä osin täytä maankäyttö- ja rakennuslain 54 :n mukaisia asemakaavan sisältövaatimuksia. Kaavoittajan vastine: Korkotasot ja tulvariskit Suunnittelualueen ympäristön osalta on laadittu selvitys tulva-alueiden laajuudesta (FCG Suunnittelu ja tekniikka Oy, 2012). Selvityksessä on arvioitu kerran vuodessa, kerran 100 vuodessa ja kerran 200 vuodessa toistuvan meritulvan tulva-alueen peittävyys sekä tulva-alueen vesisyvyys. Asemakaava on laadittu tämän vaikutusarvioin pohjalta. Tulva-alueiden laajuuden määrittämisessä on käytetty Suomen ympäristökeskuksen laatimaa alinta rakentamiskorkeussuositusta rannikkoalueille. Rakentamisen yhteydessä maaperä stabiloidaan Örnvikintien, asuintonttien, leikkialueen sekä uimarannan huoltorakennuksen perustusten osalta. Maanpinnan muokkaus ja täyttö mahdollistavat myös kaava-alueen tonttien rakentamisen riittävään korkoon mahdollisen tulvariskin kannalta. Alueen rakentamisessa noudatetaan samoja korkotasoja kuin viereisillä tonteilla. Kaava-alueen maastonmuo-

5 4 (13) dot ja vedenkorkeusolosuhteet eivät poikkea viereisen korttelin 255 olosuhteista. Asemakaavaselostuksessa on esitetty periaatekuva rakentamisen ja tulvasuojelun edellyttämistä täytöistä asemakaavaalueella ja sen lähiympäristössä. Alinta rakentamiskorkeutta sekä öljysäiliötä koskevia kaavamääräyksiä täsmennetään ELY -keskuksen lausunnon pohjalta. Kyseessä on kaavaan tehtävä vähäinen tekninen tarkistus, eikä se edellytä kaavan uudelleen nähtäville asettamista. Pilaantuneet maa-alueet ja vesilupaa edellyttävät vesirakennustyöt Kaavamuutosalueella on tehty maaperätutkimukset joulukuussa 2011 ja toukokuussa 2013 (FCG Suunnittelu ja tekniikka Oy). Tutkimuspisteitä tehtiin suunniteltujen asuintonttien alueelle yhteensä 15 kpl, joista 11 kpl koekuoppakaivuna ja 4 kpl kairaamalla. Kaikista 15 tutkimuspisteessä otettiin maaperänäytteet. Maaperän pilaantuneisuutta arvioitiin valtioneuvoston asetuksen 214/2007 mukaisella arvioinnilla ja kaavamuutosalueelle laadittiin kunnostussuunnitelma (FCG Suunnittelu ja Tekniikka Oy). Uudenmaan ELY -keskus on hyväksynyt pilaantuneen maaperän puhdistamista koskevan ilmoituksen ja antanut tarkemmat määräykset kunnostuksen toteuttamisesta. Haitta-ainepitoisia maita tullaan poistamaan rakentamisen vuoksi ja niiden päälle tulee puhdasta täyttöä. Riskinarvioinnin mukaan kohteessa todetuista haitta-aineista ei suunnitellussa tulevassa käytössä aiheudu kulkeutumis-, terveys- tai ekologista riskiä. Haitta-ainepitoisen maan määrä alueella vähenee, kun rakentamisen yhteydessä maita poistetaan. Asemakaavan toteuttaminen edellyttää maastonmuokkausta ja vesialueella muun muassa ruoppaustoimenpiteitä. Olemassa oleva kasvillisuus ja ruovikko poistetaan suurelta osin ja vesisyvyyttä kasvatetaan ruoppaamalla. Myös rantamuurin rakentaminen voi edellyttää ruoppaustoimenpiteitä. Ruoppausmäärä on tämän hetkisen arvion mukaan yli 500 m 3, joten vesilain mukaan hanke vaatii lupaviranomaisen luvan. Muita vesialueelle kohdistuvia toimenpiteitä ovat muun muassa täyttötyöt, rantamuurin rakentaminen sekä laitureiden rakentaminen. Vesilupaa tullaan hakemaan lupaviranomaiselta lupahakemuksella, joka sisältää kaikki merkittävät vesialueelle kohdistuvat rakennustyöt eli ruoppauksen, täytön, rantamuurin rakentamisen sekä laitureiden rakentamisen. Toteutettavien vesirakennustoimenpiteiden laatu tarkentuu suunnittelun edetessä. Kesällä 2010 tehdyn kartoituksen (Alleco Oy, ) perusteella alueella ei esiinny luonnonsuojelulailla suojeltuja meriuposkuoriaisia. Vuonna 2008 tehtyjen laajempien luonto- ja vesikasvillisuusselvityksien mukaan alueella ei esiinny myöskään muita tavanomaisuudesta poikkeavia luontoarvoja (Alleco Oy, Storörenin vesialueen vesikasvillisuuskartoitus ja pohjaeläinselvitys, ), joten näiltä osin edellytykset vesiluvan myöntämiselle katsotaan olevan. Ruoppaus myös vähentää mahdollisesti merenpohjassa esiintyvien haitta-aineiden määrää ja tätä kautta parantaa vesialueen tilaa. Vesialueen sedimenttien pilaantuneisuutta ei ole vielä tutkittu. Lähialueen käyttöhistoria ja pilaantuneisuus huomioiden (ranta-alueen pilaantuneet maat, lähialueen pienvenesatamat) on mahdollista, että vesialueen sedimentissä on kohonneita haitta-ainepitoisuuksia. Vesialueella tehdään sedimenttien haitta-ainetutkimus ja selvitetään mahdollinen jätetäytön ulottuminen vesialueelle jatkosuunnittelun yhteydessä. Mahdolliset sedimentin haitta-aineet eivät estä alueen ottamista asemakaavan mukaiseen käyttöön, mutta niillä on merkitystä työn toteuttamiseen sekä alueelta rakentamisen yhteydessä pois ruopattavien ainesten sijoittamiseen ja sitä myötä vesirakentamisesta koituviin kustannuksiin. Jos sedimentit todetaan haitta-aineilla pilaantuneiksi, varaudutaan haitta-ainepitoisten sedimenttien osalta ruoppausmassojen sijoittamiseen muualle kuin meriläjitysalueille. Jatkosuunnittelua varten kaavaselostusta tuodaan esille vesi- ja ranta-alueen rakentamista koskevien lupien tarve.

6 5 (13) Virkistysaluevarausten riittävyys Alue on Sipoon yleiskaavassa 2025 sekä Östersundomin yleiskaavaehdotuksessa osoitettu asumista varten. Sipoon kunnanhallitus käynnisti asemakaavan muutoksen, joka noudattaa voimassa olevaa yleiskaavaa ja jatkaa rakennettua rantavyöhykettä kahdella pientalotontilla. Kaavaehdotuksessa osoitettavien pientalotonttien (AO-4) yhteenlaskettu pinta-ala on 1470 m2 ja puistoalueen (VU-7) n m2. Voimassa olevan asemakaavan mukaista puistovarausta (6000m2) ei nykyisin ole toteutettu kaavan mukaisesti. Valtaosa alueesta on meritulville riskialtista rantaruovikkoa ja läjitysaluetta. Alueella on havaittu myös pilaantuneita maa-alueita. Rakentamisen yhteydessä pilaantuneet maa-alueet kunnostetaan ja maanpinnan korkotasot rakennetaan tulvasuojelun edellyttämälle tasolle. Kaavassa määrätään myös rakennettavan puistoalueen sekä Örnvikintien korkotasot tulvakartoituksen perusteella. Asemakaavan yhteydessä on laadittu selvitys Storörenin alueen yleisistä viher- ja virkistysalueista sekä lähialueiden uimaranta-alueista (Sipoon kunta / ) Selvityksessä on tarkasteltu kaavassa osoitettuja virkistysaluevarauksia ja niiden käyttömahdollisuuksia leikki- ja oleskelualueina. Esimerkeissä on tutkittu puistoalueen realistisia toteutusvaihtoehtoja sekä huomioitu eri käyttäjäryhmät, jolloin lähiliikunta- ja urheilupuistoille varattu alue saadaan tehokkaaseen ja aktiiviseen käyttöön. Tarkastelussa on käytetty esimerkkinä muualla toteutettuja puistohankkeita. Pienten lasten leikkipuistoista ja nuorison aktiiviseen liikkumiseen tarkoitetuista ulkoilupaikoista löytyy monia onnistuneita esimerkkejä, jotka toteutettavissa alueelle. Selvitys osoittaa, että laadukkaalla suunnittelulla ja toteutuksella voimassa olevan kaavan mukainen puistoalue on mahdollista saada nykyistä tehokkaammin virkistyskäyttöön. Puistojen ja lähivirkistysalueiden riittävyyttä ja mitoitusta on arvioitava kokonaisuutena, johon kuuluu rakennettujen puistojen lisäksi myös muut lähivirkistykseen soveltuvat alueet, kuten lähiympäristön rakentamattomat luontoalueet. Kuva1. Asemakaavan muutoksessa osoitettavien erillispientalotonttien sijainti on rajattu punaisella viivalla (Ilmakuva: Maanmittauslaitoksen Maastotietokannan 08/2016 aineistoa).

7 6 (13) 1.2 Sipoon rakennus- ja ympäristövaliokunta Pilaantunut maaperä ja jätetäyttö Haudattujen jätteiden osalta tulee koko kaavamuutosalueella sekä sen ulkopuolella noudattaa jätelain 73 :ää, jonka mukaan roskaajan on poistettava kaavamuutosalueella sekä sen ulkopuolella aine ympäristöstä ja muutoinkin siivottava roskaantunut alue. Kunnostusvaiheessa tulee maaperästä poistaa myös rakentamisen kannalta tarpeellisen kaivuusyvyyden alapuolella olevat jätteet. Kunnostuksessa on noudatettava ELY -keskuksen päätöksessä annettuja määräyksissä. Maankäyttö ja mahdollinen rakentaminen Asemakaava vähentää virkistysalueiden määrää, mikä ei ole suotavaa. Urheilu- ja virkistyspalveluiden alueen (VU-7) käyttäjien paikoitusalue tulee ratkaista kaava-alueella. Rakentamisen yhteydessä tulee kiinnittää huomioita maaperän vakauden varmistamiseen. Alueella tehdyt täytöt, ruoppausmassojen läjitykset, maaperän luontainen pehmeys sekä veden korkeuden vaihtelut tulee ottaa huomioon kaikessa rakentamisessa. Jätevesipumppaamo ET-1 alueella Ylivuototilanteen varalta tulee varmistaa pumppaamon vesien hallittu johtaminen ja käsittely niin, että asutukselle ja ympäristölle ei synny haittaa. Pumppaamon mahdolliset hajuhaitat tulee minimoida. Hulevedet Kaava-alueen hulevesien käsittely tulee suunnitella mahdollisesta rakentamisvaiheesta alkaen. Mahdollisen rakentamisen yhteydessä katualueen sekä tonttien korkeusasemat tulevat muuttumaan nykyisestä ja lisäksi on suunniteltu rakennettavaksi vettä läpäisemätöntä pintaa, joka muuttaa alueen luonnollista vedenkulkua. Alueen pieni koko sekä rakennuspaikkojen suuri rakennusala hankaloittavat hulevesien käsittelyä kiinteistöllä. Luonnonympäristö Mahdollisessa rakentamisvaiheessa tulee noudattaa varovaisuutta etenkin ranta- ja merialueen kasvillisuuden ja eläimistön suojelemiseksi. Mahdolliset sulfaatti- tai sulfidisavikerrostumat tulee ottaa huomioon jo rakentamista suunniteltaessa sekä rakennusvaiheessa hulevesiä ja kaivettavia maa-aineksia käsiteltäessä. Kaavaselostuksesta poiketen muuttolinnut voivat käyttää myös kaavamuutosalueella sijaitsevaa vesialuetta muutonaikaisena levähdysalueena. Kaavoittajan vastine: Kaavamuutosalueella on tehty maaperätutkimukset joulukuussa 2011 ja toukokuussa 2013 (FCG Suunnittelu ja tekniikka Oy). Tutkimuspisteitä tehtiin suunniteltujen asuintonttien alueelle yhteensä 15 kpl, joista 11 kpl koekuoppakaivuna ja 4 kpl kairaamalla. Kaikista 15 tutkimuspisteessä otettiin maaperänäytteet. Maaperän pilaantuneisuutta arvioitiin valtioneuvoston asetuksen 214/2007 mukaisella arvioinnilla ja kaavamuutosalueelle laadittiin kunnostussuunnitelma (FCG Suunnittelu ja Tekniikka Oy). Uudenmaan ELY -keskus on hyväksynyt pilaantuneen maaperän puhdistamista koskevan ilmoituksen ja antanut tarkemmat määräykset kunnostuksen toteuttamisesta. Haitta-ainepitoisia maita tullaan poistamaan rakentamisen vuoksi ja niiden päälle tulee puhdasta täyttöä. Riskinarvioinnin mukaan kohteessa todetuista haitta-aineista ei suunnitellussa tulevassa käytössä aiheudu kulkeutumis-, terveys- tai ekologista riskiä. Haitta-ainepitoisen maan määrä alueella vähenee, kun rakentamisen yhteydessä maita poistetaan. Vesialueella tehdään sedimenttien haitta-ainetutkimus ja selvitetään mahdollinen jätetäytön ulottuminen vesialueelle jatkosuunnittelun yhteydessä. Mahdolliset sedimentin haitta-aineet eivät estä alueen ottamista asemakaavan mukaiseen käyttöön, mutta niillä on merkitystä työn toteuttamiseen sekä alueelta rakentamisen yhteydessä pois ruopattavien ainesten sijoittamiseen

8 7 (13) Maaperän kunnostus suoritetaan Uudenmaan ELY keskuksen ( ) antamien määräysten mukaisesti. Laadukkaalla suunnittelulla ja toteutuksella voimassa olevan kaavan mukainen puistoalue on mahdollista saada nykyistä tehokkaammin virkistyskäyttöön. Puistoalue palvelee ensisijaisesti lähialueen asukkaita, minkä vuoksi tässä asemakaavassa kaava-alueelle ei ole osoitettu erillistä pysäköintialuetta. Rakentamisen yhteydessä maaperä stabiloidaan Örnvikintien, asuintonttien, leikkialueen sekä uimarannan huoltorakennuksen perustusten osalta. Maanpinnan muokkaus ja täyttö mahdollistavat myös kaava-alueen tonttien rakentamisen riittävään korkoon mahdollisen tulvariskin kannalta. Alueen rakentamisessa noudatetaan samoja korkotasoja kuin viereisillä tonteilla. Asemakaavassa tulvasuojelua koskevaa määräystä tarkennetaan ELY -keskuksen lausunnon pohjalta. Asemakaavoituksen yhteydessä on laadittu alustava suunnitelma alueen kunnallistekniikan toteuttamiseksi. Suunnitelmassa on kuvattu myös pumppaamon perustamistapa sekä esitetty keinoja mahdollisten hajuhaittojen ehkäisemiseksi. Alueen rakentamissuunnitelmassa huomioidaan tulvariskit, asuintonttien sekä Örnivikintien uudet korkeusasemat ja hulevesien käsittely. Rakennustoimenpiteet kohdistuvat ensisijaisesti asuintonttien, puistoalueen ja Örvikintien kohdalle. Asemakaavassa ei ole osoitettu rakentamista vesialueelle. Alueelle tullaan hakemaan tarvittaessa vesilupa, joka sisältää kaikki merkittävät vesialueelle kohdistuvat rakennustyöt eli ruoppauksen, täytön, rantamuurin rakentamisen sekä laitureiden rakentamisen. Toteutettavien vesirakennustoimenpiteiden laatu tarkentuu suunnittelun edetessä. 1.3 Terveydensuojelujaosto Terveydensuojelujaosto toteaa, että pumppaamon läheisyyteen ei tule rakentaa uusia asuintaloja ennen kuin hajuongelmat on saatu pysyvästi korjattua. Lisäksi terveydensuojelujaosto huomauttaa, että radonturvallinen rakentaminen tulee ottaa huomioon asemakaava yleisissä määräyksissä. Kaavoittajan vastine: Asemakaavan yhteydessä on laadittu selvitys jätevesipumppaamon mahdollisista hajuhaitoista sekä tarvittavista teknisistä toimenpiteistä hajuhaitan ehkäisemiseksi. Asemakaavan muutoksessa lähin asuinrakennus tulee sijaitsemaan pumppaamon läheisyydessä, 16 metrin päässä. Myös nykyisen asemakaavan mukainen rakennusala Örnvikintien pohjoispuolella korttelissa 252 sijaitsee pumppaamon välittömässä läheisyydessä, 12 metrin päässä. Hajuhaitan poistamiseksi pumppaamo tulee asemakaavamuutoksesta riippumatta varustaa esim. tuulettimella varustetulla aktiivihiilisuodattimella. Pumppaamon varustaminen suodattimella mahdollistaa uudisrakentamisen sijoittumisen pumppaamon välittömään läheisyyteen asemakaavaehdotuksen mukaisesti. Radonriskit huomioidaan rakennuslupavaiheessa Suomen rakentamismääräyskokoelman (D2) mukaisesti. Myös Sipoon uudistettavassa rakennusjärjestyksessä (luonnos ) todetaan, että rakennushankkeen suunnittelussa on huolehdittava siitä, ettei rakennettavien uusien ja peruskorjattavien asuin- ja työtilojen huoneilman radonpitoisuus ylitä valtakunnallisia ohjearvoja. Rakenteelliset ratkaisut radonin torjumiseksi on esitettävä rakennesuunnitelmissa.

9 8 (13) 2 Muistutukset 2.1 Muistutus M1 / Sibbo Naturskyddare Sipoon Luonnonsuojelijat r.f. Sipoon Luonnonsuojelijat vaativat, että kaavamuutoshanke tulee hylätä toteuttamiskelvottomana ja säilyttää Örnvikinrannan alue varattuna virkistyskäyttöön. Yhdistys toteaa muistutuksessaan, että Örnvikinrannan kaavamuutosalue oli alun perin merkitty kokonaisuudessaan virkistykseen koko Storörenin aluetta varten. Örnvikinrannan kaavamuutosalueen virkistysaluemerkintää puolsi aikanaan myös alueen tulvaherkkyys. Yhdistys huomauttaa, että Storörenin lähialueelle suunnitellaan massiivisia kaavoitushankkeita kaupunkimaiselle asumiselle tulevaisuudessa, minkä vuoksi on tärkeätä säilyttää rannat yleisessä virkistyskäytössä. Kaavoittajan vastine: Virkistysaluevarausten riittävyys Alue on Sipoon yleiskaavassa 2025 sekä Östersundomin yleiskaavaehdotuksessa osoitettu asumista varten. Sipoon kunnanhallitus käynnisti asemakaavan muutoksen, joka noudattaa voimassa olevaa yleiskaavaa ja jatkaa rakennettua rantavyöhykettä kahdella pientalotontilla. Kaavaehdotuksessa osoitettavien pientalotonttien (AO-4) yhteenlaskettu pinta-ala on 1470 m2 ja puistoalueen (VU-7) n m2. Voimassa olevan asemakaavan mukaista puistovarausta (6000m2) ei nykyisin ole toteutettu kaavan mukaisesti. Valtaosa alueesta on meritulville riskialtista rantaruovikkoa ja läjitysaluetta. Alueella on havaittu myös pilaantuneita maa-alueita. Rakentamisen yhteydessä pilaantuneet maa-alueet kunnostetaan ja maanpinnan korkotasot rakennetaan tulvasuojelun edellyttämälle tasolle. Kaavassa määrätään myös rakennettavan puistoalueen sekä Örnvikintien korkotasot tulvakartoituksen perusteella. Asemakaavan yhteydessä on laadittu selvitys Storörenin alueen yleisistä viher- ja virkistysalueista sekä lähialueiden uimaranta-alueista (Sipoon kunta / ) Selvityksessä on tarkasteltu kaavassa osoitettuja virkistysaluevarauksia ja niiden käyttömahdollisuuksia leikki- ja oleskelualueina. Esimerkeissä on tutkittu puistoalueen realistisia toteutusvaihtoehtoja sekä huomioitu eri käyttäjäryhmät, jolloin lähiliikunta- ja urheilupuistoille varattu alue saadaan tehokkaaseen ja aktiiviseen käyttöön. Tarkastelussa on käytetty esimerkkinä muualla toteutettuja puistohankkeita. Pienten lasten leikkipuistoista ja nuorison aktiiviseen liikkumiseen tarkoitetuista ulkoilupaikoista löytyy monia onnistuneita esimerkkejä, jotka toteutettavissa alueelle. Selvitys osoittaa, että laadukkaalla suunnittelulla ja toteutuksella voimassa olevan kaavan mukainen puistoalue on mahdollista saada nykyistä tehokkaammin virkistyskäyttöön. Puistojen ja lähivirkistysalueiden riittävyyttä ja mitoitusta on arvioitava kokonaisuutena, johon kuuluu rakennettujen puistojen lisäksi myös muut lähivirkistykseen soveltuvat alueet, kuten lähiympäristön rakentamattomat luontoalueet. 2.2 Muistutus M2 Muistutuksessa vaaditaan, että asemakaavan muutosehdotus tulee hylätä ja muutoksen valmistelu tulee lopettaa seuraavista syistä: - Ehdotettu muutos voimassa olevaan asemakaavaan pienentäisi nykyisen asemakaavan mukaisen, hyvin pienikokoisen, lähivirkistysalueen kokoa merkittävästi. - Voimassa olevan asemakaavan lähivirkistysalue VU-7, jota kaavamuutosehdotus koskee, on meritulva-aluetta, eikä alueelle tulisi kaavoittaa asuinrakennuksia.

10 9 (13) - Asemakaavamuutos alentaisi kokonaisuudessaan alueen arvoa, kun kaikille avoin näkymä merelle supistuisi ja alueen vähäinen puistoalue supistuisi. - Vuonna 2009 voimaan tullen asemakaavan muuttaminen ei ole perusteltua eikä johdonmukaista viranomaistoimintaa. Toteutuessaan kaavamuutos ei edistä kuntalaisten tasapuolista kohtelua maankäyttöön liittyvissä asioissa. - Muutosehdotuksen vaatimat selvitykset on tehty puutteellisesti tai ne ovat suurelta osin kokonaan tekemättä. - Alue ja sen maaperä tulisi viipymättä puhdistaa ja rakentaa se lähivirkistysalueeksi, joka palvelee alueen asukkaita. - Asemakaavaehdotusta tulee hylätä eikä sitä tule ottaa enää jatkovalmisteluun. Päätösote ja valitusosoite tulee toimittaa allekirjoittaneelle. Kaavoittajan vastine: Asemakaavoituksen yhteydessä on tehty lukuisia selvityksiä ja viitesuunnitelmia, joiden avulla on varmistettu että alue kaava on maankäyttö- ja rakennuslain mukainen. Kaavaprosessin aikana on kuultu myös Uudenmaan ELY keskusta, joka on antanut lausuntonsa selvitysten riittävyydestä. ELY -keskus on kaavaehdotuksesta antamassaan lausunnossaan antanut Sipoon kunnalle ohjeistuksen kaavaan tehtävistä tarkennuksista ja jatkosuunnittelusta kaavan hyväksymistä varten. Virkistysaluevarausten riittävyys Alue on Sipoon yleiskaavassa 2025 sekä Östersundomin yleiskaavaehdotuksessa osoitettu asumista varten. Sipoon kunnanhallitus käynnisti asemakaavan muutoksen, joka noudattaa voimassa olevaa yleiskaavaa ja jatkaa rakennettua rantavyöhykettä kahdella pientalotontilla. Kaavaehdotuksessa osoitettavien pientalotonttien (AO-4) yhteenlaskettu pinta-ala on 1470 m2 ja puistoalueen (VU-7) n m2. Voimassa olevan asemakaavan mukaista puistovarausta (6000m2) ei nykyisin ole toteutettu kaavan mukaisesti. Valtaosa alueesta on meritulville riskialtista rantaruovikkoa ja läjitysaluetta. Alueella on havaittu myös pilaantuneita maa-alueita. Rakentamisen yhteydessä pilaantuneet maa-alueet kunnostetaan ja maanpinnan korkotasot rakennetaan tulvasuojelun edellyttämälle tasolle. Kaavassa määrätään myös rakennettavan puistoalueen sekä Örnvikintien korkotasot tulvakartoituksen perusteella. Asemakaavan yhteydessä on laadittu selvitys Storörenin alueen yleisistä viher- ja virkistysalueista sekä lähialueiden uimaranta-alueista (Sipoon kunta / ) Selvityksessä on tarkasteltu kaavassa osoitettuja virkistysaluevarauksia ja niiden käyttömahdollisuuksia leikki- ja oleskelualueina. Esimerkeissä on tutkittu puistoalueen realistisia toteutusvaihtoehtoja sekä huomioitu eri käyttäjäryhmät, jolloin lähiliikunta- ja urheilupuistoille varattu alue saadaan tehokkaaseen ja aktiiviseen käyttöön. Tarkastelussa on käytetty esimerkkinä muualla toteutettuja puistohankkeita. Pienten lasten leikkipuistoista ja nuorison aktiiviseen liikkumiseen tarkoitetuista ulkoilupaikoista löytyy monia onnistuneita esimerkkejä, jotka toteutettavissa alueelle. Selvitys osoittaa, että laadukkaalla suunnittelulla ja toteutuksella voimassa olevan kaavan mukainen puistoalue on mahdollista saada nykyistä tehokkaammin virkistyskäyttöön. Puistojen ja lähivirkistysalueiden riittävyyttä ja mitoitusta on arvioitava kokonaisuutena, johon kuuluu rakennettujen puistojen lisäksi myös muut lähivirkistykseen soveltuvat alueet, kuten lähiympäristön rakentamattomat luontoalueet

11 10 (13) 2.3 Muistutus M3 Muistutuksessa vaaditaan, että asemakaavan muutosehdotus tulee hylätä seuraaviin seikkoihin vedoten: - Kyseinen virkistysalue on jo voimassa olevan kaavan mukaan alueelle niukka ja muutoksen mahdollistamat rakennukset pienentäisivät aluetta merkittävästi. - Alue on voimakasta tulva-aluetta eikä sovellu rakentamiseen. - Kaavamuutoksen estää näkymät merelle, minkä seurauksena on muistuttajan kiinteistön merkittävä arvon alennus. - Päätösote ja valitusosoite tulee toimittaa allekirjoittaneelle. Virkistysaluevarausten riittävyys Alue on Sipoon yleiskaavassa 2025 sekä Östersundomin yleiskaavaehdotuksessa osoitettu asumista varten. Sipoon kunnanhallitus käynnisti asemakaavan muutoksen, joka noudattaa voimassa olevaa yleiskaavaa ja jatkaa rakennettua rantavyöhykettä kahdella pientalotontilla. Kaavaehdotuksessa osoitettavien pientalotonttien (AO-4) yhteenlaskettu pinta-ala on 1470 m2 ja puistoalueen (VU-7) n m2. Voimassa olevan asemakaavan mukaista puistovarausta (6000m2) ei nykyisin ole toteutettu kaavan mukaisesti. Valtaosa alueesta on meritulville riskialtista rantaruovikkoa ja läjitysaluetta. Alueella on havaittu myös pilaantuneita maa-alueita. Rakentamisen yhteydessä pilaantuneet maa-alueet kunnostetaan ja maanpinnan korkotasot rakennetaan tulvasuojelun edellyttämälle tasolle. Kaavassa määrätään myös rakennettavan puistoalueen sekä Örnvikintien korkotasot tulvakartoituksen perusteella. Asemakaavan yhteydessä on laadittu selvitys Storörenin alueen yleisistä viher- ja virkistysalueista sekä lähialueiden uimaranta-alueista (Sipoon kunta / ) Selvityksessä on tarkasteltu kaavassa osoitettuja virkistysaluevarauksia ja niiden käyttömahdollisuuksia leikki- ja oleskelualueina. Esimerkeissä on tutkittu puistoalueen realistisia toteutusvaihtoehtoja sekä huomioitu eri käyttäjäryhmät, jolloin lähiliikunta- ja urheilupuistoille varattu alue saadaan tehokkaaseen ja aktiiviseen käyttöön. Tarkastelussa on käytetty esimerkkinä muualla toteutettuja puistohankkeita. Pienten lasten leikkipuistoista ja nuorison aktiiviseen liikkumiseen tarkoitetuista ulkoilupaikoista löytyy monia onnistuneita esimerkkejä, jotka toteutettavissa alueelle. Selvitys osoittaa, että laadukkaalla suunnittelulla ja toteutuksella voimassa olevan kaavan mukainen puistoalue on mahdollista saada nykyistä tehokkaammin virkistyskäyttöön. Puistojen ja lähivirkistysalueiden riittävyyttä ja mitoitusta on arvioitava kokonaisuutena, johon kuuluu rakennettujen puistojen lisäksi myös muut lähivirkistykseen soveltuvat alueet, kuten lähiympäristön rakentamattomat luontoalueet 2.4 Muistutus M4 Asemakaavan muutosta vastustetaan seuraavilla perusteilla: - Asemakaavamuutos osuu naapurin tontille, jossa on jo lähes valmis rakennus. - Asemakaavan muutos aiheuttaa naapurille elinympäristön laadun merkityksellistä heikkenemistä, kohtuutonta rajoitusta ja haittaa. Tämän vuoksi kaavamuutos tulee hylätä maankäyttöja rakennuslain 54 3 momentin vastaisena. - Lähialueella ei ole muita virkistysalueita ja kaavamuutoksen myöstä Voimassa olevan asemakaavan mukainen virkistysaluevaraus typistyisi liian pieneksi ja syrjäiseksi.

12 11 (13) - Lähialueen tonteille sijoittuvien rakennusten näköalat tuhoutuisivat. - Tonteille muodostuisi tulvimisvaara ja alueella olevalle pumppuasemalle ylivuotoriski. - Alueella on pilaantuneita maa-alueita ja alueelle tulisi laatia kunnostussuunnitelma ennen kaavamuutoksen hyväksymistä. - Päätösote ja valitusosoite tulee toimittaa allekirjoittaneelle. Kaavoittajan vastine: Asemakaavan muutos koskee voimassa olevan asemakaavan mukaista puistoaluetta (VU-7), yhdyskuntateknistä huoltoa palvelevien rakennusten ja laitosten aluetta (ET-1) sekä vesialuetta (W). Kaavamuutosalueeseen ei kuulu osia viereisestä erillispientaloille varatusta korttelialueesta tai tontista. Kaava-alueeseen kuuluu osa naapurin omistamasta kiinteistöstä RN:o 6:636, joka on voimassa olevassa asemakaavassa merkitty puistoalueeksi (VU-7). Sipoon kunnanhallitus käynnisti asemakaavan muutoksen, joka noudattaa voimassa olevaa yleiskaavaa ja jatkaa rakennettua rantavyöhykettä kahdella pientalotontilla. Kummallekin pientalotontille on osoitettu 180-km2 rakennusoikeutta ja asemakaava mahdollistaa enintään yksikerroksisen rakennuksen. Asemakaavassa on huomioitu olemassa oleva rakennuskanta ja ympäröivät kaavavaraukset. Rakennusalan rajaus, kerrosluku, rakennusoikeus ja tontin korkotasot on suunniteltu siten, että uudisrakentaminen soveltuu alueelle. Asemakaavaselostuksessa on arvioitu kaavahankkeen vaikutuksia lähiympäristöön sekä annettu suosituksia vaikutusten lieventämiseksi. Asemakaavan muutoksen ei voida katsoa aiheuttavan naapureille maankäyttö- ja rakennuslain (MRL 54 3 momentin) tarkoittamaa elinympäristön laadun merkityksellistä heikkenemistä, kohtuutonta rajoitusta ja haittaa. Asemakaavan yhteydessä on laadittu selvitys Storörenin alueen yleisistä viher- ja virkistysalueista sekä lähialueiden uimaranta-alueista (Sipoon kunta / ) Selvityksessä on tarkasteltu kaavassa osoitettuja virkistysaluevarauksia ja niiden käyttömahdollisuuksia leikki- ja oleskelualueina. Esimerkeissä on tutkittu puistoalueen realistisia toteutusvaihtoehtoja sekä huomioitu eri käyttäjäryhmät, jolloin lähiliikunta- ja urheilupuistoille varattu alue saadaan tehokkaaseen ja aktiiviseen käyttöön. Tarkastelussa on käytetty esimerkkinä muualla toteutettuja puistohankkeita. Pienten lasten leikkipuistoista ja nuorison aktiiviseen liikkumiseen tarkoitetuista ulkoilupaikoista löytyy monia onnistuneita esimerkkejä, jotka toteutettavissa alueelle. Selvitys osoittaa, että laadukkaalla suunnittelulla ja toteutuksella voimassa olevan kaavan mukainen puistoalue on mahdollista saada nykyistä tehokkaammin virkistyskäyttöön. Puistojen ja lähivirkistysalueiden riittävyyttä ja mitoitusta on arvioitava kokonaisuutena, johon kuuluu rakennettujen puistojen lisäksi myös muut lähivirkistykseen soveltuvat alueet, kuten lähiympäristön rakentamattomat luontoalueet. Asemakaavoituksen yhteydessä laadittu tulvaselvityksessä (, 2012) on arvioitu kerran vuodessa, kerran 100 vuodessa ja kerran 200 vuodessa toistuvan meritulvan tulvaalueen peittävyys sekä tulva-alueen vesisyvyys. Asemakaava on laadittu tämän vaikutusarvioin pohjalta. Tulva-alueiden laajuuden määrittämisessä on käytetty Suomen ympäristökeskuksen laatimaa alinta rakentamiskorkeussuositusta rannikkoalueille. Rakentamisen yhteydessä maaperä stabiloidaan Örnvikintien, asuintonttien, leikkialueen sekä uimarannan huoltorakennuksen perustusten osalta. Maanpinnan muokkaus ja täyttö mahdollistavat kaava-alueen tonttien rakentamisen riittävään korkoon mahdollisen tulvariskin kannalta. Alueen rakentamisessa noudatetaan samoja korkotasoja kuin viereisillä tonteilla. Kaava-alueen maastonmuodot ja vedenkorkeusolosuhteet eivät poikkea viereisen korttelin 255 olosuhteista. Asemakaavaselostuksessa on esitetty periaatekuva rakentamisen ja tulvasuojelun edellyttämistä täytöistä asemakaava-alueella ja sen lähiympäristössä. Kaavamuutosalueella on tehty maaperätutkimukset joulukuussa 2011 ja toukokuussa 2013 (FCG Suunnittelu ja tekniikka Oy). Tutkimuspisteitä tehtiin suunniteltujen asuintonttien alueelle yhteensä

13 12 (13) 15 kpl, joista 11 kpl koekuoppakaivuna ja 4 kpl kairaamalla. Kaikista 15 tutkimuspisteessä otettiin maaperänäytteet. Maaperän pilaantuneisuutta arvioitiin valtioneuvoston asetuksen 214/2007 mukaisella arvioinnilla ja kaavamuutosalueelle laadittiin kunnostussuunnitelma (FCG Suunnittelu ja Tekniikka Oy). Uudenmaan ELY -keskus on hyväksynyt pilaantuneen maaperän puhdistamista koskevan ilmoituksen ja antanut tarkemmat määräykset kunnostuksen toteuttamisesta. Haitta-ainepitoisia maita tullaan poistamaan rakentamisen vuoksi ja niiden päälle tulee puhdasta täyttöä. Riskinarvioinnin mukaan kohteessa todetuista haitta-aineista ei suunnitellussa tulevassa käytössä aiheudu kulkeutumis-, terveys- tai ekologista riskiä. Haitta-ainepitoisen maan määrä alueella vähenee, kun rakentamisen yhteydessä maita poistetaan. Uudenmaan ELY -keskus on hyväksynyt pilaantuneen maaperän puhdistamista koskevan ilmoituksen ja antanut tarkemmat määräykset kunnostuksen toteuttamisesta. 2.5 Muistutus M5 Asemakaavan muutosta vastustetaan seuraavilla perusteilla: - Kaavamuutos pienentää kohtuuttomasti voimassa olevan asemakaavan mukaista puistoaluetta (VU-7). Kaavamuutosalue tulisi näyttää suhteessa alueen voimassa olevaan kokonaiskaavaan. - Alueella tulisi huomioida maaperäolosuhteet sekä maankäytön historia. - Kunnallistekniikan toteuttamisessa tulee ongelmia saviperäisen maakerrostumisen ja painumien johdosta. - Itäisen Örvikintien asukkaille aiheutuu kustannuksia sekä hulevesien että viemäriliittymien muutoksista. Painovoimaiset liittymät muuttuvat pumppaamojen avulla toimiviksi. Kaavoittajan vastine: Virkistysaluevarausten riittävyys Alue on Sipoon yleiskaavassa 2025 sekä Östersundomin yleiskaavaehdotuksessa osoitettu asumista varten. Sipoon kunnanhallitus käynnisti asemakaavan muutoksen, joka noudattaa voimassa olevaa yleiskaavaa ja jatkaa rakennettua rantavyöhykettä kahdella pientalotontilla. Kaavaehdotuksessa osoitettavien pientalotonttien (AO-4) yhteenlaskettu pinta-ala on 1470 m2 ja puistoalueen (VU-7) n m2. Voimassa olevan asemakaavan mukaista puistovarausta (6000m2) ei nykyisin ole toteutettu kaavan mukaisesti. Valtaosa alueesta on meritulville riskialtista rantaruovikkoa ja läjitysaluetta. Alueella on havaittu myös pilaantuneita maa-alueita. Rakentamisen yhteydessä pilaantuneet maa-alueet kunnostetaan ja maanpinnan korkotasot rakennetaan tulvasuojelun edellyttämälle tasolle. Kaavassa määrätään myös rakennettavan puistoalueen sekä Örnvikintien korkotasot tulvakartoituksen perusteella. Asemakaavan yhteydessä on laadittu selvitys Storörenin alueen yleisistä viher- ja virkistysalueista sekä lähialueiden uimaranta-alueista (Sipoon kunta / ) Selvityksessä on tarkasteltu kaavassa osoitettuja virkistysaluevarauksia ja niiden käyttömahdollisuuksia leikki- ja oleskelualueina. Esimerkeissä on tutkittu puistoalueen realistisia toteutusvaihtoehtoja sekä huomioitu eri käyttäjäryhmät, jolloin lähiliikunta- ja urheilupuistoille varattu alue saadaan tehokkaaseen ja aktiiviseen käyttöön. Tarkastelussa on käytetty esimerkkinä muualla toteutettuja puistohankkeita. Pienten lasten leikkipuistoista ja nuorison aktiiviseen liikkumiseen tarkoitetuista ulkoilupaikoista löytyy monia onnistuneita esimerkkejä, jotka toteutettavissa alueelle. Selvitys osoittaa, että laadukkaalla suunnittelulla ja toteutuksella voimassa olevan kaavan mukainen puistoalue on mahdollista saada nykyistä tehokkaammin virkistyskäyttöön. Puistojen ja lähivirkistysalueiden riittävyyttä ja

14 13 (13) mitoitusta on arvioitava kokonaisuutena, johon kuuluu rakennettujen puistojen lisäksi myös muut lähivirkistykseen soveltuvat alueet, kuten lähiympäristön rakentamattomat luontoalueet. Perustamisolosuhteet, kunnallistekniikka ja pilaantuneet maa-alueet Kaavan vaikutuksia arvioitaessa on huomioitava, että asemakaavamuutoksesta riippumatta puisto- ja uimaranta-alueella on maaperään tehtävä pohjavahvistustoimenpiteitä sekä pilaantuneet maa-alueet kunnostettava. Alueella tulee varautua tulvariskeihin ja Örvikintien korotuksessa on varmistettava kunnallisteknisten putkistojen toimivuus. Asemakaavassa on huomioitu alueen perustamistapaolosuhteet, jota on pohjarakennusteknisesti hyvin vaativat. Maapohja on pehmeää ja rannan stabiliteetti on pieni saven heikon lujuuden takia. Alueella tehtiin elokuussa 2013 neljä painokairausta perustamistapojen selvittämiseksi. Painokairausten yhteydessä suoritettiin myös pilaantuneiden maiden tutkimus. Selvitysten perusteella on määritelty alueen perustamistapa ja laadittu alustava kunnallistekniikan suunnitelma. Yhteenveto selvityksistä on kuvattu asemakaavaselostuksessa. Kaavamuutosalueella on tehty maaperätutkimukset joulukuussa 2011 ja toukokuussa 2013 (FCG Suunnittelu ja tekniikka Oy). Tutkimuspisteitä tehtiin suunniteltujen asuintonttien alueelle yhteensä 15 kpl, joista 11 kpl koekuoppakaivuna ja 4 kpl kairaamalla. Kaikista 15 tutkimuspisteessä otettiin maaperänäytteet. Maaperän pilaantuneisuutta arvioitiin valtioneuvoston asetuksen 214/2007 mukaisella arvioinnilla ja kaavamuutosalueelle laadittiin kunnostussuunnitelma (FCG Suunnittelu ja Tekniikka Oy). Uudenmaan ELY -keskus on hyväksynyt pilaantuneen maaperän puhdistamista koskevan ilmoituksen ja antanut tarkemmat määräykset kunnostuksen toteuttamisesta.