ASEMAKAAVASELOSTUS MUSTOLAN KOULUN ASEMAKAAVAN JA TONTTIJAON MUUTOS

Transkriptio

1 ASEMAKAAVASELOSTUS MUSTOLAN KOULUN ASEMAKAAVAN JA TONTTIJAON MUUTOS

2 ASEMAKAAVASELOSTUS Dnro1085/ /2015 LAPPEENRANNAN KAUPUNKI MUSTOLAN KOULUN ASEMAKAAVAN JA TONTTIJAON MUUTOS MUSTOLA (37), kortteli 27 sekä lähivirkistysaluetta ASEMAKAAVAN SELOSTUS, JOKA KOSKEE PÄIVÄTTYÄ ASEMA- KAAVAKARTTAA KAAVANRO 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 Tunnistetiedot Asemakaavamuutos Muodostuu: Kaavanlaatija Kaupunginosa 37, MUSTOLA Kortteli 27 sekä lähivirkistysaluetta Korttelin 26 tontti 8, korttelin 27 tontit 2-5 sekä lähivirkistysaluetta Kaavasuunnittelija Niina Seppäläinen puh sähköposti muotoa: etunimi.sukunimi@lappeenranta.fi Asemakaava-arkkitehti Matti Veijovuori puh sähköposti muotoa: etunimi.sukunimi@lappeenranta.fi Kaupunginarkkitehti Maarit Pimiä puh sähköposti muotoa: etunimi.sukunimi@lappeenranta.fi Vireilletulo Osallistumis- ja arviointisuunnitelma ja kaavaluonnos on pidetty nähtävillä Hyväksytty KV..2017

3 3/ Kaava-alueen sijainti Asemakaavamuutosalue sijaitsee Mustolan kaupunginosassa, 9 kilometrin päässä Lappeenrannan keskustasta itään. Alue rajautuu lännessä Mustolankatuun ja pohjoisessa, idässä ja etelässä omakotitaloalueisiin. Suunnittelualueen pinta-ala on noin 2 ha. Alla olevassa kuvassa näkyy suunnittelualueen sijainti ja aluerajaus. 1.3 Kaavan nimi ja tarkoitus Kaavan nimi Suunnittelun tavoitteena on mahdollistaa erillispientaloalueen rakentaminen nykyiselle Mustolan koulun tontille. Kahden vanhimman koulurakennuksen säilyminen mahdollistetaan ja rakennuksille muodostetaan omat tontit.

4 4/ Selostuksen sisällysluettelo 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT Tunnistetiedot Kaava-alueen sijainti Kaavan nimi ja tarkoitus Selostuksen sisällysluettelo Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista Asemakaavaan liittyvät erillisselvitykset Luettelo muista kaavamuutosaluetta koskevista asiakirjoista, taustaselvityksistä ja lähdemateriaalista TIIVISTELMÄ Kaavaprosessin vaiheet Asemakaava Asemakaavan toteuttaminen LÄHTÖKOHDAT Selvitys suunnittelualueen oloista Alueen yleiskuvaus Rakennettu ympäristö Luonnonympäristö ja maisema Väestö, työpaikat ja palvelut Ympäristön häiriö- ja riskitekijät Maanomistus Suunnittelutilanne Muut suunnitelmat, selvitykset ja päätökset ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET Suunnittelun tausta ja tavoitteet Osallistuminen ja yhteistyö Suunnitteluvaiheet Asemakaavan tavoitteet Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot ASEMAKAAVAN KUVAUS Kaavan rakenne Mitoitus Ympäristön laatua koskevien tavoitteiden toteutuminen Aluevaraukset Korttelialueet Lähivirkistysalueet Yhdyskuntatekninen huolto ja väestönsuojelu Ympäristön häiriötekijät Luonnonympäristö Kulttuuriympäristö Kaavamerkinnät ja määräykset Nimistö ASEMAKAAVAN TOTEUTTAMISEN VAIKUTUKSET Ekologiset vaikutukset Vaikutukset maa- ja kallioperään Vaikutukset kasvi- ja eläinlajeihin, luonnon monimuotoisuuteen ja viheryhteyksiin Vaikutukset vesistöihin ja pohjaveteen Vaikutukset luontokohteisiin Vaikutukset maisemaan Vaikutukset yhdyskuntatalouteen... 35

5 5/ Aluetaloudelliset vaikutukset Vaikutukset infraverkon toteutuskustannuksiin Liikenteelliset vaikutukset Vaikutukset liikenneverkkoon Vaikutukset liikennemääriin, liikenteen toimivuuteen ja liikenneturvallisuuteen Vaikutukset liikennemeluun Vaikutukset kevyeen liikenteeseen ja joukkoliikenteeseen Sosiaaliset vaikutukset Vaikutukset palvelujen saatavuuteen Vaikutukset ihmisten elinoloihin ja elinympäristöön Kulttuuriset vaikutukset Vaikutukset yhdyskuntarakenteeseen Vaikutukset kaupunkikuvaan ja kaupunkirakenteeseen Vaikutukset rakennuksiin ja rakenteisiin sekä yhdyskuntateknisen huollon verkostoihin Vaikutukset rakennettuun kulttuuriympäristöön ja kiinteisiin muinaisjäännöksiin Vaikutukset seudullisten suunnitelmien toteutumiseen Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteiden toteutuminen ASEMAKAAVAN TOTEUTTAMINEN Toteutusta ohjaavat ja havainnollistavat suunnitelmat Toteuttaminen ja ajoitus Kaavan hyväksyminen Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista 1. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma 2. Havainnekuvat 3. MRA 30 :n kuulemisessa saadut lausunnot ja mielipiteet a. Luettelo osallisista, joita on kuultu kirjeitse. b. MRA 30 :n kuulemisessa ( ) saadut lausunnot ja mielipiteet. c. Kaavanlaatijan vastineet MRA 30 :n kuulemisessa saatuihin lausuntoihin ja mielipiteisiin. d. Kaavaluonnoskartta e. MRA 27 :n kuulemisessa saadut lausunnot ja muistutukset sekä kaavanlaatijan vastine (lisätään kuulemisen jälkeen, mikäli lausuntoja tai muistutuksia tulee) 4. Viranomaisneuvottelun muistio Asemakaavan seurantalomakkeet 6. Kaavamuutoshakemus 7. Tonttikartta 8. Luontoselvitys 9. Rakennushistoriaselvitys (Mustolan koulua koskevat osat) 10. Kuntoselvitys. Mustolan koulu, Lappeenranta. Vahanen-yhtiöt Lausunto, yhteenveto Mustolan koulun ylä- ja keskirakennuksen kuntoselvityksestä, Vahanen Rakennusfysiikka Oy, Asemakaavakartta

6 6/ Asemakaavaan liittyvät erillisselvitykset Luontoselvitys, Pöyry Finland Oy, Rakennushistoriaselvitys, Selvitystyö Ahola Luettelo muista kaavamuutosaluetta koskevista asiakirjoista, taustaselvityksistä ja lähdemateriaalista Lausunto, yhteenveto Mustolan koulun ylä- ja keskirakennuksen kuntoselvityksestä, Vahanen Rakennusfysiikka Oy, Lappeenrannan liikenne-ennuste, Lappeenrannan keskustaajaman osayleiskaava, Trafix Oy Kuntoselvitys. Mustolan koulu, Lappeenranta. Vahanen-yhtiöt Lappeenrannan seudun ympäristötoimen alueen meluselvitys (Ramboll ) Lappeenranta. Keskustaajaman osayleiskaava-alueen muinaisjäännösten täydennysinventointi Mikroliitti Oy. Lappeenranta. Keskustaajaman osayleiskaava-alueen historiallisen ajan muinaisjäännösten inventointi Mikroliitti Oy.

7 7/42 2 TIIVISTELMÄ 2.1 Kaavaprosessin vaiheet Aloite asemakaavan muuttamisesta perustuu kaupunginvaltuuston tekemään päätökseen kouluverkon linjauksista ja investoinneista vuosina Sen mukaan itäiseen Lappeenrantaan rakennetaan uusi Pontuksen koulu, jonka yhteyteen sijoitetaan myös päiväkoti, aluekirjasto ja nuorisotilat. Samassa kokouksessa valtuusto käsitteli investointien puiteohjelman vuosille , jossa kaupungin omistamat rakennukset jaettiin pidettäviin ja myytäviin kohteisiin. Mustolan koulun rakennukset listattiin myytävien kohteiden luetteloon kouluverkkouudistuksen vuoksi. Asemakaavan laatiminen käynnistettiin vuoden 2015 lopulla. Aloitusvaiheen viranomaisneuvottelu pidettiin Alustavaa asemakaavaluonnosta esiteltiin alueen asukkaille Mustolan koululla. Kaavan vireille tulosta on ilmoitettu kuuluttamalla asemakaavaluonnoksen sekä osallistumis- ja arviointisuunnitelman (OAS:n) nähtävillä olosta lehtikuulutuksella sekä henkilökohtaisilla kirjeillä osallisille. OAS pidetään MRL:n 62 :n ja 63 :n mukaisesti nähtävillä alkaen kaavaprosessin ajan. Asemakaavaluonnos pidettiin MRA 30 :n mukaisesti nähtävillä Nähtävillä olon aikana kaavaluonnoksesta pyydettiin lausunnot suunnittelussa osallisena olevilta viranomaisilta ja kaupungin hallintokunnilta. Myös muilla osallisilla oli mahdollisuus antaa kaavasta mielipide. Asemakaavaluonnoksesta saatiin 9 lausuntoa ja 3 mielipidettä. Kuulemisen jälkeen asemakaavaluonnosta on tarkistettu saatujen mielipiteiden ja lausuntojen perusteella ja on laadittu asemakaavaehdotus. Kaavaehdotus käsitellään ja hyväksytään teknisessä lautakunnassa sekä kaupunginhallituksessa, jonka jälkeen se pidetään MRA 27 :n mukaisesti nähtävillä 30 päivän ajan. Kuulemisen jälkeen asemakaavaa voidaan tarkistaa saatujen muistutusten ja lausuntojen perusteella. Tämän jälkeen kaava viedään kaupunginhallituksen ja kaupunginvaltuuston käsiteltäväksi ja hyväksyttäväksi. Asemakaava on laadittu Lappeenrannan kaupungin teknisen toimen kaavoituksessa. 2.2 Asemakaava Asemakaavamuutoksella mahdollistetaan erillispientalojen rakentaminen alueelle sekä muutetaan vanhojen koulurakennusten käyttötarkoitusta. Voimassa olevassa asemakaavassa suurin osa suunnittelualueesta on opetustoimintaa palvelevien rakennusten korttelialuetta (YO) ja luoteisosaltaan puistoaluetta (P). Asemakaavamuutoksessa suunnittelualue on osoitettu asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueena (AL), asuinpientalojen korttelialueena (AP-1), erillispientalojen korttelialueena (AO) sekä lähivirkistysalueena (VL). 2.3 Asemakaavan toteuttaminen Korttelialueet on mahdollista ottaa käyttöön asemakaavan saatua lainvoiman. Kaavan toteuttaminen on mahdollista ilman infraverkon lisärakentamista.

8 8/42 3 LÄHTÖKOHDAT 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista Alueen yleiskuvaus Asemakaavamuutosalue sijoittuu Saimaan kanavan itäpuolelle ja valtatie 6:n eteläpuolelle. Suunnittelualueelta on matkaa Lauritsalan aluekeskukseen noin 4 kilometriä. Vuonna 2017 valmistuva Pontuksen koulu sijaitsee noin 2,5 kilometrin päässä. Kaavamuutosalue muodostuu entisestä koulun tontista sekä tontin luoteispuolella olevasta puistokaistaleesta. Pääosa suunnittelualueesta on entistä koulun pihaa. Alue rajoittuu lounaassa Mustolankatuun. Suunnittelualueen koillisosa on painannealuetta, joka on aiemmin ollut peltoa. Alueen itä- ja luoteisosan välillä on noin 8 metriä korkeuseroa. Alueen eteläosassa on hiekkapintainen kenttä, jossa on talvisin jääkiekkokaukalo. Ortoilmakuva, v.2015

9 9/ Rakennettu ympäristö Rakennuskanta Mustolaan rakennettiin vuonna 1896 kansakoulu, joka palveli ensisijaisesti kanavan työväen lapsia, mutta myös ympäröivää asutusta. Rakennukset eivät liity välittömästi valtakunnallisesti merkittävään Saimaan kanavan Mustolan sulun kulttuurimaisemaan. Sen sijaan koulun saaminen Mustolan kylälle oli paljolti Saimaan kanavan toimihenkilöiden aikaansaannosta. Pohjakaavaltaan T-mallisen rakennuksen on suunnitellut kanavainsinööri Oskar Schultz. Ikkunat ovat t-malliset, joissa ylävuorilaudat ovat kolmion malliset. Rakennus edustaa kertaustyylejä ja on säilynyt lähes alkuperäisessä kunnossa. Rakennus on 1½ -kerroksinen. Pihapiirin toinen hirsinen koulurakennus valmistui vuonna Tämä rakennus on paikallista rakennusmestarisuunnittelua ja edustaa lähinnä kertaustyyliä. Rakennus on 1½- kerroksinen ja pitkänomainen ja siinä on kookas umpikuisti vinoneliöikkunoin. Rakennuksen päädyssä, penkereessä on maakellari. Samaan pihapiiriin puukoulujen kanssa kuuluva ruokalarakennus valmistui vuonna Yksikerroksinen rakennus on vuorattu valkoisella mineriittilevyllä. Rakennus on säilynyt alkuperäisessä asussaan. Samaan pihapiiriin on kuulunut myös 1900-luvun puolivälin tienoilla rakennetut piharakennus ja pieni sauna. Piharakennus on tuhoutunut tuhopolton seurauksena ja sauna on purettu. Lisäksi pihapiirissä on väliaikaisina koulutiloina palveleva parakkirakennus. Uudempi koulurakennus. Alkuperäinen kansakoulu. Ruokalarakennus. Entinen piharakennus ja sauna Viistoilmakuva kaakosta, v

10 10/42 Alkuperäinen kansakoulu eli ns. keskirakennus. Uudempi koulurakennus. Maakellari. Ruokalarakennus. Piharakennus. Lähde: Etelä-Karjalan museo, kioski-tietokanta. Saunarakennus. Lähde: Etelä-Karjalan museo, kioski-tietokanta.

11 11/42 Viistoilmakuva idästä, v Lappeenrannan kaupungin tilakeskuksen mukaan ylärakennuksen huoneala on 177 m² ja bruttoala 198 m². Keskirakennuksen huoneala on 274 m² ja bruttoala 614 m², bruttoalaan on ilmeisesti laskettu rakennuksen toinen kerros kokonaan, vaikka koko kerros ei ole korkeudeltaan sellaista, että se laskettaisiin kerrosalaan. Uusimman koulurakennuksen eli ruokalarakennuksen huoneala on 443 m² ja bruttoala on 521 m². Ylärakennukseen kuljetaan puolilämpimän eteisen kautta. Rakennuksen lounaisosassa on kolme huonetta, joista yksi on läpitalon menevä. Isossa huoneessa on kaksi pönttöuunia. Rakennuksen luoteisosassa on liikuntasalina toimiva tila. Uudempi koulurakennus eli ns. ylärakennus.

12 12/42 Alkuperäisessä kansakoulussa eli ns. keskirakennuksessa on kaksi sisäänkäyntiä. Kaakkoispäädyssä on kaksi asuinhuonetta, keittiö ja varastoja. Sisäänkäynnin yhteydestä on portaat ullakolle. Toisella puolella rakennusta on luokkahuoneet sekä terveydenhoitajan huone, joihin kuljetaan eteiskäytävän kautta. Rakennuksen kaikissa tiloissa on pönttöuunit. Sisätiloihin on tehty vuosikymmenten aikana useita pintaremontteja ja materiaaleja on vaihdettu. Huonejako on kuitenkin todennäköisesti lähes alkuperäinen. Myös sisäovet ja pääosa listoista ovat todennäköisesti alkuperäisiä. Luokkatilojen lattiat ovat linoleumia. Sisäseinät on päällystetty pinkopahvilla ja niissä on puolipaneelit koristelistalla. Kaavamuutosalueelle tehtiin keväällä 2010 kuntoselvitys, joka koski kaikkia kolmea koulurakennusta (Vahanen-yhtiöt ). Seuraava teksti on pääosin referoitu kuntoselvityksestä. Alkuperäinen kansakoulu eli ns. keskirakennus. Rakennusten tekninen kunto Ylä- ja keskirakennus Rakennusten alapohjat ovat puurakenteisia orgaanisella materiaalilla eristettyjä ryömintätilallisia alapohjia, jotka on suunniteltu tuulettuvan sokkelissa olevien tuuletusaukkojen kautta. Vanhojen koulurakennusten perusmuureissa ei havaittu suuria vaurioita. Keskitalossa ongelmana ovat puuttuvat tuuletusreitit. Ylätalossa alapohjan tuuletus toimii paremmin. Yhteisenä ongelmana kummassakin talossa on sokkelin liian alhainen korkeusasema.

13 13/42 Ruokalarakennus. Molempien talojen tuulettuvaa puurakenteista alapohjalaattaa eli rossipohjaa on eristetty orgaanisilla eristeillä. Alapohjaeristeet ovat pudonneet alas osassa keskirakennuksen alapohjaa, lisäksi alapohjassa oli muitakin vaurioita. Keskirakennuksen asunnon sisätiloissa todettiin voimakas homeinen haju. Lisäsyynä alapäädyn tilojen ongelmiin on kellarin sisätilan huono kunto. Ylätalon alapohjatilassa ei havaittu merkkejä pahemmasta rakenteiden pilaantumisesta, johtuen todennäköisesti riittävästä tuulettumisesta. Molempien talojen alapohjatila tulee kuitenkin puhdistaa kaikesta ylimääräisestä homevaurioriskistä. Keskitalon alapohjarakenteessa havaittiin vahva viite vauriosta, siinä esiintyessä kosteusvaurioindikaattorilajien homeita. Molempien talojen alapohjatilasta otetut näytteet viittaavat mikrobikasvuun. Sisätilojen pintakosteusmittauksissa mitattiin pääosin kuivia pintakosteusarvoja. Vesikaton aluslaudoituksessa oli mustumisia vesikattovuodoista. Yläpohjan ja vesikaton kantavat puurakenteet ovat kuitenkin pääosin tervettä kovaa puuta, samoin näkyvät kantavien ulko- ja väliseinien yläosan rakenteet. Kattorakenteissa on tapahtunut painumista ja muuta liikettä, kummankin talon vesikattojen ollessa painuneita lappeen keskiosilla. Molempien hirsirakennusten yläpohjan orgaanisissa eristeissä oli mikrobivaurioitumista vähintään paikallisesti, keskitalossa koko yläpohjan laajuudella. Talojen kattojen yläpinnassa on koko vesikaton alueella näkyvissä pinnoitteen irtoamista ja paikallisia ruosteläikkiä. Katteet ovat molemmissa taloissa uusimisen tarpeessa vuotojen ja ruostumisen johdosta. Ulkoseinille ongelmia aiheuttaa liian matala sokkeli suhteessa maanpinnan korkeuteen. Alimmaisten hirsien kuntoa ei tarkastettu purkamalla, mutta oletuksena on, että ulkoseinien alimmissa hirsikerroissa ja julkisivulaudoituksen alaosissa esiintyy lahoa ja mikrobikasvua. Perusmuurien ollessa luonnonkiveä kapillaarista imeytymistä ei tapahdu, mutta keskitalon osalla betonilla suoritetut sokkelin aukkojen ym. parsimiset lisäävät tätäkin mahdollisuutta. Ikkunoiden ulkopuoliset osat ovat auringon puoleisilla julkisivuilla huonompikuntoisia. Ikkunat pystytään kuitenkin kunnostamaan huolellisella korjauksella. Kuntoselvitys keskittyi molemmissa rakennuksissa rakenteelliseen kuntoon ja erilaisten terveys- ja turvallisuusriskien kartoittamiseen. Yleismainintana voidaan sanoa, että kohde on

14 14/42 kaikilta osiltaan täydellisen peruskorjauksen tarpeessa. Keskitalon asunnon tiloissa on voimakas homeen haju sen lattian antaessa periksi. Sisäpuolisilta osiltaan parhaassa kunnossa ovat viimeksi remontoidut ylätalon tilat muilta osin paitsi voimistelusalin osalta. Ruokalarakennus Ruokalan ala- ja välipohjalaatoissa havaittiin mm. osin orgaaninen Tojalevyeriste ja mahdolliset PAH-yhdistelähteet alalaatan kosteuseristyssivelyissä. Muita terveyteen liittyviä ongelmia havaittiin olevan ylemmän kerroksen lattiapinnoitteissa sekä pohjakerroksen asbestieristeissä. Julkisivupinnat ovat myös asbestilevyjä, kuten mahdollisesti myös tuulensuojalevy. Samoin asbestia on suurella todennäköisyydellä myös WC-tilojen laatoitusten laasteissa, sekä mahdollisesti myös kaikkien kiviaineisten sisäpintojen tasoitteissa. Pintakosteusmittauksissa havaittiin pohjakerroksen osalla ongelmia maanpaineseinien ja alapohjan läpi tulevasta kosteudesta. ATK-luokan osalta mitattiin kohonneita pintakosteusarvoja päätyseinällä ja maanpaineseinällä. Havaittu kosteus on suurella todennäköisyydellä maaperästä imeytyvää ja kulkeutuvaa kosteutta. Muilta osin havaittiin pohjakerroksessa seinärakenteiden halkeilua rakenteiden liikkumisten johdosta. Ulkoseinän ja vesikaton osalla ei havaittu suurempia ongelmia, kuten ei yläpohjan toimivuudenkaan kanssa. Myöskään muissa rakenteissa ei havaittu pahempia ongelmia. LVI- ja sähkötekniikka Erillistä LVI- ja sähkötekniikan tarkastusta ei tehty. Parhaassa kunnossa ovat uudemman alarakennuksen ilmanvaihto- ja lämmityskattilajärjestelmät. Kuntoselvityksessä on listattu rakennusten vaatimat korjaustoimenpiteet: 1. Ruokalan pohjakerroksen kosteusongelman tarkempi tutkiminen ja korjaaminen 2. Ruokalan oppilas-wc tilojen rakenteiden halkeamien korjaaminen 3. Keskirakennuksen asuntopäädyn alapohjan vaurioiden purkaminen ja korjaaminen. Suurella todennäköisyydellä alapohjarakenne vaatii korjaamista myös yläpäädystä. 4. Keskirakennuksen kellarin kuivattaminen ja puhdistaminen mikrobikasvustosta 5. Keski- ja ylärakennuksen ulkoseinien alareunojen avaaminen, alimmaisten hirsikertojen ja alapohjapalkkien kunnon tarkistaminen sekä tarvittaessa kengittäminen 6. Maanpinnan korkeuden alentaminen ja uudelleen muotoilu 7. Rossipohjien alustojen tyhjentäminen niissä olevista ylimääräisistä tavaroista. Sama koskee yläpohjatilaa ja palokuorman vähentämistä. 8. Keski- ja ylätalon vesikattojen uusiminen 9. Nykyisten purueristeiden poistaminen yläpohjista ja korvaaminen terveillä ja paremman eristyskyvyn omaavalla sellu- tai puukuituvillalla 10. Rakennukset ovat suurelta osin peruskorjauksen tarpeessa, mukaan lukien LVIStekniikka ainakin vanhempien hirsitalojen osilta. Ennen purkutöitä pitää tehdä kattava asbestikartoitus. Asbesti on ongelmana enemmän Ruokalarakennuksessa. 11. Märkätilojen RakMk C2 mukaisten vesieristysten tekeminen Lähde: Kuntoselvitys. Mustolan koulu, Lappeenranta. Vahanen-yhtiöt

15 15/42 Vahanen Rakennusfysiikka Oy on antanut ylä- ja keskirakennuksesta täydentävän lausunnon, joka pohjautuu saatuihin lähtötietoihin ilman lisätutkimuksia. Keskimmäinen rakennus on ollut suljettuna vuodesta 2011 lähtien. Vuonna 2010 tehdyn kuntoselvityksen jälkeen rakennusten ilmanvaihtoa on parannettu mm. lisäämällä ulkoseinään korvausilmaventtiileitä. Vuonna 2010 tehdyssä kuntoselvityksessä keskirakennuksen alapohjarakenteissa on todettu laajamittaisia vaurioita. Rakennuksen alapohjan tuuletus on puutteellinen mikä on osaltaan aiheuttanut alapohjarakenteen vaurioitumisen. Ylärakennuksen alapohjassa ei ole todettu pahoja rakenteellisia vaurioita ja ryömintätila pääsee tuulettumaan keskirakennusta paremmin rakennuksen molemmin puolin olevien tuuletusaukkojen kautta. Lähtötietojen mukaan alapohjan tuuletusta ei ole parannettu. Ryömintätilan huonon tuulettuvuuden myötä ryömintätilan ilman suhteellinen kosteus ja lämpötila ovat ajoittain sellaisia, että rakenteisiin muodostuu mikrobikasvua, riippumatta siitä onko rakennus käytössä vai ei. Lisäksi keskitalon alapohjan betonirakenteiden (mm. kellarin rakenteet) kautta maaperän kosteus pääsee nousemaan kapillaarisesti alapohjan puurakenteisiin ja aiheuttaa paikallisia lahovaurioita. Ylärakennuksen osalta tuuletus ja ryömintätilan korkeus on ollut kuntoselvityksen mukaan parempi ja näin ollen ryömintätilan olosuhteet paremmat kuin keskimmäisessä rakennuksessa Kuntoselvityksessä molempien rakennusten yläpohjien kantavat puurakenteet on todettu terveiksi. Osassa yläpohjien orgaanisesta eristeestä otetuissa näytteissä on havaittu viitteitä mikrobivauriosta. Keskimmäisen rakennuksen yläpohjan eristeestä otetuissa näytteissä kaikissa on ollut viite vauriosta ja ylärakennuksen kolmesta näytteestä yhdessä on ollut viite vauriosta. Otettujen mikrobinäytteiden perusteella keskirakennuksen yläpohjassa on laajaalaisia vaurioita ja ylärakennuksen vauriot ovat paikallisia. Mikäli vesikatossa ei ole aktiivisia vuotopaikkoja yläpohjan olosuhteiden voidaan olettaa pysyneen ennallaan. Ulkoseinät ovat hirsirakenteiset julkisivulta laudoitetut. Ulkoseiniin kohdistuu lähinnä roiskevesien aiheuttamaa paikallista kosteusrasitusta. Kuntoselvityksessä ei ole havaittu oleellista eroa ylä- ja keskirakennuksen ulkoseinien kunnon osalla. Mutta on huomioitava, että rakennuksen pitäminen puolilämpimänä tai kylmänä saattaa aiheuttaa kosteuden siirtymistä huokoisen rakenteen sisälle ja aiheuttaa mikrobikasvua myös syvemmällä ulkoseinärakenteessa. (Lähde: Lausunto, yhteenveto Mustolan koulun ylä- ja keskirakennuksen kuntoselvityksestä, Vahanen Rakennusfysiikka Oy, ). Kiinteistönhuollon mukaan keskirakennus on ollut käyttökiellossa sisäilmaongelmien vuoksi ja ilman lämmitystä vuodesta Ainoastaan rakennuksen ikkunoita on tiivistetty teippauksin viime vuosina. Rakennus on mahdollista korjata, mutta korjausrakentaminen vastaisi laajuudeltaan lähes uudisrakentamista. Rakennusta jouduttaisiin nostamaan, koska sokkeli on liian matala. Rakennuksen runko on käyttökelpoinen (Lähde: suullinen tiedonanto kiinteistöhuoltaja Risto Aarrevuolta).

16 16/42 Yhdyskuntatekniset verkostot ja liikenneverkko Alueen yhdyskuntatekniset verkostot (vesijohtoverkosto ja kaapeleita) ovat Mustolankadulla. Suunnittelualueella on sähkökaapeleita ja ulkovalaistuskaapelit. Alueella ei ole kaukolämpöverkostoa. Uudemmassa koulurakennuksessa on öljylämmitys, johon myös vanhempi, nyt kylmillään oleva ns. keskirakennus on ollut liitettynä. Jätevesiviemäröinti on järjestetty viettoviemärein ja jätevedenpumppaamo sijoittuu sunnittelualueen eteläpuolelle noin kilometrin päähän Mustolan sataman alueelle, Saimaan kanavan pohjoispuolelle. Kaapelit Vesihuolto Punainen viiva = jätevesiviemäri (vietto) Sininen viiva = vesijohto Vihreä viiva = hulevesiviemäri

17 17/42 Mustolan alueen pääliikenneyhteyksinä valtatie 6:n suuntaan toimivat kaavamuutosalueen länsipuolella kulkeva kokoojakatu Itäinen Kanavatie sekä suunnittelualueen koillispuolella kulkeva Pitkäkatu. Suunnittelualue sijoittuu Mustolankadun varteen, johon Pitkäkatu yhdistyy kaavamuutosalueen luoteispuolella. Asuinalueen liikenne koostuu lähes kokonaan asukasliikenteestä. Pieni osa liikenteestä on merenkulkulaitoksen ja Mustolan sulun liikennettä sekä koulun saattoliikennettä. Maaliskuussa 2015 osayleiskaavatyön yhteydessä laaditun liikenneselvityksen (Lappeenrannan kaupunki ja Trafix 2015) mukaan Itäisellä Kanavatiellä suunnittelualueen kohdalla kulkee nykytilanteessa noin 120 ajoneuvoa vuorokaudessa. Keskivuorokausiliikenne (ajon./ vrk) Mustolan alueella vuonna 2014 (Trafix Oy 2015) Rakennettu kulttuuriympäristö ja kiinteät muinaisjäännökset Mustolan koulun alue ei kuulu valtakunnallisesti merkittäviin rakennettuihin kulttuuriympäristöihin ja se jää Saimaan kanavan RKY 2009 rajauksen ulkopuolelle. Koulun alue ei kuulu maankuntakaavan maakunnallisesti merkittäviin kulttuurihistoriallisiin ympäristöihin/ kohteisiin. Alue on kuitenkin vireillä olevassa Itäisen alueen osayleiskaavassa merkitty maakunnallisesti merkittäväksi rakennetuksi kulttuuriympäristöksi. Alueelle ei sijoitu Museoviraston muinaisjäännösrekisteriin merkittyjä kiinteitä muinaisjäännöksiä (lähde: Aikaisempien inventointien perusteella on epätodennäköistä, että kaavamuutosalueelta löytyisi kiinteitä muinaisjäännöksiä Luonnonympäristö ja maisema Mustola sijaitsee Ensimmäisen Salpausselän eteläpuolella melko lähellä reunamuodostuman eteläreunaa. Alueella on kallio- ja moreenimäkiä ja niiden välissä hienorakeisia maalajeja (Geologian tutkimuskeskus 2016). Maaperäkartan mukaan vallitsevana maalajina on karkea hieta. Koulurakennukset ja pallokenttä sijoittuvat loivaan kaakkoa kohti viettävään rinteeseen korkeustasojen +65 m mpy ja + 75 mpy välille. Pihan ja pallokentän reunoilla maaperää on jonkin verran tasoitettu. Koillisosassa on alavampaa ja kosteampaa maastoa. Alueen kallioperä on rapakivigraniittia (Geologian tutkimuskeskus 2016).

18 18/42 Koulun pihassa kasvaa pihapuina neljä vanhaa isoa koivua ja kolmihaarainen iso kuusi sekä nuorempia vaahteroita, haapoja, koivuja ja reunalla muutamia mäntyjä. Mustolankadun reunassa on rivi nuorehkoja kuusia ja orapihlaja-aitaa. Rakennusten ympärille on istutettu koristepensaita kuten syreenejä ja pensasangervoja. Mustolankadun ja rakennusten välissä on ilmeisesti ollut keittiöpuutarha, sillä alueella kasvaa edelleen omenapuita ja marjapensaita. Pihan nurmikot ovat hoidettuja, ja paikoin niissä kasvaa mm. kuminaa, puna-apilaa ja siankärsämöä. Pallokenttä ja ajoväylät ovat sorapintaisia. Koulun pihan koillispuolella oleva notkelma on entistä peltoa tai niittyä, sillä siellä erottuu vanhoja ojia ja kasvillisuus on rehevää. Alkukesällä 2015 alueella kasvoi vielä tiheää lehtipuustoa ja -pensaikkoa, joka kuitenkin harvennettiin ja raivattiin kesän aikana. Puustossa oli kookkaita harmaaleppiä, koivuja, puumaisia tuomia, raitoja ja nuoria vaahteroita. Omakotitaloihin rajoittuvalla koillisreunalla oli haapoja ja kookas kuusi ja koulun puoleisella reunalla muutamia kuusia ja mäntyjä. Myös kevyenliikenteenväylän pohjoispuolella ennen omakotitaloa oli samanlaista puustoa. Aluskasvillisuuden lajeja olivat mm. mesiangervo, ojakellukka, hiirenporras, huopaohdake, vuohenputki ja käenkaali. Koulun puoleiselta reunalta kasvillisuus oli kulunut liikkumisen takia. Lahopuuna oli lehtipuupökkelöitä ja maapuita Väestö, työpaikat ja palvelut Suunnittelualue sijaitsee Lappeenrannan keskustaajaman itäosassa. Suunnittelualueella ei ole vakinaisia asukkaita. Alueen länsi-, pohjois- ja itäpuolella on erillispientaloalue ja länsipuolella asuinrivitaloja. Suunnittelualueelta on matkaa Lauritsalan aluekeskukseen noin neljä kilometriä. Kaavamuutosalueella toimii Pontuksen koulun Mustolan toimipiste vuoteen 2017 asti. Koulussa on 1-6 luokat ja henkilökuntaa noin 12 henkilöä. Tuleva Pontuksen koulu sijaitsee 2,5 kilometrin päässä. Julkisten palvelujen osalta alue tukeutuu lähinnä Lauritsalaan, jossa sijaitsevat mm. terveyspalvelut ja yläkoulu. Perusopetuksen vuosiluokat 1-6, päiväkodin ja esiopetuksen käsittävä Pontuksen päiväkotikoulu valmistuu vuonna 2017 noin 2,5 kilometrin päähän suunnittelualueesta Ympäristön häiriö- ja riskitekijät Säteilyturvakeskuksen mukaan Mustolan alueen pientaloasunnoissa radonia esiintyy keskimäärin 98 Bq/m³. Koko Suomen keskimääräinen radonpitoisuus on pientaloissa 121 Bq/m³. STM:n päätöksen (944/92) mukaan uusissa asunnoissa radonpitoisuus saa olla enintään 200 Bq/m 3. Melu Suunnittelualueelta ei ole laadittu liikennemeluselvityksiä. Lähimpien katujen liikennemäärien ja nopeusrajoitusten perusteella on syytä olettaa, että alueella ei esiinny melutasoja, jotka ylittäisivät valtioneuvoston päätöksen 993/92 mukaiset päivä- ja yömelun ohjearvot. Alue ei sisälly Ramboll Finland Oy:n on laatimaan Lappeenrannan meluntorjuntasuunnitelman meluselvitykseen vuodelta Suunnittelualueella ei ole tehdasmelusta aiheutuvia ympäristöhäiriöitä. Pilaantuneet maat

19 19/42 Suunnittelualueella ei ole Maaperän tilan tietojärjestelmään (MATTI) sisältyviä pilaantuneiden maiden kohteita eikä alueella ole käytettävissä olevien tietojen mukaan ollut toimintoja, jotka olisivat voineet aiheuttaa maaperän pilaantumista Maanomistus Suunnittelualueen omistaa Lappeenrannan kaupunki. Lappeenrannan kaupunki omistaa karttaan vihreällä merkityt alueet, valkoisella merkityt alueet ovat yksityisten maanomistajien tai muiden toimijoiden omistuksessa. 3.2 Suunnittelutilanne Maakuntakaava Maakuntavaltuusto on hyväksynyt Etelä-Karjalan maakuntakaavan ja ympäristöministeriö vahvisti sen Suunnittelualue Ote maakuntakaavasta. Suunnittelualue on osoitettu maakuntakaavassa taajamatoimintojen alueena (A). Merkinnällä osoitetaan yksityiskohtaista suunnittelua edellyttävät asumiseen, palvelu- ja työpaikka sekä muihin taajamatoimintoihin varattavat rakentamisalueet. Merkintä sisältää tarvittavat

20 20/42 taajamien sisäiset liikenneväylät, ulkoilureitit, kevyen liikenteen väylät, yhdyskuntateknisen huollon alueet, paikalliskeskukset sekä virkistys- ja puistoalueet. Suunnittelumääräyksen mukaan alueen yksityiskohtaisemmassa suunnittelussa tulee edistää yhdyskuntarakenteen eheytymistä hajanaisesti ja vajaasti rakennetuilla alueilla tukien olemassa olevaa infraa. Suunnittelussa tulee myös edistää taajaman ydinalueen kehittämistä toiminnallisesti ja taajamakuvallisesti selkeästi hahmottuvaksi keskukseksi. Yksityiskohtaisemmassa suunnittelussa rakentaminen ja muu maankäyttö on sopeutettava ympäristöönsä niin, että taajaman omaleimaisuus ja viihtyisyys vahvistuvat ja ympäristö-, luontoja kulttuuriperintöarvojen säilyminen turvataan sekä varmistetaan sisäisten puisto- ja virkistys- sekä muiden vapaa-alueiden riittävyys. Suunnittelualue kuuluu myös kasvukeskusalueen laatukäytävään (lk). Merkinnällä osoitetaan Etelä-Karjalan keskeinen työssäkäynti- ja kasvukeskusalue. Laatukäytävä on kasvukeskusalueen yhdyskuntarakennetta kokoava vyöhyke ja maakunnan painopistealue. Alueilla, joilla on aluevarausmerkinnällä osoitettu käyttötarkoitus, päämaankäyttömuodon määrittelee aluevarausmerkintä tai laatukäytävän sisällä oleva pienempi kehittämiskohdemerkintä. Suunnittelumääräyksen mukaan laatukäytävän yksityiskohtaisemmassa suunnittelussa tulee edistää elinympäristöjen toimivuutta ja taloudellisuutta hyödyntämällä ja eheyttämällä olemassa olevaa yhdyskuntarakennetta sekä turvata toimivat ja turvalliset liikenneväylät ja -yhteydet. Alueidenkäytön suunnittelussa tulee turvata pitkän tähtäimen maankäytölliset kehittämistarpeet, turvata joukkoliikenteeseen tukeutuvan yhdyskuntarakenteen kehittämismahdollisuudet sekä pyrkiä vähentämään liikennetarvetta, parantamaan liikenneturvallisuutta sekä edistämään joukko- ja kevyenliikenteen edellytyksiä ottaen huomioon virkistys ja matkailu. Keskeisillä taajama-alueilla käytöstä poistuneiden alueiden uudistamista ja saneerausta tulee suunnata asumiseen ja lähipalveluihin. Yksityiskohtaisemmassa suunnittelussa tulee ottaa huomioon rantojen viheralueita säilyttävä ja viheryhteyksiä mahdollistava rakentaminen sekä luonto- ja kulttuuriarvojen vaaliminen. Etelä-Karjalan 1. Vaihemaakuntakaava on hyväksytty maakuntavaltuustossa ja Ympäristöministeriö on vahvistanut sen Vaihekaavassa tarkastellaan erityisesti kaupan, matkailun, elinkeinojen ja liikenteen tarvitsemia aluevarauksia. Vaihemaakuntakaavassa ei ole osoitettu varauksia suunnittelualueelle. Suunnittelualue Ote 1. vaihemaakuntakaavasta.

21 21/42 Yleiskaava Suunnittelualueella on voimassa kaupunginvaltuuston hyväksymä Keskustaajaman yleiskaavan tarkistus Yleiskaava on oikeusvaikutukseton. Yleiskaavassa suunnittelualue on osoitettu lähipalvelujen alueena (PL). Alue varataan julkisille ja yksityisille lähipalveluille kuten päiväkodeille, kouluille, lähikaupoille ja asunnoille. Suunnittelualueen ympärillä on pääosin pientalovaltaista asuntoaluetta (AP). Alue varataan kytketyille ja erillisille asuntopientaloille. Kytkettyjen asuntopientalotonttien suurin sallittu tonttitehokkuus on et=0,3 ja erillispientalotonttien korkeintaan et=0,2. Ote ajantasayleiskaavasta. Alueelle ollaan laatimassa Lappeenrannan keskustaajaman osayleiskaavaa 2030 (itäinen osa-alue). Osallistumis- ja arviointisuunnitelma sekä osayleiskaavaluonnos ovat olleet nähtävillä Suunnittelualue Ote Itäisen alueen osayleiskaavaluonnoksesta. Osayleiskaavaluonnoksessa suunnittelualue on osoitettu palvelujen ja hallinnon alueena tai asuntoalueena (P/A). Alueen lopullinen käyttötarkoitus ratkaistaan asemakaavoituksen yhteydessä. Alue on maakunnallisesti merkittävä rakennettu kulttuuriympäristö. (ma-mk 24.

22 22/42 Mustolan koulun rakennukset). Alue sisältyy Etelä-Karjalan maakuntakaavassa (YM vahv ) osoitettuun maakunnallisesti merkittävään kulttuurihistorialliseen ympäristöön. Alueella tapahtuvan rakentamisen ja maankäytön on sovelluttava arvokkaaseen ympäristöön. Aluerajaus voi sisältää asemakaavalla suojeltuja tai suojeltavia rakennuksia. Aluetta koskevista suunnitelmista on pyydettävä museoviranomaisen lausunto. Numerotunnus viittaa osayleiskaavaselostuksen liitteenä olevan kulttuuriympäristöselvityksen kohdeluetteloon Mustolan koulun rakennukset on osoitettu suojeltavana rakennusryhmänä (sr-1, 24. Mustolan koulun rakennukset). Rakennukset ovat rakennustaiteellisesti, historiallisesti tai kylä- tai kaupunkikuvan kannalta arvokaita. MRL 41 :n nojalla määrätään, että rakennusta ei saa purkaa. Korjaus ja muutostyöt sekä käyttötarkoituksen muutokset tulee sovittaa rakennuksen rakennustaiteellisesti tai historiallisesti arvokkaisiin tai kyläkuvan kannalta merkittäviin ominaispiirteisiin. Suunnittelualueen luoteispuolelle on osoitettu ulkoilureitti (palloviiva). Asemakaava Suunnittelualueella on voimassa sisäasiainministeriön vahvistama asemakaava. Ote ajantasa-asemakaavasta. Suunnittelualue on osoitettu asemakaavassa opetustoimintaa palvelevien rakennusten korttelialueena (YO). Alueen rakentamisoikeus on osoitettu tehokkuusluvulla e=0,5, joka vastaa noin kerros-m².

23 23/42 Rakennusjärjestys Lappeenrannan kaupungin rakennusjärjestys on tullut voimaan Pohjakartta Asemakaavan pohjakarttana on käytetty kaupungin laatimaa numeerista asemakaavan pohjakarttaa Muut suunnitelmat, selvitykset ja päätökset Suunnittelualueelle on laadittu asemakaavatasoinen luontoselvitys vuonna 2016 (Pöyry Finland Oy ). Asemakaavaa varten on laadittu rakennushistoriaselvitys (Selvitystyö Ahola ), jossa on käsitelty Mustolan koulun lisäksi myös kolmea muuta kohdetta. Rakennettua kulttuuriympäristöä on selvitetty myös Lappeenrannan keskustaajaman osayleiskaavaa 2030 varten. Mustolan aluetta koskee Lappeenrannan itäisten osien osayleiskaava. Rakennetun kulttuuriympäristön selvitys (Serum Arkkitehdit Oy & Tmi Lauri Putkonen, , täydennetty ). 4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 Suunnittelun tausta ja tavoitteet Aloite asemakaavan muuttamisesta perustuu kaupunginvaltuuston tekemään päätökseen kouluverkon linjauksista ja investoinneista vuosina Sen mukaan itäiseen Lappeenrantaan rakennetaan uusi Pontuksen koulu, jonka yhteyteen sijoitetaan myös päiväkoti, aluekirjasto ja nuorisotilat. Samassa kokouksessa valtuusto käsitteli investointien puiteohjelman vuosille , jossa kaupungin omistamat rakennukset jaettiin pidettäviin ja myytäviin kohteisiin. Mustolan koulun rakennukset listattiin myytävien kohteiden luetteloon kouluverkkouudistuksen vuoksi. Suunnittelun tavoitteena on mahdollistaa erillispientaloalueen rakentaminen nykyiselle Mustolan koulun tontille. Kahden vanhimman koulurakennuksen säilyminen ja uudiskäyttö mahdollistetaan ja rakennuksille muodostetaan omat tontit. Kaavamuutos on vuosien kaavoitusohjelmassa kohteena Osallistuminen ja yhteistyö Osallistumis- ja vuorovaikutusmenettelyä sekä vaikutusarviointia varten on laadittu osallistumis- ja arviointisuunnitelma (OAS), jossa on myös lueteltu kaavatyössä osallisena olevat tärkeimmät maanomistajat, viranomaiset ja muut tahot. Kaavoituksen vireilletulosta sekä kaikista merkittävistä kuulemis- ja päätöksentekovaiheista ilmoitetaan kaupungin ilmoitustaululla sekä kaupungin virallisessa ilmoituslehdessä Etelä- Saimaassa. Lähialueen asukkaita ja maanomistajia informoidaan henkilökohtaisilla kirjeillä tärkeimmistä suunnitteluvaiheista.

24 24/42 Kaava-aineistot pidetään nähtävillä Lappeenrannan kaupungin teknisen toimen kaavoituksessa osoitteessa Villimiehenkatu 1 (3. kerros) ja kaupungin internet-sivulla > rakentaminen ja maankäyttö > nähtävillä olevat kaavat. Asemakaavaluonnos oli nähtävillä välisen ajan. Viranomaisyhteistyö. Asemakaavaluonnoksesta pyydetään lausunnot osallisena olevilta viranomaisilta, jotka on lueteltu OAS:ssa. Aloitusvaiheen viranomaisneuvottelu (MRL 66, MRA 26 ) pidettiin Suunnitteluvaiheet Asemakaavan laatiminen käynnistettiin vuoden 2015 lopulla. Suunnittelun aluksi on laadittu osallistumis- ja arviointisuunnitelma. Aloitusvaiheen viranomaisneuvottelu pidettiin Alustavaa asemakaavaluonnosta esiteltiin alueen asukkaille Mustolan koululla. Tilaisuuteen osallistui noin 20 henkilöä. Kaavan vireilletulosta ilmoitettiin kuuluttamalla asemakaavaluonnoksen ja osallistumis- ja arviointisuunnitelman (OAS:n) nähtävillä olosta lehtikuulutuksella sekä henkilökohtaisilla kirjeillä osallisille. OAS pidetään MRL:n 62 :n ja 63 :n mukaisesti nähtävillä alkaen kaavaprosessin ajan. Asemakaavaluonnos sekä osallistumis- ja arviointisuunnitelma on pidetty MRA 30 :n mukaisesti kommentoitavana Nähtävilläolon aikana kaavasta pyydettiin lausunnot suunnittelussa osallisena olevilta viranomaisilta ja kaupungin hallintokunnilta. Myös muilla osallisilla oli mahdollisuus antaa kaavasta mielipide. Kaavaluonnosta on tarkistettu saatujen mielipiteiden ja lausuntojen perusteella ja on laadittu asemakaavaehdotus. Kaavaehdotus käsitellään ja hyväksytään teknisessä lautakunnassa sekä kaupunginhallituksessa, jonka jälkeen se pidetään MRA 27 :n mukaisesti nähtävillä 30 päivän ajan. Kuulemisen jälkeen asemakaavaa voidaan tarkistaa saatujen muistutusten ja lausuntojen perusteella. Tämän jälkeen kaava viedään kaupunginhallituksen ja kaupunginvaltuuston käsiteltäväksi ja hyväksyttäväksi. Asemakaava on laadittu Lappeenrannan kaupungin teknisen toimen kaavoituksessa. 4.4 Asemakaavan tavoitteet Lappeenrannan kaupungin yleisenä tavoitteena on eheyttää ja tiivistää yhdyskuntarakennetta. Tavoitteena on myös tehostaa maankäyttöä olemassa olevan yhdyskuntatekniikan varrella. Lisäksi tavoitteena on tarjota laadukkaita asuinpaikkoja. Kaavamuutos turvaa osaltaan keskustan itäpuolisten alueiden pientalotonttivarannon säilymisen. Lappeenrannan kaupunkirakenneohjelman ja arkkitehtuuriohjelman tavoitteena on suunnitella, rakentaa ja ylläpitää viihtyisää ja siistiä ympäristöä, jonka kaupunkirakenteessa on havaittavissa laaja rakennusten ja kaupunginosien ajallinen kerroksellisuus, ja johon uudisrakentaminen sopeutuu aluetta rikastuttavana osana. Kaupunki haluaa tarjota asukkailleen

25 25/42 asuinpaikkoja, jotka ovat hyvin saavutettavissa joukkoliikennevälineillä, kävellen tai polkupyörällä. Näin kaupunkirakenteesta saadaan ekologisempi ja liikenteellisesti toimivampi. Uusi rakentaminen sovitetaan mittakaavaltaan ja rakentamistavaltaan ympäröiviin alueisiin. Asemakaavan erityistavoitteena on mahdollistaa koulukäytöstä poistuvan Mustolan koulun tontin uudelleenkäyttö asumiseen ja pienimuotoiseen yritystoimintaan. Lisäksi tarkoituksena on mahdollistaa kahden vanhimman koulurakennuksen säilyminen ja osittainen suojelu. Maakuntakaavan tavoitteena on jatkaa taajamarakennetta nykyisten asuinalueiden välisille rakentamattomille alueille, sillä alue on osoitettu maakuntakaavassa taajamatoimintojen alueena (A). 4.5 Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot Asemakaavatyön alkuvaiheessa laadittiin yhteistyössä Arkkitehtuuritoimisto Ovaskainen Oy:n kanssa luonnossuunnitelma alueen maankäytöstä. Nykyiselle hiekkakentälle sekä koulun ruokalan paikalle luonnosteltiin kuusi uutta omakotitonttia. Lisäksi koulurakennusten luoteispuolelle, olemassa olevan erillispientaloalueen jatkoksi on mahdollista sijoittaa yksi tontti. Kulku puistoalueelle säilyy nykyisellä paikalla. Alustava asemakaavaluonnos ja 3D-havainnekuva. Luonnossuunnitelman pohjalta laadittiin alustava asemakaavaluonnos, joka sisälsi edellä mainitut seitsemän uutta tonttia sekä kahden vanhimman koulurakennuksen paikalle muodostetun AL-korttelialueen. Asukastilaisuudessa ( ) ympäristön asukkaat toivat selvästi esille tarpeen säilyttää koulun kenttä nykyisessä käytössään. Asukaspalautteessa esitettiin myös ns. keskirakennuksen tontin hyödyntämistä uudisrakentamiseen kentän sijasta. Saadun palautteen perusteella alustavaa asemakaavaluonnosta päivitettiin. Pallokentän alue osoitettiin lähivirkistysalueena ja huonokuntoisemman puukoulun (ns. keskirakennus) suojelumerkintä poistettiin. Asemakaavamuutos mahdollistaa keskirakennuksen säilyttämisen, mutta sen voi myös purkaa ja rakentaa tontille asuinpientalon. Keskirakennuksen tontti

26 26/42 on mahdollista myös jakaa erillisellä tonttijaolla kahdeksi tontiksi. Vaihtoehtoja vertailtaessa todettiin, että päivitetty kaavaluonnos on sosiaalisilta vaikutuksiltaan positiivisempi kuin alkuperäinen luonnos, mutta mahdollistaa edelleen suhteellisen tehokkaan maankäytön. Luonnonympäristön ja maiseman kannalta vaihtoehdoilla ei todettu merkittäviä eroja. Ylempi kuva: Asukastilaisuudessa esitelty alustava asemakaavaluonnos. Alempi kuva: Päivitetty asemakaavaluonnos

27 27/42 5 ASEMAKAAVAN KUVAUS 5.1 Kaavan rakenne Asemakaavamuutoksella muutetaan nykyinen opetustoimintaa palvelevien rakennusten korttelialue asuin- ja virkistysalueeksi. Uudet tontit rajoittuvat Mustolankatuun. Tonttien koillispuolella on lähivirkistysalue, joka käsittää koulun takana olevan metsikön sekä olemassa olevan kentän. Mustolan koulun kaksi vanhinta rakennusta on rajattu omiksi korttelialueikseen. Uudemman puukoulun tontti on osoitettu asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueena (AL) ja rakennus on suojeltu (sr-12). Niin sanotun keskirakennuksen tontti on osoitettu asuinpientalojen korttelialueeksi (AP-1), jolla sallitaan ympäristöhäiriötä aiheuttamatonta liike- ja tuotantotoimintaa. Lisäksi alueelle on osoitettu erillispientalojen korttelialueet (AO) sekä lähivirkistysaluetta (VL). Lisäksi kaavassa on mm. istutuksiin ja rakentamistapaan liittyviä määräyksiä Mitoitus Asemakaavamuutosalueen kokonaispinta-ala on 2,06 ha. Asumiseen varattujen alueiden pinta-ala on kaavamuutoksessa 0,99 ha ja näillä on rakennusoikeutta yhteensä 2360 kerrosm². Asuinpientalojen korttelialueen pinta-ala on 0,31 ha ja rakennusoikeus 500 kerros-m². Asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueen pinta-ala on 0,19 ha ja rakennusoikeus 365 kerros-m². Erillispientaloalueiden pinta-ala on 0,49 ha ja rakennusoikeus 1000 kerrosm². Voimassa olevaan kaavaan nähden rakennusoikeus vähenee 8274 kerros-m². Lähivirkistysalueiden pinta-ala on kaavamuutoksessa 1,07 ha, voimassa olevaan kaavaan nähden pinta-ala lisääntyy 1,03 ha. Tilastolomake on asemakaavaselostuksen liitteenä Ympäristön laatua koskevien tavoitteiden toteutuminen Asemakaavassa on Lappeenrannan arkkitehtuuri- ja kaupunkirakenneohjelman tavoitteiden mukaisesti huomioitu yhdyskuntarakennetta eheyttävä ja kustannustehokas täydennysrakentaminen. Kaavaratkaisu johtaa pientaloasumiseen, jossa uudisrakentaminen on luonteeltaan pienipiirteistä ja enintään puolitoistakerroksista. Asemakaavassa on annettu määräyksiä mm. ympäristön käsittelyn ja rakennusten ulkoasun osalta. Suunnittelualueella sijaitseville asunnoille muodostuu oleskelupihat, jossa melutaso ei ylitä valtioneuvoston päätöksen 993/92 mukaisia melutason ohjearvoja. Alueella ei kohdistu myöskään muita ympäristöhäiriöitä. Ympäristön laatua koskevien tavoitteiden osalta kaavaratkaisua voidaan siten pitää kohdassa 4.4 esitettyjen tavoitteiden mukaisena sekä maankäyttö- ja rakennuslain ja valtakunnallisten alueidenkäyttötavoitteiden mukaisina.

28 28/ Aluevaraukset Korttelialueet Asuinpientalojen korttelialue (AP-1) Vanhimman kansakoulun eli ns. keskirakennuksen tontti on osoitettu asuinpientalojen korttelialueena, jolla sallitaan ympäristöhäiriötä aiheuttamatonta liike- ja tuotantotoimintaa. Alueella on rakennusoikeutta 500 kerros-m², mikäli olemassa oleva rakennus säilytetään. Mikäli koulurakennus puretaan, on tontilla rakennusoikeutta 300 kerros-m². Rakennuksen suurin sallittu kerrosluku on yksi, jonka lisäksi 2/3 rakennuksen suurimman kerroksen alasta saa ullakon tasolla käyttää kerrosalaan laskettavaksi tilaksi (I u 2/3). Tontin rajaus ja rakennusoikeus mahdollistavat nykyisen rakennuksen säilyttämisen. Korttelialueen reunoille on osoitettu istutettavat alueen osat. Lisäksi Mustolankadun puoleiset tontin osat osoitettu puin ja pensain istutettavaksi alueen osaksi, jolla olemassa oleva puusto on säilytettävä tai vaiheittain uusittava (s-16). Mustolankadun reunaan, s-16 alueen rajalle on osoitettu ajoneuvoliittymäkielto. Rakennusten harjansuunta on osoitettu tontin Mustolankadun puoleisen reunan suuntaisesti. Yleismääräyksissä määrätään, että rakennukset tulee julkisivumateriaalien ja värityksen sekä kattomateriaalin ja -muodon suhteen rakentaa yhtenäistä rakennustapaa noudattaen. Rakennusten pääasiallisena julkisivumateriaalina tulee käyttää puuta tai tiiltä ja rakennusten tulee olla harjakattoisia. Rakennusten, kulkuteiden ja pysäköintialueiden ulkopuolelle jäävä osa tontista tulee istuttaa. Kaava-alueen maaperästä purkautuu radonkaasua, joka on huomioitava rakennussuunnittelussa. Autopaikkoja on AP-alueella varattava 2 autopaikkaa asuntoa kohden. Asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialue (AL) Uudempi puukoulu on rajattu omaksi asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi. AL korttelialueella entiset koulurakennus on merkitty suojeltavaksi rakennukseksi (sr-12). Suojeltava rakennus. Rakennusta ei saa purkaa. Rakennustaiteellisesti, historiallisesti tai kaupunkikuvallisesti arvokas rakennus. Rakennuksessa suoritettavien korjaus- ja muutostöiden sekä käyttötarkoituksen muutosten tulee olla sellaisia, että rakennuksen rakennustaiteellisesti tai historiallisesti arvokas tai kaupunkikuvan kannalta merkittävä luonne säilyy. Erityisesti julkisivukorjauksissa tulee käyttää alkuperäisiä tai niitä vastaavia materiaaleja. Rakennuksessa tehtävistä korjaus- ja muutostöistä on pyydettävä museoviranomaisen lausunto. Koulurakennuksen rakennusoikeus on 340 kerros-m² ja sen kerrosluku on yksi, jonka lisäksi 2/3 rakennuksen suurimman kerroksen alasta saa ullakon tasolla käyttää kerrosalaan laskettavaksi tilaksi (I u 2/3).

29 29/42 Korttelialueen koillisosassa on talousrakennuksen rakennusala (t), talousrakennus saa olla kooltaan enintään 25 kerros-m² ja se saa olla yksikerroksinen. Koulurakennuksen päädyssä oleva kellari on osoitettu suojeltavaksi (sr/k). Korttelialueen reunoille on osoitettu istutettavat alueen osat. Lisäksi Mustolankadun puoleiset tontin osat osoitettu puin ja pensain istutettavaksi alueen osaksi, jolla olemassa oleva puusto on säilytettävä tai vaiheittain uusittava (s-16). Mustolankadun reunaan, s-16 alueiden rajalle on osoitettu ajoneuvoliittymäkielto. Yleisten määräysten mukaan rakennukset tulee julkisivumateriaalien ja värityksen sekä kattomateriaalin ja -muodon suhteen rakentaa yhtenäistä rakennustapaa noudattaen. Kaavaalueen maaperästä purkautuu radonkaasua, joka on huomioitava rakennussuunnittelussa. Rakennusten, kulkuteiden ja pysäköintialueiden ulkopuolelle jäävä osa tontista tulee istuttaa. AL-korttelialueelle tulee autopaikkoja varata asuntojen osalta 2 autopaikkaa asuntoa kohti ja liike- ja toimistotilojen osalta 1 autopaikka 60 kerros-m² kohti. Polkupyörien paikoitukseen on varattava riittävästi tilaa. Erillispientalojen korttelialue (AO) Korttelin 26 tontti 8 sekä korttelin 27 tontit 4-6 on osoitettu erillispientalojen korttelialueina (AO). Korttelissa 26 rakennuksen suurin sallittu kerrosluku on yksi, jonka lisäksi rakennuksen suurimman kerroksen alasta puolet saa kellarikerroksessa käyttää kerrosalaan laskettavaksi tilaksi (1/2 k I). Korttelin 27 tonteilla 4 ja 5 rakennuksen suurin sallittu kerrosluku on yksi, jonka lisäksi rakennuksen suurimman kerroksen alasta puolet saa kellarikerroksessa käyttää kerrosalaan laskettavaksi tilaksi. Lisäksi 2/3 rakennuksen suurimman kerroksen alasta saa ullakon talossa käyttää kerrosalaan laskettavaksi tilaksi (1/2 k I u 2/3). Korttelin 27 tontilla 6 rakennuksen suurin sallittu kerrosluku on yksi (I). Kaikilla erillispientalotonteilla on rakennusoikeutta 250 kerros-m² tonttia kohden. Tonttien rakennusaloille on osoitettu rakennusten harjasuuntaa osoittavat viivat ja tonttien reunoilla on istutettavat alueen osat. Harjansuunta on tontin Mustolankadun puoleisen reunan suuntainen. Tonttien 4 ja 6 kentän puoleisille reunoille on osoitettu puin ja pensain istutettavat alueen osat sekä raja, johon on rakennettava vähintään 1,5 m korkea puu- tai pensasaita. Yleismääräyksissä määrätään, että rakennukset tulee julkisivumateriaalien ja värityksen sekä kattomateriaalin ja -muodon suhteen rakentaa yhtenäistä rakennustapaa noudattaen. Rakennusten pääasiallisena julkisivumateriaalina tulee käyttää puuta tai tiiltä ja rakennusten tulee olla harjakattoisia. Rakennusten, kulkuteiden ja pysäköintialueiden ulkopuolelle jäävä osa tontista tulee istuttaa. Kaava-alueen maaperästä purkautuu radonkaasua, joka on huomioitava rakennussuunnittelussa. AO-korttelialueille tulee autopaikkoja varata 2 autopaikkaa asuntoa kohden.