maakaaren järjestelmä I

Transkriptio

1 maakaaren järjestelmä I Kiinteistönkauppa ja muut luovutukset Matti Ilmari Niemi TALENTUM PRO Helsinki 2016

2 2., uudistettu painos Copyright 2016 Talentum Media Oy ja Matti Ilmari Niemi Yhteistyössä Lakimiesliiton Kustannus Kansi: Sirpa Puntti Taitto: Marja-Leena Saari ISBN ISBN (verkkokirja) BALTO Print Liettua 2016 Palaute kirjasta:

3 Alkusanat I osaan Suomen nykyinen, vuoden 1995 maakaari tuli voimaan Teossarja on tutkimus maakaaresta. Se jakautuu kolmeen osaan, joista tämä teos muodostaa osan I. Tutkimus on tarkoitettu ensisijaisesti yleisesitykseksi maakaaresta, mutta sitä voidaan käyttää myös oppikirjana ja käsikirjana. Tutkimuksessa pyritään myös asetetun kohteen analyysiin, ja esille tuodaan tulkintasuosituksia, kritiikkiä ja kirjoittajan näkemyksiä ja kommentteja lainkohdista ja lainsäätäjän ratkaisuista. Tutkimuksen I osan varsinaisena kohteena on maakaaren I osa, luvut 1 4. Tutkimus ei ole lakikommentaari perinteisessä mielessä; siinä ei ole seurattu maakaarta pykäläkohtaisesti vaan uudelleensystematisoinnin kautta. Systematisoinnin lähtökohtana ovat asiat, joita maakaari säätelee. Asiakokonaisuuksien johdonmukaisen esittämisen vuoksi en ole pitänyt tarkoituksenmukaisena runsasta alaotsikointia ja tekstin jakamista lyhyisiin kappaleisiin, vaikka tutkimuksen käsikirjakäyttö sitä puoltaisikin. Asiakokonaisuuksien tarkastelu ja analysointi ovat edellyttäneet usein myös maakaaren muiden osien ja niiden säännösten tarkastelua ja myös muiden lakien ja oikeuskäytännön esille tuomista. Tämän vuoksi I osaan on sisällytetty myös sellaista, joka maakaaren oman systematiikan mukaisesti kuuluu muihin osiin. Toisaalta kaikkea maakaaren I osan sääntelyä ei ole otettu mukaan tutkimuksen I osaan. Esimerkiksi 3. luvun säännökset, saannonmoite ja oikeuksien pysyvyys kiinteistönkaupassa liittyvät luontevasti lainhuudon oikeusvaikutusten ja erityisten oikeuksien kirjaamista koskevien lukujen yhteyteen. Vertailukohtana on käytetty eräin kohdin Ruotsin oikeutta. V

4 Alkusanat I osaan I osan ilmestymisen ajankohdan vuoksi siihen on liitetty lähinnä hallituksen esityksen pohjalta tehty selostus maakaaren voimaanpanolaista. Lisäksi teokseen on liitetty maakaaren ja sen voimaanpanolain lakitekstit. Tutkimus on valmistunut luento-opetuksen yhteydessä, jota minulla on ollut tilaisuus pitää Lapin yliopiston oikeustieteiden tiedekunnassa. Kiitos resursseista ja muutoinkin olosuhteista, jotka ovat varsinaisesti tehneet tämän tutkimuksen mahdolliseksi kuuluu epäilemättä tiedekunnalle ja sen henkilökunnalle. Käsikirjoitusvaiheessa tekstiin ovat syvällisesti perehtyneet professori Jarno Tepora ja dosentti Jarmo Tuomisto. Heidän osuvat huomatuksensa ovat parantaneet lopputulosta useissa kohdin. Kiitän heitä vaivannäöstä ja tutkijan kalleimman omaisuuden, ajan käyttämisestä. Yo. Mikko Niska on avustanut oikoluvussa ja liitteiden laatimisessa. Rovaniemellä, oikeustieteiden tiedekunnassa Matti Ilmari Niemi VI

5 Alkusanat I osan ensimmäiseen tarkistettuun painokseen Uuden maakaaren voimaantulosta tulee kuluneeksi viisi vuotta. Lainsäätäjä ei ole maakaaren tekstiin juuri puuttunut, mutta muuten kiinteistöjä ja niiden vaihdantaa koskeva normisto on muuttunut. Ydin on ennallaan, mutta sitä ympäröivä alue on järjestetty uudelleen. Oikeuskäytäntöä sekä uuteen maakaareen että sitä edeltävään normistoon pohjautuen on ilmestynyt, ja kirjallisuudessa kiinteän omaisuuden vaihdanta on ollut esillä. Uusi painos antaa kirjoittajalle samalla mahdollisuuden uusiutua ja syventää ajatteluaan. Perusteet ajantasaiselle ja uudistetulle painokselle ovat näin ollen käsillä. Keskeytyneen maakaari-projektin jatkaminen uuden kustantajan kanssa on antanut mahdollisuudet muutenkin uudistettuun liikkeellelähtöön. Työn aineelliset puitteet on tarjonnut Lappeenrannan teknillisen yliopiston kauppatieteiden osasto. Kiitokset kuuluvat lisäksi kauppat.yo. Sanna Miettiselle, joka tutkimusapulaisena on avustanut erityisesti teoksen ajan tasalle saattamisessa, sekä KTM Pia Hurmelinnalle ja OTK Marjut Heikkilälle, jotka assistentin ja yliassistentin rooleissa ovat auttaneet työn valmistumisessa. Skinnarilassa Matti Ilmari Niemi VII

6

7 Alkusanat I osan toiseen uudistettuun painokseen Teoksen edellisen painoksen julkaisemisesta tulee kuluneeksi yli 14 vuotta. Lainsäädäntö on muuttunut, oikeuskäytäntöä on kertynyt ja alan kirjallisuus on päivitetty. Uutta kirjallisuutta on myös ilmestynyt. On siis korkea aika uudistaa käsillä oleva teos. Kirjoittaja on samalla saanut tilaisuuden uusiutua ja arvioida uudelleen tulkintojaan. Teksti on otettu kauttaaltaan uuteen tarkasteluun ja uusittu tarpeen mukaan. Olen pyrkinyt ennen kaikkea syventämään tekstiä. Muutosten myötä teoksen sivumäärä on kasvanut. Kirjan aiheen kannalta periaatteellisesti tärkeä uudistus on sähköisen kaupankäyntijärjestelmän avaaminen perinteisten paperisten luovutuskirjojen käyttämisen rinnalle. Käytännössä siirtyminen sähköiseen kaupankäyntiin on kuitenkin ollut vähäistä. Tässä vaiheessa olen katsonut riittäväksi sähköisen menettelyn esittelyn erillisessä kappaleessa teoksen rakenteen pysyessä muuten ennallaan. Sähköinen vaihtoehto on lisäksi otettu huomioon muualla teoksessa. Kirjat ja niiden painokset syntyvät välillä suuren työn ja välillä vielä suuremman työn kautta. Tällä kertaa uusi painos syntyi pitkän kaavan mukaan. Kirjoitustyö viivästyi ja välillä pysähtyi. Tältä osin kiitokset ansaitsevat uusi kustantaja ja sen kärsivälliset edustajat. Kiitokset ansaitsevat myös kollegani hedelmällisten keskustelujen ansiosta. Välitöntä apua kirjoitustyössä olen saanut Maanmittauslaitoksen johtavalta asiantuntijalta Kari Niemeltä. Tutkimusavustajana on ansiokkaasti toiminut oikeustieteen ylioppilas Valtteri Laukkanen. Uusi tieteellinen kotini, Itä-Suomen yliopiston oikeustieteiden IX

8 Alkusanat I osan toiseen uudistettuun painokseen laitos professori Tapio Määtän johdolla, on antanut työlle suotuisat ja korvaamattomat puitteet. Tieteellisen työn osoittautuessa tuskalliseksi suurimman taakan kantavat läheisimmät. Lämpimin kiitos kuuluu rakkaalle vaimolleni Seijalle, joka pian jo kolmen vuosikymmenen ajan on joutunut sopeutumaan yliopistomiehen vaimon rooliin. Aiempien painosten tapaan teos on omistettu vanhimmalle lapselleni Laurille. Ainonkadulla Matti Ilmari Niemi X