MALJALAHDEN RANTAKERROSTALOTONTIT TARJOUSKILPAILU KILPAILUOHJELMA

Transkriptio

1 MALJALAHDEN RANTAKERROSTALOTONTIT TARJOUSKILPAILU KILPAILUOHJELMA

2 2 SISÄLLYSLUETTELO 1 KILPAILUKUTSU Kilpailun järjestäjä, luonne, tarkoitus ja tavoitteet Kilpailun luonne Kilpailu- ja toteutusaikatauluaikataulu Kilpailun säännöt TARJOUSKILPAILUN LÄHTÖTIEDOT Kilpailuohjelman asiakirjat Tonttien sijainti ja suunnittelutilanne Asemakaava Kilpailun perusteella myytävät tontit Tonttien suunnittelu ja rakentaminen Maaperä ja perustamisolosuhteet Maaperän ja Maljalahden pohjasedimenttien pilaantuneisuus Perustamisolosuhteet Kunnallistekniikka ja vesihuolto Veneiden talvisäilytys ja venelaiturit Itä-Suomen aluehallintoviraston lupa ja rantarakenteiden rakentaminen Kevyen liikenteen väylän ym. rakenteiden rakentaminen HINTATARJOUKSEN TEKEMINEN JA TONTTIEN LUOVUTUS Hintatarjouksen tekeminen Tarjousten vertailu, tonttien varaaminen ja varausmaksu Tonttien suunnittelu ja kauppakirjojen tekeminen LIITTEET... 12

3 3 1 KILPAILUKUTSU 1.1 Kilpailun järjestäjä, luonne, tarkoitus ja tavoitteet Kuopion kaupunki järjestää keskustan alueelle Maljalahden korttelin 44 tonttien 1 5 luovuttamisesta tarjouskilpailun. Kilpailun järjestelyistä vastaa Kuopion kaupungin kaupunkiympäristön palvelualueen maanomaisuuden hallintapalvelut. Kilpailukohteena on Maljalahdessa sijaitseva asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialue. Kortteli sijaitsee Kallaveden äärellä ja mahdollistaa osittain veden päälle rakentamisen. Lähellä ydinkeskustaa sijaitseva suunnittelualue on kaupunkikuvallisesti merkittävällä paikalla. Tarjouskilpailulla haetaan korttelin tonteille toteuttajia. Tonttien rakennuttajien on suunniteltava tonteille korkeatasoisia asuin-, liike- tai toimistorakennuksia, joiden ratkaisut edustavat arkkitehtuuriltaan ja teknisiltä ratkaisuiltaan luovaa ja korkeatasoista rakentamista. Rakennusten pääkäyttötarkoituksen on oltava asuminen. Asuntojen osuuden rakennuksista on oltava vähintään noin 80 %. Tontinluovutuskilpailu ratkaistaan tarjouskilpailuna. Kilpailuun osallistuvien hintatarjoukset vertaillaan ja tontit varataan ja myydään tässä kilpailuohjelmassa määritellyin perustein ja ehdoin. Kaupunki pidättää oikeuden hylätä kaikki tarjoukset, jos esimerkiksi kaikkien tonttien osalta ei saada hyväksyttävää tarjousta. 1.2 Kilpailun luonne Kilpailu toteutetaan avoimena tarjouskilpailuna, johon voivat osallistua rakennusliikkeet ja rakennuttajat sekä muut tahot, jotka arvioivat pystyvänsä toteuttamaan rakennushankkeen kolmen vuoden kuluessa kauppakirjojen allekirjoittamisesta. Kaupunki edellyttää, että kilpailuun osallistujalla on kohteen rakentamiseen tarvittava tekninen taito, kokemus sekä taloudelliset ja muut edellytykset eli yleinen kelpoisuus toteuttaa rakennushanke kilpailun kohteina olevilla tonteilla. Osallistujan on pyydettäessä esitettävä kaupungille kahden viikon kuluessa pyynnöstä selvitys mainituista seikoista. Kaupunki voi sulkea osallistujan pois tarjouskilpailusta yleisen kelpoisuuden puuttumisen perusteella. 1.3 Kilpailu- ja toteutusaikatauluaikataulu Kilpailuaika päättyy kello Kilpailu pyritään ratkaisemaan viimeistään maalis-huhtikuussa Kilpailun säännöt Kilpailussa noudatetaan tämän kilpailuohjelman mukaisia sääntöjä, jotka kilpailija osoittaa hyväksyvänsä osallistuessaan kilpailuun.

4 4 2 TARJOUSKILPAILUN LÄHTÖTIEDOT 2.1 Kilpailuohjelman asiakirjat Kilpailuohjelma toimitetaan kaupungin taholta lähtötiedoiksi digitaalisessa muodossa. Asiakirjat ovat: 1. kilpailuohjelma (tämä asiakirja) 2. asemakaavakartta määräyksineen, asemakaavan selostus ja liitteet rakentamistapaohjeineen 3. pohjakartta-aineisto 1:1000 (dwg ja dxf) 4. laserkeilausaineisto 5. maaperäkartta, alustavat maaperätutkimustiedot alueelta 6. periaatepiirros rannan laiturista ja oleskelupihasta 1: Sammonkadun katupiirustus 8. vesihuoltoverkostosuunnitelma 9. Itä-Suomen aluehallintoviraston päätös (Kallaveden Maljalahden pohjoisrannan satama-alueen rakentaminen ja töidenaloittamislupa, Kuopio) ja hakemusasiakirjat 10. Korttelin 44 alueelle rakennettavan kevyen liikenteen väylän suunnitelma 11. Kartta Kuopioon pudotetuista pommeista 2.2 Tonttien sijainti ja suunnittelutilanne Tarjouskilpailun kohteina ovat Kuopion keskustan välittömässä läheisyydessä sijaitsevalla Maljalahden ranta-alueella korttelissa 44 sijaitsevat tontit 1-5. Alue on entistä veneiden talvisäilytysaluetta, joka asemakaavalla on muutettu asumista palvelevaksi alueeksi. Asemakaava sallii rakentamisen aivan veden äärelle, jopa osittain veden päälle. Asemakaava-alueen rakentaminen on käynnistynyt kortteleiden 43 ja 49 osalta. Korttelit 45, 46, 47 ja 48 ovat rakentamattomat. 2.3 Asemakaava Voimassa olevassa asemakaavassa kilpailuohjelman mukaiset tontit on varattu asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi. Asemakaavamääräyksen (AL-40) mukaan uudisrakennuksen tai olemassa olevaan rakennukseen on kiinnitettävä erityistä huomiota. Julkisivun tulee olla rapattu. Rakennuksen julkisivupinnan tulee ensimmäisen maanpäällisen kerroksen osalta poiketa muiden kerrosten julkisivupinnasta. Asuntoja ei saa sijoittaa ensimmäiseen maanpäälliseen kerrokseen, mikäli ikkunat eivät ole vähintään 170 cm korkeudella katutasosta. Tonttia varten varattavien leikkiin ja oleskeluun tarkoitetun alueen ei tarvitse sijaita kyseisellä tontilla. Asemakaavassa on esitetty rakennusten rakennusala, rakennusoikeus kerrosalaneliömetreinä ja suurin sallittu kerrosluku. Autopaikkoja tulee toteuttaa 1 ap/ as ja 1 ap/60 Km2 kohti. Kaavassa on osoitettu rakennusoikeuden lisäksi alueen

5 osa, jolle saa rakentaa osittain tai kokonaan maanpinnan alapuolella olevia tai niihin liittyviä maanpäällisiä asukkaiden yhteiskäyttö- ja pysäköintitiloja. Tontit lävistää yleiselle jalankululle ja polkupyöräilylle varattu alueen osa (pp/h), jolla huoltoajo on sallittu. Tonteille on asemakaavassa osoitettu yhteiseksi leikki- ja oleskelualueeksi varattu alueen osa (le-6), jota ei saa aidata niin, että tämän alueen yhteiselle käytölle aiheutuu haittaa. Alueen asemakaavamerkinnät ovat kilpailuasiakirjassa 2 pdf-muodossa. 2.4 Kilpailun perusteella myytävät tontit Tonttien tunnukset, alustavat pinta-alat, rakennusoikeudet ja suurimmat sallitut kerrosluvut on esitetty oheisessa taulukossa. Lopulliset pinta-alat määräytyvät lohkomistoimituksessa. 5 Tontti Likimääräinen pinta-ala m² rakennusoikeus k- m² suurin sallittu kerrosluku Tonttien suunnittelu ja rakentaminen Tontit tulee suunnitella ja rakentaa asemakaavaa sekä kilpailuasiakirjoissa 2, 6, 7, 9 ja 10 annettuja suunnitelmia ja rakentamistapaohjeita sekä asiakirjassa 9 olevan aluehallintoviraston lupapäätöksen (nro 22/2011/2, ) ehtoja noudattaen. Tonttien tarkempi suunnittelu tarjouskilpailussa hyväksyttävien tonttien osalta on tehtävä kaupungin antamia ohjeita noudattaen. Menettelystä annetaan ohjeita jäljempänä tekstissä. Arkkitehtonisesti ja laadullisesti korkeatasoinen suunnittelu ja teknisesti korkeatasoinen rakentaminen on mm. kaupunkikuva, alueen luonne ja tonttien olosuhteet huomioon ottaen erittäin tärkeää. Suunnittelussa tulee kiinnittää huomiota asuntojen näkymiin, tilaratkaisuihin, valoisuuteen, asuntojakaumaan sekä yhteistilojen toimivuuteen sekä laatuun. Suunnitelmissa on esitettävä piha- ja huoltojärjestelyt sekä pysäköinnin liittyminen asuntoihin ja muihin tiloihin. Julkisivumateriaalien luonteva käyttö ja energiatehokkuus ovat suunnittelun lähtökohtia. 2.6 Maaperä ja perustamisolosuhteet Maaperän ja Maljalahden pohjasedimenttien pilaantuneisuus Asemakaavamerkinnän (saa-2) mukaan alueella ei saa tehdä ilman ympäristöviranomaisen lupaa täyttö- tai kaivutöitä, koska alueen maaperän epäillään olevan

6 osin saastunut. Samoin asemakaavan mukainen maankaivualueen (mka-2) rajaus vaatii ympäristöviranomaisen luvan täyttö- ja kaivutöille. Alueella on aiemmin tehty maaperän pilaantuneisuutta kartoittavia tutkimuksia vuosina 2003, 2004 ja Viimeisin tutkimus on vuodelta Tutkimusraportit ovat kilpailuasiakirjassa 5. Asemakaavan selostuksen mukaan Savon Tekmi Oy:n Maljalahden veneiden talvisäilytyspaikan maaperän pilaantuneisuuden selvittämiseksi tekemän ympäristöselvityksen mukaan kenttä- ja laboratoriotutkimusten perusteella voidaan todeta, että haitta-ainepitoisuudet jäivät pääosin alle valtioneuvoston asetuksen 214/2007 alempien ohjearvojen. Ohjearvon ylittävät kromin ja vanadiinin pitoisuudet olivat niin lähellä maan luontaista taustapitoisuutta Kuopion seudulla, ettei niistä lähtökohtaisesti aiheudu rajoituksia alueen maankäytölle. Edelleen asemakaavan selostuksen mukaan Savo-Karjalan Ympäristötutkimus Oy on tehnyt sedimenttitutkimukset Maljalahden satama-alueelta ja tutkimusta on täydennetty Lähes kaikkien metallien pitoisuudet ylittivät luonnontilaisena pidettävän tason. Lähtökohtaisesti raskasmetallipitoisuudet eivät Kuopion kaupungin ympäristökeskuksen mukaan kuitenkaan aseta rajoituksia alueen rakentamiselle asemakaavan mukaisesti. Sen sijaan raporteissa todetut ja näytteissä havaitut öljypitoisuudet tulee ottaa huomioon vesialueen mahdollista täyttöä suunniteltaessa. Jos alueella on tarvetta ruopata pohjasedimenttejä pois, massojen sijoitukseen täytyy saada ympäristöviranomaisten lupa (ne ovat lievästi pilaantuneita). Jos paikalla on tarvetta tehdä täyttöä vesistöön, täyttö tulee tehdä siten (suojapadon sisällä), että sedimentin leviäminen laajemmalle Maljalahteen estetään. Pöyry Finland Oy on marraskuussa 2011 tutkinut maa-alueen mahdollista pilaantuneisuutta. Raportin mukaan joissain koekuopissa havaittiin lievästi pilaantunutta maata ja pilaantuminen on pistemäistä, joten varsinaista pilaantunutta aluetta on vaikea rajata. Pöyry Finland Oy:n raportissaan toteamien koekuoppien ympäristöissä on kaivu- ja maanrakennustöiden yhteydessä tehtävä lisätutkimuksia. Mahdollinen pilaantunut maa-aines voi aiheuttaa lisätoimenpiteitä rakentamisen osalta. Saatujen selvitysten perusteella korttelin 44 tonttien 1-5 maaperä ei ole kokonaisuutena pilaantunut. Mikäli pilaantuneisuutta on, niin se on pistemäistä. Tonttien tarvittava kunnostaminen myös pilaantuneen maaperän osalta kuuluu niiden tuleville ostajille. Mikäli joltain tontilta maaperästä löytyy jätteitä tai pilaantuneita maa-aineksia, joita ei tehdyissä maaperätutkimuksissa ole voitu todeta, vastaavat kyseisten tonttien ostajat jätteiden ja pilaantuneiden maiden poisviennistä, maaperän puhdistamisesta ja rakennustöiden viivästyksistä kustannuksellaan oman tonttinsa osalta. Tonttien ostajat vastaavat kustannuksellaan myös kaikista tarvittavista jatkotutkimuksista ostamiensa tonttien osalta Perustamisolosuhteet Alue on entistä järvenpohjaa, jota on täytetty erilaatuisilla ylijäämämailla pitkän ajan kuluessa. Täytteen alle on jäänyt pehmeää liejua, savea ja silttiä. Seassa saattaa olla suuriakin kiviä. 6

7 7 Kilpailualueelle tulevat rakennukset on maaperän pehmeydestä johtuen perustettava paaluille. Jopa porapaalujen käyttö saattaa tulla kyseeseen. Alustavat maaperätutkimustiedot ovat kilpailuasiakirjassa 5. Tonttien ostajat vastaavat rakennushankkeidensa suunnitteluun liittyvien maaperätutkimusten suorittamisesta ja maaperän edellyttämistä hankkeen toteuttamiseen liittyvistä rakenteellisista ratkaisuista. Tontit luovutetaan sellaisina kuin ne ovat, eikä kaupunki suorita tonteilla mitään esirakentamistoimenpiteitä. Maaperässä tai vesialueen pohjassa saattaa olla sota-aikana pudotettuja räjähtämättömiä pommeja. Viitteellinen kartta pudotetuista pommeista on kilpailuasiakirjassa 11. Kaupunki selvittää tarvittavat toimenpiteet ennen rakentamisen aloittamista. Tarvittaessa voidaan hankkia lisäselvityksiä eri viranomaistahoja apuna käyttäen. 2.7 Kunnallistekniikka ja vesihuolto Alueen nykyinen katusuunnitelma sekä vesihuolto- ja viemärilinja ovat kilpailuasiakirjoissa. Rakennuksen alin, välittömästi yleiseen viemäriin liitettävissä oleva likimääräinen taso on Rakennettaessa tämän tason alapuolelle tulee tontilla varautua kiinteistökohtaiseen pumppaukseen. 2.8 Veneiden talvisäilytys ja venelaiturit Korttelin 44 alue on veneiden talvisäilytyskäytössä saakka. Korttelin kohdalla olevat venelaiturit ovat kaupungin osoittamassa käytössä saakka. Kaupunki siirtää venelaiturit pois mennessä. Veneiden talvisäilytysalueella on alueen valaisuun tarkoitettuja valaisinpylväitä ja niihin liittyviä jakokeskuksia. Pylväät ja keskukset jäävät kaupungin omistukseen. Kaupunki vie pylväät ja jakokeskukset pois ennen rakentamisen käynnistymistä. Kaupunki siirtää korttelissa 44 ja kortteleiden 44 ja 45 välissä sijaitsevat veneiden laskuluiskat laitureineen pois ennen rakentamisen käynnistymistä. Tonttien ostajat vastaavat tonteilla mahdollisesti olevien johtojen selvittämisestä ennen kaivutöihin ryhtymistä. Ostajat vastaavat mahdollisten käytössä olevien johtojen siirtämisestä kustannuksellaan. 2.9 Itä-Suomen aluehallintoviraston lupa ja rantarakenteiden rakentaminen Itä-Suomen aluehallintovirasto on Kuopion kaupungin hakemuksesta myöntänyt luvan Kallaveden Maljalahden pohjoisrannan satama-alueen rakentamiselle ja töiden aloittamiselle. Lupa on kilpailuohjelman asiakirjassa no 9. Tonttien ostajat sitoutuvat kaikessa luvan tarkoittamassa rakentamisessa noudattamaan aluehallintoviraston lupapäätöksessä annettuja määräyksiä. Tonttien ostajat ovat vastuussa lupamääräyksien velvoitteista lukuun ottamatta määräystä 3, jonka mukaisesta vesistötarkkailusta vastaa kaupunki.

8 8 Mikäli rakennustöistä aiheutuu vesistöön sellaisia vaikutuksia, jotka valvontaviranomaisen määräyksestä aiheuttavat rakennustöiden keskeytymistä, viivästystä tai tavanomaista kalliimpien työmenetelmien käyttämistä, vastaavat tonttien ostajat näistä aiheutuvista lisäkustannuksista. Tonttien ostajat sitoutuvat kustannuksellaan suunnittelemaan, rakentamaan ja ylläpitämään ostamansa tontin kohdalle suunnitellut laiturirakenteet metalliaitoineen ja laitureille vievine portteineen. Suunnittelu ja rakentaminen on suoritettava kilpailuasiakirjassa 9 olevien hakemussuunnitelmien ja kaupungin antamien ohjeiden mukaisesti. Rantalaiturirakenteet on tehtävä siten, että asiakirjassa 6 osoitettu venelaituri voidaan myöhemmin kaupungin toimesta korvauksetta kiinnittää rantalaituriin. Kaupunki päättää venelaiturien käytöstä. Tonttien ostajat sitoutuvat kustannuksellaan suunnittelemaan, rakentamaan ja ylläpitämään rantaviivan tuntumaan tulevien pistetalojen väliin korkealaatuiset oleskelualueet ja venelaitureiden huoltoliikennettä palvelevat pysäköintipaikat kilpailuasiakirjassa 6 olevan ohjeellisen suunnitelman mukaisesti. Tonttien kauppakirjoissa perustetaan Kuopion kaupunkia varten korvauksetta pysyvät autopaikkarasitteet kyseisiin autopaikkoihin. Tonttien ostajat sitoutuvat suunnittelussa tekemään yhteistyötä rantalaitureiden ja oleskelualueiden rakenteiden yhtenäisen ulkoasun varmistamiseksi Kevyen liikenteen väylän ym. rakenteiden rakentaminen Kuopion kaupunki on tehnyt ohjeellisen yleissuunnitelman korttelin 44 lävitse kulkevasta kevyen liikenteen väylästä. Suunnitelma on kilpailuasiakirjassa 10. Tonttien ostajat vastaavat kustannuksellaan kevyen liikenteen väylän tarkemmasta suunnittelusta ja rakentamisesta. Ostajat vastaavat kevyen liikenteen väylän kunnossa- ja puhtaanapidosta sekä niihin liittyvistä vahingonkorvausvastuista kustannuksellaan. Tonttien kauppakirjoissa kaupunkia varten perustetaan korvauksetta kevyen liikenteen väylän kohtaan pysyvä rasiteoikeus yleistä kevyttä liikennettä, venelaiturien huoltoajoa ja autopaikkojen käyttöä varten. Tonttien alueille tulevat rakenteet kuuluvat tonttien omistukseen. Tontin ostaja vastaa kustannuksellaan kevyen liikenteen väylän, laituri- ja oleskelualueiden sekä hulevesiviemärin suunnittelusta ja rakentamisesta istutuksineen tontin lisäksi asemakaavan mukaisella LV-2 -alueella liitteenä 3 olevassa asemapiirroksessa rajatulla alueella. Hulevesiviemärin rakentamisessa on kyse olemassa olevan viemärin jatkamisesta rantaviivan siirtyessä uuteen paikkaan. Lisäksi on rakennettava syöksykaivo ja syöksyputket liitteen 3 mukaisesti. Tontin ostaja tekee kustannuksellaan hulevesiviemäristä suunnitelman, jolle on etukäteen hankittava kaupungin hyväksyntä. Tontin ostaja vastaa kustannuksellaan uuden laiturirakenteen asianmukaisesta liittämisestä olemassa olevaan laituriin. Tontin ostaja vastaa kustannuksellaan kevyen liikenteen väylän, laituri- ja oleskelualueiden sekä hulevesiviemärin suunnittelusta ja rakentamisesta istu-

9 tuksineen tontin lisäksi asemakaavan mukaisella katualueella liitteenä 4 olevassa asemapiirroksessa rajatulla alueella. Lisäksi tontin ostaja ruoppaa kustannuksellaan kilpailukirjassa 9 olevassa asemapiirroksessa tonttinsa ja yleisen katualueen edustalla sijaitsevan harmaalla rasterilla ruopattavaksi merkityn vesialueen. Lisäksi tontin ostaja siirtää kustannuksellaan tontin kaakkoiskulmassa sijaitsevan hulevesiviemärin uuteen paikkaan vieressä olevan yleisen katualueen kohdalle. Tontin ostaja tekee kustannuksellaan hulevesiviemärin siirrosta suunnitelman, jolle on saatava kaupungin hyväksyntä etukäteen. Tonttien ja 5 ostajat vastaavat tällöin myös tonttiensa ulkopuolisten alueiden rakentamisen vaatimista kaivu-, pengerrys- ja täyttötöistä sekä rakentamiseen liittyvistä vahingoista kustannuksellaan. Edellä todetut tonttien ulkopuolelle toteutettavat rakenteet kuuluvat kaupungin omistukseen ja kaupungin kunnossa- ja puhtaanapitovastuun piiriin. Suunnittelu ja rakentaminen on suoritettava kilpailuasiakirjan 10 sisältämän suunnitelman mukaisesti vähintään suunnitelman mukaista laatu- ja varustetasoa noudattaen. Kaikille suunnitelmille on saatava kaupungin hyväksyntä ennen tarvittavien viranomaislupien hakemista. Suunnitelmamuutoksista on etukäteen sovittava kaupungin kanssa. Tonttien ostajat purkavat ja vievät pois tonteilla olevat tarpeettomiksi jäävät putket ja johdot kustannuksellaan. Tältä osin voi pyytää lisätietoja kaupungilta. Tonttien ostajat vastaavat kaikkien tarvittavien viranomaislupien hakemisesta kustannuksellaan. 9 3 HINTATARJOUKSEN TEKEMINEN JA TONTTIEN LUOVUTUS 3.1 Hintatarjouksen tekeminen Tarjouskilpailua varten tonteista muodostetaan kohteet, joista tarjous on mahdollista tehdä: kohde A sisältää tontit ja 2, kohde B tontin ja kohde C tontit ja 5. Tarjous voidaan tehdä vain edellä mainituista kohteista. Tarjousta ei voi tehdä kohteiden A tai C sisältämistä yksittäisistä tonteista. Kohteet on esitetty tämän kilpailuohjelman liitteenä 1 olevassa kartassa. Kilpailuun osallistuvilta edellytetään sitovaa kirjallista tarjousta kohteiden kokonaishinnoista. Kilpailuun osallistuva voi ostaa vain yhden edellä mainituista kohteista A, B tai C. Kilpailuun osallistuva voi kuitenkin tehdä tarjouksen useammasta kuin yhdestä kohteesta. Tällöin tarjouksessa on kohteista tarjottavat hinnat ilmoitettava kohteittain eriteltyinä ja hintojen lisäksi on mainittava kohteista tehtyjen tarjousten keskinäinen etusijajärjestys. Tarjouskilpailun kohteiden alimmat hyväksyttävät hinnat on esitetty seuraavassa taulukossa. Esitettyjä hintoja alhaisemmat tarjoukset hylätään.

10 10 Kohde Tontit Alin hyväksyttävä hinta euroa A ja B C ja Kirjallinen hintatarjous tarjouksen tekijä- ja yhteystietoineen on toimitettava suljetussa läpinäkymättömässä kirjekuoressa, jonka päälle on tehtävä selkeästi merkintä Maljalahden tonttien tarjouskilpailu. Tarjouksen on oltava voimassa vähintään saakka. Tarjouskuoren on oltava toimitettuna perillä alla mainitussa osoitteessa viimeistään klo Myöhässä saapuneet tarjoukset hylätään. Postiosoite: Käyntiosoite: Kuopion kaupunki, kaupunkiympäristön palvelualue, maaomaisuuden hallintapalvelut, PL 1097, Kuopion kaupunki Kuopion kaupunki, kaupunkiympäristön palvelualue, maaomaisuuden hallintapalvelut, Suokatu 42, Kuopio. 3.2 Tarjousten vertailu, tonttien varaaminen ja varausmaksu Kilpailuajan päättymisen jälkeen Kuopion kaupunki avaa tarjoukset ja suorittaa tarjousten vertailun. Mikäli on tehty hinnaltaan hyväksyttäviä samansuuruisia tarjouksia, niin kyseisten tarjousten keskinäinen järjestys arvotaan. Kohteet A, B ja C varataan ja myydään saatujen korkeimpien tarjousten perusteella. Osallistuessaan kilpailuun osallistuja sitoutuu ostamaan sen tarjoamansa kohteen, joka tarjouskilpailun tuloksena varataan osallistujalle. Aluksi kokonaisuudet A, B ja C varataan korkeimmat tarjoukset tehneille kilpailijoille. Varaaminen tarkoittaa sitä, että tämän kilpailuohjelman mukaisten ehtojen täyttyessä kaupunki sitoutuu myymään ja kilpailija sitoutuu ostamaan varatun kohteen varausaikana hyväksytyn tarjouksen mukaisella kauppahinnalla. Tontit myydään kauppakirjoilla sitten, kun kohdassa 3.3 määritellyt suunnitelmat on tehty kaupungin hyväksymällä tavalla. Tarjousten vertailun ja tarvittavien arvontojen jälkeen kaupunkirakennelautakunnalle valmistellaan esitys kilpailussa menestyneiden tarjousten hyväksymiseksi ja tonttien varaamiseksi hyväksyttyjen tarjousten tehneille kilpailijoille. Kaupunkirakennelautakunta päättää tonttien varaamisesta, tulevasta myynnistä ja kauppaehdoista. Kohteiden varausaika on kuusi (6) kuukautta. Kaupunki perii kohteiden varaamisesta varausmaksua seuraavasti: - kohde A kaksikymmentäyksituhatta (21 000) euroa - kohde B kaksitoistatuhatta (12 000) euroa - kohde C kaksikymmentäyksituhatta (21 000) euroa.

11 Kaupunki lähettää tontin varaajalle varausmaksusta laskun. Varausmaksu on maksettava viimeistään laskun eräpäivään mennessä, muutoin varaus raukeaa. Mikäli kiinteistökauppa toteutuu, on maksettu varausmaksu osa kohteen kauppahintaa. Varausmaksu vähennetään lopullisen kiinteistökaupan yhteydessä suoritettavasta kauppahinnasta. Varausmaksua ei hyvitetä eikä palauteta, mikäli varaus raukeaa ja kiinteistökauppa jää toteutumatta. 3.3 Tonttien suunnittelu ja kauppakirjojen tekeminen Tonttien tultua varatuiksi ennen suunnittelun aloittamista pidetään suunnittelun aloituskokous, jossa neuvotellaan suunnittelun lähtökohdista. Kaupunki nimeää edustajikseen ns. suunnittelun ohjaustyöryhmään tarpeellisiksi katsomansa henkilöt. Varausaikana tonttien varaajien on tehtävä varaamansa tontin tai varaamiensa tonttien rakentamisesta alustava suunnitelma, jonka tulee sisältää vähintään asemapiirros, julkisivukuvat, havainnekuva, ilmakuvasovitus ja yksi leikkauspiirros tontista. Suunnittelun aloituskokouksessa on oltava paikalla suunnittelun ohjaustyöryhmän ja rakennuttajien lisäksi rakennuttajan valitsemat riittävän pätevyyden (suunnittelun pätevyysvaatimusluokka AA) omaavat pää- ja rakennussuunnittelijat. Kokouksessa voi olla paikalla myös muita asiantuntijoita. Suunnittelun edetessä pidetään riittävä määrä tonttikohtaisia suunnittelun jatkokokouksia. Tontin varaajan on saatava kaupungin suunnittelun ohjaustyöryhmän hyväksyntä suunnitelmilleen tontin varausajan kuluessa. Muutoin tontinvaraus raukeaa. Saatuaan alustavalle suunnitelmalleen suunnittelun ohjaustyöryhmän hyväksynnän on tontin varaajan pyydettävä viipymättä tontin tai tonttien kauppakirjojen tekemistä. Tontin tai tonttien kauppakirja tehdään viimeistään kuukauden kuluessa siitä, kun varaajan tekemät alustavat suunnitelmat on hyväksytty, edellyttäen, että kaupunkirakennelautakunnan tarjouksen hyväksymistä koskeva päätös on saanut lainvoiman. Kaupunki pidättää oikeuden kauppakirjojen laatimiseen liitteessä 2 olevia kauppakirjamalleja soveltaen. Tontin ostaja sitoutuu hakemaan tontille rakennuslupaa suunnittelun ohjaustyöryhmän hyväksymän suunnitelman mukaisesti rakennusvalvontaviranomaisen antamia ohjeita noudattaen. Rakentaminen on suoritettava edellä mainitulla tavalla haetun rakennusluvan mukaisesti. Mikäli tontin ostaja poikkeaa rakennuslupahakemuksessaan tai rakentamisessa suunnittelun ohjaustyöryhmän hyväksymästä suunnitelmasta, on tontin ostaja velvollinen maksamaan kaupungille kauppakirjan mukaisen sopimussakon. Tontin tai tonttien kauppahinta määräytyy ostajan esittämän ja kaupungin hyväksymän hintatarjouksen mukaisesti. Mikäli rakennusluvassa osoitettu tontin rakennusoikeus ylittää asemakaavan mukaisen tontin rakennusoikeuden, sitoutuu ostaja maksamaan tontista lisäkauppahintaa todellisen käytetyn kerrosalan perusteella. Kaupungin oikeus periä lisäkauppahintaa on voimassa viisi (5) vuotta kauppakirjan allekirjoittamisesta. 11

12 12 Sopimussakko on tontin kauppahinta kaksinkertaisena. Tontin tai tonttien kauppakirjat tehdään liitteessä 2 olevissa kauppakirjamalleissa olevia ehtoja noudattaen. Tonteista maksettu varausmaksu hyvitetään tontin kauppahinnassa. Tonttien loppukauppahinta on maksettava kaupungin pankkitilille etukäteen. Kaupantekotilaisuudessa on esitettävä kuitti kauppahinnan maksamisesta. Kaupunki ei ole velvollinen maksamaan mitään korvauksia tonttien myynnin toteutumatta jäämisestä tai viivästyksistä, mikäli esimerkiksi kaupunki päättää pidättäytyä tonttien myynnistä, päätöksistä valitetaan tai myyntipäätökset eivät tule lainvoimaisiksi. 4 LIITTEET Tämän kilpailuohjelman liitteinä ovat: liite 1: liite 2: liite 3: liite 4: kartta kilpailun kohteista mallit tonttien kauppakirjoista tontin rakentamisvastuulle tulevat tontin ulkopuoliset alueet ja rakenteet tontin rakentamisvastuulle tulevat tontin ulkopuoliset alueet ja rakenteet

13 w I ra-11/35db 90.7 IT25 iv ap/60Km IT ap/as K34 14 rto-2 1:4M602 K LP 86.0 stj "871:1: LP ra-2/3 saa-2 1 h=9 III II II II II II IV IV IV h=2 ma-yp ma-p 2000 NO 40 NO NO A NO X K K30 NO S LR III Maljalahti IV IV IV IV III III IIIIII III III III III pp saa-2 IV 1 saa-2 IV IV IV III III III III III III III III IV IV IV III III le-6 le-6 le-6 le-6 saa I pp/h p-3 pp/h pp/h ra-2/35db 1700 SAMMONKATU ra-12/35db ITKONNIEMENKATU saa-2 ra-12/35db ra-12/35db ra-12/35db ra-12/35db ra-12/35db ma-yp saa-2 pp le-6 mka-2 IV 1 2 B ra-12/35db ra-12/35db mka ra-12/35db mkamka-2 pp/h pp III 4.5m/8m jvp ap/60Km2 1ap/as rto-2 stj 4 A jv 1 1 y rt s mka saa-2 saa-2 mka-2 le saa-2 saa-2 ra-12/35db ra-12/35db ra-12/35db ra-12/35db mka-2 4.5m/8m 44 AL-40 C AL-40 mka

14 LIITE 2: Tonttien kauppakirjamallit Asianro KAUPPAKIRJA (LUONNOS) MYYJÄ: Kuopion kaupunki, Y-tunnus osoite Tulliportinkatu 31, KUOPIO jäljempänä kaupunki. OSTAJA: Asunto Osakeyhtiö KAUPAN KOHDE Kuopion kaupungin (297) Maljalahden (3) kaupunginosan korttelissa nro 44 sijaitseva tontti nro 1. Tontin pinta-ala on 2049 m 2. Kiinteistötunnus Kaupan kohde on asemakaavan ja sitovan tonttijaon mukainen asuin-, liike, ja toimistorakennusten rakennuksen tontti (AL-40). Tontin rakennusoikeus on 2950 k-m². KAUPPAHINTA Kauppahinta on ( ) euroa. Ostaja on maksanut kauppahinnasta ( ) euroa etukäteen varausmaksuna. Loput kauppahinnasta eli ( ) euroa on maksettava viimeistään kaupantekotilaisuudessa. KAUPAN MUUT EHDOT 1 Omistus- ja hallintaoikeus Omistus- ja hallintaoikeus kiinteistöön siirtyy ostajalle heti kun kauppahinta on kokonaan maksettu. 2 Kiinnitykset ja panttioikeudet Kiinteistöön ei ole vahvistettu kiinteistökiinnityksiä. 3 Rasitteet ja rasitukset Kiinteistö myydään rasitteista ja rasituksista vapaana lukuun ottamatta jäljempänä tässä kauppakirjassa mainittuja rasitteita. 4 Verot, maksut ja vastuu vahingoista Myyjä vastaa kiinteistöstä suoritettavista veroista ja maksuista sekä kiinteistöä kohdanneista vahingoista siihen saakka, kunnes omistusoikeus siirtyy ostajalle. Ostajat vastaavat sanotuista veroista ja maksuista sekä vahingoista omistusoikeuden siirtymisen jälkeen. Ostajat suorittavat kauppaan liittyvän varainsiirtoveron.

15 5 Kohteeseen tutustuminen Ostaja on käynyt kiinteistöllä. Ostaja on tarkastanut kiinteistön, sen alueen ja rajat sekä tutustunut alueen maasto-olosuhteisiin. Ostaja on verrannut näitä seikkoja kaupan kohteesta esitetyistä asiakirjoista saataviin tietoihin. Ostajalla ei ole huomauttamista näiden seikkojen osalta. Ostaja vastaa rakennushankkeen suunnitteluun liittyvien maaperätutkimusten suorittamisesta ja maaperän edellyttämistä hankkeen toteuttamiseen liittyvistä rakenteellisista ratkaisuista. 6 Asiakirjoihin tutustuminen Ostaja on tutustunut kiinteistöä koskeviin asiakirjoihin, joita ovat: 1. Lainhuutorekisterin ote 2. Rasitustodistus 3. Kiinteistörekisterinote 4. Alueen kaavakartat ja -määräykset 5. Maljalahden tonttien tarjouskilpailun kilpailuohjelma sekä sen sisältämät asiakirjat 7 Rakentamisvelvoite Ostaja sitoutuu rakentamaan tontille asemakaavan, rakennusjärjestyksen ja hyväksyttyjen piirustusten mukaisia uudisrakennuksia, jotka ovat vähintään 90 % asemakaavanmukaisesta rakennusoikeudesta. Rakentaminen on aloitettava vuoden ja saatettava kolmen vuoden kuluessa kauppakirjan allekirjoittamisesta lukien siihen valmiusasteeseen, että rakennusvalvontaviranomainen voi niissä suorittaa maankäyttö- ja rakennuslain edellyttämän hyväksyttävän käyttöönottokatselmuksen. Myyjä voi hakemuksesta pidentää tässä tarkoitettua rakennusaikaa. Rakennusluvan hakemisessa ja tontille rakentamisessa ostaja sitoutuu noudattamaan liitteenä 1 olevaa ostajan laatima suunnitelmaa. Ostaja vastaa rakennushankkeen suunnitteluun liittyvien maaperätutkimusten suorittamisesta ja maaperän edellyttämistä hankkeen toteuttamiseen liittyvistä rakenteellisista ratkaisuista. 8 Johtojen ym. sijoittaminen Kiinteistönomistaja sallii kaupungin osoittamien yhdyskuntaa tai kiinteistöä palvelevien tarpeellisten johtojen, laitteiden yms. ja niiden kiinnikkeiden sekä jalankulkutasojen ja jalankulku-ulokkeiden ja niiden katosten kannattimien sijoittamisen kiinteistölle, sen yli ja sillä sijaitseviin rakennuksiin. Tässä tarkoitetuista toimenpiteistä kiinteistönomistajalle aiheutuva suoranainen vahinko korvataan erikseen tehtävän sopimuksen mukaisesti. 9 Vallintarajoitus Ostaja sitoutuu olemaan myymättä tai muutoin luovuttamatta edelleen kiinteistöä rakentamattomana, ellei myyjä anna tähän kirjallista suostumustaan. Ostaja sitoutuu ottamaan kohdassa 8 ja 18 mainitut sopimusehdot kiinteistöä koskeviin vastaisiin luovutuskirjoihin luovutuksensaajaa sitovaksi. Mikäli kiinteistö luovutetaan rakentamattomana, kohtien 7, 10, 11, 12, 13, 14 ja 15. sisältämät ehdot on myös otettava luovutuskirjaan luovutuksensaajaa sitoviksi.

16 10 Maaperän ja Maljalahden pohjasedimenttien pilaantuneisuus Asemakaavamerkinnän (saa-2) mukaan alueella ei saa tehdä ilman ympäristöviranomaisen lupaa täyttö- tai kaivutöitä, koska alueen maaperän epäillään olevan osin saastunut. Samoin asemakaavan mukainen maankaivualueen (mka-2) rajaus vaatii ympäristöviranomaisen luvan täyttö- ja kaivutöille. Alueella on aiemmin tehty maaperän pilaantuneisuutta kartoittavia tutkimuksia vuosina 2003, 2004 ja Viimeisin tutkimus on vuodelta Ostaja on perehtynyt alueella tehtyjen tutkimusten tutkimusraportteihin (raportit Savon Tekmi Oy , Savo-Karjalan Ympäristötutkimus Oy , Savo-Karjalan Ympäristötutkimus Oy ja Pöyry Finland Oy ). Asemakaavan selostuksen mukaan Savon Tekmi Oy:n Maljalahden veneiden talvisäilytyspaikan maaperän pilaantuneisuuden selvittämiseksi tekemän ympäristöselvityksen mukaan kenttä- ja laboratoriotutkimusten perusteella voidaan todeta, että haittaainepitoisuudet jäivät pääosin alle valtioneuvoston asetuksen 214/2007 alempien ohjearvojen. Ohjearvon ylittävät kromin ja vanadiinin pitoisuudet olivat niin lähellä maan luontaista taustapitoisuutta Kuopion seudulla, ettei niistä lähtökohtaisesti aiheudu rajoituksia alueen maankäytölle. Edelleen asemakaavan selostuksen mukaan Savo-Karjalan Ympäristötutkimus Oy on tehnyt sedimenttitutkimukset Maljalahden satama-alueelta ja tutkimusta on täydennetty Lähes kaikkien metallien pitoisuudet ylittivät luonnontilaisena pidettävän tason. Lähtökohtaisesti raskasmetallipitoisuudet eivät Kuopion kaupungin ympäristökeskuksen mukaan kuitenkaan aseta rajoituksia alueen rakentamiselle asemakaavan mukaisesti. Sen sijaan raporteissa todetut ja näytteissä havaitut öljypitoisuudet tulee ottaa huomioon vesialueen mahdollista täyttöä suunniteltaessa. Jos alueella on tarvetta ruopata pohjasedimenttejä pois, massojen sijoitukseen täytyy saada ympäristöviranomaisten lupa (ne ovat lievästi pilaantuneita). Jos paikalla on tarvetta tehdä täyttöä vesistöön, täyttö tulee tehdä siten (suojapadon sisällä), että sedimentin leviäminen laajemmalle Maljalahteen estetään. Pöyry Finland Oy on marraskuussa 2011 tutkinut maa-alueen mahdollista pilaantuneisuutta. Raportin mukaan joissain koekuopissa havaittiin lievästi pilaantunutta maata ja pilaantuminen on pistemäistä, joten varsinaista pilaantunutta aluetta on vaikea rajata. Pöyry Finland Oy:n raportissaan toteamien koekuoppien ympäristöissä on kaivu- ja maanrakennustöiden yhteydessä tehtävä lisätutkimuksia. Mahdollinen pilaantunut maa-aines voi aiheuttaa lisätoimenpiteitä rakentamisen osalta. Saatujen selvitysten perusteella korttelin 44 tonttien 1-5 maaperä ei ole kokonaisuutena pilaantunut. Mikäli pilaantuneisuutta on, niin se on pistemäistä. Kaupan kohteena olevan tontin tarvittava kunnostaminen kustannuksineen myös pilaantuneen maaperän osalta kuuluu ostajalle. Mikäli tontilta maaperästä löytyy jätteitä tai pilaantuneita maa-aineksia, vastaa ostaja jätteiden ja pilaantuneiden maiden poisviennistä, maaperän puhdistamisesta ja rakennustöiden viivästyksistä kustannuksellaan. Ostaja vastaa kustannuksellaan myös kaikista tarvittavista jatkotutkimuksista ostamansa tontin osalta. 11 Maaperän perustamisolosuhteet Ostaja on perehtynyt alueen tonttien tarjouskilpailun kilpailuohjelman sisältämiin maaperätietoihin.

17 Kaupan kohde on entistä järvenpohjaa, jota on täytetty erilaatuisilla ylijäämämailla pitkän ajan kuluessa. Täytteen alle on jäänyt pehmeää liejua, savea ja silttiä. Seassa saattaa olla suuriakin kiviä. Tontille tulevat rakennukset on maaperän pehmeydestä johtuen perustettava paaluille. Jopa porapaalujen käyttö saattaa tulla kyseeseen. Ostaja vastaa rakennushankkeidensa suunnitteluun liittyvien maaperätutkimusten suorittamisesta ja maaperän edellyttämistä hankkeen toteuttamiseen liittyvistä rakenteellisista ratkaisuista. Tontti luovutetaan sellaisina kuin se on, eikä kaupunki suorita tontilla mitään esirakentamistoimenpiteitä. 12 Veneiden talvisäilytys ja venelaiturit Tontti on veneiden talvisäilytyskäytössä saakka. Kyseisen korttelin kohdalla olevat venelaiturit ovat kaupungin osoittamassa käytössä saakka. Kaupunki siirtää venelaiturit pois mennessä. Veneiden talvisäilytysalueella on alueen valaisuun tarkoitettuja valaisinpylväitä ja niihin liittyviä jakokeskuksia. Pylväät ja keskukset jäävät kaupungin omistukseen. Kaupunki vie pylväät ja jakokeskukset pois tontilta ennen rakentamisen käynnistymistä. Kaupunki siirtää korttelissa 44 ja kortteleiden 44 ja 45 välissä sijaitsevat veneiden laskuluiskat laitureineen pois ennen rakentamisen käynnistymistä. Ostaja vastaa tontilla mahdollisesti olevien johtojen selvittämisestä ennen kaivutöihin ryhtymistä. Ostaja vastaa mahdollisten käytössä olevien johtojen siirtämisestä kustannuksellaan. 13 Itä-Suomen aluehallintoviraston lupa ja rantarakenteiden rakentaminen Itä-Suomen aluehallintovirasto on Kuopion kaupungin hakemuksesta myöntänyt luvan Kallaveden Maljalahden pohjoisrannan satama-alueen rakentamiselle ja töiden aloittamiselle. Lupa on liitteenä 2. Ostaja sitoutuu kaikessa luvan tarkoittamassa rakentamisessa noudattamaan aluehallintoviraston lupapäätöksessä annettuja määräyksiä. Ostaja on vastuussa kaikista lupamääräyksien velvoitteista lukuun ottamatta määräystä 3, jonka mukaisesta vesistötarkkailusta vastaa kaupunki. Mikäli rakennustöistä aiheutuu vesistöön sellaisia vaikutuksia, jotka valvontaviranomaisen määräyksestä aiheuttavat rakennustöiden keskeytymistä, viivästystä tai tavanomaista kalliimpien työmenetelmien käyttämistä, vasta ostaja näistä aiheutuvista lisäkustannuksista. Ostaja sitoutuu kustannuksellaan suunnittelemaan, rakentamaan ja ylläpitämään ostamansa tontin kohdalle suunnitellut laiturirakenteet metalliaitoineen ja laitureille vievine portteineen. Rakentaminen on suoritettava liitteenä 1 olevan ostajan tekemän suunnitelman ja viranomaisten antamien ohjeiden mukaisesti. Rantalaiturirakenteet on tehtävä siten, että venelaituri voidaan myöhemmin kaupungin toimesta korvauksetta kiinnittää rantalaituriin. Kaupunki päättää venelaiturien käytöstä. Ostaja sitoutuu kustannuksellaan suunnittelemaan, rakentamaan ja kunnossa- ja puhtaanapitämään rantaviivan tuntumaan tulevien pistetalojen väliin korkealaatuiset oleskelu-

18 alueet ja venelaitureiden huoltoliikennettä palvelevat pysäköintipaikat liitteenä 1 olevan suunnitelman mukaisesti. Kuopion kaupunkia varten perustetaan tontin alueelle korvauksetta pysyvät kiinteistönmuodostamislain 154 :n 1. momentin 6. kohdan mukaiset rasitteet ajoneuvojen pitämistä varten edellä mainittuihin liitteenä 1 olevassa suunnitelmassa tarkemmin osoitettuihin autopaikkoihin. Rasitealueiden rakentamisesta, kunnossa- ja puhtaanapidosta sekä näistä aiheutuvista vahingonkorvauksista vastaa tontti Kevyen liikenteen väylän ym. rakenteiden rakentaminen Tontin lävistää asemakaavassa osoitettu yleiselle jalankululle ja polkupyöräilylle varattu alueen osa (pp/h), jolla huoltoajo on sallittu. Edellä mainitulle asemakaavassa osoitetulle pp/h -alueelle perustetaan korvauksetta Kuopion kaupunkia varten tontin alueelle kiinteistönmuodostamislain 154 :n 1. momentin 11. kohdan mukainen pysyvä kahdeksan (8) metriä leveä rasiteoikeus yleistä kevyttä liikennettä, venelaiturien käyttöön liittyvää huoltoajoa ja autopaikkojen käyttöä varten. Kevyen liikenteen väylän tarvittava jatkosuunnittelu ja rakentaminen on tehtävä liitteenä 1 olevan suunnitelman mukaisesti. Tontti vastaa kustannuksellaan tontille rakennettavan kevyen liikenteen väylän tarkemmasta suunnittelusta ja rakentamisesta. Tontti vastaa tontille rakennettavan kevyen liikenteen väylän kunnossa- ja puhtaanapidosta sekä niihin liittyvistä vahingonkorvausvastuista kustannuksellaan. Tontin alueelle toteutettavat rakenteet kuuluvat tontin omistukseen. Lisäksi ostaja vastaa kustannuksellaan kevyen liikenteen väylän, laituri- ja oleskelualueiden sekä hulevesiviemärin suunnittelusta ja rakentamisesta istutuksineen tontin lisäksi asemakaavan mukaisella LV-2 -alueella liitteenä 3 olevassa asemapiirroksessa rajatulla alueella. Jatkosuunnittelu ja rakentaminen on tehtävä liitteenä 1 olevan suunnitelman mukaisesti. Hulevesiviemärin rakentamisessa on kyse olemassa olevan viemärin jatkamisesta rantaviivan siirtyessä uuteen paikkaan. Lisäksi on rakennettava syöksykaivo ja syöksyputket liitteen 3 mukaisesti. Ostaja tekee kustannuksellaan hulevesiviemäristä suunnitelman, jolle on etukäteen hankittava kaupungin hyväksyntä. Ostaja vastaa tällöin myös tonttinsa ulkopuolisten alueiden rakentamisen vaatimista kaivu-, pengerrys- ja täyttötöistä sekä rakentamiseen liittyvistä vahingoista kustannuksellaan. Ostaja vastaa kustannuksellaan uuden laiturirakenteen asianmukaisesta liittämisestä olemassa olevaan laituriin. Edellä todetut tontin ulkopuolelle toteutettavat rakenteet kuuluvat kaupungin omistukseen ja kaupungin kunnossa- ja puhtaanapitovastuun piiriin. 15 Tarvittavien viranomaislupien hakeminen ja rakentaminen Ostaja vastaa kaikkien tarvittavien viranomaislupien hakemisesta kustannuksellaan. Ostaja sitoutuu hakemaan tontille sekä tontin ulkopuolelle toteutettaville rakenteille rakennuslupaa liitteenä 1 olevan suunnitelman mukaisesti rakennusvalvontaviranomaisen antamia ohjeita noudattaen. Rakentaminen on suoritettava edellä mainitulla tavalla haetun rakennusluvan mukaisesti.

19 16 Sopimussakko Mikäli ostaja laiminlyö edellä kohdassa 7 tarkoitetun rakentamisvelvoitteen, luovuttaa kiinteistön sopimuksen vastaisesti rakentamattomana edelleen tai rikkoo edellä kohdassa 15 sovittuja asioita, on ostaja velvollinen kussakin tapauksessa suorittamaan myyjälle sopimussakkona kaksinkertaisen kauppahinnan heti vaadittaessa. Mikäli ostaja muutoin rikkoo tätä sopimusta, on ostaja velvollinen korvaamaan myyjälle sopimusrikkomuksesta aiheutuvan vahingon. 17 Irtaimisto Tämän kiinteistönkaupan yhteydessä ei ole myyty irtaimistoa, eikä sellaisen luovuttamisesta ole tehty eri sopimustakaan. 18 Lisäkauppahinnan maksaminen Kaupungilla on oikeus periä ostajalta kaupan kohteesta lisäkauppahintaa, mikäli tontilla käytettävä kerrosala ylittää kaupantekohetkellä voimassa olevassa asemakaavassa kaupan kohteelle osoitetun rakennusoikeuden. Yksikköhinta lisäkauppahintaa varten määräytyy siten, että tämän kauppakirjan mukainen kokonaiskauppahinta (euroa) jaetaan tontin asemakaavan mukaisen rakennusoikeuden määrällä (2950 k-m²). Lisäkerrosalan määrä lasketaan siten, että tontilla käytetyn kerrosalan (k-m²) määrästä vähennetään asemakaavan mukainen rakennusoikeus (2950 k- m²). Lisäkauppahinnan määrä (euroa) saadaan kertomalla lisäkerrosalan määrä (k-m²) edellä mainitulla yksikköhinnalla (euroa). Kaupungin oikeus periä lisäkauppahintaa on voimassa viisi (5) vuotta kauppakirjan allekirjoittamisesta. 19 Sopimuksen liitteet Tämän sopimuksen liitteitä ovat: Liite 1: Liite 2: Liite 3: suunnitelma tontin rakentamisesta ja tontin ulkopuolelle toteutettavien rakenteiden rakentamisesta Itä-Suomen aluehallintoviraston päätös (nro 22/2011/2, ), Kallaveden Maljalahden pohjoisrannan satama-alueen rakentaminen ja töidenaloittamislupa, Kuopio Kartta tontin rakentamisvastuulle tulevista tontin ulkopuolisista alueista ja rakenteista Allekirjoitukset Tätä kauppakirjaa on tehty kolme yhtäpitävää kappaletta, yksi myyjälle, yksi ostajille ja yksi julkiselle kaupanvahvistajalle. Kuopiossa. kuuta KUOPION KAUPUNKI

20 Asunto Oy JULKISEN KAUPANVAHVISTAJAN TODISTUS Julkisena kaupanvahvistajana todistan, että Kuopion kaupungin puolesta myyjänä sekä Asunto Oy :n puolesta ostajana ovat allekirjoittaneet tämän luovutuskirjan ja että he ovat olleet yhtä aikaa läsnä luovutusta vahvistettaessa. Olen tarkistanut allekirjoittajien henkilöllisyyden ja todennut, että luovutuskirja on tehty maakaaren 2 luvun 1 :ssä säädetyllä tavalla. Paikka ja aika edellä mainitut. NN, julkinen kaupanvahvistaja

21

22

23

24

25

26

27

28 Maljalahden tontinluovutuskilpailun kilpailuohjelman liite 3: tontin rakentamisvastuulle tulevat tontin ulkopuoliset rakennettavat kohteet. Rakennettavat rakenteet Rakennettava hulevesiviemäri

29 Asianro KAUPPAKIRJA (LUONNOS) MYYJÄ: Kuopion kaupunki, Y-tunnus osoite Tulliportinkatu 31, KUOPIO jäljempänä kaupunki. OSTAJA: Asunto Osakeyhtiö KAUPAN KOHDE Kuopion kaupungin (297) Maljalahden (3) kaupunginosan korttelissa nro 44 sijaitseva tontti nro 2. Tontin pinta-ala on 2474 m 2. Kiinteistötunnus Kaupan kohde on asemakaavan ja sitovan tonttijaon mukainen asuin-, liike, ja toimistorakennusten rakennuksen tontti (AL-40). Tontin rakennusoikeus on 3550 k-m². KAUPPAHINTA Kauppahinta on ( ) euroa. Ostaja on maksanut kauppahinnasta ( ) euroa etukäteen varausmaksuna. Loput kauppahinnasta eli ( ) euroa on maksettava viimeistään kaupantekotilaisuudessa. KAUPAN MUUT EHDOT 1 Omistus- ja hallintaoikeus Omistus- ja hallintaoikeus kiinteistöön siirtyy ostajalle heti kun kauppahinta on kokonaan maksettu. 2 Kiinnitykset ja panttioikeudet Kiinteistöön ei ole vahvistettu kiinteistökiinnityksiä. 3 Rasitteet ja rasitukset Kiinteistö myydään rasitteista ja rasituksista vapaana lukuun ottamatta jäljempänä tässä kauppakirjassa mainittuja rasitteita. 4 Verot, maksut ja vastuu vahingoista Myyjä vastaa kiinteistöstä suoritettavista veroista ja maksuista sekä kiinteistöä kohdanneista vahingoista siihen saakka, kunnes omistusoikeus siirtyy ostajalle. Ostajat vastaavat sanotuista veroista ja maksuista sekä vahingoista omistusoikeuden siirtymisen jälkeen. Ostajat suorittavat kauppaan liittyvän varainsiirtoveron. 5 Kohteeseen tutustuminen Ostaja on käynyt kiinteistöllä. Ostaja on tarkastanut kiinteistön, sen alueen ja rajat sekä tutustunut alueen maasto-olosuhteisiin. Ostaja on verrannut näitä seikkoja kaupan kohteesta

30 esitetyistä asiakirjoista saataviin tietoihin. Ostajalla ei ole huomauttamista näiden seikkojen osalta. Ostaja vastaa rakennushankkeen suunnitteluun liittyvien maaperätutkimusten suorittamisesta ja maaperän edellyttämistä hankkeen toteuttamiseen liittyvistä rakenteellisista ratkaisuista. 6 Asiakirjoihin tutustuminen Ostaja on tutustunut kiinteistöä koskeviin asiakirjoihin, joita ovat: 1. Lainhuutorekisterin ote 2. Rasitustodistus 3. Kiinteistörekisterinote 4. Alueen kaavakartat ja -määräykset 5. Maljalahden tonttien tarjouskilpailun kilpailuohjelma sekä sen sisältämät asiakirjat 7 Rakentamisvelvoite Ostaja sitoutuu rakentamaan tontille asemakaavan, rakennusjärjestyksen ja hyväksyttyjen piirustusten mukaisia uudisrakennuksia, jotka ovat vähintään 90 % asemakaavanmukaisesta rakennusoikeudesta. Rakentaminen on aloitettava vuoden ja saatettava kolmen vuoden kuluessa kauppakirjan allekirjoittamisesta lukien siihen valmiusasteeseen, että rakennusvalvontaviranomainen voi niissä suorittaa maankäyttö- ja rakennuslain edellyttämän hyväksyttävän käyttöönottokatselmuksen. Myyjä voi hakemuksesta pidentää tässä tarkoitettua rakennusaikaa. Rakennusluvan hakemisessa ja tontille rakentamisessa ostaja sitoutuu noudattamaan liitteenä 1 olevaa ostajan laatima suunnitelmaa. Ostaja vastaa rakennushankkeen suunnitteluun liittyvien maaperätutkimusten suorittamisesta ja maaperän edellyttämistä hankkeen toteuttamiseen liittyvistä rakenteellisista ratkaisuista. 8 Johtojen ym. sijoittaminen Kiinteistönomistaja sallii kaupungin osoittamien yhdyskuntaa tai kiinteistöä palvelevien tarpeellisten johtojen, laitteiden yms. ja niiden kiinnikkeiden sekä jalankulkutasojen ja jalankulku-ulokkeiden ja niiden katosten kannattimien sijoittamisen kiinteistölle, sen yli ja sillä sijaitseviin rakennuksiin. Tässä tarkoitetuista toimenpiteistä kiinteistönomistajalle aiheutuva suoranainen vahinko korvataan erikseen tehtävän sopimuksen mukaisesti. 9 Vallintarajoitus Ostaja sitoutuu olemaan myymättä tai muutoin luovuttamatta edelleen kiinteistöä rakentamattomana, ellei myyjä anna tähän kirjallista suostumustaan. Ostaja sitoutuu ottamaan kohdassa 8 ja 18 mainitut sopimusehdot kiinteistöä koskeviin vastaisiin luovutuskirjoihin luovutuksensaajaa sitovaksi. Mikäli kiinteistö luovutetaan rakentamattomana, kohtien 7, 10, 11, 12, 13, 14 ja 15. sisältämät ehdot on myös otettava luovutuskirjaan luovutuksensaajaa sitoviksi.

31 10 Maaperän ja Maljalahden pohjasedimenttien pilaantuneisuus Asemakaavamerkinnän (saa-2) mukaan alueella ei saa tehdä ilman ympäristöviranomaisen lupaa täyttö- tai kaivutöitä, koska alueen maaperän epäillään olevan osin saastunut. Samoin asemakaavan mukainen maankaivualueen (mka-2) rajaus vaatii ympäristöviranomaisen luvan täyttö- ja kaivutöille. Alueella on aiemmin tehty maaperän pilaantuneisuutta kartoittavia tutkimuksia vuosina 2003, 2004 ja Viimeisin tutkimus on vuodelta Ostaja on perehtynyt alueella tehtyjen tutkimusten tutkimusraportteihin (raportit Savon Tekmi Oy , Savo-Karjalan Ympäristötutkimus Oy , Savo-Karjalan Ympäristötutkimus Oy ja Pöyry Finland Oy ). Asemakaavan selostuksen mukaan Savon Tekmi Oy:n Maljalahden veneiden talvisäilytyspaikan maaperän pilaantuneisuuden selvittämiseksi tekemän ympäristöselvityksen mukaan kenttä- ja laboratoriotutkimusten perusteella voidaan todeta, että haittaainepitoisuudet jäivät pääosin alle valtioneuvoston asetuksen 214/2007 alempien ohjearvojen. Ohjearvon ylittävät kromin ja vanadiinin pitoisuudet olivat niin lähellä maan luontaista taustapitoisuutta Kuopion seudulla, ettei niistä lähtökohtaisesti aiheudu rajoituksia alueen maankäytölle. Edelleen asemakaavan selostuksen mukaan Savo-Karjalan Ympäristötutkimus Oy on tehnyt sedimenttitutkimukset Maljalahden satama-alueelta ja tutkimusta on täydennetty Lähes kaikkien metallien pitoisuudet ylittivät luonnontilaisena pidettävän tason. Lähtökohtaisesti raskasmetallipitoisuudet eivät Kuopion kaupungin ympäristökeskuksen mukaan kuitenkaan aseta rajoituksia alueen rakentamiselle asemakaavan mukaisesti. Sen sijaan raporteissa todetut ja näytteissä havaitut öljypitoisuudet tulee ottaa huomioon vesialueen mahdollista täyttöä suunniteltaessa. Jos alueella on tarvetta ruopata pohjasedimenttejä pois, massojen sijoitukseen täytyy saada ympäristöviranomaisten lupa (ne ovat lievästi pilaantuneita). Jos paikalla on tarvetta tehdä täyttöä vesistöön, täyttö tulee tehdä siten (suojapadon sisällä), että sedimentin leviäminen laajemmalle Maljalahteen estetään. Pöyry Finland Oy on marraskuussa 2011 tutkinut maa-alueen mahdollista pilaantuneisuutta. Raportin mukaan joissain koekuopissa havaittiin lievästi pilaantunutta maata ja pilaantuminen on pistemäistä, joten varsinaista pilaantunutta aluetta on vaikea rajata. Pöyry Finland Oy:n raportissaan toteamien koekuoppien ympäristöissä on kaivu- ja maanrakennustöiden yhteydessä tehtävä lisätutkimuksia. Mahdollinen pilaantunut maa-aines voi aiheuttaa lisätoimenpiteitä rakentamisen osalta. Saatujen selvitysten perusteella korttelin 44 tonttien 1-5 maaperä ei ole kokonaisuutena pilaantunut. Mikäli pilaantuneisuutta on, niin se on pistemäistä. Kaupan kohteena olevan tontin tarvittava kunnostaminen kustannuksineen myös pilaantuneen maaperän osalta kuuluu ostajalle. Mikäli tontilta maaperästä löytyy jätteitä tai pilaantuneita maa-aineksia, vastaa ostaja jätteiden ja pilaantuneiden maiden poisviennistä, maaperän puhdistamisesta ja rakennustöiden viivästyksistä kustannuksellaan. Ostaja vastaa kustannuksellaan myös kaikista tarvittavista jatkotutkimuksista ostamansa tontin osalta. 11 Maaperän perustamisolosuhteet Ostaja on perehtynyt alueen tonttien tarjouskilpailun kilpailuohjelman sisältämiin maaperätietoihin. Kaupan kohde on entistä järvenpohjaa, jota on täytetty erilaatuisilla ylijäämämailla pitkän ajan kuluessa. Täytteen alle on jäänyt pehmeää liejua, savea ja silttiä. Seassa saattaa olla suuriakin kiviä.