Täydennysrakentamisen vaikutus alueen vanhojen asuntojen hintoihin

Transkriptio

1 VTT TECHNICAL RESEARCH CENTRE OF FINLAND LTD Täydennysrakentamisen vaikutus alueen vanhojen asuntojen hintoihin REPSU-ATRA -seminaari 2.6. Hannele Ahvenniemi, Antti Knuuti

2 Tutkimuksen tavoite Selvittää täydennysrakentamisen vaikutus olemassa olevien asuntojen hintoihin -> Kiinnostavaa tietoa monelle taholle (mm. taloyhtiöille, jotka voivat myydä rakennusoikeutta täydennysrakentamiselle) 9 case-aluetta pääkaupunkiseudulla sekä vertailualueita Esitelmän rakenne Taustaa asuntojen hinnanmuodostuksesta ja täydennysrakentamisen vaikutuksista Tutkimuksen case-alueiden valinta Tutkimustulosten esittely 09/06/ Alkuperäinen kuva: Tammelan yleissuunnitelma 2012

3 Taustaa asuntojen hinnanmuodostuksesta 1. Päätökset eivät pelkästään rationaalisia. 2. Asunnot ovat välttämättömyyshyödykkeitä, ja niitä tarvitaan aina. 3. Asunnot ovat heterogeenisiä ja poikkeavat aina toisistaan ominaisuuksiltaan. 4. Kaupantekohetki, vallitsevat markkinat, kaupanteon kiire sekä ostajan henkilökohtainen tarve ja mieltymykset vaikuttavat. Alueelliset tekijät: Alueen ostovoima, keskuksen koko ja luonne, kaupunginosan sijainti ja liikenneyhteydet, ympäristön laatu, palvelujen taso, rakennuskanta, asukaspohja, imago, kaavoitussuunnitelmat Asuntokohtaiset tekijät: sijaintikerros, hissi, ilmansuunta, pinta-ala, huoneiden lkm., tilankäyttö, kunto, varuste- ja laatutaso, valoisuus, parveke, sauna jne. 09/06/ Alkuperäinen kuva: Tammelan yleissuunnitelma 2012

4 Taustaa: mikä vaikuttaa asuntojen hintoihin? Julkisen liikenteen saavutettavuus Hinnat +16,4% (kaupalliset kiinteistöt) ja +4,2% (asuinkiinteistöt), jos sijaitsevat lähellä rautatieasemaa (Debrezion et al., 2007) 9,3% hinnannousu alueilla, joissa liikenneinfrastruktuuria parannettu (Gibbons and Machin, 2005) 6,9% kalliimmat asunnot lähellä julkisia liikenneyhteyksiä (McMillen ja McDonald, 2004) Viheralueeet ja maisema Miellyttävän maiseman vaikutus +50%, epämiellyttävän -25% (Damigos ja Anyfantis, 2011) Metsäinen maisema: +5% (Tyrväinen, 1999) Kodit puolen mailin päästä puistoissa 6-9% kalliimpia (Kovacs, 2012) Voimalinjat alentavat hintoja, -20% <50m sisällä (Han ja Elliot, 2013) 09/06/2015 4

5 Taustaa: mikä vaikuttaa asuntojen hintoihin? Palvelut Kodit lähellä kauppoja, kouluja, rautatieasemia ja CBD:tä (Central Business District) +6 8% kalliimpia (Brennan et al., 2014). 1%:n parannus kouluissa -> +1,9% nousu asuntojen hinnoissa (Kong et al., 2007) Kävelyetäisyys palveluista ja kulttuuriaktiviteeteista nostaa hintoja +$500 $3000 (Cortright, 2009). Ostareilla (Open air shopping centre) negatiivinen vaikutus lähellä, mutta positiivinen yli 1,3 mailin etäisyydellä (Kholdy et al., 2014) Lentokentillä negatiivisia ulkoisvaikutuksia (Espey ja Lopez, 2000). 09/06/2015 5

6 Täydennysrakentamisen vaikutus olemassa olevien asuntojen hintoihin Nykänen et al., 2013: Täydennysrakentaminen nostaa asuntojen ja kiinteistöjen arvoa, jos alueen haluttavuus asuinpaikkana nousee. Haluttavuus lisääntyy silloin, kun alueen arvostus ja laatu asuinympäristönä nousevat. Täydennysrakentaminen ei kuitenkaan ole arvonnousuautomaatti, vaan edellyttää aina paikallisten olosuhteiden huomioon ottamista. Kaksi tapaa, miten täydennysrakentaminen voi vaikuttaa (Ooi ja Le, 2013): Palveluvaikutus (amenity effect) Tarjontavaikutus (supply effect) Täydennysrakentamisella saattaa olla merkittävä vaikutus palveluihin, sillä uudet asukkaat lisäävät ostovoimaa -> palvelujen taso paranee (Seppälä, 2013). Jos muutokset maankäytössä aiheuttaa negatiivisia ulkoisvaikutuksia (mm. nostaa tiheyttä, huonontaa maisemaa, vähentää viheralueita) alueen kiinteistöjen arvo voi laskea. 09/06/2015 6

7 Täydennysrakentamisen mahdollistama positiivinen kierre (ApRemodel-hanke) Lähde: Nykänen et al Asuntoyhtiöiden uudistava korjaustoiminta ja lisärakentaminen. 09/06/2015 7

8 Täydennysrakentamisen vaikutus olemassa olevien asuntojen hintoihin (ApRemodel-hanke) Lähde: Nykänen et al Asuntoyhtiöiden uudistava korjaustoiminta ja lisärakentaminen 09/06/2015 8

9 Täydennysrakentamisen vaikutus olemassa olevien asuntojen hintoihin Täydennysrakentamisella positiivinen ja merkittävä vaikutus olemassa olevien asutojen hintoihin, etenkin purkukiinteistöjen osalta. Lupaus palveluista tulevaisuudessa. Asuntojen hinnat 18,5% korkeammat, jos sijaitsivat 1/8 mailin päässä TOD-keskittymästä (transit-oriented development) Uusien talojen rakentamisella positiivinen mutta ei merkittävä vaikutus olemassa olevien talojen hintoihin. - Kilpailu alentaa vanhojen asuntojen hintoja, paitsi jos kyseessä paremmat talot Ei merkittävää vaikutusta hintoihin. - Vaikea osoittaa, mitkä muutokset johtuvat suoraan täydennysrakentamisesta. Esim. Muu ympäristön kohennus vaikuttaa myös positiivisesti. Singapore California, USA Louisiana, USA Idaho, USA Ooi ja Le (2013): Mathur ja Ferrell (2013): Zahirovich- Herbert ja Gibler (2014): Blanchard et al. (2008): 09/06/2015 9

10 Hyötyjä taloyhtiöille Asuntohuoneistojen omistajille hyödyllistä, koska taloyhtiö voi tuloillaan kattaa korjauskustannuksia. Esimerkki: Helsinkiläisessä taloyhtiössä Ruskeasuolla katettiin 40% putkiremontista tuloilla, jotka saatiin rakennusoikeuden myymisestä täydennysrakentamiselle (Uutta Helsinkiä). Haasteita täydennysrakentamiselle: korkea maankäyttömaksu ja kalliit parkkipaikat (Nykänen et al., 2013; Junes, 2014; Seppälä 2013). Parhaassa tapauksessa täydennysrakentaminen voi tarjota 0,75 milj. voiton, huonoimmassa tapauksessa -1,06 milj. tappion. Case-tutkimus Tampereen läheltä. (Nykänen et al., 2012). Maan tasalla olevan parkkipaikan korvaaminen täydennysrakentamisella voi tarjota tuoton parkkipaikkaa kohden (Lehti, 2010). 09/06/

11 Hyötyjä kaupunkitasolla: kasautumisedut ja ekologisuus Kasautumisedut: teolliset, maantieteelliset sekä ajalliset (Rosenthal ja Strange, 2004) Ihmisten ja talouden tiheys lisää tehokkuutta ja siten tuotanto- ja tulohyötyjä (Piekkola and Susiluoto, 2012). Kaupungin tuottavuus kasvaa 5% kun työntekijöiden tiheys kaksinkertaistuu (Ciccione, 2002). Kaupungilta ei vaadita kalliita investointikustannuksia uuden kunnallistekniikan tai palveluiden rakentamisessa, vaan usein voidaan hyödyntää aikaisemmin tehtyjä investointeja. Yleensä täydennysrakentamiskohteet sijaitsevat valmiiksi myös hyvien joukkoliikenneyhteyksien varrella. Täydennysrakentaminen tuo useampia asukkaita vähemmän saastuttavien liikennemuotojen, kuten junan ja raitiovaunun vaikutusalueelle -> Ekologinen hyöty. 09/06/

12 Case-alueiden valinta 1) Suurin osa alueen asuinrakennuksista rakennettu ja 1980-lukujen välillä. 2) Alueella tarpeeksi paljon täydennysrakentamista (yli kaksi uutta rakennus joko keskustassa tai reunoilla. 3) Alueella on tarpeeksi paljon taloyhtiöiden omistamia asuinrakennuksia (ei vuokra-asuntoja) 4) Täydennysrakentaminen ajoittuu vuosien 2000 ja 2009 välille. 5) Alueelle löytyi vertailualue, joka sijaitsee lähellä samanlaisella saavutettavuudella ja joka tarjoaa samanlaisia asuntoja sekä palveluja, mutt jossa täydennysrakentamista ei ole tapahtunut viimeisen kymmenen vuoden aikana. Aineistona VTT:n asuntohintatietokanta, joka sisältää kerrostaloasuntojen myyntihintoja toteutuneista kaupoista. Kuva: goo 09/06/

13 Aineisto: VTT:n asuntojen hintatietokanta Case-alueen nimi Vertailualue Täyd.rakentamisen Asuntokaupat ajankohta 1 Karakallio Viherlaakso 49 2 Yliskylä 2004, Roihuvuori Tapulikaupunki Siltamäki 33 4 Pihlajisto-Viikinmäki 2001, Pihlajamäki 93 5 Lauttasaari Pohjois-Lauttasaari Keski-Vuosaari 2002, 2006, Vartioharju Mikkola Havukoski Mellunmäki Tikkurila /06/

14 Hnta, /m² Tuloksia Karakallio - Espoo Karakallio (CN) New apartments (CN) Viherlaakso (RN) Price index for the area Täydennysrakentaminen Hintaindeksi Vuosi 09/06/

15 Hinta, /m2 Tuloksia Karakallio - Espoo Distance <500m Distance m Distance m Distance >1500m New apartments Täydennysrakentaminen Vuosi 09/06/

16 Hinta, /m² Hintaindeksi Tuloksia Case 5 (Lauttasaari - Helsinki) Lauttasaari (CN) New apartments (CN) Pohjois-Lauttasaari (RN) Price index for the area Täydennysrakentaminen Vuosi /06/

17 Tuloksia Vanhojen asuntojen myyntihintojen keskiarvo, 2 v. ennen täyd.rakentamista ( /m 2 ) Vanhojen asuntojen myyntihintojen keskiarvo, täyd.rakentamisen aikana ( /m 2 ) Vanhojen asuntojen myyntihintojen keskiarvo, 2 v. täyd.rakentamisen jälkeen ( /m 2 ) Hintaero (%) 2 v. ennen ja jälkeen täyd.rakentamisen Karakallio ,8 % Vertailualue ,2 % Yliskylä ,9 % Vertailualue ,6 % Tapulikaupunki ,6 % Vertailualue ,2 % Pihlajisto-Viikinmäki ,1 % Vertailualue ,4 % Lauttasaari ,9 % Vertailualue ,4 % Keski-Vuosaari ,8 % Vertailualue ,1 % Mikkola ,3 % Vertailualue ,8 % 09/06/

18 Regressioanalyysi: etäisyys täydennysrakentamiskohteesta Case-alue 1. vuosi n R 2 F β t p Koko otos Karakallio Yliskylä Tapulikaupunki Pihlajisto Lauttasaari Keski-Vuosaari Mikkola Mellunmäki Tikkurila Mallilla, jossa kaikki muuttujat mukana (mm. kunto, hissi, sijaintikerros), selitysaste (R²) 62% 09/06/

19 Johtopäätökset Tulokset osoittavat, että täydennysrakentamisella pieni, mutta ei merkittävä positiivinen vaikutus hintoihin. Ainakaan täydennysrakentaminen ei alenna vanhojen asuntojen hintoja. Tulokset linjassa aiempien tutkimusten kanssa. Vaikka täydennysrakentamisella ei suoranaista vaikutusta ympäröivien asuntojen hintoihin, rakennusoikeuden myyminen täydennysrakentamiselle tarjoaa keinon rahoittaa korjauksia ja sitä kautta estää arvon aleneminen. 09/06/

20 Kiitos! 09/06/

21 TECHNOLOGY FOR BUSINESS