POLKU TÄYDENNYSRAKENTAMISEEN

Transkriptio

1 Taloyhtiöiden täydennysrakentamisen liiketoimintamalli Lisa Voigtländer POLKU TÄYDENNYSRAKENTAMISEEN Ketterä kaupunki -hanke Markus Laine Helena Leino Ketterä kaupunki: Ratkaisuja

2 POLKU TÄYDENNYSRAKENTAMISEEN Kiinteistönjako & rakennuslupahakemus Kilpailutus & rakentaminen Taloyhtiön vaihtoehtojen kartoitus yhdessä keskeisten toimijoiden kanssa Vaihtoehto A: Taloyhtiö rakennuttajana Aloitus Neuvottelu kaupungin kanssa Kustannuslaskenta Kaavamuutoshakemus Vaihtoehto B: Rakennusoikeuden myynti Kiinteistönjako & tontin vuokraus tai myynti Vastuu siirtyy rakennuttajalle 2

3 Vaihe 1 ALOITUS Tunnusteleva keskustelu As Oy:n sisällä: Onko täydennysrakentaminen mahdollista? As Oy:n kevytselvitys Keskustelut arkkitehti/ rakennusliike Taloyhtiön tavoitteiden kirkastaminen Alustavat vaihtoehdot Havainnekuvat Paljonko rakennusoikeutta vähintään tarvitaan? Miten taloyhtiö hyötyy? Raha, perusparannus, toimivuus, estetiikka Taloyhtiö voi missä tahansa kohdassa tahansa pysäyttää prosessin, jos se ei ole kannattava. 3

4 Vaihe 2 NEUVOTTELU KAUPUNGIN KANSSA Alustava neuvottelu kaupungin kanssa Rakennusoikeus? Muut ehdot, mm. maankäyttömaksu, parkkipaikkanormi? Vaihtoehdot? Harkinta Mitä vaihtoehtoja kehitetään? Rakennuttajakonsultti mukaan? Kuinka monta taloyhtiötä? Hankkeen aikahorisontti (4-5 v.) Taloyhtiö voi missä tahansa kohdassa tahansa pysäyttää prosessin, jos se ei ole kannattava. 4

5 Vaihe 3 KUSTANNUSLASKENTA Kustannuslaskenta As Oy:n periaatepäätös 2/3 määräenemmistö Rakennuttajakonsultti mukaan! Taloyhtiö(t) rakennuttajana tuotto (+) / riski (+) Rakennusoikeuden myynti Tuotto (-) / riski (-) As Oy:n sisäiset korvaukset haitasta Arkkitehdin kuva Luonnospiirustus Taloyhtiö voi missä tahansa kohdassa tahansa pysäyttää prosessin, jos se ei ole kannattava. 5

6 Vaihe 4 KAAVAMUUTOSHAKEMUS Vaihtoehto A Taloyhtiö rakennuttajana Tarkempi neuvottelu kaupungin kanssa Kaavan muutos? Rakennusoikeus? Muut tarkennettavat asiat? (maankäyttömaksu, parkkipaikkanormi ) Yhteispalaveri olennaisten osapuolien kanssa As Oy Neuvottelu kiinteistöjuristin kanssa kiinteistönmuodostuksesta ja verovaikutuksista Päätös kaavoitusaloitteesta 2/3 enemmistöllä Taloyhtiö voi pysäyttää prosessin, jos se ei ole kannattava. Kaupunki käynnistää kaavan muutoksen HUOM. Kaavaprosessin aikana neuvotellaan myös maankäytön maksusopimus Prosessin kesto noin vuosi Vaihtoehto B Rakennusoikeuden myynti 6

7 Vaihe 5A A: TALOYHTIÖ RAKENNUTTAJANA KIINTEISTÖNJAKO & RAKENNUSLUPA Uusi hanke erotetaan omalle tontille Kiinteistöjako Rakennuslupahakemus, noin 2-3 kk Kilpailutus projektinjohdosta Avaimet käteen periaate? As Oy 2/3 määräenemmistöpäätös projektinjohdosta Sopimus juristin kanssa Sopimukset: rahoituksesta, päätöksenteosta ja tuoton jaosta 7

8 Vaihe 5A A: TALOYHTIÖ RAKENNUTTAJANA KILPAILUTUS & RAKENTAMINEN Kilpailutus Projektinjohto kilpailuttaa: - Rahoituksen - Suunnittelun - Urakoitsija(t) As Oy 2/3 päätös Rahoitus Suunnittelu Urakoitsija(t) Rakentaminen Myynti tai vuokraus 8

9 Vaihe 5B B: RAKENNUSOIKEUDEN MYYNTI Juristin kanssa sopimukset Rahoituksesta Päätöksenteosta Tuoton jaosta Kiinteistönjako Rakennusoikeuden myynti Tontin vuokraus tai myynti Sopimus ostajan kanssa, määritellään Rakentamisen reunaehdot As Oy:n vaatimukset Rakennusoikeuden ostaja vie hankkeen päätökseen Kiinteistönjako, Rakennusoikeuden myynti Tontin vuokraus/ myynti 9

10 MUUTA HUOMIOITAVAA Koko prosessin kesto keskimäärin 5 vuotta Suurempi taloyhtiöiden joukko saa paremman diilin Tulot syntyvät asuntojen myynnistä / vuokrauksesta tai rakennusoikeuden myynnistä Taloyhtiö tarvitsee avukseen asiantuntijoita, mm. Rakennuttajakonsultti Kiinteistöjuristi Arkkitehti Suurin menoerä on maankäyttömaksu HUOM. Kaupunki voi alentaa maksua! Muut menot: mahdollinen lisäautopaikkojen rakentaminen, suunnittelu-, juridiset- ja kaavoituspalvelut 10

11 TOTEUTUNEITA TÄYDENNYSRAKENTAMISTAPAUKSIA Lapintien Loiste (Lapintie 9, Tampere) Huvilakuja 14, Helsinki Täydennysrakentamiskohteita Helsingissä KYSY LISÄÄ Ketterä kaupunki -hanke Markus Laine Helena Leino 11