Miksi pitäisi täydennysrakentaa? Kuntamarkkinat Veijo Nykänen, VTT

Transkriptio

1 Miksi pitäisi täydennysrakentaa? Kuntamarkkinat Veijo Nykänen, VTT

2 2 Sisältöä Täydennysrakentamisen eri tyyppejä Väestön ja palveluiden muuttuminen vanhoilla asuinalueilla Täydennysrakentamisen ja uudisalueiden suunnittelun erot Miksi pitäisi täydennysrakentaa Täydennysrakentamisen kannattavuus Täydennysrakentaminen asuntoalueilla

3 3 Täydennysrakentamisen vaihtoehtoja Ullakkorakentaminen ja rakennusten korotukset Lisärakentaminen nykyisille tonteille tai niistä lohkotuille tonteille Uusia suurempia asuin- tai palvelurakennuksia vanhojen rakennusten tilalle Kortteleiden uudistaminen, joilla on pieni maankäytön tehokkuus ja heikkokuntoisia liiketiloja tms. Katu- ja liikennealueiden hyödyntäminen rakentamiseen: mm. kansiratkaisut, muutos pihakaduiksi, Täydennysrakentaminen kaava-alueiden reunoille Rakentamatta jääneiden tonttien ja korttelien käyttöönotto Yleiskaava-alueen täydennysrakentaminen Infran ja yleisten alueiden kehittäminen

4 4 Kankaan alueen kehittäminen Jyväskylä

5 5 Muutokset vanhojen asuinalueiden erityisesti kerrostalovaltaisten lähiöiden elinkaarilla Asukkaiden määrä vähenee Asumisväljyys kasvaa asuntokuntien pienenemisen seurauksena Asukkaiden ikärakenne muuttuu Lapsia, lapsiperheitä ja nuoria vähemmän Senioreita enemmän Palveluiden tarve muuttuu, kun asukasprofiili muuttuu Alueen ostovoima laskee Kaupallisen lähipalvelut vähenevät Autojen ja pysäköintipaikkojen tarve laskee Keskittäminen karsii julkisia lähipalveluita myös kasvukeskuksissa Myyrmäki-Martinlaakson yhdyskunnassa väestö vähenee ja vanhenee, jollei alueelle rakenneta lisää asuntoja. Yhdyskunta on elinkaaressaan siinä vaiheessa, että ikääntyvä väestö muuttaa keskusta-alueille lähelle palveluita. Vantaan yleiskaava. Yhdyskuntarakenteen eheyttäminen Vantaalla

6 6 Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet Sisältää seuraavat kokonaisuudet: 1. toimiva aluerakenne 2. eheytyvä yhdyskuntarakenne ja elinympäristön laatu 3. kulttuuri- ja luonnonperintö, virkistyskäyttö ja luonnonvarat 4. toimivat yhteysverkostot ja energiahuolto 5. Helsingin seudun erityiskysymykset 6. luonto- ja kulttuuriympäristöinä erityiset aluekokonaisuudet. Täydennysrakentaminen on valtakunnallinen tavoite

7 7 Täydennysrakentamisen säästöpotentiaali (1994) Täydennysrakentamisen kokonaissäästöt Alueiden sisäinen kunnallistekniikka Alueen liittyminen yhdyskunnan verkostoihin Liikenne Palvelut puuttuvat Täydennysrakentamisen kustannussäästöt verrattuna uuden alueen kustannuksiin ~ 75% kunnallistekniikan kustannuksissa Pekka Lahti & Kari Rauhala. Asuntoalueiden täydennysrakentaminen. Mahdollisuudet, kustannukset ja säästöt. VTT Yhdyskuntatekniikka 1994.

8 8 Tammelan täydennysrakentaminen - autot * Autottomia talouksia liki 58 % Asukkaiden autoja ~ 2500 Pysäköintipaikkoja yhteensä ml. kadunvarsipaikat > 5000 Puolet n. ~ 2500 pysäköintipaikoista on yritysten ja vierailijoiden käytössä Parkkipaikkojen käyttö lisärakentamiseen Toriparkki ja pysäköintitalot *Tampere tilastot

9 9 Case Tampere Tammela Infrainvestointien lisäkustannukset täydennysrakentamisessa Asukkaita nyt ~7000 Lisää Asuntoja kem2 Toimitiloja kem2 Yhteensä kem2 Tammelan täydennysrakentamisen edullisuus:

10 10 Täydennysrakentamisen säästö kuntataloudessa Vanhoissa energia- ja vesiverkostoissa on % ylikapasiteettia Uusien rakennusten energiantarve on > 50 % aikaisempaa pienempi Vanhoja rakennuksia korjataan ja uusitaan energiatehokkaammiksi Huoneistokohtaiset kulutusmittarit ja uudet vesikalusteet > pienempi kulutus Liikenneväylät ja -palvelut Jalankulku- ja pyöräily-yhteyksien parantaminen Julkisen liikenteen vuorojen lisääminen Jonkin verran täydennystä julkisiin palveluihin tai nykyisten säilyttäminen Koulut, päivähoito, terveys- ja sosiaaliasemat Keskitetyt pysäköintiratkaisut pysäköinnin uudelleenjärjestely Viheralueiden ja puistojen kehittäminen Lisää tilaa kaupallisille palveluille (yksityiset investoinnit)

11 11 Täydennysrakentamisen ja uudisrakentamisen erot Vanha asemakaava-alue Osallisia runsaasti ja vuorovaikutustarve on suuri Kiinteistön omistajia on runsaasti Kaavat kiinteistö- tai korttelikohtaisia Olemassa oleva rakenne ja rasitteet rajoittavat suunnittelua Tarvitaan yleissuunnitelma tai kaavarunko ja etenemisjärjestystä on vaikea ennakoida Toteutuvan rakennusoikeuden uusi määrä selviää vuosien päästä Uusi suunnittelualue Osallisia rajoitetusti Vanha kiinteistöjako ei ole ongelma Suunnittelu ja rakentaminen voi edetä isoina alueina Vanha rakenne ja kiinteistörasitteet eivät rajoita suunnittelua Osayleiskaava > Asemakaava > Tonttien myynti Toteutuvan rakennusoikeuden määrä on ennakoitavissa

12 12 Nostaako täydennysrakentaminen asuntojen ja kiinteistöjen arvoa? Voidaanko täydennysrakentamista perustella arvon nousulla? Nostaa, jos alueen haluttavuus asuinpaikkana nousee Milloin haluttavuus sitten nousee? Kun alueen arvostus ja laatu asuinympäristönä nousee 1. arvostus voi nousta vaikka alue ja sen laatu pysyy ennallaan! a) alue on hyvämaineinen ja asunnolla on hyvä osoite, eirailmiö, b) sijainti verrattuna muihin markkinoilla tarjolla oleviin vaihtoehtoihin paranee eli eiroja ei tule lisää ). 2. Täydennysrakentaminen voi joko nostaa tai laskea alueen laatua. Täydennysrakentamisen määrä ei välttämättä vaikuta asiaan. Kyse on a) siitä mitä toimintoja alueelle tulee pelkkiä asuntoja vai myös palveluja ja työpaikkoja? b) mitä suurempi on täydennysrakentamisen määrä verrattuna vanhaan sitä taitavampaa suunnittelua tarvitaan. Pekka Lahti VTT

13 13 Täydennysrakentamisen mahdollistama positiivinen kierre? 2. Uusia asukkaita ja työpaikkoja 3. Uudet talot nostavat alueen keskihintaa 4. Uudet palvelut, työpaikat ja ympäristön kohennus 6. Uudistunut ja arvoltaan noussut alue Pekka Lahti VTT

14 14 Täydennysrakentamisen osapuolien näkökulmia Osapuoli Taloudellisia ja muita näkökulmia Kunta Investoinnit, tulot ja menot, julkiset palvelut Työllisyys (välittömät työpaikat rakentamisessa, muut) Liityntä ympäröivään yhdyskuntarakenteeseen Alueen kehitystarpeet ja -mahdollisuudet, vetovoima Alueen sosioekonominen tilanne ja kehityssuunta Varallisuus- ja tulotasot -> kiinteistö/tulo/yhteisöverot Asunto- ja kiinteistöyhtiöt Lisärakentamisen nettotuotto ja hyödyt/haitat Kiinteistöjen arvon kehittyminen Pysäköinnin ratkaisut Asukkaat Alueen palvelut, asuinympäristön laatu, viihtyisyys Asumiskustannukset Asuntojen arvon kehitys Alueen yritykset Palveluiden kysyntä (asiakaspohja), saavutettavuus Rakennusliikkeet, rakennuttajat, sijoittajat Asuntojen kysyntä ja hintataso, kiinteistöjen tuotto Alueen kehitysnäkymät ja -mahdollisuudet Hankemahdollisuudet ja aikajänne

15 Lisärakentamisen nettotuotto taloyhtiölle, joka myy kem 2 tontin, jos autopaikka maksaa ja hankittavia autopaikkoja on 38, 50 tai ap 50 ap 38 ap TTY / Rakennustuotanto ja -talous

16 16 Täydennysrakentaminen kunnan kannalta Täydennysrakentaminen on kuntatalouden kannalta edullista ja kestävän kehityksen mukaista Asukas- ja palvelurakenteen monipuolistumisen positiiviset vaikutukset Asuntoalueiden täydennysrakentaminen tarvitsee kuntien suunnittelupanoksia ja kannusteita Kunnalla on velvoite ja intressi tarkastella alueiden laajempaa kehityskuvaa Kehittämisvisiointi, laatukriteerit ja puitteet täydennysrakennushankkeille Yleissuunnittelutuki, maankäyttömaksujen kohtuullistaminen, pysäköintijärjestelyt Asukasvuorovaikutus ja tilaisuudet Jokaisella alueella on oma profiilinsa (analysoitava ja toimenpiteet räätälöitävä sen mukaan) Reuna-alueilla ja heikosti arvostetuilla alueilla tarvitaan isompia julkisia panoksia täydennysrakentamisen ja positiivisen kehityksen saamiseksi liikkeelle Täydennysrakentaminen tarvitsee omat tulosmittarit kaavoitukseen Jokaisen alueen lähtötilanne, tarpeet ja taloudelliset reunaehdot on arvioitava sekä kytkettävä muuhun yhdyskuntarakenteeseen, kuten uudisalueellakin

17 17 VTT:n julkaisuja esityksen teemaan liittyen Riihimäen Peltosaari - Lähiön ekotehokas uudistaminen Lahti, Pekka; Nieminen, Jyri; Nikkanen, Antti; Nummelin, Johanna; Lylykangas, Kimmo; Vaattovaara, Mari; Kortteinen, Matti; Ratvio, Rami; & Yousfi, Saara VTT, Espoo. 107 s. + liitt. 13 s. VTT Tiedotteita - Research Notes : 2526 Kaupunkikehityksen ekotehokkuuslaskurit: KEKO A-projektin loppuraportti Lahti, Pekka; Heinonen, Jukka; Nissinen, Ari; Rehunen, Antti; Seppälä, Jyri; Säynäjoki, Eeva VTT, Espoo. 52 s. Tutkimusraportti : VTT-R Kunnallisten rakennushankkeiden kestävät energiaratkaisut aluenäkökulmasta Lahti, Pekka; Sepponen, Mari; Virtanen, Mikko VTT, Espoo. 59 s. Tutkimusraportti : VTT-R Asuntoyhtiöiden uudistava korjaustoiminta ja lisärakentaminen. Nykänen, Veijo; Lahti, Pekka: Knuuti, Antti: Hasu. Eija: Staffans, Aija: Kurvinen, Antti; Niemi, Olli. VTT Technology: 97. Julkaistaan syksyn 2013 aikana. Susecon projektin raportit julkaistaan syksyn 2013 aikana. Kestävät lähipalvelut alueiden hyvinvoinnin lujittamiseksi. SUSECON -tutkimushankkeen yhteenvetoraportti. VTT Technology 47. Asuinympäristön elävöittäminen ja viihtyisyyden parantaminen lähipalveluiden avulla. Kestävät lähipalvelut alueen hyvinvoinnin lujittamiseksi, Vantaan Hakunilan alueen tapaustutkimus. VTT Technology 48. Ulkotilojen valaistus asuinalueen laatutekijänä. Kestävät lähipalvelut alueen hyvinvoinnin lujittamiseksi: Vantaan Hakunilan alueen ulkovalaistustutkimus. VTT Technology 49. Lähipalvelujen kehittämisen haasteet ja mahdollisuudet. Kestävät lähipalvelut alueen hyvinvoinnin lujittamiseksi: Jyväskylän Kankaan alueen tapaustutkimus. Technology 50 VTT:n uusimmat julkaisut ovat haettavissa ja tulostettavissa internet linkistä:

18 18 Suurimpia haasteita on perustella asukkaille täydennysrakentamisen hyödyt vanhoilla asuntoalueilla Kiitos!

19 19 VTT luo teknologiasta liiketoimintaa