Täydennysrakentamisen talous ja vanhojen asuntojen arvonnousupotentiaali

Transkriptio

1 Täydennysrakentamisen talous ja vanhojen asuntojen arvonnousupotentiaali Antti Kurvinen Jaakko Vihola

2 Korttelikohtaiset taloustarkastelut

3 Lisärakentamisvaihtoehdot taloyhtiön omistamalla tontilla Tontin osan myynti ulkopuoliselle Tässä yhteydessä käsitellään tätä vaihtoehtoa Tontin osan vuokraus ulkopuoliselle Suunnattu osakeanti ulkopuoliselle Osakkeiden myynti, talon purku ja uusi asuinrakennushanke Uusien asuntojen rakennuttaminen itse

4 Yleiset laskentaoletukset Tarkasteltu tapausta, jossa taloyhtiöt myyvät kaavoitettavan lisärakennusoikeuden ulkopuoliselle toimijalle. Rakennusoikeuden arvo alueella: 700 /kem 2 Maankäyttösopimuskorvauksen suuruus 2/5 (Tampereen kaupungin maapolitiikan mukainen maksimi) 3/50 (Maapolitiikan mukaiset täydennysrakentamisen maksimivähennykset) Korvaavan pysäköinnin kustannukset korttelissa: Maanalainen pysäköintihalli: /ap Pysäköintihalli: /ap Pysäköintikansi maan päällä: /ap Maantasopysäköinti: /ap Korvaavien autopaikkojen laskennassa sovellettu pysäköintinormi 1 autopaikka / 150 kerrosneliömetriä (kem 2 )

5 Analysoidut korttelivaihtoehdot

6 Vanhojen asuntojen arvonnousupotentiaali

7 Mikä vaikuttaa asuntojen hintoihin? Asunnon hintaan vaikuttavia päätekijöitä: Markkinatilanne (kysyntä vs. tarjonta) Alueelliset tekijät (esim. kaupungin/keskuksen koko, kaupunginosan sijainti, saavutettavuus, liikenneyhteydet, rakennuskanta ja sen integroituminen muuhun kaupunkirakenteeseen, ympäristön viihtyisyys, palvelujen taso) Asunnon ominaisuudet (esim. koko, kunto, varustelu- ja laatutaso, sauna, parveke) Asunto-osakeyhtiö ja rakennus (esim. hyvin hoidettu taloyhtiö vs. kaikki remontit tekemättä, rakennusvuosi) Täydennysrakentamalla mahdollista vaikuttaa kaikilla em. tasoilla: 1) markkinatilanteeseen ja alueelliseen tekijöihin suoraan sekä 2) asunto-osakeyhtiö-, rakennus- ja asuntotasoilla potentiaalisen rahoitusvaikutuksensa kautta

8 Täydentämiseen liittyy ulkoisvaikutuksia Tällaisilla ulkoisvaikutuksilla tarkoitetaan vaikutuksia, jotka heijastuvat kolmansiin osapuoliin, jotka eivät suoraan ole osallisina hankkeissa (esim. alueen asukkaat). Ulkoisvaikutukset voivat olla positiivisia tai negatiivisia: Esimerkiksi tiivistyneen kaupunkirakenteen myötä parantunut palvelutaso olisi positiivinen ulkoisvaikutus ja samalla lisääntyneet liikenneruuhkat puolestaan negatiivinen ulkoisvaikutus. Jos alueen täydentymisen seurauksena syntyy enemmän positiivisia kuin negatiivisia ulkoisvaikutuksia, alueen haluttavuus asuinympäristönä nousee ja myös vanhojen asuntojen hinnat nousevat.

9 Lähiaikoina Suomessa tutkittua Kurvinen & Tyvimaa (2016): vanhojen asuntojen hintojen arvioitiin nousseen suhteessa verrokkeihin keskimäärin 1.8 % alueilla, joille rakennettiin yksittäinen senioritalokohde. 4.1 % alueilla, joilla saattoi esiintyä yksittäisen senioritalokohteen lisäksi myös muita rakennushankkeita. (lisätietoja) Kurvinen & Vihola (2016): Arvioitaessa uusien asuinrakennusten vaikutusta ja 1970-luvun kerrostaloasuntojen hintoihin havaittiin vanhojen asuntojen hintojen olleen vuosi valmistumisen jälkeen 2,6 prosenttia korkeampi kuin vaikutussäteen ulkopuolella olevien verrokkikohteiden Yksittäisellä kerrostalokohteella ei havaittu kuitenkaan olevan tilastollisesti merkitsevää vaikutusta lähialueen hintatrendiin. (lisätietoja) Kurvinen & Wiley (tulossa): uuden liikerakennuksen havaittiin nostavan lähialueen asuntojen hintoja ja samalla vaikutuksen havaittiin riippuvan rakennushankkeen koosta.

10 Edellä esitettyjen tutkimusten tulosten tulkitseminen Edellä esitetyissä tutkimuksissa on rajoituttu tarkastelemaan nimenomaan yksittäisten kehityshankkeiden hintavaikutusta suhteessa verrokkiasuntokauppoihin, joiden läheisyydessä vastaavia rakennushankkeita ei ole esiintynyt: näin on pyritty eristämään nimenomaan täydentämisestä aiheutuva kausaalinen vaikutus. Ts. alueen asuntojen hintojen nousu kokonaisuudessaan on täydentämisen hintavaikutusta suurempi (vrt. muista tekijöistä johtuva hintojen nousu). Empiirinen näyttö siis tukee väitteitä täydennysrakentamisen positiivisista vaikutuksista. Vaikka yksittäisten täydennyskohteiden positiivinen vaikutus on verrattain pieni, on keskeistä huomata, että viitteitä negatiivisista vaikutuksista ei löytynyt ja että alueen laajempimittaisen kehittämisen arvonnousupotentiaali on huomattavasti suurempi kuin yksittäisten rakennushankkeiden tapauksessa (ks. seuraavat diat).

11 Täydennysrakentamisen mahdollistaa positiivisen kierteen Kun alueen täydentyminen toteutuu yksittäistä hanketta laajamittaisemmin, mahdollistuu alla kuvattu positiivinen kierre. 2. Uusia asukkaita ja työpaikkoja 3. Uudet talot nostavat alueen keskihintaa 4. Uudet palvelut, työpaikat ja ympäristön kohennus 6. Uudistunut ja arvoltaan noussut alue Lähde: Nykänen et al. (2013)

12 Positiivisen kierteen mahdollistama arvonnousu Alla on havainnollistettu periaatteellisella kaaviolla positiivisen kierteen mahdollistaman hinnannousun dynamiikkaa Lähde: Nykänen et al. (2013)

13 Kerrostaloasuntojen hintojen kehitystrendit Tampereella (pitkä aikaväli) Pitkällä aikavälillä asuntojen hintojen kehitystrendi on ollut Amurin alueella yksi Tampereen parhaista Lähde: Asuinalueiden kehittämisohjelma / SEULI-hanke

14 Kerrostaloasuntojen hintojen kehitystrendit Tampereella (lyhyt aikaväli) Lyhyen ajan trendiä tarkasteltaessa kuitenkin huomataan, että Tammelan hintakehitys on nopeutunut keskustan kanssa samaan tasoon, kun Amurin kehityksessä vastaavaa muutosta ei ole havaittavissa. Lähde: Asuinalueiden kehittämisohjelma / SEULI-hanke

15 Asuntokauppoja vuosilta (lähde: asuntojen.hintatiedot.fi) Keskusta Tammela Amuri Kauppoja Keskiarvo 4,600 3,513 3,026 Mediaani 4,606 3,376 3,003 Maksimi 8,850 6,248 3,974 Minimi 2,364 2,270 1,989 Tarkasteltaessa viimeisen vuoden aikana toteutuneita asuntokauppoja Tammelassa kauppaa on käyty puolet vilkkaammin kuin Amurissa. Myös hintataso on Tammelassa selvästi Amuria korkeampi, mutta kuitenkin edelleen selvästi matalampi kuin keskustassa keskimäärin.

16 Yhteenveto Arvonnousua täydennysrakentamalla? Viimeaikaiset perusteelliset empiiriset tutkimukset Suomesta tukevat käsitystä täydennysrakentamisen arvoa nostavasta vaikutuksesta. Myös yksinkertainen asuntokauppatilastoihin perustuva katsaus antaa viitteitä siitä, että Tampereen Tammelan kehitystoimet näyttäisivät vaikuttaneen nostavasti alueen asuntojen hintoihin. Nyt Amurin asukkaat ovatkin nyt tuhannen taalan paikan edessä määrittäessään päätöksillään Amurin tulevaisuutta. Kehityksen ulkopuolelle jättäytyminen lienee todennäköisin tie taantuvaan kehään, mutta samalla on hyvä pitää mielessä: Täydennysrakentaminen nostaa asuntojen ja kiinteistöjen arvoa, jos alueen haluttavuus asuinpaikkana nousee. Haluttavuus lisääntyy silloin, kun alueen arvostus ja laatu asuinympäristönä nousevat. Täydennysrakentaminen ei kuitenkaan ole arvonnousuautomaatti, vaan edellyttää aina paikallisten olosuhteiden huomioon ottamista. (Nykänen et al s. 81)

17 Lähteet Kurvinen, A. & Wiley, J. (julkaisematon) Retail Development Externalities for Housing Values. Journal of Housing Research. Kurvinen, A., & Vihola, J. (2016) The Impact of Residential Development on Nearby Housing Prices. International Journal of Housing Markets and Analysis, 9, 4, p Kurvinen, A. & Tyvimaa, T. (2016) The Impact of Senior House Developments on Surrounding Residential Property Values. Property Management 34, 5, p Veijo Nykänen, Pekka Lahti, Antti Knuuti, Eija Hasu, Aija Staffans, Antti Kurvinen, Olli Niemi & Jari Virta. (2013). Asuntoyhtiöiden uudistava korjaustoiminta ja lisärakentaminen. Espoo, VTT Technology 97.

18 Yhteystiedot Antti Kurvinen mail: puh Jaakko Vihola mail: puh