Onko Länsimetron tuomat vaikutukset ennakoitu asuntomarkkinoilla?

Transkriptio

1 Onko Länsimetron tuomat vaikutukset ennakoitu asuntomarkkinoilla? Erikoistutkija Oskari Harjunen Helsingin kaupunginkanslia Kaupunkitutkimus ja -tilastot -yksikkö HSY:n Paikkatietoseminaari, Espoo

2 Johdanto Länsimetron kaltaisen suuren liikenneinvestoinnin ilmeisin vaikutus on saavutettavuuden parantuminen tulevien asemien lähialueilla, joka nostaa näiden alueiden houkuttelevuutta ja lopulta asuntojen hintoja. Toisaalta, länsimetro saattaa joillain alueilla pidentää matkustusaikoja ja tehdä matkustamisesta vaivalloisempaa. Länsimetro vaikuttaa lähialueiden houkuttelevuuteen myös epäsuorasti eikä pelkästään suorien matkustusvaikutusten kautta. Täydennysrakentaminen, palvelutarjonnan kasvu (+) Ruuhkat, rikollisuuden lisääntyminen (-) 2

3 Johdanto Länsimetron kaikkien vaikutusten tunnistaminen on käytännössä mahdotonta. Asuntojen hintojen käyttö yhdessä hyvän koeasetelman kanssa mahdollistaa lähialueiden asukkaiden kohtaaman kokonaisvaikutuksen selvittämisen asunnonostajien maksuhalukkuuden kautta. 3

4 Tämä tutkimus Tutkimuskysymys: Onko länsimetron tuomat hyödyt ennakoitu asuntomarkkinoilla ja kuinka suuret nämä odotetut hyödyt ovat? On odotettavaa, että metron tuomat vaikutukset ennakoidaan asuntomarkkinoilla kun projektin toteuttaminen varmistuu ja tulevien asemien sijainti selviää. Näin ollen metron tuottamaa hintavaikutusta voidaan analysoida jo ennen kuin metro on toiminnassa. Markkinoiden ennakointia tutkitaan asuntojen hintojen avulla. Päätös metron rakentamisesta ja rakentamisen aloittaminen toimii ns. luonnollisena koeasetelmana, jota käyttämällä voidaan eristää metron aiheuttama ennakointivaikutus. Kiinnostuksen kohteena ennakointivaikutuksen maantieteellinen ulottuvuus, ajoitus sekä keskimääräinen suuruus. 4

5 Tämä tutkimus Analyysien pohjana Kiinteistönvälittäjien keskusliiton (KVKL) asuntohintaaineisto vuosilta Metron kokonaisvaikutuksia arvioidaan kohde- ja vertailualueiden asuntojen hintakehitykseen perustuen niin sanotulla difference-in-differences menetelmällä (DID). Kohdealueet koostuvat länsimetron asemien seuduista (länsimetron jatke jätetty pois tästä tutkimuksesta). Vertailualueet koostuvat Helsingin ja Espoon paikallisjuna-asemien naapurustoista (poislukien kantakaupunki). Ennakointivaikutusten suuruutta arvioidaan eri etäisyyksiltä metroasemilta. Tutkimusasetelma toimii luotettavasti aina 1600 metrin päähän uusilta asemilta. 5

6 Helsingin kaupunkimittausosasto, alueen kunnat ja HSY,

7 Tutkimustulokset 7

8 Hintojen graafinen tarkastelu Kuvio 1. Keskineliöhinnat eri etäisyyksillä metroasemilta ja juna-asemilta 8

9 Hintavaikutuksen maantieteellinen ulottuvuus Kuvio 2. Estimoidun hintavaikutuksen suuruus eri etäisyyksillä uusilta metroasemilta m m m m m m m m hintavaikutus % 95% luottamusväli 9

10 Ajoitus ja vaikutuksen suuruus Kuvio 3. Vuosittaiset neliöhintaindeksit 800 metrin sisällä uusista metroasemista ja paikallisjunaasemista, indeksin arvo 2009= Metroa aletaan rakentaa 2009 ja 2010 vaihteessa metroasemat juna-asemat 10

11 Tulosten yhteenveto Metron rakentaminen on ennakoitu asuntomarkkinoilla jo vuosia ennen metron liikennöinnin aloittamista. Asuntojen hinnat ovat nousseet metron vaikutuksesta noin 4-5 prosenttia 800 metrin etäisyydellä uusista metroasemista. Positiivisen hintavaikutuksen alueella asui vuonna 2016 lähes henkilöä (SEUTUCD 16). Näiden asukkaiden asuntokannan arvo on noussut metron vaikutuksesta lähes 300 miljoonaa euroa. Kauempana metron rakentaminen ei ole vaikuttanut asuntojen hintoihin. Myöskään itämetron asemien läheisyydessä ei havaita ennakointivaikutusta. 11

12 Mitä tuloksista voidaan oppia? Käytetyn tutkimusasetelman vahvuus on siinä, että siinä tarkastellaan asunnon ostajien todellisia valintoja. Kyseinen tutkimus havainnollistaa, miten asuntojen hintoja voidaan käyttää hyvän tutkimusasetelman kanssa osana liikenneinvestointien vaikutusten arviointia. Tutkimustulokset osoittavat, että metron odotetaan tuovan merkittäviä hyötyjä uusien asemien läheisyydessä -> täydennysrakentaminen tulisi kohdentaa asemien välittömään läheisyyteen, jotta maan arvon nousun saataisiin hyödynnettyä mahdollisimman tehokkaasti. 12

13 Mitä tuloksista voidaan oppia? Tutkimustuloksia ei voida kuitenkaan käyttää yksinään metron kustannushyöty analyysissä. Kohdealueiden nykyisten asukkaiden kokema hyöty on vain yksi elementti metron kokonaishyödyistä. Saavutettavuuden parantuminen mahdollistaa entistä tiheämmän kaupunkirakenteen, jolloin metron hyödyistä pääsee nauttimaan yhä suurempi joukko asukkaita uudiskohteiden valmistuttua. Paikallisten asukkaiden kokemien vaikutusten lisäksi metrolla on useita muita vaikutuksia, jotka voivat ilmetä paikallisesti tai laajemmin koko kaupunkialueen tasolla muun muassa yritysten tuottavuudessa, työmarkkinoilla, hyödykemarkkinoilla ja toimitilamarkkinoilla. 13

14 Linkkejä: Tutkimus: Metro Investment and the Housing Market Anticipation Effect Kvartti artikkeli: Länsimetron tuomat vaikutukset on jo ennakoitu asuntomarkkinoilla 14