Kunnossapitovastuu kylpyhuonekorjauksissa ja huoneiston muutostyöilmoitusten käsittely

Transkriptio

1 1

2 Kunnossapitovastuu kylpyhuonekorjauksissa ja huoneiston muutostyöilmoitusten käsittely Ilkka Saarinen Oy Asiakasilta Marina Furuhjelm lakiasiantuntija, OTM

3 Luennon sisältö Kunnossapitovastuu kylpyhuonekorjauksissa - Laatat rikki, vedeneriste petti - kuka korjaa, vastaa ja maksaa? - Mihin tasoon tila palautetaan korjausten jälkeen? Huoneiston muutostyöilmoitusten käsittely - Remonteista ilmoittaminen - Vastuu kustannuksista - Remonttien valvonta - Vahingonkorvausvastuu 3

4 Pitääkö kylpyhuone näyttää tällaiselta remontin jälkeen? 4

5 Vai pitääkö se olla tällainen? 5

6 Kunnossapitovastuu yhtiöjärjestyksessä Yhtiöjärjestyksessä voi olla määräyksiä kunnossapidon osalta Ellei yj:ssä ole kunnossapitomääräyksiä asunto-osakeyhtiölaki määrää vastuunjaon yhtiön ja osakkaan välillä 6

7 Laatat rikki, vedeneriste petti - kuka korjaa, vastaa ja maksaa? Lain mukaan yhtiö vastaa: - Mm. rakenteista ja eristeistä (mm. vedeneriste) sekä perusjärjestelmistä Perusjärjestelmät ovat: - Lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja vastaavat perusjärjestelmät - Taloyhtiö vastaa perusjärjestelmistä riippumatta siitä, onko ne asennettu yhtiön toimesta rakennukseen alun pitäen vai myöhemmin - Taloyhtiön vastuu perusjärjestelmistä kattaa kaikki osat, jotka ovat järjestelmän kannalta välttämättömiä - Myös: perustasoiset hanat ja wc-laite kokonaisuutena yhtiön vastuulla 7

8 8

9 Laatat rikki, vedeneriste petti - kuka korjaa, vastaa ja maksaa? Ratkaiseva, missä vahinko on, eli mitä on puutteellista Ei merkitystä, havaitaanko vahinko osakkaan muutostyön yhteydessä Aina vahinko ei selviä ennen kuin purkutyöt on tehty ja vasta silloin voidaan ratkaista kuka vastaa korjauksista - Esim. Miksi laatat tippuvat seinästä tai irtoavat lattiasta onko laasti ollut liian kuiva, onko vedeneriste puutteellinen tai irti alustastaan vai onko peräti kosteusvaurio rakenteessa 9

10 Osakas remontoinut Taloyhtiö vastaa myös osakkaan toteuttamista töistä, silloin, kun Työ rinnastuu taloyhtiön toteuttamaan työhön Ja taloyhtiö on voinut valvoa toteuttamista - Esim. vedeneristys kylpyhuoneessa Jos yhtiö ei ole saanut valvoa työtä, eli työstä ei ole esim. ilmoitettu taloyhtiölle Taloyhtiö ei lain mukaan vastaa siitä Jos osakas tehnyt virheellisen kylppäriremontin vastaa osakas itse tästä - Yhtiö joutuu kuitenkin yleensä ensin tekemään korjaukset 10

11 Millaiseksi kylppäri pitää palauttaa remontissa Taloyhtiön on korjattava ne asunnon sisäosat, jotka vahingoittuvat yhtiön vastuulle kuuluvan vian tai sen korjaamisen vuoksi - Esim. kosteusvaurion korjaamisen yhteydessä kylpyhuoneen pinnoitteet korjataan ennalleen perustasoon: Alkuperäinen (rakennusvaiheessa toteutettu) taso, ei kuitenkaan osakkaan tilauksesta uudisrakennuskohteissa) Yhtiön peruskorjauksessa valitsema, esim. putkiremontin jälkeen valittu taso Yhtiön yksittäisessä korjauksessa valitsema taso Taloyhtiö ei vastaa korjauksen yhteydessä kustannuksista, jotka aiheutuvat osakkaan tekemistä lisäyksistä (KKO 2003:80) 11

12 Millaiseksi kylppäri pitää palauttaa remontissa 1. Varmistetaan mikä on yhtiöjärjestyksen mukainen tilan käyttötarkoitus Mikäli osakas on jälkikäteen rakentanut tilaan saunan ja ks. sauna on myös merkitty yhtiöjärjestykseen, joutuu taloyhtiö palauttamaan tilan ennalleen saunaksi 2. Todelliseen alkuperäiseen käyttötarkoitukseen Mikäli yhtiöjärjestyksessä ei ole erikseen mainittu tilan käyttötarkoitusta, palautetaan remontissa tila ennalleen todelliseen alkuperäiseen käyttötarkoitukseen. - Esim. erillinen wc-tila mainitaan harvemmin erikseen yhtiöjärjestyksessä 12

13 Millaiseksi kylppäri pitää palauttaa remontissa 3. Perustaso Korjaukset suoritetaan aina hyvän rakennustavan mukaisesti - Tämä vaatimus kirjattu AsOylakiin Käytännössä tämä tarkoittaa, että vanhassa rakennuskannassa ei aina voida palauttaa alkuperäiseen tasoon vaan korjaukset voi joutua tekemään eri tavalla nykymääräysten mukaisesti Taloyhtiön päättäessä kunnossapitotoimenpiteiden tasosta huomioidaan, että yhtiön edun mukaista on suorittaa sellainen kunnossapitotoimenpide, jonka uusimiseen ei pitkällä ajanjaksolla ole oletettavasti tarvetta ryhtyä. - Isännöinti ja hallitus huolehtii kiinteistön ja rakennusten pidosta suunnitelmallisesti 13

14 Pitääkö taloyhtiön maksaa myös laatoituksen? Se joka vastaa viasta saa valita korjauksen tekijän ja tavan Rakentamismääräysten mukaisia vedeneristeitä on tällä hetkellä markkinoilla useita, mutta sertifioituja muovimattoja vähemmän - Muovimatto on siis käytännössä hyväksyttävä vedeneriste, mutta poistumassa markkinoilta ja sen tekninen käyttöikä on noin puolet siveltävästä vedeneristeestä - Yhtiön tuleekin miettiä korjaustyön ja vedeneristeen valinnassa yhtiön kokonaisetua eli myös sitä milloin korjauksia joutuu tekemään uudestaan 14

15 Pitääkö taloyhtiön maksaa myös laatoituksen? Valittu korjaustapa sitoo myös tulevaisuudessa kun korjataan muita huoneistoja (yhdenvertaisuus) - Päätöksenteko yhtiökokouksessa avoimesti, kun päätetään periaatteista Kun korjaustapa on siveltävä vedeneriste, se ei toimi käyttöpintana, jolloin taloyhtiö joutuu laatoittaa lattian ja seinät. Käytännössä taloyhtiö hankkii perustasoiset laatat, mikäli alkuperäinen pintamateriaali on ollut muovimatto. 15

16 Huoneiston muutostyöilmoitusten käsittely 16

17 Osakkaan remontti Osakkaalla on oikeus tehdä kustannuksellaan muutoksia osakehuoneistossa - Osakehuoneisto termillä tarkoitetaan kaikkia tiloja joihin osakkeet tuottavat hallintaoikeuden Osakkaan on huolehdittava siitä, että muutostyö suoritetaan hyvän rakennustavan mukaisesti - Sekä muutostyöprosessin että sen lopputuloksen tulee olla hyvän rakennustavan mukaisia 17

18 Ilmoitus remontista Osakas on ilmoitettava remontista etukäteen kirjallisesti: - Jos työ voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkeenomistajan vastuulla olevaan huoneistoon tai toisen huoneiston käyttämiseen - Ilmoitus tehdään käytännössä isännöitsijälle Vaikka itse työ ei kohdistuisi yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvaan osaan, voi ilmoitusvelvollisuus syntyä sen vuoksi, että remontin yhteydessä puututaan yhtiön kunnossapitovastuun piiriin kuuluviin osiin - Esim. keittiön kaapiston vaihtamisen yhteydessä siirretään putkia tai irrotetaan keittiön hana Osakkaalla on myös ilmoitusvelvollisuus jos työ vaikuttaa toisen osakehuoneiston käyttämiseen - Esim. lattian muovimaton vaihtaminen mosaiikkiparkettiin, jonka johdosta askeläänet jatkossa voivat kuulua helpommin alakertaan 18

19 Ilmoitusvelvollisuus koskee esimerkiksi seuraavia toimenpiteitä: Parketin asentaminen muovimaton tilalle (voi vaikuttaa askeläänien kuuluvuuteen, voi edellyttää asbestinpoistoa), Wc:n, kylpyhuoneen ja saunan pinnoitteiden ja kalusteiden (ei lauteet) korjaaminen, uusiminen tai poistaminen, jos työ vaikuttaa vesieristykseen, vesi- tai sähköjohtoihin tai viemäröintiin, Putkien, viemäreiden, vesikalusteiden (hanat, wc-laitteen istuin) vaihtaminen ja asentaminen ja muut veden katkaisemista edellyttävät työt, Pesukoneen tai astianpesukoneen asentaminen, jos koneen vesi- ja viemäriletkulle tai sähköjohdolle ei ole liitäntävalmiutta, Kevyen väliseinän purkaminen, siirtäminen tai rakentaminen, jos seinän sisällä on sähkö-johtoja, tietoliikennekaapeleita, vesijohtoja tms,. Huoneiston ulko-oven lukituksen, postiluukun, rakenteen (esim. ovisilmä, postiluukku) ja huoneiston ulkopuolelle näkyvän pinnoitteen muuttaminen. 19

20 Ilmoitusvelvollisuus ei esimerkiksi koske: Tapetointia eikä maalausta, Lattiapinnoitteen vaihtamista vastaavan kaltaiseen pinnoitteeseen (esim. vanhan parketin uusiminen, kun käytetään uudelle parketille suositeltua äänieristettä), Taulujen, lamppujen, koukkujen ja hyllyjen kiinnittämistä, Eteisen, olohuoneen, makuuhuoneen, työhuoneen ja muun kuivatilan kaappien rakentamista, asentamista eikä poistamista, jos ei vaikuta ilmanvaihtoon (ei peitä ilmastointikanavaa), Keittiön, kylpyhuoneen, wc:n tai muun märkätilan kaappien asentamista, jos ei vaikuta vesieristykseen, viemäröintiin tai ilmanvaihtoon, Pesukoneen tai astianpesukoneen vaihtamista, kun vesi-, viemäri- ja sähköliitännät ovat olemassa, Muiden kuin käyttövesi-, viemäri-, sähkö-, lämmitys- tai ilmanvaihtojärjestelmiin liittyvien laitteiden asentamista, muuttamista tai poistamista: jää-, pakastin- ja viileäkaappi, mikroaaltouuni, kuivauskaappi tai rumpu, ilmanvaihtojärjestelmään kytkemätön liesituuletin (esim. aktiivihiilellä toimiva), 20

21 Osakkeenomistajan ilmoitus Ilmoituksesta käytävä ilmi tiedot, joita taloyhtiö tarvitsee arvioidakseen: - Tullaanko työ suorittamaan hyvän rakennustavan mukaisesti - Niin, että siitä ei aiheudu haittaa tai vahinkoa taloyhtiölle tai osakkaille Tarvittavien tietojen määrä on riippuvainen hankkeen laajuudesta - Laajassa työssä voidaan edellyttää erillisiä suunnitelmia - Pienissä hankkeissa pelkkä kuvaus työstä voi riittää Jos yhtiö tai mahdollisesti haittaa kärsivä osakkeenomistaja katsoo selvitykset riittämättömiksi, voi se/hän pyytää lisäselvityksiä Yhtiöllä ja toisella osakkeenomistajalla on myös oikeus asettaa ehtoja työn toteuttamiselle Muutostyöilmoitus on käsiteltävä viivytyksettä - Käsittelyyn tarvittava aika voi eri tilanteissa olla hyvinkin eripituinen 21

22 Ilmoituksen kustannukset Osakkeenomistajalla on velvollisuus maksaa yhtiölle ja toiselle osakkeenomistajille ilmoituksen käsittelystä aiheutuvat tarpeelliset ja kohtuulliset kustannukset - Näiden määrä riippuu työn laadusta ja laajuudesta Yksinkertaisista ja selkeistä ilmoituksista ei saa periä maksua ilmoittajalta - Esim. kun ilmoitus koskee tyyppihyväksytyn, merkiltään määritellyn hanan, wc-istuimen, pesukoneen, astianpesukoneen, liesituulettimen tai liesikuvun asentamista olemassa olevaan vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- tai sähköjärjestelmään taloyhtiölle ilmoitetun alan ammattilaisen toimesta ja taloyhtiölle ilmoitetulla tavalla Ilmoituksesta ei saa periä osakkaalta maksua taloyhtiön päivittäisen hallinnon kuluihin, kuten: asiakirjojen kopiointi, arkistointi ja skannaus Nämä kulut kuuluvat taloyhtiölle ja ne katetaan kaikilta osakkailta perittävillä yhtiövastikkeella 22

23 Ilmoituksen kustannukset Jos osakkaalla on kiire ja sitä varten kutsutaan erikseen koolle hallituksen kokous, korvattavaksi voivat tulla hallituksen kokouspalkkiot Jos muutostyö on vaatinut suunnitelmien tekemistä ja niiden tarkastaminen edellyttää teknillisen asiantuntijan käyttöä, nämä kulut tulevat osakkaan korvattaviksi Ilmoituksen käsittelystä voidaan periä maksu ilmoittajalta, jos käsittelystä aiheutuu tarpeellisia lisäkustannuksia, esimerkiksi jos ilmoituksessa on olennaisia puutteita, jotka vaativat lisätyötä tai selvityksiä 23

24 Muutostyön valvonta Yhtiöllä oikeus valvoa, että muutos toteutetaan - Kiinteistöä ja rakennusta vahingoittamatta - Hyvää rakennustapaa noudattaen Yhtiön huolehdittava, että valvonta on riittävällä tavalla järjestetty - Käytännössä isännöitsijä arvio tarpeen - Yhtiön ja muiden osakkaiden etu huomioitava - Asetettujen ehtojen täyttyminen valvottava - Osakkaalla myötävaikutusvelvollisuus Toisella osakkeenomistajalla ei ole oikeutta valvoa rakentamista Yhtiöllä oikeus tarvittaessa palkata ulkopuolinen valvoja - Osakas velvollinen maksamaan kohtuulliset + tarpeelliset valvontakulut Valvonta ei poista tekijän vastuuta! 24

25 Muutostyön valvontakustannukset Lain mukaan huoneistoremonttien asianmukaisesta valvonnasta aiheutuvat kulut peritään remontin tekijältä Valvonnan tulee olla tarpeellista, mikä tarkoittaa sitä, kustannusten että valvonnan laajuus on oikeassa suhteessa tarpeeseen - Liikaa ei saa valvoa. Jos remontti on pieni, yksi tarkastuskäynti yleensä riittää eikä yhtiö saa määrätä viittä tarkastuskäyntiä - Täydellisessä kylpyhuoneremontissa saatetaan tarvita useita tarkastuskäyntejä: 1. Purkutöiden tarkastus 2. Lattiakaivon asennuksen tarkastus 3. Seinien vedeneristeen tarkastus 4. Lattian vedeneristeen tarkastus 5. Lopputarkastus 25

26 Muutostyön valvontakustannukset Aina valvonnalle ei ole tarvetta Jos ilmoituksesta pienessä remontissa käy ilmi, että työ toteutetaan hyvän rakennustavan mukaisesti, yhtiö voi päättää, ettei työtä valvota - Näin voi olla esimerkiksi tilanteessa, jossa kirjallisesti ilmoitetaan keittiön hanan vaihtamisesta toiseen tyyppihyväksyttyyn hanaan ja että asennuksen tekee asennusliike 26

27 Muutostyön valvontakustannukset Valvonnan kustannusten tulee lisäksi olla kohtuullisia, mikä tarkoittaa sitä, että taloyhtiö huolehtii kustannusten kilpailukykyisyydestä - Esim. vuosisopimukset tehty valvonnasta Jotta valvontakustannukset eivät tulisi remontintekijälle yllätyksenä, kustannusarvio toimitetaan ennen töiden aloittamista - Kustannusarvio ei kuitenkaan ole sitova, koska valvontatarve voi laajeta työn aikaisten yllätysten ja itse työn mahdollisen laajenemisen vuoksi 27

28 Osakkeenomistajan vahingonkorvausvelvollisuus Osakkeenomistajan on korvattava vahinko, joka on aiheutettu rikkomalla 4 tai 5 luvun säännöksiä tai yj:n määräyksiä osakkaan kunnossapitovastuusta tai muutostyöstä - Tuottamusolettama osakkaan osoitettava huolellisuus - Huolehdittava, että sopimuskumppani noudattaa hyvää rakennustapaa Osakkeenomistajan on huolehdittava siitä, että rakennustyö suunnitellaan, sovitaan, toteutetaan ja valvotaan siten, ettei työstä aiheudu vahinkoa yhtiölle tai muille osakkeenomistajille Osakkaan velvollisuus hoitaa tilojaan huolellisesti (4:3) 28

29 Kysymyksiä? 29