Kaupungin omistamien tonttien luovutus Öjassa ja Knivsundissä

Transkriptio

1 Konserni- ja kaupunkikehitysjaosto Kaupungin omistamien tonttien luovutus Öjassa ja Knivsundissä 292/ /2016 KONKAUKE 30 Valmistelijat: kaupungingeodeetti Matti Kivistö p , kaavoi tus pääl lik kö Jouni Laitinen p , yleiskaava-arkkitehti Päi vi Cainberg p Taustaa maanhankinnasta Kokkolan kaupunginhallitus on päättänyt ostaa maa-alueen Öjantien ja Pietarsaarentien risteyksestä Knivsundin kylästä. Kokkolan kaupunginhallitus on päättänyt maanhankinnasta Långön kylässä. Maanhankinnan tarkoituksena oli muodostaa noin kymmenen omakotitalon asuntoalue Långön keskustaan. Kaavatilanne Alueilla on voimassa valtuuston hyväksymä Kokkolan Yleiskaava 2010, jossa on suositeltu asuinrakentamismahdollisuuksien luomista kyläkeskuksiin. Kaupunki voi erityistapauksissa hankkia kyläkeskuksista rakennuspaikoiksi soveltuvaa maata rakentajille luovutettavaksi. Alueet kuuluvat Kokkolan Kantakaupungin kyläasutuksen vaiheyleiskaavan suunnittelualueeseen. Vaiheyleiskaava on ehdotusvaiheessa ja kaavaehdotus on ollut nähtävillä Konserni- ja kaupunkikehitysjaosto hyväksyi muis tu tus ten ja lausuntojen vastineet vaiheyleiskaavan jat ko val mis te lun pohjaksi. Vaiheyleiskaavatyötä tullaan jatkamaan syksyllä Kanta-Kokkolan kyläasutuksen vaiheyleiskaavaehdotuksessa on Knivsundiin osoitettu vuosille yhteensä 38 uutta ohjeellista rakennuspaikkaa, jotka jakautuisivat seuraavasti 19 kpl vuosina ja 19 kpl vuosina Kaavaehdotuksessa on Öjaan osoitettu vuosille yhteensä 50 uutta ohjeellista rakennuspaikkaa, jotka jakautuisivat seuraavasti: Vuosina Öja 9 kpl, Bodö 7 kpl, Långö 6 kpl ja Tjäru 4 kpl. Vuosina Öja 9 kpl, Bodö 7 kpl, Långö 5 kpl ja Tjäru 3kpl.

2 Kanta-Kokkolan kyläasutuksen vaiheyleiskaavassa osoitetut palstoitussuunnitelma-alueet Kaavaehdotuksessa on osoitettu kaupungin omistamat maa-alueet Öjan ja Knivsundin kylissä sekä Öja stiftelsen omistamat maa-alueet Öjassa merkinnällä pa: Alue, jonka lisärakentamista varten tulee laatia palstoitussuunnitelma. Palstoitussuunnitelma- alueille on osoitettu tonttien maksimimäärä. Kaupungin maa-alueet sijaitsevat Öjassa kolmessa eri paikassa, joihin on yhteensä osoitettu 16 tonttia. Knivsundissä kaupungin omistamat maa-alueet sijaitsevat kahdessa paikassa ja näille on on osoitettu yhteensä 13 tonttia. Kaavaehdotuksesta Ely-keskus on lausunnut ( ) seuraavasti palstoitussuunnitelma-alueista: Yleiskaavaan sisältyy merkintä, jonka mukaan alueen lisärakentamista varten tulee laatia palstoitussuunnitelma ja merkinnällä osoitetaan myös tonttien maksimimäärä. Tällaista merkintää ei yleiskaavassa tule käyttää, koska palstoitussuunnitelma aiheuttaa sekaannusta alueidenkäytön ohjausjärjestelmässä. Konserni- ja kaupunkikehitysjaoston hyväksymässä vastineessa lausuntoon on vastattu että palstoitussuunnitelma -alueet muutetaan A-2 (maaseutumaisen asumisen lisärakentamisalue) ja AT(kyläalue) -alueiksi. Liite A 30 Liite B 30 Ote Kanta-Kokkolan kyläasutuksen vaiheyleiskaavasta Ote palstoitussuunnitelmaluonnoksista ja maankäyttöryhmän ehdotus luovutettavista rakennuspaikoista Kyläasutuksen vaiheyleiskaavojen mitoitus Kanta-Kokkolan kyläasutuksen vaiheyleiskaava on laadittu emätilamitoituspohjaisesti. Kuntaliitoksen 2009 jälkeen on noussut esille tarve kyläalueiden suun nit te lu tar ve rat kai su jen ja kyläkaavojen mitoituksen pe ri aat tei den tarkistamiselle ja uudistamiselle, johtuen kriittisestä suh tau tu mi ses ta rakennusoikeuksien matemaattiseen jyvittämiseen eri maan omis ta jil le. Kaupunginhallitus on tehnyt Kälviän kirkonseudun lie ve alueen kyläasutuksen vaiheyleiskaavan laatimispäätöksen. Kaavan laatimisperiaatteiksi mitoitusta on lähdetty tutkimaan seu raa vien tekijöiden kautta: kylän perinteinen rakentamistapa, hyvät ra ken ta miseen soveltuvat paikat, maisema- ja kulttuuriarvojen säi ly mi sen turvaaminen, laajojen viljelyn kannalta arvokkaiden pel to aluei den säilyminen, peruselinkeinojen jatkumisen ja laa jen tu mi sen mahdollistaminen, kyselyssä esiin tulleiden rakennuspaikkojen en si-

3 si jai nen tutkiminen, mitoitus perustuen viimeisen 15 vuoden ai kaiseen rakentamismäärään suhteutettuna kylän olemassa olevan raken nus kan taan, kylän kehittäminen viihtyisänä maaseutukylänä, tavoit tee na osoittaa vuoden sisällä todellisesti toteutuvat ra kennus pai kat. Kälviän kirkonseudun lie ve alu een kyläasutuksen vaiheyleiskaavan laatimisperiaatteet käsiteltiin Konserni- ja kaupunkikehitysjaostossa Rakentamispaineselvitys Kaavoituspalveluilla on vuoden 2016 budjetin hankkeisiin sisällytetty Ky lä asu tuk sen ja maaseudun emätilamitoitusta korvaavien kaa voitus käy tän tö jen kehittäminen. Selvityksen lähtökohtana olisi koko kun nan tarkastelu, erilaisten maaseutualueiden tunnistaminen, analyy si voisiko Kokkolan strategisen aluerakenneyleiskaavan jat ko työnä olla erillinen mitoitus- ja suunnittelutarveratkaisujen periaatteiden sel vi tys. Rakentamispaineselvitys on laadittu helmi-maaliskuussa 2016 Kälviän kirkonseudun lie ve alu een kyläasutuksen vaiheyleiskaavan suunnitteluperiaatteiden pohjaksi sekä Kanta-Kokkolan kylien osalta Öjan, Knivsundin ja Vittsarin kyliin. Työtä tullaan jatkamaan vuoden 2016 aikana niin että saadaan kattava analyysi koko Kokkolan haja-asutusalueelta. Kanta-Kokkolan kyläasutuksen vaiheyleiskaavaehdotuksessa, joka on ollut nähtävillä on Knivsundiin osoitettu vuosille yhteensä 38 uutta ohjeellista rakennuspaikkaa, joista 19 kpl oli ajateltu rakentuvan vuosina , eli 3,17 rakennuspaikka vuodessa. Knivsundissä on vuosina toteutunut yhteensä 3 rakennuspaikkaa seuraavasti: 0 vuonna 2012, 1 vuonna 2013, 1 vuonna 2014 ja 1 vuonna Eli vuosina on Knivsundiin rakentunut 0,75 rakennuspaikkaa vuodessa. Kaavaehdotuksessa on Öjaan osoitettu vuosille yhteensä 50 uutta ohjeellista rakennuspaikkaa, joista 26 kpl oli ajateltu rakentuvan vuosina , eli 4,33 rakennuspaikka vuodessa. Öjassa on vuosina toteutunut yhteensä 13 rakennuspaikkaa seuraavasti: 3 vuonna 2012, 0 vuonna 2013, 7 vuonna 2014 ja 3 vuonna Eli vuosina Öjaan on rakentunut 3,25 rakennuspaikkaa vuodessa. Liite C 30 Öjan ja Knivsundin kylien rakentamispaineselvitys Tonttien luovuttaminen Öjan ja Knivsundin kyläalueilta Kokkolan kaupunki on hankkinut kyläkeskuksista rakennuspaikoiksi soveltuvaa maata rakentajille luovutettavaksi.

4 Maankäyttöryhmä on kokouksessaan tarkastellut mahdollisuutta luovuttaa kaupungin omistamilta mailta rakennuspaikkoja Öjassa ja Knivsundissä. Maankäyttöryhmä totesi että Öjasta voisi esittää kolmea ja myös Knivsundissä kolmea rakennuspaikkaa luovutettaviksi. Kokkolan vesi on ilmoittanut että alueelle ei tule lähiaikoina rakentumaan viemäriverkostoa ja koska alueille ei tässä vaiheessa laadita palstoitussuunnitelmaa tulee kaupungin maille osoitettava rakentaminen olemaan nykyistä kylärakennetta täydentävää. Tärkeää on että kaupunki huomioi rakennuspaikkojen luovutuksessa, että tulevaisuudessa on mahdollista toteuttaa palstoitussuunnitelmaluonnoksissa osoitettu tiiviimpi kylärakentaminen, mikäli alueelle rakentuu kunnallinen viemäriverkosto taikka muu keskitetty viemärijärjestelmä. Luovutettavien rakennuspaikkojen valikoitumisen pohjaksi on laadittu maaperätutkimukset. Tonttien hinnoittelu Luovutettavaksi suunnitelluilla rakennuspaikoilla ei ole vahvistettua hintaa. Lähinnä vertailukelpoiset kohteet sijaitsevat Lohtajalla ja Ullavassa. Lohtajan hinnat vaihtelevat tällä hetkellä 0,97 3,45 euroa/m2 välillä. Ullavan hinnat vaihtelevat 193 euron kappalehinnasta Haapalan alueen 4,60 euroon/m2. Teknisessä palvelukeskuksessa on meneillään selvitys, jonka tavoitteena on yhdenmukaistaa liitettyjen kuntien hintoja. Maanmittauslaitoksen kauppahintatilaston mukaan vuonna 2015 Keski-Pohjanmaalla haja-asutusalueella sijaitsevan rakentamattoman rakennuspaikan keskihinta on ollut 4,86 euroa/m2, keskikoko 4026 m2. Vuonna 2014 vastaavat luvut ovat olleet 4,43 euroa/m2 ja 5612 m2. Larsmon kunta myy Bosundissa asemakaavan mukaisia AO-tontteja hintaan 4,84 euroa/m2 ja AR-tontteja 6,11 euroa/m2. Nyt luovutettaville alueille ei tule kunnallistekniikkaa, jota kaupunki joutuisi kustantamaan. Siten luovutushintaan ei tarvitse sisällyttää niiden kustannuksia ja alue voidaan hinnoitella pelkästään rakennuspaikan hintana. Edellä mainittuun maanmittauslaitoksen tilastoon vedoten kohtuullisena rakennuspaikan hintana voidaan pitää 4 euroa/m2. Hinta sidotaan elinkustannusindeksiin. Luovutusperiaatteet Öjan rakennuspaikat on tarkoitettu kyläasutuksen tukemiseen tarkoitettuun rakentamiseen. Rakennuspaikat laitetaan välittömästi vapaasti haettaviksi. Haku tapahtuu etonttipalvelun kautta. Mikäli

5 samalle rakennuspaikalle tulee useampia hakemuksia, saaja Rakennuspaikkojen hintatason jäädessä suhteellisen alhaiseksi, ne luovutetaan ainoastaan myymällä. Hakijoilta peritään varausmaksu. Kauppakirjaehdot ovat kaupungin normaalit, joissa on mm. rakentaminen kahden vuoden kuluessa sekä kielto myydä rakentamattomana eteenpäin. Vaikutusten arviointi Luovutettavat rakennuspaikat on valikoituneet niin että ne kytkeytyvät luontevasti nykyiseen kylärakenteeseen. Rakennuspaikkojen rakennettavuus on tutkittu maaperätarkistuksessa rakentamiseen soveltuviksi. Luovutettavien tonttien sijainti, koko ja muoto on määritelty niin että on turvattu että alueilta voidaan tulevaisuudessa luovuttaa lisää tontteja. Rakentamispaineselvityksessä on todettu että Öjan ja Knivsundin rakennusten absoluuttinen määrän kehitys ja asuntotuotannon suhteellinen kasvu suhteessa kylien aiemmin tapahtuneeseen rakentamiseen on ollut viimeisen 15 vuoden aikana hyvin maltillista. Lisäksi vuosien aikana toteutunut rakentaminen on ollut vähäisempää kun vaiheyleiskaavamitoituksen mukaan on odotettu. Näin voidaan todeta että kolmen rakennuspaikan luovuttaminen Öjasta sekä Knivsundistä tukevat vaiheyleiskaavamitoituksen toivottua kehitystä. Tekninen palvelukeskus esittää että konserni- ja kaupunkikehitysjaosto päättää antaa teknisen palvelukeskuksen tehtäväksi laittaa välittömästi vapaasti haettavaksi 3 rakennuspaikkaa Öjan ja 3 rakennuspaikkaa Knivsundin kylissä. Mikäli samalle rakennuspaikalle tulee useampia hakemuksia, saaja Vs. kaupunginjohtaja Päätös Konserni- ja kaupunkikehitysjaosto päättää antaa teknisen palvelukeskuksen tehtäväksi laittaa välittömästi vapaasti haettavaksi 3 rakennuspaikkaa Öjan ja 3 rakennuspaikkaa Knivsundin kylissä. Mikäli samalle rakennuspaikalle tulee useampia hakemuksia, saaja Konserni- ja kaupunkikehitysjaosto hyväksyi päätösesityksen.