Pientalo- ja teollisuustonttien sekä eräiden liiketonttien luovutushintojen tarkistaminen Kanta-Kokkolassa

HTML
DOWNLOAD

Koko: px

Aloita esitys sivulta:

Download "Pientalo- ja teollisuustonttien sekä eräiden liiketonttien luovutushintojen tarkistaminen Kanta-Kokkolassa"

Hannu Saarnio
8 vuotta sitten
Katselukertoja:

1 Konserni- ja kaupunkikehitysjaosto Kaupunginhallitus Kaupunginvaltuusto Pientalo- ja teollisuustonttien sekä eräiden liiketonttien luovutushintojen tarkistaminen Kanta-Kokkolassa 79/ /2016 KONKAUKE 22 Valmistelija: kaupungingeodeetti Matti Kivistö, puh Nykyiset päätökset Viimeisin omakotitalotonttien luovutushintojen tasotarkistus perustuu kau pun gin val tuus ton päätökseen Tuolloin hintoja ko rotet tiin n. 10 %, koska tonttien hintojen nousu ei ollut pysynyt kau pungil le niiden rakentamisesta kaupungille aiheutuvien kustannusten mu ka na. Asuntomessualueen tonttihinnoista kaupunginvaltuusto päätti erikseen vuoden 2010 loppuun saakka ja kau pun gin hal litus päätti vahvistaa hinnat indeksillä korotettuna myös vuodesta 2011 eteenpäin. Työpaikka-alueiden tonttien luovutushinnoista on kau pun gin val tuus to päättänyt ja erikseen Heinolan liiketonttien osalta kau pun gin hal li tus Topparinmäen, Lahdenperän ja In do lan alueiden hinnoista kaupunginvaltuusto on päättänyt Myös näiden tonttien hintoja on tarkistettu elin kustan nus in dek sin muutoksen perusteella. Liiketonteille kaupungilla on ollut hinta ainoastaan Heinolan alueella, jos sa hinnat ovat erikseen valtatiehen rajoittuvilla alueilla, Hei no lankaa reen rajoittuvalla alueella sekä muilla Heinolan alueen lii ke ton teilla. Muualla kaupungin alueella liiketonttien hinnat kau pun gin hal li tus on päättänyt tapauskohtaisesti. Viimeisimmät liiketonttien tonttivaraukset on tehty Piispanmäen alueel ta, jossa ei ole omaa hinnoittelua vaan päätöksissä on viitattu Hei no lan kaa ren valtatiehen rajoittuviin hintoihin. 2. Hintavyöhykkeet Hintavyöhykkeellä tarkoitetaan sellaisten alueiden joukkoa, missä hin ta ta so on sama. Yleensä vyöhykkeet määritellään tutkimalla vapail la markkinoilla tehtyjä kauppoja ja kauppojen perusteella ti las tol li-

2 sin menetelmin lasketulla hintamallilla. Tällä hetkellä voimassa olevassa hintavyöhykekartassa on joitakin puut tei ta, jotka johtuvat oletettavasti siitä, että alueita hinnoiteltaessa ei ole huomioitu riittävästi alueitten rakentamisesta kaupungille aiheu tu via kustannuksia. Erityisesti Lappilanmäen sekä Kaustarin maan hinta on aikanaan jäänyt liian alhaiseksi, joten niitä esitetään nyt nostettavaksi. Huomioitavaa on myös, että kaupungin hin ta kar talla uusien asuntoalueiden maan arvo lähestyy vähitellen kau pun gin keskustan maa-alueen arvoa, vaikka keskustassa maan pitäisi ol la arvokkaampaa. 3. Hinnoittelumenetelmät 3.1 Kustannusarvo Kustannusarvomenetelmällä tarkoitetaan omakustannushinnan määrit tä mis tä. Kaupungin tonttitarjonnan siirtyessä yhä vaikeammin rakennettaville alueil le, myös niiden kaupungille aiheuttamat kustannukset ovat nous seet. Yhdyskuntateknisten palveluiden vastuualue laati selvityksen vuon na 2015 luovutettujen omakotialueiden kunnallisteknisten ra ken tei den kustannuksista. Laskelman perusteella Kaanaanmaantien itäpuolen III-vaiheen kustan nuk set olivat rakennettavaa tonttia kohti noin 25 /m2 ja Mus tikka mäen alueella noin 20 /m2. Kustannuksissa ei huomioitu liit ty mämak suil la perittäviä kustannuksia. Selvitys osoitti, että kaupungin luovuttamien tonttien hinnat olivat vuo sien saatossa jääneet jälkeen yleisestä hintojen noususta ja kaikkien alueiden kunnallistekniset kustannukset olivat huo mat ta vas ti suuremmat kuin tonttien myynnillä saavutettava tuotto. Tont ti hin to ja nostettiin vuonna 2014 tästä syystä noin 10 %, mutta korotus jäi silloin liian alhaiseksi johtuen alhaisesta lähtötasosta. 3.2 Käypä hinta Käypä hinta tarkoittaa samaa kuin yksityisillä markkinoilla nou da tetta va hinta. Hinnan selvittäminen edellyttää riittävää määrää edus tavia kauppoja, joihin eivät kuulu esim. sukulaiskaupat. Myöskään kaupat, joissa voi epäillä käytetyn muuta kuin ilmoitettua hintaa, ei vät ole edustavia. Liitteessä on esitetty yksityisten välisissä omakotitalotonttien kau-

3 pois sa käytettyjä yksikköhintoja sekä tonttien kokonaishintoja. LIITE A 22 Kauppahintatilasto Käypä hinta koetaan kaupunkilaisten taholta liian korkeaksi. Myöskään kaupungin taholta ei ole viisasta käyttää näin korkeita luo vu tushin to ja, koska se johtaisi välittömästi raakamaan hinnan nou suun. 3.3 Harkinnanvarainen hinta Useimmat kunnat, kuten Kokkolakin, noudattavat harkinnanvaraisen hin nan periaatetta, jolla tarkoitetaan järkevää ja kohtuullista hin ta tasoa suhteessa käypään hintaan. Kokkolassa on hintojen ta so tar kistuk sis sa pyritty noin 70 prosentin tasoon. Hyvin alhainen hinta merkitsee lahjoitusta tontinsaajille. Tehdyissä tut ki muk sis sa on todettu, että yli puolet Suomen kunnista on har joitta nut tonttien alennusmyyntiä pyrkien siten saamaan kuntaan asukkai ta. Näiden kampanjoiden menestys on ollut heikko. Kas vu kes kusten ympäristökunnissa on harjoitettu myös tonttien ylihinnoittelua, mitä on vaikea perustella kunnan asukkaiden näkökulmasta. So pi va na tasona pidetään prosentin tasoa, sillä tällaista ei tulkita lah joituk sek si, mutta sillä on yleistä hintatason nousua hillitsevä vai ku tus. 3.4 Muut hinnoittelumenetelmät Muina hinnoittelumenetelminä saattavat tulla kyseeseen: - tarjousmenettely, mikäli kohteina on vain muutama erikois tont ti - erillishinnoittelu yksittäisen asemakaavan tai sen osan alu eel la, jos esimerkiksi katujen tai puistojen varustelu poik keaa tavanomaisesta - huutokauppa, jota on käytettävä harkiten, koska mah dolli ses ti liian korkeaksi noussut hinta sekoittaa järkevän hin ta ta son sekä myynnissä ja ostoissa. 4. Uudet hinnat 4.1 Omakotitontit Voimassa oleviin AO-tonttien luovutushintoihin verrattuna uudet hinnat ovat noin % korkeampia nykyiseen hinnastoon verrattuna. Suu rin nousu kohdistuu Lappilanmäen, Kaustarin ja Kuusimäen hintoi hin. Edellä mainittujen asuinalueiden hintaeroon verrattuna muihin vas taa val la etäisyydellä keskustasta oleviin alueisiin ei pitäisi olla mitään syytä. Asuntomessualueella on ennestään ollut kaksi eri hintavyöhykettä

4 ei-oma ran tai sil le tonteille, 34,67 euroa/m 2 ja 43,60 euroa/m 2. Esi tykse nä on, että alempi hintavyöhyke poistetaan. AO-tonttien luovutushinnat ovat esimerkiksi Seinäjoella euroa/m2, Vaasassa Gerbyn alue 30,15 euroa/m 2, Länsiniityn alue 33,71 euroa/m 2, Oulussa euroa/m2, Jyväskylässä euroa/m2 ja Kajaanissa alkaen euroa /m 2. Nyt suoritettava tarkistus vaikuttaa uusien tonttien myyntiin ja vuokrauk siin Vikån ja Hangaksen uusilla alueilla sekä uusittavien vuok raso pi mus ten vuokriin muillakin alueilla siinä vaiheessa kun nykyiset vuok ra so pi muk set päättyvät. Välitön taloudellinen vaikutus kau pungil le tonttihintojen nostosta jää suhteellisen vähäiseksi, mutta hin tamuu tok set vaikuttavat kuitenkin pitkällä aikavälillä. Esitys uusiksi hinnoiksi perustuu siihen lähtökohtaan, että kaupungin tu li si saada tontinmyynnillä katettua kunnallisteknisestä ra ken ta mises ta aiheutuvat kulut. Korotuksesta huolimatta hinnat ovat edelleen koh tuul li sel la tasolla muihin kaupunkeihin verrattuna. 4.2 Teollisuus- ja yritystontit Teollisuus- ja yritystonttien kohdalla korotus on noin 2 %. Mesilän alu een korotus on 5 % johtuen alueen keskeisestä sijainnista. Liiketonttien hinnoittelussa on lähdetty siitä, että kaikki valtatiehen ra joit tu vat liiketontit olisivat arvokkaampia, kuin niin sanotut toisen rivin tontit. Indolan ja Topparinmäen valtatiehen rajoittuvien tonttien käyt tö tar koi tus poikkeaa eteläväylän ja Piispanmäen liiketonteista, jo ten hintataso on ensin mainituissa alhaisempi. Tyllin pellot on otettu mukaan kalliimpaan hintavyöhykkeeseen. Yksityisten välisiä liiketonttikauppoja ei juurikaan ole Kokkolan alueel la tapahtunut johtuen siitä, että kaupunki kaavoittaa ainoastaan omia maitaan. Niitä ei siten ole mahdollista käyttää hinnan mää rit telyn pohjana. Toukokuussa 2016 käräjäoikeus/maaoikeus antoi tuomion asiassa, jos sa kaupunki lunasti Mottisen alueelta tontinosan. Käräjäoikeuden tuo mion mukaan KL-tontinosan hinta alueella on 56,65 euroa/k-m 2, jo ka alueella yleisesti käytetyn tonttitehokkuuden mukaan vastaa 28,33 euroa/m 2. Tuomioon vaikutti muutaman yksityisen ton tin osakau pan lisäksi Maanmittauslaitoksen tutkimus, jonka mukaan Kok kolan tyyppisessä kaupungissa liiketontin hinta on keskimäärin 89 % yk si tyis ten välillä tehdyistä pientalotontin hinnasta. Nyt esitettävät hinnat kaupungin tonteille ovat siten maksimissaan 64 % vapailla markkinoilla olevista tonttihinnoista. Yksityisiä alem paa hintaa voidaan perustella elinkeinopoliittisilla seikoilla.

5 5. Uusi hintavyöhykekartta Nyt ehdotettava vyöhykejako perustuu aikaisempaan vyöhykejakoon seu raa vin muutoksin: - Kaanaanmaantien itäpuoliset alueet on yhdistetty samak si vyöhykkeeksi. - Taularuukin alue on erotettu Koivuhaan vyöhykkeestä ja yh dis tet ty Mesilän alueeseen. - Kuusimäki on yhdistetty Mustikkamäen alueeseen. - Messualueen hintavyöhykkeitä on yhdistetty. - Morsiussaaren hinnoista päätetään erikseen. Liitteenä olevasta kartasta ilmenee vyöhykkeiden rajoihin esitetyt muu tok set, nykyiset hinnat mustalla ja esitetyt hinnat punaisella. LIITE B 22 Hintavyöhykekartta Valmistelija ehdottaa, että konserni- ja kaupunkikehitysjaosto päättää omalta osaltaan hyväksyä ehdotuksen ja lähettää kaupunginhallituksen käsiteltäväksi: 2. hinnat tulevat voimaan Vs. kaupunginjohtaja Konserni- ja kaupunkikehitysjaosto päättää hyväksyä ehdotuksen ja lähettää kaupunginhallituksen käsiteltäväksi 2. hinnat tulevat voimaan Päätös Konserni- ja kaupunkikehitysjaosto hyväksyi päätösesityksen. KH 149 Liite A 149 Kauppahintatilasto Liite B 149 Hintavyöhykekartta Vs. kaupunginjohtaja Kaupunginhallitus päättää esittää valtuustolle, että se hyväksyy

6 2. että hinnat tulevat voimaan Päätös Kaupunginhallitus hyväksyi päätösesityksen. VSTO 28 Liite A 28 Hintavyöhykekartta Oheismateriaalina on kauppahintatilasto Kaupunginhallitus Kaupunginvaltuusto päättää hyväksyä 2. että hinnat tulevat voimaan Käsittely valtuutettu Nokso-Koivisto esitti, että asuntomessualueen uudet hintavyöhykkeet tulevat voimaan Esitys hyväksyttiin yksimielisesti. Päätös Kaupunginvaltuusto päätti hyväksyä 2. että asuntomessualueen uusi hinta tulee voimaan ja muut hinnat tulevat voimaan

Samankaltaiset tiedostot

Pientalo- ja teollisuustonttien sekä eräiden liiketonttien luovutushintojen tarkistaminen Kanta-Kokkolassa

Konserni- ja kaupunkikehitysjaosto 22 13.03.2017 Pientalo- ja teollisuustonttien sekä eräiden liiketonttien luovutushintojen tarkistaminen Kanta-Kokkolassa 79/02.05.00.00/2016 KONKAUKE 22 Valmistelija: