Oikaisuvaatimus kaavoituspäällikön poikkeamispäätöksestä:

Transkriptio

1 Kaupunkisuunnittelulautakunta Oikaisuvaatimus kaavoituspäällikön poikkeamispäätöksestä: / /2017 KASULK Kaavoituspäällikkö hylkäsi ( 42) Ahonpäässä sijaitsevalle kiinteis töl le Rantalahti haetun lomarakennuksen poikkeamishakemuksen. Luvan hakija on tehnyt päivätyn seuraavan sisältöisen oi kaisu vaa ti muk sen: "Ostin tontin hyvässä uskossa luottaen myyjään, että vanhan lahonneen ra ken nuk sen voi korjata tai sen paikalle rakentaa tarvittaessa uusi ra kennus. Rakennus todettiin myöhemmin täysin lahonneeksi, eikä sen kun nosta mis ta voitu tehdä. Ostin kaupan yhteydessä myös rakennustyön, jonka ra ken ta ja aloittikin ja nyt se on kesken. Perustelen hakemuksen oikaisua sillä, että tontti on vanha ra ken nus paikka, jossa on ollut aiemmin kaksi loma-asuntoa ja yksi talousrakennus. Nyt ha ke muk ses sa on esitetty vain yksi loma-asunto ja yksitalousrakennus. Ton tin tilanne kevenee, sillä toinen loma-asunto poistuu ja jäljelle jää vain yk si asunto. Rakentamisen yhteydessä tehdään määräykset täyttävä uusi jä te ve si järjes tel mä. Näin ollen tilanne tontilla paranisi luvan myötä sekä ympäristön kan nal ta, että sen vuoksi, että siinä olisi vain yksi asunto. Lisäksi koen, että ei ole tasapuolista olla myöntämättä vanhalle olemassa ole val le tontille uutta lupaa. Tällä hetkellä keskeneräinen rakennus on käyttökelvoton ja esteettisestikin ikä vä naapurien kannalta." ( 42) hylätty poikkeamispäätös "Rakennuspaikka Ahonpää, kiinteistö Rantalahti , os. Kaakantie. Kiinteistön pinta-ala on 1700 m². Kiinteistö rajoittuu Kolmpersjärveen ja suunniteltu lo mara ken nus sijaitsee noin 5 metrin etäisyydellä rantaviivasta. Terassin kul ma sijaitsee noin 3 metrin etäisyydellä rantaviivasta. Kiinteistö sijaitsee MRL momentin mukaisella rantavyöhykkeellä. Käytetty rakennusoikeus Kiinteistö on rakentamaton. Rakennuspaikalta on purettu vuonna 2014 ilman purkulupaa 24 k-m²:n suuruinen lomarakennus (lupanro 8/69), 63 k-m²:n suuruinen lomarakennus (lupanro 91/78), sekä15 k-m²:n ja 8 k-m²:n suu rui set talousrakennukset.

2 Haettu rakennustoimenpide Lomarakennus (63 k-m²) ja autokatos / varasto (30 k-m²). Käytetty ra kennus oi keus tulee olemaan yhteensä 93 k-m². Rakennusjärjestyksen mu kainen rakennusoikeus on 85 k-m² (57 k-m² + 28 k-m²). Maankäytön rakenne Lohjan maankäytön rakenne (kaupunginvaltuusto ): Metsälohja. Metsäinen järviylänkö, jolla sijaitsevat laajat yhtenäiset met sä alu eet sekä paljon pieniä vesistöjä ja vapaa-ajan asumista. Suo si telta va maankäyttö: Hallittu omatoiminen maaseutuasuminen, hallittu uu dis raken ta mi nen alueella ennestään olevan asumisen yhteydessä, hallittu vapaa-ajan asuminen, lomakylät, rantautumispaikat, vapaa-ajan palvelut, luon to mat kai lu, maa- ja metsätalous, maaseutuelinkeinojen ja asumisen yh dis tä mi nen, bioenergian tuotanto. Kaavoitustilanne Uudenmaan 2. vaihemaakuntakaava (ympäristöministeriö ): met sä ta lous val tai nen alue, joka on laaja, yhtenäinen ja ekologisen ver koston kannalta merkittävä (MLY). Rakentamisrajoitus 1. Suunnittelutarve ranta-alueella Meren tai vesistön ranta-alueeseen kuuluvalle rantavyöhykkeelle ei saa raken taa rakennusta ilman asemakaavaa tai oikeusvaikutteista yleiskaavaa, jos sa on erityisesti määrätty yleiskaavan tai sen osan käyttämisestä rakennusluvan myöntämisen perus tee na (MRL mom.). 2. Rakennuspaikan tulee asemakaava-alueen ulkopuolella olla riittävän suu ri, kuitenkin vähintään 2000 m² (MRL mom.). 3. Tiiviisti rakennetuilla loma-asutusalueilla, joilla asuntoja on yli 6 kpl ranta ki lo met riä kohden alle 5000 m²:n suuruisilla rakennuspaikoilla ra ken nusoi keus määräytyy tehokkuusluvun e=0,05 mukaan. Loma-asunnon osuus saa olla enintään 2/3 rakennusoikeudesta (RakJ 25.5 ). Ko ko nais ra kennus oi keus ylittyy 8 k-m²:llä. 4. Rakennuksen etäisyyden keskivedenkorkeuden mukaisesta ran ta vii vasta tulee olla vähintään 30 metriä (RakJ 27.3 ). Lomarakennus sijaitsee noin 5 metrin etäisyydellä ja terassin kulma noin 3 metrin etäisyydellä ranta vii vas ta. Emäkiinteistötarkastelu ja rantarakentamisen mitoitus Emäkiinteistöstä ei ole muodostettu rakennuslain voimaantulon jäl keen kiinteistöjä. Hakemuksen kohdealueen kiinteistö on muodostettu ra ken nus pai kak si yhdessä naapurikiinteistöjen , , , , , ja kanssa rekisteröidystä emäkiinteistöstä Kaak-

3 ka on muodostettu ennen rakennuslain voimaantuloa yhteen sä 59 kiinteistöä. Emäkiinteistön pinta-ala on ollut 142,84 ha. Em. emäkiinteistön kuuluvien kiinteistöjen , , , , , ja to del li nen rantaviivan pituus on noin 0,205 km ja muunnetun rantaviivan pituus on noin 0,124 km (muuntokertoimet 0,122 km x 1/2 ja 0,83 x 3/4). Em. emäkiinteistöön kuuluvien kiinteistöjen muodostaman ranta-alueen ran ta raken ta mi sen mitoitusluvulla suhteutettu käytetty rakennusoikeus on ha kemuk sen mukainen lomarakennus huomioon ottaen noin 48 lo ma ra ken nusta / muunnettu rantakilometri. Rakennuspaikkojen lukumäärä ran ta ki lo metriä kohden riippuu maasto ynnä muista olosuhteista, mutta se ei kui tenkaan saa olla neljää viittä enempää. Vähimmäisvaatimuksena on ai na kin yksi, noin 250 metrin levyinen yhtenäinen vapaa-alue, mikä ei tässä tar kaste lus sa toteudu. Yhteenvetona voidaan todeta, että emäkiinteistöön kuuluvan Kolm per se järven pohjoisosan noin 1,9 km:n pituisen ranta-alueen mitoitusluku ylittyy huo mat ta vas ti. Lausunnot Lohjan ympäristöyksiköllä ei ollut huomautettavaa. Asian käsittelyssä on kiin ni tet tä vä erityistä huomiota jätevesien käsittelyyn rannan läheisyyden ta kia. Naapureiden kuuleminen Naapureiden ( , ja ) kuuleminen on suoritettu. Kiinteistön omistaja on esittänyt seuraavan huo mau tuk sen: "Haluan rajaselvityksen maansiirtotöiden aiheuttamista epä sel vyyk sis tä." Toimivalta Kunta voi erityisestä syystä myöntää poikkeuksen tässä laissa säädetyistä tai sen nojalla annetuista rakentamista tai muuta toimenpidettä koskevista sään nök sis tä, määräyksistä, kielloista ja muista rajoituksista (MRL mom.). Poikkeamista ei kuitenkaan saa myöntää, jos se: 1) aiheuttaa haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle; 2) vaikeuttaa luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista; 3) vaikeuttaa rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saa vut ta mis ta; tai 4) johtaa vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuttaa mer kit tä viä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia. - Ympäristötoimen johtosäännön 4. luku, 9 3. mom. 1. kohdan mukaan poikkeamisen myöntäminen kuuluu kaavoituspäällikön toimivaltaan. Ratkaisun lähtökohdat Hakemuksessa on esitetään lomarakennuksen ja talousrakennuksen raken ta mi ses ta 1700 m²:n suuruiselle kiinteistölle.

4 Rakennuspaikalta on purettu vuonna 2014 ilman purkulupaa 24 k-m²:n suu rui nen lomarakennus, 63 k-m²:n suuruinen lomarakennus ja 15 k-m²:n ja 8 k-m²:n suuruiset talousrakennukset. Uusi lomarakennus on sijoitettu puretun 63 k-m²:n suuruisen lo ma ra kennuk sen (lupanro 91/78) paikalle. Puretun rakennuksen paikalle on tuotu pak su kerros sepeliä, jonka päälle on tehty uudet perustukset. Rakennusta ei siis rakennettu vanhojen perustusten paikalle. Lomarakennus sijaitsee noin 5 metrin etäisyydellä ja terassin kulma noin 3 met rin etäisyydellä rantaviivasta. Lohjalla ei ole myönnetty uusille lo ma raken nuk sil le lupia sijoittaa rakennusta näin lähelle (5 metriä) rantaviivaa, vaik ka kyseessä olisi ollut ns. asuinrakennuksen korvaavasta ra ken ta mises ta. Suunniteltu rakentaminen ei täytä maanomistajien tasapuolisen kohtelun vaa ti mus ta mm. rakennuksen sijoittumisesta rantaviivaan nähden. Kiinteistöllä on aloitettu 63 k-m²:n suuruisen lomarakennuksen ja 30 k-m²:n suu rui sen autokatoksen / varaston rakentaminen ilman rakennuslupaa. Loma ra ken nus on ulkoa päin lähes valmis ja talousrakennuksen pi la ri pe rustuk set on tehty. Lohjan rakennusvalvonta on ilmoittanut asiasta poliisille esitutkintaa varten (MRL 186 ) keskeyttänyt rakennustyöt seuraavalla mää räyksel lä: "Määrään maankäyttö- ja rakennuslain 180 :n mukaisesti rakennustyöt vä lit tö mäs ti keskeytettäväksi. Tämä keskeyttämismääräys käsitellään pidettävässä ympäristö- ja rakennuslautakunnan kokouksessa. Tarkastusinsinööri Matti Peltonen on kiinteistöllä käydessään to den nut, että kiinteistöllä oli rakenteilla rakennus ja rakennuksen pe rus tukset ilman, että toimenpiteille olisi saatu maankäyttö- ja rakennuslain edellyt tä mä rakennuslupa. Rakenteilla olevan rakennuksen laajuus on noin 9x7 m. Rakennus on ulospäin lähes valmis. Rakennus sijaitsee noin 5 met riä rannasta. Kiinteistöltä on purettu rakennusrekisterin tietojen mu kai set rakennukset; kaksi lomarakennusta ja yksi talousrakennus ilman pur ku lupaa." Ympäristö- ja rakennuslautakunta käsitteli asiaa ( 7) pi tä mässään kokouksessa ja päätöksessä todettiin seuraavaa: "Ympäristö- ja rakennuslautakunta päättää 1) että MRL :n mukaisesti pysyttää rakennustöiden kes key tys päätök sen kohteen kiinteistöllä voimassa. Hanketta voidaan jatkaa, mikäli hank keel le saadaan lainvoimainen rakennuslupa ja rakennustyön jat ka misen edellytykset on täytetty; 2) että asiasta ilmoitetaan poliisille esitutkintaa varten." Rakennuspaikalta on purettu kaksi lomarakennusta (asuinrakennusta), joten rakennuksella ei ole päärakennusta eli kiinteistöä ei voida katsoa ra-

5 ken nus pai kak si eikä tässä tapauksessa voida soveltaa ns. korvaavan asuin ra ken nuk sen periaatteita. Kiinteistöllä ei ole päärakennusta, joten kiinteis tö katsotaan uudeksi rakennuspaikaksi, johon sovelletaan uudelle raken nuk sel le tarkoitettuja määräyksiä mm. rantarakentamisen mi toi tuk sen osalta. Mikäli kiinteistöllä olisi päärakennus, olisi siitä huolimatta tutkittava, että raken nuk sel la on käyttöarvoa. Jos ei ole, niin kiinteistön ei voida em. so veltaen pitää rakennuspaikkana. Emäkiinteistöön kuuluvien naapurikiinteistöjen muodostaman ranta-alueen ran ta ra ken ta mi sen mitoitusluvulla suhteutettu käytetty rakennusoikeus on ha ke muk sen mukainen lomarakennus huomioon ottaen noin 48 lo ma raken nus ta / muunnettu rantakilometri. Rakennuspaikkojen lukumäärä ran taki lo met riä kohden riippuu maasto ynnä muista olosuhteista, mutta se ei kuiten kaan saa olla neljää viittä enempää. Vähimmäisvaatimuksen on li säk si ainakin yksi, noin 250 metrin levyinen yhtenäinen vapaa-alue, mikä ei tässä tarkastelussa toteudu. Rakentamisrajoitus: Hakemuksessa poiketaan rantarakentamisen määräyk sis tä, rakennuspaikan pinta-alasta, rakennusoikeuden ylittämisestä ja ra ken nuk sen etäisyydestä rantaviivasta. Alue on kaavoittamaton. Lähialueelle ei ole myönnetty poikkeamislupia. Alueelle on muodostunut tiivis kahdeksan lomarakennuksen muodostama ra ken nus kes kit ty mä. Lähin naapurin lomarakennus sijaitsee noin 26 metrin etäi syy del lä suunnitellusta lomarakennuksesta. Kiinteistö on maanpinnan muo dol taan loivasti itään päin viettävää metsämaata, jossa kasvaa muu tamia puita. Alkuperäistä pintamaata on poistettu ja kiinteistön pintaa on koro tet tu sepelillä. Kiinteistön maanpinnan korkeuserot vaihtelevat + 117,2 met ris tä metriin. Kolmpersjärvelle ei ole asetettu rakennusjärjestyksen 27.3 :n mukaista alin ta suositeltavaa rakentamiskorkeutta. Lomarakennuksen lattian taso sijait see arviolta noin 2 metriä järven keskivedenkorkeuden mukaista veden pin taa (+ 117,2 m) ylempänä. Keskivedenpinnan mukaisen vedenpinnan ja ra ken nus jär jes tyk sen mukaisen alimman suositeltavan ra ken ta mis kor keuden erotus on esim. Lohjanjärvellä noin 1,75 metriä, eli suunnitellun ra kenta mi sen voidaan katsoa täyttävän sepelipatjan kanssa ra ken nus jär jes tyksen 27.3 :n mukaisen rakentamiskorkeudelle asetetut vaatimukset. Jätevesien käsittely rannan läheisyys huomioon ottaen asettaa jätevesien kä sit te lyl le erityisiä vaatimuksia. Suunniteltu rakentaminen ei täytä emäkiinteistötarkastelun ja muunnetun ran ta vii van perusteella lasketun rantarakentamisen teoreettiselle mi toi tuslu vul le asetettuja vaatimuksia. Suunniteltu rakentaminen ei täytä maanomistajien tasapuolisen kohtelun vaa ti mus ta koskien mm.rakennuksen etäisyyttä rantaviivasta, koska Loh jal-

6 la ei ole myönnetty uusille lomarakennuksille lupia sijoittua näin lähelle (5 metriä) rantaviivaa, vaikka kyseessä olisi ollut ns. asuinrakennuksen korvaa vas ta rakentamisesta. Suunniteltu rakentaminen aiheuttaa haittaa kaavoitukselle, kaavan to teut tami sel le ja alueiden käytön muulle järjestämiselle. Sovelletut oikeusohjeet Maankäyttö- ja rakennuslaki mom., mom., mom., RakJ 25.5 ja 27.3, ympäristötoimen johtosääntö 4. luku, 9 3. mom. 1. koh ta, kaavoituksen taksa Valmistelija Pertti Piirilä kaavoitusinsinööri Päätös Hylkään MRL 171 :n 1. momentin nojalla haetun poikkeamisen. Perustelut Rakennuspaikalta on purettu kaksi lomarakennusta (asuin ra ken nusta), joten rakennuksella ei ole päärakennusta eli kiinteistöä ei voida kat soa rakennuspaikaksi, eikä tässä tapauksessa voida soveltaa ns. kor vaa van asuinrakennuksen periaatteita. Koska kiinteistöllä ei ole pää ra ken nus ta, katsotaan kiinteistö uudeksi rakennuspaikaksi, johon so vel le taan uudelle rakennukselle tarkoitettuja määräyksiä mm. ranta ra ken ta mi sen mitoituksen osalta. Emäkiinteistöön kuuluvien kiinteistöjen muodostaman ranta-alueen ran ta ra ken ta mi sen mitoitusluvulla suhteutettu käytetty ra ken nus oikeus ylittyy alueella em. uusi rakennuspaikka huomioon ottaen huomat ta vas ti. Lisäksi Kolmpersjärven pohjoisosan emäkiinteistön koko ran ta-alu een mitoitusluku ylittyy. Suunniteltu rakentaminen ei täytä maanomistajien tasapuolisen kohte lun vaatimusta mm. rakennuksen sijoittamisesta rantaviivaan nähden. Lohjalla ei ole myönnetty uusille lomarakennuksille lupia si joittaa rakennusta näin lähelle (5 metriä) rantaviivaa. Haetulle poikkeamisluvan myöntämiselle kyseiseen paikkaan lähelle ran ta vii vaa ei voida katsoa olevan edellytyksiä, vaikka ra ken nus paikal la olisikin ollut jäljellä korvattava asuinrakennus. Hakemuksen mukainen rakentaminen aiheuttaa haittaa kaa voi tuk selle, kaavan toteuttamiselle ja alueiden käytön muulle järjestämiselle (MRL mom.). Erityiset syyt

7 Hakemuksen tueksi ei ole esitetty erityisiä syitä." Uudenmaan ELY -keskus ei myöntänyt tekemällään pää tök sellään haettua omakotitalon poikkeamislupaa MRL 72 :n 1. momentin mukai sel la rantavyöhykkeellä sijaitsevalle kiinteistölle , jolla sijait see luvulla rakennettu 140 k-m²:n suuruinen asuinrakennus. Raken nuk ses sa oli pääosin ehjä kate ja seinät olivat paikoitellen pullistuneet. Ra ken nus oli siis olemassa ja pystyssä. ELY -keskuksen päätöksen läh tökoh ta tie dois sa ja perusteluissa todetaan mm. seuraavaa: "Haetulla rakennuspaikalla on vanha asuinrakennus, jolla ei voida katsoa ole van käyttöarvoa. Poikkeamismenettelyssä maanomistajien yhdenvertaisen kohtelun pe ri aa te py ri tään turvaamaan niin sanottua emätilaperiaatetta noudattamalla. Tä män mukaisesti lupamenettelyssä tutkitaan emätilan käyttämän ra ken nus oi keuden määrä. Hankkeeseen suostumisen seurauksena muodostuu uusi ra ken nus paik ka." Em. esimerkkitapauksen ei siis katsottu olevan asuinrakennuksen kor vaavaa rakentamista, eli siitä muodostuu uusi rakennuspaikka, jolla on vai kutus ta rantarakentamisen mitoitukseen. Rakennuksen ja korvaavan rakentamisen määritelmiä: MRL 171 :n 2 momentti poistettiin laista kaiken poikkeusvallan siirtyessä kun nil le alkaen. 2 momentin säännökset ovat olleet tarpeen vain toi mi val ta syis tä osoittamaan kunnan päätösvaltaa erotukseksi ELY:n toi mival las ta eikä kysymys ole ollut poikkeamisen edellytyksistä, jotka lueteltiin 172 :ssä kunnalla on siis ollut oikeus myöntää poikkeus ti lantees sa, jossa on ollut kyse olemassa olevan asuinrakennuksen kor vaa mises ta. ELY:llä on samaan aikaan ollut oikeus myöntää poikkeus kaikista MRL:n rakentamista koskevista normeista, siis myös tilanteessa jossa ei ole olemassa olevaa rakennusta. Olemassa olevalla rakennuksella on hallituksen esityksessä (HE 141/2010) tar koi tet tu rakennusta, jolla on edelleen käyttöarvoa eikä ole osittain tai koko naan tuhoutunut. Tämä määritelmä on sinänsä edelleen käytössä, vaik ka toimivaltasäännös on muuttunut. Poikkeamisluvan myöntämiselle rakennusjärjestyksen mukaiselle etäi syydel le rantaviivasta olisi ollut mahdollisesti edellytykset, mikäli ra ken nus paikal la olisi ollut päärakennus (lomarakennus tai lomarakennuksia). (Pertti Pii ri lä) Erikseen jaettavat asiakirjat

8 - oikaisuvaatimus - sijaintikartta - maastotietokantakartta - asemapiirustus - valokuvia Esitys Ej 1. Kaupunkisuunnittelulautakunta toteaa, että Päätös Hyväksyttiin Hakemuksen tueksi ei ole esitetty erityisiä syitä. - Hakemuksen mukainen rakentaminen aiheuttaa haittaa kaa voi tuk sel le, kaavan toteuttamiselle ja alueiden käytön muulle järjestämiselle (MRL mom.). - Kiinteistöllä ei ole päärakennusta eli kiinteistön ei voida katsoa ole van rakennuspaikka, johon tässä tapauksessa voitaisiin soveltaa ns. kor vaa van asuinrakennuksen periaatteita. Koska kiinteistöllä ei ole pää ra ken nus ta, katsotaan kiinteistö uudeksi rakennuspaikaksi, johon so vel le taan uudelle rakennukselle tarkoitettuja määräyksiä mm. ran ta ra ken ta mi sen mitoituksen osalta. - Emäkiinteistöön kuuluvien kiinteistöjen muodostaman ranta-alueen ran tara ken ta mi sen mitoitusluvulla suhteutettu käytetty ra ken nus oi keus ylittyy alueella em. uusi rakennuspaikka huomioon ottaen huo mat ta vas ti. - Rakennuksen etäisyyden keskivedenkorkeuden mukaisesta ran ta vii vas ta tulee olla vähintään 30 metriä (RakJ 27.3 ). Suunniteltu lo ma ra ken nus sijaitsee noin 5 metrin etäisyydellä ja terassin kulma noin 3 met rin etäisyydellä rantaviivasta. - Suunniteltu rakentaminen ei täytä rakennusjärjestyksen ja maan omis tajien tasapuolisen kohtelun vaatimusta rakennuksen si joit ta mi ses ta ran ta viivaan nähden. Lohjalla ei ole myönnetty uusille lo ma ra ken nuk sil le lupia sijoittaa rakennusta näin lähelle rantaviivaa. - Haetulle poikkeamisluvan myöntämiselle kyseiseen paikkaan 5 met rin etäisyydelle rantaviivaa ei voida katsoa olevan edellytyksiä, vaikka ra kennus pai kal la olisikin ollut jäljellä korvattava asuinrakennus. 2. Kaupunkisuunnittelulautakunta päättää hylätä oikaisuvaatimuksen aiheet to ma na ja pysyttää kaavoituspäällikön ( 42) te ke män poik kea mis pää töksen ennallaan, koska oikaisuvaatimuksessa ei ole tullut esille mitään sellaista, mikä ei olisi ollut tiedossa päätöstä teh täes sä.