Kaupunginhallitus pyytää lautakunnilta lausuntoa sisäisten vuokrien uusista määräysperusteista mennessä.

Transkriptio

1 Sivistyslautakunta Sivistyslautakunta LAUSUNTO SISÄISTEN VUOKRIEN UUSISTA PERIAATTEISTA SIVLK Valmistelu ja lisätiedot: sivistysjohtaja Hilding Mattsson tai Kaupunginhallitus pyytää lautakunnilta lausuntoa sisäisten vuokrien uusista määräysperusteista mennessä. Liitteenä on rahoitusjohdon esitys sisäisten vuokrien tavoitteista sekä muutoksista nykytilanteeseen verrattuna. Nykyinen käytössä oleva sisäinen vuokra muodostuu kolmesta osasta: 1. Ylläpitovuokra (toteutuneet kustannukset) 2. Korjausvastike (1,75 % rakennuksen teknisestä arvosta) 3. Sijoitetun pääoman tuotto (3 % rakennuksen teknisestä arvosta) Uuden sisäisen vuokran perusteina olisi: Käyttökustannukset, joihin sisältyisi toimitilajohdon kustannukset, isännöinti, päivystys, lvis, huolto- ja ylläpito, koneet, tarvikkeet, korjaustyöt, sähkö, lämpö, vesi, jätehuolto ym. Kustannukset arvioidaan todellisten kustannusten mukaan rakennuskohtaisesti (käyttökustannukset) ja rakennusryhmäkohtaisesti (kiinteistönhoito ja ylläpitotyöt). Korjauskustannukset (ns. vuosikorjaukset), joihin sisältyisi: sisäilmaselvitykset ja korjaukset, huoltokorjaukset, rakennuksen elinkaareen sisältyvät suunnitellut korjaustyöt ja toimenpiteet. Kustannusten peruste on laskennallinen (rakennuksen jälleenhankinta-arvo). Pääomakustannukset, joihin sisältyisi: investointien poistot (uudis- ja peruskorjaukset), korkokulut ja tonttikustannukset. Kustannusten peruste on laskennallinen (rakennuksen tekninen arvo). Ehdotusten vaikutukset: - Otetaan käyttöön uudet termit käyttövuokra, korjausvuokra ja pääomavuokra. - Käyttövuokran laskenta ja vuokrataso pysyy keskimäärin ennallaan. - Pieniä kiinteistökohtaisia muutoksia (pienkorjaukset ja tutkimukset

2 jatkossa korjausvuokraan, kiinteistöryhmäkohtainen laskenta muuttaa joidenkin kiinteistöjen vuokraa). - Korjausvuokraa täsmennetään ja se sisältää vain käyttötalouden korjauksia. Tästä johtuen korjausvuokrilla katettava taso laskee. - Pääomavuokra on kattanut vain koron. Jatkossa pääomavuokraan sisältyy investointien poistot ja sitoutuneen pääoman korko sekä laskennalliset tontinvuokrat. Pääomakustannukset nousevat 7 M. - Neliövuokra kasvaa arviolta 20 %. Uusi laskenta otetaan käyttöön vuoden 2017 sisäisten vuokrien määrittelyssä. Sisäiset vuokratulot ja sisäiset vuokramenot ovat yhtä suuret eli vaikutus kaupungin kokonaistalouteen on nolla. Siirtymävaiheessa talousarviokehyksessä hyvitetään/vähennetään vuokrajärjestelmän muutoksesta johtuva ero. Tavoitteena on sisäisten vuokrien kustannusvastaavuuden seuranta, eli käyttövuokratulot vastaavat käyttökustannuksia, korjausvuokratulot vastaavat korjauskustannuksia ja pääomavuokratulot vastaavat rakennusten poistoja lisättynä korkoja tonttikuluilla. Tuottotavoite määritetään toimitilajohdon talousarviossa ja se vastaa pääomavuokraa. Tavoitteena on myös kiinteistöhallinnoinnin tehokkuus, eli vuokrien laskentaprosessin tehostaminen, perustietojen luotettavuuden ja saatavuuden parantaminen ja että käytössä on tarkoituksenmukaiset toimitilat kilpailukykyisillä kustannuksilla. Liite: Sisäisen vuokran järjestelmän kehittäminen Sivj: Sivistyslautakunta toteaa lausuntonaan: 1. On hyvä, mikäli uudessa järjestelmässä pystytään paremmin varautumaan tuleviin korjauksiin. 2. On hyvä, että ylimenovaiheessa mahdolliset vuokrankorotukset kompensoidaan täysimittaisina sivistystoimen talousarviossa. 3. Ylimenokauden jälkeen on tärkeätä että jos tehdään toimitilaratkaisuja jotka lisäävät sivistystoimen vuokrakuluja niin, että päätökset tarvittavista toimenpiteistä (vuokrien kompensointi, talousarvion tasapainottaminen) tehdään samassa yhteydessä.

3 Päätös: Asia jätettiin pöydälle. SIVLK Sivj: Sivistyslautakunta toteaa lausuntonaan: 1. On hyvä, mikäli uudessa järjestelmässä pystytään paremmin varautumaan tuleviin korjauksiin. 2. On hyvä, että ylimenovaiheessa mahdolliset vuokrankorotukset kompensoidaan täysimittaisina sivistystoimen talousarvioissa. 3. Ylimenokauden jälkeen on tärkeätä että jos tehdään toimitilaratkaisuja jotka lisäävät sivistystoimen vuokrakuluja niin, että päätökset tarvittavista toimenpiteistä (vuokrien kompensointi, talousarvion tasapainottaminen) tehdään samassa yhteydessä. 4. Tilapalveluiden lisääntyvät vuokrakulut kohdistuvat palveluhintoihin kuten aterioihin, jolloin siirtymävaiheen kompensaatiot talousarviokehykseen tulee huomioida tilapalveluiden asiakkaiden osalta. Pääosa lisäkustannuksista kohdentuu sivistystoimeen. Hammarström esitti von Schoultzsin kannattamana, että sivistyslautakunta päättää lausua sisäisten vuokrien uusista määräytymisperusteista seuraavaa: Sivistyslautakunta pitää ehdotettua muutosta kehityksenä oikeaan suuntaan, eli itse järjestelmää selkeytetään. Olennaista koko sisäisen vuokran järjestelmässä on kustannustietoisuus ja kustannusvastaavuus. Sisäisen vuokran tulee ilmaista käyttäjälle mitä tilat todellisuudessa maksavat ja kustannukset sisältävät koko rakennuksen elinkaaren kustannukset. Kun kustannusten muodostuminen on avattu, se parantaa ymmärrystä tilakustannuksista sekä vertailtavuutta. Uusi malli saattaa vakauttaa vuokratason heilahteluita eri vuosien välillä. Tämä taas mahdollistaa käyttäjälle paremmin suunnitella tulevaa toimintaansa, kun tilakustannukset ovat paremmin tiedossa. Toimialojen hallinnassa olevien tilojen pinta-alat tulee tarkistaa ja seurata reaaliaikaisesti, jotta muutokset toiminnassa ja sitä myöten vaikutukset tiloissa näkyisivät nopeammin sisäisessä vuokrassa. Nyt käytettävissä olevat neliötiedot ovat vuosien saatossa

4 muokkaantuneet erinäisten tilamuutosten myötä, eikä systemaattista tarkistusta näiden paikkaansa pitävyydestä ole tehty. Tilahallinnassa ja seurannassa tulee jatkuvasti varmistaa tietojen oikeellisuus ja luotettavuus. Seurannan tulisi olla läpinäkyvää ja tietojen toimialojen saatavilla kustannusvastaavuuden valvomiseksi. Kannustavuuden kannalta järjestelmää voi kuitenkin pitää haastavana. Uusi vuokrajärjestelmä ei edelleenkään muuta perusasetelmaa, jossa toimialat käytännössä vastaavat tilojen kustannuksista kokonaisuudessaan, esim. sisäilmaongelmat eivät pääsääntöisesti ole käyttäjien aiheuttamia, mutta niiden kustannukset sisältyvät vuokriin. Uusi vuokrajärjestelmä ei sisällä velvoitetta tai painostuskeinoa toimitilajohdon suuntaan kiinteistöjen korjausten ja ylläpidon suhteen. Ennakoimalla ja suunnittelemalla tilojen korjauksia ja ylläpitoa paremmin voidaan välttyä yllättäviltä korjaustöiltä. Tällä tavalla saadaan paremmassa kunnossa olevia kiinteistöjä ja käyttäjät saavat paremman vastineen maksamalleen vuokralle. Lautakunta pitää muutoksen ehdottomana edellytyksenä sitä, että sisäisen vuokran muutokset otetaan huomioon vuoden 2017 talousarviokehyksessä täysimääräisesti. Lautakunta pitää hyvänä vuosikorotusten sitomista indeksiin. Indeksikorotukset tulee ottaa huomioon vuosittaisessa talousarvioraamissa, jotta varsinaista toimintaa ei jouduta vuokrien korotusten vuoksi leikkaamaan. Päätös: Sivistyslautakunta päätti äänin 8 (Backman, Uski, Hammarström, Jokinen, Kittilä, Korhonen, Korpi, von Schoultz) vastaan 1 (Lybeck) 2 poissa, että sivistyslautakunta päättää lausua sisäisten vuokrien uusista määräytymisperusteista seuraavaa: Sivistyslautakunta pitää ehdotettua muutosta kehityksenä oikeaan suuntaan, eli itse järjestelmää selkeytetään. Olennaista koko sisäisen vuokran järjestelmässä on kustannustietoisuus ja kustannusvastaavuus. Sisäisen vuokran tulee ilmaista käyttäjälle mitä tilat todellisuudessa maksavat ja kustannukset sisältävät koko rakennuksen elinkaaren kustannukset. Kun kustannusten muodostuminen on avattu, se parantaa ymmärrystä tilakustannuksista sekä vertailtavuutta. Uusi malli saattaa vakauttaa vuokratason heilahteluita eri vuosien välillä. Tämä taas mahdollistaa käyttäjälle paremmin suunnitella tulevaa toimintaansa, kun tilakustannukset ovat paremmin tiedossa. Toimialojen hallinnassa olevien tilojen pinta-alat tulee tarkistaa ja seurata reaaliaikaisesti, jotta muutokset toiminnassa ja sitä myöten vaikutukset tiloissa näkyisivät nopeammin sisäisessä vuokrassa. Nyt käytettävissä olevat neliötiedot ovat vuosien saatossa

5 muokkaantuneet erinäisten tilamuutosten myötä, eikä systemaattista tarkistusta näiden paikkaansa pitävyydestä ole tehty. Tilahallinnassa ja seurannassa tulee jatkuvasti varmistaa tietojen oikeellisuus ja luotettavuus. Seurannan tulisi olla läpinäkyvää ja tietojen toimialojen saatavilla kustannusvastaavuuden valvomiseksi. Kannustavuuden kannalta järjestelmää voi kuitenkin pitää haastavana. Uusi vuokrajärjestelmä ei edelleenkään muuta perusasetelmaa, jossa toimialat käytännössä vastaavat tilojen kustannuksista kokonaisuudessaan, esim. sisäilmaongelmat eivät pääsääntöisesti ole käyttäjien aiheuttamia, mutta niiden kustannukset sisältyvät vuokriin. Uusi vuokrajärjestelmä ei sisällä velvoitetta tai painostuskeinoa toimitilajohdon suuntaan kiinteistöjen korjausten ja ylläpidon suhteen. Ennakoimalla ja suunnittelemalla tilojen korjauksia ja ylläpitoa paremmin voidaan välttyä yllättäviltä korjaustöiltä. Tällä tavalla saadaan paremmassa kunnossa olevia kiinteistöjä ja käyttäjät saavat paremman vastineen maksamalleen vuokralle. Lautakunta pitää muutoksen ehdottomana edellytyksenä sitä, että sisäisen vuokran muutokset otetaan huomioon vuoden 2017 talousarviokehyksessä täysimääräisesti. Lautakunta pitää hyvänä vuosikorotusten sitomista indeksiin. Indeksikorotukset tulee ottaa huomioon vuosittaisessa talousarvioraamissa, jotta varsinaista toimintaa ei jouduta vuokrien korotusten vuoksi leikkaamaan. Tämä pykälä tarkastettiin heti.