Huoneistotietojärjestelmä Kiinteistönvälittäjien infotilaisuus Saija Korhonen MML

Transkriptio

1 Huoneistotietojärjestelmä Kiinteistönvälittäjien infotilaisuus Saija Korhonen MML

2 Sisällys 1. Huoneistotietolainsäädäntö 2. Mikä muuttuu vaihdannassa RS-kohteen välittäminen Valmiin/käytetyn asunnon välittäminen Osakeluetteloon merkitseminen Panttauksen rekisteröiminen Rajoituksen merkitseminen 3. Rekisteröinnin hakeminen

3 Huoneistotietolainsäädäntö Voimaan Keskeiset lait: Laki huoneistotietojärjestelmästä, laki huoneistotietojärjestelmää koskevan lainsäädännön voimaanpanosta Muutokset mm. seuraaviin lakeihin: AOYL, AsKL, KRL, YTJL, VSVL, AravaL ym. Maksuasetus Uutta käsitteistöä: Uusi yhtiö vanha yhtiö Osakehuoneistokirjaus - osakeluettelomerkintä

4 Uudet yhtiöt (p.ilmoitus jälkeen) Uusi yhtiö omistajatietoineen on heti perustamisesta lukien huoneistotietojärjestelmän piirissä: Osakkeen luovutukseen ja panttaamiseen sovelletaan huoneistotietolakia Osakeoikeudet saadaan osakehuoneistokirjauksella tai osakeluettelomerkinnällä MML ylläpitää osakeluetteloa Koskee sekä AOY:ä että KKOY:ä

5 Vanhat yhtiöt (p.ilmoitus ennen ) Liittyminen osakehuoneistorekisteriin: I. osakeluettelon siirto ( ) II. osakekirjan mitätöinti + omistuksen rekisteröinti omistajan hakemuksesta Mitätöintiin saakka osakkeen luovutukseen ja panttaamiseen sovelletaan vanhaa AOYL 2:11 (=VKL) AOY:lle pakollinen, KKOY:lle vapaaehtoista:

6 Vanhat yhtiöt (p.ilmoitus ennen ) KKOY:n on ennen osakeluettelon siirtoa tehtävä yhtiöjärjestyksen muutos: Määräys osakkeiden kuulumisesta osakehuoneistorekisteriin: Yhtiön osakkeet kuuluvat huoneistotietojärjestelmästä annetussa laissa tarkoitettuun osakehuoneistorekisteriin (AOYL 2:1a) Edellyttää yhtiökokouksen päätöstä Yhtiöjärjestyksen muutos ilmoitetaan sähköisesti kaupparekisteriin Yj:n muutoksen rekisteröinnin jälkeen yhtiö ei voi päättää osakkeiden poistamisesta osakehuoneistorekisteristä Yhtiön on siirrettävä osakeluettelon ylläpito MML:lle viipymättä yj:n muutoksen rekisteröinnin jälkeen

7 Osakeluettelon siirto Osakeluettelon siirto tarkoittaa että tarkistetaan/hyväksytään seuraavat tiedot: Kaikki osakkeet osakeryhmittäin numerojärjestyksessä Osakehuoneisto, jonka hallintaan osakeryhmä tuottaa oikeuden Osakkeenomistajan tiedot nimi+osoite+syntymäaika, oikeushenkilöstä kotipaikka+rekisterinumero+rekisteri, johon merkitty) Muualla laissa osakeluetteloon merkittäväksi säädetyt tiedot, esim. aravalainsäädäntöön perustuva rajoitusmerkintä vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annettuun lakiin perustuva rajoitusmerkintä

8 Osakeluettelon siirto vuokratalojen rakentamislainojen lyhytaikaisesta korkotuesta annettuun lakiin perustuva rajoitusmerkintä asumisoikeusasunnoista annettuun lakiin perustuva rajoitusmerkintä Muuhun lakiin perustuva hallintaoikeuden rajoitus Lesken hallintaoikeus Testamenttiin perustuva käyttöoikeus

9 Osakeluettelon siirto Osakeluettelotietojen lisäksi ilmoitettava: onko yhtiöjärjestyksessä lunastuslauseke onko yhtiöjärjestyksessä muu vaihdannanrajoituslauseke Tieto tarvitaan, koska PRH:sta ei saada tarkkaa tietoja yj-määräyksen sisällöstä Vaikuttavat siihen, miten/milloin uusi omistaja merkitään osakeluetteloon Eivät vaikuta saannon ja panttauksen kirjaamiseen Eivät vaikuta rajoituksen merkitsemiseen taloyhtiön tiedossa olevat osakkaiden sähköpostiosoitteet

10 Osakeluettelon siirto Alkaa 1.5., tiedot toimitetaan MML:een, tekee siirron Siirron voi tehdä alkaen MML:n palvelussa osakehuoneistorekisteri.fi-sivustolla Tiedot hyväksytään kun ne on ensin tarkistettu ja korjattu Tietoja voidaan muokata käyttöliittymässä kunnes käyttäjä vakuuttaa tiedot oikeiksi Yhtiöllä vastuu siirrettyjen tietojen oikeellisuudesta Pohjatiedot siirtoa varten PRH, VRK ja Verohallinto paras näkemys osakeluettelotiedoista Loppuvuosi 2019: rajapinnat isännöintijärjestelmien käyttöön

11 Osakeluettelon siirto Siirron voi tehdä hallituksen pj tai isännöitsijä asemansa perusteella Tiedot Kaupparekisteristä, eli em. tiedot oltava ajantasalla Hallituksen hyväksyntä ja ilmoitus siirtämisestä osakkeenomistajille Asiointioikeus ja valtuuttaminen kaupparekisteritietojen perusteella Suomi.fi tunnistautuminen ja suomi.fi valtuutus Isännöitsijä/hallituksen pj. voi valtuuttaa lisää käyttäjiä, mikäli hänellä on nimenkirjoitusoikeus yksin Esim. isännöintitoimiston toimistohenkilökuntaa Suomi.fi valtuudet palvelussa ei voi tehdä valtuutusta, jos nimenkirjoitusoikeus kahdella tai useammalla yhdessä Tiedon siitä, onko yhtiön osakeluetteloa siirretty saa taloyhtiöltä, isännöitsijältä (isännöitsijätodistus) tai Maanmittauslaitokselta

12 Vanhat yhtiöt (p.ilmoitus ennen ) Osakeluettelon siirto Omistusoikeuden rekisteröintiä haettava viimeistään 10 v kuluessa osakeluettelon siirrosta Kuva: Pixabay

13 Vanhat yhtiöt (p.ilmoitus ennen ) Osakeluetteloa ei ole vielä siirretty + osakekirja paperinen Luovutus ja panttaus tehdään kuten tähänkin saakka Kuva: Pixabay

14 Vanhat yhtiöt (p.ilmoitus ennen ) Osakeluettelo ei ole vielä siirretty + osakekirja paperinen Luovutus ja panttaus tehdään kuten tähänkin saakka Osakeluettelo siirretty, mutta osakekirja edelleen paperinen Luovutus ja panttaus kuten tähänkin saakka, mutta ostajalla kirjaamisvelvollisuus, osakekirja mitätöidään, osake siirtyy HTL:n piiriin Kuva: Pixabay

15 Vanhat yhtiöt (p.ilmoitus ennen ) Osakeluettelo ei ole vielä siirretty + osakekirja paperinen Luovutus ja panttaus tehdään kuten tähänkin saakka Osakeluettelo siirretty + sähköinen omistajamerkintä Osakeluettelo siirretty, Luovutus ja panttaus mutta osakekirja edelleen huoneistotietolain mukaan paperinen Luovutus ja panttaus kuten tähänkin saakka, mutta ostajalla kirjaamisvelvollisuus, osakekirja mitätöidään, osake siirtyy HTL:n piiriin Kuva: Pixabay

16 Uudet yhtiöt ja vanhat yhtiöt jotka ovat huoneistotietojärjestelmässä Yhtiö RS-menettelyssä: Osakkeen omistukset, panttaukset ja rajoitukset rekisteröidään huoneistotietojärjestelmään RSpankin ilmoituksesta Kuva: Pixabay

17 RS-kohteen välittäminen A. Ennen perustettu (vanha) yhtiö ei muutosta B jälkeen perustettu (uusi) yhtiö: RS-menettelyn alettua RS-pankin ilmoitettava osakehuoneistorekisteriin merkittäväksi rajoitus: Osaketta koskevat rekisteröinnit ja merkinnät tehdään vain turvaasiakirjojen säilyttäjän ilmoituksesta (AsKL 2:6a) RS-pankki ei painata osakekirjoja, vaan menettelyn päätyttyä ilmoittaa omistajan ja mahdolliset panttaukset ja rajoitukset huoneistotietojärjestelmään Samalla RS-rajoitusmerkintä poistetaan

18 RS-kohteen välittäminen Käytännössä huomioitavaa: Uuden yhtiön asuinhuoneiston rakentamisvaiheen kauppakirjalomake päivitetty Kauppakirja toimitetaan RS-pankille Selvitys VSV:sta MML:lle ostaja merkitään osakeluetteloon RS-perusteiset rekisteröinnit eroavat muusta rekisterinpidosta siten, että merkinnät tehdään suoraan RS-pankin ilmoituksesta

19 Valmiin/käytetyn asunnon välittäminen A. Myyjän omistus perustuu paperiseen osakekirjaan B. Myyjän omistus perustuu sähköiseen rekisterimerkintään

20 Valmiin/käytetyn asunnon välittäminen A. Myyjän omistus perustuu paperiseen osakekirjaan Jos osakeluetteloa ei ole siirretty, toimitaan kaikilta osin kuten ennenkin tieto siitä onko osakeluettelo siirretty: isännöitsijäntodistus, (osakehuoneistotuloste ja osakeluettelo), MML asiakaspalvelu Kun osakeluettelo on siirretty, tarkistettava onko myyjäosakkeenomistaja merkitty osakeluetteloon ja että osakkeiden muotona osakekirja tieto löytyy isännöitsijäntodistuksesta, osakehuoneistotulosteelta ja osakeluettelosta Huom! Siirtyneet rajoitukset näkyvät osakehuoneistotulosteesta

21 Valmiin/käytetyn asunnon välittäminen Ostajalla kirjaamisvelvollisuus: ostajan on haettava omistusoikeutensa rekisteröimistä 2 kk:n kuluessa kauppakirjan allekirjoittamisesta tai jos kyseessä on uuden asunnon kauppa (AsKL 4:1) tai luovutus josta ei ole suoritettava veroa, määräaika on 2 kk omistusoikeuden siirtymisestä lukien Määräajan laiminlyönti johtaa kirjaamismaksun (58 ) korottamiseen Maksua korotetaan 20 % jokaiselta 2 kk:n jaksolta minkä hakemus myöhästyy Harkinnanvarainen

22 Valmiin/käytetyn asunnon välittäminen Osakekirjan mitätöiminen: Ostaja hakee omistusoikeuden rekisteröintiä ja liittää alkuperäisen osakekirjan hakemukseen, kauppakirjaa ei tarvitse esittää jos osakekirjassa katkeamaton siirtoketju ja luovuttaja osakeluettelossa Osakekirja tuhotaan tai palautetaan mitätöitynä Väliaikaistodistus käyttäytyy osakekirjan tavoin Jos osakekirjoja tai väliaikaistodistuksia ei ole lainkaan painettu, omistus osoitetaan hallituksen selvityksellä:» Hallitus vakuuttaa, ettei osakekirjoja/väliaikaistodistuksia ole painettu ja että B.B. omistaa osakeryhmän. Toimivaltaisen määrän hallituksen jäseniä on allekirjoitettava vakuutus

23 Valmiin/käytetyn asunnon välittäminen B. Myyjän omistus perustuu sähköiseen rekisterimerkintään Isännöitsijäntodistuksesta, osakehuoneistotulosteesta ja osakeluettelosta ilmenee, että yhtiö ja osake kuuluvat osakehuoneistorekisteriin Nykyisin vaadittavien asiakirjojen ja selvitysten lisäksi tarkistettava osakkeeseen tai sen tuottamaan hallintaoikeuteen kohdistuvat rajoitukset ja panttaukset osakehuoneistorekisteristä (osakeluettelo, osakehuoneistotuloste) Osakehuoneiston luovutussopimus (kauppa tms. oikeustoimi) tehdään kuten tähänkin saakka

24 Valmiin/käytetyn asunnon välittäminen Ostaja/saaja hakee omistuksen rekisteröintiä rekisteröinnin edellytyksenä on myyjän suostumus omistusoikeuden siirtoon joko ehdottomana tai ehdollisena Kun suostumus annetaan sähköisessä asiointipalvelussa, luovutussopimusta ei liitetä hakemukseen eikä sitä tutkita Sähköiseen suostumukseen saakka myyjän suostumus osoitetaan esim. kauppakirjajäljennöksellä Saannon rekisteröinnin hakemiselle ei ole säädetty määräaikaa Ei kirjaamismaksun korottamista Osakeoikeuksien käyttäminen edellyttää osakeluettelo- tai osakehuoneistorekisterimerkintää

25 Valmiin/käytetyn asunnon välittäminen Vaikka rekisteröinnissä ei tutkita onko kyse puolisoiden yhteisestä kodista, kiinteistönvälittäjän on edelleen selvitettävä puolison suostumuksen tarve Saanto, joka ei ole lopullinen rekisteröidään ehdollisena Uusi suostumus luovuttajalta, kun luovutuksen ehto täyttynyt lopullinen omistuksen rekisteröinti Kun osake kuuluu jakamattomaan kuolinpesään, kuolinpesän osakkaat voidaan kirjata yhteisesti osakkeenomistajiksi (vrt. kiinteistöä koskeva selvennyslainhuuto)

26 Huoneistotietojärjestelmä Asuntokaupan valmistelu Kauppakirjan laatiminen Kaupan loppuun saattaminen Omistusoikeuden siirtyminen Lähtötiedot: kohde, omistus ja panttioikeudet Myyjän suostumus omistusoikeuden siirtoon Omistus- ja panttausoikeuden kirjaamishakemus (ehdollinen ratkaisu) Omistus- ja panttausoikeuden lopullinen ratkaisu HUONEISTOTIETOJÄRJESTELMÄ

27 Osakeluetteloon merkitseminen A. Ei lunastus- tai muuta vaihdannanrajoituslauseketta Uusi omistaja merkitään osakeluetteloon kun varainsiirtovero on maksettu I luovutuksensaaja tekee varainsiirtoveroilmoituksen verottajalle 1. Paperilomakkeella Omistusoikeuden rekisteröintihakemukseen liitetään kopio verohallinnon leimalla varustetusta lomakkeesta

28 Osakeluetteloon merkitseminen II. 2. Verkkolomakkeella (mahdollista rajatuissa tapauksissa) Omistusoikeuden kirjaamishakemukseen liitetään tulostettu varainsiirtoveroilmoitus, jossa näkyy Verohallinnon vastaanottokuittaus 3. Kiinteistönvälittäjä tekee varainsiirtoveroilmoituksen Varainsiirtovero suoritettava kaupanteon yhteydessä Kiinteistönvälittäjä antaa allekirjoittamansa kappaleen ilmoituksesta ostajalle» Omistusoikeuden rekisteröintihakemukseen liitetään jäljennös em. lomakkeesta alkaen kyselykanava

29 Osakeluetteloon merkitseminen B. Yhtiössä lunastus- tai vaihdannanrajoituslauseke Osakeluettelomerkintä edellyttää varainsiirtoveron suorittamista Edellyttää lunastuslausekkeen huomioon ottamista Osakehuoneistorekisteristä lähtee yhtiölle (hallitus) ilmoitus osakkeen omistusoikeuden siirtymisestä osakeluetteloon merkitään omistusoikeuden siirtymisen lisäksi tieto lunastusmenettelystä Tieto lunastusmenettelystä poistetaan 3 kk kuluttua merkitsemisestä, jollei hallitus ole ilmoittanut toisin Jos yhtiöllä vanha vaihdannanrajoituslauseke (etuosto-, suostumus- tai vanha lunastuslauseke) osakeluettelomerkintä tehdään vasta hallituksen ilmoituksesta, ei määräaikaa Osakeluetteloon väliaikainen tieto osakkeen luovutuksesta ja vaihdannanrajoituslausekkeesta

30 Panttauksen rekisteröiminen Panttauksesta sovitaan kuten nykyään (mm. päävelkasuhde, panttaussitoumus) Paperinen osakekirja pantataan kuten tähänkin saakka Kun osake on sähköinen, panttauksen rekisteröiminen osakehuoneistorekisteriin korvaa osakekirjan hallinnan luovutuksen Osakkeen panttaus rekisteröidään pantinsaajan hakemuksesta Rekisteröinnin edellytyksenä on osakkeenomistajan suostumus Jos omistajan saanto kirjattu ehdollisena panttausta koskeva hakemus lepäämään Voidaan kuitenkin kirjata ennen lopullisen saannon kirjaamista osakkeenomistajan (luovuttajan) ja luovutuksensaajan suostumuksella Mahdollista kirjata useampia panttauksia, voidaan kirjata myös osakkeen määräosaan Voidaan kirjata myös tiettyyn enimmäiseuromäärään rajoitettuna

31 Panttauksen rekisteröiminen Panttausten keskinäinen etusija määräytyy siinä järjestyksessä, jossa hakemukset on merkitty vireille tulleiksi osakehuoneistorekisteriin Rekisteröinti voidaan poistaa Panttauksen enimmäismäärää ja etusijaa voidaan muuttaa Nykyisen kaltainen osakkeen jälkipanttausmenettely ei ole mahdollista sen jälkeen kun osakekirja on mitätöity Kaikki panttaukset kirjattava osakehuoneistorekisteriin

32 Rajoituksen merkitseminen Ulosmittaus, turvaamistoimenpide, konkurssi ja yrityssaneeraus Merkitään ulosottomiehen, konkurssipesän ja selvittäjän ilmoituksesta Muuna rajoituksena merkitään lakiin tai testamenttiin perustuva oikeus, joka rajoittaa osakkeenomistajan oikeutta luovuttaa osake lesken hallintaoikeus (PK 3:1 a ) ja testamenttiin perustuva käyttöoikeus (PK 12 luku) Merkitään viran puolesta tai käyttöoikeuden haltijan hakemuksesta Edellytyksenä osakkeenomistajan suostumus/muu selvitys (vrt. kiinteistökirjaamisen vakiintuneet käytännöt) Muualla laissa säädetyt rajoitukset Esim. aravalaki ja RS-pankin ilmoittama rajoitus (AsKL 2:6 a )

33 Rajoituksen merkitseminen Rekisteriin merkityt määräämisvallan rajoitukset otetaan huomioon viran puolesta Niiden katsotaan tulleen kaikkien tietoon ei vilpittömän mielen suojaa Esim. rekisteriin merkitty käyttöoikeustestamentti estää luovutuksensaajan omistuksen kirjaamisen ilman käyttöoikeuden haltijan suostumusta jolloin luovutuksensaajan vilpittömällä mielellä ei merkitystä

34 Rekisteröinnin hakeminen Hakemuslomakkeet ohjeineen (su/ru) omistuksen ja panttauksen rekisteröintiä sekä RS-rajoituksen merkitsemistä ja poistamista varten löytyvät MML:n www-sivuilta ja suomi.fi -sivustolta. Muita lomakkeita tehdään tarpeen mukaan, esim. panttauksen poistaminen

35 Rekisteröinnin hakeminen Hakemukset toimitetaan postitse Maanmittauslaitos / Kirjaamisasiat, PL 3300, Vaasa. kirjaamisasiat@maanmittauslaitos.fi paikan päälle Maanmittauslaitoksen palvelupisteeseen Paperinen osakekirja on toimitettava alkuperäisenä Muita asiakirjoja ei tarvitse toimittaa alkuperäisenä

36 Rekisteröinnin hakeminen Omistuksen kirjaamishakemus MML:n asiointipalvelussa, (yksityishenkilöt 2020, organisaatio-omistajat 2021) Edellyttää sähköistä omistajamerkintää Hakemukseen tarvittavan suostumuksen voi antaa MML:n asiointipalvelun kautta haettavalla suostumuskoodilla (yksityishenkilöt 2020, organisaatio-omistajat 2021) muutoin kirjaamisviranomaisen hyväksymällä tavalla

37 Hakemusrajapinnat Valmiudet sopimusasiakkaiden hakemusrajapintojen käyttöön 2020 (MML) Palveluiden käyttöönotto edellyttää toimenpiteitä sekä valmiutta MML:ltä, integraattorilta ja loppukäyttäjältä Sopimukset hakemusrajapintojen käytöstä integraattorien ja loppukäyttäjien kanssa

38 Kysymyksiä?