Osakehuoneistorekisteri Keskeiset muutokset lainsäädännössä ASREK-info isännöitsijöille

Transkriptio

1 Osakehuoneistorekisteri Keskeiset muutokset lainsäädännössä ASREK-info isännöitsijöille Saija Korhonen Esitys sisältää tämän hetken käsityksen käyttöön tulevista toimintamalleista. Ne edellyttävät lainsäädäntömuutoksia, joista ei vielä ole tehty lopullisia päätöksiä.

2 Huoneistotietolainsäädäntö HE eduskunnalle Lait vahvistettaneen joulukuussa Voimaan Sisältää: Laki huoneistotietojärjestelmästä, lain voimaanpanolaki sekä muutokset mm. seuraaviin lakeihin: AOYL, AsKL, KRL, YTJL, VSVL, AravaL ym. Lisäksi Maa- ja metsätalousministeriön maksuasetus Lainsäädäntötyö jatkuu vuoden 2019 loppuun, lainsäädäntöä täydennetään kattamaan loputkin ASREK-hankkeen tavoitteista, mm. asunto-osakeyhtiöiden ja huoneistojen teknisten ja taloudellisten tietojen käsittely

3 Mikä muuttuu > Uusi yhtiö / vanha yhtiö Uuden yhtiön (AOY ja KKOY) perustaminen tehdään sähköisesti Paperinen osakekirja korvataan rekisterimerkinnällä Vaihdantaan ja vakuuksiin liittyvä tieto saadaan huoneistotietojärjestelmästä Isännöitsijän rooli osakkeen vaihdannassa

4 Mikä ei muutu? Ei sähköistä kaupankäyntijärjestelmää vielä Isännöitsijäntodistus tarvitaan jatkossakin uutena tietosisältönä tieto yhtiön ja osakeryhmän kuulumisesta osakehuoneistorekisteriin

5 Uudet yhtiöt (perustettu jälkeen) jälkeen asunto-osakeyhtiö ja keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö perustetaan sähköisesti Osakekirjoja ei paineta Osakkeen omistus (hallinta) = rekisterimerkintä Panttaus (julkivarmistus) = rekisterimerkintä Kun uusi yhtiö on rekisteröity PRH:ssa, tieto huoneiston ensimmäisestä omistajasta siirtyy osakehuoneistorekisteriin

6 Uudet yhtiöt (perustettu jälkeen) Uusi yhtiö on heti osakehuoneistorekisterissä mikä tarkoittaa: Osakkeen luovutukseen ja panttaamiseen sovelletaan huoneistotietolakia Osakeoikeudet (mm. yhtiökokoukseen osallistuminen) saadaan osakehuoneistokirjauksella tai osakeluettelomerkinnällä MML ylläpitää osakeluetteloa

7 Huoneistotietolaki: saannon kirjaaminen Osakehuoneiston luovutussopimus (kauppa tms. oikeustoimi) tehdään kuten nykyäänkin Osakkeen omistus kirjataan osakehuoneistorekisteriin saajan hakemuksesta Kirjaamisen edellytyksenä on myyjän suostumus omistusoikeuden siirtoon joko ehdottomana tai ehdollisena Suostumus voidaan antaa jo ennen kuin saannon kirjaamishakemus on tehty Lähtökohtaisesti luovutussopimusta ei liitetä hakemukseen Poikkeuksena RS-kohteet, jotka kirjataan turva-asiakirjojen säilyttäjän ilmoituksesta

8 Huoneistotietolaki: saannon kirjaaminen Kirjaamisviranomainen tutkii saannon laillisuuden: osakehuoneistorekisteristä ilmenevät rajoitukset, yhtiöjärjestyksen osakeryhmiä koskevat määräykset ja VTJ:stä ilmenevät oikeustoimikelpoisuuden rajoitukset Ei tutkita luovutuskirjaa Ei tutkita, onko kyse puolisoiden yhteisestä kodista (AL 39 :n edellyttämä suostumus), mutta suostumus kuitenkin otettava kauppakirjaan Lunastusoikeus ei vaikuta saannon kirjaamiseen Saanto, joka ei ole lopullinen kirjataan ehdollisena Uusi suostumus kun luovutuksen ehto täyttynyt + lopullinen kirjaus Jakamattoman kuolinpesän selvennyskirjaus

9 Huoneistotietolaki: saannon kirjaaminen Omistusoikeuden siirron merkitseminen osakeluetteloon Osakeluettelomerkintä edellyttää varainsiirtoveron suorittamista (tieto suoraan verottajalta 11/2019, siihen saakka hakijan selvitys) Jos yj:ssä lunastuslauseke: Osakehuoneistorekisteristä lähtee yhtiölle (hallitus /isännöitsijä) tieto osakkeen omistusoikeuden siirtymisestä osakeluetteloon merkitään omistusoikeuden siirtymisen lisäksi tieto lunastusmenettelystä Hallituksen ilmoitettava osakkeen siirtymisestä lunastukseen oikeutetuille 2 vko:ssa em. tiedonsaannista Lunastusvaatimus esitettävä yhtiölle/osakkeen saajalle 1 kk:ssa em. tiedonsaannista

10 Huoneistotietolaki: saannon kirjaaminen Omistusoikeuden siirron merkitseminen osakeluetteloon jatkuu: Hallituksen ilmoitettava lunastuksesta heti MML:lle Tieto lunastusmenettelystä poistetaan osakeluettelosta 2 kk:n kuluttua merkitsemisestä, jollei hallitus ilmoittanut lunastusoikeuden käyttämisestä Hallitus suorittaa lunastushinnan sille, jolta osake lunastetaan heti kun lunastajan oikeus on kirjattu osakehuoneistorekisteriin

11 Huoneistotietolaki: isännöitsijän rooli Yhtiön on pidettävä osakehuoneistorekisterin käytössä olevat osoite- ja yhteystiedot ajantasalla Jos yhteystietona isännöitsijän osoite, tieto omistuksen siirtymisestä lähetetään isännöitsijälle Ei VSV valvontaa, kun osakeluetteloa ylläpidetään MML:ssa

12 Huoneistotietolaki: isännöitsijän rooli Yhtiökokouskutsu lähetetään osakeluetteloon merkityille ja/tai osakehuoneistorekisteriin omistajiksi kirjatuille omistajille Isännöitsijä saa omistajan postiosoitteen tai sähköpostiosoitteen osakehuoneistorekisteristä (ASREK tietopalvelut-esitys)

13 Kokouskutsu ja yhteystietojen ylläpito ASOYL 6:21: Kirjallinen kokouskutsu on lähetettävä jokaiselle osakkeenomistajalle, jonka postiosoite on yhtiön tiedossa tai joka on toimittanut sähköpostiosoitteen tai muun tietoliikenneyhteyden kutsun toimittamista varten Yhteystiedot tallennetaan osakehuoneistorekisteriin osakkeenomistajan ilmoituksen perusteella (kirjaamishakemuksen yhteydessä tai muuten) Ensisijaisesti: ilmoitetut yhteystiedot (sähköpostiosoitetta ei merkitä osakeluetteloon, mutta yhtiöllä on oikeus se saada) Toissijaisesti: vtj yhteystiedot Vastuu yhteystietojen ylläpidosta osakkeenomistajalla

14 Huoneistotietolaki: panttauksen kirjaaminen Panttauksen kirjaaminen osakehuoneistorekisteriin korvaa osakekirjan hallinnan luovutuksen Osakkeen panttaus kirjataan pantinsaajan hakemuksesta Kirjaamisen edellytyksenä on osakkeenomistajan suostumus Jos omistajan saanto kirjattu ehdollisena -> panttausta koskeva hakemus lepäämään Mahdollista kirjata: useampia panttauksia määräosapanttaus enimmäiseuromäärään rajoitettuna etusijan muutos Jälkipanttausmenettely ei enää mahdollista, vaan kaikki panttaukset kirjattava osakehuoneistorekisteriin

15 Huoneistotietolaki: rajoituksen merkitseminen Ulosmittaus, turvaamistoimenpide, konkurssi ja yrityssaneeraus Merkitään ulosottomiehen, konkurssipesän ja selvittäjän ilmoituksesta Muuna rajoituksena merkitään lakiin tai testamenttiin perustuva oikeus, joka rajoittaa osakkeenomistajan oikeutta luovuttaa osake Lesken hallintaoikeus (PK 3:1 a ) ja testamenttiin perustuva käyttöoikeus (PK 12 luku) Merkitään viran puolesta tai käyttöoikeuden haltijan hakemuksesta Edellytyksenä osakkeenomistajan suostumus/muu selvitys (vrt. kiinteistökirjaamisen vakiintuneet käytännöt) Muualla laissa säädetyt rajoitukset Esim. aravalaki ja RS-pankin ilmoittama rajoitus (AsKL 2:6 a )

16 Huoneistotietolaki: saannon vaiheet Asuntokaupan valmistelu Kauppakirjan laatiminen Kaupan loppuun saattaminen Omistusoikeuden siirtyminen Lähtötiedot: kohde, omistus ja panttioikeudet Myyjän suostumus omistusoikeuden siirtoon Omistus- ja panttausoikeuden kirjaamishakemus (ehdollinen ratkaisu) Omistus- ja panttausoikeuden lopullinen ratkaisu OSAKEHUONEISTOREKISTERI

17 Vanhat yhtiöt (perustettu ennen ) Liittyminen osakehuoneistorekisteriin: osakeluettelon siirto (maksuton, tämän jälkeen maksullinen) osakekirjan mitätöinti + omistuksen kirjaaminen AsOy:lle pakollinen, KKOy:lle vapaaehtoista

18 Osakeluettelon siirto Pohjatiedot PRH, VRK ja Verohallinto paras näkemys osakeluettelotiedoista Osakeluettelon siirron voi tehdä hallituksen pj tai isännöitsijä Asiointioikeus ja valtuuttaminen kaupparekisteritietojen perusteella suomi.fi tunnistautuminen ja suomi.fi -valtuutus Yhtiön nimenkirjoitusoikeus ja isännöitsijätieto oltava kunnossa! Hallituksen hyväksyntä ja ilmoitus siirtämisestä osakkeenomistajille

19 Osakeluettelon siirto Käytännössä tarkistetaan / hyväksytään: Kaikki osakkeet osakeryhmittäin numerojärjestyksessä Osakehuoneisto, jonka hallintaan osakeryhmä tuottaa oikeuden Osakkeenomistajan tiedot nimi+osoite+syntymäaika, oikeushenkilöstä kotipaikka+rekisterinumero+rekisteri, johon merkitty) Muualla laissa osakeluetteloon merkittäväksi säädetyt tiedot, esim. aravalainsäädäntöön perustuva rajoitusmerkintä vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annettuun lakiin perustuva rajoitusmerkintä vuokratalojen rakentamislainojen lyhytaikaisesta korkotuesta annettuun lakiin perustuva rajoitusmerkintä

20 Osakeluettelon siirto aravarajoituslakiin perustuva rajoitusmerkintä asumisoikeusasunnoista annettuun lakiin perustuva rajoitusmerkintä Muuhun lakiin perustuva hallintaoikeuden rajoitus, esim. Lesken hallintaoikeus Testamenttiin perustuva käyttöoikeus Ilmoitettava, onko yhtiöjärjestyksessä lunastuslauseke Ilmoitettava, onko yhtiöjärjestyksessä muu vaihdannanrajoituslauseke

21 3 tapaa: Osakeluettelon siirto Käyttöliittymäpalvelu osakehuoneistorekisteri.fi sivustolle ( ) CSV-tiedoston siirto isännöintijärjestelmistä (syksy 2019) Isännöintijärjestelmiin tietopalvelu (syksy 2019)

22 Osakeluettelon siirto Osakeluettelon siirron vaikutukset (VPL 11 ): Taloyhtiön vastuu osakeluettelon tietojen ylläpidosta lakkaa (ml. vsv:n valvonta, mutta isännöitsijän annettava 11/2019 saakka Verohallinnolle ilmoitus osakeluetteloon merkitsemistään vastikkeettomista saannoista) Tiedot aiemmista omistajista ajalta ennen osakeluettelon siirtoa säilytettävä 10 vuoden ajan viimeisestä omistajavaihdoksesta Osakekirjan antamispäivä selvittävä taloyhtiön tiedoista siihen saakka kunnes osakekirja on mitätöity (=sähköinen omistajakirjaus) Valtion tukemaan asuntotuotantoon liittyvät rajoitukset taloyhtiön tiedoissa siihen saakka kunnes osakekirja on mitätöity (= sähköinen omistajakirjaus)

23 Osakeluettelon siirto Osakeluettelon siirron vaikutukset (VPL 8, 9, AOYL 7:27): Lunastuslausekkeen soveltamiseen yhtenäiset määräajat ja toimintamallit Osakeoikeuksien käyttäminen edellyttää merkintää osakeluetteloon tai omistuskirjausta Osakehuoneistosta annettavasta isännöitsijäntodistuksesta on käytävä ilmi: 1) onko yhtiö tehnyt osakeluettelon siirron 2) onko osakkeenomistajan oikeus kirjattu osakehuoneistorekisteriin (= tieto osakekirjan mitätöinnistä) Osakeluettelon siirron jälkeen taloyhtiö saa tiedot omistajavaihdoksista, osakeluettelosta ym. suoraan osakehuoneistorekisteristä Omat tiedot maksutta

24 Kokouskutsu ja yhteystietojen ylläpito, VPL 8.3 : siirtymäsäännökset Yhtiökokouskutsun toimittamiseen sovelletaan vanhaa ASOYL 6:21 :ää siihen saakka, kunnes osakeluettelo on siirretty ja osake siirtyy ensimmäisen kerran uudelle omistajalle Osakkaan mahdollista ilmoittaa yhtiölle sähköpostiosoite kutsun toimittamista varten uuden omistajan oikeuden kirjaamiseen saakka Tämän jälkeen yhteystiedot (mm. sähköposti) saa osakehuoneistorekisteristä Voi olla ongelmallista, kun asunto-osakeyhtiön omistukset kirjautuvat eri aikoina Esitetty muutosta: osakeluettelon siirto olisi määräävä hetki

25 Omistuksen kirjaaminen - siirtymäsäännökset Lähtötilanne 1: osakeluetteloa ei siirretty Luovutukset voimassaolevan sääntelyn mukaan (AOYL 2:11, VKL 13, 14, 22 ) Isännöitsijä ylläpitää osakeluetteloa kuten nytkin Lunastus voimassaolevan sääntelyn mukaan (AOYL 2:5) Osakkeen saaja ilmoittaa luovutuksen hallitukselle/isännöitsijälle hallituksen on ilmoitettava osakkeen siirtymisestä sille, jolla on oikeus lunastaa osake, kirjallisesti kahden viikon kuluessa siitä, kun osakkeen siirtymisestä on ilmoitettu hallitukselle; lunastusvaatimus on esitettävä yhtiölle tai yhtiön käyttäessä lunastusoikeuttaan osakkeen saajalle kuukauden kuluessa siitä, kun osakkeen siirtymisestä on ilmoitettu hallitukselle; Hallitus ei saa suorittaa lunastushintaa sille, jolta osake lunastetaan, ennen kuin tämä luovuttaa osakekirjan.

26 Omistuksen kirjaaminen - siirtymäsäännökset Lähtötilanne 2: osakeluettelo siirretty Osakekirja/väliaikaistodistus mitätöidään: Omistajan erillisestä hakemuksesta (10 v) Panttauksen yhteydessä, jos panttaus halutaan rekisteriin Viimeistään ensimmäisen luovutuksen yhteydessä: luovutuksensaajalla velvollisuus hakea kirjaamista 2 kk:n kuluessa kauppakirjan allekirjoittamista tai omistusoikeuden siirtymisestä

27 Omistuksen kirjaaminen - siirtymäsäännökset Tilanne 2 jatkuu: merkitseminen osakeluetteloon Omistusoikeus kirjattu + osakekirja mitätöity Osakeluettelomerkintä edellyttää varainsiirtoveron suorittamista (kuittia vastaan 11/2019 saakka) Lunastusmenettely nyt VPL 9 :n mukaisesti eli määräaika hallituksen lunastusilmoitukselle ja lunastusoikeuden käyttämiselle lasketaan siitä, kun hallitus saanut osakehuoneistorekisteristä ilmoituksen osakkeen siirrosta.

28 Omistuksen kirjaaminen - siirtymäsäännökset Jos yhtiöllä vanha vaihdannanrajoituslauseke: Etuostolauseke Mahdollinen ennen v perustetuissa yhtiöissä Yhtiöllä tai osakkaalla oikeus ostaa osakkeet niiden nykyiseltä omistajalta jo ennen suunniteltua luovutusta Suostumuslauseke Mahdollinen ennen v perustetuissa yhtiöissä Osakkeiden luovuttamiseen pitää saada yhtiön suostumus Vanha lunastuslauseke omistusoikeuden siirto merkitään osakeluetteloon vasta hallituksen ilmoituksesta -> ei määräaikaa Merkitään väliaikaisesti tieto osakkeen luovutuksesta ja vaihdannanrajoituslausekkeesta

29 Osakekirjan mitätöinti Mitätöinti edellyttää, että esitetään: osakekirja, johon osakkeenomistaja on merkitty osakeluettelon mukaiseksi osakkeenomistajaksi; tai osakekirja ja selvitys katkeamattomasta luovutusketjusta alkaen viimeisestä osakeluetteloon merkitystä osakkeenomistajasta; tai muu selvitys joka osoittaa hakijan omistusoikeuden (esim. hallituksen selvitys, jos ei ole annettu osakekirjaa tai väliaikaistodistusta)

30 Vanhat yhtiöt (perustettu ennen ) Osakeluettelon siirto alkaa Omistusoikeuden kirjaamista haettava viimeistään 10 v kuluessa osakeluettelon siirrosta Kuva: Pixabay

31 Vanhat yhtiöt (perustettu ennen ) Osakeluettelo ei siirretty + osakekirja paperinen Luovutusta ja panttausta sääntelevät AOYL 2:11, VKL 13, 14 ja 22 Lunastusmenettely: nyk. AOYL 2:5.2, 4 ja 5 kohdat sekä AOYL 2:5.5 Osakeoikeuksien käyttäminen nykyisen AOYL 2:2:n mukaisesti (saantoselvitys riittää) Kuva: Pixabay

32 Vanhat yhtiöt (perustettu ennen ) Kuva: Pixabay Osakeluettelo siirretty, mutta osakekirja edelleen paperinen Luovutus ja panttaus AYOL 2:11, VKL 13, 14 ja 22 VpL 7 : Ostajalla kirjaamisvelvollisuus, osakekirja mitätöidään, osake siirtyy HTL:n piiriin VpL 8 : Osakeoikeudet määräytyvät 1. siirtoon saakka nyk. AOYL:n mukaan VpL 9 : lunastusmenettely 1. siirrossa ensi kertaa muutetun ASOYL:n mukaan

33 Vanhat yhtiöt (perustettu ennen ) Osakeluettelo siirretty + sähköinen omistajamerkintä Luovutus HTL 5 :n mukaan Ostajalla interssi hakea kirjaus, jotta voi käyttää osakeoikeuksiaan: AOYL 2:2 (osakeluettelo- tai osakehuoneistorekisterimerkintä) Kuva: Pixabay

34 Vanhat yhtiöt (perustettu ennen ) AsOy RS-menettelyssä: Jos osakeluettelo siirretty ja omistus kirjattu ennen RS-menettelyn alkamista, sovelletaan muutettua AsKL 2: 6a: Osakkeen omistukset, panttaukset ja rajoitukset kirjataan osakehuoneistorekisteriin turvaasiakirjojen säilyttäjän (RS-pankin) ilmoituksesta Kuva: Pixabay

35 Muutokset osakeryhmissä Kun osakeryhmiä muutetaan (yhdistetään, jaetaan, lisätään kokonaan uusia, esim. otetaan ullakkohuoneisto asuinkäyttöön) yhtiöjärjestyksen muutoksen kautta PRH rekisteröi yj:n muutoksen tieto uusista osakesarjoista tulee kaupparekisteristä osakehuoneistorekisteriin, omistajatieto tyhjä Tämän vuoksi yhtiön ilmoitettava tieto osakkaista MML:lle

36 Vanhat kiinteistöosakeyhtiöt Ennen perustettu KKOy -> mahdollisuus liittyä osakehuoneistorekisteriin Tehtävä yhtiöjärjestyksen muutos Määräys osakkeiden kuulumisesta osakehuoneistorekisteriin Yhtiöjärjestyksen muutos ilmoitetaan sähköisesti kaupparekisteriin Osakeluettelon tiedot ilmoitetaan Maanmittauslaitokselle Yhtiö siirtyy huoneistotietojärjestelmän piiriin Osakeluettelon ylläpito siirtyy Maanmittauslaitokselle ja yhtiön osake on osakehuoneistorekisterin kirjaamisen piirissä Osakkeen omistus kirjataan kuten vanhassa AsOy:ssä

37 Kysymyksiä?