Laatuvirheen olennaisuuskynnys kiinteistönkaupan purkamisessa
|
|
- Teija Kahma
- 5 vuotta sitten
- Katselukertoja:
Transkriptio
1 Laatuvirheen olennaisuuskynnys kiinteistönkaupan purkamisessa Itä-Suomen yliopisto Oikeustieteiden laitos OTM -tutkielma Varallisuusoikeus Tekijä: Antton Miettunen (298216) Ohjaaja: Professori Matti Niemi
2 II Tiivistelmä ITÄ-SUOMEN YLIOPISTO Tiedekunta Yhteiskuntatieteiden ja kauppatieteiden tiedekunta Yksikkö Oikeustieteiden laitos Tekijä Antton Miettunen Työn nimi Laatuvirheen olennaisuuskynnys kiinteistönkaupan purkamisessa Pääaine Varallisuusoikeus Työn laji OTM-tutkielma Aika Sivuja X 60 Tiivistelmä Kiinteistönkauppaa ja erityisesti asuinkiinteistönkauppaa koskevat kysymykset ovat erilaisten kosteus- ja homevaurioiden takia tällä hetkellä varsin ajankohtaisia aiheita. Maakaaren (MK, 540/1995) säännösten mukaan ostajalla on kiinteistössä olevan laatuvirheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai oikeus purkaa kauppa, jos virhe on olennainen, (MK 2:17.2). Tutkielmassa käsitellään juuri tätä kiinteistönkaupan purkamisen edellytyksenä pidettävää virheen olennaisuutta maakaaren 2:17 :n mukaisen laatuvirheen osalta. Laatuvirheet ilmenevät monesti juuri kiinteistöllä olevassa asuinrakennuksessa erilaisina kosteus- ja homevaurioina. Tutkielmassa selvitetään, mitä virheen olennaisuuskynnys käytännössä tarkoittaa ja milloin virheen olennaisuus täyttyy laatuvirheen osalta. Virheen olennaisuus on joustava ja tulkinnanvarainen käsite, ja sen merkitys täsmentyy vasta käytännön riitatilanteita ratkaistaessa eli viime kädessä oikeuskäytännössä. Lainsäätäjä on maakaaren esitöihin kirjannut tiettyjä seikkoja, joita olennaisuuden arvioinnissa tulee ottaa huomioon. Tutkielma osoitti sen, että virheen olennaisuudelle ei ole osoitettavissa mitään yhtä selkeää mittaria tai kriteeriä, jonka mukaan olennaisuus täyttyy tai ei täyty, vaan virheen olennaisuus määräytyy aina tapauskohtaisella kokonaisarvioinnilla. Käytännössä virheen olennaisuuden arvioinnissa on kyse rajanvedosta sen suhteen, onko virhe niin olennainen, että ostajalla on hinnanalennuksen sijasta oikeus purkaa kauppa. Hinnanalennus on virheen seurauksena ensisijainen vaihtoehto, ja kaupan purkaminen on vasta viimeinen vaihtoehto, koska se on niin raskas seuraamus myyjälle. Kaupan purkaminen tulee kyseeseen silloin, kun muuta seurausta ei voida ostajan näkökulmasta pitää kohtuullisena. Avainsanat: Laatuvirhe, virheen olennaisuus, kiinteistönkaupan purkaminen, maakaari
3 III SISÄLLYS LÄHTEET... V LYHENTEET... X 1 JOHDANTO Tutkielman aihe Tutkielman rajaukset Tutkimusmetodi ja lähteet Tutkielman rakenne KIINTEISTÖNKAUPAN PURKAMINEN Kiinteistönkaupan purkuperusteet ja purkamisen edellytykset Kaupan purkamiseen liittyvä välienselvitys Ostajan tieto virheestä Ostajan tarkastusvelvollisuus Virheilmoitus Virheen määräytymisen ajankohta LAATUVIRHE VIRHEPERUSTEENA Laatuvirhe maakaaressa Sopimuksen mukaisuus Virheellinen tai harhaanjohtava tieto Myyjän tiedonantovelvollisuuden laiminlyönti Ostajan virheellinen käsitys Salainen virhe VIRHEEN OLENNAISUUSKYNNYS Yleistä olennaisuuskynnyksestä Maakaaren suhde asuntokauppalakiin Oikeuskirjallisuudessa esitettyjä arvioita virheen olennaisuudesta Hovioikeuskäytännön arviointeja virheen olennaisuudesta Korkeimman oikeuden ennakkopäätös KKO 2015: Tapauksen taustat... 45
4 IV Virheen olennaisuuteen vaikuttaneet seikat Tapauksen tuomat muutokset kiinteistönkaupan purkamisen edellytyksiin Tapauksen vaikutusten arviointia Ennakkopäätöksen ohjausarvo LOPUKSI... 57
5 V LÄHTEET KIRJALLISUUS Aarnio, Aulis: Laintulkinnan teoria. Porvoo Helsinki Juva Halijoki, Juha Hartikainen-Halijoki, Irja: Kiinteistönkaupan purku, kauppahinnan palautus ja ostajan suoja. Defensor Legis 3/2002 s Heikkinen, Pirkko: Vastuun rajat kiinteistön kaupassa: tutkimus myyjän tiedonanto- ja selonottovelvollisuudesta, ostajan ennakkotarkastusvelvollisuudesta ja vastuunrajoittamisen yksilöintivaatimuksesta. Helsinki Hemmo, Mika: Sopimusoikeus I. Helsinki Hoffrén, Mia: - Kiinteistönkaupan virheen olennaisuus, Oikeustieto 6/2009, s Kuntotarkastetun asuinkiinteistön laatuvirhe voidaanko virhesäännösten tulkinnalla pienentää epäonnistuneiden kauppojen ongelmaa? Teoksessa Oikeustiede jurisprudentia XLIV 2011, s Sastamala Osapuoliroolit korkeimman oikeuden kiinteistöjen ja asuntojen kauppaa koskevissa ratkaisuissa, Lakimies 5/2013, s Ostajan oikeus kiinteistönkaupan purkuun, Oikeustieto 6/2006, s. 9, Oikeustapauskommentti. - Virhevastuu asunnon ja asuinkiinteistön kaupassa. Helsinki (Hoffrén 2013a). - Virhevastuu kodin kaupassa. Pääsykoekirja 2/2013. Turku (Hoffrén 2013b). Jokela, Marjut Kartio, Leena Ojanen, Ilmari: - Maakaari. 3., uudistettu painos. Helsinki Maakaari. 5., uudistettu painos. Helsinki Kasso, Matti: Kiinteistön kauppa ja omistaminen. Helsinki Keskitalo, Petri: Käytetyn asunnon kauppa. Edita Prima Oy, Helsinki 2007.
6 VI Klami-Wetterstein, Paula: Öljyvahinko ja puhdistamisvastuu kiinteistön kaupassa virhearvioinnista ja virheen olennaisuuden edellytyksestä. Oikeustieto 4/2015, s Koskinen, Tiina: Kosteus- ja homevauriot asuntokaupan sopimusoikeudellisena ongelmana. Helsinki Koskinen- Tammi, Tiina Laurila, Leena: Asunto- ja kiinteistökauppariidat 2000-luvun hovioikeuskäytännössä. Helsinki Kyllästinen, Esa: - Kosteusvaurioituneen asuinkiinteistön kauppa. Helsinki Laatuvirhe asuinkiinteistön kaupassa. Defensor Legis 6/2012 s Riskinjako maakaaressa: varallisuus- ja prosessioikeudellinen tutkimus myyjän ja ostajan välisestä riskinjaosta asuinkiinteistön kauppaan liittyvissä virhetapauksissa. Helsinki Myrsky, Matti: - Prejudikaattien merkitys verotuksessa. Helsinki Ennakkopäätösten tulkinnasta ja hyödyntämisestä verotuksessa. Defensor Legis 6/2007, s Määttä, Tapio (toim.) Tolvanen, Matti Väätänen, Ulla Kolehmainen, Antti Myrsky, Matti Keinänen, Anssi: Oikeudellisen ajattelun perusteita. Oikeustieteiden pääsykoekirja Joensuu (Määttä ym. 2012). Nevala, Tapio Palo, Marianne Sirén, Mauri Haulos, Sakari: Kiinteistönvälittäjän käsikirja Print Best Niemi, Matti Ilmari: - Maakaaren järjestelmä I. Kiinteistönkauppa ja muut luovutukset. Helsinki Maakaaren järjestelmä I. Kiinteistönkauppa ja muut luovutukset. Helsinki Palo, Marianne Linnainmaa, Leena: Asuntokaupan virheet ja vastuut oikeuskäytännössä. Jyväskylä 2002.
7 VII Pöyhönen, Juha: Uusi varallisuusoikeus. Jyväskylä Ståhlberg, Pauli: Asuntokauppalain ongelmakohtia kuluttajavalituslautakunnan täysistuntoratkaisujen valossa II. Defensor Legis 1999 s Tammi-Salminen Eva: Esineoikeus; Teoksessa Varallisuusoikeus (Saarnilehto Annola Hemmo Karhu Kartio Tammi-Salminen Tolonen Tuomisto Viljanen) Helsinki Tepora, Jarno Kartio, Leena Koulu, Risto Lindfors, Heidi: Kiinteistön kauppa, muu luovutus ja kirjaus. Helsinki Tepora, Jarno Kartio, Leena Koulu, Risto Wirilander, Juhani: Kiinteistön käyttö ja luovutus. Helsinki Virolainen, Jyrki Martikainen, Petri: - Pro & contra. Tuomion perustelemisen keskeisiä kysymyksiä. Helsinki Tuomion perusteleminen. Helsinki 2010 VIRALLISLÄHTEET LaVM 27/1994 vp. Lakivaliokunnan mietintö n: o 27 hallituksen esityksestä maakaareksi ja eräiksi siihen liittyviksi laeiksi. HE 14/1994 vp. Hallituksen esitys Eduskunnalle asuntokauppaa koskevaksi lainsäädännöksi. HE 120/1994 vp. Hallituksen esitys Eduskunnalle maakaareksi ja eräiksi siihen liittyviksi laeiksi. INTERNET-LÄHTEET Korkein oikeus: Ennakkopäätökset ja ennakkopäätösten julkaiseminen. [ ( ).
8 VIII Maanmittauslaitos: Tilastotietoa kiinteistökaupoista. [ ( ). Veronmaksajien keskusliitto Ry: Tilasto verotuotoista [ ( ). Kotimaisten kielten keskus: Kielitoimiston sanakirja. Haettavana sanana olennainen. [ ( ). Sisäilmauutiset: Korkeimman oikeuden ennakkoratkaisu vaikuttaa kosteusvaurioituneen kiinteistön kaupanpurkuun, huhtikuu [ ( ). Edilex: Edilex uutiset; Asianajaja Petri Keskitalo: Korkeimman oikeuden ratkaisut KKO 2015:58 ja KKO 2016:69 vahvistavat Korkeimman oikeuden aikaisempia linjauksia asunto- ja kiinteistökaupassa. [ ( ). OIKEUSTAPAUKSET Korkein oikeus KKO 1980 II 69 KKO 1983 II 79 KKO 1987:20 KKO 1990:166 KKO 1992:51 KKO 1996:83 KKO 2004:78 KKO 2009:31 KKO 2015:58 KKO 2016:69 KKO 2018:38 Hovioikeudet
9 IX Helsingin HO t. 288 Helsingin HO t. 126 Itä-Suomen HO t. 436 Itä-Suomen HO t. 366 Kouvolan HO t. 802 Kouvolan HO t. 143 Kouvolan HO t. 956 Rovaniemen HO t. 407 Rovaniemen HO t. 612 Turun HO t Turun HO t. 437 Vaasan HO t. 855 Vaasan HO t Vaasan HO t. 494 Vaasan HO t. 250
10 X LYHENTEET AsKL asuntokauppalaki (843/1994) HE HO KKO hallituksen esitys hovioikeus korkein oikeus KML kiinteistönmuodostamislaki (554/1995) LaVM lakivaliokunnan mietintö MK maakaari (540/1995) OikTL laki varallisuusoikeudellisista oikeustoimista (228/1929)
11 1 1 JOHDANTO 1.1 Tutkielman aihe Asuinkiinteistön ja muidenkin kiinteistöjen kauppa on sekä yksilötasolla että yhteiskunnallisesti tärkeä ja merkittävä aihe. 1 Yhteiskunnallisesti kiinteistönkaupat ovat merkityksellisiä, koska niihin liittyvät valtion ja kuntien verotusoikeus varainsiirtoveron ja kiinteistöveron muodossa. 2 Kiinteistönkauppa on ostajan ja myyjän kannalta taloudellisesti varmasti yksi ihmiselämän merkittävimmistä oikeustoimista, ja sen vuoksi kyseiseen kauppaan liittyy isoja odotuksia molemmilta puolin. Joskus kiinteistönkauppaa tehtäessä kaikki ei kuitenkaan mene niin kuin olisi haluttu, eikä kaupan kohde välttämättä vastaakaan kaikkia ostajan odotuksia. Kun ostajan odotukset eivät täytykään, ostaja saattaa kaupan jälkeen pettyä. Tutkielmassani lähestyn juuri näitä tilanteita, joissa kiinteistönkaupan jälkeen ilmenee virheitä kaupan kohteessa ja ostaja ei olekaan tyytyväinen kauppaan. Tyytymätön ostaja haluaa hyvitystä kiinteistön myyjältä ja äärimmäisimmissä tapauksissa hän haluaa purkaa koko kaupan. Tutkin, milloin ja millaisissa tilanteissa ostajalla on oikeus kaupan purkamiseen. Tutkielmassani tutkin kiinteistönkauppaa ja erityisesti kaupan purkamista sellaisissa tapauksissa, joissa kaupan kohde ei olekaan sellainen kuin on sovittu tai luultu. Kun kiinteistönkaupassa ilmenee virhe, tai kun kaupan kohde ei vastaakaan sovittua, voi ostajalla olla intressissään muuttaa jo syntynyttä oikeustilaa vaatimalla kaupan purkua. Kun kauppa puretaan, sekä ostajan että myyjän velvollisuudet lakkaavat ja jo tehdyt suoritukset on palautettava puolin ja toisin. 3 Tutkielmassani tarkastelen kiinteistönkaupan purkamisen edellytyksenä olevaa virheen olennaisuuskynnystä. Maakaaren (MK, 540/1995) säännösten mukaan kiinteistönkaupassa ostajalla on oikeus purkaa kauppa, jos virhe on olennainen (MK 2:17.2, MK 2:18.2 ja MK 2:19.3). Näiden säännösten mukaan kiinteistönkaupan purkaminen voi tulla kysymykseen kiinteistössä olevan laatuvirheen, oikeudellisen virheen tai vallintavirheen perusteella. 1 Suomessa tehtiin vuonna 2017 yhteensä kiinteistökauppaa. Luku pitää sisällään sen vuoden kaikenlaiset maassamme tehdyt kiinteistökaupat. Tiedot löytyvät Maanmittauslaitoksen ylläpitämästä tilastopalvelusta Tilastotietoa kiinteistökaupoista. 2 Suomen valtiolle kertyi vuonna 2017 varainsiirtoverosta 776 miljoonaa euroa ja kiinteistöveroa kerättiin samana vuonna Suomessa miljoonaa euroa. Tiedot löytyvät veronmaksajien keskusliitto Ry:n ylläpitämästä tilastosta verokertymät Suomessa. 3 Hallituksen esitys Eduskunnalle maakaareksi ja eräiksi siihen liittyviksi laeiksi. HE 120/1994 s. 51.
12 2 Tutkielmassani keskityn virheen olennaisuuden arviointiin ainoastaan maakaaren 2 luvun 17 :n mukaisen laatuvirheen osalta. Mitä kiinteistönkaupan purkamisen edellytyksenä pidettävä virheen olennaisuus käytännössä tarkoittaa ja milloin virhe on olennainen? Nämä ovat tutkimuskysymyksiäni, joihin pyrin tutkielmassani vastaamaan. 1.2 Tutkielman rajaukset Tutkielmani rajautuu yksityishenkilöiden välisiin kiinteistönkauppoihin. Tarkastelun ulkopuolelle jäävät niin sanotut kuluttajakaupat, joissa myyjänä on elinkeinonharjoittaja. Kuluttajakauppojen purkamistilanteisiin soveltuvat osin eri säännökset kuin yksityisten välisiin kauppoihin. Tällöin ammattimaisella myyjällä on suurempi virhevastuu ja heikommassa asemassa olevan ostajan suojaksi on säädetty pakottavia säännöksiä. 4 Yksityishenkilöiden välisissä kiinteistönkaupoissa kaupan osapuolet ovat lähtökohtaisesti tasa-arvoisessa asemassa, joskin pieniä epätasavertaisuuksia osapuolten välillä saattaa ajoittain ilmetä. 5 Tutkielmassani käsittelen vain maakaaren sääntelemää kiinteistönkauppaa. Tutkielman ulkopuolelle rajaan asuntokauppalain (AsKL 843/1994) sääntelemät asuntokaupat. AsKL:n ja MK:n säännökset ovat kuitenkin osittain varsin saman sisältöisiä. Maakaaren säätämisessä on pyritty siihen, että asuinkiinteistön kauppaa koskevat säännökset olisivat mahdollisimman yhdenmukaisia asunnon kauppaa koskevien säännösten kanssa. Lisäksi varsinkin kaupan kohteen virhetilanteiden osalta maakaaren säätämisessä on pyritty siihen, että ostajan asema olisi mahdollisimman sama riippumatta siitä, kumpaa lakia tapaukseen sovelletaan. 6 Näiden yhdenmukaisuuksien vuoksi tarkastelen virheen olennaisuutta ja sen arviointia myös asuntokauppalain ja sen esitöiden näkökulmasta. Tutkielmassani keskityn kuitenkin vain kiinteistönkauppaan, enkä arvioi tilanteita asuntokauppojen näkökulmista. Maakaaressa ei määritellä kiinteistön käsitettä, mutta esineoikeudessa kiinteiden esineiden, joihin siis kuuluvat kiinteistöt ja muut rekisteriyksiköt, ja kiinteistön käsite on monin paikoin 4 Ks. Kyllästinen 2010, s Ks. osapuolirooleista Hoffrén, Lakimies 5/2013, s Ks. lakien esityöt. Hallituksen esitys Eduskunnalle asuntokauppaa koskevaksi lainsäädännöksi HE 14/1994, s. 48 sekä HE 120/1994, s.21 ja s. 37.
13 3 määritelty. 7 Maakaaren esitöissä määritellään kiinteistön tarkoittavan itsenäistä maanomistusyksikköä. Näitä itsenäisiä maanomistusyksikköjä ovat tilat ja tontit sekä muut maa- ja vesialueiden yksiköt, jotka voidaan kiinteistöinä merkitä kiinteistörekisteriin. 8 Kiinteistönmuodostamislain (KML, 554/1995) 1 luvun 2 :ssä on samanlainen kiinteistön määritelmä. Maakaaren esitöiden mukaan maakaarta sovelletaan kaikkiin kiinteistönkauppoihin, eikä merkitystä ole kiinteistön käyttötarkoituksella. Lakia sovelletaan yhtä lailla asuin-, teollisuus- ja maatalouskiinteistöihin. 9 Tutkielmani keskittyy kuitenkin pääasiallisesti asuinkiinteistöihin, koska niiden kaupoissa esiintyy eniten virheitä ja riitatilanteita. Myös käyttämäni oikeustapaukset koskevat pääosin asuinkiinteistöjä. Lisäksi rajaan tutkielmani ulkopuolelle edellä mainitut muut virheperusteet (oikeudellinen virhe ja vallintavirhe) ja keskityn ainoastaan maakaaren 2 luvun 17 :n mukaiseen laatuvirheeseen ja sen olennaisuuteen. Rajaan tutkielmani koskemaan vain laatuvirhettä siksi, että se on käytännössä ylivoimaisesti useimmin esiintyvä virheperuste. Oikeudellinen virhe ja vallintavirhe esiintyvät kiinteistönkaupoissa huomattavasti harvemmin. Lisäksi laatuvirheen olennaisuuden arviointia koskevat johtopäätökset ovat soveltuvin osin sovellettavissa myös muiden virheiden olennaisuuden arviointiin. Olennaisuuden arviointi on lähtökohdiltaan kaikkien virheperusteiden osalta samanlaista ja arvioinnissa otetaan huomioon samoja seikkoja. 10 Toki eri virheperusteiden olennaisuuden arviointi myös poikkeaa jossakin määrin toisistaan, koska jokaisen virheen olennaisuuden arvioinnissa on otettava huomioon kunkin virhetyypin ominaispiirteet. Lähtökohdiltaan arviointi on kuitenkin samanlaista. 1.3 Tutkimusmetodi ja lähteet Tutkielmani tutkimusmenetelmä on lainopillinen eli oikeusdogmaattinen tutkimus. 11 Tutkielmassa analysoin ja tulkitsen maakaaren virhesäännöstä, joka löytyy maakaaren 2 luvun 17 :ssä. Tutkielmassani pyrin ensisijaisesti avaamaan ja määrittämään vallitsevaa oikeustilaa. 7 Ks. Tammi-Salminen 2012, s Näin HE 120/1994, s HE 120/1994, s Ks. olennaisuuden arvioinnissa huomioon otettavia seikkoja lainsäätäjän tarkoituksen mukaan HE 120/1994, s Lue lisää oikeusdogmatiikasta ja muista tutkimusmenetelmistä esim. Aarnio 1989, s tai Määttä ym. 2012, s
14 4 Tutkin aihetta oikeuskirjallisuuden, lainsäädännön ja lain esitöiden pohjalta. Hyödynnän tutkielmassa myös hovioikeuden ratkaisukäytäntöä sekä korkeimman oikeuden ennakkoratkaisuja. Valitettavasti KKO:n ennakkopäätöksiä kiinteistönkaupan virhetilanteista on uuden maakaaren voimassa ollessa annettu varsin vähän. Tämän vuoksi hyödynnän myös muiden kuin korkeimman oikeuden antamia ratkaisuja. Lisäksi käytän tutkielmassani myös uuttaa maakaarta edeltäneitä korkeimman oikeuden ratkaisuja, jotka ovat soveltuvin osin vielä nykyisenkin maakaaren soveltamisen kannalta aivan relevantteja. Käyttämäni oikeuskirjallisuus ja lainvalmisteluaineistot ovat kotimaista aineistoa. Oikeusvertailu muiden maiden oikeuteen rajautuu tutkielmani ulkopuolelle ja keskityn kotimaisen oikeuden sisällön selvittämiseen. 1.4 Tutkielman rakenne Tutkielmani rakentuu viidestä pääluvusta. Ensimmäinen luku on johdanto. Johdannossa käyn läpi ja esittelen tutkielmani aiheen, aiheen rajaukset, tutkimuskysymykset, tutkimusmenetelmän sekä tutkielmassani käytettävät lähteet. Lisäksi esittelen johdannossa tutkielmani rakenteen. Toisessa pääluvussa käyn varsin yleisluonteisesti läpi kiinteistönkaupan purkamiseen liittyviä yleisiä asioita ja edellytyksiä, jotka ovat yhteisiä kaikille virhetyypeille. Luvussa käsiteltäviä aiheita ovat purkuperusteet ja purkamisen edellytykset, purkamisen oikeusvaikutukset sekä ostajan purkuoikeuden rajoitukset. Nämä ovat sellaisia yleisiä asioita, jotka tulevat kyseeseen lähes kaikissa kiinteistönkaupan riitatilanteissa. Käyn nämä aiheet läpi lähinnä oikeuskirjallisuudessa esitettyyn tapaan ja lisäksi hyödynnän muutamia tuomioistuinratkaisuja. Pidän tärkeänä näiden asioiden esiintuomista, koska ne tulee ottaa huomioon kaikissa kaupanpurku- ja virhetilanteissa. En kuitenkaan keskity tutkielmani rajauksen vuoksi näihin asioihin sen enempää. Kolmannessa luvussa käyn läpi maakaaren 2 luvun 17 :n mukaisen kiinteistön laatuvirheen ja sen eri elementit lähinnä oikeuskirjallisuudessa esitetyssä valossa. Kiinteistön laatuvirheen tunnistaminen ja ymmärtäminen ovat tärkeitä asioita, jotta voi siirtyä arvioimaan virheen olennaisuutta. Neljännessä luvussa käsittelen virheen olennaisuutta laatuvirheen osalta. Tässä luvussa pyrin selvittämään mahdollisimman tarkasti, että milloin ja minkälainen virhe on olennainen.
15 5 Selvitän vallitsevaa oikeustilaa oikeuskäytännön, lainsäätäjän tarkoituksen ja oikeuskirjallisuuden valossa. Keskeisimpänä lähteenä on tässä luvussa korkeimman oikeuden melko uusi ennakkopäätös KKO 2015:58, joka koskee nimenomaan kiinteistönkaupan purkamista ja MK 2:17.1:n 5 kohdan mukaisen salaisen laatuvirheen olennaisuuden arviointia. Tämä ennakkopäätös on ensimmäinen ja ainoa virheen olennaisuutta koskeva päätös uuden maakaaren voimassa ollessa ja sillä on mielestäni varsin vahva ohjausarvo. Viidennessä luvussa tuon esiin johtopäätökset ja kokoan yhteen tutkielmani keskeisimmät asiat.
16 6 2 KIINTEISTÖNKAUPAN PURKAMINEN 2.1 Kiinteistönkaupan purkuperusteet ja purkamisen edellytykset Kiinteistönkauppa voidaan purkaa eri purkuperusteilla. Purkuperusteita voivat olla lain osoittama peruste eli esimerkiksi kaupan kohteen olennainen virheellisyys. Lisäksi kaupan ehdollisuus tai vapaaehtoinen kaupan purkaminen voivat olla purkamisen perusteita. Kaupan purkaminen voi toteutua ensiksikin kaupan osapuolten sopiessa kaupan purkamisesta kiinteistönkaupan määrämuodossa. Toisekseen tuomioistuin voi määrätä tuomiollaan kaupan puretuksi sopimusrikkomuksen tai kaupan ehdollisuuden perusteella. Kiinteistönkauppaa ei voida purkaa vapaamuotoisesti, koska itse kauppaakaan ei voida tehdä vapaassa muodossa. 12 Tutkielmassani käsittelen kiinteistönkaupan purkamista tilanteissa, joissa purkuperusteena on lain osoittama purkuperuste ja joissa yleensä puretaan kauppa tuomioistuimen tuomiolla. Kiinteistönkaupan kohteessa olevan virheen ensisijaisena seuraamuksena on aina ostajan oikeus hinnanalennukseen, ja kaupan purkaminen on vasta toissijainen vaihtoehto. Kaupan purkamisen edellytyksenä voidaan pitää sitä, että virheestä aiheutuu ostajalle olennaista haittaa eikä muuta seurausta voida pitää kohtuullisena. 13 Jos kaupan purun edellytykset täyttyvät, ostajalla on tällöin oikeus valita, haluaako hän purkaa kaupan vai vaatiiko hän vain hinnanalennusta. Tämä on vain ostajan valintaoikeus, joka voi joskus johtaa myyjän kannalta kohtuuttoman tuntuisiin ratkaisuihin. Ostaja voi vaatia hinnanalennusta jopa miltei koko kauppahinnan verran, ja silti kiinteistö jää ostajalle. Myyjä voi pahimmassa tapauksessa menettää virheen perusteella sekä kiinteistön että lähes kaikki siitä saadut rahat. 14 Kiinteistönkaupan purkaminen on aina sidottu virheen olennaisuuteen, koska kaupan purkukynnys halutaan pitää korkeana. Purkukynnyksen pitämistä korkeana on perusteltu muun muassa omistussuhteiden selkeyden ja varmuuden kannalta. 15 Purkaminen vaikuttaa niin voimakkaasti myyjän oikeusasemaan, että on varsin perusteltua pitää purkamista poikkeuksellisena ja vasta viimesijaisena keinona ostajan oikeuksien toteuttamiseen. Myyjä on nimittäin saattanut kiinteistön myytyään ostaa itselleen jo uuden kiinteistön, ja kaupan 12 Ks. Niemi 2016, s. 261 ja s Näin Koskinen 2004, s Kyllästinen 2010, s Ks. Jokela Kartio Ojanen 2010, s. 169 sekä Niemi 2016, s. 460.
17 7 purun jälkeen myyjä voi jäädä kahden kiinteistön loukkuun. Tällöin myyjälle jäävät vastattaviksi kahden kiinteistön pääoma- ja ylläpitokustannukset. 16 Kaupan purkaminen on muutenkin poikkeuksellinen toimenpide, sillä se on selvä poikkeama sopimusoikeuden perustavanlaatuisesta lähtökohdasta eli sopimusten sitovuuden periaatteesta (pacta sunt servanda- periaatteesta). 17 Maakaaren esitöiden mukaan kaupan purkamisesta johtuvista haittavaikutuksista huolimatta, ostajalla tulee olla oikeus purkaa kauppa, jos ostettua kiinteistöä ei voi käyttää tarkoitukseensa tai kiinteistöä ei voi korjata kohtuullisin kustannuksin. 18 MK 2:34:ssä säädetään ostajan purkuoikeuden rajoituksista. Ostajalla ei ensinnäkään ole oikeutta kaupan purkamiseen, jos hän ei voi palauttaa kiinteistöä takaisin myyjälle (MK 2:34.1). Jos ostaja on esimerkiksi jo luovuttanut kiinteistön edelleen jollekin muulle, ei purku ole enää mahdollinen. Toisekseen ostaja menettää oikeutensa kaupan purkamiseen, mikäli hän on perustanut kiinteistöön kohdistuvan erityisen oikeuden tai panttioikeuden tai jos kiinteistön arvo on alentunut ostajan toimenpiteen tai laiminlyönnin vuoksi. Tällöin ostaja saa purkaa kaupan vain, jos hän maksaa arvon alentumista vastaavan korvauksen myyjälle (MK 2:34.2). Kiinteistöä rasittavan panttioikeuden osalta purkaminen on mahdollista vain, jos ostaja palauttaa panttikirjat myyjälle tai maksaa myyjälle panttisaatavan määrän. Myyjälle palautettu kiinteistö ei tietenkään voi olla enää vakuutena ostajan velasta. 19 Kolmantena purkuoikeuden rajoituksena on ajan kuluminen. Ostaja ei saa purkaa kauppaa, jos hän ei ole pannut purkukannetta vireille kymmenen vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu (MK 2:34.3). Nämäkään rajoitukset eivät kuitenkaan estä ostajan oikeutta kaupan purkuun silloin, jos ostajan saanto on julistettu tehottomaksi eli ostaja ei ole saanut omistusoikeutta ostamaansa kiinteistöön (MK 2:34.3) Kaupan purkamiseen liittyvä välienselvitys Kaupan purkamiseen sovelletaan maakaaren 2 luvun 33 :n säännöksiä kaupan purkamisesta sekä edellä käsiteltyjä MK 2:34:n mukaisia säännöksiä ostajan purkuoikeuden rajoituksista. 16 Hoffrén 2013a, s. 234 ja s Ks. sopimusten sitovuudesta esim. Hemmo 2003, s. 14 ja s Näin HE 120/1994, s Näin Jokela Kartio Ojanen 2010, s Ks. tähän kappaleeseen liittyen Jokela Kartio Ojanen 2010, s , Tepora Kartio Koulu Lindfors 2010, s , Niemi 2016, s. 264, Palo Linnainmaa 2002, s sekä Hoffrén 2013b, s. 135 ja s. 136.
18 8 Maakaaren 2 luvun 33 :ssä on säännökset kaupan osapuolten välien selvittelystä silloin, kun kauppa puretaan. Kaupan purkamisessa oikeustila palautetaan entiselleen: sellaiseksi kuin se oli ennen kiinteistönkauppaa. Ostajan ja myyjän sopimuksesta johtuvat velvollisuudet lakkaavat, ja osapuolten on puolin ja toisin palautettava saamansa suoritukset. Ostajan on siis palautettava kiinteistö takaisin myyjälle ja myyjän on palautettava saamansa kauppahinta ostajalle. 21 Ostajan on myös palautettava myyjälle kiinteistöä koskevat asiakirjat. Myyjän on taas puolestaan maksettava palautettavalle kauppahinnalle korkolain (633/1982) 3 :n 2 momentin mukaista korkoa kauppahinnan vastaanottopäivästä lukien. Jos suorituksia ei ole vielä vastaanotettu kaupan purkamishetkellä, osapuolten velvollisuudet kaupan toteuttamiseksi raukeavat. 22 Kiinteistönkaupan purkamisessa tulee vielä selvittää, kenelle kuuluvat kiinteistön tuotto ja korvaukset kiinteistön tarpeellisista ja hyödyllisistä parannuksista. Lähtökohtaisesti ostajan on maksettava myyjälle korvaus kiinteistöstä saamastaan merkittävästä tuotosta tai hyödystä. Lain esitöiden mukaan merkittävänä tuottona voidaan pitää maksettuja vuokria taikka puunmyynnistä saatuja tuloja. Sen sijaan kiinteistön tavanomaista käyttöä, kuten lyhytaikaista asumishyötyä, ei korvata. Ostaja saa myöskin pitää tuoton, jos hän on saanut tuoton aikaan omilla toimenpiteillään, kuten esimerkiksi viljelyllä. Myyjän on vastaavasti suoritettava ostajalle kohtuullinen korvaus kiinteistön hoidosta aiheutuneista tarpeellisista kustannuksista ja sellaisista hyödyllisistä kustannuksista, jotka ovat lisänneet kiinteistön arvoa. Sen sijaan myyjän ei tarvitse korvata ostajalle kiinteistön ylläpidosta ja välttämättömästä hoidosta aiheutuneita kustannuksia. Jos puolestaan kiinteistön arvo on ostajan toimenpiteiden vuoksi vähentynyt, hänen on korvattava myyjälle arvonalennus. 23 Ostajalla on kaupan purkautuessa oikeus ja velvollisuus viedä kiinteistöltä omistamansa irtaimet esineet. Kiinteistölle asennettujen laitteiden ja rakennelmien osalta ostaja saa valita, viekö hän ne pois kiinteistöltä vai jättääkö sinne myyjän suorittamaa korvausta vastaan. 21 Näin Jokela Kartio Ojanen 2010, s HE 120/994, s HE 120/1994, s. 64.
19 9 Ostaja saa viedä pois ja irrottaa hankkimansa laitteet ja koneet, jos niiden irrottaminen ei vahingoita kiinteistöä. 24 MK 2:33.4:n mukaan kumpikin osapuoli saa pidättyä omasta palautuksestaan, kunnes toinen osapuoli on täyttänyt omat velvollisuutensa tai asettanut hyväksyttävän vakuuden niiden suorittamisesta Ostajan tieto virheestä Kaikkia virhetyyppejä (laatuvirhe, vallintavirhe ja oikeudellinen virhe) koskee maakaaren 2 luvun 22 :n 2 momentin sääntö, jonka mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Säännöksen mukaan ostaja ei tarvitse virhesäännösten suojaa, jos hänellä on kauppaa tehdessään ollut oikeat ja riittävät tiedot kiinteistön ominaisuuksista. 26 Maakaaren esitöiden mukaan ostajan katsotaan olevan tietoinen jostakin seikasta vain, jos hänellä on käsitys sen merkityksestä. Ostaja ei menetä oikeuttaan vedota virheeseen myyjän lyhyesti mainitseman seikan perusteella, jos ostajan ei voida olettaa kohtuudella ymmärtäneen tämän seikan vaikutuksia. Tätä säännöstä sovellettaessa tulee hallituksen esityksen mukaan ottaa huomioon ostajan mahdollinen erityinen kiinteistöalan asiantuntemus. 27 Myyjä ei kuitenkaan MK 2:22.3:n mukaan tällaisessakaan tilanteessa vapaudu vastuustaan, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti. Myyjän tällainen vilpillinen käyttäytyminen voi olla myös kaupan pätemättömyysperuste, ja se voi johtaa myös rikosoikeudellisiin seuraamuksiin Ostajan tarkastusvelvollisuus Maakaaren 2 luvun 22 :n mukainen varsinainen selonotto- eli tarkastusvelvollisuus koskee vain kiinteistönkaupan laatuvirhettä. Säännöksen mukaan ostajalla on velvollisuus tarkastaa 24 Näin HE 120/1994, s Ks. MK 2:33:n tulkinnasta ja kaupan purkamisesta lisää esim. Halijoki Hartikainen-Halijoki DL 2002, s Hoffrén 2013a, s HE 120/1994, s Näin Niemi 2016, s. 394.
20 10 kiinteistö ennen kaupan tekemistä. Tämä on tärkeä seikka arvioitaessa ostajan oikeutta vedota kiinteistössä olevaan virheeseen. Samaisen lain kohdan mukaan ostaja ei nimittäin saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa. Tällaisessa tilanteessa ostaja ei voi vedota virheeseen, vaikka hän ei olisi ollut tietoinen virheestä kauppaa tehtäessä, mikäli tarkastus on laiminlyöty tai tehty puutteellisesti. Ostaja siis kantaa vastuun virheestä, josta hän tiesi tai joka hänen olisi pitänyt havaita kiinteistöä tarkastaessaan. 29 Ostaja kantaa tältä osin virheriskin, jos hän ei tarkasta kiinteistöä ennen kauppaa tai tekee tarkastuksen huolimattomasti. 30 Lain esitöiden mukaan tarkastus on suoritettava tavanomaisella huolellisuudella, jota voidaan olettaa käytettävän arvokasta omaisuutta hankittaessa. 31 Maakaaren 2 luvun 22 :n mukaisesti ostajan tarkastusvelvollisuus ei kuitenkaan ilman erityistä syytä ulotu seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Ostajalla ei myöskään ilman erityistä syytä ole velvollisuutta tarkastaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä. Myyjän antamat tiedot voivat tällä tavoin rajoittaa ostajan tarkastusvelvollisuutta. 32 Ostaja saa kaupan kohteesta usein tietoa myyjältä, kohteen kuntotarkastajalta sekä kiinteistönvälittäjältä. Näillä kaikilla eri tahoilta saaduilla tiedoilla ja sillä, miten ostaja on ne ymmärtänyt, voi olla vaikutusta arvioitaessa ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuden täyttymistä. 33 Maakaaren esitöissä annetaan vielä suuntaviivoja ostajan tarkastusvelvollisuuden laajuudesta. Rakennukset tulee tarkastaa siltä osin kuin tiloihin on esteetön pääsy. Näillä viitataan muun muassa kellari- ja ullakkotiloihin. Tarkastukseen kuuluu tavallisesti myös kiinteistön ulottuvuuden ja siihen kuuluvien alueiden tarkastaminen. Yleensä riittää, että ostaja tarkastaa itse kaupan kohteen, eikä hänen edellytetä käyttävän asiantuntija-apua. Esitöissä kuitenkin vielä täsmennetään, että mikäli kaupan kohteessa on havaittavissa epäilyttäviä seikkoja, ostajan on ryhdyttävä tarkempiin tutkimuksiin, missä tapauksessa 29 HE 120/1994, s Niemi 2016, s HE 120/1994, s HE 120/1994, s Näin Heikkinen 2018, s. 144 ja s. 145.
21 11 saatetaan edellyttää asiantuntija-apua. Tällaisena epäilyttävänä seikkana mainitaan, esimerkinomaisesti, kosteus kiinteistön seinissä. 34 Oikeuskirjallisuudessa on pohdittu jonkin verran osapuolten asiantuntemuksen merkitystä suhteessa tarkastusvelvollisuuteen ja sen laajuuteen. Lain esitöissä tarkastusvelvollisuutta kuvataan objektiivisesti ja sen laajuuden mittarina käytetään tavanomaista huolellista ostajaa, joka on hankkimassa arvokasta omaisuutta. 35 Oikeuskirjallisuudessa puolletaan tätä normaalin huolellisuuden vaatimusta ja torjutaan ajatus, jonka mukaan ostajan puutteelliset taidot ja kyvyt lieventäisivät tarkastusvelvollisuuden laajuutta. 36 Sen sijaan ostajan erityinen asiantuntemus voisi oikeuskirjallisuuden näkemysten mukaan korottaa tarkastusvelvollisuuden laajuutta. 37 Tässä tapauksessa erityistä asiantuntemusta voi osoittaa esimerkiksi rakennusalan koulutus tai ammattimainen toiminta alalla. Tällaisilta henkilöiltä voidaan odottaa tavanomaista huolellisempaa toimintaa. 38 Tämä lausuma tuo esiin sen, että ostajan tarkastusvelvollisuuden täyttymistä arvioidaan eri tavalla maallikko-ostajan ja sellaisen ostajan osalta, joka on esimerkiksi rakennusalan ammattilainen. Ostajalle voi syntyä laajennettu tarkastusvelvollisuus erityisen syyn vuoksi. Esimerkiksi myyjältä saadun kuntotarkastusraportin sisältämät tiedot tai kehotukset voivat muodostaa tällaisen erityisen syyn, jonka perusteella ostajalla on tavanomaista laajempi selonottovelvollisuus ja tätä myöden velvollisuus suorittaa tarkempia tutkimuksia kaupan kohteessa. Samainen velvollisuus syntyy, jos ostajalla on perusteltu aihe epäillä rakenteissa olevan vaurioita niiden havaittavien oireiden perusteella, esimerkiksi seinissä näkyvän kosteuden vuoksi. 39 Tapauksessa KKO 2004:78 korkein oikeus arvioi juuri ostajien tarkastusvelvollisuuden laajuutta. Tapauksessa oli kyse vanhan asuinkiinteistön kaupasta, jossa myyjät olivat teettäneet kunto- ja kosteustarkastuksen. Tarkastuksen raportista ilmeni muun muassa, että rakennuksen alakerran lattiasta löytyi kosteutta. Korkein oikeus arvioi, että raportissa ilmenneet vauriot asettavat ostajalle tavallista laajemman selonottovelvollisuuden, koska vaurioiden syy ei ilmennyt tarkastusraporteista. Korkein 34 HE 120/1994, s HE 120/1994, s Ks. mm. Jokela Kartio Ojanen 2010, s Ks. esim. Jokela Kartio Ojanen 2010, s. 147 ja Tepora Kartio Koulu Lindfors 2010, s Hoffrén 2013a, s Niemi 2016, s
22 12 oikeus päätyi kuitenkin perusteluissaan siihen, että ostajat olivat täyttäneet tarkistusvelvollisuutensa, koska kyseessä olevien rakennusvirheiden havaitseminen olisi edellyttänyt reikien poraamista ja maankaivuutöitä. Korkeimman oikeuden mukaan tällaiset toimet olisivat olleet niin tavanomaisesta poikkeavia, joihin ostaja ei olisi saanut edes ryhtyä sopimatta siitä myyjän kanssa. Myyjät tuomittiin maksamaan ostajille hinnanalennusta. Korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO 2009:31 oli kyse samankaltaisesta tilanteesta, jossa arvioitiin ostajan selonottovelvollisuuden laajentumista kuntotarkastusraportin vuoksi. Tässäkin tapauksessa korkein oikeus katsoi kuitenkin, että yläpohjan tarkistaminen olisi edellyttänyt tavallisesta poikkeavia toimenpiteitä eikä ostajalla ollut siihen erityistä syytä. Edellä mainittujen ratkaisujen perusteella voisi katsoa, että maallikko-ostajalta ei kuitenkaan kovin helposti vaadita erityisen työläitä tai teknisiä toimenpiteitä vaativia tarkastuksia. Lähtökohtaisesti ennakkotarkastusvelvollisuus on hovioikeudenkin käytännössä ulottunut vain niihin seikkoihin, jotka ovat olleet havaittavissa ilman erityisiä teknisiä apuvälineitä ja rakenteita rikkomatta. 40 Maakaaren 2 luvun 22 :ssä säädetään vielä, että ostaja voi poikkeuksellisesti vedota virheenä seikkaan, joka kuuluu ennakkotarkastusvelvollisuuden piiriin, jos myyjä on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti. Tällaisena toimintana voidaan pitää esimerkiksi sitä, jos myyjä on salannut jonkin kiinteistöä koskevan vaikutuksellisen seikan tai antanut puutteellisia tietoja kiinteistöstä. 41 Tällaisessa tapauksessa myyjä vastaa virheestä, vaikka virhe olisi voitu havaita kohteen tarkastuksessa. 42 Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus ja myyjän tiedonantovelvollisuus ovat kiinteässä yhteydessä toisiinsa. Toisaalta ostajan tarkastusvelvollisuus kaventaa myyjän tiedonantovelvollisuutta, mutta toisaalta myyjän tiedonantovelvollisuuden laiminlyönti voi antaa ostajalle mahdollisuuden vedota sellaiseenkin virheeseen, joka olisi voinut olla mahdollista havaita ennakkotarkastuksessa. Tämän ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuden ja myyjän tiedonantovelvollisuuden välinen rajanveto voi aiheuttaa ongelmia sen suhteen, että mikä seikka kuuluu myyjän ilmoitusvelvollisuuden piiriin ja mikä taas ostajan 40 Näin Koskinen-Tammi Laurila 2010, s Jokela Kartio Ojanen 2010, s Hoffrén 2013a, s. 181.
23 13 tarkastusvelvollisuuteen. Seuraava hovioikeuden ratkaisu kuvaa tällaista rajanvetoongelmaa. Kouvolan hovioikeuden ratkaisu t Tapauksessa oli kyse omakotitalokiinteistön kaupasta, joka oli tehty vuonna Kiinteistöllä sijaitsi myös automaalaamorakennus. Ostaja vetosi tapauksessa sellaisiin virheisiin, että automaalaamon katto oli selvästi notkolla ja kattopellit olivat liian lyhyet. Kattopeltien lyhyyden vuoksi sadevesi kasteli rakennuksen seiniä ja vaurioitti rakennusta. Asiassa jäi näyttämättä, että oliko kiinteistöä tarkastettaessa keskusteltu näistä kyseisistä seikoista nimenomaisesti. Hovioikeus kuitenkin suoritti kiinteistölle katselmuksen ja havaitsi, että katon notkelman huomasi ulkoapäin kiipeämällä tikapuille, mutta katon taipuman näki myös rakennuksen sisäkatosta. Katselmuksensa perusteella hovioikeus totesi, että ostajan olisi ollut mahdollista huomata kyseiset seikat kiinteistön tavanomaisessa tarkistuksessa, eivätkä ne sen vuoksi kuuluneet myyjän tiedonantovelvollisuuden piiriin. Ostajalla ei ollut oikeutta vedota seikkoihin, koska hän oli laiminlyönyt ennakkotarkastusvelvollisuutensa Virheilmoitus Maakaaren 2 luvun 25 :n mukaan ostaja menettää oikeutensa vedota virheeseen, mikäli hän ei tee ajoissa virheilmoitusta myyjälle. Edellä mainitun säännöksen mukaan ostajan on ilmoitettava virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita (MK 2:25.1). Lisäksi kiinteistönkaupan laatuvirheen osalta maakaaressa on tarkka aikaraja. Ostaja ei saa vedota laatuvirheeseen enää sen jälkeen, kun kiinteistönhallinnan luovutuksesta hänelle on kulunut viisi vuotta (MK 2:25.2). Tämän viiden vuoden aikarajan tarkoituksena on suojata myyjää yllättäviltä monen vuoden kuluttua esitettäviltä vaateilta. 44 Viiden vuoden aikaraja ei kuitenkaan koske kiinteistönkauppoja, joissa myyjänä on elinkeinonharjoittaja ja ostajana kuluttaja (MK 2:10). Virheilmoituksen kohtuullista aikaa arvioitaessa tulee siis ensin selvittää, milloin ostaja havaitsi virheen tai milloin hänen olisi pitänyt se havaita. Sen jälkeen tulee arvioitavaksi, onko tämän ajankohdan ja ostajan tekemän virheilmoituksen välinen aika kohtuullinen. 43 Ks. tarkemmin ratkaisusta Koskinen-Tammi Laurila 2010 s. 327 ja s HE 120/1994, s. 58.
24 14 Maakaaren esitöiden mukaan kiinteistössä olevat virheet tulevat yleensä ilmi vasta pidemmän asumisen jälkeen tai kun siihen aletaan tehdä korjauksia tai muutoksia. Esitöissä määritellään vielä, että kohtuulliseen aikaan sisältyy se, että ostaja ehtii tutkia havaitsemaansa virhettä ja vielä tarpeen vaatiessa neuvotella asiantuntijan kanssa virheen oikeuttamista vaatimuksista. Aikamääreiden asettamisen tavoitteena on lakia säädettäessä kuitenkin ollut virhetilanteiden nopea selvittäminen. Lähtökohtana ostajan oikeudelle vedota virheisiin ja vaatia virheen perusteella eri seuraamuksia, on ostajan aktiivinen ja huolellinen toimiminen. 45 Ostajan tulee toimia aktiivisesti ja informoida myyjää havaituista virheistä ja niiden perusteella esittämistä vaatimuksistaan. Mikäli ostaja on passiivinen eikä esimerkiksi ilmoita vaatimuksiaan kohtuullisessa ajassa, voi ostaja menettää oikeutensa vedota virheisiin, vaikka esimerkiksi maakaaressa säädetyt aikarajat eivät olisi vielä kuluneet umpeen. Seuraavat korkeimman oikeuden ratkaisut kuvaavat ostajien passiivisuutta ja sen johdosta menetettyä oikeutta vedota virheisiin. KKO 2016:69 Tapauksessa oli myydyssä kiinteistössä ilmennyt maakaaren 2 luvun 17 :n mukaisia laatuvirheitä. Korkeimmassa oikeudessa arvioitiin sitä, olivatko ostajat ilmoittaneet ajoissa virheisiin perustuvat vaatimuksensa myyjille. Ostajat olivat pian virheet havaittuaan ilmoittaneet niistä myyjille ja varanneet tilaisuuden myöhemmin esittää tarkempia vaatimuksia virheiden perusteella. Ostajat ilmoittivat tarkemmat vaatimuksensa myyjille vasta noin vuoden kuluttua virheiden havaitsemisesta. Korkein oikeus katsoi tapauksessa, että ostajat olivat menettäneet oikeutensa vedota virheisiin, koska he eivät olleet ilmoittaneet vaatimuksiaan kohtuullisen ajan kuluessa virheiden havaitsemisesta. KKO 2018:38 Tässä tapauksessa ostaja oli ajoissa ilmoittanut myyjälle kaupan kohteissa ilmenneistä laatuvirheistä ja ilmoittanut vaativansa niiden perusteella kiinteistönkaupan purkamista. Ostaja kuitenkin nosti kaupan purkamista koskevan kanteen käräjäoikeudessa vasta neljä vuotta sen jälkeen, kun hän oli viimeksi ollut yhteydessä myyjiin kiinteistön virheistä. Korkein oikeus arvioi tapausta yleisten sopimusoikeuden periaatteiden valossa ja katsoi, että yli neljän vuoden tauko ostajan reklamoinnin ja vaatimusten jälkeen on aiheuttanut myyjissä epätietoisuutta siitä, että aikooko ostaja pysyä vaatimuksissaan. Korkein oikeus katsoi, että ostaja oli passiivisuutensa vuoksi menettänyt oikeutensa vaatia kaupan purkamista. 45 HE 120/1994, s. 58.
25 15 Korkein oikeus perusteli ratkaisuaan muun muassa sillä, että ajan kulumisen takia vauriot ovat pahentuneet ja on vaikeampi selvittää kaupan kohteen kunto kaupantekohetkellä. Lisäksi rakennuksen kunnon huononemisen vuoksi kaupan purkaminen olisi myyjille nyt huomattavasti haitallisempi seuraamus kuin siinä tapauksessa, että kauppa olisi purettu pian virheiden havaitsemisen jälkeen. Virheestä ilmoittamisen eli reklamaation määräajat eivät kuitenkaan koske tilanteita, joissa myyjä on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti (MK 2:25.3). Hallituksen esityksessä mainitaan tällaisista tapauksista esimerkkinä, jos myyjä on kaupan teon jälkeen lisännyt myydyn kiinteistön vastuuta veloistaan. Samoin esimerkkinä on mainittu tapaus, jossa myyjä on toiminut moitittavasti salaamalla tiedossaan olevan vian. 46 Vaasan hovioikeus arvioi ratkaisussaan t. 494 juuri tätä kysymystä, että onko ostajalla oikeus vedota laatuvirheeseen viiden vuoden määräajan jälkeen ja onko myyjä toiminut kunnianvastaisesti ja arvottomasti. Vaasan hovioikeus päätyi kuitenkin ratkaisussaan siihen, että myyjät eivät olleet toimineet vilpillisesti ja näin ollen ostajalla ei ollut enää, lähes kuuden vuoden jälkeen hallinnan luovutuksesta, oikeutta vedota virheeseen. Ratkaisua perusteltiin ennen kaikkea sillä, että on kohtuullista siirtää vastuu kiinteistöstä jossain vaiheessa lopullisesti ostajalle. Reklamoinnin määräajat on asetettu turvaamaan myyjää, joka usein on yksityinen henkilö, yllättäviltä usean vuoden jälkeen tulevilta vaatimuksilta Virheen määräytymisen ajankohta Maakaaren 2 luvun 21 :n mukaan kiinteistön virheellisyys määräytyy kaupantekohetken mukaan. Virhettä arvioidaan sen mukaan, millainen kiinteistö on kauppaa tehtäessä. Myyjä vastaa tällaisesta kiinteistössä olevasta virheestä, vaikka sei ilmenisi vasta myöhemmin. MK 2:21.1:ssa on kuitenkin rajoitus sen suhteen, että ostaja ei saa vedota virheeseen, jonka myyjä on korjannut ennen hallinnan luovutusta. Lain esitöissä perustellaan virheen määräytymisen ajankohtaa sillä, että myyjä voi kauppakirjan allekirjoittamiseen saakka vaikuttaa antamillaan tiedoilla ostajan käsitykseen kaupan kohteesta ja siten määritellä sitä, mitä kiinteistöltä voi perustellusti vaatia. 46 HE 120/1994, s Ks. tarkemmin Vaasan HO t. 494 ratkaisu ja perustelut.
26 16 Kiinteistössä on esitöiden mukaan virhe myös siinä tapauksessa, että vika tai puute ei ole vielä kaupantekohetkellä aiheuttanut näkyviä vahinkoja. Ratkaisevaa arvioinnissa on se, onko vian tai vaurioiden syy ollut olemassa jo kaupantekohetkellä vai ei. 48 Virheen määräytymistä koskeva maakaaren säännös koskee kaikkia virhetyyppejä. Tämän takia ostaja ei voi esimerkiksi vedota vallintavirheenä viranomaisen päätökseen, joka on annettu vasta kaupanteon jälkeen Näin HE 120/1994, s Näin Jokela Kartio Ojanen 2010, s. 133.
27 17 3 LAATUVIRHE VIRHEPERUSTEENA 3.1 Laatuvirhe maakaaressa Maakaaren 2 luvun 17 :ssä on 5 kohtainen luettelo kiinteistönkaupan laatuvirheistä. Säännös on seuraavanlainen: Kiinteistössä on laatuvirhe, jos: 1) kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu; 2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; 3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; 4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön; tai 5) kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi 1 momentin 1 4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan. Laatuvirheessä on Niemen mukaan kyse puutteellisuudesta kaupan kohteen fyysisissä eli havaittavissa ominaisuuksissa. Tämä puutteellisuus esiintyy useimmiten kiinteistöön kuuluvassa rakennuksessa. Tyypillisiä laatuvirheitä ovat asuinrakennuksista löytyneet kosteus- ja homevauriot. Niemen mukaisesti virhearvioinnin lähtökohtana on kohteen
28 18 tosiasiallinen kunto kaupantekohetkellä ja se, mitä ostajalla on oikeus odottaa kaupan kohteelta. 50 Tyypillisiä laatuvirheitä ovat rakennusten kuntoa tai rakenteita koskevat viat kuten vialliset viemäri- tai vesijohdot, lämmitysjärjestelmän puutteet, vesivauriot, perustusten virheellisyydet ynnä muut. 51 Seuraavaksi käsittelen tarkemmin laatuvirheen eri elementtejä. Laatuvirheiden osalta on hyvä tehdä jo tässä vaiheessa Hoffrénin tavoin ero, maakaaren 2:17.1:n kohdissa 1-4 säädettyjen laatuvirheiden, ja kohdan 5 salaisen laatuvirheen välillä. Kohtien 1-4 virheet ovat vahvasti sidottuja osapuolten, ja varsinkin myyjän, tekemisiin tai tekemättä jättämisiin. Kohdan 5 mukaista salaista virhettä arvioidaan objektiivisesti siihen nähden, mitä kaupan kohteen kaltaiselta kiinteistöltä voidaan perustellusti edellyttää. Salainen virhe on nimensä mukaisesti sellainen virhe, josta sen paremmin myyjä kuin ostajakaan eivät olleet kauppaa tehtäessä tietoisia. Salainen virhe eroaa muista laatuvirheistä muutamalla tavalla. Ensinnäkin salaisen virheen virhekynnys on korkeampi kuin muissa laatuvirheissä (niin sanottu merkittävyyskynnys). Toisekseen ostajalla ei ole salaisen virheen perusteella oikeutta vahingonkorvaukseen, koska salaisen virheen osalta myyjä ei ole voinut toimia tuottamuksellisesti. Näistä syistä on tärkeää huomata, onko kyse salaisesta laatuvirheestä, vai jostakin muusta laatuvirheestä Sopimuksen mukaisuus MK 2:17.1:n 1 kohdan mukaisesti kiinteistössä on laatuvirhe, jos se ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu. Virhettä arvioidaan siis sen mukaan, poikkeaako kohde laadultaan niistä tiedoista, mitä osapuolten välillä on kirjallisesti tai suullisesti sovittu. 53 Maakaaren esitöiden mukaan tämän ensimmäisen laatuvirheen keskeinen arviointiperuste on myyjän ja ostajan välinen sopimus. Sopimuksella ostaja ja myyjä määrittävät sen laatutason, jota ostajalla on oikeus vaatia. Lain esitöissä täsmennetään vielä, että kiinteistössä on virhe, jos se ei joltain osin vastaa kauppakirjaan merkittyä. Esimerkkinä mainitaan, jos kiinteistö on mainittua pienempi tai jos rakennuksessa ei ole sovittuja varusteita. Esitöissä kuitenkin 50 Näin Niemi 2016, s Jokela Kartio Ojanen 2010, s Ks. Hoffrèn 2013a, s. 99 ja s. 100 ja Hoffrén 2013b, s Tepora Kartio Koulu Lindfors 2010, s. 291.
29 19 todetaan, että kauppakirjaan ei yleensä täsmällisesti määritellä kiinteistön ominaisuuksia, joten arvioinnissa on huomioitava kaikki mitä osapuolten välillä on vapaamuotoisesti sovittu. 54 Mikäli kaupan kohteena on esimerkiksi uusi tai peruskorjattu asunto, on ostajalla lähtökohtaisesti oikeus olettaa sen laatutason vastaavan valmistusajankohdan mukaista tyypillistä varustelu- ja laatutasoa, vaikka kaikista asunnon yksityiskohdista ei olisikaan nimenomaisesti sovittu. 55 Kiinteistöt myydään lähtökohtaisesti siinä kunnossa kuin ne ovat kaupantekohetkellä. Kiinteistöillä on aina yksilölliset ominaisuudet, eikä sen vuoksi voida esittää mitään yhteisiä laatuvaatimuksia, jotka koskisivat kaikkia kiinteistöjä. Tämän vuoksi virhettä arvioidessa keskeisenä arviointiperusteena on siis myyjän ja ostajan välinen sopimus. 56 Sopimukseksi voidaan lukea ensinnäkin kauppakirja ja myös sen ulkopuolella, yleensä suullisesti, sovittu. 57 Sopiminen on tässä suhteessa muutenkin ymmärrettävä laajasti ja arvioinnissa otetaan huomioon myös kaikki se mistä osapuolet ovat vapaamuotoisesti sopineet. 58 Hoffrénin mukaan kaikkea sovittua ei tulisi tulkita näin laajasti. Hoffrén perustelee näkemystään sillä, että mikäli kaiken sen mitä ostaja on odottanut tai voinut odottaa kaupan kohteelta, katsotaan tulleen sopimuksen osaksi, ei maakaaren laatuvirhesäännöksen kohdille 2-5 jää mitään itsenäistä merkitystä, vaan ne sisältyisivät tähän säännöksen kohtaan 1. Hoffrénin mukaan sovittua pitäisi tulkita suppeasti ja lukea sovituksi vain se, mistä on nimenomaisesti sovittu joko kauppakirjassa tai sen ulkopuolella kirjallisesti tai suullisesti. 59 Olen samaa mieltä Kyllästisen kanssa siitä, että tämä Hoffrénin kanta on sinänsä perusteltu, sillä se selkeyttää laatuvirhesäännöksen eri kohtien suhdetta toisiinsa. 60 Kyllästisen mukaan myös kohteeseen teetetyn kuntotarkastuksen raporttia on pidettävä sopimuksen osana, koska sopimuksessa mainitaan kaupan osapuolten tutustuneen siihen Näin HE 120/1994, s Näin Kyllästinen DL 2012, s HE 120/1995, s. 49 ja s Kasso 2014, s HE 120/1994, s Näin Hoffrén 2011, s Ks. Kyllästinen DL 2012, s Kyllästinen 2010, s Vrt. Hoffrén 2013a, s Hoffrénin mukaan koko kuntotarkastusraportin sisältöä ei voida pitää sopimuksen osana ilman nimenomaista sopimusehtoa. Hoffrénin mukaan merkityksen antaminen
Korkeimman oikeuden ennakkoratkaisun 2015:58 vaikutukset kosteusvaurioituneen kiinteistön kaupan purkumahdollisuuksiin
Korkeimman oikeuden ennakkoratkaisun 2015:58 vaikutukset kosteusvaurioituneen kiinteistön kaupan purkumahdollisuuksiin Tiina Koskinen-Tammi AA, OTT, VT Asianajotoimisto Alfa Oy Sisäilmastoseminaari 16.3.2016
LisätiedotVirhevastuu asunnon ja asuinkiinteistön kaupassa. Mia Hoffrén
Virhevastuu asunnon ja asuinkiinteistön kaupassa Mia Hoffrén TALENTUM Helsinki 2013 Copyright 2013 Talentum Media Oy ja kirjoittaja Kansi: Lauri Karmila Sivunvalmistus: NotePad ISBN 978-952-14-2115-0 ISBN
LisätiedotOSTAJAN VELVOLLISUUDET JA NIIDEN VAIKUTUS RISKINJAKOON... 313 1 Tämän luvun tutkimuskohde... 313 2 Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus...
Sisällys Alkusanat... Lähteet... V XIII Lyhenteet... XXXI I JOHDANTO... 1 1 Tutkimuskohde... 1 2 Tutkimuskohteen valinnan perustelut... 8 3 Tutkimuksen tavoitteet ja merkitys... 10 4 Tutkimusmenetelmä
LisätiedotPellon myynti. Marica Twerin/Maatalouslinja
Pellon myynti Marica Twerin/Maatalouslinja Muotovaatimukset / kauppa Kirjallisesti Osapuolten on allekirjoitettava kauppakirja ja kaupanvahvistajan vahvistettava kauppa kaikkien allekirjoittajien ollessa
LisätiedotSalainen virhe kiinteistön kaupassa ja myyjän vastuun rajoittaminen
Salainen virhe kiinteistön kaupassa ja myyjän vastuun rajoittaminen Henri Anttila 78152 Pro gradu -tutkielma Esineoikeus Turun yliopisto Oikeustieteellinen tiedekunta Toukokuu 2018 TURUN YLIOPISTO Oikeustieteellinen
LisätiedotOSAPUOLTEN SELONOTTO- JA TIEDONANTOVEL- VOLLISUUS ASUINKIINTEISTÖN KAUPASSA
OSAPUOLTEN SELONOTTO- JA TIEDONANTOVEL- VOLLISUUS ASUINKIINTEISTÖN KAUPASSA Iiris Ylinampa, 0247193 Pro Gradu -tutkielma Esineoikeus Lapin yliopiston oikeustieteiden tiedekunta Kevät 2015 Lapin yliopisto,
LisätiedotY m p ä r i s t ö v a h i n k o v a s t u u s o p i m u k s e n u l k o p u o l e l l a
Y m p ä r i s t ö v a h i n k o v a s t u u s o p i m u k s e n u l k o p u o l e l l a 22.11.2011 S Y S : n s y y s k o k o u s K a r i M a r t t i n e n P a r t n e r A s i a n a j o t o i m i s t o
LisätiedotKAUPPAKIRJA ( luonnos ) 1. OSAPUOLET 1.1. MYYJÄ
KAUPPAKIRJA ( luonnos ) 1. OSAPUOLET 1.1. MYYJÄ Helsingin kaupunki (y-tunnus: 0201256-6) Osoite: PL 2213, 00099 HELSINGIN KAUPUNKI Jäljempänä: Myyjä Myyjän kaupparekisteriote liitteenä 1.1 1.2. OSTAJA
LisätiedotHevoskaupan juridiikka
Hevoskaupan juridiikka Yleistä Hevonen on irtain esine Virhe hevosessa vaikeampi nähdä kuin tavanomaisessa tavarassa (esim. auto) Myyjän tiedonantovelvollisuus Ostajan tiedonottovelvollisuus 1 Sovellettava
LisätiedotKAUPPAKIRJA KEMIN TEOLLISUUSKYLÄ OY. myyjänä KEMIN KAUPUNKI. ostajana. kaupan kohteena
KAUPPAKIRJA KEMIN TEOLLISUUSKYLÄ OY myyjänä ja KEMIN KAUPUNKI ostajana kaupan kohteena VERKKOKARINKATU 11 VUOKRAOIKEUDET JA NIILLÄ SIJAITSEVAT RAKENNUKSET 24.10.2017 1 OSAPUOLET Kemin Teollisuuskylä Oy
LisätiedotLaki. EDUSKUNNAN VASTAUS 218/2010 vp. Hallituksen esitys laeiksi maanvuokralain muuttamisesta ja perintökaaren 25 luvun
EDUSKUNNAN VASTAUS 218/2010 vp Hallituksen esitys laeiksi maanvuokralain muuttamisesta ja perintökaaren 25 luvun 1 b :n 4 momentin kumoamisesta Asia Hallitus on antanut eduskunnalle esityksensä laeiksi
LisätiedotHevoskaupan juridiikka
Hevoskaupan juridiikka Yleistä Hevonen on irtain esine Virhe hevosessa vaikeampi nähdä kuin tavanomaisessa tavarassa (esim. auto) Myyjän tiedonantovelvollisuus Ostajan selonottovelvollisuus Sovellettava
LisätiedotKAUPPAKIRJA ( luonnos ) 1. OSAPUOLET 1.1. MYYJÄ
KAUPPAKIRJA ( luonnos ) 1. OSAPUOLET 1.1. MYYJÄ Helsingin kaupunki (y-tunnus: 0201256-6) Osoite: PL 2213, 00099 HELSINGIN KAUPUNKI Jäljempänä: Myyjä Myyjän kaupparekisteriote liitteenä 1.1 1.2. OSTAJA
LisätiedotKAUPPAKIRJA 1. OSAPUOLET MYYJÄ Lappi Timber Oy Y-tunnus Osoite: PL KEITELE Jäljempänä Myyjä
KAUPPAKIRJA 1. OSAPUOLET 1.1. MYYJÄ Lappi Timber Oy Y-tunnus Osoite: PL 4 72600 KEITELE Jäljempänä Myyjä 1.2. OSTAJA Kemijärven kaupunki Y-tunnus Osoite: PL 5, 98101 KEMIJÄRVI Jäljempänä Ostaja 2. KAUPAN
LisätiedotKiinteistökaupan vastuunrajoituslausekkeet
Kiinteistökaupan vastuunrajoituslausekkeet Helsingin yliopisto Oikeustieteellinen tiedekunta Esineoikeus Pro gradu -tutkielma Ohjaajat: Janne Kaisto ja Tapani Lohi Tekijä: Jukka Koivisto Huhtikuu 2015
LisätiedotTarjoudumme ostamaan tässä mainitun kiinteistön ja sillä olevat rakennukset tarjouksessa mainituilla ja muuten sovittavilla kauppaehdoilla.
TARJOUS, kiinteistö Tarjoudumme ostamaan tässä mainitun kiinteistön ja sillä olevat rakennukset tarjouksessa mainituilla ja muuten sovittavilla kauppaehdoilla. 1. Kaupantekopäivä Kauppakirja allekirjoitetaan
LisätiedotSISÄLLYS. voimaansaattamisesta ja sopimuksen lainsäädännön alaan kuuluvien määräysten voimaansaattamisesta. annetun lain voimaantulosta...
SUOMEN SÄÄDÖSKOKOELMA 2005 Julkaistu Helsingissä 30 päivänä kesäkuuta 2005 N:o 471 476 SISÄLLYS N:o Sivu 471 Laki etuostolain muuttamisesta... 2583 472 Jerseyn kanssa säästötulojen verottamisesta tehdyn
LisätiedotKAUPPAKIRJA ( luonnos ) 1. OSAPUOLET 1.1. MYYJÄ
KAUPPAKIRJA ( luonnos ) 1. OSAPUOLET 1.1. MYYJÄ Helsingin kaupunki (y-tunnus: 0201256-6) Osoite: PL 2213, 00099 HELSINGIN KAUPUNKI Jäljempänä: Myyjä Myyjän kaupparekisteriote liitteenä 1.1 1.2. OSTAJA
LisätiedotMALLIVASTAUKSET Kauppaoikeus 12.5.2004 pakollinen aineopintotentti, täydennystentit
MALLIVASTAUKSET Kauppaoikeus 12.5.2004 pakollinen aineopintotentti, täydennystentit Muita kuin assistentille sähköisesti toimitettuja mallivastauksia ei ole julkaistu tässä. Niitä voi etsiä laitoksen aulasta
LisätiedotKAUPPAKIRJA RAKENNUKSEN MYYMISESTÄ
KAUPPAKIRJA RAKENNUKSEN MYYMISESTÄ 1. OSAPUOLET MYYJÄ Helsingin kaupunki jota edustaa kiinteistölautakunta y-tunnus: 0201256-6 PL 2200 00099 HELSINGIN KAUPUNKI Jäljempänä: Myyjä OSTAJA Roslund Hietalahti
LisätiedotMaakaari. Marjut Jokela Leena Kartio Ilmari Ojanen
Maakaari Marjut Jokela Leena Kartio Ilmari Ojanen TALENTUM Helsinki 2010 2010 Talentum Media Oy ja kirjoittajat 5., uudistettu painos Kannen suunnittelu: Mika Petäjä Kannen toteutus: Outi Pallari Taitto:
LisätiedotTarjoudumme ostamaan tässä mainitun kiinteistön ja sillä olevat rakennukset tarjouksessa mainituilla ja muuten sovittavilla kauppaehdoilla.
TARJOUS, kiinteistö Tarjoudumme ostamaan tässä mainitun kiinteistön ja sillä olevat rakennukset tarjouksessa mainituilla ja muuten sovittavilla kauppaehdoilla. 1. Kaupantekopäivä Kauppakirja allekirjoitetaan
Lisätiedot2. Mitä asuntokauppalaissa tarkoitetaan ennakkomarkkinoinnilla? Mitä ennakkomarkkinointivaiheen aikana maksetusta varausmaksusta säädetään?
ASUNTO- JA KIINTEISTÖKAUPPA 14.9.2011 - - (1) Miten laissa rajoitetaan vastuunrajoitusehtojen käyttöä (a) kiinteistönkaupassa ja (b) asuntokaupassa? (10 p) (2) Mitä eroa on hinnanalennuksella ja vahingonkorvauksella
LisätiedotAsukkaan oikeusturva sisäilma-asioissa
Asukkaan oikeusturva sisäilma-asioissa Tiina Koskinen-Tammi, AA, OTT, VT Asianajotoimisto Alfa Oy Asukkaan oikeusturva sisäilmaasioissa Esityksen sisältö 1. Asukkaan oikeudet yksityisoikeudellisessa lainsäädännössä
LisätiedotKAUPPAKIRJA 1. OSAPUOLET 1.1. MYYJÄ
KAUPPAKIRJA 1. OSAPUOLET 1.1. MYYJÄ Helsingin kaupunki (y-tunnus: 0201256-6) Osoite: PL 2213, 00099 HELSINGIN KAUPUNKI Jäljempänä: Myyjä Myyjän kaupparekisteriote liitteenä 1.1 1.2. OSTAJA Rauniorakentajat
LisätiedotAsuinmukavuuden merkitys asuinkiinteistön laatuvirheen arvioinnissa
Asuinmukavuuden merkitys asuinkiinteistön laatuvirheen arvioinnissa Eveliina Ahlsten 0237585 Pro gradu -tutkielma Esineoikeus Oikeustieteiden tiedekunta Lapin yliopisto Kevät 2014 Lapin yliopisto, oikeustieteiden
LisätiedotPÄÄTÖS 15/10275. 65100 Vaasa 15.12.2015 L13/4814 XXXXX XXXXXX
POHJANMAAN KÄRÄJÄOIKEUS 2. osasto Korsholmanpuistikko 43, PL 251 PÄÄTÖS 15/10275 65100 Vaasa 15.12.2015 L13/4814 Yhteinen käsittely: Dnro:t L13/4814 - L 13/4828 L 13/48/16 L 13/4817 L 13/4818 L 13/4819
LisätiedotKIINTEISTÖN KAUPPAKIRJA
1. OSAPUOLET MYYJÄ Y-tunnus: 2068177-1 Asunto Oy Järvenpään Ahotie 10 KIINTEISTÖN KAUPPAKIRJA OSTAJA Taaleri Tonttirahasto Ky,jonka puolesta ja lukuun toimii sen vastuunalainen Y-tunnus: 2671111-8 2. KAUPAN
LisätiedotVIESTINTÄVERKKOA KOSKEVA KAUPPAKIRJA
1(5) VIESTINTÄVERKKOA KOSKEVA KAUPPAKIRJA OSTAJANA Siilinjärven kunta ja MYYJÄNÄ Savon Kuituverkko Oy 2(5) 1. SOPIJAPUOLET 1.1 Siilinjärven kunta Y-tunnus: 0172718-0 PL 5, Kasurilantie 1, 71800 SIILINJÄRVI
LisätiedotKouvolan hovioikeuden tuomio NREP Finland Log 2 Oy:n ja Lappeenrannan kaupungin sekä Lappeenranta Free Zone Oy Ltd:n välisessä riita-asiassa
Kaupunginhallituksen konsernijaosto 28 09.08.2013 Kouvolan hovioikeuden tuomio NREP Finland Log 2 Oy:n ja Lappeenrannan kaupungin sekä Lappeenranta Free Zone Oy Ltd:n välisessä riita-asiassa 530/090/2012
LisätiedotSalainen virhe kiinteistön kaupassa ja piilovirhevakuutus
Salainen virhe kiinteistön kaupassa ja piilovirhevakuutus Jussi Makkonen Pro gradu tutkielma Velvoiteoikeus Lapin yliopisto Oikeustieteiden tiedekunta Kevät 2014 II Lapin yliopisto, oikeustieteiden tiedekunta
LisätiedotKIINTEISTÖN KAUPPA, MUU LUOVUTUS JA KIRJAUS. Jarno Tepora Leena Kartio Risto Koulu Heidi Lindfors
KIINTEISTÖN KAUPPA, MUU LUOVUTUS JA KIRJAUS Jarno Tepora Leena Kartio Risto Koulu Heidi Lindfors TALENTUM Helsinki 2010 Talentum Media Oy ja kirjoittajat 6., uudistettu painos Kannen suunnittelu: Mika
LisätiedotLAKI ASUINHUONEISTON VUOKRAUKSESTA JA TUKIASUMINEN, VUOKRASOPIMUKSEN PÄÄTTÄMINEN 17.9.2013
LAKI ASUINHUONEISTON VUOKRAUKSESTA JA TUKIASUMINEN, VUOKRASOPIMUKSEN PÄÄTTÄMINEN 17.9.2013 J U H A N I S K A N E N K I I N T E I S T Ö P Ä Ä L L I K K Ö Y - S Ä Ä T I Ö LAKI ASUINHUONEISTON VUOKRAAMISESTA
LisätiedotYritysyhteistyön sopimusjuridiikka. Sopimusjuridiikan perusteet Maarit Päivike, lakimies
Yritysyhteistyön sopimusjuridiikka Sopimusjuridiikan perusteet 8.11.2016 Maarit Päivike, lakimies Miksi kirjallinen sopimus Yhteistyön väline Sopimusten merkitys korostuu usein silloin, kun asiat eivät
LisätiedotOstaja Raision seudun Koulutuskuntayhtymä y-tunnus 0204427-7 Eeronkuja 3 21200 Raisio
KAUPPAKIRJA Myyjä Raision kaupunki y-tunnus 0204428-5 PL 100 21201 Raisio Ostaja Raision seudun Koulutuskuntayhtymä y-tunnus 0204427-7 Eeronkuja 3 21200 Raisio Kaupan kohde Kiinteistö 680-1-156-2 rakennuksineen.
LisätiedotTaipalsaaren kunta (y-tunnus: ), jäljempänä Myyjä. Myytävä määräala on merkitty oheiseen liitekarttaan.
1 / 5 MÄÄRÄALAN KAUPPA Kaupan osapuolet MYYJÄ Taipalsaaren kunta (y-tunnus: 0163320-5), jäljempänä Myyjä 54920 Taipalsaari OSTAJAT Kaupan kohde Kauppahinta Taipalsaaren kunnassa sijaitsevasta harjurinne
LisätiedotHallitus on vuoden 2000 valtiopäivillä antanut eduskunnalle esityksensä tuomarin esteellisyyttä koskevaksi lainsäädännöksi (HE 78/2000 vp).
Hallitus on vuoden 2000 valtiopäivillä antanut eduskunnalle esityksensä tuomarin esteellisyyttä koskevaksi lainsäädännöksi (HE 78/2000 vp). Lakivaliokunta on antanut asiasta mietinnön (LaVM 6/2001 vp).
LisätiedotNimi: Kiinteistö Oy Rauhan Ranta 6 Y-tunnus: 2145043-0 Osoite: c/o Holiday Club Resorts Oy, Hitsaajankatu 22, 00810 Helsinki
KIINTEISTÖN KAUPPAKIRJA 1 OSAPUOLET 1.1 Myyjä Nimi: Kiinteistö Oy Rauhan Ranta 6 Y-tunnus: 2145043-0 Osoite: c/o Holiday Club Resorts Oy, Hitsaajankatu 22, 00810 Helsinki ("Myyjä") 1.2 Ostaja Nimi: Eläkevakuutusosakeyhtiö
Lisätiedot3 KAUPAN KOHDE 5 KAUPAN MUUT EHDOT 4 KAUPPAHINTA 2 OSTAJA. Merimasku-Antinlinna 23.5.2014. Luonnos ---- 1 MYYJÄ
NAANTALIN KAUPUNKI KAUPPAKIRJA 23.5.2014 ---- 1 Luonnos ---- 1 MYYJÄ 2 OSTAJA Naantalin kaupunki, y-tunnus 0135457-2 Käsityöläiskatu 2 21100 Naantali Petri Kodisoja 3 KAUPAN KOHDE Naantalin kaupungin Tammisaaren
LisätiedotASUNTO-OSAKEHUONEISTOSSA TEHTÄVÄSTÄ KUNNOSSAPITO- JA MUUTOSTYÖSTÄ ILMOITUS
ASUNTO-OSAKEHUONEISTOSSA TEHTÄVÄSTÄ KUNNOSSAPITO- JA MUUTOSTYÖSTÄ ILMOITUS Sivu 1/2 TALOYHTIÖ Asunto-osakeyhtiön nimi ja osoite Huoneiston numero OSAKAS Huoneiston osakkeenomistajan nimi ja puhelinnumero
LisätiedotMilloin on syytä ryhtyä selvittämään sisäilman laatua?
Milloin on syytä ryhtyä selvittämään sisäilman laatua? 1. AsOy vastaa siitä, että huoneistot soveltuvat käyttötarkoitukseensa. 2. Osakkaan, vuokralaisen tai muun huoneiston haltijan ilmoitus heikosta sisäilman
Lisätiedotyleensä olevan työsuhteessa, jos hän ei itse omista tai riippumattoman
1 INFRA RY:N JÄSENTIEDOTE: VEROHALLINNON PÄIVITYS OHJEESEEN PALKKA JA TYÖKOR- VAUS VEROTUKSESSA Verohallinto on päivittänyt ohjetta, jossa käsitellään palkan ja työkorvauksen välistä rajanvetoa. Päivitetyssä
LisätiedotParkkisakko vai sopimus vai?
Minä ja tiede Parkkisakko vai sopimus vai? Vesa Annola Professori 2016 2 2016 3 2016 4 Korkein oikeus 2010:23 (16.3.2010) 9. Kiinteistön omistajalla ja haltijalla on oikeus määrätä omistamansa tai hallitsemansa
LisätiedotMYYJÄ Karungin Palvelukoti ry (Y-tunnus: 0216145-7) os. Satamakatu 12, 95400 Tornio.
KAUPPAKIRJA MYYJÄ Karungin Palvelukoti ry (Y-tunnus: 0216145-7) os. Satamakatu 12, 95400 Tornio. OSTAJA KAUPAN KOHDE Tornion kaupunki os. Suensaarenkatu 4, 95400 Tornio Vanhainkoti -nimisestä tilasta,
LisätiedotKOKKOLANSEUDUN KEHITYS OY:N OSAKKEIDEN KAUPPAA KOSKEVA KAUPPAKIRJA
KOKKOLANSEUDUN KEHITYS OY:N OSAKKEIDEN KAUPPAA KOSKEVA KAUPPAKIRJA 2 (5) 1 OSAPUOLET 1.1 Myyjä Kannuksen kaupunki (Y-tunnus: 0178455-6 ) 1.2 Ostaja Kokkolan kaupunki (Y-tunnus 0179377-8 ) 2 SOPIMUKSEN
LisätiedotKIINTEISTÖTOIMITUSVIRHEET
KIINTEISTÖTOIMITUSVIRHEET TOIMITUSVIRHEIDEN OIKAISEMINEN Kiinteistörekisterinhoitajien koulutuspäivät Maaoikeusinsinööri Sakari Haulos 1 KIINTEISTÖTOIMITUSVIRHEET TOIMITUSVIRHEIDEN OIKAISEMINEN Kiinteistörekisterinhoitajien
LisätiedotRAKENNUKSEN MYYNTIÄ KOSKEVA SOPIMUS ( SOPIMUS )
RAKENNUKSEN MYYNTIÄ KOSKEVA SOPIMUS ( SOPIMUS ) 1. OSAPUOLET MYYJÄ Helsingin kaupunki, jota edustaa kiinteistölautakunta y-tunnus: 0201256-6 PL 2200 00099 HELSINGIN KAUPUNKI Jäljempänä: Myyjä OSTAJA ARKK
LisätiedotI Tutkimuksen perusta 1
Sisällys Esipuhe v Sisällys vii Lyhenteet xv I Tutkimuksen perusta 1 1. Tutkimusaihe 1 1.1. Tiekuljetukset ja kuljetusoikeus 1 1.2. Tavaravahinko 4 1.3. Tavaravastuu 4 1.4. Tutkimuksen tarkoitus 5 1.5.
LisätiedotY-tunnus: 0151364-1 PL 4, 15561 Nastola. Jukka-Matti Jäppinen
Kunnanhallitus 37 16.03.2015 Kauppakirja, Jäppinen Kunnanhallitus 37 Nastolan kunnan ja Jukka-Matti Jäppisen kesken on laadittu seu raavan sisältöinen kauppakirja. Kauppa perustuu kunnanhallituksen lainvoimaiseen
LisätiedotAjankohtaisia oikeustapauksia siviiliasioissa
Ajankohtaisia oikeustapauksia siviiliasioissa Kuntamarkkinat 1092015 lakimies, OTK, TkL Sampsa Matilainen KKO 2015:58 Kiinteistön kauppa Laatuvirhe Kaupan purkaminen Maakaari A oli vuonna 2011 tehdyllä
Lisätiedot12.4.2004. Kantelu Turun hovioikeuden päätöksestä Nro 588, diaarinumero R 04/152 Virka-aseman väärinkäyttö ym. annettu 26.2.2004
12.4.2004 KORKEIN OIKEUS Asia Kantelu Turun hovioikeuden päätöksestä Nro 588, diaarinumero R 04/152 Virka-aseman väärinkäyttö ym. annettu 26.2.2004 Kantelija YLI-KOVERO RISTO TAPIO Torikatu 27 13130 Hämeenlinna
LisätiedotKIINTEISTÖN KAUPPA JA OMISTAMINEN. Matti Kasso
KIINTEISTÖN KAUPPA JA OMISTAMINEN Matti Kasso TALENTUM Helsinki 2014 2., uudistettu painos Copyright 2014 Talentum Media Oy ja Matti Kasso ISBN 978-952-14-2155-6 ISBN 978-952-14-2156-3 (sähkökirja) Taitto:
LisätiedotNaantalin kaupunki Kauppakirja 1 Rymättylän kunnantupa
Naantalin kaupunki Kauppakirja 1 1 Myyjä Naantalin kaupunki, y-tunnus 0135457-2 Käsityöläiskatu 2, 21100 Naantali 2 Ostaja Meripalo Oy, y-tunnus 0929716-2 Raatihuoneenkatu 1, 21100 Naantali 3 Kaupan kohde
LisätiedotHAKEMUS 16.1 0.2007. Tarvittaessa lisätietoja asiassa antaa Jouni Puhakka, gsm 040-50 6363 8 tai jouni.puhakka@lindstro~ninvest.fi.
* Lindström v HAKEMUS C-?,!. "Q-$:j.,.c*,.g./ew- 16.1 0.2007 HELSINGIN KAUPUNGINHALLITUKSELLE Lindström Oy suunnittelee Konalassa osoitteessa Ristipellontie 14, Helsinki sijaitsevan palvelukeskuskiinteistönsä
LisätiedotLAPPEENRANNAN KAUPUNKI/ MÄÄRÄALAN 1 / 5 KAUPPAKIRJA
LAPPEENRANNAN KAUPUNKI/ MÄÄRÄALAN 1 / 5 Myyjä Ostaja LAPPEENRANNAN KAUPUNKI, Elinvoima ja kaupunkikehitys Maaomaisuuden hallinta, PL 38; Villimiehenkatu 1 53101 Lappeenranta Y-tunnus: 0162193-3 Luovutukseen
LisätiedotSsa Hotels Oy, Äyritie 8A, Vantaa (y-tunnus ), sähköposti [xxx] (jäljempänä myyjä )
HOTELLIHUONEEN KAUPPAKIRJA 1. Osapuolet Ssa Hotels Oy, Äyritie 8A, 01510 Vantaa (y-tunnus 2638922-9), sähköposti [xxx] (jäljempänä myyjä ) Ostajan nimi, osoite, sotu, puhelin, sähköposti, [omistus osakkeista
LisätiedotOSAKEKAUPPAKIRJA. Lappeenrannan kaupungin. Lappeenrannan Asuntopalvelu Oy:n. välillä. (jäljempänä Kauppakirja )
OSAKEKAUPPAKIRJA Lappeenrannan kaupungin ja Lappeenrannan Asuntopalvelu Oy:n välillä (jäljempänä Kauppakirja ) 1. Kaupan osapuolet 1.1 Lappeenrannan Asuntopalvelu Oy (y-tunnus 0433221-3), Valtakatu 44,
LisätiedotKauppakirja allekirjoitetaan viimeistään. Kunta, kaupunginosa / alue Kiinteistön osoite Tunnus. Kauppahinta maksetaan kokonaan kaupantekohetkellä.
TARJOUS, vuokraoikeus Tarjoudumme ostamaan tässä mainitun kiinteistön vuokraoikeuden ja sillä olevat rakennukset tarjouksessa mainituilla ja muuten sovittavilla kauppaehdoilla. 1. Kaupantekopäivä Kauppakirja
LisätiedotKAUPPAKIRJA SAVITAIPALEEN KUNNAN SOTEPALVELUTUOTANTOON LIITTYVIEN RAKENNUSTEN MYYNNISTÄ VALKAMA I JA II
1(7) LUONNOS 20.5.2019 KAUPPAKIRJA SAVITAIPALEEN KUNNAN SOTEPALVELUTUOTANTOON LIITTYVIEN RAKENNUSTEN MYYNNISTÄ VALKAMA I JA II 2(7) Sisällysluettelo 1. Kaupan osapuolet... 3 2. Kaupan tausta ja tarkoitus...
LisätiedotKIINTEISTÖN KAUPPA JA OMISTAMINEN. Matti Kasso
KIINTEISTÖN KAUPPA JA OMISTAMINEN TALENTUM Helsinki 2014 2., uudistettu painos Copyright 2014 Talentum Media Oy ja ISBN 978-952-14-2155-6 ISBN 978-952-14-2156-3 (sähkökirja) Taitto: NotePad Kansi: Lauri
LisätiedotHallituksen vastuut ja velvollisuudet
Hallituksen vastuut ja velvollisuudet Markus Talvio Toimitusjohtaja OTM JuriNet Oy ASTA Rakentaja 2015 Tampereen Messu ja Urheilukeskus 13.2.2015 Vastuut ja velvollisuudet Esityksen rakenne: 1. Hallituksen
LisätiedotNaantalin kaupunki Kauppakirja 1 Luonnos Naantalin kaupunki (y-tunnus ), Käsityöläiskatu 2, Naantali
Naantalin kaupunki Kauppakirja 1 1 Myyjä 2 Ostaja 3 Kaupan kohde Naantalin kaupunki (y-tunnus 0135457-2), Käsityöläiskatu 2, 21100 Naantali Jaana Koskivaara-Coniel (henkilötunnus), osoite Naantalin kaupungin
LisätiedotPohjois-Savon sairaanhoitopiirin kuntayhtymä (Y-tunnus ), Kuopio. Ostaja Siilinjärven kunta (Y-tunnus )
Julkinen 1 (5) Kiinteistö Oy Isoharjan osakkeiden myynti 1. KAUPAN OSAPUOLET Myyjä n kuntayhtymä (), Ostaja Siilinjärven kunta (Y-tunnus 0172718-0) 2. KAUPAN KOHDE 2.1. Kiinteistö Oy Isoharjan osakkeet
LisätiedotKeskuskauppakamarin Arvosteluperusteet LVV-koe 21.11.2015 välittäjäkoelautakunta
Tehtävä 1 Puutteet: a. markkinointi ennen toimeksiantosopimuksen tekemistä (hyvä vuokranvälitystapa) 2 p. b. selvitys vuokranantajan oikeudesta vuokrata huoneisto jäi tekemättä, vuokralaiselle ei esitetty
Lisätiedot4 LUKU. Rahdinkuljettajan vastuu
4 LUKU Rahdinkuljettajan vastuu 27 Vastuun edellytykset Rahdinkuljettaja on vastuussa tavaran katoamisesta, vähentymisestä tai vahingoittumisesta sen kuljetettavaksi ottamisen ja luovuttamisen välisenä
LisätiedotKunnalle lahjoitetut kiinteistöt ja niiden käyttö
Kunnalle lahjoitetut kiinteistöt ja niiden käyttö Kunnalle kiinteistön lahjoittamiseen sovellettava säännöstö Maakaaren (540/1995) 4. luvun 2 :n mukaisesti kiinteistön lahjaa koskevat soveltuvin osin kiinteistön
LisätiedotYksityisoikeudellisen saatavan vanhentumisaika ja vanhentumisen katkaiseminen
Yksityisoikeudellisen saatavan vanhentumisaika ja vanhentumisen katkaiseminen Kuntamarkkinat 2015 / Lakiklinikka Joonas Jännäri lakimies Tyypilliset yksityisoikeudelliset saatavat kunnissa Tyypillisiä
LisätiedotK A U P P A K I R J A
K A U P P A K I R J A MYYJÄ OSTAJA Porin kaupunki Y-tunnus: 0137323 9. KAUPAN KOHDE Porin kaupungissa sijaitseva tontti KAUPPAHINTA kaupunginosa kortteli tontti Karjaranta 21. Tontin pinta-ala:.. m 2 Tontin
LisätiedotNimi: Saimaan Palvelukiinteistöt Oy Y-tunnus: 2264713-9 Osoite: c/o Holiday Club Resorts Oy, Hitsaajankatu 22, 00810 Helsinki
KIINTEISTÖN KAUPPAKIRJA 1 OSAPUOLET 1.1 Myyjä Nimi: Saimaan Palvelukiinteistöt Oy Y-tunnus: 2264713-9 Osoite: c/o Holiday Club Resorts Oy, Hitsaajankatu 22, 00810 Helsinki ("Myyjä") 1.2 Ostaja Nimi: Magic
LisätiedotVENEKAUPAN MYYNTIEHDOT 2007
1 VENEKAUPAN MYYNTIEHDOT 2007 1. Kaupan kohde Näitä sopimusehtoja sovelletaan veneiden, moottorien ja venetarvikkeiden kauppaan. Kaupan kohteesta käytetään jäljempänä nimitystä vene. Uusi runkonumerolla
LisätiedotTakuuajan vastuut ja hyvät käytännöt YSE 1998-ehtojen nojalla
Takuuajan vastuut ja hyvät käytännöt YSE 1998-ehtojen nojalla Taloyhtiö 2016 -tapahtuma asianajaja, diplomi-insinööri Emma Niemistö 1 2 Puheenvuoron rajauksia Yhtiön ja urakoitsijan välinen sopimus tietyn
Lisätiedot2. Omistus- ja hallintaoikeus Omistus- ja hallintaoikeus kaupan kohteeseen siirtyy lopullisen kauppakirjan allekirjoituksella.
Esisopimuksen kohdan "Esisopimuksen perusteella tapahtuvat maksut" perusteella maksettu kauppahinnan osasuoritus 30.000 euroa ja varsinaisen kaupan solmimisen yhteydessa maksettava 280.000 euroa muodostavat
LisätiedotViranomaisen vahingonkorvausvastuu 5.11.2012 Anni Tuomela
Julkisoikeus Valtiotieteellinen tiedekunta Viranomaisen vahingonkorvausvastuu 5.11.2012 Anni Tuomela Viranomaisen vahingonkorvausvastuu Viranomaisen vahingonkorvausvastuusta on erilliset säännökset vahingonkorvauslaissa
LisätiedotValtuutetun on pidettävä valtuuttajalle kuuluvat raha- ja muut varat erillään omista varoistaan.
YLEISIÄ OHJEITA VALTUUTETULLE Seuraavat ohjeet perustuvat edunvalvontavaltuutuksesta annetun lain (648/2007) säännöksiin sellaisina kuin ne lain voimaan tullessa 1.11.2007 olivat. Valtuutetun on oma-aloitteisesti
LisätiedotEtuosto-oikeuden käyttäminen kiinteistökaupassa
Liikennepalvelu Suomi Liikepaikat ja verkostot1 T Tuomi Helsingin kaupunki Kiinteistövirasto Katariinankatu 1 00 170 Helsinki Asia: Etuosto-oikeuden käyttäminen kiinteistökaupassa Neste Markkinointi Oy
LisätiedotMONIKANAVAJAKELUA KOSKEVA OLETTAMASÄÄNNÖSEHDOTUS - MONIKANAVAJAKELUA SELVITTÄVÄN TYÖRYHMÄN PUHEENJOHTAJAN ESITYS
MONIKANAVAJAKELUA KOSKEVA OLETTAMASÄÄNNÖSEHDOTUS - MONIKANAVAJAKELUA SELVITTÄVÄN TYÖRYHMÄN PUHEENJOHTAJAN ESITYS 25.6.2008 Sakari Aalto 2 MONIKANAVAJAKELUA KOSKEVA OLETTAMASÄÄNNÖSEHDOTUS - MONIKANAVAJAKELUA
LisätiedotKIINTEISTÖNKAUPPAKIRJA
KIINTEISTÖNKAUPPAKIRJA 1 Tontin myynti perustuu kaupunginhallituksen lainvoimaiseen päätökseen x.x.2015 x. SOPIJAOSAPUOLET Myyjä: Kauniaisten kaupunki (Y-tunnus 0203026-2) Kauniaistentie 10 02700 Kauniainen
LisätiedotElla Raja-aho SALAINEN VIRHE JA KIINTEISTÖN KAUPAN PURKAMINEN LAATUVIRHEEN PERUSTEELLA
Ella Raja-aho SALAINEN VIRHE JA KIINTEISTÖN KAUPAN PURKAMINEN LAATUVIRHEEN PERUSTEELLA Liiketalouden koulutusohjelma 2016 SALAINEN VIRHE JA KIINTEISTÖN KAUPAN PURKAMINEN LAATUVIRHEEN PERUSTEELLA Raja-aho,
Lisätiedott.6 s.102 Laki asuinhuoneistojen vuokrauksesta /481.
t.6 s.102 Lähtökohtana on olemassa oleva vuokrasopimus Mikäli alivuokralaisen ottaminen ei tuota omistajalle kohtuutonta hankaluutta, alivuokralaisen ottaminen on mahdollista. Laki asuinhuoneistojen vuokrauksesta
LisätiedotOsaava ostaja, Keskustellaan kuluttajuudesta
Osaava ostaja, Keskustellaan kuluttajuudesta Viimeisin ostamani asia haaveet ja tarpeet hintavertailu rahat tuotetietous muuta Minä mainonnan keskellä 1 Ryhmätyö Näin ostopäätöksiini yritettiin vaikuttaa
LisätiedotKIINTEISTÖN KAUPPAKIRJA. Suvirannankatu JÄRVENPÄÄ. Suostumuksen antaja: xxxx, xxxxxx-xxxx. Suvirannankatu JÄRVENPÄÄ
KIINTEISTÖN KAUPPAKIRJA Myyjä xxxx, xxxxxx-xxxx Suvirannankatu 5 04400 JÄRVENPÄÄ Suostumuksen antaja: xxxx, xxxxxx-xxxx Suvirannankatu 5 04400 JÄRVENPÄÄ Ostaja Järvenpään kaupunki, 0126541-4 PL 41 04401
LisätiedotVUOKRA- SOPIMUKSEN PÄÄTTÄMINEN
Kun olen kaksin koirani kanssa, kuulen kun hänen tassut napsuttelee Angie Myyrmäki KORJAAVA JA EHKÄISEVÄ ASUMIS- SOSIAALINEN TYÖ SEMINAARI 11.10.2018 VUOKRA- SOPIMUKSEN PÄÄTTÄMINEN 11.10.2018 Vuokrasopimuksen
LisätiedotLaki. EDUSKUNNAN VASTAUS 46/2013 vp. Hallituksen esitys eduskunnalle laeiksi verotusmenettelystä. muuttamisesta. Asia. Päätös. Valiokuntakäsittely
EDUSKUNNAN VASTAUS 46/2013 vp Hallituksen esitys eduskunnalle laeiksi verotusmenettelystä annetun lain ja työturvallisuuslain muuttamisesta Asia Hallitus on vuoden 2012 valtiopäivillä antanut eduskunnalle
LisätiedotKIINTEISTÖN KAUPPA JA MUUT LUOVUTUKSET (MK 1 )
Arvo Vitikainen 19.1.2016 KIINTEISTÖN KAUPPA Luennon sisältö: v Kiinteistön kauppa v Kauppaehdoista v Kiinteistökaupan prosessi, julkinen kaupanvahvistus v Sopimusrikkomukset v Kiinteistökaupan kustannukset
LisätiedotESIPUHE... ESIPUHE VUODEN 2012 LAITOKSEEN... ESIPUHE VUODEN 2007 LAITOKSEEN... LYHENTEET... XXIII
LUETTELO ESIPUHE... V ESIPUHE VUODEN 2012 LAITOKSEEN... VII ESIPUHE VUODEN 2007 LAITOKSEEN... IX LYHENTEET... XXIII 1 JOHDANTO... 1 1.1 Asuntokaupan merkitys Suomessa... 1 1.2 Teoksen tavoitteet... 3 2
LisätiedotRakennusliike Lehto Oy / perustettava kiinteistöyhtiö Voimatie 6 B Kempele
MAANVUOKRASOPIMUS (luonnos) 1. Sopijapuolet Vuokranantaja Kärsämäen kunta y-tunnus 0186511-0 Keskuskatu 14 86710 Kärsämäki Vuokraaja Rakennusliike Lehto Oy / perustettava kiinteistöyhtiö Voimatie 6 B 90440
LisätiedotTarjoudumme ostamaan tässä mainitut osakkeet tarjouksessa mainituilla ja muuten sovittavilla kauppaehdoilla. Kauppakirja allekirjoitetaan viimeistään.
TARJOUS, asunto-osake Tarjoudumme ostamaan tässä mainitut osakkeet tarjouksessa mainituilla ja muuten sovittavilla kauppaehdoilla. 1. Kaupantekopäivä Kauppakirja allekirjoitetaan viimeistään. 2. Kaupan
LisätiedotTERVEYSHAITAN MERKITYS KIINTEISTÖN LAATUVIRHEEN ARVIOINNISSA
TERVEYSHAITAN MERKITYS KIINTEISTÖN LAATUVIRHEEN ARVIOINNISSA Riikka Heinonen 0304803 Pro Gradu -tutkielma Velvoiteoikeus Lapin yliopisto Syksy 2016 Lapin yliopisto, oikeustieteiden tiedekunta Työn nimi:
LisätiedotEV 37/2009 vp HE 233/2008 vp
EDUSKUNNAN VASTAUS 37/2009 vp Hallituksen esitys laiksi oikeudenkäynnin viivästymisen hyvittämisestä ja eräiksi siihen liittyviksi laeiksi Asia Hallitus on vuoden 2008 valtiopäivillä antanut eduskunnalle
LisätiedotKIINTEISTÖN KAUPPA, MUU LUOVUTUS JA KIRJAUS. Jarno Tepora Leena Kartio Risto Koulu Heidi Lindfors
KIINTEISTÖN KAUPPA, MUU LUOVUTUS JA KIRJAUS Jarno Tepora Leena Kartio Risto Koulu Heidi Lindfors TALENTUM Helsinki 2010 Talentum Media Oy ja kirjoittajat 6., uudistettu painos Kannen suunnittelu: Mika
LisätiedotKorjaus- ja kunnossapitovastuun jakautuminen osakkaan muutostöissä Kirsi Ruutu Lakimies, varatuomari
Korjaus- ja kunnossapitovastuun jakautuminen osakkaan muutostöissä Kirsi Ruutu Lakimies, varatuomari Yhtiö, vanha osakas ja uusi osakas Yhtiö Vahingonkorvaus Kunnossapitovastuu Vanha Uusi osakas Asuntokauppa
LisätiedotAsunto- ja kiinteistöosakkeen. kauppa ja omistaminen. Matti Kasso
Asunto- ja kiinteistöosakkeen kauppa ja omistaminen Matti Kasso TALENTUM Helsinki 2014 2., uudistettu painos Copyright 2014 Talentum Media Oy ja Matti Kasso ISBN 978-952-14-2157-0 ISBN 978-952-14-2158-7
LisätiedotTaloyhtiö palveluita hankkimassa. Sopimukset ja kilpailuttaminen pähkinänkuoressa
Taloyhtiö palveluita hankkimassa Sopimukset ja kilpailuttaminen pähkinänkuoressa 26.9.2019 Kristel Pynnönen, apulaispäälakimies Kiinteistöpalvelusopimukset: Käyttöala Tyypillisesti kiinteistöpalvelusopimuksilla
LisätiedotVESILAIN MUUTOKSET 611/2017 ERITYISESTI VESISTÖN KUNNOSTUSHANKKEIDEN NÄKÖKULMASTA
VESILAIN MUUTOKSET 611/2017 ERITYISESTI VESISTÖN KUNNOSTUSHANKKEIDEN NÄKÖKULMASTA Vesistökunnostusverkoston talviseminaari 2018 Suomen ympäristökeskus 30.1.2018 1 I Vesilainsäädännön käyttöoikeussääntelyn
LisätiedotReklamaatio kiinteistönkaupan virheeseen vetoamisen edellytyksenä
Reklamaatio kiinteistönkaupan virheeseen vetoamisen edellytyksenä Lapin yliopisto Oikeustieteiden tiedekunta Esineoikeus Pro gradu -tutkielma Tanja Hänninen (0160720) 2015 Lapin yliopisto, oikeustieteiden
LisätiedotTOIMINNAN KAUPPAKIRJA. Mäntsälän kunta. Uudenmaan Työterveys Oy *** x.x.2017
TOIMINNAN KAUPPAKIRJA Mäntsälän kunta ja Uudenmaan Työterveys Oy *** x.x.2017 2 (8) 1 OSAPUOLET Mäntsälän kunta Y-tunnus: 0129261-5 Kotipaikka: Mäntsälä Osoite: (jäljempänä Myyjä ) Uudenmaan Työterveys
LisätiedotPÄÄASIALLINEN SISÄLTÖ
HE 181/2002 vp Hallituksen esitys Eduskunnalle laiksi aravalain :n muuttamisesta ESITYKSEN PÄÄASIALLINEN SISÄLTÖ Esityksessä ehdotetaan omistusaravalainan siirtoa kunnalle koskevaa aravalain säännöstä
LisätiedotKIINTEISTÖKAUPAN ESISOPIMUS
1 KIINTEISTÖKAUPAN ESISOPIMUS Kiinteistön myynti perustuu Mynämäen kunnanvaltuuston päätökseen 10.12.2018/ xx Myyjä Mynämäen kunta (Y-tunnus 2048364-4) Keskuskatu 21, 23100 Mynämäki Edustajina kunnanjohtaja
Lisätiedot