Ella Raja-aho SALAINEN VIRHE JA KIINTEISTÖN KAUPAN PURKAMINEN LAATUVIRHEEN PERUSTEELLA

Transkriptio

1 Ella Raja-aho SALAINEN VIRHE JA KIINTEISTÖN KAUPAN PURKAMINEN LAATUVIRHEEN PERUSTEELLA Liiketalouden koulutusohjelma 2016

2 SALAINEN VIRHE JA KIINTEISTÖN KAUPAN PURKAMINEN LAATUVIRHEEN PERUSTEELLA Raja-aho, Ella Satakunnan ammattikorkeakoulu Liiketalouden koulutusohjelma Joulukuu 2016 Ohjaaja: Sääski, Leena Sivumäärä: 52 Liitteitä: 0 Asiasanat: kiinteistön kauppa, laatuvirhe, salainen virhe, olennaisuus, kiinteistön kaupan purkaminen. Tämän opinnäytetyön tarkoituksena oli tutkia kiinteistön kaupan salaista virhettä sekä kiinteistön kaupan purkamisen edellytyksiä laatuvirheen perusteella. Opinnäytetyön tutkimus kohdistui ainoastaan kiinteistön kauppaan, josta säädetään maakaaressa (540/1995). Työn aihe valikoitui oman kiinnostuksen sekä aiheen ajankohtaisuuden pohjalta. Laatuvirheisiin liittyvät kiinteistökauppariidat ovat viime vuosien aikana lisääntyneet merkittävästi. Varsinaiseen aiheeseen johdattaen, on opinnäytetyön alussa selvitetty kiinteistön määritelmää sekä kiinteistön kauppaan liittyvää lainsäädäntöä ja käytäntöä. Maakaaressa säädettyjä laatuvirheitä (2.17 ) on opinnäytetyössä esitelty yleisellä tasolla. Tarkempi laatuvirheen tarkastelu keskittyi kiinteistön kaupan salaiseen virheeseen, jolta vaaditaan merkittävyyttä, jotta ostajalle syntyy oikeus vedota virheeseen. Kiinteistön kaupan purkaminen on ostajan oikeuskeinona vaikutuksiltaan kaikkein järein. Tämän vuoksi tätä oikeustoimea on haluttu rajoittaa asettamalla vaatimus laatuvirheen olennaisuudesta. Koska olennaisuuskynnys on oikeuskäytännössä varsin korkealla, on opinnäytetyön tutkimusosiossa pyritty selvittämään sitä, milloin olennaisuuskynnys ylittyy siten että kiinteistön kauppa voidaan purkaa. Opinnäytetyön tutkimusmenetelmänä on käytetty oikeusdogmatiikkaa, eli lainoppia. Lähdemateriaalina on käytetty aiheeseen liittyvää oikeuskirjallisuutta, lainsäädäntöä sen esitöineen, sekä oikeuskäytäntöä. Korkeimman oikeuden ja hovioikeuden ratkaisuja on käytetty esimerkkeinä selventämään teoriaa käytännössä. Laatuvirheen olennaisuuskynnyksen arvioinnissa on käytetty 2000 luvun hovioikeuskäytäntöä sekä korkeimman oikeuden ennakkoratkaisua 2015:58 tutkimuksen tukena. Tutkitun oikeuskäytännön valossa voitiin todeta, että oikeuskäytäntö on hiljalleen muuttumassa. Laatuvirheen olennaisuuskynnys ei tulevaisuudessa ole välttämättä nykyistä alempi, mutta virhettä todennäköisesti arvioidaan nykyistä enemmän sen kokonaismerkityksen kannalta. Toimeksiantajana ja taustatukena opinnäytetyölle toimi Asianajotoimisto Roihu Oy:n asianajaja Samu Leivo. Leivolla on kokemusta asunto- ja kiinteistökauppariidoista. Leivon kokemusta on hyödynnetty opinnäytetyön tutkimusosiossa arvioitaessa kaupan purkamiseen liittyviä haasteita sekä tulevaisuuden näkymiä.

3 A HIDDEN FLAW AND BREAKING THE REAL ESTATE CONTRACT ON GROUNDS OF QUALITY DEFECT Raja-aho, Ella Satakunta University of Applied Sciences Degree Programme in Business Administration December 2016 Supervisor: Sääski, Leena Number of pages: 52 Appendices: 0 Keywords: trade of the real estate, a hidden flaw, quality defect, relevance, breaking of real estate contract. The purpose of this thesis was to study the hidden flaw of real estate trade. And also study the conditions of breaking of real estate contract based on quality defect. The study was focused only to trade of the real estate decreed in maakaari (540/1995). The topic of the thesis was selected to my own interests and also because of the topics topicality. The quarrels connected to the defects in quality have increased significantly during last years in trade of the real estates. At the beginning is declared definition of the real estate and the related legislation and practice on real estate trade. Quality defects decreed in maakaari (2.17 ) are presented at a general level. The more exact examination of the quality defect concentrates on the hidden flaw of the trade of the real estate. For the buyer to a get a right to appeal at court of law, great significance of the hidden flaw is required. As the buyer s legal remedy, breaking the real estate contract has the most extensive effects. That is why it has been set a requirement of relevance for the quality fault. Because the relevancy requirement in the legal usage is quite high, an attempt has been made to clarify when the requirement of relevancy will be exceeded so, that the trade of the real estate can be broken. Jurisprudence has been used as a research method of the thesis. Legal literature, laws and pretrial review materials and law judgements are used as primary source material. The law judgements of supreme court and court of appeal has been used as examples to clarify the theory in practice. To estimate the relevance of the quality defect it has been used the judgements of court of appeal in the 2000 s and the supreme court judgement (2015:58). By examination of the legal praxis one can state that the legal praxis is changing gradually. The issue of the relevance of quality defect in legal praxis will not be necessarily lower than at present, but it s overall significance may be evaluated more, not only the cost of repairs. As an employer and as background support to this thesis act Law firm Roihu Co and its lawyer Samu Leivo. Leivo has experience from the quarrels, which are associated with apartment and real estate trade. The lawyer s experience has been also used when estimating the challenges and the future of the breaking of the trade.

4 SISÄLLYS 1 JOHDANTO KIINTEISTÖ JA KIINTEISTÖN KAUPPA Kiinteistön määritelmä Kiinteistöön kuuluva omaisuus Kiinteistön kauppa sopimuksena Määrämuoto Kaupan purkaminen VIRHE KAUPAN KOHTEESSA Laatuvirhe Kiinteistön ominaisuudet Virheellinen tai harhaanjohtava tieto Myyjän tiedonantovelvollisuus Ostajan virheellinen käsitys Myyjän vastuuta rajoittava lauseke Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus SALAINEN VIRHE Kaupan kohteen normaalitaso Ikä ja rakentamistapa Asumiskelpoisuus Hinta Seuraamukset Reklamaatio Hinnanalennus ja vahingonkorvaus Kaupan purkaminen LAATUVIRHE KIINTEISTÖN KAUPAN PURKAMISESSA Alittunut olennaisuuskynnys Ylittynyt olennaisuuskynnys Olennaisuuskynnykseen liittyvää arviointia Laatuvirheen arvioinnin ongelmakohtia Tulevaisuuden näkymiä JOHTOPÄÄTÖKSET JA YHTEENVETO LOPPUTULOKSEN ARVIOINTIA LÄHTEET... 50

5 SYMBOLI- JA TERMILUETTELO Kiinteistön kauppa Maakaaressa säännelty määrämuotoinen oikeustoimi. Kiinteistön kaupan purku Määrämuotoinen oikeustoimi, vaatii kummankin osapuolen suostumuksen tai tuomioistuimen päätöksen. Laatuvirhe Kaupan kohteena oleva kiinteistö on sopimuksenvastainen, myyjä on antanut siitä virheellisiä tai puutteellisia tietoja tai kiinteistössä on merkittävä salainen virhe. Maakaari Kiinteistön kauppaa säätelevä laki. Salaisen virheen merkittävyys Salaisen virheen seuraamukset edellyttävät salaiselta virheeltä merkittävyyttä, jotta ostajalla on oikeus vedota siihen. Olennaisuus Sanan merkitystä ei ole määritelty laissa, vaan olennaisuutta arvioidaan tuomioistuimessa aina tapauskohtaisesti. Olennaisuus ja olennaisuuskynnyksen ylittyminen tulee arvioitavaksi kiinteistön kaupan pukamista vaadittaessa. Olennaisuuskynnys Olennaisuuskynnyksen ylittymisestä tai alittumisesta puhutaan arvioitaessa sitä, onko asiassa edellytyksiä kiinteistön kaupan purkamiseksi. Ennakkotarkastus Ostajan velvollisuus tarkastaa kiinteistö ennen kauppaa. Salainen virhe Maakaaren mukaan yksi laatuvirheistä, josta myyjä eikä ostaja ole kaupantekohetkellä tiennyt ja jonka johdosta kaupan kohde eroaa merkittävästi siitä, mitä sen kaltaiselta kohteelta on voitu kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

6 6 1 JOHDANTO Oma koti on tunteisiin vetoava ja yleensä se elämän suurin taloudellinen hankinta. Erilaisten tutkimusten mukaan, jopa prosenttia suomalaisista haluaisi asua omakotitalossa (Ylen www-sivut 2015). Oman talon ostoon liittyy kuitenkin paljon muutakin kuin tunteita. Omakotitalon osto on monien tekijöiden yhteensovittamista: taloudellisen puolen huomioimista, omien kriteerien täyttymistä sekä sopimusoikeudelliselta kannalta katsottuna kaupan osapuolten välillä vallitsevien velvollisuuksien ja oikeuksien ymmärtämistä ja noudattamista. Omakotitalon ostajan olisikin hyvä perehtyä etukäteen kaupantekoon liittyviin periaatteisiin, jotta tämä voisi tiedostaa mahdolliset kaupan jälkeiset seuraukset. Omakotitalon kauppaa ei voi omasta tahdosta yksipuolisesti perua tai purkaa. Tontista ja sillä sijaitsevista rakennuksista käytetään kokonaisuutena nimitystä kiinteistö. Omakotitalon kauppa on siten yleensä kiinteistön kauppa, josta säädetään maakaaressa (540/1995). Maakaaren mukaan kiinteistön kauppa on määrämuotoinen oikeustoimi, mikä tarkoittaa sitä, että kauppaa ei voida pitää pätevänä ilman, että se on tehty laissa säädetyssä määrämuodossa. Maakaaressa säännellään myös muista kiinteistön kauppaan liittyvistä velvollisuuksista. Tällaisia ovat esimerkiksi myyjän vastuu antaa oikeat ja riittävät tiedot kaupan kohteesta, sekä ostajan velvollisuus tutustua kaupan kohteeseen. Kaupan kohteen huolellinen tarkastaminen ennen kauppaa on paitsi ostajan velvollisuus, myös järkevää, sillä laatuvirheisiin liittyvät kiinteistön kauppariidat ovat viime vuosien aikana lisääntyneet merkittävästi. Ylivoimaisesti yleisin syy kiinteistön kauppariitoihin ovat kaupan kohteen laatuvirheet. Laatuvirheellä tarkoitetaan sellaista kiinteistön laadullista virhettä, jolloin kiinteistö eroaa siitä, mitä ostaja on voinut siltä perustellusti edellyttää. Riitatilanteita kiinteistön kaupassa aiheuttavat paitsi myyjän tiedonantoon liittyvät virheet, myös rakenteissa piilevät eli salaiset virheet. Salaiset virheet aiheuttavat taloudellisen haitan lisäksi ostajalle usein myös muita seurauksia kuten esimerkiksi terveyshaittaa. Merkittävimpiin laatuvirheisiin kuulu-

7 7 vatkin rakennusten sisäilmaa pilaavat home- ja kosteusvauriot. Eduskunnan tarkastusvaliokunnan julkaisussa todetaan, että tällaisten vaurioiden taustalla yleisimpiä syitä ovat muun muassa rakennuksen kunnossapidon laiminlyöminen, rakenteiden luonnollinen kuluminen tai vaurioituminen. (Eduskunnan tarkastusvaliokunnan julkaisu 2012, 11.) Kun laatuvirhe ilmenee kaupanteon jälkeen, tulee arvioitavaksi virheen kokonaismerkitys. Laatuvirheen ollessa olennainen on ostaja oikeutettu vaatimaan myyjältä hinnan alennusta tai kaupan purkua. Tässä opinnäytetyössä perehdyn kiinteistön kaupan laatuvirheistä erityisesti salaiseen virheeseen. Työn teoriaosuudessa käyn läpi salaisen virheen arviointiin liittyviä kriteerejä. Koska salainen virhe on yksi laatuvirhetyyppi, käsittelen työn tutkimusosiossa kiinteistön kaupan purkamisen edellytyksiä laatuvirheen perusteella. Millaista laatuvirhettä pidetään oikeuskäytännön mukaan niin olennaisena, että se oikeuttaa kiinteistön kaupan purkamiseen on kysymys, johon haen työlläni vastauksia. Jotta kiinteistön kauppaan liittyviä piirteitä ja kaupan jälkeisiä seurauksia voisi ymmärtää ja tutkia, on mielestäni välttämätöntä tarkastella ensin kiinteistöä, sen muodostumista ja kauppaa yleisenä käsitteenä. Sen vuoksi selvitän työn alussa teoriaosuudessa kiinteistöön ja kiinteistön kauppaan liittyviä peruskäsitteitä sopimusoikeudelliselta kantilta. Käyn myös läpi laatuvirheen yleistä määritelmää. Tutkimusmenetelmänä olen työssäni käyttänyt kvalitatiivista eli laadullista tutkimusmenetelmää. Tutkimusosiossa esitän oikeuskäytäntöä kiinteistön kaupan purkamiseen liittyen, minkä perusteella teen johtopäätöksiä peilaamalla esitettyä oikeuskäytäntöä työn alussa käsittelemääni teoriaan. Työni toimeksiantajana toimii Asianajotoimisto Roihu Oy, jonka asianajajan Samu Leivon kokemusta kiinteistöriidoista hyödynnän tutkimukseni arviointi- ja tulevaisuuden näkymät osiossa. Haluan kiittää asianajotoimisto Roihu Oy:tä ja asianajaja Samu Leivoa opinnäytetyöhöni saamastani tuesta.

8 8 2 KIINTEISTÖ JA KIINTEISTÖN KAUPPA Omaisuuden voidaan yleisesti katsoa koostuvan varallisuusoikeuksista, jotka jaetaan esineiden tavoin kiinteään ja irtaimeen omaisuuteen. Kiinteistö viittaa jo sanana kiinteään omaisuuteen ja tarkoittaa omistusoikeutta maa- tai vesialueeseen. Kiinteistöt ovat kiinteistörekisterilainsäädännön pohjalta määritelty kiinteiksi esineiksi ja niitä pidetään myös tärkeimpinä ja yleisimpänä kiinteiden esineiden ryhmänä. Irtaimeksi omaisuudeksi puolestaan katsotaan omistusoikeus irtaimeen esineeseen, kuten esimerkiksi autoon. Yksi merkittävä ero näiden kahden omaisuustyypin välillä on se, millä tavoin omaisuus voidaan luovuttaa toiselle. (Tepora, Kartio, Koulu & Lindfors 2010, 12.) 2.1 Kiinteistön määritelmä Kiinteistö on määritelty kiinteistönmuodostamislaissa (554/1995, 2.1 ), jonka mukaan kiinteistöllä tarkoitetaan sellaista itsenäistä maanomistuksen yksikköä, joka kiinteistörekisterilain (392/1985, 2 ) nojalla on merkittävä kiinteistörekisteriin. Kiinteistörekisterilaissa (2 ) on lueteltu kiinteistöinä rekisteriin merkittävät kohteet, joita ovat itsenäiset rekisteriyksiköt. Tällaisia itsenäisiä rekisteriyksikköjä ovat esimerkiksi tilat, tontit, yleiset alueet, valtion metsät ja valtiolle perustetut suojelualueet, erilliset vesijätöt sekä yleiset vedet. Kiinteistörekisteriin tulee kiinteistörekisterilain (1.1 ) mukaan sisällyttää kiinteistöyksikön yksilöintitiedot, kuten esimerkiksi kiinteistötunnus (4 ). Muita kiinteistörekisterilain edellyttämiä kiinteistörekisteriin merkittävät tietoja ovat sijaintikunta (7.1 ), rekisteröimisajankohta, pinta-ala, laatu, mahdolliset kiinteistöä koskevat rasitteet sekä osuudet yhteisiin alueisiin (7.2 ). Kiinteistöllä tarkoitetaan siis kiinteistörekisteriin merkittyä rakennettua tai rakentamatonta maa- tai vesialuetta tai sen osaa, mikä muodostetaan viranomaisten kiinteistötoimitusten toimesta. Kiinteistörekisterilaissa on säädetty kiinteistörekisterin ylläpitäjästä (5 ), joka on Maanmittauslaitos. Kiinteistön katsotaan muodostuvan siinä vaiheessa, kun se on merkitty kiinteistöksi Maanmittauslaitoksen ylläpitämään kiinteistörekisterijärjestelmään. Kiinteistörekisterilaissa (9 ) säädetään kiinteistörekisterin ylläpidosta, mihin sovelletaan viranomaisten toiminnan julkisuudesta annettua

9 9 lakia (621/1999). Kiinteistöjä koskevat rekisteritiedot ovat näin ollen pääosin julkisia. Kiinteistörekisteriä voidaan pitää koko maan kattavana ajantasaisena tietokantana, jossa on tiedot kaikista suomessa sijaitsevista kiinteistöistä ja niiden ominaisuuksista. 2.2 Kiinteistöön kuuluva omaisuus Kiinteistöoikeudessa on kiinteistöön kuuluvasta omaisuudesta puhuttaessa käytetty käsitettä kiinteistön ulottuvuudesta. Ulottuvuudella on yleisimmin tarkoitettu sitä, mikä ilmenee kiinteistörekisterin, asiakirjojen sekä karttojen perusteella. (Tepora & ym. 2010, 35.) Määritelmän mukaan kiinteistöön katsotaan kuuluvaksi kiinteistöllä sijaitsevat kiinteistön omistajan omistamat rakennukset ja kiinteät laitteet. Tästä määritelmästä huolimatta melko tavallinen käytännön ongelma kiinteistöoikeudessa on kuitenkin liittynyt siihen, mikä kiinteistöön kuuluu ja mikä ei. Kiinteistön kaupassa periaatteena on kuitenkin ollut se, että kiinteistöön kuuluva omaisuus katsotaan kuuluvaksi kauppaan, ellei toisin ole sovittu. Samaa periaatetta sovelletaan myös päinvastoin eli kiinteistöön kuulumaton irtain omaisuus kuuluu kauppaan vain, jos siitä erikseen niin sovitaan. (Kasso 2014, 5.) Oikeuskäytännössä ja oikeuskirjallisuudessa kiinteistö on käytännön mukaan eroteltu ainesosiin ja tarpeistoon. Näiden voidaan katsoa olevan kiinteistön osia, jotka ovat maapohjan ohella kiinteistön luovutuksen kohteena ilman erillistä sopimustakin. (Kasso 2014, 6.) Oikeuskirjallisuudesta ja esimerkiksi maakaaren esitöistä (HE 120/1994) käy ilmi, että kiinteistön ainesosiksi katsotaan kuuluvaksi niin sanotut epäitsenäiset osat, jotka fyysisesti kuuluvat kiinteistöön. Tällaisia epäitsenäisiä osia ovat erilaiset maa- ja vesialueet eli tilukset, jotka voivat olla yksi yhtenäinen alue, tai koostua useammasta toisistaan erillään olevasta alueesta. Ainesosiin katsotaan kuuluvaksi myös esimerkiksi vesijohdot, aidat, puhelinpylväät, laiturit sekä erilaiset maaperän ainekset kuten sora, puusto ja muu kasvusto. Myös kiinteistölle pystytetyt rakennukset, jotka kuuluvat maapohjan omistajalle, luokitellaan ainesosiksi. Mikäli rakennus ei kuulu maapohjan omistajalle, katsotaan se juridisesti irtaimeksi omaisuudeksi, eikä se siten kuulu kiinteistöön. (Kasso 2014, 6.) (HE 120/1994.)

10 10 Kiinteistön tarpeistoon katsotaan kuuluvaksi sellaiset itsenäiset esineet, laitteet ja työkalut, jotka sijaitsevat kiinteistöllä ja kuuluvat siihen, sekä palvelevat sillä sijaitsevien rakennusten käyttötarkoitusta. Tällaisia ovat esimerkiksi kiinteistön käyttöä varten varatut tarvikkeet, kuten kiinteistöllä säiliössä oleva lämmitysöljy ja keskeneräiseen rakennukseen hankitut rakennustarvikkeet ja laitteet. Lisäedellytyksenä kuitenkin on, että kiinteistön omistaja omistaa esineet ja laitteet. Ainesosan ja tarpeiston käsitteitä ei ole erikseen määritelty kiinteistön kauppaa koskevassa maakaaressa tai muussa lainsäädännössä, mutta niiden voidaan katsoa toimivan oikeuskäytännössä kehittyneinä tavanomaisina sääntöinä. Käytännössä aineistoon ja tarpeistoon liittyvien selkeiden normien puuttuminen aiheuttaa monesti juridisesti epäselviä tilanteita. Epäselvyyksien välttämiseksi kiinteistön kaupassa onkin varminta sopia osapuolten kesken selkeästi siitä, mitä kauppaan kuuluu ja mitä ei (Kasso 2014, 7). (HE 120/1994; Kasso 2014, 6-7.) 2.3 Kiinteistön kauppa sopimuksena Kiinteistön kauppaan sovellettavista laeista keskeisimpänä säädöksenä toimii maakaari (MK 540/1995). Maakaaressa säädetään maa- tai vesialueen, eli kiinteän omaisuuden omistusoikeuden luovutuksesta. Koska kyse on kiinteästä omaisuudesta, ei maakaarta sovelleta asunto-osakeyhtiömuotoisen asunnon kauppaan. Asuntoosakeyhtiömuotoisen asunnon kaupasta säädetään erikseen siihen kohdistuvassa asuntokauppalaissa (1994/846). Kiinteistön luovutuksen lisäksi maakaari sisältää säännökset myös esimerkiksi osapuolten vastuusta, kirjaamisesta ja kiinteistöpanttioikeudesta. Maakaaressa kiinteistön omistusoikeuden saamisesta käytetään ilmaisua saanto. Saannot jaetaan maakaaren mukaan luovutus- ja muihin saantoihin. Yleisesti merkittävimpänä ja yleisimpänä saantona pidetään kiinteistön kauppaa. (Tepora & ym. 2010, 68.) Maakaaren säännökset soveltuvat erilaisia kiinteistöjä koskeviin kauppoihin. Tällaisia ovat muun muassa asuin-, teollisuus- tai maatalouskiinteistöjä koskeva kauppa sekä erilaisia kiinteistön määräosia koskeva kauppa, kuten esimerkiksi puolikkaan määräalan kauppa. Soveltamisalan kannalta ei ole merkitystä sillä, onko kiinteistön luovutuksen osapuolena yksityishenkilö, yritys tai julkisyhteisö. Maakaari koskee

11 11 kaikkia edellä mainittuja kun kyse on kiinteistön kaupasta, vaihdosta, lahjasta tai apportista. (Palo & Linnainmaa 2002, 57) Sen sijaan perintöön, testamenttiin, ositukseen, lunastukseen tai muuhun kuin luovutukseen perustuvasta kiinteistön saannosta säädetään lainsäädännössä erikseen. (MK 540/1995, 1.) Maakaaren lisäksi kiinteistön kauppaan liittyy myös muita säädöksiä. Näitä ovat muun muassa kuntien etuosto-oikeutta säätelevä etuostolaki (608/1977), edellä mainittu kiinteistönmuodostamislaki, sekä yleiseen lainsäädäntöön soveltuvat säännökset, kuten oikeustoimilaki (228/1929) sekä korkolaki (633/1982). Yleisistä sopimusoikeudellisista perussäännöksistä säädetään oikeustoimilaissa. Sopimuksena kiinteistön kauppaa pidetään yksityisoikeudellisena varallisuusoikeuden sopimuksena. Myyjän ja ostajan on siten täytettävä velvoitteensa latinankielisen ilmaisun pacta sunt servanda periaatteen mukaan, mikä tarkoittaa sitä, että osapuolten on noudatettava yleistä sopimussitovuuden periaatetta. (Tepora & ym. 2010, 72.) Määrämuoto Kiinteistön kauppa on myyjän ja ostajan välinen sopimus eli kiinteistöä koskeva oikeustoimi. Tällainen oikeustoimi kohdistuu kiinteistön ainesosiin ja tarpeistoon kokonaisuudessaan, ellei muuta ole sovittu. (HE 120/1994.) Kiinteistön kaupan määrämuotoisuudesta säädetään maakaaren 2 luvussa, jonka mukaan kiinteistön kauppa on tehtävä kirjallisesti. Määrämuotovaatimus ei ole mitenkään poikkeuksellista tai vain Suomessa säänneltyä, sillä kiinteistön kauppaa on säännelty tarkoin myös esimerkiksi Ruotsissa. Ruotsissa kiinteistön kaupasta ja sen muotomääräyksistä säädetään jordabalkenissa (1970:994). Maakaaressa on määritelty tarkasti kiinteistön kauppakirjan ja kaupantekotilaisuuden muotovaatimukset (2.1 ). Kaupantekotilaisuudessa kaupan osapuolten tulee allekirjoittaa määrämuotoinen kirjallinen kauppakirja. Julkinen kaupanvahvistaja todistaa kiinteistön luovutuksen kaikkien kauppakirjan allekirjoittaneiden läsnä ollessa. Kaupanvahvistajalla on merkityksellinen rooli, sillä hänen tulee tarkistaa kauppakirjan oikeellisuus, osapuolten henkilöllisyys sekä tarvittaessa myös arvioida osapuolten oikeustoimikelpoisuus. (Hoppu & Hoppu 2007, 109; Palo & Linnainmaa 2004, 58.)

12 12 Kaupanvahvistajan asemasta ja tehtävistä on säännelty erikseen kaupanvahvistajalaissa (573/2009). Nykyään kiinteistön kauppa voidaan tehdä myös sähköisesti siihen tarkoitetussa kaupankäyntijärjestelmässä ja siitä säädetään maakaaressa erikseen. (MK 540/1995, 2 luku 1.) Lainsäädännön lähtökohtana maakaaressa on sopimusvapaus, vaikka sitä joudutaankin jossain määrin rajoittamaan (MK 2.9 ). Kiinteistön kaupan voidaan katsoa olevan pätevä vain, kun se on tehty maakaaressa säädettyjä määrämuotovaatimuksia (2.1 ) noudattaen. Vaikka oikeustoimilaki säätelee yleisesti kaikkia varallisuusoikeudellisia sopimuksia, on määrämuotoisten sopimusten tekeminen kuitenkin rajattu pois (1.2 ). Tämän vuoksi oikeustoimilain säännökset sopimuksen tekemisestä eivät ulotu määrämuotoisena tehtävään kiinteistön kauppaan, mutta oikeustoimen pätevyyttä koskevat säännökset koskevat yhtä lailla määrämuotoisia oikeustoimia. (Kasso 2014, ; Tepora & ym. 2010, 72.) Kaupan purkaminen Määrämuotoisen kiinteistön kaupan purkamista ei voida pitää yksinkertaisena toimenpiteenä, jolla voitaisiin perua jo tehty kauppa. Kiinteistön kauppaa ei voida purkaa vain toisen osapuolen tahdosta tai ilmoituksesta, vaan sen on tapahduttava kummankin osapuolen tahdosta purkaa kyseinen sopimus. Tällöin puhutaan niin sanotusta sovinnollisesta ratkaisusta. (Kasso 2014, 235). Koska kauppa koskettaa usein koko taloutta, tulee kaupan osapuolten suostumuksen lisäksi huomioida myös avioliittolain (234/1929, 38 ) tai parisuhdelain (950/2001, 8 ) mukainen suostumus osapuolen puolisolta. Vastaavasti edunvalvonnassa olevan osapuolen kohdalla huomioidaan holhousviranomaisen lupa holhoustoimilain (442/1999, ja 35 ) mukaisesti. Kiinteistön kaupan purkamiseen johtava sopimus on tehtävä samalla tavalla kuin alkuperäinen kauppa eli kiinteistön kaupan määrämuodossa. (Kasso 2014, 235; Niemi 2016, ; Tepora & ym. 2010, 376.) Kaupan osapuolten suostumuksen lisäksi, kiinteistön kauppa voidaan purkaa myös toisen osapuolen vaatimuksesta kauppakirjassa olevan purkavan ehdon, osapuolen sopimusrikkomuksen tai virheen perusteella. Kun ostaja vaatii kaupan purkamista

13 13 esimerkiksi kohteen virheellisyyden perusteella, puhutaan niin sanotusta lain osoittamasta perusteesta. Tällöin kauppa voidaan purkaa joko sovinnollisena ratkaisuna, tai erimielisyydestä johtuen kaupan purkamista voi vaatia myös riitaisena tuomioistuimen määräyksestä. Kauppakirjan purkavan tai lykkäävän ehdon perusteella kanne on nostettava kolmen kuukauden kuluessa kyseisen ehdon voimassaolon päättymisestä. Kaupan purkamista koskeva kanne tulee puolestaan nostaa viimeistään kymmenen vuoden kuluessa kiinteistön hallinnan luovutuksesta ostajalle. (Kasso 2014, 235; Niemi 2016, 261.) Kaupan purkamisen yhteydessä ostajan tulee luovuttaa kiinteistön hallinta takaisin myyjälle. Periaatteena on, että kauppaa edeltänyt tilanne palautetaan mahdollisimman hyvin molemmin puolisesti. Tämä tarkoittaa muun muassa sitä, että myyjällä on velvollisuus maksaa palautettavan kauppahinnan lisäksi korkolain (3.2 ) mukaista tuottokorkoa, josta on säännelty myös maakaaressa (2.33 ). Tuottokoron lisäksi oikeuskäytännössä on katsottu, että myyjän tulee korvata ostajalle kiinteistöön liittyvät tarpeelliset hoitokustannukset sekä kiinteistön arvoa nostaneet hyödylliset kustannukset, kuten esimerkiksi uusien laitteiden hankinta tai rakentamisesta aiheutunut arvonnousu. Mikäli ostaja on kiinteistön hallinnan aikana saanut merkittävää hyötyä tai tuottoa kuten vuokratuloa, katsotaan puolestaan ostajan olevan velvollinen maksamaan siitä korvaus myyjälle. Lyhytaikaisena pidettävää asumishyötyä ostaja ei ole velvollinen korvaamaan myyjälle. Seuraavassa korkeimman oikeuden ratkaisu käyttöhyödyn korvaamiseen liittyen. (Kasso 2014, 236.) KKO 1992:51 Ostajat olivat nostaneet kanteen, jonka johdosta kiinteistön kauppa purettiin. Myyjä velvoitettiin palauttamaan ostajille kauppahinta sekä suorittamaan vahingonkorvausta. Ostajat olivat hallinneet kiinteistöä 15 kuukauden ajan, minkä perusteella myyjä vaati korvausta ostajien kaupanteon jälkeen saamasta useiden kuukausien asumishyödystä. Korkein oikeus vahvisti kohtuulliseksi katsottavan korvauksen määrän ja ostajat velvoitettiin palauttamaan myyjälle kiinteistön kaupan purkamisen yhteydessä paitsi kiinteistö, myös heidän saamansa käyttöhyöty.

14 14 3 VIRHE KAUPAN KOHTEESSA Kiinteistön kauppaan ja kaupan sopimusehtojen täyttymiseen voi liittyä erilaisia virhetilanteita. Jo maakaaren esitöissä on mainittu, että käytännössä eniten oikeusriitoja aiheuttavat virheet kiinteistön kaupan kohteessa. (HE 120/1994.) Kaupan kohteella tarkoitetaan yleisimmin kiinteistöllä sijaitsevaa rakennusta. Maakaaressa kiinteistön kaupan virheet on eroteltu ja jaettu laatu-, vallinta- ja oikeudelliseen virheeseen (2:17-19 ). Erottelun käytännön merkitys näkyy muun muassa ostajan selonottovelvollisuutena. Virheen laatu vaikuttaa osin myös virheen seuraamuksiin. Laatuvirhekysymykset koskevat yleisesti kiinteistön kaupan kohdetta silloin, kun se ei vastaa ominaisuuksiltaan sitä, mitä kohteesta on ennen kaupantekoa kerrottu. Vallintavirhe koskee myyjän antamia virheellisiä tai harhaanjohtavia tietoja kaupan kohteeseen liittyvästä rakennuskiellosta, kaavasta tai muusta kiinteistön käyttöä tai vallintaa rajoittavasta seikasta. Oikeudellinen virhe puolestaan ei kuulu virheistä kovin tavallisimpiin, sillä sen mukaan kiinteistössä on virhe, jos sitä rasittaa esimerkiksi sivullisen panttioikeus tai myyjän saannossa oleva virhe. (Kasso 2014, ) 3.1 Laatuvirhe Kiinteistössä on laatuvirhe, jollei sitä voida käyttää tavanomaiseen tai sopimuksenmukaiseen käyttötarkoitukseen tai jollei se ole arvoltaan sellainen kuin kauppaa tehtäessä on edellytetty. (HE 120/1994.) Laatuvirheet ovat ylivoimaisesti tavallisin virheryhmä kiinteistön kaupassa. (Kasso 2014, 249.) Kiinteistön laatuvirhe liittyy yleensä kaupan kohteen johonkin fyysiseen ominaisuuteen ja korostaa erityisesti myyjän tiedonantovastuuta kiinteistöä myytäessä. Myyjä vastaa virheestä myös tilanteessa, jossa ostaja ei ollut virheestä kaupantekohetkellä tietoinen, ellei tietämättömyys johdu ostajan törkeästä huolimattomuudesta. Kiinteistön kauppaan liittyvästä myyjän tiedonantovelvollisuudesta ei ole maakaaressa erillistä säännöstä, vaan siitä säädetään maakaaren (2.17 ) viiden kohdan virhesäännöksessä. Virhesäännöksen neljä ensimmäistä kohtaa kytkeytyy erityisesti myyjän tiedonantovelvollisuuteen kaupan kohteesta tai tiedon antamatta jättämiseen. Os-

15 15 tajalla on näiden maakaaressa esitettyjen virhesäännösten perusteella oikeus vaatia hinnanalennusta tai virheen olennaisuudesta riippuen kaupan purkamista. Ostajalla on näiden kohtien mukaan oikeus vaatia myyjältä myös vahingonkorvausta, koska kyse on myyjän tuottamuksesta tai tahallisuudesta. Maakaaren virhesäännösten (2.17) viidennen kohdan mukaan, laatuvirheeksi katsotaan myös salainen eli piilevä virhe, joista kumpikaan kaupan osapuolista ei ollut kaupantekohetkellä tietoinen. (HE 120/1994; Hoffrén 2013, 99.) Kiinteistön kaupan laatuvirheen määritteleminen lähtee siitä, millainen kaupan kohde on ollut kaupantekohetkellä. Myyjä vastaa kiinteistön kaupan kohteessa olevista virheistä kaupantekohetkellä, joten virheellisyyden määräävänä ajankohtana pidetään kaupantekohetkeä. Maakaaren ( ) mukaan myyjän vastuu koskee kaupan kohteen virhettä, vaikka virhe havaittaisiin vasta kaupanteon jälkeen. (Hoffrén 2013, 83; Kasso 2014, 249.) Kiinteistön ominaisuudet Maakaaren laatuvirhesäännöksen ensimmäisessä kohdassa ( ) todetaan, että kyseessä on laatuvirhe, mikäli kohde ei vastaa ominaisuuksiltaan sovittua. Virhekriteeri liittyy siis kiinteistön ominaisuuksiin, jonka keskeisenä arviointiperusteena on kaupan osapuolten välinen sopimus eli se, mitä he ovat kirjallisesti tai suullisesti sopineet. Oikeusseuraamuksen arvioimiseksi on selvitettävä tapauskohtaisesti, mitä osapuolet ovat kiinteistön laatutasosta sopineet. (MK 540/1995, ; Tepora & ym. 2010, 291.) Oikeuskirjallisuudessa puhutaan myös niin sanotusta kiinteistön laadullisten ominaisuuksien normaalitasosta, joka toimii lähtökohtana sille, mitä ostajan voidaan katsoa kauppaa tehdessään edellyttäneen. Mikäli ostaja on kaupanteon yhteydessä ollut tietoinen kiinteistöllä olevan asuinrakennuksen virheistä tai puutteista, ei tämä voi esittää vaatimuksia niiden perusteella myyjälle enää jälkeen päin. Yksinkertaisinta kiinteistön virheen osoittaminen on silloin, kun kaupan kohde poikkeaa ominaisuuksiltaan kauppakirjaan merkitystä. Tällainen ominaisuus voisi olla esimerkiksi poikkeama pinta-alassa. Kauppakirjaan merkitsemättömien sopimusten kohdalla ostajan

16 16 kannalta ongelmaksi voi muodostua näytön vaikeus. Jonkin tietyn myyjän ja ostajan välisen sopimuksen puuttuminen kauppakirjasta ei kuitenkaan vähennä myyjän lopullista vastuuta kiinteistöä myytäessä. (HE 120/1994; Palo & Linnainmaa 2004, 156; MK 540/1995, ) Virheellinen tai harhaanjohtava tieto Mikäli myyjä on antanut ennen kaupan tekemistä ostajalle sellaista virheellistä tai harhaanjohtavaa tietoa kiinteistön ominaisuuksiin liittyen, jonka voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan, on kyseessä laatuvirhesäännöksen (MK 2:17) toisessa kohdassa esitetty laatuvirhe. Usein tällaisia virheellisiä tai harhaanjohtavia tietoja voi esiintyä esimerkiksi myynti-ilmoituksessa tai virhe voi tapahtua vastattaessa ostajan esittämiin kysymyksiin. Virheelliset tai harhaanjohtavat tiedot käsittävät myös myyjän omaan erehdykseen tai tietämättömyyteen liittyvät tiedon antamiset. Oikeuskirjallisuudessa on painotettu myyjän antamien virheellisten tai harhaanjohtavien tietojen konkreettista merkitystä kaupan syntymiseen tai sen ehtoihin. Tämä rajaus vaikuttaa siihen, että ostaja ei voi vedota myyjän antamiin vähäisiin tai vähämerkityksellisiksi katsottaviin virheellisyyksiin. Esimerkiksi myyjän antama virheellinen tieto siitä, onko lattiamateriaali parkettia vai laminaattia, voitaneen pitää melko vähämerkityksellisenä seikkana. Ostaja ei voi myöskään vedota sellaiseen virheelliseen tietoon, jonka myyjä on oikaissut vielä ennen kaupantekoa. (Palo & Linnainmaa 2004, ; Tepora & ym. 2010, 291.) Myyjän tiedonantovelvollisuus Maakaaren virhesäännöksen (MK 2:17 ) kolmannella kohdalla tarkoitetaan myyjän niin sanottua passiivisuutta. Tämän kohdan mukaan katsotaan, että myyjän passiivisen toiminnan seurauksena ostajalle jää kertomatta sellaisia kiinteistöön liittyviä oleellisia ominaisuuksia, joiden voidaan katsoa vaikuttaneen kauppaan. Kiinteistön myyjällä on siis vastuu ja velvollisuus antaa oma-aloitteisesti ja aktiivisesti tietoa ostajalle kaupan kohteen fyysisestä laadusta, sekä sen mahdollisista puutteista ja vioista. Tämä käsittää esimerkiksi kiinteistön pinta-alatiedot, kiinteistöllä sijaitsevien rakennusten kunnon sekä rakenteelliset tiedot.

17 17 Myyjän tulee siis toimia oma-aloitteisesti ja rehellisesti antaakseen ostajalle kaikki oleelliset kiinteistön arvoon ja käyttöön vaikuttavat tiedot. Myyjän tulee antaa ostajalle tiedot myös sellaisista kaupan kohteen ominaisuuksista, jotka myyjän voidaan katsoa tietävän kauppaa tehtäessä ja joiden voidaan olettaa vaikuttavan kauppaan. Sen vuoksi myyjän on annettava ostajalle erityisesti sellaiset tiedot, jonka mukaan kiinteistö poikkeaa ominaisuuksiltaan vastaavanlaisista kiinteistöistä. Tällaisia merkittäviä tietoja voivat olla esimerkiksi rakennuksen käytettävyyttä haittaavat seikat, kuten mahdolliset puutteet tai viat sähkölaitteissa, putkistoissa, lämpöeristyksissä jne. Myyjän tulisi kertoa myös mahdollisista jo korjatuista merkityksellisistä virheistä. Vähäisten virheiden ei yleensä katsota vaikuttavan kauppaan, mutta esimerkiksi jo korjattua laajaa vesivahinkoa voidaan pitää ostajan kannalta merkittävänä tietona. Korkeimman oikeuden käytännön mukaan edellytetään, että myyjä kertoo ostajalle myös havaitsemistaan sen kaltaisista seikoista, joista voidaan perustellusti epäillä rakenteissa olevan vikaa. Tällainen voisi olla esimerkiksi mahdollisesta homevauriosta kertova haju rakennuksen sisäilmassa. (Tepora & ym 2010, 293.) Seuraavassa esimerkkinä olevassa korkeimman oikeuden tapauksessa kyse oli myyjän tiedonantoon liittyvästä laiminlyönnistä. (Kasso 2014, 253; Palo & Linnainmaa 2002, ; Tepora & ym. 2010, ) KKO 1985 II 184 Kiinteistön myyjä oli asunut kiinteistön kaupan kohteena olleessa asuinrakennuksessa 16 vuotta. Myyjä oli tietoinen siitä, että rakennuksessa oli jokin vika, joka aiheutti rakennuksen eräiden osien kylmyyden. Vian syyn selvittämisen laiminlyönnistä huolimatta, myyjä olisi ollut velvollinen ilmoittamaan ostajalle ennen kiinteistön myyntiä tästä mahdollisesta viasta, jotta ostajalla olisi ollut tilaisuus perehtyä virheen laatuun. Oikeustapaus jäi hovioikeuden päätöksen varaan. Hovioikeus katsoi, että myyjä oli laiminlyönyt velvollisuutensa ilmoittaa ostajalle huomioistaan rakennuksen huonetilojen kylmyyteen liittyen. Kauppa purettiin ostajan vaatimuksesta. Myyjän vastuuta arvioidaan sen mukaan, mitä hänen olisi pitänyt myymästään kohteesta tietää. Yleisenä oletuksena on, että myyjä tietää omistamastaan kohteesta ja siihen liittyvistä sellaisista seikoista, jotka käytön yhteydessä ovat ilmenneet. Myyjä

18 18 ei voi vedota tietämättömyyteensä sillä, että hän ei itse ole asunut kiinteistöllä, tai että hän on asunut kiinteistöllä vain vähän aikaa. Myyjällä on selonottovelvollisuus sellaisista kaupankohteen ominaisuuksista, joista kiinteistön omistajan voidaan yleisesti olettaa tietävän. Myyjän tiedonantovelvollisuuden lähtökohtana pidetään objektiivista mittapuuta, mutta oikeuskäytännössä on huomioitu myös yksilöllisiä tekijöitä, joiden perusteella tiedonantovelvollisuutta on lisätty. Tällaisena tiedonantovelvollisuutta lisäävänä tekijänä voidaan pitää esimerkiksi myyjän rakennusalan asiantuntemusta. (Palo & Linnainmaa 2002, ) Valtaosassa kiinteistöjen myyntiä käytetään kiinteistövälittäjää. Kiinteistövälittäjän ostajalle antamien tietojen on usein katsottu olevan luotettavampia kuin myyjän. Kiinteistövälittäjän käyttäminen ei kuitenkaan poista myyjän vastuuta kiinteistön mahdollisista virheistä. (KKV- verkkosivut 2016; Palo & Linnainmaa 2002, 116.) Ostajan asemaa on turvattu maakaaressa (2.20 ) tilanteissa, joissa kiinteistöä myy kiinteistövälittäjä. Sen mukaan myyjä vastaa kohdetta myyvän kiinteistövälittäjän tai muun edustajan ostajalle antamista tiedoista. Myyjän vastuu kattaa myös tiedonantovelvollisuuden laiminlyönnin, sekä ostajan virheellisen käsityksen oikaisematta jättämisen. (Palo & Linnainmaa 2002, 113.) Myyjän vastuu edellyttää sellaista kiinteistövälittäjän laiminlyöntiä, mikä aiheuttaa vaikutuksellisen virheen kiinteistön kauppaan. Kiinteistövälittäjän vastuuta on selvennetty muun muassa Kilpailu- ja kuluttajaviraston www-sivuilla. Tämän mukaan kiinteistövälittäjä ei esimerkiksi vastaa isännöitsijäntodistuksessa annetusta väärästä tiedosta, mutta välityssopimukseen kirjatusta kosteusvauriosta kertomatta jättäminen katsotaan välittäjän työssään tekemäksi virheeksi. Kiinteistövälittäjän korvausvastuusta, sekä tiedoista, jotka kiinteistövälittäjän on kiinteistön markkinoinnissa annettava, säädetään erikseen laissa kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä (1074/2000). (KKV 2016; MK 540/1995, 2.20 ; Palo & Linnainmaa 2002, 113.) Ostajan virheellinen käsitys Laatuvirhesäännöksen (MK 2.17 ) neljännen kohdan mukaan, kyseessä on laatuvirhe, jos myyjä on jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen

19 19 kiinteistön ominaisuudesta. Tämä koskee nimenomaan sellaista ostajan virheellistä käsitystä, jolla on vaikutusta kiinteistön soveltumiseen ostajan tarkoittamaan käyttötarkoitukseen. Säännöstä voidaan tulkita siten, että ostajan ei saa tahallisesti antaa erehtyä, vaan myyjän tulee viipymättä oikaista ostajan kannalta merkityksellinen virheellinen käsitys, mikä liittyy kiinteistön käyttötarkoitukseen. Ostajan kannalta merkityksellinen virheellinen käsitys voisi olla esimerkiksi käsitys siitä, että vapaa-ajan asunto soveltuu ostajan aikomaan ympärivuotiseen käyttöön. Tällaisen ostajan kannalta merkityksellisen tiedon oikaisematta jättämisen voidaan katsoa vaikuttavan kiinteistön kauppaan. Seuraavassa esimerkkinä olevassa korkeimman oikeuden ratkaisussa myyjä oli vakuuttanut ostajalle määräalan soveltuvan ostajan aikomaan käyttötarkoitukseen. (Tepora & ym. 2010, 294.) KKO 1989:30 Myyjä oli vakuuttanut ostajalle määräalan kauppaa tehtäessä, että ostaja saisi määräalalle rakennusluvan aikomalleen lomarakennukselle. Myöhemmin kaupasta päättämisen jälkeen, kävi kuitenkin ilmi, että määräalalle sai rakentaa vain poikkeusluvalla ja ostajan poikkeuslupahakemus oli hylätty. Korkeimman oikeus arvioi asiassa nimenomaan ostajien selonottovelvollisuutta. Ostajat olivat ilmoittaneet myyjille aikomuksensa rakennuttaa loma-asunto kiinteistölle ja myyjä puolestaan oli vakuuttanut, että rakennuslupa on saatavissa. Myyjän vakuuttelusta johtuen, ostajan ei ollut tarpeen selvitellä asiaa erikseen rakennusviranomaisilta ennen kaupasta päättämistä. Eriävien mielipiteiden vuoksi korkein oikeus joutui äänestämään ratkaisusta ja katsoi lopulta, että ostajien oli oikeus saada purkaa kiinteistön kauppa. 3.2 Myyjän vastuuta rajoittava lauseke Vaikka kiinteistön kauppa tulee tehdä määrämuotoisesti, on maakaaressa säädetty kiinteistön kaupan sopimusvapaudesta (2.9 ). Tämä lainkohta mahdollistaa tiettyjen poikkeuksien tekemisen myyjälle tai ostajalle kuuluvista oikeuksista ja velvoitteista. Mikäli kaupan kohteeseen liittyy jotain poikkeavaa, on siitä hyvä mainita kauppakirjassa. Huonokuntoinenkin kohde on mahdollista myydä, kunhan myyjä varmistaa, että ostaja on tietoinen kaupan kohteen kunnosta ja mahdollisista kohteessa olevista

20 20 virheistä. Merkitsemällä yksilöidyt poikkeavuudet kauppakirjaan, voidaan osoittaa, että ostaja on ollut tietoinen virheestä kauppaa tehdessään. (Palo & Linnainmaa 2004, 74.) Ostajan oikeuksia (MK ) voidaan rajoittaa vain sopimalla riittävän yksilöidysti siitä, millä tavalla hänen asemansa poikkeaa laissa säädetystä (MK 2.9:2 ). Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että myyjä ei voi rajoittaa vastuutaan kaupan kohteen virheistä lisäämällä kauppakirjaan jonkin yleisluontoisen ehdon, kuten ostaja on tutustunut kohteeseen ja ottaa sen vastaan sellaisena kuin se on. Rajoituksen on oltava riittävän tarkasti yksilöity kauppakirjaan, jotta sillä voitaisiin oikeasti rajata myyjän vastuuta. Helpointa vastuun rajoituksen yksilöinti on silloin, kun kaupan kohteessa on päällisin puolin havaittavissa oleva tai jokin muu tarkastuksen yhteydessä todettu olemassa oleva virhe. Tällaisia riittävän tarkasti yksilöityjä vastuunrajoitusehtoja voisivat olla esimerkiksi kaupan kohteessa oleva rikkinäinen kaide tai rakennuksessa todettu kosteusvaurio. Vastuunrajoituksen yksilöinti ei kuitenkaan aina ole niin yksinkertaista, että sillä voitaisiin varmuudella poistaa myyjän koko vastuu. On hyvä huomioida, että kauppakirjaan lisätty vastuunrajoitusehto voi lisätä myös ostajan selonottovelvollisuutta. Seuraavassa esimerkki myyjän vastuuta rajoittavasta lausekkeesta ja sen vaikutuksesta kaupan kohteessa havaittuun laatuvirheeseen. (Kasso 2014, 222.) KKO 2004:78 Ostajat olivat tietoisia kiinteistöllä sijaitsevan rakennuksen kosteusvaurioista, koska kauppakirjaan oli sisällytetty maininta rakennuksessa havaituista kosteusvahingoista ja myyjän vastuuta rajoittava lauseke. Myöhemmin kaupanteon jälkeen, rakennuksessa oli havaittu merkittäviä rakennusvirheitä, joiden perusteella ostajat vaativat myyjältä hinnanalennusta. Korkeimman oikeuden arvioitavaksi tuli kauppakirjaan sisällytetty vastuunrajoituslauseke ja sen vaikutukset ostajien oikeuteen vaatia hinnanalennusta mainittujen rakennusvirheiden ja niistä aiheutuneiden kosteusvaurioiden perusteella. Myyjän vastuuta rajoittavan lausekkeen merkitystä arvioitiin ostajan oikeuden kannalta. Kysymys oli siitä, oliko ostaja luopunut oikeudestaan vedota kiinteistöllä sijainneen asuinrakennuksen laatuvirheeseen kauppakirjaan sisäl-

21 21 tyvän vastuuvapauslausekkeen johdosta. Korkein oikeus kuitenkin katsoi, että ostajat eivät olleet tietoisia vakavista rakennusvirheistä ennen, kuin tämä oli selvinnyt tarkemmissa tutkimuksissa kaupanteon jälkeen. Kauppakirjaan sisältyvällä vastuunrajoituslausekkeella ei oltu yksilöidysti rajattu myyjän vastuuta rakenteiden asianmukaisuudesta. Ostajalla katsottiin olevan oikeus vastuunrajoituslausekkeen estämättä vaatia kauppahinnan alennusta rakennusvirheistä ja niiden aiheuttamista vaurioista. 3.3 Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus Ostajan on lähtökohtaisesti voitava luottaa myyjän kaupan kohteesta antamiin tietoihin. Siksi ostajalla ei lain (MK 2:22 ) mukaan ole velvollisuutta tarkastaa myyjän antamien tietojen oikeellisuutta ilman erityistä syytä. Tällaisena erityisenä syynä voidaan pitää esimerkiksi myyjän antamaa riittävän yksilöityä kehotusta tarkastaa annetut tiedot. Kaupan kohde tulee tarkastaa siltä osin, kuin tiloihin on pääsy. Ostajan velvollisuuteen ei kuulu esimerkiksi rakenteiden avaaminen ja näytteiden ottaminen. (Kasso 2014, 260.) Ostajalta ei yleisesti ottaen ole edellytetty sellaisiin tiloihin menemistä, jonne ei ole pääsyä tai jonne pääseminen edellyttää rakenteiden avaamista tai muita erityisjärjestelyjä. Myyjä voi kehottaa ostajaa tarkastamaan vain sellaiset tiedot, joista myyjällä itsellään ei ole varmaa tietoa. Myyjä ei voi kuitenkaan rajata vastuutaan kehottamalla ostajaa selvittämään asia itse. Myyjän menettely voi osaltaan vaikuttaa siihen, miten perusteellista tarkastusta ostajalta voidaan olettaa. Seuraavassa Turun hovioikeuden ratkaisu ostajan tarkastusvelvollisuudesta. (HE 120/1994; Keskitalo 2012, ; Koskinen-Tammi & Laurila 2010, 339.) Turun hovioikeus S 07/2430 Rakennuksen alapohjan tuuletusaukot oli peitetty metallisilla pieniruutuisilla verkoilla. Verkko oli ollut myös osittain ulkolaudoituksen peittämä, jolloin alapohjan rakenteita ei ollut mahdollista tarkastaa rakenteita purkamatta. Hovioikeus hyväksyi käräjäoikeuden tuomion, joka katsoi, että ostajalla ei ollut velvollisuutta tarkastaa alapohjan matalaa ryömintätilaa. Käräjäoikeus oli todennut tuomiossaan, että useassa oikeustapauksessa oli katsottu, että ostajan tarkastusvelvollisuus ei ulotu rakennuksen matalan alapohjan ryömintätilaan.

22 22 Lain mukaan ostajalla on velvollisuus tarkastaa kiinteistö ennen kaupan tekoa. Maakaaren esitöissä on katsottu, että ostajan tulee tarkastaa kaupan kohde sellaisella tarkkuudella ja huolellisuudella, jota voidaan yleisesti olettaa noudatettavan, kun kyse on arvokkaan omaisuuden hankinnasta. Ostaja ei enää myöhemmin voi vedota laatuvirheenä seikkaan, jonka tämä olisi voinut havaita ennen kauppaa kiinteistön tavanomaisen tarkastamisen yhteydessä, tai jonka hänen voidaan olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Laatuvirheestä ei näin ollen ole kysymys tilanteessa, jossa kaupan kohteessa ollut virhe tai puute on ollut ostajan tiedossa jo kauppaa tehtäessä. (HE 120/1994; MK 540/1995, 2:22.) Kaupan kohteen kunnon tarkastamisessa käytetään usein ulkopuolista asiantuntijaa kuten kuntotarkastajaa. Hyvä kuntotarkastaja havaitsee mahdollisen laatuvirheen tai merkit sellaisesta. Kuntokartoituksesta huolimatta tulee ostajan olla itsekin huolellinen ja tutustua kaupan kohteeseen ja siitä laadittuun kuntotarkastajan raporttiin. Kuntotarkastuksesta huolimatta, kaupan kohteessa saattaa paljastua kaupanteon jälkeen merkittäviäkin vikoja tai puutteita. Tämän tyyppiset tilanteet lienevät aiheuttaneen oikeuskäytännössä eniten tulkintaongelmia juurikin ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuden ja vastuun jakautumisen arvioinnin kannalta. (Koskinen-Tammi 2012, 691.) Oikeuskirjallisuudessa tuli esiin sellainen seikka, että ulkopuolisen asiantuntijan käyttäminen ei vaikuttaisi ostajan tarkastusvelvollisuuteen laajentavasti. Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuutta tulisi arvioida sen perusteella mitä ostajan pitäisi tavanomaisessa tarkastuksessa huomata, eikä sen mukaan, mitä ostajan käyttämän asiantuntijan olisi pitänyt havaita. (Hoffrén 2011, 272.) Kuntotarkastuksen yhteydessä ilmenevät seikat voivat kuitenkin antaa ostajalle aihetta tavanomaista laajempaan tarkasteluun, tai aiheuttaa ostajalle erityisen ennakkotarkastusvelvollisuuden. Tavanomaista laajempaan tarkastusvelvollisuuteen voi olla perusteena esimerkiksi asiantuntijan antama kehotus teettää lisätutkimuksia. Seuraavassa korkeimman oikeuden ratkaisu ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuteen liittyen tilanteessa, jossa käytettiin kuntotarkastajaa. KKO 2009:31 Myyjän vastuuta oli rajoitettu kiinteistön kauppakirjassa kuntotarkastuksessa havaittujen vikojen ja puutteiden osalta. Ostaja oli havainnut kaupanteon jäl-

23 23 keen kosteusvaurion, jonka johdosta hän vaati myyjältä hinnanalennusta. Kysymys oli rajoitusehdon merkityksestä myyjän vastuuseen sekä kuntotarkastuksesta aiheutunut ostajan selonottovelvollisuus. Kuntotarkastuksessa ei oltu havaittu mitään konkreettista vauriota, eikä edes epäilyjä vaurioista ollut syntynyt. Kuntotarkastaja oli antanut ainoastaan korjaussuosituksia, mutta mitään vaurioepäilyihin liittyviä lisätutkimuskehotuksia ei ollut annettu. Myyjän vastuuta oli rajattu ainoastaan kuntotarkastusraportissa ilmenneisiin puutteisiin ja vikoihin, eikä siinä oltu yksilöity erikseen tätä kaupan jälkeen ilmentynyttä kosteusvauriota. Korkein oikeus katsoi, että ostajalla ei ollut kuntotarkastuksen perusteella syntynyt erityistä syytä poikkeuksellisiin toimenpiteisiin rakennuksen kunnon selvittämiseksi. Myös hovioikeuskäytännössä kuntotarkastuksen on katsottu vaikuttaneen ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuteen erityisesti silloin, kun kuntotarkastuksen yhteydessä on ilmennyt jokin konkreettinen epäily tai havaittu seikka, minkä vuoksi kuntotarkastaja on kehottanut tekemään lisätutkimuksia. Pelkkä korjaussuositus ilman selkeää vaurioepäilyä ei vaikuta ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuteen eikä siten myöskään poista myyjän vastuuta vaurioista, jotka ovat ilmenneet vasta kaupanteon jälkeen. Riskirakenteen olemassaolosta oleva maininta kuntotarkastusraportissa ilman vaurioepäilyä tai havaintoa ei hovioikeuskäytännössä ole vaikuttanut ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuteen. (Koskinen-Tammi 2012, 704.) Ostajalta edellytettävän kohteen arvioinnin ymmärtämisen yleisenä lähtökohtana on objektiivisuus. Esimerkiksi ostajan omaama rakennusalan tutkinto tai muu alaan soveltuva erityisosaaminen voidaan huomioida siten, että ostajan edellytetään ymmärtävän keskiverto asunnonostajaa paremmin kiinteistön arvoon vaikuttavien seikkojen merkitys. Ostajan ammattipätevyys voi vaikuttaa siihen, millaisten virheiden havaitsemista ostajalta voidaan ammattitaitonsa puolesta edellyttää. Tämä voidaan huomata esimerkiksi seuraavassa esitetystä Turun hovioikeuden ratkaisusta. (Keskitalo 2012, 115.)

24 24 Turun hovioikeus , S 97/87 Ostajista toinen oli saanut LVI-asentaja koulutuksen. Hovioikeus katsoi, että ostajien olisi tästä johtuen tullut normaalissa rakennuksen katon kunnon tarkastuksen yhteydessä havaita, että katolla ei ollut harjakorkeuteen yltäviä poistoilmahormeja. Hovioikeus totesi päätöksessään, että ostajilla ei ollut oikeutta vedota sisätilojen ilmastoinnin puutteelliseen rakentamiseen siten, että heillä olisi ollut oikeus vaatia hinnanalennusta. 4 SALAINEN VIRHE Nimensä mukaisesti salainen virhe on näkymättömissä rakennuksen rakenteissa, joten sitä ei päälle päin voida havaita. Salaista virhettä ei ole suoranaisesti määritelty maakaaressa, mutta lain esitöissä salaisen virheen on todettu tarkoittavan sitä, ettei kumpikaan kiinteistön kaupan osapuoli ole voinut tietää virheestä tai sitä havaita ennen kauppaa. Tyypillisin esimerkki salaisesta virheestä on viime vuosina lisääntyneet kosteus- ja homevauriot talojen rakenteissa. (HE 120/1994; Hoffrén 2013, 118; MK 540/1995, 2.17:5 ; Koskinen 2004, 85.) Myös salainen virhe kuuluu maakaaren laatuvirheisiin (2.17 ). Määritelmän mukaan kiinteistössä katsotaan olevan laatuvirhe, mikäli se salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä kyseisen kaltaiselta myytävältä kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioiden perustellusti edellyttää (MK 2.17:5 ). Salaisen virheen olennainen ero muihin laatuvirhetyyppeihin on siis se, ettei myyjä sen enempää kuin ostajakaan ole tiennyt virheestä, eikä hänen olisi siitä pitänytkään tietää. Kun myyjän katsotaan täyttäneen maakaaren mukaisen tiedonantovelvollisuutensa (MK 2.17 ) ja ostaja kohteen tarkastamisvelvollisuutensa (MK 2.22 ), puhutaan niin sanotusta riskinjaosta. Myyjä vastaa viime kädessä riskistä kaupan kohteen laatupuutteissa, mutta lainsäädännön avulla, osa riskistä on osoitettu myös ostajan kannettavaksi. Tämä ilmenee esimerkiksi siinä, että salaisen virheen kohdalla virhekyn-

25 25 nys on yleisesti korkeampi kuin muissa virhetyypeissä ja virheestä aiheutuvat seuraamukset edellyttävät merkittävää virhettä. Virheelle on asetettu tällä tavoin tietynlainen sietoraja, jotta ostaja ei voisi vedota merkitykseltään vähäisiin vikoihin. Asiaa voidaan katsoa myös ostajan kannalta siten, että mikäli tämä ei olisi oikeutettu virheen seuraamuksiin, hyötyisi myyjä ostajan kustannuksella ja perusteetta täyden kauppahinnan viallisen kohteen myynnistä. Sopimusoikeudelliselta kantilta katsottuna, myyjän tosiasiallinen suoritus ei vastaisi kauppahintaa. (Niemi, 2016, 456.) (HE 120/1994; Hoffrén 2013, 100 ja 117; Koskinen 2004, 86; MK 540/1995, 2.17 ; Palo & Linnainmaa 2004, 180.) Salaisesta virheestä puhuttaessa on tärkeää erottaa salainen virhe neljästä muusta maakaaren virhesäännöksen laatuvirheestä. Kun laatuvirheitä arvioidaan erityisesti myyjän kaupan kohteesta antamien tietojen tai tietojen antamatta jättämisen kannalta, arvioidaan salainen virhe objektiivisesti siten, mitä myydyn kaltaiselta kohteelta on voitu perustellusti edellyttää. Näin ollen myyjän vastuu ei kytkeydykään tämän menettelyyn vaan siihen, millainen kiinteistö on verrattaessa sitä muihin vastaavanlaisiin kohteisiin. Arvioitaessa sitä, mitä ostaja voi kiinteistöltä perustellusti edellyttää, tulee erityistä huomiota kiinnittää rakennuksen ikään sekä siihen tehtyihin peruskorjauksiin. (Hoffrén 2013, 118; Koskinen-Tammi & Laurila 2010, ) Salainen virhe eroaa maakaaren virhesäännösten (2.17 ) neljästä ensimmäisestä kohdasta siinä, että myyjä ei ole tiennyt virheen olemassaolosta, eikä siten ole jättänyt täyttämättä maakaaressa määriteltyä tiedonantovelvollisuuttaan. Siitä huolimatta, että myyjä ei tiennyt virheestä, on ostaja oikeutettu vaatimaan myyjältä hinnanalennusta tai kaupan purkua merkittäväksi katsottavasta salaisesta virheestä. (Palo & Linnainmaa 2004, 182.) Salaisen virheen merkittävyyttä arvioidaan suhteessa virheen laatuun ja laajuuteen. Yleisesti tällaisessa arvioinnissa otetaan huomioon virheen korjaamisesta aiheutuneet kustannukset ja niiden määrä, kaupan kohteen ikä, kunto, sekä virheen aiheuttama mahdollinen asumiskelvottomuus tai terveyshaitta. Myös kaupan kohteesta annetut tiedot, joiden perusteella salaisen virheen voidaan katsoa olleen odottamaton, vaikuttavat merkittävyyden arviointiin. (Koskinen- Tammi & Laurila 2010, )