Lausunto 1 (8) VEROHALLINTO Henkilöverotuksen ohjaus- ja kehittämisyksikkö Viite: A59/000001/2013 VUONNA 2014 ENNAKKOPERINNÄSSÄ KÄYTETTÄVÄT TULOT JA VÄHENNYKSET Lausunto kiittää mahdollisuudesta lausua asunto- ja liikeosakehuoneistoista saatavan vuokratulon veroperusteista. Pidämme esitettyä 7,5 prosentin vuokratulon lisäystä vuoden 2012 tasosta vuodelle 2014 hieman liian suurena asuntovuokrien tapauksessa, kun huomioidaan se, että ennakonkanto kuten lopullinenkin vero määräytyy nettovuokratulon perusteella. Liiketilavuokrien tapauksessa tämä ero tulee olemaan vielä suurempi, sillä vuokrien nousukehitys on ollut ja tulee olemaan ennusteiden mukaan asuntovuokria heikompaa lähiaikoina. Ks. liitteet. Nettovuokratuotto tulee nousemaan vuoteen 2012 verrattuna asuntopuolella keskimäärin arviolta runsaat kuusi prosenttia ja liikekiinteistöjen tapauksessa arviolta runsaat neljä prosenttia. Niin sanottu hoitomenovuokraosuus (hoitovastikkeella katettavat kulut) on noussut ja on nousemassa kiinteistön ylläpidon kustannusindeksin mukaan bruttovuokraa enemmän, ks. liitteet 1 ja 2. Kiinteistöliitto ennakoi hoitokulujen nousevan keskimäärin 3.5 prosenttia sekä vuonna 2013 että 2014. Vaihtelu kaupunkien välillä voi olla suurta. Vuokratulon maltillista korottamista voidaan perustella lisäksi vuoden 2014 talouden epävarmuudella, joka jatkuu suurena. Toimitilojen vajaakäytön ennakoidaan yleisesti kasvavan lähimmän vuoden aikana. Asuntovuokrissa nousu on ollut viime aikoina nopeampaa kuin liiketilojen vuokrissa. Myös asuntovuokraamisen kannalta vuosi 2014 on epävarmuuden sävyttämä. Jukka Kero pääekonomisti
Lausunto 2 (7) Liite 1: Vuokratuoton arviolaskelma 2013-2014 / Vapaarahoitteinen vuokra-asunto EUR/m2/kk 2011 2012 2013e 2014e Muutos 2011-2013e, % Muutos 2012-2014e, % Bruttovuokra 11.54 11.95 12.42 12.74 7.6 6.6 Hoitokulut 4.616 4.81 4.97 5.15 7.7 7.1 Nettovuokra 6.924 7.14 7.44 7.59 7.5 6.3 Lähteet: Kiinteistöliitto / Talousarvio-ohje hoitokustannusten muutoksista vuodelle 2014. Bruttovuokran nousun on ennakoitu olevan vuonna 2013 +3.9 % ja vuonna 2014 +2.6 %. Vuoden 2014 bruttovuokraennuste on keskiarvo kuluttajahinta- ja ylläpitokustannusten ennusteista. Tammi-syyskuussa 2013 vapaiden markkinoiden asuntojen vuokrat nousivat 3.9 % edellisvuodesta. - Tässä esimerkissä on mukana 11,50 EUR markkinavuokra ja oletus 40 % hoitokulujen osuudesta bruttovuokrasta. Tämä heijastelee alue- ja asuntotyyppikohtaisesti laskettuja keskiarvoja vuosina 2011-2013. Liite 2: Vuokratuoton arviolaskelma 2013-2014 / Liiketila EUR/m2/kk 2011 2012 2013e 2014e Muutos 2011-2013e, % Muutos 2012-2014e, % Bruttovuokra 17.5 18.05 18.45 18.93 5.4 4.9 Hoitokulut 5.25 5.43 5.58 5.78 6.3 6.3 Nettovuokra 12.25 12.62 12.87 13.15 5.0 4.2 Lähde: Kiinteistöliitto. - Laskelmassa toimiston bruttovuokra heijastaa koko maan keskimääräistä vuokratasoa vuonna 2011 (KTI). Hoitokuluissa oletuksena 30 %:n taso suhteessa bruttovuokraan. Muutokset bruttovuokrassa oletetaan kuluttajahintaindeksin (Etla 9/2013: +1.7 % sekä 2013 että 2014) ja KYKI-indeksin muutosten keskiarvon mukaisesti 2013 ja 2014. Tilastokeskuksen Kiinteistön ylläpidon kustannusindeksin muutosoletus 2.7 % vuonna 2013 ja Kiinteistöliiton ennuste vuodelle 2014 on +3.5 %. Vuonna 2012 toteutunut muutos KYKI-indeksissä oli +3.5 %.
Lausunto 3 (7) Liite 3: 2.10.2013 Talousarvio-ohje taloyhtiöille vuodelle 2014: KUSTANNUSTEN NOUSUVAUHTI LIEVÄSTI HIDASTUVAA Talouden elpymistä odotellaan - veronkorotukset lisäävät taloyhtiöiden kuluja Suomen talouden kasvu on miinusmerkkistä vuonna 2013. Teollisuustuotannon ja viennin lisäksi investoinnit ja kulutus ovat kehittyneet nihkeästi. Vuodelle 2014 ennustetaan lievää kasvua. Etla ennustaa bkt:n volyymin kasvavan 1,5 prosentin verran. Talouden ennusteiden riskit kytkeytyvät maailmantalouteen ja kotimarkkinoiden vetoon. Haussa oleva koordinoitava tuloratkaisu on paljon vartijana vientiteollisuuden kilpailuasemien tukemisessa. Toisaalta maltillisilla palkankorotuksilla pystyttäisiin tukemaan lievästi ostovoimaa. Mikäli palkankorotukset kasvavat tavoiteltua suuremmiksi, kotimainen kysyntä voi kasvaa oletusta nopeammin, mutta varjopuolena olisi kilpailukyvyn heikentyminen ja kuluttajahintojen tavoiteltua nopeampi nousu. Työllisyyskehitys on ollut heikkoa talouden pyörien pyöriessä toiveita hitaammin. Elokuussa 2013 oli Tilastokeskuksen mukaan noin 40 000 työllistä henkilöä vähemmän kuin vuosi sitten. Avoin työttömyys on Tilastokeskuksen mukaan vähentynyt 9 000 henkeä, sillä työmarkkinoilta on poistunut vuoden aikana 60 000 henkeä. Työ- ja elinkeinoministeriön tilastot osoittavat huonompia lukemia: elokuussa oli 44 000 työtöntä työnhakijaa enemmän kuin vuosi sitten. Kuluttajahintojen nousu on jäämässä ennakoitua hitaammaksi vuonna 2013, arviolta 1,7 prosenttiin. Näin ollen alv:n nosto 24:een prosenttiin upposi indeksiin ilman suurempaa kokonaisvaikutusta. Indeksiä on painanut alaspäin tänä vuonna erityisesti lainakorkojen lasku (elokuussa noin 0,5 prosenttiyksikköä) ja matkaviestinnän halpeneminen. Eniten kuluttajahintaindeksiä ovat nostaneet hoitovastikkeiden ja vuokrien ripeä nousu sekä reseptilääkkeiden että maidon kallistuminen. Vuodelle 2014 voi ennakoida varsin maltillisen yleisen inflaatiokehityksen jatkumista. Viimeisimmät ennusteet ovat haarukassa 1,5-2,0 prosenttia. Näihin lukemiin päädytään, jos talouskasvu jatkuu hitaana, ansioiden nousu jää maltilliseksi ja kansainvälisillä energiamarkkinoilla hinnat eivät ryöstäydy. Suomalaisten kuluttajien luottamus on pysynyt vaikean taloustilanteen huomioiden varsin kohtuullisissa lukemissa. Varovaisuudesta ja talouden tiukkuudesta kuitenkin kertovat muiden muassa työttömyysodotusten yleisyys sekä lainanoton, omistusasunnon hankkimisen ja asunnon peruskorjausaikomusten matala taso. Kuluttajien asuntoluottojen kasvuvauhti on hidastunut neljään prosenttiin vuositasolla. Keskimääräinen luottokannan korko on pankkimarginaalien noususta huolimatta laskenut hieman alle 1,50 prosenttiin. Uusissa luotoissa taso on kahden prosentin tietämillä. Merkittävää koronnousua ei ole tulossa vielä 2014. Nousu lähtee nykyoletuksilla liikkeelle vuoden 2014 lopulta ja jatkunee siitä vuoden 2015 aikana.
Lausunto 4 (7) Taloyhtiöiden lainoissa mitattiin Kiinteistöliiton Korjausrakentamisbarometrin tuloksissa keskimääräiseksi lainamarginaaliksi keväällä 2013 noin 1,50 prosenttiyksikköä. Uusi barometriaineisto kerätään lokakuussa 2013. Rakentamisessa laskevaa kehitystä asuinrakentamisessa muita vilkkaampaa Rakentamisen määrä on jatkanut supistumistaan vuonna 2013. Erityisen nopeasti miinuksia on kertynyt toimitila- sekä maa- ja vesirakentamisessa. Asuntorakentamisen supistuma on ollut muita vähäisempää. Tuetun tuotannon puolella on päästy lievään kasvuun ja rahastot ovat tulleet markkinoille piristämään kysyntää. Omakotirakentamisen alamäki jatkuu edelleen. Asuntojen rakennusluvat laskivat vuoden 2013 puolivälissä runsaaseen 27 000:een asuntoon liukuvana vuosisummassa. Vuonna 2011 oltiin vuosisummasta tarkasteltuna noin 35 000 asunnon lupamäärissä. Finanssikriisin vaikeimpina aikoina vuonna 2009 taso oli noin 22 000 asuntoa. Rakentamisen budjettituki hieman kasvussa ylimääräinen käynnistysavustus isojen remonttien avuksi 2013-2014 Valtion vuoden 2014 talousarvioesityksen asumisen ja rakentamisen tuki kokonaisuutena jonkin verran kasvaa. Käytännössä monet tukivarat pysyvät ennallaan ja jotkut tuet lievästi kasvavat. Vuotuiset korjaus- ja energia-avustukset ovat kuitenkin vuonna 2014 edellisvuotta niukemmat (43 miljoonaa euroa vs. 50,5 miljoonaa vuonna 2013). Korjausavustusten painopisteenä ovat esityksen mukaan hissien rakentaminen sekä vanhusten ja vammaisten henkilöiden asuntojen korjaaminen. Tämän lisäksi myönnetään terveyshaitta-avustuksia, avustuksia kuntotutkimuksiin kosteusvaurioituneissa, terveyshaittoja aiheuttavissa rakennuksissa sekä avustuksia liikkumisesteiden poistoon asuinrakennuksissa. Energia-avustuksia myönnetään pienituloiselle avustuksensaajaruokakunnille toimenpiteiden kohdistuessa enintään kaksi asuinhuoneistoa käsittävään rakennukseen. Muita energia-avustuksia ei esityksen mukaan myönnetä. Ara päättää ja julkistaa korjaus- ja energia-avustusten hakuajat alkuvuonna 2014. Hakuaika on tyypillisesti kestänyt parin kuukauden ajan. (www.ara.fi) Suhdanneluonteisena tukena päätettiin jo vuoden 2013 lisäbudjetissa 15 miljoonaa euroa ja vuoden 2014 varsinaisessa talousarvioesityksessä 100 miljoonaa perusparantamisen käynnistysavustuksista. Ne tulevat kohdistumaan suurehkoihin peruskorjaushankkeisiin, myös taloyhtiöissä. Tuettavien hankkeiden koko on oltava vähintään 150 000 euroa ja 200 euroa/asuinneliömetri. Tuettavien hankkeiden on parannettava kohteen energiatehokkuutta. Tukea voidaan myöntää 10 % Aran hyväksymistä kuluista. Hakuohjeet Aran nettisivuilla: www.ara.fi/kaynnistysavustus Kaukolämmön hintanäkymät maltilliset Öljyn maailmanmarkkinahinta laski alkuvuonna 2013, mikä laski öljytuotteiden markkinahintoja myös Suomessa. Loppukesällä raakaöljyn hinta jälleen jonkin verran nousi talousodotusten virkoamisen seurauksena. Vuonna 2014 öljymarkkinoiden tilanteen ratkaissee yleisen talouskehityksen suunta. Jos
Lausunto 5 (7) Eurooppa kunnolla virkoaa ja muu maailma jatkaa kasvussa, öljyn hinta noussee edelleen. Lähi-idän levottomuudet pitävät öljymarkkinoita jatkuvasti jännityksessä. Kivihiilen hinta on ollut viime kuukausina laskussa. Kivihiilen ja maakaasun hinta seuraa pitkässä juoksussa edelleen raakaöljyn markkinahintaa. Taloyhtiöissä on hyvä varautua lievään kaukolämmön hinnan nousuun. Kaupunkikohtaisesti erot voivat olla isoja, riippuen tuotantolaitosten käyttämästä polttoaineesta ja yhtiöiden taloustilanteesta. Budjettia laadittaessa on lähtökohtana oltava tavanomaisen vuoden lämmitystarpeen mukainen kulutus. Kaukolämmön hinnoittelussa ollaan yhä enemmän siirtymässä ns. kausihinnoitteluun, jossa vuoden sisäinen lämmön hinta riippuu tuotantokustannuksista. Muutos tulee siirtämään kustannuksia nykyistä enemmän talvikuukausille. Tämä tulee entisestään kärjistämään kuukausien välisiä eroja lämmityskustannuksissa. Asia on huomioitava taloyhtiön maksuvalmiutta suunniteltaessa. Sähköveron kiristäminen nostaa hieman sähkön hintaa 2014 Sähkön markkinahinnat ovat pysytelleet keskimäärin vain lievässä nousussa vuonna 2013. Kerrostalosähkön toistaiseksi voimassa oleva hinta oli syyskuussa runsaan prosentin vuodentakaista korkeampi. Sähköveroa esitetään korotettavaksi valtion ensi vuoden talousarviossa. Hinnan nousupaine on tästä alustavan arvion mukaan 1-2 %. Talousarvioita tehtäessä perusteltua on varata kiinteistösähköön hieman vuotta 2013 suurempi kulubudjetti (lämpötilavakioituna). Valtion talousarvioesityksessä oleva uusi voimalaitosvero voi tuoda ajan kuluessa hintapainetta sähköyhtiöiltä asiakkaille. Työmarkkinoilla yritetään kasata maltillista ratkaisua kahdelle vuodelle - Kiinteistöpalvelujen neuvottelut vielä kesken Työmarkkinoiden keskusjärjestöt neuvottelivat elokuun lopulla yhteisen ratkaisun, joka korottaisi vuonna 2014 kunkin työntekijän palkkaa 20 euroa kuukaudessa. Vuonna 2015 korotus olisi 0,4 %. Lisäksi on optiona kolmas sopimusvuosi, josta päätetään kesällä 2015. Jos riittävän laaja osallistujajoukko saadaan kasaan, sopimukseen lopulta päästään, sopimus tulisi ensimmäisen korotuksen osalta voimaan 4 kk allekirjoituksesta. Toinen korotus tulisi siitä 12 kk eteenpäin. Liitot ovat alkaneet keskinäiset neuvottelut, ja ratkaisujen takaraja on 25.10.2013. Kiinteistöpalvelut ry:n ja PAMin eivät ole vielä päässeet (tilanne 1.10.2013) neuvotteluihin osallistumisesta yhteiseen ratkaisuun. Haasteena on näkemysero neuvotella nykyisen voimassa olevan ansiokehitysohjelman (2009-2015) mahdollisesta muuttamisesta, jota työnantajapuoli on vaatinut. Nykyinen työntekijäsopimus kattaa aikavälin 1.11.2011-30.11.2013. Kiinteistöpalvelualan toimihenkilösopimus on voimassa 1.4.2012-30.4.2014 (neuvotteluosapuolena Ammattiliitto Pro). Neuvotteluja tämän sopimuksen jatkosta ei ole vielä käyty. Talousarviota tehtäessä on syytä varata vähintään edellisvuoden määrä varoja työvoiman hinnalle.
Lausunto 6 (7) Sosiaalivakuutusmaksut vuodelle 2014 eivät ole vielä päätetty syytä varata hieman edellisvuotta enemmän varoja Sosiaalivakuutusmaksuista vuodelle 2014 ei ole vielä (tilanne 1.10.2013) hallituksen esityksiä ja STM:n päätöksiä. Ennakkotietojen perusteella budjettiin on syytä varata näihin maksuihin yhteensä lähes 0,5 prosenttiyksikköä vuotta 2013 enemmän. Tätä talousarvio-ohjeistusta täydennetään vuodenvaihteessa näidenkin tietojen kohdalta. Kiinteistövero kiristyy kuntakohtaiset päätökset sinetöivät lopullisen suuruuden Hallituksen esityksen mukaan kiinteistöjen verotusarvoja nostetaan vuonna 2014 keskimäärin noin 10 %. Vaikutus kohdistuu enemmän rakennusten kiinteistöveroon kuin tontin kiinteistöveroon. Suhteellinen kiristysvaikutus on pääkaupunkiseudun taloyhtiöissä (erityisesti Helsingissä) muuta maata pienempi. Kuntakohtaisesti tehtävät päätökset kiinteistöveroprosentteihin ratkaisevat lopullisen kiinteistöveron kiristyksen. Monissa kunnissa on taloustalkoot päällä, minkä seurauksena prosentteja voidaan korottaa ensi vuonnakin runsaasti. Kiinteistönomistajien on syytä seurata syksyn päätöksiä omissa kunnissa ja varautua niiden seurauksiin talousarviossa. Jätehuolto kallistunee muutaman prosentin verran monissa kaupungeissa Jätehuolto elää runsaiden muutosten aikaa. Erilliskeräys kiinteistöiltä ja kierrätys laajenevat, jätevoimaloita rakennetaan lisää ja kaatopaikalle sijoitetaan yhä vähemmän jätemassoja. Jätehuollossa kustannuskehitys riippuu eniten työvoima- ja polttoainekustannusten kehityksestä sekä jätteenkäsittelymaksusta ja jäteverosta. Jätevero on pysymässä ennallaan vuonna 2014. Monissa kunnissa otettaneen vielä käyttöön vuotuisia eko- tai jätemaksuja. Yleinen jätehuollon kustannuspaine vuodelle 2014 lienee arviolta 3 5 prosenttia. Kuntakohtaiset erot kustannusnousussa voivat olla huomattavia, suuntaan ja toiseen. Pakkausjätteen keräysjärjestelmän tulevien vuosien raamita ovat vielä lopullisia päätöksiä vailla. Ekopisteiden verkosto tulee esitysten mukaan supistumaan ja kaikkein isoimmissa kaupungeissa siirrytään kiinteistökohtaiseen keräykseen jo vuonna 2014. Tulevina vuosina pakkausjätteen käsittely maksetaan lain mukaan tuotteiden hinnoissa, mutta myös kiinteistöjen kontolle voi muutoksien seurauksena tulla lisää kustannuksia (entistä enemmän keräyslaatikoita ja -tiloja). Vakuutusmaksuissa syytä varautua ripeään nousuun Kiinteistöjen vakuutusmaksuihin on syytä varata arviolta 7-8 prosenttia lisää. Hintojen nousupaineen takana ovat tariffien nousu. Kiinteistökohtaisesti lisäksi nousua voi tulla ikäkorotuksista ja vahinkohistoriasta.
Lausunto 7 (7) Tontin vuokraan on varattava tarkistuskuukaudesta riippuen 2-3 prosentin lisä, mikäli tontin vuokra on sidottu elinkustannusindeksiin. Tulot menojen mukaisiksi Taloyhtiön tuloista merkittävin osa, hoitovastikkeet, kehittyvät yleensä hoitokulujen mukaisesti. Kustannusten nousut on katettava pääsääntöisesti hoitovastikkeilla. Käyttökorvaukset ja vuokrat on pidettävä ajan tasalla, jottei näiden erien liian alhaista tasoa tarvitse kattaa hoitovastikkeilla. Vuokrat ovat varsin usein elinkustannusindeksiin (tai kuluttajahintaindeksiin) sidonnaisia, joten niiden nousu jäisi tarkistusajankohdasta riippuen 2-3 prosenttiin. Jos tarkistusperuste on kiinteistön ylläpidon kustannusindeksi (KYKI), vuokrien lisäys olisi 3-5 prosenttia. Jos taloyhtiöllä on erityisvastikkeita kuten kaapelitelevisiovastike, niiden korotustarve tulee laskea vastikkeilla katettavien menomuutosten pohjalta. Myös vesikustannukset huomioitava täysimääräisesti maksuissa Vesikustannusten on syytä olettaa nousevan 4-5 prosenttia ensi vuonnakin. Aluekohtaisesti muutosten tahti ja suuruus vaihtelee melkoisesti. Kunnilla on paineita nostaa hintoja kustannusnousujen ja verkoston ylläpitokustannusten takia. Osin kyseessä voi olla piiloverotuksen omaiset tarpeet, sillä osa vesilaitoksista tulouttaa omistajille merkittäviä määriä ylijäämistä. Kustannukset kattava lämminvesimaksu on vuonna 2014 keskimäärin 15-17 euroa ja kaikki vesikustannukset kattava vesimaksu 25-27 euroa asukasta kohti kuukaudessa, mikäli myös veden kulutus on keskimääräistä, noin 155 l/asukas/vrk. Mikäli veden kulutusta pystytään taloyhtiössä leikkaamaan, säästöä tulee vesikustannusten lisäksi säätyneestä lämmitysenergiasta. Säästöpotentiaali on 5-10 prosenttiyksikön luokkaa kaikista hoitokuluista, jos lähtötilanne on yo. keskimääräinen vedenkulutus ja jos päästään noin 100 litran henkilökohtaiseen vuorokausikulutukseen. Hoitokuluihin keskimäärin 3-4 prosentin nousu 2014 Kaiken kaikkiaan keskimääräisen taloyhtiön hoitokuluihin on näköpiirissä 3-4 prosentin nousu vuodelle 2014. Taloyhtiö- ja kaupunki- sekä lämmitystapakohtaiset erot voivat olla hyvinkin suuria. Kiinteistöliiton talousarvio-ohjeen on laatinut pääekonomisti Jukka Kero. Ohje perustuu 1.10.2013 saatavilla olleeseen informaatioon. Talousarvio-ohje on tarkoitettu Kiinteistöliiton jäsenkiinteistöjen käyttöön talousarvion laadinnan yhteyteen. Talousarvio-ohjeen julkaiseminen kokonaan tai osittain ilman Kiinteistöliiton antamaa kirjallista lupaa on kielletty. Ohjetta tulee soveltaa kiinteistön omien olosuhteiden mukaisesti. Esimerkiksi paikkakuntaan, lämmitystapaan, kiinteistön ikään ja taloyhtiön kokoon sidonnaiset vaihtelut voivat aiheuttaa huomattavia eroja hoitokulujen tasoissa. Talousarvio-ohjetta päivitetään viimeistään tammikuun alussa 2014.