Tila-arvio kertoo metsän arvon Pasi Kiiskinen 29.3.2014
OTSO METSÄPALVELUIDEN HISTORIA Suomen metsäkeskus jakaantuu kahtia 2012. Jaossa metsäkeskukselle jäi kestävän metsätalouden kehittäminen ja viranomaisasiat. 2013 marraskuussa syntyy Otso Metsäpalvelut, metsäpalveluliiketoimintaan erikoistunut täyden palvelun liiketoimintayksikkö.
OTSO METSÄPALVELUIDEN ORGANISAATIO Toimimme valtakunnallisesti koko Suomen alueella. Palveluverkostoomme kuuluu yli sata toimipistettä ympäri maata. Paikkakuntakohtaisissa toimipisteissämme työskentelee 38 palvelutiimiä, eli yhteensä 300 metsäalan ammattilaista!
OTSO METSÄPALVELUIDEN PALVELUT - Metsäsuunnittelu - Metsänhoito - Puukauppa - Luonnon- ja ympäristönhoito - Metsäomaisuuden hallinta ja neuvonta - Yksityistiet - Metsäkiinteistönvälitys
Tila-arvio kertoo metsäsi arvon Arviointilanteet Metsän arvon määrityksen menetelmät Verottajan metsän arvostaminen Metsän arvoon vaikuttavat tekijät Tila-arvioon vaikuttavat tekijät OTSO:n tila-arviotuotteet
Arviointitilanteet Erilaisia käyttötarkoituksia Tilakaupat Lahjoitukset Sukupolvenvaihdokset Perinnönarvostus (perukirja) Perinnönjakotilanteet Vakuutusarviointi Vakuusarviointi Tilojen jaot Lunastukset, halkomiset tms.
Metsän arvonmäärityksen lähtökohtia Kukin metsätila on yksilöllinen Koko, sijainti, puuston määrä ja laatu Kasvupaikkojen laatu (kangasmaat, suot) Hakkuumahdollisuudet ja hoitotarpeet Muut kuin metsätaloudelliset käyttömahdollisuudet (rannat, virkistyskäyttö, riista tms.) Kunkin metsänomistajan arvot ovat yksilöllisiä Kauppatilanteessa myyjän ja ostajan arvostukset ovat yksilöllisiä Miten arvostetaan tulevaisuudessa saatavia tuottoja Metsätilaa myytäessä, myyjän tavoitteena saada kaupasta mahdollisimman lähelle tavoitettaan oleva hinta (myyntiaika) Metsän ostaja tekee investoinnin metsäomaisuuteen Käyttöarvo sunnitellussa käyttötarkoituksessa Sukupolvenvaihdos/perinnönjako Omaisuuden arvosuhteet
Arvokäsitteitä Käyttöarvo Kohteen käytöstä tiettyyn tarkoitukseen saatavaan hyötyyn perustuva arvo Esim. metsätilan arvo metsätalouskäytössä Käypäarvo Todennäköinen luovutushinta vapailla markkinoilla Tilaa myytäessä Useimmiten metsän arvon määrityksen tavoite
Arvioinnin vaiheet Arviointitehtävän, ajankohdan ja tavoitearvon määrittely Arvioitava omaisuus, arvion käyttötarkoitus Arviointimenetelmän valinta Lähtötietojen keruu Metsää koskevat tiedot useimmiten kerätään perinteisellä kuviottaisella arvioinnilla Arvioinnissa käytettävät hinta-, kustannus ym. tiedot Vertailukauppoja koskevat tiedot
Arvioinnin vaiheet jatkuu Aineiston analysointi ja laskelmat Kohteen, vertailukauppojen ja markkinatilanteen analyysi Tarvittavat laskelmat Raportointi Arvion koostaminen Arviolausunnon laadinta Luovutus ja käytön opastus
Metsän arvon määrityksen menetelmät Kauppa-arvomenetelmä Tuottoarvomenetelmä Kustannusarvomenetelmä Summa-arvomenetelmä, (yhdistelmämenetelmä) Tuotto- ja kustannusarvomenetelmien yhdistelmä
Kauppa-arvomenetelmä Arvio perustuu arvioitavan kohteen kanssa vertailukelpoisista kohteista maksettuihin todellisiin kauppahintoihin + Perustuu todellisiin maksettuihin hintoihin - Vertailukauppoja ei aina riittävästi - Vertailukauppojen keruu työlästä - Harvoin käytettävissä luotettavia metsävaratunnuksia
Tuottoarvomenetelmä Metsän arvo määritetään siitä tulevaisuudessa saatavien tuottojen ja kustannusten nykyarvojen erotuksena (nettotuottojen nykyarvo) Aikatekijän vaikutus huomioidaan laskemalla tuottojen ja kustannusten nykyarvo, eli diskonttaamalla tuotot ja kustannukset nykyhetkeen
Summa-arvo menetelmä Metsän arvo määritetään sen omaisuusosien summana (summaarvona). Erillisarvot: Maapohja Taimikot Puuston hakkuuarvo Puuston odotusarvolisät Summa-arvoa korjataan korjaustekijällä (kokonaisarvon korjaus) Perustuu kokemusperäiseen tietoon
Verottajan metsän arvostaminen Verottajan käyttämät metsän arvostamisen tietolähteet Tila-arvio ensisijainen Voimassa oleva metsäsuunnitelma Puusto päivitetään 4,5 %:n vuotuisella kasvulla Taulukkoarvot maapohjalle ja taimikoille (maakuntakohtainen) Ei odotusarvoja 30 %:n kokonaisarvonkorjaus
Verottajan metsän arvostaminen Jos ei käytettävissä tila-arviota tai metsäsuunnitelmaa Kauppahintatilastoon perustuva taulukkohinta ( /ha) Pohjois-Savo 2700 /ha
Metsään arvoon vaikuttavat tekijät Puuston määrä, laatu ja lajijakauma (Heti hakattavissa olevan puun määrä) Tulevat puunmyyntitulot (odotusarvo) Taimikoiden suhteellinen osuus Maapohjan laatu (kasvupaikkojen rehevyys) Metsänhoidollinen tila Korjuuolosuhteet (kulkuyhteydet, turvemaiden osuus) Metsän monikäyttömahdollisuudet Maankäyttöä koskevat rajoitukset
Tila-arvioon vaikuttavat tekijät Inventointitiedon laatu ja tarkkuus Arviontekijän osaaminen ja kokemus Hallitsee menetelmät, joita käyttää Pystyy perustelemaan tehdyt arviot Arvioissa vaihtelua eri arvioijien välillä
Eri arvioiden metsän arvosta Metsäomaisuuden aliarvostaminen perintö- tai lahjaverotuksessa Lahja- tai perintöveron minimoinen Luovutusvoittoveroseuraamukset tulevista kaupoista Verottajan ohjeella tehty metsätila-arvio keskimääräisesti aliarvio vs. metsätilan käypäarvo
OTSO:n tila-arvio tuotteet Metsäote Tilan verotusarvo verottajan antaman arvostusohjeen mukaan määritettynä Metsäkatsaus Tilan metsätaloudellinen arvo ja lähiajan hakkuu-ja hoitotarpeet. Perusselvitys esimerkiksi myyntiä tai sen harkitsemista varten Metsäselvitys Tarkkaa puustotietoa tarvitseville, esim. tilan jakamista tai lunastusta varten
Yhteenvetoa Ei yhtä oikeaa menetelmää eikä yhtä oikeaa lopputulosta Käyvän arvon (markkina-arvo) määrittäminen turvallisin vaihtoehto Joskus aiheellista teetättää kaksikin arviota eri toimijoilla
Kiitos! Pasi Kiiskinen pasi.kiiskinen@otso.fi puh. 050 347 3732