Vahingonkorvausvastuut taloyhtiössä Ylivieska 23.3.2017 Mikko Eloranta Lakimies Suomen Kiinteistöliitto ry
Vahingonkorvausvastuusta Asunto-osakeyhtiölaissa (AOYL) 24 luku Vahingonkorvausvastuu edellyttää tuottamusta = osapuoli on menetellyt tahallisesti/huolimattomasti ja myötävaikuttanut AOYL:n säännöksen tai yhtiöjärjestyksen määräyksen rikkomiseen ja tästä on aiheutunut vahinkoa. Jotta osapuoli voisi vapautua vastuusta, tulee tämän osoittaa menetelleensä huolellisesti Korvauksen vaatijan tulee osoittaa, että on syntynyt vahinkoa (euromääräinen) ja että vahinko on seurausta vahingonaiheuttajan AOYL:n tai yhtiöjärjestyksen vastaisesta toiminnasta (syy-yhteys) 2
Vahingonkorvausvastuusta Vahingonkorvausvaatimuksia voidaan perustaa myös muihin vastuuperusteisiin kuten sopimusoikeudelliseen tai vahingonkorvauslakiin perustuen Esityksessä keskitytään johdon (hallitus ja isännöitsijä), yhtiön ja osakkeenomistajan vahingonkorvausvastuuseen Lisäksi käydään läpi, miten asunto-osakeyhtiö päättää vahingonkorvausasioista ja missä ajassa kanneoikeus vahingonkorvausasian osalta vanhenee 3
Luennon sisältö: OSA I: Yhtiön vastuu OSA II: Johtohenkilön vastuu OSA III: Osakkeenomistajan vastuu OSA IV: Muuta huomioitavaa 4
Yhtiön vahingonkorvausvelvollisuus AOYL 24:6 Yhtiön on korvattava vahinko, jonka yhtiö on myötävaikuttamalla tämän lain tai yhtiöjärjestyksen määräyksen rikkomiseen tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle. Jos vahinko on aiheutettu rikkomalla tätä lakia muulla tavalla kuin pelkästään rikkomalla 1 luvun säännöksiä toiminnan keskeisistä periaatteista tai jos vahinko on aiheutettu rikkomalla yhtiöjärjestyksen määräystä, vahinko katsotaan aiheutetuksi huolimattomuudesta, jollei yhtiö osoita menetelleensä huolellisesti. 5
Yhtiön vahingonkorvausvelvollisuus Yhtiö voi joutua asunto-osakeyhtiölain perusteella vahingonkorvausvastuuseen esimerkiksi, jos se selvästi laiminlyö sille kuuluvan kunnossapidon tai ei huolehdi siitä, että kunnossapitotyöt suorittaa pätevä urakoitsija hyvän rakennustavan mukaisesti Yhtiö voi joutua vahingonkorvausvastuuseen osakastaan tai muuta henkilöä kuten kiinteistön käyttäjää tai jopa ohikulkijaa vastaan myös yleisten vahingonkorvausperiaatteiden johdosta (yhtiön vastuu kiinteistönomistajana) Vastuuperusteet voivat olla myös rinnakkaisia 6
Yhtiön vahingonkorvausvelvollisuus Yhtiön vastuuta koskevaa säännöstä ei ole rajattu vain kunnossapito- ja muutostöihin, joten myös muu lainvastainen toiminta saattaa johtaa yhtiön vastuuseen Lain esitöissä: virheellinen lunastusohjaus ja sitä koskeva ratkaisu KKO 1992:66 Jos yhtiö joutuu maksamaan korvauksia sillä saattaa olla oikeus vaatia vahingonkorvausta itselleen aiheutuneesta vahingosta kolmannelta osapuolelta, esim. käyttämältään urakoitsijalta tai huoltoyhtiöltä sopimuksen perusteella 7
Yhtiön vahingonkorvausvelvollisuus Vastuusta vapautuakseen yhtiön on osoitettava, että se on menetellyt huolellisesti Jos yhtiön toimielimet ovat olleet huolimattomia, osakas voi vaatia yhtiöltä korvausta myös muista hänelle aiheutuneista vahingoista kuin itse asunnon korjaamisesta Kiinteistön omistajan vastuu kiinteistön alueella tapahtuvista vahingoista on kuitenkin oikeuskäytännön kautta ankaroitunut tavanomaisesta vahingonkorvauslain mukaisesta tuottamusvastuusta liki ankaraa vastuuta muistuttavaksi Kiinteistön omistajan tulisi pystyä osoittamaan sellaisia poikkeuksellisia olosuhteita, joihin se ei olisi voinut vaikuttaa 8
Vaasan HO 29.1.2014 nro 65 Yhtiö oli vastuussa kantajalle aiheutuneen vahingon korvaamisesta siltä osin, kuin osakkaan vaatimien korvausaiheiden voitiin katsoa johtuneen yhtiön viaksi jäävästä kunnossapitovastuun täyttämisessä tapahtuneesta viivyttelystä. Osakkaalla oli siten oikeus saada korvausta asumishyötynsä menettämisestä siltä puolentoista vuoden ajalta, jonka yhtiö oli viivytellyt kunnossapitovastuunsa täyttämisessä huoneiston korjaamisen osalta. Osakas oli lisäksi oikeutettu korvaukseen varastointi- ja puhelinkustannuksista, joiden voitiin katsoa liittyvän yhtiön laiminlyöntiin. 9
KKO 1997:151 Asunto-osakeyhtiön talon katolta oli auringon lämmön vaikutuksesta valunut syöksytorvea pitkin jalkakäytävälle vettä, joka oli pakkassään johdosta jäätynyt. A oli yöllä noin klo 1 liukastunut jäätyneessä kohdassa ja loukkaantunut. Kun isännöitsijä B:n ei ollut näytetty syyllistyneen liukkaudentorjunnan järjestämisessä rikos- tai vahingonkorvausvastuuseen perustavaan laiminlyöntiin, syyte järjestyssääntörikkomuksesta ja ruumiinvamman tuottamisesta sekä A:n vahingonkorvausvaatimus B:tä vastaan hylättiin. 10
KKO 1997:151 jatkuu Syöksytorvesta valuvan sulaveden jäätyminen pakkasyönä jalkakäytävälle ei ollut ollut ennalta arvaamatonta. Asunto-osakeyhtiö ei ollut näyttänyt, että liukastumista estävän hiekan pysyminen jalkakäytävällä olisi vallinneissa olosuhteissa ollut mahdotonta. Aluetta, joka oli jäätynyt, ei ollut rajattu puomein tai osoitettu muulla varoitusmerkillä. Tämän vuoksi asunto-osakeyhtiö oli vastuussa A:lle aiheutuneesta vahingosta. 11
KKO 1998:28 Ohikulkija oli kaatunut asunto-osakeyhtiön vuokraaman tontin kohdalla. Kysymyksessä ei ollut varsinainen jalkakäytävä vaan alue, jota jalankulkijat yleisesti käyttivät. Korkein oikeus totesi, että myös kyseisellä katuosuudella oli erilliseksi rakennetun jalkakäytävän jatkeena tuota jalkakäytävää vastaavan levyinen ja varsinaisesta ajoradasta erilliseksi hahmottunut alue jalankulkuliikenteen käytössä. Alueen kunnossapidon katsottiin kuuluvan yhtiön vastuulle ja yhtiö velvoitettiin maksamaan korvauksia. 12
Yhtiön johtohenkilön vahingonkorvausvelvollisuus AOYL 24:1 Hallituksen jäsenen ja isännöitsijän on korvattava vahinko, jonka hän on tehtävässään 1 luvun 11 :ssä säädetyn huolellisuusvelvoitteen vastaisesti tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle. Hallituksen jäsenen ja isännöitsijän on korvattava myös vahinko, jonka hän on tehtävässään muuten tätä lakia tai yhtiöjärjestystä rikkomalla tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle, osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle. Jos vahinko on aiheutettu rikkomalla tätä lakia muulla tavalla kuin pelkästään rikkomalla 1 luvun säännöksiä toiminnan keskeisistä periaatteista tai jos vahinko on aiheutettu rikkomalla yhtiöjärjestyksen määräystä, vahinko katsotaan aiheutetuksi huolimattomuudesta, jollei menettelystä vastuussa oleva osoita menetelleensä huolellisesti. Sama koskee vahinkoa, joka on aiheutettu 11 luvun 8 :ssä tarkoitettuun yhtiön lähipiiriin kuuluvan eduksi tehdyllä toimella. Jos isännöitsijänä on isännöintiyhteisö, vastaavat vahingosta yhteisö ja päävastuullinen isännöitsijä. 13
Yhtiön johto ja vahingonkorvausvelvollisuus Hallituksen jäsenet ja isännöitsijä ovat velvollisia korvaamaan tehtävässään huolimattomuudella aiheutetun vahingon AOYL 1 luku 11 Hallituksen ja isännöitsijän on huolellisesti toimien edistettävä yhtiön etua. Huom. Yleisen huolellisuusvelvoitteen rikkominen voi johtaa vastuuseen ainoastaan yhtiötä kohtaan Vastuu osakkaalle tai sivulliselle aiheutetusta vahingosta edellyttää AOYL tai yhtiöjärjestyksen vastaista tekoa tai laiminlyöntiä Vastuuhenkilöitä ovat ne, jotka ovat tähän tehtävään valittu ja joiden toimikausi on meneillään sillä hetkellä kun vastuun perustava ja virheellinen toimi tai laiminlyönti tapahtuu Hallituksesta eroamalla ei voida kiertää vastuuta (eroaminen ei vaikuta taannehtivasti vastuuseen) 14
Yhtiön johto ja vahingonkorvausvelvollisuus Vahingonkorvauksen edellytyksenä on lisäksi, että asianomainen on aiheuttanut vahingon hoitaessaan tehtävää Mikäli vahinko on aiheutettu muutoin, noudatetaan yleisiä vahingonkorvausoikeudellisia periaatteita 15
Helsingin HO 28.2.2012 nro 564 Isännöitsijällä oli ollut tosiasiallinen mahdollisuus kolmen yhtiön kirjanpidossa havaittujen puutteiden ja virheiden korjaamiseen. Tilintarkastaja oli huomauttanut isännöitsijää havaitsemistaan puutteista, mutta isännöitsijä ei ollut tehnyt vaadittuja korjauksia. Kirjanpidoissa ja tilinpäätöksissä havaitut virheet olivat olleet vakavia ja niiden oikaiseminen oli ollut välttämätöntä, jotta yhtiöiden kirjanpidot oli saatu lainmukaisiksi ja yhtiöiden taloudellisesta asemasta oli saatu asianmukainen tieto. 16
Helsingin HO 28.2.2012 nro 564 jatkuu Asunto-osakeyhtiöt olivat perustellusti voineet turvautua ulkopuolisiin asiantuntijoihin kirjanpidossa epäiltyjen epäselvyyksien selvittämiseksi Puutteet asunto-osakeyhtiöiden kirjanpidossa ja tilinpäätöksissä olivat johtuneet isännöitsijän ja hänen käyttämiensä apulaisten ilmeisestä ammattitaidottomuudesta. Asiassa ei ilmennyt perusteita sovitella tai kohtuullistaa vahingonkorvauksia. Isännöitsijä tuomittiin korvaamaan yhtiölle vahingonkorvauksena yhteensä 33 883,80 euroa. 17
Tuottamus Vastuu on tuottamusvastuuta Tämä tarkoittaa, että on korvattava vahinko, jonka on tahallaan tai tuottamuksesta aiheuttanut yhtiölle Tuottamuksella tarkoitetaan huolimattomuutta, joka voi ilmetä tekona tai laiminlyöntinä On noudatettava sellaista huolellisuutta kuin huolellinen henkilö noudattaisi vastaavissa olosuhteissa Vastuu saattaa syntyä esim. siitä, että vastuuvelvolliset ovat menetelleet AOYL:n tai yhtiöjärjestyksen vastaisesti Vastuuseen voi joutua muissakin tilanteissa, joissa he yhtiön asioita hoitaessaan ovat olleet huolimattomia, eivätkä ole ajaneet yhtiön etua (RO HO 28.6.2013 nro 587) 18
Tuottamusolettama AOYL tai yhtiöjärjestystä rikkomalla aiheutetun vahingon osalta sovelletaan tuottamusolettamaa Ei sovelleta tilanteeseen, jossa on rikottu pelkästään 1 luvussa säädettyjä yleisiä periaatteita Puhutaan usein myös käännetystä todistustaakasta Johtoon kuuluvan henkilön, joka on AOYL tai yhtiöjärjestystä rikkomalla aiheuttanut tehtävässään vahinkoa, on korvausvastuun välttääkseen osoitettava menetelleensä huolellisesti Näin ollen yhtiön johdon tulee kiinnittää huomiota asioiden riittävään dokumentointiin, jotta myöhemmin voidaan osoittaa toiminnan huolellisuus 19
Rovaniemen HO 28.6.2013 nro 587 Varsinaisessa yhtiökokouksessa oli päätetty piha-alueen suppeammasta asfaltoinnista, missä yhteydessä asfaltointi oli rajattu toteutunutta huomattavasti pienemmälle alueelle. Tämän lisäksi piharemontin tarkoituksena oli suorittaa ainoastaan välttämättömimmät korjaustoimenpiteet. Urakka oli kuitenkin laajentunut huomattavasti ja varojen kuluttua loppuun suuri osa pihasta oli ollut vielä asfaltoimatta ja jätekatos rakentamatta. Kokonaiskustannukset olivat olleet lopulta 45 000 euroa. 20
Rovaniemen HO 28.6.2013 nro 587 jatkuu Vastaajat A ja B katsoivat, ettei yhtiökokouksessa päätetty 27.000 euron laina ollut tarkoittanut piharemontin kokonaiskustannusta. Hovioikeus piti epätodennäköisenä, että yhtiökokous olisi ylipäätään hyväksynyt piharemontin, jonka tosiasialliset kustannukset olivat huomattavasti ylimääräisessä yhtiökokouksessa otettavaksi päätettyä lainaa suuremmat. Hovioikeus katsoi siten näytetyksi, että yhtiökokouksen päättämä budjetti oli ylitetty noin 18 000 eurolla. 21
Rovaniemen HO 28.6.2013 nro 587 jatkuu Hallituksen puheenjohtaja A oli toiminut piharemontin yhteydessä jäsen B:tä aktiivisemmin. B oli osallistunut piharemontin suunnitteluun ja ollut usein paikalla työmiehen ominaisuudessa. B ei ollut vastustanut A:n tekemiä esityksiä tai vaatinut piharemontin laajennuksen viemistä yhtiökokouksen käsiteltäväksi. A:n menettelyyn verrattuna B:n toimia pidettiin kuitenkin lähinnä huolimattomuutena. Molempien katsottiin aiheuttaneen yhtiölle vahinkoa toimimalla huolellisuusvelvoitteensa vastaisesti. 22
Rovaniemen HO 28.6.2013 nro 587 jatkuu Asiassa ei tullut esille, että korjaukset olisivat tulleet yhtiön eduksi arvonnousuna tai muuten siinä määrin, että sillä ei olisi oikeutta saada korvausta budjetin yli menneistä kuluista aiheutuneista kustannuksista. Yhtiö oli joutunut ottamaan alkuperäisen budjetin ylittäneiden kulujen kattamiseksi 20 000 euron lisälainan, jonka korko- ja toimituskulut olivat syy-yhteydessä A:n ja B:n toimintaan. Näin ollen he olivat velvollisia korvaamaan yhtiölle menettelystään aiheutuneen vahingon (A 80 % ja B 20 %) 23
Huolellisuusarvioinnista Maallikot Tietotaito on henkilöillä eritasoista Ammattitaitoinen isännöitsijä Voiko eri hallituksen jäsenillä ja isännöitsijöillä olla erilainen vastuu sen mukaan, minkälainen tietotaito heillä on? Arviointi yleisen huolellisuusvelvoitteen kautta 24
Vastuun syntyminen Hallituksen tehtäviin kuuluu isännöitsijän tehtävien valvonta Laiminlyönti voi johtaa vahingonkorvausvelvollisuuden syntymiseen (KKO 1938:501) Usein vastuukysymykset liittyvät yhtiön talouteen siten, että maksuja ei ole joko maksettu tai peritty ajallaan (KKO 1960:2:26, Turku HO 10.6.2013 nro 1232, Turku HO 27.11.1995 nro 4998) Vastuukysymykset voivat liittyä myös yhtiössä suoritettaviin korjausrakennushankkeisiin On toimittava huolellisesti organisoidessaan ko. hankkeita ja tehdessään päätöksiä urakoitsijan valinnasta ja muista seikoista Helsinki HO 26.3.1986 nro 1512 Helsinki HO 5.10.1988 nro 681 25
Vastuun syntyminen Toimivallan ylitys voi johtaa vahingonkorvausvastuuseen, Kouvola HO 21.8.1996 nro 1162 Hallituksen on valvottava myös omaa toimintaansa Hallituksen ja isännöitsijän on hyvä tuntea se, millaisia avustuksia korjaushankkeille voidaan saada Yleisesti voidaan todeta korjaushankkeiden osalta, että riittää, että hallitus hankkii asiantuntijat hoitamaan erityisosaamista vaativia tehtäviä Hallituksen vastuu voi syntyä tilanteessa, jossa tällaista ammattilaista ei hankita Urakan aikana tulee puuttua tietoon tulleisiin epäselvyyksiin 26
KKO 1938:501 Hallituksen jäsenet olivat korvausvastuussa, kun he olivat laiminlyöneet valvoa isännöitsijän toimia ja rahavarojen käyttöä. KKO 1960 II 26 Isännöitsijä katsottiin korvausvelvolliseksi, kun veroilmoituksen antaminen oli laiminlyöty. 27
Turun HO 27.11.1995 nro 4998 Vastaajat olivat asunto-osakeyhtiön hallituksen jäseninä ja isännöitsijänä laiminlyöneet velvollisuutensa huolehtia yhtiövastikkeen perimisestä ja huoneistojen ottamisesta yhtiön hallintaan maksamattomien vastikkeiden vuoksi. Lisäksi yhtiökokouksia oli jäänyt pitämättä, tilintarkastuksia suorittamatta, tilinpäätöksiä vahvistamatta, lainanlyhennyksiä maksamatta ja konkurssisaatavia valvomatta. Näistä laiminlyönneistä oli aiheutunut yhtiölle 280 000 markan vahingot. 28
Turun HO 27.11.1995 nro 4998 jatkuu Koska vastaajat olivat syyllistyneet tahallisiin laiminlyönteihin, he olivat velvollisia suorittamaan vahingonkorvausta asuntoosakeyhtiölle myös erityistilintarkastuksesta ja uuden isännöitsijän ylimääräisestä työstä. Vastaajat velvoitettiin 280 000 markan vahingonkorvaukseen yhteisvastuullisesti. 29
Rikosoikeudellinen vastuu Oikeuskäytännössä on jouduttu harkitsemaan, milloin mm. kiinteistönpidossa on menetelty sillä tavalla virheellisesti, että menettely täyttää rikosoikeudellisen tunnusmerkistön 30
Helsingin HO 11.4.1989 nro 728 Isännöitsijä oli kiinteistöosakeyhtiön isännöitsijänä ja siten tontin omistajan edustajana laiminlyönyt kadun kunnossapidon jalkakäytävällä niin, että jalkakäytävä ei ollut käyttökelpoinen, koska liukkauden torjunnasta ei ollut huolehdittu. Tämä seurauksena jalankulkija oli jäisellä jalkakäytävällä kaatunut ja hänen oikean jalkansa reisiluu oli murtunut. Vammaa ei ollut pidettävä vähäisenä. Näistä syistä käräjäoikeus tuomitsi isännöitsijän maksamaan sakkoa, jonka määrää hovioikeus pienensi. 31
KKO 1997:151 Rikoslain 21 luvun 10 :n mukaan ruumiinvamman tuottamuksesta on tuomittava se, joka huolimattomuudellaan tai varomattomuudellaan aiheuttaa toiselle ruumiinvamman, joka ei ole vähäinen. Arvioitaessa sitä, oliko B asunto-osakeyhtiön isännöitsijänä syyllistynyt hänen viakseen väitettyihin järjestyssääntörikkomukseen ja ruumiinvamman tuottamukseen ja oliko hän asiassa vahingonkorvausvastuussa, oli otettava huomioon hänen isännöitsijän asemaansa perustuva velvollisuutensa ja toimimismahdollisuutensa. 32
KKO 1997:151 jatkuu B oli ollut isännöitsijänä velvollinen järjestämään toimenpiteet liukkauden torjumiseksi sellaisiksi, ettei jalkakäytävällä liikkuville jalankulkijoille aiheutunut liukkaudesta vaaraa. Käytännössä näistä toimenpiteistä huolehtiminen oli kuulunut asunto-osakeyhtiön palveluksessa olleelle talonmiehelle. Tämä olikin tapahtumayötä edeltäneenä päivänä sulatusainetta käyttämällä ja hakkaamalla poistanut jäätä jalkakäytävältä ja lisäksi hiekoittanut jalkakäytävää. Illalla noin kello 20 oli jalkakäytävä vielä tarkastettu. 33
KKO 1997:151 jatkuu Talonmiehen suorittamat toimenpiteet viittaavat siihen, että B ei ollut syyllistynyt laiminlyöntiin puhdistustöiden järjestämisessä tai valvonnassa. B:n velvollisuuksiin isännöitsijänä ei ollut kuulunut ohjata talonmiehen työtä tätä yksityiskohtaisemmin tai itse illan ja yön aikana tarkastaa jalkakäytävän kuntoa. Siten jäi näyttämättä, että B:n viaksi olisi tullut lukea liukkauden torjunnan järjestämisessä rikos- tai vahingonkorvausvastuun perustava laiminlyönti. 34
KKO 2007:62 Asunto-osakeyhtiön omistamassa rakennuksessa asioinut henkilö oli saanut surmansa jäälohkareen pudottua katolta hänen päähänsä. Kiinteistönhoito oli sopimuksella uskottu huoltoyhtiölle. Lumen ja jään poistamista katolta ei kuitenkaan ollut sisällytetty sopimuksessa lueteltuihin huoltoyhtiön tehtäviin. Kun vastuuta ei tältä osin ollut selvästi siirretty huoltoyhtiölle, asuntoosakeyhtiön olisi tullut huolehtia tarvittaessa katon puhdistamisesta. Asunto-osakeyhtiön hallituksen puheenjohtaja tuomittiin rangaistukseen kuolemantuottamuksesta, kun turvallisuusvelvoite oli laiminlyöty. 35
Virhe isännöitsijäntodistuksessa Tyypillinen virhe isännöitsijätodistuksessa on pinta-alaa tai lainaosuutta koskevan tiedon virheellisyys Jos isännöitsijä merkitsee huoneiston pinta-alan virheellisesti isännöitsijäntodistukseen ja myyjä joutuu virhevastuuseen, myyjä voi tällä perusteella vaatia korvausta isännöitsijältä. Riittävää on, että todistukseen merkitään yhtiöjärjestyksen mukainen pinta-ala, ellei pinta-alaa ole tarkistusmitattu Yhtiöjärjestyksen vastaisen pinta-alapoikkeaman tulee olla merkittävä, vähintään joitakin prosentteja 36
KKO 2010:14 Isännöitsijäntodistuksesta ei ollut ilmennyt, että osa huoneiston tarkistusmitatuksi ilmoitetusta pinta-alasta käsitti tiloja, joiden rakentamiseen ei ollut haettu rakennuslupaa. Huoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden ostajalla katsottiin olevan asuntokauppalain säännöksistä riippumaton oikeus vaatia vahingonkorvausta isännöitsijäntodistuksen antaneelta asunto-osakeyhtiön edustajalta asuntoosakeyhtiölain nojalla. 37
Lainaosuudessa Tyypillinen virhe on ilmoittaa lainaosuus liian pienenä Tässäkin on ratkaisevaa se, onko virheellä ollut merkitystä asuntokaupan ehtoihin KKO 1991:31 Lainaosuuden määrä oli kokonaiskauppahinnasta alle 2 prosenttia, joten merkittävyyskynnys ei kyseisessä tapauksessa ylittynyt Helsingin HO 12.8.2011 nro 2403 Isännöitsijätodistuksesta olisi tullut käydä ilmi myös korjauslaina, vaikka osakkaalla ei yhtiöjärjestyksen mukaan ollut oikeutta maksaa osuuttaan tästä lainasta 38
OSA III: Osakkeenomistajan vahingonkorvausvastuu 39
AOYL 24:2 Osakkeenomistajan vahingonkorvausvelvollisuus Osakkeenomistajan on korvattava vahinko, jonka hän on myötävaikuttamalla tämän lain tai yhtiöjärjestyksen rikkomiseen tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle, toiselle osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle. Jos vahinko on aiheutettu rikkomalla AOYL 4 tai 5 luvun säännöksiä tai yhtiöjärjestyksen määräyksiä osakkeenomistajan kunnossapitovastuusta tai muutostyöstä, vahinko katsotaan aiheutetuksi huolimattomuudesta, jollei osakkeenomistaja osoita menetelleensä huolellisesti. Sama koskee vahinkoa, joka on aiheutettu 11 luvun 8 :ssä tarkoitettuun yhtiön lähipiiriin kuuluvan eduksi tehdyllä toimella. 40
AOYL 24:2 Osakkeenomistajan vahingonkorvausvelvollisuus Jos osakkeenomistaja on 1 momentissa tarkoitetulla tavalla aiheuttanut yhtiön kunnossapitovastuulla olevan rakenteen tai laitteen vioittumisen siten, että toisen osakkeenomistajan hallinnassa olevan osakehuoneiston sisäosat vahingoittuvat, yhtiön on korjattava tämän huoneiston sisäosat siten kuin yhtiön kunnossapitovastuusta säädetään 4 luvun 2 :ssä. Vahingon aiheuttaneen osakkeenomistajan on korvattava yhtiölle kustannukset, jotka aiheutuvat toisen huoneiston korjaamisesta. 41
Vahingonkorvausvastuusta Säännös vastaa pääosin vanhan asunto-osakeyhtiölain säännöstä Sillä erotuksella, että nykyään tuottamusvastuu ei enää edellytä törkeätä tuottamusta (tahallista toimintaa) Periaatteessa lieväkin tuottamus (huolimattomuus tai laiminlyönti) voi johtaa vahingonkorvausvastuuseen Vastuun syntyminen edellyttää, että osakas on myötävaikuttanut aktiivisesti AOYL tai yhtiöjärjestyksen rikkomiseen Myötävaikuttaminen tarkoittaa aktiivista ja tietoista toimintaa 42
Osakkaan tuottamusolettama Niissä tapauksissa, joissa osakas on rikkonut AOYL 4 tai 5 luvun säännöksiä tai yhtiöjärjestyksen määräyksiä kunnossapitovastuusta tai muutostyöstä, vahinko katsotaan aiheutetuksi huolimattomuudella (tuottamusolettama) Vahinkoa kärsineen (yhtiön) ei tarvitse osoittaa muuta kuin edellä mainittu lain säännöksen tai YJ:n rikkominen, vahingon syntyminen ja syy-yhteys vahingon ja osakkaan menettelyn välillä Aiemman lain aikaisessa oikeuskäytännössä osakkaan vastuu kunnossapidon ja muutostöiden osalta on perustettu yleensä vahingonkorvauslakiin, OYL:iin tai sen on katsottu olevan sopimusperusteista Osakkaalla on mahdollisuus vapautua vastuusta osoittamalla, että hän on menetellyt huolellisesti Tuottamusolettamaa ei sovelleta lain muiden säännösten tai muiden yhtiöjärjestysmääräysten rikkomisen aiheutuneiden vahinkojen korvaamiseen 43
Osakkaan huolellisuusvelvollisuus Osakkaalla on velvollisuus hoitaa huoneistoaan siten, että yhtiön vastuulla olevat kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osat eivät vaurioidu muuten kuin tavanomaisesta käytöstä aiheutuvan kulumisen vuoksi Huolenpitovelvollisuuteen kuuluu yhtiön vastuulle kuuluvien osien kunnon seuraaminen ja ilmoittaminen mahdollisesta viasta Käsittää myös osakkaalle itselleen kuuluvan normaalin kunnossapidon Esim. jos pintamateriaalin kunnossapidon laiminlyöminen johtaa rakenteen vaurioitumiseen, osakas on vastuussa aiheutuneesta vahingosta Huolelliseen käyttöön kuuluu se, ettei huoneistoa jätetä pitkäksi aikaa tyhjilleen ilman asianmukaista seurantaa 44
Osakkaan huolellisuusvelvollisuus Osakkaan tulee käyttää yhtiön laitteita ja asennuksia normaalilla tavalla Esim. huoneiston lämmittämättä jättäminen tai ilmanvaihdon pitäminen pois päältä voi johtaa vahingonkorvausvastuuseen Osakkaan vastuun arviointiin ei vaikuta se, aiheutuuko yhtiön laitteiden käyttämisestä osakkaalle kustannuksia Esim. jos yhtiön ilmanvaihtolaitteisto on kytketty huoneiston sähkömittariin, eli osakas vastaa ilmastoinnin sähkönkulutuksesta, osakas EI saa kustannusten säästämiseksi kytkeä ilmastointia pois päältä niin, että riittävän ilmanvaihdon puuttuminen voisi johtaa home- tai muihin kosteusvaurioihin 45
Osakkaan vastuulla olevat laitteet Osakkaalla on velvollisuus toimia huolellisesti myös omia laitteita käyttäessään Osakas ei automaattisesti vastaa laitteiden aiheuttamien vahinkojen korvaamisesta, jos toiminnassa ei voida osoittaa tuottamusta Tyypillisiä vahinkoja aiheuttavia laitteita ovat pesukoneet ja akvaariot Jos vahinko syntyy osakkaan syyksi luettavasta tuottamuksesta voi yhtiö periä aiheutuneet korjauskustannukset kyseiseltä osakkaalta Jos vahinko aiheutuu vuokralaisen omistaman laitteen rikkoutumisesta, sovelletaan vuokralaisen korvausvastuuseen yleisiä vahingonkorvausoikeudellisia sääntöjä (vahingonkorvauslaki) 46
Vuokralaisen tai jonkun muun aiheuttama vahinko Mikäli vahingon on aiheuttanut jokin muu taho kuin osakas tulee harkittavaksi, missä määrin osakas on vastuussa aiheutuneesta vahingosta AOYLssa ei ole säännöstä, jonka mukaan osakas vastaisi myös vuokralaisensa tuottamuksella aiheuttaneesta vahingosta 47
Vuokralaisen tai jonkun muun aiheuttama vahinko Mikäli yhtiö aikoo vaatia osakkaalta vahingonkorvausta sillä perusteella, että vuokralainen on aiheuttanut vahingon, vuokranantajan toiminnassa pitää osoittaa yksilöity huolimattomuus verrattuna normaaliin toimintaan Syy-yhteys tuottamuksen ja syntyneen vahingon välillä Huolellinen osakas tarkastaa huoneiston kunnon viimeistään vuokralaisen vaihtuessa Osakkaalta ei voida edellyttää määräajoin tehtävää tarkastusta huoneistoon 48
Helsingin HO 31.12.2012 nro 3586 Asukkaan vieras oli nukahtanut suihkuun, minkä seurauksena yhtiössä oli tapahtunut vesivahinko. Vieras oli myöntänyt olevansa yksin vastuussa tapahtumasta ja myöntänyt kanteen. Muilla vuokralaisilla ei ollut erityisiä oikeudellista velvollisuutta valvoa vieraan käyttäytymistä nukkumaanmenon jälkeen. Osakkeenomistajan vastuuta ei voitu perustaa AOYL 24:2 :n mukaiseen vastuuseen huoneiston kunnossapidosta, kuten yhtiö oli väittänyt. Osakkeenomistajalla ei muutoinkaan ollut yleistä velvollisuutta valvoa vuokralaisen asumista taikka näiden vieraiden käyttäytymistä. Yhteisvastuullista korvausvelvollisuutta ei siten ollut perustetta tuomita. 49
KKO:2016:33 Tapauksessa oli kyse osakkeenomistajan vuokralaisen aiheuttamasta vesivahingosta, joka oli aiheutunut vuokralaisen maattua suihkussa lattiakaivon päällä suihkun ollessa päällä. Vuokranantaja ei ollut edellyttänyt vuokralaiseltaan kotivakuutusta. Korkein oikeus katsoi, ettei osakas voinut vaikuttaa vuokralaisensa menettelyyn, josta vahinko oli aiheutunut eikä sitä olisi kyennyt estämään. Näin ollen osakas ei ollut huolenpitovelvollisuuden laiminlyönnin perusteella vastuussa vuokralaisen aiheuttamasta vahingosta. Korkein oikeus otti kantaa myös kotivakuutusta koskevaan asiaan. Korkein oikeus katsoi, ettei osakkaalla ole yhtiöön nähden velvollisuutta huolehtia vakuutusturvasta siltä varalta, että yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvat rakennuksen osat vahingoittuvat. Näin ollen osakkaalle ei ole velvollisuutta myöskään edellyttää vuokralaiseltaan kotivakuutusta. Korkein oikeus katsoi, ettei osakkeenomistaja toiminut huolimattomasti, kun ei ollut vaatinut vuokralaiselta kotivakuutusta. Osakkeenomistaja ei ollut velvollinen korvaamaan yhtiölle aiheutunutta vahinkoa. Vuokralaisen osalta korkein oikeus ei myöntänyt valituslupaa vaan HO:n tuomio jäi voimaan. Vuokralaiselle tuomittiin vahingonkorvausvastuu. 50
Osakkaan vastuu kunnossapito- ja muutostöistä Vahinkoja voi syntyä myös huoneistossa suoritettavan kunnossapito- ja muutostyön yhteydessä tai sen jälkeen AOYL edellyttää hyvän rakennustavan noudattamista muutossekä kunnossapitotöissä voimassaolevat rakennusmääräykset Osakkaan on huolehdittava siitä, että hänen toteuttamansa työt eivät vahingoita yhtiön vastuulla olevia rakennuksen osia Jos kunnossapito- tai muutostyö toteutetaan huolimattomasti tai hyvän rakennustavan vastaisesti ja tästä aiheutuu vahinkoa yhtiölle tai osakkaalle, on työt tehnyt tai teettänyt osakas vastuussa aiheutuneesta vahingosta, ellei hän pysty osoittamaan huolellisuuttaan 51
Osakkaan vastuu kunnossapito- ja muutostöistä Usein kunnossapito- ja muutostöissä käytetään ulkopuolista urakoitsijaa Osakkaan on huolehdittava myös siitä, että urakoitsija noudattaa hyvää rakentamistapaa sekä siitä, että rakennustyö suunnitellaan, sovitaan, toteutetaan ja valvotaan siten, ettei työstä aiheudu vahinkoa Osakas ei vastaa käyttämänsä urakoitsijan huolimattomuudesta, jos osakas on urakoitsijaa valitessaan toiminut huolellisesti Yhtiöllä on tällöin mahdollisuus hakea vahingonkorvausta suoraan urakoitsijalta (vahingonkorvauslaki) Mikäli osakas itse ryhtyy ammattitaidottomana remonttiin, osakas syyllistyy huolimattomuuteen 52
Osakkaan vastuu toiselle huoneistolle aiheutuneesta vahingosta Jos osakas aiheuttaa yhtiön vastuulla olevan rakenteen tai laitteen vaurioitumisen sillä seurauksella, että myös toisen huoneiston sisäosta vaurioituvat Yhtiön on korjattava vaurioituneen huoneiston sisäosat normaalin kunnossapitovastuunsa mukaisesti Vahingon aiheuttanut osakas on velvollinen korvaamaan yhtiölle vahingon korjaamisesta aiheutuneet kustannukset Mikäli töitä tehdään myös siinä huoneistossa, josta vahinko on lähtöisin, vastuu kunnossapidosta jakautuu AOYL 4 luvun mukaisesti. Jos osakas on itse aiheuttanut vahingon huolimattomuudellaan, yhtiö voi vaatia vahingonkorvauksena maksamansa summan takaisin. Yhtiön ei tarvitse tällöin korjata huoneiston sisäosia, joiden kunnossapitovastuu kuuluu osakkaalle. 53
OSA IV: Muuta huomioitavaa 54
AOYL 24:8 Päätöksenteko yhtiössä Päätöksenteko asioissa, jotka koskevat yhtiön 1-3 ja 5 :ään sekä tilintarkastuslain 10 luvun 9 :ään perustuvaa oikeutta vahingonkorvaukseen, kuuluu yhtiökokoukselle. Hallitus voi kuitenkin päättää rangaistavaan tekoon perustuvan korvauskanteen nostamisesta. Yhtiökokouksen päätös vastuuvapauden myöntämisestä hallituksen jäsenelle tai isännöitsijälle ei ole sitova, jos yhtiökokoukselle ei ole annettu olennaisesti oikeita ja riittäviä tietoja päätöksestä tai toimenpiteestä, joka on aiheuttanut vahingon ja joka on korvausvelvollisuuden perusteena. Päätös vastuuvapauden myöntämisestä ei sido yhtiön konkurssipesää tai yrityksen saneerauksesta annetussa laissa tarkoitettua selvittäjää, jos yhtiö asetetaan konkurssiin tai saneerausmenettely aloitetaan hakemuksesta, joka tehdään kahden vuoden kuluessa päätöksestä. 55
Päätös korvauskanteen nostamisesta Päätetään yhtiökokouksessa normaaliin tapaan mainittava kokouskutsussa enemmistöpäätös (yksinkertainen äänten enemmistö) Osakkaalla on oikeus saada asia käsitellyksi yhtiökokouksessa, myös hallitus voi saattaa asian käsittelyyn Päätöksenteossa huomioitava esteellisyyssäännökset 56
Vastuuvapauden epäämisen merkitys Vastuuvapauden epääminen ei tarkoita, että kanne nostetaan vaan kanteen nostamisesta on tehtävä päätös erikseen Yksinkertainen äänten enemmistö Esteellisyys huomioon Vastuuvapaus on mahdollista myöntää vain osaksi tai vain osalle vastuuvelvollisista Vastuuvapauden myöntäminen sulkee pääsääntöisesti pois mahdollisuuden nostaa myöhemmin vahingonkorvauskanne Huom: jos yhtiökokoukselle ei ole annettu oikeita ja riittäviä tietoja, voi vahingonkorvausvastuu kuitenkin syntyä 57
Kanneoikeuden vanhentuminen Yleinen kanneoikeuden vanhentumisaika Muuhun kuin rangaistavaan tekoon perustuva: 3 v. siitä kun vahingonkärsijä on saanut tietää tai olisi pitänyt tietää vahingosta ja siitä vastuussa olevasta Määräaika sama kuin vanhentumislain mukainen vanhentumisaika Edellyttää, että vahingonkärsijä on voinut todeta syy-yhteyden vahingon ja vahingonaiheuttaneen menettelyn välillä + vahingon aiheuttanut taho on tiedossa Vanhentumisaika on sama riippumatta siitä, kuka vahingonkorvausvaateen esittää Vanhentumisaika voidaan katkaista vain vanhentumislain mukaisesti Eli nostamalla kanne tuomioistuimessa 58
Erityiset kanneoikeuden vanhentumisajat 3 vuoden määräajan lisäksi on viiden vuoden enimmäisaika seuraavissa tilanteissa: 1) hallituksen jäsentä, isännöitsijää tai yhtiötä vastaan viiden vuoden kuluessa sen tilikauden päättymisestä, jona kanteen perusteena oleva päätös tehtiin taikka kanteen perusteena olevaan toimenpiteeseen ryhdyttiin tai toimenpide laiminlyötiin; 2) osakkeenomistajaa tai yhtiökokouksen puheenjohtajaa vastaan viiden vuoden kuluessa päätöksestä tai toimenpiteestä, johon kanne perustuu. 59
Kunnossapito- ja muutostöitä koskevat vahingonkorvauskanteet Edellä mainituista säännöksistä huolimatta, kunnossapidon laiminlyönnin tai muutostyöstä aiheutuneen vahingon perusteella ajettava kanne osakasta tai yhtiötä vastaan vanhenee vanhentumislain mukaisesti: Vahingonkorvauksen vanhentumisaika alkaa kulua siitä, kun vahingonkärsijä on saanut tietää tai olisi pitänyt tietää vahingosta ja siitä vastuussa olevasta. Vanhentuminen on katkaistava ennen kuin 10 v on kulunut vahinkoon johtaneesta tapahtumasta. Esim. jos osakas on muutostyönsä yhteydessä aiheuttanut yhtiölle vahinkoa asentamalla virheellisen vedeneristeen, joka myöhemmin johtaa kosteusvaurioon ratkeaa vanhentumisaika seuraavasti: Kanne on nostettava viimeistään 10 v. kuluessa vedeneristeen asentamisesta ja myös viimeistään 3 v. kuluessa siitä, kun yhtiö sai tiedon virheellisyydestä eli siitä kun vesivahinko ilmeni 60
Kiinteistöliitto verkossa kiinteistoliitto.fi facebook.com/ kiinteistoliitto @kiinteistoala 61
Kiinteistöliitto osakkaana ja mukana 62