Pääotsikko Kiinteistöalan toimintaympäristö Alaotsikko Lainsäädäntö

SUOMI-VIRO INTERREG III A hanke KIINTEISTÖALAN SUOMALAIS-VIROLAINEN KEHITYS- JA KOULUTUSHANKE Lainsäädäntö Raportti on valmistunut osana Kiinteistöalan Koulutussäätiön vetämää Kiinteistöalan suomalais-virolaista kehitys- ja koulutushanketta (SVING). Hanke on Etelä-Suomen ja Viron Interreg III A -ohjelman, Uudenmaan ympäristökeskuksen ja Viron talous- ja liikenneministeriön (Majandus- ja kommunikatsiooniministeerium) rahoittama. Hankkeella ovat yritysrahoitusta antaneet: Asuntopalvelu Markku Kulomäki Oy, ISS Palvelut Oy, KESKO, Kumpulan Kiinteistöt Oy, Matinkylän Huolto Oy, Ovenia Oy Pähkinä Hoito Oy, Realco Oy, Senaatti-kiinteistöt, SOL Palvelut Oy, VVO-yhtymä Oyj, YIT Kiinteistötekniikka Oy Pääotsikko Kiinteistöalan toimintaympäristö Alaotsikko Lainsäädäntö Tekijäorganisaation esittely Suomen Kiinteistöliitto ry on kiinteistönomistajien edunvalvoja ja kiinteistöalan asiantuntijaorganisaatio, jonka jäsenkenttä muodostuu asunto-osakeyhtiöistä, kiinteistöosakeyhtiöistä, asuinvuokratalojen omistajista sekä vuokranantajista. Lakimies Sirkka Terho on toiminut Kiinteistöliiton lakimiestehtävissä vuodesta 1999. Hän on hyvin perehtynyt erityisesti asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöitä koskeviin yhtiö- ja sopimusoikeudellisiin kysymyksiin. Hänellä on kokemusta niin kotimaisista kuin kansainvälisistäkin kehityshankkeista. Sirkka Terho (VT) Suomen Kiinteistöliitto ry 1

Esipuhe Edessäsi oleva raportti on syntynyt Kiinteistöalan suomalais-virolainen kehitys- ja koulutushanke SVINGin tuloksena. Hanke aloitettiin syksyllä 2005 ja se päättyi vuoden 2007 lopussa. Etelä-Suomen ja Viron Interreg III A-ohjelmaan kuuluvan hankkeen EUrahoituksesta on vastannut Varsinais-Suomen liitto. Suomen kansallinen rahoitus on saatu Uudenmaan ympäristökeskukselta ja Viron kansallinen rahoitus talous- ja liikenneministeriöltä. Lisäksi rahoitusta on saatu suomalaisilta yrityskumppaneilta. Hankkeen tarkoituksena on ollut: lisätä omistajien tietoisuutta omaisuutensa säilyttämisestä ja ylläpitokulttuurista. Tietoisuuden toivomme lisäävän halua panostaa ylläpitotoiminnan laatuun. luoda asiantuntijoille välineitä tuottaa ja tarjota hyvää ylläpitotapaa edistäviä palveluja kiinteistön koko elinkaaren ajan. lisätä asukkaiden ja ammattilaisten tietoisuutta kiinteistöjen energiataloudesta ja synnyttää heissä kiinnostusta energiatehokkuuden parantamiseen. Hanketyön aikana saatettiin yhteen kiinteistöalan toimijoita Suomessa ja Virossa monilta kiinteistöalan sektoreilta. Hankkeen seminaareihin ja workshopeihin on osallistunut mm. asumisneuvojia, asuntoyhdistysten hallitusten jäseniä, isännöitsijöitä, kaupunkikehittäjiä, kiinteistönhoitajia ja rakennusperinnön suojelusta vastaavia virkamiehiä. Tämä raportti yhdessä muiden hankkeen raporttien kanssa ovat osaltaan työkaluja, joiden avulla levitetään tietoa hankkeen tuloksista. Kiitämme lämpimästi kaikkia yhteistyössä mukana olleita tahoja. Erityisesti haluamme kiittää rahoittajia, meitä työssämme opastaneita virkamiehiä, yritysrahoittajia, harjoittelijoita, harjoittelutyöpaikkoja tarjonneita, tilaisuuksiin osallistuneita ja hankkeen ohjausryhmää. Kiitämme myös Suomen ympäristöministeriötä, jonka tuella luotiin yhteistyölle pohja jo 1990-luvulla. Yhteistyö on ollut opettavaista ja hedelmällistä. Toivomme, että lukija hyötyy työn hedelmistä tämän raportin muodossa. Tallinnassa 20.12.2007 Kiinteistöalan Koulutussäätiö Keijo Kaivanto toimitusjohtaja, rehtori, asiamies Tallinna Tehnikaülikool Roode Liias professori, dekaani 2

SISÄLLYS 1 JOHDANTO 4 2 ASUNTO-OMAISUUDEN OMISTUSJÄRJESTELMÄ JA OMISTUSOIKEUDEN KOHDE ASUINYHTEISÖSSÄ 7 3 HALLINNON JÄRJESTÄMINEN JA TOIMIVALTASUHTEET 9 3.1 Toimivallan pääpiirteittäinen jakautuminen 9 3.2 Yhtiökokouksen toimivalta 9 3.3 Hallituksen ja isännöitsijän toimivalta 11 3.4 Arvio toimivallan jaon toimivuudesta ja isännöitsijän asemasta Suomessa ja Virossa 13 4 PÄÄTÖKSENTEKOMENETTELY 16 4.1 Kokouksen päätösvaltaisuus ja omistajan äänivallan määrä 16 4.2 Moiteaika yhtiökokouksen/yleiskokouksen päätöksestä 17 4.3 Päätöksentekoon liittyvien ongelmien arviointia kunnossapito- ja korjaustarpeen kannalta 17 4.4 Kiinteistön tason korottaminen 19 5 KUNNOSSAPITOVASTUU JA HUONEISTON MUUTOSTYÖT 20 5.1 Periaatteet kunnossapitovastuun jakautumisesta asunto-osakeyhtiössä 20 5.2 Erot huoneiston kunnossapidossa Suomen ja Viron välillä 22 5.3 Osakkeenomistajan / huoneiston omistajan oikeus tehdä muutostöitä huoneistossaan 24 6 HUONEISTON OMISTAJAN MAKSUVELVOLLISUUS 26 6.1 Perintätoimet ja velkominen oikeusteitse 26 6.2 Hallintaanottomenettely (Suomi) 26 6.3 Velvoite siirtää huoneistoon kohdistuva omistusoikeus (Viro) 28 7 KORJAUSRAKENTAMISEEN LIITTYVÄ LUPA- JA SOPIMUSJÄRJESTELMÄ 29 7.1 Yleistä Suomen ja Viron rakentamista koskevasta lupajärjestelmistä 29 7.2 Rakentamiseen ja muihin toimenpiteisiin vaadittavista luvista 30 7.3 Viron rakennuslakiin ehdotetut muutokset 32 7.4 Arvio kiinteistönomistajan mahdollisuuksista huolehtia rakennuksen kunnossapidosta ja johtopäätökset järjestelmän toimivuudesta 35 8 ASUINHUONEISTON VUOKRAUS 36 8.1 Yleistä Suomen ja Viron vuokramarkkinoista 36 8.2 Asuinhuoneiston vuokrasopimuksen irtisanomis- ja purkumenettely 36 8.3 Vuokran määrä ja korottaminen 39 8.4 Arvio Viron vuokramarkkinoiden tilanteesta 40 9 JOHTOPÄÄTÖKSET JA SUOSITUKSET 42 KIRJALLISUUS 44 3

1 JOHDANTO Lainsäädäntöä koskevat työpaketin tavoitteet Työpaketissa tarkastellaan kiinteistö- ja rakennusalan keskeisten lakien olennaisinta sisältöä sekä Viron ja Suomen lainsäädännön välisiä eroja. Asiaa havainnollistetaan myös merkittävimpien suomalaisten oikeustapausten avulla ja käsitellään havaittuja juridisia ongelmia. Työpaketissa tarkastellaan asuinkerrostalon huoneiston omistajan oikeuksia ja velvollisuuksia sekä hallinnosta erityisesti isännöitsijän asemaa. Yleisenä tavoitteena on kuvata, millainen kiinteistöalan toimintaympäristö Virossa on ja analysoida miten se poikkeaa Suomen toimintaympäristöstä. Lainsäädännön vertailun jälkeen esitetään myös ehdotuksia lainsäädännön kehittämiseksi ja sitä kautta kiinteistöalan toimintaympäristön parantamiseksi molemmissa maissa. Tavoitteena on selvittää Suomen asunto-osakeyhtiölakia Virossa lähinnä vastaava lainsäädäntö sekä arvioida päätöksentekomenettelyn toimivuutta asuinrakennusten peruskorjaus- ja perusparannustarpeiden kannalta, osakkaan kunnossapitovastuun laajuutta sekä mahdollisuutta tehdä huoneistossa muutoksia. Selvityksen perusteella voidaan arvioida, mahdollistaako Viron lainsäädäntö asuinrakennusten ja niissä sijaitsevien huoneistojen riittävän kunnossapidon ja tarpeellisten perusparannusten ja muutosten toteuttamisen. Lisäksi arvioidaan isännöitsijän asemaa osana yhtiön hallintoa. Vertailtaviksi otetaan Suomesta myös maankäyttö- ja rakennuslain pääpiirteittäinen lupamenettely ja siinä jo havaitut ongelmat, koska lupamenettely vaikuttaa vanhojen rakennusten korjaamisen edellytyksiin. Lisäksi selvitetään yleisellä linjalla sopimuskäytäntöjä ja sopimusjärjestelmää, johon Suomessa kuuluvat yleiset sopimusehdot (YSE). Samalla selvitetään, onko Virossa käytössä vastaava järjestelmä yleisine sopimusehtoineen tai onko tällaisen järjestelmän luomiselle tarvetta. Työpaketissa selvitetään myös asuinhuoneistojen vuokrauksen kannalta keskeisimpiä säännöksiä, jotta voidaan arvioida huoneiston omistajan asemaa luovutettaessa huoneiston hallinta eteenpäin. Keskusteluissa virolaisten kanssa on tullut esille, että Suomen ja Viron asuntoomaisuuteen liittyvien järjestelmien erilaisuus aiheuttaa vaikeuksia hahmottaa erityisesti Suomen asunto-osakeyhtiöjärjestelmää. Järjestelmien erojen ja yhtäläisyyksien tunteminen on kuitenkin olennaista, jotta tutkimuksen muu sisältö avautuu lukijalle. Tämän takia aluksi esitellään järjestelmät pääpiirteittäin ja esitetään, miten omistusoikeus on toteutettu kummassakin järjestelmässä. 4

Virossa todetut tarpeet lainsäädännön uudistamiseksi Virossa on jo aloitettu asumista koskevan lainsäädännön uudistaminen. Tätä uudistustyötä silmällä pitäen Eesti Kortteeriühistute Liit (EKÜL) on antanut omat lakimuutosehdotuksensa syksyllä 2006. Muutosehdotukset ovat hyvin yksityiskohtaisia ja koskevat suurimmaksi osaksi lakien sellaisia kohtia, jotka eivät liity tässä raportissa käsiteltäviin kysymyksiin. Muutosehdotuksia käsitelläänkin nyt lähinnä taustaksi tutkimustyölle, mutta myös lukijan näkemyksen syventämiseksi Viron lainsäädännön tilanteesta. Ongelmia on havaittu mm. yhdistyksen perustamisessa, ja EKÜL onkin ottanut painokkaasti kantaa sen hyväksi, että lainsäädännössä täsmennettäisiin asuinyhdistyksen perustamismenettelyä. Nykyisessä lainsäädännössä ei ole selkeästi säädetty, miten perustamiskokous tulisi kutsua koolle. Menettely on epäselvää myös niissä tilanteissa, joissa useamman talon omistajista muodostuvassa yhdistyksessä jonkin talon omistajat haluavat erota yhdistyksestä ja perustaa oman yhdistyksen. Lisäksi täsmentämistarvetta on nähty yhdistyksen jäsenyyden syntymistavassa. EKÜL on pitänyt tarpeellisena myös lisätä asuinyhdistyksiä koskevaan lakiin nimenomaisen säännöksen, jonka mukaan yhdistyksellä on oikeus määrätä yhtiöjärjestyksessään yhdistyksen perimän viivästyskoron määrästä. Samaan lakiin on ehdotettu myös muutosta, jolla poistettaisiin omistajan velvollisuus hakea tietynmääräistä kiinnitystä omistusosuuteensa yhdistyksen hyväksi. Viimeksi mainittua muutosta on ehdotettu siksi, että laiminlyödyn velvollisuuden toteuttaminen on ollut käytännössä yhdistyksen kannalta niin vaikeata, että säännös on jäänyt osittain vaikutuksettomaksi. Muutosta on ehdotettu myös oikeuteen käyttää valtuutettua yhdistyksen kokouksessa, ja päätöksen moiteoikeutta on ehdotettu parannettavaksi muuttamalla sekä asuinyhdistyksiä että asunnon omistusta koskevaa lakia. Lisäksi on ehdotettu, että yhdistyksen talousarvio seuraavalle vuodelle, edellisen vuoden vuosikertomus ja tase voitaisiin saattaa omistajien perehdyttäväksi muutenkin kuin toimittamalla asiakirjat heille henkilökohtaisesti. Samoin asuinyhdistyksiä koskevan lain sanamuotoa olisi täsmennettävä siten, että nimenomaisesti mainittaisiin vastikkeenmaksuvelvollisuuden koskevan asuintilojen omistajien lisäksi myös muiden tilojen omistajia. 5

Asunnon omistusta koskevassa laissa on todettu puute siinä, ettei kokouskutsusta ole säädetty riittävän tarkasti. Lisäksi tasapuolisuuden kannalta on pidetty ongelmana, että asunnon omistajalle annetaan omistusasuntojen lukumäärästä riippumatta yksi ääni. Muutostarvetta on todettu myös menettelytavassa tilanteissa, joissa kokoukseen ei saavu riittävää määrää omistajia, jotta kokous olisi päätösvaltainen. EKÜL on lisäksi tuonut esille, että muutosprosessissa olisi selkeästi säädettävä siitä, millainen ja kuinka laaja oikeus yhdistyksellä on edustaa asunnonomistajia. Uudestaan olisi määriteltävä myös yhdistyksen jäsenen velvollisuuksien siirtyminen asunnon ostajalle, koska nykyisen asuntoyhdistyksiä koskevan lain perusteella siirtyvien velvollisuuksien laajuus ei ole täsmällisesti todettavissa. Lisäksi EKÜL on esittänyt, että asuntoyhdistyksiä koskeva laki laajenisi kattamaan myös tavanomaisen yhteisomistuksen. Edellä kuvatut muutosehdotukset kohdistuvat pääosin tämän tutkimuksen ulkopuolelle rajattuihin aiheisiin, ja vain joiltakin kohdin sivuavat tutkimuksessa käsiteltäviä kysymyksiä. Tässä tutkimuksessa tarkoituksena on käsitellä laajempia aihekokonaisuuksia, verrata keskeistä lainsäädäntöä Suomen lähinnä vastaavaan lainsäädäntöön ja tuoda esille tämän vertailun perusteella syntyviä näkemyksiä. 6

2 ASUNTO-OMAISUUDEN OMISTUSJÄRJESTELMÄ JA OMISTUSOIKEUDEN KOHDE ASUINYHTEISÖSSÄ Suomessa vallitseva järjestelmä on asunto-osakeyhtiöjärjestelmä. Historiallisena taustana järjestelmän syntymiselle on, että 1800-luvun lopulla ja 1900-luvun alkuvuosikymmeninä talonrakentamista rahoittivat yleensä yksityishenkilöt. Monet heistä olivat liikemiehiä tai kauppiaita. Usein omistaja asui rakennuttamassaan talossa ja otti muihin huoneistoihin vuokralaisia. Talonomistaja kelpasi jopa ammattinimikkeeksi. Talonomistaminen rinnastui siten liiketoimintaan, joten sitä oli luontevaa harjoittaa osakeyhtiömuodossa. Yhtiömuotoinen asunto-omistus alkoi yleistyä ensimmäisen maailmansodan jälkeen ja perustui tuolloin vuoden 1895 osakeyhtiölakiin. Tuonaikainen suomalainen lainsäädäntö oli mahdollista siksi, että vuonna 1809 Ruotsin hävittyä sodassa Venäjälle Suomi oli erotettu Ruotsista ja liitetty Venäjään kuitenkin siten, että Suomesta oli muodostettu autonominen suuriruhtinaskunta. Lainsäädännöllisesti autonomia merkitsi sitä, että Suomessa voitiin edelleen noudattaa Ruotsin vallan ajalta peräisin olevia lakeja ja toisaalta voitiin myös antaa uutta lainsäädäntöä, joka oli voimassa vain Suomen alueella. Uusi osakeyhtiölaki säädettiin vuonna 1895, ja tähän lakiin perustuvia asuntoosakeyhtiöitä on Suomessa edelleen toiminnassa. Suomi itsenäistyi vuonna 1917, jonka jälkeen lainsäädännön uudistaminen tehostui. Ensimmäinen varsinainen asunto-osakeyhtiölaki tuli voimaan 1.1.1926 ja nykyisin noudatettava asunto-osakeyhtiölaki 1.1.1992. Parhaillaan Suomessa on jälleen menossa asunto-osakeyhtiölain uudistustyö, ja uudistetun asunto-osakeyhtiölain arvioidaan tulevan voimaan 1.1.2009. Tämänkertainen uudistustyö perustuu osittain siihen, että Suomessa halutaan erottaa osakeyhtiölaki ja asunto-osakeyhtiölaki toisistaan. Nyt voimassa oleva asunto-osakeyhtiölaki on säädetty siten, että sitä täydentävästi sovelletaan osakeyhtiölakia. Osakeyhtiölaki on suhteessa asunto-osakeyhtiöön niin sanottu yleislaki, ja asunto-osakeyhtiölaki on vastaavasti suhteessa osakeyhtiölakiin erityislaki. Virossa asunto-omistuksen kehittymisen esteenä on ollut toisen maailmansodan ja 1990-luvun välinen ajanjakso, jona Viro kuului Neuvostoliittoon. Viron julistauduttua itsenäiseksi 20.8.1991 Viro oli tilanteessa, jossa valtiolla ei ollut nykyaikaista, länsieurooppalaista lainsäädäntöä, minkä takia Viro joutui varsin lyhyessä ajassa luomaan keskeisen lainsäädännön. Virossa säädettiin yksityistetyn asunto-omaisuuden järjestämiseksi ja hallinnoimiseksi kaksi keskeistä lakia: asunnon omistusta koskeva laki Korteriomandi-seadus ja asuntoyhdistyksiä koskeva laki Korteriühistuseadus. Asunnon omistusta koskeva laki soveltuu asuinrakennuksen yhteisomistukseen, ja sitä sovelletaan yleislakina suhteessa asuntoyhdistyksiä koskevaan lakiin. Asunto-omistusta koskevan lain 8 :ssä määrätään, että asuntoyhdistyksen tultua 7

laillisesti perustetuksi sovelletaan asuntoyhdistyksiä koskevaa lakia ja tämän rinnalla asunto-omistusta koskevaa lakia, jos sen säännökset eivät ole ristiriidassa asuntoyhdistyksiä koskevan lain kanssa. Viimeksi mainittua lakia sovellettaessa joudutaan tosin yleislakina soveltamaan myös aatteellisia yhdistyksiä koskevaa lakia Mittetulundus-ühingute seadus. Edellä kuvattu Virossa käytössä oleva lainsäädännöllinen rakenne on varsin raskas, ja sen uudistamiselle onkin perusteita. Tavoitteena pitänee olla Virossa kuten Suomessakin että kansalaisen olisi pystyttävä lakitekstiä lukemalla saamaan edes pääpiirteittäinen kuva lain sisällöstä. Monimutkainen lainsäädännöllinen rakenne käytännössä estää tämän tavoitteen toteutumisen. Toisaalta rakenteelliset ongelmat tekevät juridiikan ammattilaisellekin haasteelliseksi tehtäväksi arvioida lakien yhteisvaikutusta. Jos eri laeissa käytetyt sanavalinnat hiemankin poikkeavat toisistaan, on arvioitava, onko niiden välillä ristiriitaa. Sama ongelma liittyy myös lainsäädäntöprosessiin. Asunto-omistusta koskevan lainsäädännön malli omaksuttiin Saksasta, mutta omaksuttu huoneiston reaaliseen omistamiseen ja yhdistystoimintapohjainen asunto-omaisuuden hallinnointijärjestelmään perustuva malli on hyvin yleinen myös muualla maailmalla. Muun muassa Yhdysvaltojen condominium - järjestelmä perustuu samankaltaiseen reaaliseen omistukseen. Reaalisella omistuksella tarkoitetaan sitä, että kukin huoneiston omistaja omistaa konkreettisesti osan rakennusta ja lisäksi murto-osan kiinteistöstä, jolla rakennus sijaitsee. Sama murto-osainen omistusoikeus kohdistuu muihin rakennuksen osiin, kuten porraskäytäviin ja rakennuksen yleisiin tiloihin. Suomen asunto-osakeyhtiöjärjestelmä poikkeaa tästä siten, että asuntoosakeyhtiö omistaa koko rakennuksen ja kiinteistön, jolla rakennus sijaitsee. (Selkeyden vuoksi lähtökohtana tässä raportissa on kiinteistön omistaminen, vaikka mahdollista ja kohtalaisen yleistä on sekin, että maapohja on vuokrattu.) Suomessa yksittäisten osakkeenomistajien omistuksessa on kuten osakeyhtiössä yleensä niin Suomessa kuin muuallakin tietty osake tai osakkeet. Tietyt osakkeet puolestaan oikeuttavat asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen perusteella hallitsemaan tiettyä huoneistoa. Tämä edellä kuvattu osakkeenomistajan hallintaoikeus on lailla suojattu: osakashallintaa ei ole oikeutta rajoittaa ilman kyseisen osakkeenomistajan suostumusta. Osakashallinta on periaatteessa ikuista; se voi ilman osakkeenomistajan suostumusta lakata vain rakennuksen tuhoutumisen kautta. Asunto-osakeyhtiölaissa on kuitenkin tehty mahdolliseksi ns. huoneiston hallintaanotto asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksen päätöksellä enintään kolmen vuoden määräajaksi. Hallintaanotto on rajoitettu käytettäväksi sellaisissa laissa nimenomaisesti määrätyissä tilanteissa, joissa osakkeenomistaja vakavasti laiminlyö velvoitteitaan yhtiötä (toisia osakkeenomistajia) kohtaan. Virossa on omaksuttu vastaavantyyppisten tilanteiden varalle menettelytapa, jota käyttäen huoneiston omistaja velvoitetaan myymään huoneistonsa. 8

Suomen asunto-osakeyhtiöjärjestelmään pidetään kansainvälisesti vertaillen ainutlaatuisena. Omistuksen järjestämistavaltaan sitä muistuttavat lähinnä asunto-osuuskuntatyyppiset järjestelyt, joita tunnetaan suoralle omistukselle vaihtoehtoisena järjestelmänä muualla maailmassa, kuten Isossa-Britanniassa, Yhdysvalloissa ja Kanadassa (co-operatives). Tällaiset osuuskunnat on kuitenkin usein tarkoitettu tuettuun asumiseen tai erityisryhmien asumiseen (vähätuloisille, opiskelijoille, ikääntyneille ihmisille tms.) Myös Suomessa tunnetaan asunto-osuuskunta omistusmuotona, mutta asunto-osuuskuntia on vain vähän, eikä osuuskuntamuotoista asunnonomistusta ole erikseen säännelty. Suomessa asunto-osakeyhtiöjärjestelmän kautta on toteutunut laajasti kaikkien varallisuusryhmien yhteisömuotoinen asuminen lukuun ottamatta kaikkein heikoimmin toimeentulevia, joiden asuminen on järjestetty yleisimmin kunnallisen vuokra-asumisen kautta. Asunto-osakkeen arvo varallisuutena on myös verrannollinen muuhun omistusasumiseen. Virossa järjestelmä on jakautunut siten, että kaikkien yhteisomistuksessa olevien rakennusten omistajat eivät ole päättäneet perustaa yhdistystä hallinnoidakseen sen kautta yhteistä omaisuuttaan. Käytännössä yhdistystoimintapohjaista hallinnointia pidetään kuitenkin onnistuneempana ratkaisuna. Toisaalta on väitetty, että velvoite kuulua yhdistykseen rajoittaisi omistajan vapautta. Yleisesti vaikuttaa siltä, että Virossa omistusoikeuden ja yksilön vapauden korostaminen on saanut valtion itsenäistymisen jälkeen huomattavan paljon painoarvoa. Toisaalta vähitellen kuitenkin on tullut esille myös epäkohtia, jotka liittyvät omistajan aseman korostumiseen. Näihin epäkohtiin palataan seuraavissa luvuissa. 9

3 HALLINNON JÄRJESTÄMINEN JA TOIMIVALTASUHTEET 3.1 Toimivallan pääpiirteittäinen jakautuminen Suomessa asunto-osakeyhtiön ylin toimielin on yhtiökokous. Yhtiökokouksella on niin sanottu yleistoimivalta asunto-osake-yhtiössä. Osakkeenomistajat käyttävät yhtiökokouksessa päätösvaltaansa yhtiön asioissa, jollei päätösvaltaa ole laissa tai yhtiöjärjestyksessä uskottu yhtiön hallitukselle. Yhtiökokouksessa on päätettävä kaikki sellaiset asiat, jotka yhtiön koko ja toiminta huomioon ottaen ovat epätavallisia tai laajakantoisia taikka jotka vaikuttavat olennaisesti asumiseen tai asumiskustannuksiin. Hallituksen toimivalta on määritetty sekä suhteessa yhtiökokoukseen että isännöitsijään asunto-osakeyhtiölain 54 :ssä. 3.2 Yhtiökokouksen toimivalta Jokaisessa asunto-osakeyhtiössä on pidettävä vähintään kerran vuodessa varsinainen yhtiökokous. Asunto-osakeyhtiölain 29 :ssä määrätään, että varsinainen yhtiökokous on pidettävä kuuden kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä. Laissa on myös määrätty asiat, jotka varsinaisessa yhtiökokouksessa on aina käsiteltävä. Esimerkiksi tuloslaskelman ja taseen vahvistamisesta sekä talousarviosta (budjetti) päätetään vuosittain yhtiökokouksessa. Myös yhtiövastikkeen määrästä päättäminen kuuluu säännönmukaisesti yhtiökokoukselle. Varsinaisessa yhtiökokouksessa päätetään myös siitä, annetaanko hallituksen jäsenille ja isännöitsijälle vastuuvapaus päättyneeltä tilikaudelta. Asunto-osakeyhtiön hallitus voi ottaa varsinaiseen yhtiökokoukseen käsiteltäviksi myös muita asioita, kuten peruskorjauksesta tai uudistuksesta päättämisen. Vaihtoehtoisesti hallitus voi kutsua koolle ylimääräisen yhtiökokouksen päättämään tällaisista hankkeista. Oikeus ylimääräisen yhtiökokouksen koolle kutsumiseen on asunto-osakeyhtiölain 30 :n nojalla yhtiökokouksella, hallituksella, tilintarkastajalla ja osakasvähemmistöllä, jolla on vähintään 1/10 kaikista osakkeista (ei siis huoneistoista, vaan kaikkiin yhtiön osakeryhmiin kuuluvista osakkeista). Hallitus ei saa ryhtyä yhtiölle merkittäviä kustannuksia tuottaviin hankkeisiin ilman yhtiökokouksen valtuutusta. Tällaiset asiat hallitus valmistelee yhdessä isännöitsijän kanssa yhtiökokouksen päätettäviksi. Jos yhtiökokous päättää hankkeen toteuttamisesta, se määrittää hallitukselle euromääräisen maksimivaltuuden hankkeeseen käytettäville varoille ja valtuuttaa hallituksen solmimaan hankkeen toteuttamiseksi tarpeelliset sopimukset. Päätöksen pätevyyden edellytyksenä on, että asia on mainittu kokouskutsussa riittävästi yksilöitynä. Jos päätös on pätevä, se voidaan panna täytäntöön. Hallitus huolehtii yhdessä isännöitsijän kanssa yhtiökokouksen päätöksen toimeenpanosta. 10

Virossa asuinyhteisön ylin toimielin on suomalaiseen yhtiökokoukseen rinnastuva omistajien yleiskokous. Päätökset tehdään yleiskokouksessa pääsääntöisesti enemmistöpäätöksinä, ja päätös sitoo myös niitä omistajia, jotka ovat äänestäneet päätöstä vastaan tai eivät ole olleet paikalla. Päätöksen pätevyyden edellytyksenä on - kuten Suomessakin - että päätettävä asia on yksilöity kokouskutsussa. Virossa on mahdollista myös tehdä päätös kutsumatta yhtiökokousta koolle, jos omistajilta saadaan kirjalliset kannanotot päätettävään asiaan. Kokouksen koollekutsuminen kuuluu Virossa isännöitsijälle, jonka on kutsuttava yleiskokous koolle vähintään kerran vuodessa, jollei yhtiöjärjestyksessä määrätä tarkemmin asiasta. Yleiskokous on kutsuttava koolle myös silloin, kun hallitus tai vähintään neljäsosa asuntojen omistajista vaatii sitä (Korteriomandiseadus 18 ). Siten Virossa omistajan mahdollisuus saada yleiskokous kutsutuksi koolle on rajoitetumpi kuin oikeus Suomessa yhtiökokouksen koollekutsumiseen. 3.3 Hallituksen ja isännöitsijän toimivalta Suomessa asunto-osakeyhtiön hallituksella on oikeus ja velvollisuuskin tehdä päätös kiireellisessä asiassa, kuten ryhtyä vesivahingon tai tulipalon vuoksi välttämättömiin toimenpiteisiin. Hallituksella on myös omia erityistehtäviä, joita yhtiökokous ei pätevästi voi ottaa päätettäväkseen. Tällainen Suomessa nimenomaan hallitukselle kuuluva erityistehtävä on isännöitsijän valitseminen taloyhtiölle, jos taloyhtiöllä pitää yhtiöjärjestyksen mukaan olla isännöitsijä tai yhtiökokous on päättänyt, että taloyhtiölle palkataan isännöitsijä. Hallituksen on huolehdittava myös siitä, että yhtiön kirjanpidon ja varainhoidon valvonta on asianmukaisesti järjestetty. Hallitukselle voi syntyä vahingonkorvausvastuu yhtiötä kohtaan, jos se laiminlyö huolehtia valvontavelvollisuudestaan. Suomalainen asunto-osakeyhtiön isännöitsijän tehtävänä on puolestaan huolehtia siitä, että kirjanpito on lainmukainen ja varainhoito järjestetty luotettavalla tavalla. Jos taloyhtiölle aiheutuu vahinkoa isännöitsijän velvollisuuksien laiminlyönnistä, usein katsotaan sekä isännöitsijän että hallituksen laiminlyöneen velvollisuuksiaan: isännöitsijä ei ole huolehtinut tehtävistään, eikä hallitus ole valvonut isännöitsijää riittävällä tavalla. Helsingin hovioikeus 26.3.1986 nro 1512 Asunto-osakeyhtiön hallitus päätti isännöitsijän esittelystä teettää putkiremontin yhtiöllä, joka aikaisemminkin oli tälle asunto-osakeyhtiölle tehnyt vastaavia töitä. Urakkahinta oli kuitenkin 54.000 markkaa halvinta tarjousta kalliimpi. Yhtiön kanteesta hovioikeus velvoitti hallituksen jäsenet ja isännöitsijän maksamaan yhtiölle vahingonkorvausta. Vahingoksi katsottiin 54.000 markkaa, mutta hallituksen jäsenten osalta korvausta soviteltiin 30.000 markkaan. Pelkästään aikaisemmat remontit eivät olleet tuomioistuimen mukaan riittävä syy halvimmasta tarjouksesta poikkeamiseen. 11

Asunto-osakeyhtiön isännöitsijälle kuuluu huolehtia yhtiön juoksevasta hallinnosta. Tällä tarkoitetaan yhtiön jokapäiväisten asioiden hoitamista, kuten laskujen maksamista, yhtiölle tiedoksi annettavien kirjelmien vastaanottamista ja yhtiön edustamista isännöitsijän asemaan kuuluvissa tehtävissä. Silloin kun ei ole tarvetta kutsua hallituksen kokousta koolle, isännöitsijä on usein epämuodollisesti yhteydessä hallituksen puheenjohtajaan ja sopii tämän kanssa menettelystä yksittäisissä asioissa, joissa isännöitsijä tarvitsee tukea näkemykselleen tai haluaa antaa tietoa hallitukselle hoidettavinaan olevien asioiden edistymisestä. Vironkaan lainsäädännössä ei ole eritelty hallituksen ja isännöitsijän välisen toimivallan jakoa, mutta periaatteena on Suomen tapaan, että isännöitsijä huolehtii taloyhtiön juoksevasta hallinnosta. Isännöitsijää palkattaessa voidaan sopia tarkemmasta tehtäväjaosta. Virossa on lisäksi käytössä standardi EVS 807:2004, jossa on luokiteltu eri toimintoryhmät niihin kuuluvine velvollisuuksineen: - 100 hallinto - 200 tekninen huolto - 300 hoito - 400 korjaus - 600 kulutuspalvelut - 700 tukipalvelut. Luokka 500 sisältää puolestaan omistajan velvollisuudet. Kuhunkin luokkaan sisältyy alaluokat, kuten esimerkiksi hallinnon osalta 115-lyhyen aikavälin (1-5 vuotta) taloudellisen suunnitelman valmistelu tai 181- ylläpitokustannusten jakaminen omistajien maksettavaksi, laskuttaminen ja velkominen. Tarkoituksena on, että tietyn toimintoryhmän hoidettavakseen ottava ammattilainen ottaisi huolehdittavakseen ainakin standardin mukaiset tehtävät. Standardijärjestelmä on ilmeisen hyvä lähtökohta tehtävien määrittelyyn, mutta riskinä asunnon omistajien kannalta on tällöinkin, että sopimuksessa ei ole riittävän tarkasti määritelty isännöitsijän tehtävien sisältöä. Niin Virossa kuin Suomessakin isännöitsijän todellinen tehtäväalue sisältää kuitenkin hyvin monenlaisia velvollisuuksia ja tehtäviä. Muodollisesti pätevällä tavalla hallitus voi kuitenkin tehdä päätöksiä vain hallituksen kokouksessa. Kiireellisissä asioissa on muodostunut Suomessa tavaksi, että hallitus voi pitää esimerkiksi puhelinkokouksen, josta laaditaan jälkikäteen pöytäkirja. Menettely on osoittautunut tarpeelliseksi myös niissä tilanteissa, joissa hallituksen jäsenet ovat kaukana yhtiön kotipaikasta kokouksen pitämisen tullessa tarpeelliseksi. Menettelystä ei ole kuitenkaan säädetty asunto-osakeyhtiölaissa. Hallituksen jäsenet valitaan yhtiökokouksessa (tai Virossa yleiskokouksessa) yhtiöjärjestyksen määräysten mukaisesti. Asunto-osakeyhtiölain 50 :n mukaan 12

asunto-osakeyhtiöllä on oltava hallitus, johon kuuluu vähintään kolme jäsentä. Alle viiden osakashallinnassa olevan asuinhuoneiston yhtiöissä hallitukseen voi kuitenkin kuulua vähemmän kuin kolme jäsentä, mutta tällöin hallituksella on oltava vähintään yksi varajäsen. Yleensä yhtiöjärjestykseen sisältyy suuremmissakin yhtiöissä määräys siitä, että yhtiökokouksessa on valittava hallitukselle myös tietty määrä varajäseniä. Tällainen ratkaisu on hyvä sekä siltä kannalta, että on helpompaa saada koolle päätösvaltainen kokous että mahdollisten hallituksen jäsenten erojen kannalta. Siten aina ei jouduta kutsumaan yhtiökokousta koolle valitsemaan uusia hallituksen jäseniä, vaan hallitusta voidaan täydentää varajäsenillä. 3.4 Arvio toimivallan jaon toimivuudesta ja isännöitsijän asemasta Suomessa ja Virossa Kokonaisuutena arvioiden asunto-osakeyhtiön toimivallan jako toimielinten välillä toimii hyvin. Toimivallan jako, jossa yhtiökokouksen rooli on painottunut, turvaa riittävällä tavalla osakkeenomistajien aseman. Tämä ilmenee muun muassa siinä lähtökohdassa, että kaikki asumiseen ja asumiskustannuksiin merkittävästi vaikuttavat asiat on vietävä yhtiökokouksen päätettäviksi. Toisaalta yhtiökokouksen päätösvalta on määritetty riittävän tiukaksi ja kuitenkin käytännössä toimivalla tavalla suhteessa hallitukseen. Hallituksen ja isännöitsijän keskinäinen toimivallan ja tehtävien jakautuminen on yhtiökohtaisempaa. Tähän vaikuttavat yhtiöjärjestyksen määräykset, isännöintisopimuksen sisältö ja hallituksen antamat määräykset toimintatavoista ja menettelystä yksittäistapauksissa. Suomessa on käytännössä havaittu, että isännöitsijän asemaan vaikuttavat yhtiöja sopimuskohtaisten seikkojen lisäksi muut vaikeammin arvioitavat tekijät, kuten isännöitsijän persoonallisuus ja auktoriteetti. Toisinaan on syntynyt ongelmia siitä, että isännöitsijän ja hallituksen välinen tiedonkulku on riittämätöntä. Tällaisten seikkojen vaikutus isännöitsijän asemaan ei kuitenkaan ole lainsäädännöllä rajoitettavissa Suomessa eikä Virossakaan. Keväällä 2007 asunto-osakeyhtiöiden hallituksen jäsenet ovat toistuvasti tiedustelleet sitä, onko isännöitsijä toiminut virheellisesti, kun taloyhtiö on hallituksen etukäteen tietämättä sidottu niin sanottuun vakuutusmeklarisopimukseen. Tällaisen sopimuksen keskeisenä sisältönä on, että vakuutusmeklari hoitaa taloyhtiön kiinteistövakuutuksen kilpailuttamisen. Tällaiset ratkaisut eivät välttämättä ole aiheuttaneet taloyhtiölle ylimääräisiä kustannuksia, ja toisaalta isännöitsijän työmäärä on vähentynyt. Periaatteena kuitenkin on, että nimenomaan hallituksen kuuluu päättää siitä, millaisiin sopimuksiin taloyhtiö sitoutuu, jollei kysymys ole niin merkittävästä sopimuksesta, että se pitäisi viedä yhtiökokouksen käsiteltäväksi. Vakuutusmeklarisopimukseen sitoutuminen kuuluu hallituksen toimivallan piiriin ja isännöitsijän velvollisuutena olisikin viedä asia hallituksen käsiteltäväksi ennen sopimuksen solmimista. 13

Virossa huoneistojen omistajat eivät toistaiseksi ole olleet velvollisia perustamaan yhdistystä omaisuutensa hallinnoimiseksi, joten osaa asuinrakennuksista hallitaan edelleen pelkästään asunnon omistusta koskevan lain nojalla. Tällaisessa hallinnointimuodossa omistajien yhteistoiminta on löyhemmällä pohjalla, jolloin isännöitsijän asema ja ammattitaidon merkitys korostuvat. Tällöin omistajilla on keskimäärin suurempi riski yhtiön epätarkoituksenmukaisesta hallinnoimisesta ja tarpeellisten korjaushankkeiden tekemättä jäämisestä. Erityisen tärkeätä onkin siis tällaisessa yhtiössä valita isännöitsijä, joka toimii aktiivisesti ja ammattitaitoisesti yhteisomistajien eduksi. Suomessa ei ole otettu käyttöön standardeja tehtävien määrittämisessä, vaan lähtökohtana on taloyhtiön ja esimerkiksi isännöitsijän tekemän sopimuksen sisältö. Jos kirjallinen sopimus on kovin ylimalkaisesti tehty tai sopimus on jopa suullinen, Suomessa on tapana vedota Suomen Kiinteistöliitto ry:n yhdessä muiden alan toimijoiden kanssa toteuttamaan Isännöinnin tehtäväluetteloon. Tässä luettelossa luetellaan niin sanotut isännöitsijän perustehtävät. Olettamana on, että ainakin näiden perustehtävien pitäisi aina sisältyä isännöitsijän velvollisuuksiin. Jos isännöitsijä väittää, että osa tällaisista tehtävistä ei kuulu hänen velvollisuuksiinsa, hän joutuu yleensä esittämään näyttöä siitä, että on esimerkiksi suullisesti sovittu toisin tai sopimusosapuolten yhteisymmärryksessä noudattama menettelytapa osoittaa, ettei tietty tehtävä ole tosiasiallisesti kuulunut isännöitsijälle. Suomessa käytössä olevat isännöinnin (ja kiinteistönhoidon) yleiset sopimusehdot toimivat lisäksi kummankin sopimuskumppanin (taloyhtiö ja isännöitsijä / huoltoyhtiö) eduksi esimerkiksi siten, että perusmääräykset sisältävässä isännöintisopimuksessa voidaan viitata yleisiin sopimusehtoihin ja siten saattaa ne osaksi isännöintisopimusta. Yleisissä sopimusehdoissa on määräykset muun muassa sopimuksen irtisanomis- ja purkumenettelystä, joten osapuolten ei sopimuksen mahdollisessa päättymistilanteessa tarvitse arvuutella esimerkiksi sitä, mikä olisi alalla noudatettava kohtuullinen irtisanomisaika. Yleisten sopimusehtojen ottaminen sopimuksen osaksi on kuitenkin vapaaehtoista. Yhteisenä ongelmana sekä Suomessa että Virossa on isännöitsijän velvollisuuksien riittämätön määrittely. Toisaalta lähtökohtana kummassakin maassa on kuitenkin sopimusvapaus, joten tilannetta punnittaessa joudutaan määrittelemään painoarvo keskenään ristiriidassa oleville tavoitteille. Vapaassa markkinataloudessa sopimusvapaus on hyvin keskeinen arvo, mutta asunnon omistukselle on ominaista, että omistajilla ei keskimäärin ole riittäviä taitoja tai riittävästi aikaa perehtyä yhteisen omaisuuden hallinnointiin tai arvioida sen laatua. Siten asunnon omistajan kannalta on tärkeätä, että sopimus sisältäisi kaikki omaisuuden säilymisen ja ylläpidon kannalta välttämättömät elementit. Suomessa tähän liittyvät ongelmat ovat kuitenkin melko harvinaisia, koska käytännössä voidaan viitata edellä mainittuun Isännöinnin tehtäväluetteloon. 14

Kun isännöitsijällä on yleensä vastuuvakuutus, riitatilanteessa on myös tavallinen ratkaisu, että isännöitsijä myöntää syyllistyneensä tehtävien laiminlyöntiin, mutta edelleen esittää korvausvaatimuksen vakuutusyhtiölleen. Suomen asunto-osakeyhtiölaissa on mainittu erityisesti isännöitsijälle kuuluvana tehtävänä niin sanotun isännöitsijäntodistuksen antaminen. Isännöitsijäntodistus sisältää taloyhtiöstä ja huoneistosta kaikki olennaiset tiedot mukaan lukien osakeomistukseen liittyvät taloudelliset rasitukset, kuten huoneistokohtainen lainaosuus. Virossa ei ole otettu käyttöön tällaista isännöitsijän annettavaksi kuuluvaa todistusta, joten erityisesti luotonannon ja asuntokaupan näkökulmasta olisi tärkeätä luoda Virossa vastaavantapainen todistuskäytäntö. Isännöitsijäntodistus määrättyine sisältöineen turvaisi erityisesti asunnon ostajan asemaa, mutta myös asunnon myyjän asemaa mahdollisissa asuntokauppaan liittyvissä riitatilanteissa. Olennainen isännöitsijän valintaan liittyvä ero Suomen ja Viron välillä on, että Suomessa isännöitsijän valitsee hallitus, kun taas Virossa isännöitsijän valinta kuuluu osakkeenomistajien yhdessä päätettäväksi. Suomessa omaksuttu ratkaisu on perusteltavissa sillä, että Suomessa hallituksen lakisääteisenä velvollisuutena on valvoa isännöitsijän toimintaa. Siten on järkevää, että valvontavelvollisuus ja mahdollisuus tehdä valinta on Suomessa kytketty yhteen. Keskusteluissa virolaisten kanssa ei ole tullut esille, että Virossa omaksuttuun järjestelyyn liittyisi erityisiä ongelmia. Joustavampaa olisi kuitenkin, jos valinnan suorittaisi hallitus, koska tällöin isännöintisopimuksen päättäminen ja uuden isännöitsijän valitseminen ei edellyttäisi omistajien yleiskokouksen koollekutsumista. Toisaalta Viron valintatavassa on etuna, että omistajat voivat olla mahdollisimman laajasti mukana päättämässä isännöitsijän valinnasta ja henkilöstä. Onhan isännöitsijän toimintatavoilla selkeästi suoraan omistajiin kohdistuvia vaikutuksia, ja usein käytännön asiat sovitaan suoraan isännöitsijän ja yksittäisen omistajan välillä. 15

4 PÄÄTÖKSENTEKOMENETTELY 4.1 Kokouksen päätösvaltaisuus ja omistajan äänivallan määrä Asunto-osakeyhtiön hallitus on päätösvaltainen, kun yli puolet valitusta määrästä hallituksen jäseniä on kokouksessa paikalla. Siten kolmijäseninen hallitus on päätösvaltainen kahden jäsenen ollessa paikalla. Kaikki hallituksen varsinaiset jäsenet on kuitenkin kutsuttava kokoukseen, ja jos hallituksella on varajäseniä, estyneen hallituksen jäsenen tilalle on kutsuttava varajäsen. Yhtiökokouksen päätösvaltaisuudelle ei sen sijaan ole asetettu osallistujien määrään perustuvaa alarajaa. Osakkeenomistajat voivat vapaasti harkita, osallistuvatko he itse yhtiökokoukseen, valtuuttavatko puolestaan jonkun toisen henkilön vai jättäytyvätkö passiivisiksi. Siten osakkeenomistajien passiivisuus ei yleensä voi estää yhtiön hankkeista päättämistä ja niiden toteuttamista, mikä on varsinkin yhtiön korjaus- ja perusparannushankkeiden toteutumisen kannalta tärkeätä. Passiivisten osakkeenomistajien asemaa turvaavat kuitenkin säännökset päätösten pätemättömyyden tai mitättömyyden perusteista. Virossa ongelmalliseksi on toisinaan osoittautunut edellytys, jonka mukaan omistajien yleiskokous on päätösvaltainen, jos kokoukseen osallistuville omistajille kuuluu yli puolet osuuksista, jotka kohdistuvat maarekisteriin merkittyyn yhteiseen omaisuuteen. Jos yleiskokous jää ilman päätösvaltaa tämän edellytyksen jäädessä täyttymättä, on isännöitsijän kutsuttava koolle uusi yleiskokous. Tällä yleiskokouksella on päätösvalta siitä riippumatta, kuinka monta omistajaa osallistuu kokoukseen. Tämä on merkittävä myös jälkimmäisen kokouksen kokouskutsuun. Parempi ratkaisu olisi Suomessa omaksuttu malli, jonka mukaan kokous on päätösvaltainen siihen osallistuvien määrästä riippumatta. Tällöin menettely yksinkertaistuisi ja vältyttäisiin päätöksenteon viivästymiseltä. Ensimmäisen kokouksen kokouskutsuun voitaisiin - kuten nykyisin toisen kokouksen kokouskutsuun - laittaa huomautus, jonka mukaan kokous on päätösvaltainen siihen osallistuvien lukumäärästä huolimatta. Varsinkin silloin, kun päätös on yhteisön edun kannalta tärkeätä saada nopeasti tehdyksi, ensimmäisen kokouksen päätösvallan puute omistajien passiivisuuden takia voi aiheuttaa hallintobyrokratian lisäksi myös muuta haittaa tai taloudellista vahinkoa yhteisölle. Toisaalta voidaan ajatella, että omistajien on otettava vastuu oman ja yhteisen omaisuuden hoitamisesta, ja passiivisena pysyttäytyminen sisältää vapaaehtoisesti otetun riskin. Jotta riski ei muodostu kohtuuttoman suureksi, voitaisiin kuitenkin edelleen määritellä tietyt asiaryhmät, joista päättämiseen edellytetään tiettyä määräenemmistöä tai jopa kaikkien omistajien suostumusta. Epätyydyttävältä vaikuttaa myös säännös (Korteriomandiseadus 19 ), jonka mukaan jokaisella omistajalla on pääsääntöisesti yksi ääni siitä riippumatta, kuinka monta huoneistoa hän omistaa rakennuksessa/yhteisössä. Äänivallan 16

rajoittaminen yhteen ääneen vaikeuttaa erityisesti sijoittaja-omistajien asemaa ja estää toimivien asuinhuoneiston vuokramarkkinoiden syntymistä. Parempi ratkaisu olisikin, että äänioikeus olisi suhteutettu omistuksen määrään. Tällöin äänioikeus jakautuisi siinä suhteessa kuin omistusoikeuskin. Kun omistaja kuitenkin joutuu maksamaan osuutensa yhtiössä toteutettavista korjauksista/peruskorjauksista, olisi kohtuullista, että suurempi omistusosuus tuottaisi myös suuremman äänioikeuden. Sen sijaan luonnollista on, että yksittäisen huoneiston yhteisomistajilla on vain yhteisesti käytettävissä oleva ääni. Mielenkiintoista onkin, että asuntoyhdistyksiä koskevassa laissa (Korteriühistuseadus 11 ) on omaksuttu erilainen lähtökohta. Päätöksenteossa yhdistyksen yleiskokouksessa on pääperiaatteena, että jokaisen huoneiston omistaminen tuottaa yhden äänen, joten useita huoneistoja omistavalla henkilöllä on niin monta ääntä yhdistyksen kokouksessa kuin hänellä on huoneistojakin. Yhdistyksen säännöissä voidaan määrätä äänivallasta toisinkin. 4.2 Moiteaika yhtiökokouksen / yleiskokouksen päätöksestä Suomessa osakkeenomistajalla on oikeus moittia pätemätöntä yhtiökokouksen päätöstä nostamalla kanne käräjäoikeudessa pääsääntöisesti kolmen kuukauden määräajassa kokouspäivästä. Jos moitekannetta ei nosteta, päätös pätevöityy moiteajan päättyessä. Vakavimmat virheet kokouksen koollekutsumisessa tai tehdyissä päätöksissä johtavat kuitenkin syntyneen päätöksen mitättömyyteen, johon vetoamiselle ei ole säädetty erityistä määräaikaa. Yhtiön edustajat eivät saa laittaa täytäntöön pätemätöntä tai mitätöntä päätöstä. Virolaisessa asuntoyhdistyksessä moiteaika on sama kuin suomalaisessa asuntoosakeyhtiössä - kolme kuukautta. Erona on kuitenkin, että Virossa moiteaika lasketaan siitä, kun yhdistyksen jäsen saa tietoonsa tehdyn päätöksen. Suomessa valitun ratkaisun etuna on, että kaikkien osakkeenomistajien moiteaika päättyy samalla hetkellä. Tämä helpottaa yhtiön mahdollisuuksia ryhtyä päätöksen täytäntöönpanoon. Virossa omaksuttu vaihtoehto on puolestaan yksittäisen omistajan kannalta edullisempi, koska tällöin yhdistyksellä on motivaatio huolehtia päätösten tiedoksiannosta tehokkaasti. 4.3 Päätöksentekoon liittyvien ongelmien arviointia kunnossapito- ja korjaustarpeen kannalta Suomessa yhtiökokouksen päätöksentekoon ja päätösten täytäntöönpanoon liittyvät ongelmat ovat pääasiassa kahdenlaisia: 1) Kiellosta huolimatta pätemätön tai mitätön päätös saatetaan toisinaan laittaa täytäntöön. Jos osakkeenomistajat eivät ole reagoineet päätökseen tai sen täytäntöönpanoon riittävän nopeasti, päätökset vaikutukset eivät aina ole enää poistettavissa. 17

2) Osakkeenomistajat uhkaavat yhtiötä toisinaan moitekanteella riittämättömistäkin syistä. Perusteeton kanteella uhkaaminen saattaa estää tai viivästyttää yhtiön tarpeellisia hankkeita, kun hallitus tai isännöitsijä ei vahingonkorvausvaatimuksen pelossa uskalla lähteä toimeenpanemaan tehtyä päätöstä. Joskus vaikkakin melko harvoin ongelmaksi Suomessa nousee, että yhtiön hallitus ei kutsu yhtiökokousta koolle päättämään välttämättömästä peruskorjauksesta tai yhtiökokous tekee enemmistöllä päätöksen, ettei korjausta tehdä. Tämäntyyppisiä ongelmia on esiintynyt taloyhtiöissä, joiden osakkeenomistajat ovat iäkkäitä. Hallituksen jäsenet tai osakkeenomistajat saattavat jopa ajatella, että rakennus kestää heidän elinikänsä. Periaatteena on kuitenkin, ettei yhtiökokous saa jättää päättämättä välttämättömän korjauksen / peruskorjauksen tekemistä. Tällaiset tilanteet ovat kuitenkin vaikeita, koska eri asiantuntijatkin saattavat antaa erilaisia arvioita korjauksen oikeasta ajankohdasta. Jos korjaus olisikin välttämätön vasta 10 vuoden kuluttua, ei yhtiökokouksen päätöstä voi pitää virheellisenä, jos se ei vielä päättänytkään sen teettämisestä. Hallituksen asema sen sijaan muodostuu vaikeammin arvioitavaksi, koska hallitus voi periaatteessa joutua vahingonkorvausvastuuseen siitäkin, että laiminlyö viedä asian yhtiökokouksen päätettäväksi ja korjauksen viivästymisen takia korjauskustannukset nousevat suuremmiksi kuin olisi tapahtunut, jos korjaus olisi tehty aiemmin. Viron asunto-omistuksesta annetun lain 15 (Korteriomandiseadus) antaa yksittäiselle osakkeenomistajalle mahdollisuuden teettää ilman toisten omistajien suostumusta yhteisesti omistetun rakennuksen korjauksen, jos se on tarpeen omaisuuden säilymiseksi. Korjauksen teettäjällä on oikeus myös periä toisilta yhteisomistajilta heidän osuutensa korjauskustannuksista. Jos korjattava kohde on pienehkö, oikeudella voi olla tosiasiallista merkitystäkin. Sen sijaan suurien korjausten kustannukset lienevät niin korkeat, ettei yksityishenkilöillä ole todellista mahdollisuutta ryhtyä teettämään korjausta, kun kustannusten periminenkin voi olla todellisuudessa vaikeata, viedä runsaasti aikaa ja jäädä joidenkin yhteisomistajien osalta toteutumatta esimerkiksi varattomuuden takia. Suomessa osakkeenomistajilla ei ole vastaavaa oikeutta, mutta osakkeenomistajalla on sen sijaan oikeus vaatia korjausasia päätettäväksi yhtiökokouksessa ja moittia yhtiökokouksen mahdollisesti tekemää virheellistä päätöstä. Oma ongelmalajinsa Suomessa on päätösten arviointi osakkeenomistajien yhdenvertaisuuden kannalta. Asunto-osakeyhtiölaissa (kuten osakeyhtiölaissakin) on tärkeänä periaatteena, että osakkeenomistajia on kohdeltava keskenään yhdenvertaisesti. Tämän on tulkittu tarkoittavan sitä, että keskenään samassa asemassa olevia osakkaita on kohdeltava samalla tavalla. Suomessa asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajat vetoavat usein yhdenvertaisuusperiaatteeseen saadakseen tukea erilaisille yhtiöön 18

kohdistamilleen vaatimuksille. Tästä aiheutuu vaikeitakin tulkintaongelmia tilanteissa, joissa yhtiökokous päättää jonkin perusparannuksen toteuttamisesta. 4.4 Kiinteistön tason korottaminen Suomessa on pidetty taloyhtiöiden tason nostamista niin tärkeänä tavoitteena, että osakkaiden yhdenvertaisuuden ei ole katsottu estävän taloyhtiön tavanomaisia perusparannushankkeita, vaikka niistä ei olisikaan kaikille osakkeenomistajille hyötyä. Esimerkkinä voidaan mainita kaapeli-tv-hankkeet ja taloyhtiön tietoverkon parannushankkeet, jotka on viime vuosina voitu päättää yhtiökokouksessa normaalilla ääntenenemmistöllä, vaikka kaikki taloyhtiön osakkaat eivät haluaisikaan katsoa kaapelikanavia televisiosta tai eivät tarvitsisi laajakaistayhteyttä huoneistoonsa. Asunto-osakeyhtiölaissa on kuitenkin pidetty tiukasti kiinni siitä, että varsinaisen palvelun hankkimisesta aiheutuvat kuukausittaiset kustannukset kuuluvat vain niiden maksettaviksi, jotka ovat ilmoittaneet tilaavansa kyseisen palvelun. Virossa on muodostumassa ongelmaksi, että asuinrakennusten omistajat voivat päättää kokouksessa enemmistöllä vain rakennusten korjaamisesta, mutta eivät niiden tason parantamisesta. Jos rakennuksen tasoa aiotaan nostaa esimerkiksi vain käyttämällä parempaa materiaalia kuin ennen, hankkeen toteuttaminen edellyttää tällöinkin suostumusta kaikilta omistajilta (asunto-omistusta koskevan lain 16 ). Tämä edellytys tekee kohtuuttoman vaikeaksi rakennuksen tason nostamisen, kun otetaan huomioon, että ajan kuluessa on tarkoituksenmukaista, että rakennus pystyttäisiin saattamaan vastaamaan nykyaikaisia vaatimuksia. Periaatteen ankaruutta lieventää kuitenkin asuntoyhdistyksistä annetun lain 15, joka sallii vastikkeen keräämisen myös siihen, kun korjaustöiden yhteydessä asuinrakennuksen julkisten palveluiden taso nousee tai sen huoneistoihin asennetaan kiinteitä kalusteita. 19

5 KUNNOSSAPITOVASTUU JA HUONEISTON MUUTOSTYÖT 5.1 Periaatteet kunnossapitovastuun jakautumisesta asunto-osakeyhtiössä Suomen asunto-osakeyhtiölain 78 :n mukaan osakkeenomistajan on pidettävä kunnossa hallitsemansa huoneiston sisäosat ja muut osakkeiden perusteella hallinnassaan olevat tilat. Yhtiö on kuitenkin velvollinen korjaamaan rakenteista aiheutuvat sisäpuoliset viat sekä pitämään kunnossa erilaiset huoneistoon samantasoisina asennetut johdot, kanavat ja vesihanat, mm. lämpö-, sähkö-, vesi-, viemäri- ja muut sen kaltaiset johdot ja kanavat. Yhtiö on lisäksi velvollinen pitämään kunnossa huoneiston tai muiden osakashallinnassa olevien tilojen ulkopuoliset rakennuksen osat. Yhtiön yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä korjaus- ja kunnossapitovastuun jakautumisesta edellä mainituista poikkeavalla tavalla. Jos osakkaiden kunnossapitovastuuta suhteessa yhtiöön halutaan laajentaa, edellyttää tämä asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen muuttamista. Tällöin yhtiöjärjestykseen lisätään kunnossapitovastuun jakautumista koskeva lauseke, josta on oltava selkeästi todettavissa, miten vastuu jakautuu. Yhtiöjärjestyksen muutos edellyttää 2/3 määräenemmistöä yhtiökokouksessa. Kyseisen enemmistön on täytyttävä sekä kokouksessa annetuista äänistä että siellä edustetuista osakkeista. Yhtiöjärjestyksen huoneistoselitelmästä voidaan todeta, kuinka monta osaketta kunkin huoneiston osalta on kokouksessa käytettävissä. Yhtiökokouksessa voidaan sen sijaan päättää osakkaalle kuuluvien kunnostustöiden tekemisestä yhtiön lukuun, mikäli tämä on mahdollista osakkaiden yhdenvertaisuutta loukkaamatta. Mikäli yhtiöjärjestyksessä ei ole määrätty laista poikkeavasti korjaus- ja kunnossapitovastuusta, yhtiön ja osakkaan välinen vastuu jakautuu asuntoosakeyhtiölain 78 :n mukaisesti. Rakenteiden vikojen lisäksi yhtiön velvollisuutena on korjata myös viallisen rakenteen takia vioittuneet huoneiston sisäpuoliset osat, kuten huoneiston pinnoitteet (esimerkiksi maalipinnat ja tapetit). Tyypillinen tilanne, jossa taloyhtiö joutuu korjauttamaan huoneiston sisäosia, on kylpyhuoneen vesieristeen puutteellisuuden aiheuttama kosteusvaurio huoneistossa. Säännöksessä tarkoitettuja rakenteita ovat esimerkiksi yhtiön rakennuksessa käytetyt erilaiset eristeet. Näin ollen yhtiön korjausvastuulla ovat mm. huoneistojen lämpö-, ääni- ja vesieristeet. Tulkinta käy ilmi mm. seuraavasta Korkeimman oikeuden ratkaisusta, jossa yhtiön vastuulla katsottiin olevan pinnoite, joka toimi samalla myös osana rakennetta: KKO 1991:160 Pesuhuoneen lattiaan kiinnitetty muovimatto oli laadultaan huoneistojen sisustukseen käytettyä materiaalia. Koska se kuitenkin oli pesuhuoneen 20

lattiarakenteen ainoana vesieristeenä, se oli sellainen rakenteen osa, josta asunto-osakeyhtiö vastasi. Pesuhuoneen laatoituksesta ja sen kunnosta huolehtiminen kuuluivat osakkeenomistajalle. Vastuunjakoon yhtiön ja osakkeenomistajan välillä ei vaikuttanut se, ettei osakkeenomistaja ollut tiennyt, että laatoitus oli huoneiston edellisen haltijan teettämä sisustuksellinen lisäys. Ratkaisussa on kiinnitettävä huomiota siihen, että kyse oli pesuhuoneen lattian ainoasta vesieristeestä. Jos muovimaton alla olisi ollut erillinen vesieriste, muovimattoa olisi todennäköisesti pidetty osakkeenomistajan vastattavaksi kuuluvana pinnoitteena. Asunto-osakeyhtiön velvollisuudet korjausta teetettäessä Yhtiön tulee pääsääntöisesti korjata korjausvastuullaan olevat vauriot siten, että huoneisto saatetaan korjausta edeltävään tasoon. Jos osakas on tehnyt huoneistoon sen alkuperäisestä tasosta poikkeavia erityisrakenteita, joiden ennalleen rakentaminen tulee tavallista kalliimmaksi, ei yhtiöllä ole velvollisuutta maksaa tästä aiheutunutta lisäkustannusta. Tämä periaate ilmenee edellä selostetusta oikeustapauksesta ja lisäksi seuraavasta ratkaisusta. Hgin HO 27.8.1975 nro 558 Asunto-osakeyhtiön suorittaessa rakennuksessaan vesi- ja viemärijohtojen uusimistöitä se oli joutunut purkamaan ja saattamaan ennalleen A:n teettämät tiiliseinärakenteet ja muovikaton, joiden peittäminä vaihdetut putket olivat olleet. Kun sanotunlaisista erikoisrakenteista aiheutuneen kustannuksen oli yleensä katsottava kuuluvan osakkaan eikä yhtiön vastattaviin, KKO velvoitti A:n korvaamaan yhtiölle sanottujen rakenteiden uusimiskustannukset. Korjauksen tekotavan ja tekijän saa lähtökohtaisesti valita se osapuoli, jonka korjausvastuulla havaittu vaurio on. Jos osakas jättää ilmoittamatta yhtiölle sen korjausvastuulla olevasta vauriosta ja teettää korjauksen, hänellä ei ole oikeutta vaatia yhtiötä maksamaan laskua. Edellä selostetusta normaalista korjaus- ja kunnossapitovastuun jakautumisesta on pidettävä erillään ns. aiheuttamisperiaate. Jos osakkeenomistaja tai muu taho on tahallisesti tai tuottamuksellisesti aiheuttanut vahingon, hän on vastuussa aiheuttamistaan vaurioista. Näyttövelvollisuus vahingosta ja sen aiheuttajasta on pääsääntöisesti vahingon kärsijällä. Jos osakkeenomistaja myy asuntonsa, ostaja ei vastaa vahingoista, jotka mahdollisesti yhtiölle aiheutuvat myyjän tekemästä huolimattomasta remontista. Siten huoneiston ostanut ei ole vahingonkorvausvastuussa esim. siitä, että myyjän omistusaikanaan teettämä muutostyö aiheuttaa talon rakenteiden kastumisen. Huoneiston ostaneella on kuitenkin normaali kunnossapitovastuu 21