Pääotsikko Kiinteistöalan toimintaympäristö Alaotsikko Lainsäädäntö

ETELÄ-SUOMI JAVIRO INTERREG III A hanke KIINTEISTÖALAN SUOMALAIS-VIROLAINEN KEHITYS- JA KOULUTUSHANKE Lainsäädäntö Raportti on valmistunut osana Kiinteistöalan Koulutussäätiön vetämää Kiinteistöalan suomalais-virolaista kehitys- ja koulutushanketta (SVING). Hanke on Etelä-Suomen ja Viron Interreg III A -ohjelman, Uudenmaan ympäristökeskuksen ja Viron talous- ja liikenneministeriön (Majandus- ja kommunikatsiooniministeerium) rahoittama. Hankkeella ovat yritysrahoitusta antaneet: Asuntopalvelu Markku Kulomäki Oy, ISS Palvelut Oy, KESKO, Kumpulan Kiinteistöt Oy, Matinkylän Huolto Oy, Ovenia Oy Pähkinä Hoito Oy, Realco Oy, Senaatti-kiinteistöt, SOL Palvelut Oy, VVO-yhtymä Oyj, YIT Kiinteistötekniikka Oy Pääotsikko Kiinteistöalan toimintaympäristö Alaotsikko Lainsäädäntö Tekijäorganisaation esittely Suomen Kiinteistöliitto ry on kiinteistönomistajien edunvalvoja ja kiinteistöalan asiantuntijaorganisaatio, jonka jäsenkenttä muodostuu asunto-osakeyhtiöistä, kiinteistöosakeyhtiöistä, asuinvuokratalojen omistajista sekä vuokranantajista. Lakimies Sirkka Terho on toiminut Kiinteistöliiton lakimiestehtävissä vuodesta 1999. Hän on hyvin perehtynyt erityisesti asuntoja kiinteistöosakeyhtiöitä koskeviin yhtiö- ja sopimusoikeudellisiin kysymyksiin. Hänellä on kokemusta niin kotimaisista kuin kansainvälisistäkin kehityshankkeista. Sirkka Terho (VT) Suomen Kiinteistöliitto ry 1

Esipuhe Edessäsi oleva raportti on syntynyt Kiinteistöalan suomalais-virolainen kehitys- ja koulutushanke SVINGin tuloksena. Hanke aloitettiin syksyllä 2005 ja se päättyi vuoden 2007 lopussa. Etelä-Suomen ja Viron Interreg III A-ohjelmaan kuuluvan hankkeen EU-rahoituksesta on vastannut Varsinais-Suomen liitto. Suomen kansallinen rahoitus on saatu Uudenmaan ympäristökeskukselta ja Viron kansallinen rahoitus talous- ja liikenneministeriöltä. Lisäksi rahoitusta on saatu suomalaisilta yrityskumppaneilta. Hankkeen tarkoituksena on ollut: lisätä omistajien tietoisuutta omaisuutensa säilyttämisestä ja ylläpitokulttuurista. Tietoisuuden toivomme lisäävän halua panostaa ylläpitotoiminnan laatuun. luoda asiantuntijoille välineitä tuottaa ja tarjota hyvää ylläpitotapaa edistäviä palveluja kiinteistön koko elinkaaren ajan. lisätä asukkaiden ja ammattilaisten tietoisuutta kiinteistöjen energiataloudesta ja synnyttää heissä kiinnostusta energiatehokkuuden parantamiseen. Hanketyön aikana saatettiin yhteen kiinteistöalan toimijoita Suomessa ja Virossa monilta kiinteistöalan sektoreilta. Hankkeen seminaareihin ja workshopeihin on osallistunut mm. asumisneuvojia, asuntoyhdistysten hallitusten jäseniä, isännöitsijöitä, kaupunkikehittäjiä, kiinteistönhoitajia ja rakennusperinnön suojelusta vastaavia virkamiehiä. Tämä raportti yhdessä muiden hankkeen raporttien kanssa ovat osaltaan työkaluja, joiden avulla levitetään tietoa hankkeen tuloksista. Kiitämme lämpimästi kaikkia yhteistyössä mukana olleita tahoja. Erityisesti haluamme kiittää rahoittajia, meitä työssämme opastaneita virkamiehiä, yritysrahoittajia, harjoittelijoita, harjoittelutyöpaikkoja tarjonneita, tilaisuuksiin osallistuneita ja hankkeen ohjausryhmää. Kiitämme myös Suomen ympäristöministeriötä, jonka tuella luotiin yhteistyölle pohja jo 1990-luvulla. Yhteistyö on ollut opettavaista ja hedelmällistä. Toivomme, että lukija hyötyy työn hedelmistä tämän raportin muodossa. Tallinnassa 20.12.2007 Kiinteistöalan Koulutussäätiö Keijo Kaivanto toimitusjohtaja, rehtori, asiamies Tallinna Tehnikaülikool Roode Liias professori, dekaani 2

SISÄLLYS 1 JOHDANTO 4 2 ASUNTO-OMAISUUDEN OMISTUSJÄRJESTELMÄ JA OMISTUSOIKEUDEN KOHDE ASUINYHTEISÖSSÄ 7 3 HALLINNON JÄRJESTÄMINEN JA TOIMIVALTASUHTEET 10 3.1 Toimivallan pääpiirteittäinen jakautuminen 10 3.2 Yhtiökokouksen toimivalta 10 3.3 Hallituksen ja isännöitsijän toimivalta 11 3.4 Arvio toimivallan jaon toimivuudesta ja isännöitsijän asemasta Suomessa ja Virossa 13 4 PÄÄTÖKSENTEKOMENETTELY 16 4.1 Kokouksen päätösvaltaisuus ja omistajan äänivallan määrä 16 4.2 Moiteaika yhtiökokouksen/yleiskokouksen päätöksestä 17 4.3 Päätöksentekoon liittyvien ongelmien arviointia kunnossapito- ja korjaustarpeen kannalta 17 4.4 Kiinteistön tason korottaminen 19 5 KUNNOSSAPITOVASTUU JA HUONEISTON MUUTOSTYÖT 20 5.1 Periaatteet kunnossapitovastuun jakautumisesta asunto-osakeyhtiössä 20 5.2 Erot huoneiston kunnossapidossa Suomen ja Viron välillä 22 5.3 Osakkeenomistajan / huoneiston omistajan oikeus tehdä muutostöitä huoneistossaan 24 6 HUONEISTON OMISTAJAN MAKSUVELVOLLISUUS 25 6.1 Perintätoimet ja velkominen oikeusteitse 25 6.2 Hallintaanottomenettely (Suomi) 25 6.3 Velvoite siirtää huoneistoon kohdistuva omistusoikeus (Viro) 27 7 KORJAUSRAKENTAMISEEN LIITTYVÄ LUPA- JA SOPIMUSJÄRJESTELMÄ 28 7.1 Yleistä Suomen ja Viron rakentamista koskevasta lupajärjestelmistä 28 7.2 Rakentamiseen ja muihin toimenpiteisiin vaadittavista luvista 29 7.3 Viron rakennuslakiin ehdotetut muutokset 31 7.4 Arvio kiinteistönomistajan mahdollisuuksista huolehtia rakennuksen kunnossapidosta ja johtopäätökset järjestelmän toimivuudesta 34 8 ASUINHUONEISTON VUOKRAUS 35 8.1 Yleistä Suomen ja Viron vuokramarkkinoista 35 8.2 Asuinhuoneiston vuokrasopimuksen irtisanomis- ja purkumenettely 35 8.3 Vuokran määrä ja korottaminen 38 8.4 Arvio Viron vuokramarkkinoiden tilanteesta 39 9 JOHTOPÄÄTÖKSET JA SUOSITUKSET 41 KIRJALLISUUS 44 3

1 JOHDANTO Lainsäädäntöä koskevat työpaketin tavoitteet Työpaketissa tarkastellaan kiinteistö- ja rakennusalan keskeisten lakien olennaisinta sisältöä sekä Viron ja Suomen lainsäädännön välisiä eroja. Asiaa havainnollistetaan myös merkittävimpien suomalaisten oikeustapausten avulla ja käsitellään havaittuja juridisia ongelmia. Työpaketissa tarkastellaan asuinkerrostalon huoneiston omistajan oikeuksia ja velvollisuuksia sekä hallinnosta erityisesti isännöitsijän asemaa. Yleisenä tavoitteena on kuvata, millainen kiinteistöalan toimintaympäristö Virossa on ja analysoida miten se poikkeaa Suomen toimintaympäristöstä. Lainsäädännön vertailun jälkeen esitetään myös ehdotuksia lainsäädännön kehittämiseksi ja sitä kautta kiinteistöalan toimintaympäristön parantamiseksi molemmissa maissa. Tavoitteena on selvittää Suomen asunto-osakeyhtiölakia Virossa lähinnä vastaava lainsäädäntö sekä arvioida päätöksentekomenettelyn toimivuutta asuinrakennusten peruskorjaus- ja perusparannustarpeiden kannalta, osakkaan kunnossapitovastuun laajuutta sekä mahdollisuutta tehdä huoneistossa muutoksia. Selvityksen perusteella voidaan arvioida, mahdollistaako Viron lainsäädäntö asuinrakennusten ja niissä sijaitsevien huoneistojen riittävän kunnossapidon ja tarpeellisten perusparannusten ja muutosten toteuttamisen. Lisäksi arvioidaan isännöitsijän asemaa osana yhtiön hallintoa. Vertailtaviksi otetaan Suomesta myös maankäyttö- ja rakennuslain pääpiirteittäinen lupamenettely ja siinä jo havaitut ongelmat, koska lupamenettely vaikuttaa vanhojen rakennusten korjaamisen edellytyksiin. Lisäksi selvitetään yleisellä linjalla sopimuskäytäntöjä ja sopimusjärjestelmää, johon Suomessa kuuluvat yleiset sopimusehdot (YSE). Samalla selvitetään, onko Virossa käytössä vastaava järjestelmä yleisine sopimusehtoineen tai onko tällaisen järjestelmän luomiselle tarvetta. Työpaketissa selvitetään myös asuinhuoneistojen vuokrauksen kannalta keskeisimpiä säännöksiä, jotta voidaan arvioida huoneiston omistajan asemaa luovutettaessa huoneiston hallinta eteenpäin. Keskusteluissa virolaisten kanssa on tullut esille, että Suomen ja Viron asuntoomaisuuteen liittyvien järjestelmien erilaisuus aiheuttaa vaikeuksia hahmottaa erityisesti Suomen asunto-osakeyhtiöjärjestelmää. Järjestelmien erojen ja yhtäläisyyksien tunteminen on kuitenkin olennaista, jotta tutkimuksen muu sisältö avautuu lukijalle. Tämän takia aluksi esitellään järjestelmät pääpiirteittäin ja esitetään, miten omistusoikeus on toteutettu kummassakin järjestelmässä. 4

Virossa todetut tarpeet lainsäädännön uudistamiseksi Virossa on jo aloitettu asumista koskevan lainsäädännön uudistaminen. Tätä uudistustyötä silmällä pitäen Eesti Kortteeriühistute Liit (EKÜL) on antanut omat lakimuutosehdotuksensa syksyllä 2006. Muutosehdotukset ovat hyvin yksityiskohtaisia ja koskevat suurimmaksi osaksi lakien sellaisia kohtia, jotka eivät liity tässä raportissa käsiteltäviin kysymyksiin. Muutosehdotuksia käsitelläänkin nyt lähinnä taustaksi tutkimustyölle, mutta myös lukijan näkemyksen syventämiseksi Viron lainsäädännön tilanteesta. Ongelmia on havaittu mm. yhdistyksen perustamisessa, ja EKÜL onkin ottanut painokkaasti kantaa sen hyväksi, että lainsäädännössä täsmennettäisiin asuinyhdistyksen perustamismenettelyä. Nykyisessä lainsäädännössä ei ole selkeästi säädetty, miten perustamiskokous tulisi kutsua koolle. Menettely on epäselvää myös niissä tilanteissa, joissa useamman talon omistajista muodostuvassa yhdistyksessä jonkin talon omistajat haluavat erota yhdistyksestä ja perustaa oman yhdistyksen. Lisäksi täsmentämistarvetta on nähty yhdistyksen jäsenyyden syntymistavassa. EKÜL on pitänyt tarpeellisena myös lisätä asuinyhdistyksiä koskevaan lakiin nimenomaisen säännöksen, jonka mukaan yhdistyksellä on oikeus määrätä yhtiöjärjestyksessään yhdistyksen perimän viivästyskoron määrästä. Samaan lakiin on ehdotettu myös muutosta, jolla poistettaisiin omistajan velvollisuus hakea tietynmääräistä kiinnitystä omistusosuuteensa yhdistyksen hyväksi. Viimeksi mainittua muutosta on ehdotettu siksi, että laiminlyödyn velvollisuuden toteuttaminen on ollut käytännössä yhdistyksen kannalta niin vaikeata, että säännös on jäänyt osittain vaikutuksettomaksi. Muutosta on ehdotettu myös oikeuteen käyttää valtuutettua yhdistyksen kokouksessa, ja päätöksen moiteoikeutta on ehdotettu parannettavaksi muuttamalla sekä asuinyhdistyksiä että asunnon omistusta koskevaa lakia. Lisäksi on ehdotettu, että yhdistyksen talousarvio seuraavalle vuodelle, edellisen vuoden vuosikertomus ja tase voitaisiin saattaa omistajien perehdyttäväksi muutenkin kuin toimittamalla asiakirjat heille henkilökohtaisesti. Samoin asuinyhdistyksiä koskevan lain sanamuotoa olisi täsmennettävä siten, että nimenomaisesti mainittaisiin vastikkeenmaksuvelvollisuuden koskevan asuintilojen omistajien lisäksi myös muiden tilojen omistajia. Asunnon omistusta koskevassa laissa on todettu puute siinä, ettei kokouskutsusta ole säädetty riittävän tarkasti. Lisäksi tasapuolisuuden kannalta on pidetty ongelmana, että asunnon omistajalle annetaan omistusasuntojen lukumäärästä riippumatta yksi ääni. 5

Muutostarvetta on todettu myös menettelytavassa tilanteissa, joissa kokoukseen ei saavu riittävää määrää omistajia, jotta kokous olisi päätösvaltainen. EKÜL on lisäksi tuonut esille, että muutosprosessissa olisi selkeästi säädettävä siitä, millainen ja kuinka laaja oikeus yhdistyksellä on edustaa asunnonomistajia. Uudestaan olisi määriteltävä myös yhdistyksen jäsenen velvollisuuksien siirtyminen asunnon ostajalle, koska nykyisen asuntoyhdistyksiä koskevan lain perusteella siirtyvien velvollisuuksien laajuus ei ole täsmällisesti todettavissa. Lisäksi EKÜL on esittänyt, että asuntoyhdistyksiä koskeva laki laajenisi kattamaan myös tavanomaisen yhteisomistuksen. Edellä kuvatut muutosehdotukset kohdistuvat pääosin tämän tutkimuksen ulkopuolelle rajattuihin aiheisiin, ja vain joiltakin kohdin sivuavat tutkimuksessa käsiteltäviä kysymyksiä. Tässä tutkimuksessa tarkoituksena on käsitellä laajempia aihekokonaisuuksia, verrata keskeistä lainsäädäntöä Suomen lähinnä vastaavaan lainsäädäntöön ja tuoda esille tämän vertailun perusteella syntyviä näkemyksiä. 6

2 ASUNTO-OMAISUUDEN OMISTUSJÄRJESTELMÄ JA OMISTUSOIKEUDEN KOHDE ASUINYHTEISÖSSÄ Suomessa vallitseva järjestelmä on asunto-osakeyhtiöjärjestelmä. Historiallisena taustana järjestelmän syntymiselle on, että 1800-luvun lopulla ja 1900-luvun alkuvuosikymmeninä talonrakentamista rahoittivat yleensä yksityishenkilöt. Monet heistä olivat liikemiehiä tai kauppiaita. Usein omistaja asui rakennuttamassaan talossa ja otti muihin huoneistoihin vuokralaisia. Talonomistaja kelpasi jopa ammattinimikkeeksi. Talonomistaminen rinnastui siten liiketoimintaan, joten sitä oli luontevaa harjoittaa osakeyhtiömuodossa. Yhtiömuotoinen asunto-omistus alkoi yleistyä ensimmäisen maailmansodan jälkeen ja perustui tuolloin vuoden 1895 osakeyhtiölakiin. Tuonaikainen suomalainen lainsäädäntö oli mahdollista siksi, että vuonna 1809 Ruotsin hävittyä sodassa Venäjälle Suomi oli erotettu Ruotsista ja liitetty Venäjään kuitenkin siten, että Suomesta oli muodostettu autonominen suuriruhtinaskunta. Lainsäädännöllisesti autonomia merkitsi sitä, että Suomessa voitiin edelleen noudattaa Ruotsin vallan ajalta peräisin olevia lakeja ja toisaalta voitiin myös antaa uutta lainsäädäntöä, joka oli voimassa vain Suomen alueella. Uusi osakeyhtiölaki säädettiin vuonna 1895, ja tähän lakiin perustuvia asunto-osakeyhtiöitä on Suomessa edelleen toiminnassa. Suomi itsenäistyi vuonna 1917, jonka jälkeen lainsäädännön uudistaminen tehostui. Ensimmäinen varsinainen asunto-osakeyhtiölaki tuli voimaan 1.1.1926 ja nykyisin noudatettava asunto-osakeyhtiölaki 1.1.1992. Parhaillaan Suomessa on jälleen menossa asunto-osakeyhtiölain uudistustyö, ja uudistetun asunto-osakeyhtiölain arvioidaan tulevan voimaan 1.1.2009. Tämänkertainen uudistustyö perustuu osittain siihen, että Suomessa halutaan erottaa osakeyhtiölaki ja asunto-osakeyhtiölaki toisistaan. Nyt voimassa oleva asuntoosakeyhtiölaki on säädetty siten, että sitä täydentävästi sovelletaan osakeyhtiölakia. Osakeyhtiölaki on suhteessa asunto-osakeyhtiöön niin sanottu yleislaki, ja asunto-osakeyhtiölaki on vastaavasti suhteessa osakeyhtiölakiin erityislaki. Virossa asunto-omistuksen kehittymisen esteenä on ollut toisen maailmansodan ja 1990-luvun välinen ajanjakso, jona Viro kuului Neuvostoliittoon. Viron julistauduttua itsenäiseksi 20.8.1991 Viro oli tilanteessa, jossa valtiolla ei ollut nykyaikaista, länsieurooppalaista lainsäädäntöä, minkä takia Viro joutui varsin lyhyessä ajassa luomaan keskeisen lainsäädännön. Virossa säädettiin yksityistetyn asunto-omaisuuden järjestämiseksi ja hallinnoimiseksi kaksi keskeistä lakia: asunnon omistusta koskeva laki Korteriomandi-seadus ja asuntoyhdistyksiä koskeva laki Korteriühistuseadus. Asunnon omistusta koskeva laki soveltuu asuinrakennuksen yhteisomistukseen, ja sitä sovelletaan yleislakina suhteessa asuntoyhdistyksiä koskevaan lakiin. Asunto-omistusta koskevan lain 8 :ssä määrätään, että asuntoyhdistyksen tultua laillisesti perustetuksi sovelletaan asuntoyhdistyksiä koskevaa lakia ja tämän rinnalla asunto-omistusta koskevaa lakia, jos sen säännökset eivät ole ristiriidas- 7

sa asuntoyhdistyksiä koskevan lain kanssa. Viimeksi mainittua lakia sovellettaessa joudutaan tosin yleislakina soveltamaan myös aatteellisia yhdistyksiä koskevaa lakia Mittetulundus-ühingute seadus. Edellä kuvattu Virossa käytössä oleva lainsäädännöllinen rakenne on varsin raskas, ja sen uudistamiselle onkin perusteita. Tavoitteena pitänee olla Virossa kuten Suomessakin että kansalaisen olisi pystyttävä lakitekstiä lukemalla saamaan edes pääpiirteittäinen kuva lain sisällöstä. Monimutkainen lainsäädännöllinen rakenne käytännössä estää tämän tavoitteen toteutumisen. Toisaalta rakenteelliset ongelmat tekevät juridiikan ammattilaisellekin haasteelliseksi tehtäväksi arvioida lakien yhteisvaikutusta. Jos eri laeissa käytetyt sanavalinnat hiemankin poikkeavat toisistaan, on arvioitava, onko niiden välillä ristiriitaa. Sama ongelma liittyy myös lainsäädäntöprosessiin. Asunto-omistusta koskevan lainsäädännön malli omaksuttiin Saksasta, mutta omaksuttu huoneiston reaaliseen omistamiseen ja yhdistystoimintapohjainen asunto-omaisuuden hallinnointijärjestelmään perustuva malli on hyvin yleinen myös muualla maailmalla. Muun muassa Yhdysvaltojen condominium - järjestelmä perustuu samankaltaiseen reaaliseen omistukseen. Reaalisella omistuksella tarkoitetaan sitä, että kukin huoneiston omistaja omistaa konkreettisesti osan rakennusta ja lisäksi murto-osan kiinteistöstä, jolla rakennus sijaitsee. Sama murto-osainen omistusoikeus kohdistuu muihin rakennuksen osiin, kuten porraskäytäviin ja rakennuksen yleisiin tiloihin. Suomen asunto-osakeyhtiöjärjestelmä poikkeaa tästä siten, että asunto-osakeyhtiö omistaa koko rakennuksen ja kiinteistön, jolla rakennus sijaitsee. (Selkeyden vuoksi lähtökohtana tässä raportissa on kiinteistön omistaminen, vaikka mahdollista ja kohtalaisen yleistä on sekin, että maapohja on vuokrattu.) Suomessa yksittäisten osakkeenomistajien omistuksessa on kuten osakeyhtiössä yleensä niin Suomessa kuin muuallakin tietty osake tai osakkeet. Tietyt osakkeet puolestaan oikeuttavat asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen perusteella hallitsemaan tiettyä huoneistoa. Tämä edellä kuvattu osakkeenomistajan hallintaoikeus on lailla suojattu: osakashallintaa ei ole oikeutta rajoittaa ilman kyseisen osakkeenomistajan suostumusta. Osakashallinta on periaatteessa ikuista; se voi ilman osakkeenomistajan suostumusta lakata vain rakennuksen tuhoutumisen kautta. Asuntoosakeyhtiölaissa on kuitenkin tehty mahdolliseksi ns. huoneiston hallintaanotto asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksen päätöksellä enintään kolmen vuoden määräajaksi. Hallintaanotto on rajoitettu käytettäväksi sellaisissa laissa nimenomaisesti määrätyissä tilanteissa, joissa osakkeenomistaja vakavasti laiminlyö velvoitteitaan yhtiötä (toisia osakkeenomistajia) kohtaan. Virossa on omaksuttu vastaavantyyppisten tilanteiden varalle menettelytapa, jota käyttäen huoneiston omistaja velvoitetaan myymään huoneistonsa. 8

Suomen asunto-osakeyhtiöjärjestelmään pidetään kansainvälisesti vertaillen ainutlaatuisena. Omistuksen järjestämistavaltaan sitä muistuttavat lähinnä asuntoosuuskuntatyyppiset järjestelyt, joita tunnetaan suoralle omistukselle vaihtoehtoisena järjestelmänä muualla maailmassa, kuten Isossa-Britanniassa, Yhdysvalloissa ja Kanadassa (co-operatives). Tällaiset osuuskunnat on kuitenkin usein tarkoitettu tuettuun asumiseen tai erityisryhmien asumiseen (vähätuloisille, opiskelijoille, ikääntyneille ihmisille tms.) Myös Suomessa tunnetaan asuntoosuuskunta omistusmuotona, mutta asunto-osuuskuntia on vain vähän, eikä osuuskuntamuotoista asunnonomistusta ole erikseen säännelty. Suomessa asunto-osakeyhtiöjärjestelmän kautta on toteutunut laajasti kaikkien varallisuusryhmien yhteisömuotoinen asuminen lukuun ottamatta kaikkein heikoimmin toimeentulevia, joiden asuminen on järjestetty yleisimmin kunnallisen vuokra-asumisen kautta. Asunto-osakkeen arvo varallisuutena on myös verrannollinen muuhun omistusasumiseen. Virossa järjestelmä on jakautunut siten, että kaikkien yhteisomistuksessa olevien rakennusten omistajat eivät ole päättäneet perustaa yhdistystä hallinnoidakseen sen kautta yhteistä omaisuuttaan. Käytännössä yhdistystoimintapohjaista hallinnointia pidetään kuitenkin onnistuneempana ratkaisuna. Toisaalta on väitetty, että velvoite kuulua yhdistykseen rajoittaisi omistajan vapautta. Yleisesti vaikuttaa siltä, että Virossa omistusoikeuden ja yksilön vapauden korostaminen on saanut valtion itsenäistymisen jälkeen huomattavan paljon painoarvoa. Toisaalta vähitellen kuitenkin on tullut esille myös epäkohtia, jotka liittyvät omistajan aseman korostumiseen. Näihin epäkohtiin palataan seuraavissa luvuissa. 9

3 HALLINNON JÄRJESTÄMINEN JA TOIMIVALTASUHTEET 3.1 Toimivallan pääpiirteittäinen jakautuminen Suomessa asunto-osakeyhtiön ylin toimielin on yhtiökokous. Yhtiökokouksella on niin sanottu yleistoimivalta asunto-osake-yhtiössä. Osakkeenomistajat käyttävät yhtiökokouksessa päätösvaltaansa yhtiön asioissa, jollei päätösvaltaa ole laissa tai yhtiöjärjestyksessä uskottu yhtiön hallitukselle. Yhtiökokouksessa on päätettävä kaikki sellaiset asiat, jotka yhtiön koko ja toiminta huomioon ottaen ovat epätavallisia tai laajakantoisia taikka jotka vaikuttavat olennaisesti asumiseen tai asumiskustannuksiin. Hallituksen toimivalta on määritetty sekä suhteessa yhtiökokoukseen että isännöitsijään asunto-osakeyhtiölain 54 :ssä. 3.2 Yhtiökokouksen toimivalta Jokaisessa asunto-osakeyhtiössä on pidettävä vähintään kerran vuodessa varsinainen yhtiökokous. Asunto-osakeyhtiölain 29 :ssä määrätään, että varsinainen yhtiökokous on pidettävä kuuden kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä. Laissa on myös määrätty asiat, jotka varsinaisessa yhtiökokouksessa on aina käsiteltävä. Esimerkiksi tuloslaskelman ja taseen vahvistamisesta sekä talousarviosta (budjetti) päätetään vuosittain yhtiökokouksessa. Myös yhtiövastikkeen määrästä päättäminen kuuluu säännönmukaisesti yhtiökokoukselle. Varsinaisessa yhtiökokouksessa päätetään myös siitä, annetaanko hallituksen jäsenille ja isännöitsijälle vastuuvapaus päättyneeltä tilikaudelta. Asunto-osakeyhtiön hallitus voi ottaa varsinaiseen yhtiökokoukseen käsiteltäviksi myös muita asioita, kuten peruskorjauksesta tai uudistuksesta päättämisen. Vaihtoehtoisesti hallitus voi kutsua koolle ylimääräisen yhtiökokouksen päättämään tällaisista hankkeista. Oikeus ylimääräisen yhtiökokouksen koolle kutsumiseen on asunto-osakeyhtiölain 30 :n nojalla yhtiökokouksella, hallituksella, tilintarkastajalla ja osakasvähemmistöllä, jolla on vähintään 1/10 kaikista osakkeista (ei siis huoneistoista, vaan kaikkiin yhtiön osakeryhmiin kuuluvista osakkeista). Hallitus ei saa ryhtyä yhtiölle merkittäviä kustannuksia tuottaviin hankkeisiin ilman yhtiökokouksen valtuutusta. Tällaiset asiat hallitus valmistelee yhdessä isännöitsijän kanssa yhtiökokouksen päätettäviksi. Jos yhtiökokous päättää hankkeen toteuttamisesta, se määrittää hallitukselle euromääräisen maksimivaltuuden hankkeeseen käytettäville varoille ja valtuuttaa hallituksen solmimaan hankkeen toteuttamiseksi tarpeelliset sopimukset. Päätöksen pätevyyden edellytyksenä on, että asia on mainittu kokouskutsussa riittävästi yksilöitynä. Jos päätös on pätevä, se voidaan panna täytäntöön. Hallitus huolehtii yhdessä isännöitsijän kanssa yhtiökokouksen päätöksen toimeenpanosta. Virossa asuinyhteisön ylin toimielin on suomalaiseen yhtiökokoukseen rinnastuva omistajien yleiskokous. Päätökset tehdään yleiskokouksessa pääsääntöisesti 10

enemmistöpäätöksinä, ja päätös sitoo myös niitä omistajia, jotka ovat äänestäneet päätöstä vastaan tai eivät ole olleet paikalla. Päätöksen pätevyyden edellytyksenä on - kuten Suomessakin - että päätettävä asia on yksilöity kokouskutsussa. Virossa on mahdollista myös tehdä päätös kutsumatta yhtiökokousta koolle, jos omistajilta saadaan kirjalliset kannanotot päätettävään asiaan. Kokouksen koollekutsuminen kuuluu Virossa isännöitsijälle, jonka on kutsuttava yleiskokous koolle vähintään kerran vuodessa, jollei yhtiöjärjestyksessä määrätä tarkemmin asiasta. Yleiskokous on kutsuttava koolle myös silloin, kun hallitus tai vähintään neljäsosa asuntojen omistajista vaatii sitä (Korteriomandiseadus 18 ). Siten Virossa omistajan mahdollisuus saada yleiskokous kutsutuksi koolle on rajoitetumpi kuin oikeus Suomessa yhtiökokouksen koollekutsumiseen. 3.3 Hallituksen ja isännöitsijän toimivalta Suomessa asunto-osakeyhtiön hallituksella on oikeus ja velvollisuuskin tehdä päätös kiireellisessä asiassa, kuten ryhtyä vesivahingon tai tulipalon vuoksi välttämättömiin toimenpiteisiin. Hallituksella on myös omia erityistehtäviä, joita yhtiökokous ei pätevästi voi ottaa päätettäväkseen. Tällainen Suomessa nimenomaan hallitukselle kuuluva erityistehtävä on isännöitsijän valitseminen taloyhtiölle, jos taloyhtiöllä pitää yhtiöjärjestyksen mukaan olla isännöitsijä tai yhtiökokous on päättänyt, että taloyhtiölle palkataan isännöitsijä. Hallituksen on huolehdittava myös siitä, että yhtiön kirjanpidon ja varainhoidon valvonta on asianmukaisesti järjestetty. Hallitukselle voi syntyä vahingonkorvausvastuu yhtiötä kohtaan, jos se laiminlyö huolehtia valvontavelvollisuudestaan. Suomalainen asunto-osakeyhtiön isännöitsijän tehtävänä on puolestaan huolehtia siitä, että kirjanpito on lainmukainen ja varainhoito järjestetty luotettavalla tavalla. Jos taloyhtiölle aiheutuu vahinkoa isännöitsijän velvollisuuksien laiminlyönnistä, usein katsotaan sekä isännöitsijän että hallituksen laiminlyöneen velvollisuuksiaan: isännöitsijä ei ole huolehtinut tehtävistään, eikä hallitus ole valvonut isännöitsijää riittävällä tavalla. Helsingin hovioikeus 26.3.1986 nro 1512 Asunto-osakeyhtiön hallitus päätti isännöitsijän esittelystä teettää putkiremontin yhtiöllä, joka aikaisemminkin oli tälle asunto-osakeyhtiölle tehnyt vastaavia töitä. Urakkahinta oli kuitenkin 54.000 markkaa halvinta tarjousta kalliimpi. Yhtiön kanteesta hovioikeus velvoitti hallituksen jäsenet ja isännöitsijän maksamaan yhtiölle vahingonkorvausta. Vahingoksi katsottiin 54.000 markkaa, mutta hallituksen jäsenten osalta korvausta soviteltiin 30.000 markkaan. Pelkästään aikaisemmat remontit eivät olleet tuomioistuimen mukaan riittävä syy halvimmasta tarjouksesta poikkeamiseen. Asunto-osakeyhtiön isännöitsijälle kuuluu huolehtia yhtiön juoksevasta hallinnosta. Tällä tarkoitetaan yhtiön jokapäiväisten asioiden hoitamista, kuten lasku- 11

jen maksamista, yhtiölle tiedoksi annettavien kirjelmien vastaanottamista ja yhtiön edustamista isännöitsijän asemaan kuuluvissa tehtävissä. Silloin kun ei ole tarvetta kutsua hallituksen kokousta koolle, isännöitsijä on usein epämuodollisesti yhteydessä hallituksen puheenjohtajaan ja sopii tämän kanssa menettelystä yksittäisissä asioissa, joissa isännöitsijä tarvitsee tukea näkemykselleen tai haluaa antaa tietoa hallitukselle hoidettavinaan olevien asioiden edistymisestä. Vironkaan lainsäädännössä ei ole eritelty hallituksen ja isännöitsijän välisen toimivallan jakoa, mutta periaatteena on Suomen tapaan, että isännöitsijä huolehtii taloyhtiön juoksevasta hallinnosta. Isännöitsijää palkattaessa voidaan sopia tarkemmasta tehtäväjaosta. Virossa on lisäksi käytössä standardi EVS 807:2004, jossa on luokiteltu eri toimintoryhmät niihin kuuluvine velvollisuuksineen: - 100 hallinto - 200 tekninen huolto - 300 hoito - 400 korjaus - 600 kulutuspalvelut - 700 tukipalvelut. Luokka 500 sisältää puolestaan omistajan velvollisuudet. Kuhunkin luokkaan sisältyy alaluokat, kuten esimerkiksi hallinnon osalta 115-lyhyen aikavälin (1-5 vuotta) taloudellisen suunnitelman valmistelu tai 181- ylläpitokustannusten jakaminen omistajien maksettavaksi, laskuttaminen ja velkominen. Tarkoituksena on, että tietyn toimintoryhmän hoidettavakseen ottava ammattilainen ottaisi huolehdittavakseen ainakin standardin mukaiset tehtävät. Standardijärjestelmä on ilmeisen hyvä lähtökohta tehtävien määrittelyyn, mutta riskinä asunnon omistajien kannalta on tällöinkin, että sopimuksessa ei ole riittävän tarkasti määritelty isännöitsijän tehtävien sisältöä. Niin Virossa kuin Suomessakin isännöitsijän todellinen tehtäväalue sisältää kuitenkin hyvin monenlaisia velvollisuuksia ja tehtäviä. Muodollisesti pätevällä tavalla hallitus voi kuitenkin tehdä päätöksiä vain hallituksen kokouksessa. Kiireellisissä asioissa on muodostunut Suomessa tavaksi, että hallitus voi pitää esimerkiksi puhelinkokouksen, josta laaditaan jälkikäteen pöytäkirja. Menettely on osoittautunut tarpeelliseksi myös niissä tilanteissa, joissa hallituksen jäsenet ovat kaukana yhtiön kotipaikasta kokouksen pitämisen tullessa tarpeelliseksi. Menettelystä ei ole kuitenkaan säädetty asuntoosakeyhtiölaissa. Hallituksen jäsenet valitaan yhtiökokouksessa (tai Virossa yleiskokouksessa) yhtiöjärjestyksen määräysten mukaisesti. Asunto-osakeyhtiölain 50 :n mukaan asunto-osakeyhtiöllä on oltava hallitus, johon kuuluu vähintään kolme jäsentä. Alle viiden osakashallinnassa olevan asuinhuoneiston yhtiöissä hallitukseen voi kuitenkin kuulua vähemmän kuin kolme jäsentä, mutta tällöin hallituksella on oltava vähintään yksi varajäsen. Yleensä yhtiöjärjestykseen sisältyy suuremmissakin yhtiöissä määräys siitä, että yhtiökokouksessa on valittava hallitukselle 12

myös tietty määrä varajäseniä. Tällainen ratkaisu on hyvä sekä siltä kannalta, että on helpompaa saada koolle päätösvaltainen kokous että mahdollisten hallituksen jäsenten erojen kannalta. Siten aina ei jouduta kutsumaan yhtiökokousta koolle valitsemaan uusia hallituksen jäseniä, vaan hallitusta voidaan täydentää varajäsenillä. 3.4 Arvio toimivallan jaon toimivuudesta ja isännöitsijän asemasta Suomessa ja Virossa Kokonaisuutena arvioiden asunto-osakeyhtiön toimivallan jako toimielinten välillä toimii hyvin. Toimivallan jako, jossa yhtiökokouksen rooli on painottunut, turvaa riittävällä tavalla osakkeenomistajien aseman. Tämä ilmenee muun muassa siinä lähtökohdassa, että kaikki asumiseen ja asumiskustannuksiin merkittävästi vaikuttavat asiat on vietävä yhtiökokouksen päätettäviksi. Toisaalta yhtiökokouksen päätösvalta on määritetty riittävän tiukaksi ja kuitenkin käytännössä toimivalla tavalla suhteessa hallitukseen. Hallituksen ja isännöitsijän keskinäinen toimivallan ja tehtävien jakautuminen on yhtiökohtaisempaa. Tähän vaikuttavat yhtiöjärjestyksen määräykset, isännöintisopimuksen sisältö ja hallituksen antamat määräykset toimintatavoista ja menettelystä yksittäistapauksissa. Suomessa on käytännössä havaittu, että isännöitsijän asemaan vaikuttavat yhtiöja sopimuskohtaisten seikkojen lisäksi muut vaikeammin arvioitavat tekijät, kuten isännöitsijän persoonallisuus ja auktoriteetti. Toisinaan on syntynyt ongelmia siitä, että isännöitsijän ja hallituksen välinen tiedonkulku on riittämätöntä. Tällaisten seikkojen vaikutus isännöitsijän asemaan ei kuitenkaan ole lainsäädännöllä rajoitettavissa Suomessa eikä Virossakaan. Keväällä 2007 asunto-osakeyhtiöiden hallituksen jäsenet ovat toistuvasti tiedustelleet sitä, onko isännöitsijä toiminut virheellisesti, kun taloyhtiö on hallituksen etukäteen tietämättä sidottu niin sanottuun vakuutusmeklarisopimukseen. Tällaisen sopimuksen keskeisenä sisältönä on, että vakuutusmeklari hoitaa taloyhtiön kiinteistövakuutuksen kilpailuttamisen. Tällaiset ratkaisut eivät välttämättä ole aiheuttaneet taloyhtiölle ylimääräisiä kustannuksia, ja toisaalta isännöitsijän työmäärä on vähentynyt. Periaatteena kuitenkin on, että nimenomaan hallituksen kuuluu päättää siitä, millaisiin sopimuksiin taloyhtiö sitoutuu, jollei kysymys ole niin merkittävästä sopimuksesta, että se pitäisi viedä yhtiökokouksen käsiteltäväksi. Vakuutusmeklarisopimukseen sitoutuminen kuuluu hallituksen toimivallan piiriin ja isännöitsijän velvollisuutena olisikin viedä asia hallituksen käsiteltäväksi ennen sopimuksen solmimista. Virossa huoneistojen omistajat eivät toistaiseksi ole olleet velvollisia perustamaan yhdistystä omaisuutensa hallinnoimiseksi, joten osaa asuinrakennuksista hallitaan edelleen pelkästään asunnon omistusta koskevan lain nojalla. Tällaisessa hallinnointimuodossa omistajien yhteistoiminta on löyhemmällä pohjalla, jolloin isännöitsijän asema ja ammattitaidon merkitys korostuvat. Tällöin omistajilla on keskimäärin suurempi riski yhtiön epätarkoituksenmukaisesta hallinnoimisesta ja tarpeellisten korjaushankkeiden tekemättä jäämisestä. Erityisen tärkeätä 13

onkin siis tällaisessa yhtiössä valita isännöitsijä, joka toimii aktiivisesti ja ammattitaitoisesti yhteisomistajien eduksi. Suomessa ei ole otettu käyttöön standardeja tehtävien määrittämisessä, vaan lähtökohtana on taloyhtiön ja esimerkiksi isännöitsijän tekemän sopimuksen sisältö. Jos kirjallinen sopimus on kovin ylimalkaisesti tehty tai sopimus on jopa suullinen, Suomessa on tapana vedota Suomen Kiinteistöliitto ry:n yhdessä muiden alan toimijoiden kanssa toteuttamaan Isännöinnin tehtäväluetteloon. Tässä luettelossa luetellaan niin sanotut isännöitsijän perustehtävät. Olettamana on, että ainakin näiden perustehtävien pitäisi aina sisältyä isännöitsijän velvollisuuksiin. Jos isännöitsijä väittää, että osa tällaisista tehtävistä ei kuulu hänen velvollisuuksiinsa, hän joutuu yleensä esittämään näyttöä siitä, että on esimerkiksi suullisesti sovittu toisin tai sopimusosapuolten yhteisymmärryksessä noudattama menettelytapa osoittaa, ettei tietty tehtävä ole tosiasiallisesti kuulunut isännöitsijälle. Suomessa käytössä olevat isännöinnin (ja kiinteistönhoidon) yleiset sopimusehdot toimivat lisäksi kummankin sopimuskumppanin (taloyhtiö ja isännöitsijä / huoltoyhtiö) eduksi esimerkiksi siten, että perusmääräykset sisältävässä isännöintisopimuksessa voidaan viitata yleisiin sopimusehtoihin ja siten saattaa ne osaksi isännöintisopimusta. Yleisissä sopimusehdoissa on määräykset muun muassa sopimuksen irtisanomis- ja purkumenettelystä, joten osapuolten ei sopimuksen mahdollisessa päättymistilanteessa tarvitse arvuutella esimerkiksi sitä, mikä olisi alalla noudatettava kohtuullinen irtisanomisaika. Yleisten sopimusehtojen ottaminen sopimuksen osaksi on kuitenkin vapaaehtoista. Yhteisenä ongelmana sekä Suomessa että Virossa on isännöitsijän velvollisuuksien riittämätön määrittely. Toisaalta lähtökohtana kummassakin maassa on kuitenkin sopimusvapaus, joten tilannetta punnittaessa joudutaan määrittelemään painoarvo keskenään ristiriidassa oleville tavoitteille. Vapaassa markkinataloudessa sopimusvapaus on hyvin keskeinen arvo, mutta asunnon omistukselle on ominaista, että omistajilla ei keskimäärin ole riittäviä taitoja tai riittävästi aikaa perehtyä yhteisen omaisuuden hallinnointiin tai arvioida sen laatua. Siten asunnon omistajan kannalta on tärkeätä, että sopimus sisältäisi kaikki omaisuuden säilymisen ja ylläpidon kannalta välttämättömät elementit. Suomessa tähän liittyvät ongelmat ovat kuitenkin melko harvinaisia, koska käytännössä voidaan viitata edellä mainittuun Isännöinnin tehtäväluetteloon. Kun isännöitsijällä on yleensä vastuuvakuutus, riitatilanteessa on myös tavallinen ratkaisu, että isännöitsijä myöntää syyllistyneensä tehtävien laiminlyöntiin, mutta edelleen esittää korvausvaatimuksen vakuutusyhtiölleen. Suomen asunto-osakeyhtiölaissa on mainittu erityisesti isännöitsijälle kuuluvana tehtävänä niin sanotun isännöitsijäntodistuksen antaminen. Isännöitsijäntodistus sisältää taloyhtiöstä ja huoneistosta kaikki olennaiset tiedot mukaan lukien osakeomistukseen liittyvät taloudelliset rasitukset, kuten huoneistokohtainen lainaosuus. Virossa ei ole otettu käyttöön tällaista isännöitsijän annettavaksi kuulu- 14

vaa todistusta, joten erityisesti luotonannon ja asuntokaupan näkökulmasta olisi tärkeätä luoda Virossa vastaavantapainen todistuskäytäntö. Isännöitsijäntodistus määrättyine sisältöineen turvaisi erityisesti asunnon ostajan asemaa, mutta myös asunnon myyjän asemaa mahdollisissa asuntokauppaan liittyvissä riitatilanteissa. Olennainen isännöitsijän valintaan liittyvä ero Suomen ja Viron välillä on, että Suomessa isännöitsijän valitsee hallitus, kun taas Virossa isännöitsijän valinta kuuluu osakkeenomistajien yhdessä päätettäväksi. Suomessa omaksuttu ratkaisu on perusteltavissa sillä, että Suomessa hallituksen lakisääteisenä velvollisuutena on valvoa isännöitsijän toimintaa. Siten on järkevää, että valvontavelvollisuus ja mahdollisuus tehdä valinta on Suomessa kytketty yhteen. Keskusteluissa virolaisten kanssa ei ole tullut esille, että Virossa omaksuttuun järjestelyyn liittyisi erityisiä ongelmia. Joustavampaa olisi kuitenkin, jos valinnan suorittaisi hallitus, koska tällöin isännöintisopimuksen päättäminen ja uuden isännöitsijän valitseminen ei edellyttäisi omistajien yleiskokouksen koollekutsumista. Toisaalta Viron valintatavassa on etuna, että omistajat voivat olla mahdollisimman laajasti mukana päättämässä isännöitsijän valinnasta ja henkilöstä. Onhan isännöitsijän toimintatavoilla selkeästi suoraan omistajiin kohdistuvia vaikutuksia, ja usein käytännön asiat sovitaan suoraan isännöitsijän ja yksittäisen omistajan välillä. 15

4 PÄÄTÖKSENTEKOMENETTELY 4.1 Kokouksen päätösvaltaisuus ja omistajan äänivallan määrä Asunto-osakeyhtiön hallitus on päätösvaltainen, kun yli puolet valitusta määrästä hallituksen jäseniä on kokouksessa paikalla. Siten kolmijäseninen hallitus on päätösvaltainen kahden jäsenen ollessa paikalla. Kaikki hallituksen varsinaiset jäsenet on kuitenkin kutsuttava kokoukseen, ja jos hallituksella on varajäseniä, estyneen hallituksen jäsenen tilalle on kutsuttava varajäsen. Yhtiökokouksen päätösvaltaisuudelle ei sen sijaan ole asetettu osallistujien määrään perustuvaa alarajaa. Osakkeenomistajat voivat vapaasti harkita, osallistuvatko he itse yhtiökokoukseen, valtuuttavatko puolestaan jonkun toisen henkilön vai jättäytyvätkö passiivisiksi. Siten osakkeenomistajien passiivisuus ei yleensä voi estää yhtiön hankkeista päättämistä ja niiden toteuttamista, mikä on varsinkin yhtiön korjaus- ja perusparannushankkeiden toteutumisen kannalta tärkeätä. Passiivisten osakkeenomistajien asemaa turvaavat kuitenkin säännökset päätösten pätemättömyyden tai mitättömyyden perusteista. Virossa ongelmalliseksi on toisinaan osoittautunut edellytys, jonka mukaan omistajien yleiskokous on päätösvaltainen, jos kokoukseen osallistuville omistajille kuuluu yli puolet osuuksista, jotka kohdistuvat maarekisteriin merkittyyn yhteiseen omaisuuteen. Jos yleiskokous jää ilman päätösvaltaa tämän edellytyksen jäädessä täyttymättä, on isännöitsijän kutsuttava koolle uusi yleiskokous. Tällä yleiskokouksella on päätösvalta siitä riippumatta, kuinka monta omistajaa osallistuu kokoukseen. Tämä on merkittävä myös jälkimmäisen kokouksen kokouskutsuun. Parempi ratkaisu olisi Suomessa omaksuttu malli, jonka mukaan kokous on päätösvaltainen siihen osallistuvien määrästä riippumatta. Tällöin menettely yksinkertaistuisi ja vältyttäisiin päätöksenteon viivästymiseltä. Ensimmäisen kokouksen kokouskutsuun voitaisiin - kuten nykyisin toisen kokouksen kokouskutsuun - laittaa huomautus, jonka mukaan kokous on päätösvaltainen siihen osallistuvien lukumäärästä huolimatta. Varsinkin silloin, kun päätös on yhteisön edun kannalta tärkeätä saada nopeasti tehdyksi, ensimmäisen kokouksen päätösvallan puute omistajien passiivisuuden takia voi aiheuttaa hallintobyrokratian lisäksi myös muuta haittaa tai taloudellista vahinkoa yhteisölle. Toisaalta voidaan ajatella, että omistajien on otettava vastuu oman ja yhteisen omaisuuden hoitamisesta, ja passiivisena pysyttäytyminen sisältää vapaaehtoisesti otetun riskin. Jotta riski ei muodostu kohtuuttoman suureksi, voitaisiin kuitenkin edelleen määritellä tietyt asiaryhmät, joista päättämiseen edellytetään tiettyä määräenemmistöä tai jopa kaikkien omistajien suostumusta. Epätyydyttävältä vaikuttaa myös säännös (Korteriomandiseadus 19 ), jonka mukaan jokaisella omistajalla on pääsääntöisesti yksi ääni siitä riippumatta, kuinka monta huoneistoa hän omistaa rakennuksessa/yhteisössä. Äänivallan ra- 16

joittaminen yhteen ääneen vaikeuttaa erityisesti sijoittaja-omistajien asemaa ja estää toimivien asuinhuoneiston vuokramarkkinoiden syntymistä. Parempi ratkaisu olisikin, että äänioikeus olisi suhteutettu omistuksen määrään. Tällöin äänioikeus jakautuisi siinä suhteessa kuin omistusoikeuskin. Kun omistaja kuitenkin joutuu maksamaan osuutensa yhtiössä toteutettavista korjauksista/peruskorjauksista, olisi kohtuullista, että suurempi omistusosuus tuottaisi myös suuremman äänioikeuden. Sen sijaan luonnollista on, että yksittäisen huoneiston yhteisomistajilla on vain yhteisesti käytettävissä oleva ääni. Mielenkiintoista onkin, että asuntoyhdistyksiä koskevassa laissa (Korteriühistuseadus 11 ) on omaksuttu erilainen lähtökohta. Päätöksenteossa yhdistyksen yleiskokouksessa on pääperiaatteena, että jokaisen huoneiston omistaminen tuottaa yhden äänen, joten useita huoneistoja omistavalla henkilöllä on niin monta ääntä yhdistyksen kokouksessa kuin hänellä on huoneistojakin. Yhdistyksen säännöissä voidaan määrätä äänivallasta toisinkin. 4.2 Moiteaika yhtiökokouksen / yleiskokouksen päätöksestä Suomessa osakkeenomistajalla on oikeus moittia pätemätöntä yhtiökokouksen päätöstä nostamalla kanne käräjäoikeudessa pääsääntöisesti kolmen kuukauden määräajassa kokouspäivästä. Jos moitekannetta ei nosteta, päätös pätevöityy moiteajan päättyessä. Vakavimmat virheet kokouksen koollekutsumisessa tai tehdyissä päätöksissä johtavat kuitenkin syntyneen päätöksen mitättömyyteen, johon vetoamiselle ei ole säädetty erityistä määräaikaa. Yhtiön edustajat eivät saa laittaa täytäntöön pätemätöntä tai mitätöntä päätöstä. Virolaisessa asuntoyhdistyksessä moiteaika on sama kuin suomalaisessa asuntoosakeyhtiössä - kolme kuukautta. Erona on kuitenkin, että Virossa moiteaika lasketaan siitä, kun yhdistyksen jäsen saa tietoonsa tehdyn päätöksen. Suomessa valitun ratkaisun etuna on, että kaikkien osakkeenomistajien moiteaika päättyy samalla hetkellä. Tämä helpottaa yhtiön mahdollisuuksia ryhtyä päätöksen täytäntöönpanoon. Virossa omaksuttu vaihtoehto on puolestaan yksittäisen omistajan kannalta edullisempi, koska tällöin yhdistyksellä on motivaatio huolehtia päätösten tiedoksiannosta tehokkaasti. 4.3 Päätöksentekoon liittyvien ongelmien arviointia kunnossapito- ja korjaustarpeen kannalta Suomessa yhtiökokouksen päätöksentekoon ja päätösten täytäntöönpanoon liittyvät ongelmat ovat pääasiassa kahdenlaisia: 1) Kiellosta huolimatta pätemätön tai mitätön päätös saatetaan toisinaan laittaa täytäntöön. Jos osakkeenomistajat eivät ole reagoineet päätökseen tai sen täytäntöönpanoon riittävän nopeasti, päätökset vaikutukset eivät aina ole enää poistettavissa. 17

2) Osakkeenomistajat uhkaavat yhtiötä toisinaan moitekanteella riittämättömistäkin syistä. Perusteeton kanteella uhkaaminen saattaa estää tai viivästyttää yhtiön tarpeellisia hankkeita, kun hallitus tai isännöitsijä ei vahingonkorvausvaatimuksen pelossa uskalla lähteä toimeenpanemaan tehtyä päätöstä. Joskus vaikkakin melko harvoin ongelmaksi Suomessa nousee, että yhtiön hallitus ei kutsu yhtiökokousta koolle päättämään välttämättömästä peruskorjauksesta tai yhtiökokous tekee enemmistöllä päätöksen, ettei korjausta tehdä. Tämäntyyppisiä ongelmia on esiintynyt taloyhtiöissä, joiden osakkeenomistajat ovat iäkkäitä. Hallituksen jäsenet tai osakkeenomistajat saattavat jopa ajatella, että rakennus kestää heidän elinikänsä. Periaatteena on kuitenkin, ettei yhtiökokous saa jättää päättämättä välttämättömän korjauksen / peruskorjauksen tekemistä. Tällaiset tilanteet ovat kuitenkin vaikeita, koska eri asiantuntijatkin saattavat antaa erilaisia arvioita korjauksen oikeasta ajankohdasta. Jos korjaus olisikin välttämätön vasta 10 vuoden kuluttua, ei yhtiökokouksen päätöstä voi pitää virheellisenä, jos se ei vielä päättänytkään sen teettämisestä. Hallituksen asema sen sijaan muodostuu vaikeammin arvioitavaksi, koska hallitus voi periaatteessa joutua vahingonkorvausvastuuseen siitäkin, että laiminlyö viedä asian yhtiökokouksen päätettäväksi ja korjauksen viivästymisen takia korjauskustannukset nousevat suuremmiksi kuin olisi tapahtunut, jos korjaus olisi tehty aiemmin. Viron asunto-omistuksesta annetun lain 15 (Korteriomandiseadus) antaa yksittäiselle osakkeenomistajalle mahdollisuuden teettää ilman toisten omistajien suostumusta yhteisesti omistetun rakennuksen korjauksen, jos se on tarpeen omaisuuden säilymiseksi. Korjauksen teettäjällä on oikeus myös periä toisilta yhteisomistajilta heidän osuutensa korjauskustannuksista. Jos korjattava kohde on pienehkö, oikeudella voi olla tosiasiallista merkitystäkin. Sen sijaan suurien korjausten kustannukset lienevät niin korkeat, ettei yksityishenkilöillä ole todellista mahdollisuutta ryhtyä teettämään korjausta, kun kustannusten periminenkin voi olla todellisuudessa vaikeata, viedä runsaasti aikaa ja jäädä joidenkin yhteisomistajien osalta toteutumatta esimerkiksi varattomuuden takia. Suomessa osakkeenomistajilla ei ole vastaavaa oikeutta, mutta osakkeenomistajalla on sen sijaan oikeus vaatia korjausasia päätettäväksi yhtiökokouksessa ja moittia yhtiökokouksen mahdollisesti tekemää virheellistä päätöstä. Oma ongelmalajinsa Suomessa on päätösten arviointi osakkeenomistajien yhdenvertaisuuden kannalta. Asunto-osakeyhtiölaissa (kuten osakeyhtiölaissakin) on tärkeänä periaatteena, että osakkeenomistajia on kohdeltava keskenään yhdenvertaisesti. Tämän on tulkittu tarkoittavan sitä, että keskenään samassa asemassa olevia osakkaita on kohdeltava samalla tavalla. Suomessa asuntoosakeyhtiön osakkeenomistajat vetoavat usein yhdenvertaisuusperiaatteeseen saadakseen tukea erilaisille yhtiöön kohdistamilleen vaatimuksille. Tästä aiheutuu vaikeitakin tulkintaongelmia tilanteissa, joissa yhtiökokous päättää jonkin perusparannuksen toteuttamisesta. 18

4.4 Kiinteistön tason korottaminen Suomessa on pidetty taloyhtiöiden tason nostamista niin tärkeänä tavoitteena, että osakkaiden yhdenvertaisuuden ei ole katsottu estävän taloyhtiön tavanomaisia perusparannushankkeita, vaikka niistä ei olisikaan kaikille osakkeenomistajille hyötyä. Esimerkkinä voidaan mainita kaapeli-tv-hankkeet ja taloyhtiön tietoverkon parannushankkeet, jotka on viime vuosina voitu päättää yhtiökokouksessa normaalilla ääntenenemmistöllä, vaikka kaikki taloyhtiön osakkaat eivät haluaisikaan katsoa kaapelikanavia televisiosta tai eivät tarvitsisi laajakaistayhteyttä huoneistoonsa. Asunto-osakeyhtiölaissa on kuitenkin pidetty tiukasti kiinni siitä, että varsinaisen palvelun hankkimisesta aiheutuvat kuukausittaiset kustannukset kuuluvat vain niiden maksettaviksi, jotka ovat ilmoittaneet tilaavansa kyseisen palvelun. Virossa on muodostumassa ongelmaksi, että asuinrakennusten omistajat voivat päättää kokouksessa enemmistöllä vain rakennusten korjaamisesta, mutta eivät niiden tason parantamisesta. Jos rakennuksen tasoa aiotaan nostaa esimerkiksi vain käyttämällä parempaa materiaalia kuin ennen, hankkeen toteuttaminen edellyttää tällöinkin suostumusta kaikilta omistajilta (asunto-omistusta koskevan lain 16 ). Tämä edellytys tekee kohtuuttoman vaikeaksi rakennuksen tason nostamisen, kun otetaan huomioon, että ajan kuluessa on tarkoituksenmukaista, että rakennus pystyttäisiin saattamaan vastaamaan nykyaikaisia vaatimuksia. Periaatteen ankaruutta lieventää kuitenkin asuntoyhdistyksistä annetun lain 15, joka sallii vastikkeen keräämisen myös siihen, kun korjaustöiden yhteydessä asuinrakennuksen julkisten palveluiden taso nousee tai sen huoneistoihin asennetaan kiinteitä kalusteita. 19

5 KUNNOSSAPITOVASTUU JA HUONEISTON MUUTOSTYÖT 5.1 Periaatteet kunnossapitovastuun jakautumisesta asunto-osakeyhtiössä Suomen asunto-osakeyhtiölain 78 :n mukaan osakkeenomistajan on pidettävä kunnossa hallitsemansa huoneiston sisäosat ja muut osakkeiden perusteella hallinnassaan olevat tilat. Yhtiö on kuitenkin velvollinen korjaamaan rakenteista aiheutuvat sisäpuoliset viat sekä pitämään kunnossa erilaiset huoneistoon samantasoisina asennetut johdot, kanavat ja vesihanat, mm. lämpö-, sähkö-, vesi-, viemäri- ja muut sen kaltaiset johdot ja kanavat. Yhtiö on lisäksi velvollinen pitämään kunnossa huoneiston tai muiden osakashallinnassa olevien tilojen ulkopuoliset rakennuksen osat. Yhtiön yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä korjaus- ja kunnossapitovastuun jakautumisesta edellä mainituista poikkeavalla tavalla. Jos osakkaiden kunnossapitovastuuta suhteessa yhtiöön halutaan laajentaa, edellyttää tämä asuntoosakeyhtiön yhtiöjärjestyksen muuttamista. Tällöin yhtiöjärjestykseen lisätään kunnossapitovastuun jakautumista koskeva lauseke, josta on oltava selkeästi todettavissa, miten vastuu jakautuu. Yhtiöjärjestyksen muutos edellyttää 2/3 määräenemmistöä yhtiökokouksessa. Kyseisen enemmistön on täytyttävä sekä kokouksessa annetuista äänistä että siellä edustetuista osakkeista. Yhtiöjärjestyksen huoneistoselitelmästä voidaan todeta, kuinka monta osaketta kunkin huoneiston osalta on kokouksessa käytettävissä. Yhtiökokouksessa voidaan sen sijaan päättää osakkaalle kuuluvien kunnostustöiden tekemisestä yhtiön lukuun, mikäli tämä on mahdollista osakkaiden yhdenvertaisuutta loukkaamatta. Mikäli yhtiöjärjestyksessä ei ole määrätty laista poikkeavasti korjaus- ja kunnossapitovastuusta, yhtiön ja osakkaan välinen vastuu jakautuu asuntoosakeyhtiölain 78 :n mukaisesti. Rakenteiden vikojen lisäksi yhtiön velvollisuutena on korjata myös viallisen rakenteen takia vioittuneet huoneiston sisäpuoliset osat, kuten huoneiston pinnoitteet (esimerkiksi maalipinnat ja tapetit). Tyypillinen tilanne, jossa taloyhtiö joutuu korjauttamaan huoneiston sisäosia, on kylpyhuoneen vesieristeen puutteellisuuden aiheuttama kosteusvaurio huoneistossa. Säännöksessä tarkoitettuja rakenteita ovat esimerkiksi yhtiön rakennuksessa käytetyt erilaiset eristeet. Näin ollen yhtiön korjausvastuulla ovat mm. huoneistojen lämpö-, ääni- ja vesieristeet. Tulkinta käy ilmi mm. seuraavasta Korkeimman oikeuden ratkaisusta, jossa yhtiön vastuulla katsottiin olevan pinnoite, joka toimi samalla myös osana rakennetta: KKO 1991:160 Pesuhuoneen lattiaan kiinnitetty muovimatto oli laadultaan huoneistojen sisustukseen käytettyä materiaalia. Koska se kuitenkin oli pesuhuoneen lattiaraken- 20

teen ainoana vesieristeenä, se oli sellainen rakenteen osa, josta asuntoosakeyhtiö vastasi. Pesuhuoneen laatoituksesta ja sen kunnosta huolehtiminen kuuluivat osakkeenomistajalle. Vastuunjakoon yhtiön ja osakkeenomistajan välillä ei vaikuttanut se, ettei osakkeenomistaja ollut tiennyt, että laatoitus oli huoneiston edellisen haltijan teettämä sisustuksellinen lisäys. Ratkaisussa on kiinnitettävä huomiota siihen, että kyse oli pesuhuoneen lattian ainoasta vesieristeestä. Jos muovimaton alla olisi ollut erillinen vesieriste, muovimattoa olisi todennäköisesti pidetty osakkeenomistajan vastattavaksi kuuluvana pinnoitteena. Asunto-osakeyhtiön velvollisuudet korjausta teetettäessä Yhtiön tulee pääsääntöisesti korjata korjausvastuullaan olevat vauriot siten, että huoneisto saatetaan korjausta edeltävään tasoon. Jos osakas on tehnyt huoneistoon sen alkuperäisestä tasosta poikkeavia erityisrakenteita, joiden ennalleen rakentaminen tulee tavallista kalliimmaksi, ei yhtiöllä ole velvollisuutta maksaa tästä aiheutunutta lisäkustannusta. Tämä periaate ilmenee edellä selostetusta oikeustapauksesta ja lisäksi seuraavasta ratkaisusta. Hgin HO 27.8.1975 nro 558 Asunto-osakeyhtiön suorittaessa rakennuksessaan vesi- ja viemärijohtojen uusimistöitä se oli joutunut purkamaan ja saattamaan ennalleen A:n teettämät tiiliseinärakenteet ja muovikaton, joiden peittäminä vaihdetut putket olivat olleet. Kun sanotunlaisista erikoisrakenteista aiheutuneen kustannuksen oli yleensä katsottava kuuluvan osakkaan eikä yhtiön vastattaviin, KKO velvoitti A:n korvaamaan yhtiölle sanottujen rakenteiden uusimiskustannukset. Korjauksen tekotavan ja tekijän saa lähtökohtaisesti valita se osapuoli, jonka korjausvastuulla havaittu vaurio on. Jos osakas jättää ilmoittamatta yhtiölle sen korjausvastuulla olevasta vauriosta ja teettää korjauksen, hänellä ei ole oikeutta vaatia yhtiötä maksamaan laskua. Edellä selostetusta normaalista korjaus- ja kunnossapitovastuun jakautumisesta on pidettävä erillään ns. aiheuttamisperiaate. Jos osakkeenomistaja tai muu taho on tahallisesti tai tuottamuksellisesti aiheuttanut vahingon, hän on vastuussa aiheuttamistaan vaurioista. Näyttövelvollisuus vahingosta ja sen aiheuttajasta on pääsääntöisesti vahingon kärsijällä. Jos osakkeenomistaja myy asuntonsa, ostaja ei vastaa vahingoista, jotka mahdollisesti yhtiölle aiheutuvat myyjän tekemästä huolimattomasta remontista. Siten huoneiston ostanut ei ole vahingonkorvausvastuussa esim. siitä, että myyjän omistusaikanaan teettämä muutostyö aiheuttaa talon rakenteiden kastumisen. Huoneiston ostaneella on kuitenkin normaali kunnossapitovastuu huoneistosta. 21

Jos aiemman omistajan muutostyönä teettämiä rakenteita tai sisustuksellisia lisäyksiä joudutaan poistamaan, vastaa kulloinenkin osakkeenomistaja lähtökohtaisesti niiden palauttamisesta tai siitä aiheutuvista kustannuksista yhtiölle. Aiheuttamisperiaatetta soveltamalla asunto-osakeyhtiöt ovat melko hyvin saaneet toteutettua vahingonkorvausvaatimuksia huolimattoman muutostyön tehneitä / teettäneitä nykyisiä tai aiempia osakkeenomistajia kohtaan. Vahingonkorvausten saamatta jääminen johtuu useimmiten siitä, ettei saada selville, kuka osakkeenomistajista on teettänyt työn tai siitä, että osakkeenomistajan vastuu on ehtinyt vanhentua vanhentumislainsäädännön mukaisella tavalla eli pääsääntöisesti kymmenessä vuodessa remontista. 5.2 Erot huoneiston kunnossapidossa Suomen ja Viron välillä Virossa huoneiston omistaja on velvollinen pitämään kunnossa koko huoneistonsa. Tämä johtuu jo siitä lähtökohtaisesta erosta, että Virossa on omaksuttu Saksan lainsäädäntöön pohjautuva malli, jossa huoneiston omistajan omistusoikeus kohdistuu konkreettisesti huoneistoon ja murto-osaisena yhteisomistuksena muihin rakennuksen ja kiinteistön osiin. Tällöin on luonnollista, että huoneiston omistajan kunnossapitovastuu kohdistuu selkeäpiirteisesti omistuksessa olevaan huoneistoon, eikä huoneiston sisäosien osalta ole tarpeen tai mahdollistakaan jakaa kunnossapitovastuuta suomalaisen mallin mukaisesti. On kuitenkin otettava huomioon, että Virossakaan ei voida täysin välttyä rajapintaongelmilta. Virolaisessa asuntoyhteisössä on periaatteena, että huoneiston omistajan kunnossapitovastuu ulottuu huoneiston seinän puoliväliin asti. Jos kyse on huoneistojen välisestä seinästä, naapurin velvollisuutena on vastaavasti huolehtia seinän kunnossapidosta omalta puoleltaan seinän puoliväliin asti. Kun kyse on ulkoseinästä, huoneiston omistajan vastuu ulottuu samoin seinän puoliväliin asti, jolloin seinän ulko-osan kunnossapito kuuluu kaikille huoneistojen omistajille yhteisesti. Huoneiston putkien ja johtojen kunnossapito kuuluu huoneiston omistajalle, ja vastaavasti huoneiston ulkopuolisissa tiloissa olevien putkien ja johtojen kunnossapidosta huolehtivat huoneistojen omistajat yhdessä. Virossa ei ilmeisesti liity erityisiä ongelmia perusvastuunjakoon, vaan päinvastoin kunnossapitovastuun jakautuminen on helpompi ymmärtää verrattuna Suomen yksityiskohtaiseen ja monimutkaiseksi kehittyneeseen vastuunjakotapaan. Suomen järjestelmä on vähitellen kehittynyt siihen suuntaan, että yhä useammin myös huoneistojen sisäpuoliset viat kuuluvat taloyhtiön korjattaviksi. Tällä kehityksellä on sekä hyviä että huonoja seurauksia. Asunto-osakeyhtiölain mukaisessa kunnossapitovastuun jaossa hyvää on se, että rakennuksen kunto kokonaisuutena arvioiden säilyy parempana, kun osakkeenomistaja voi monissa tilanteissa vaatia taloyhtiötä korjaamaan vian. Asuntoosakeyhtiölain mukaista kunnossapitovastuun jakoa sovellettaessa pienenee myös riski, että jonkun asunnon heikko kunto aiheuttaisi haittaa muiden osakkaiden omaisuudelle tai huoneiston käyttämiselle. Erityisesti ikääntyvien ihmis- 22

ten ja tekniseltä osaamiseltaan tai kilpailuttamistaidoiltaan heikompien ihmisten kannalta on eduksi, että taloyhtiö teettää korjauksia myös huoneiston sisäpuolella. Lisäksi on osittain sattumanvaraista, mihin huoneistoon jokin tietty vika tulee. Kun taloyhtiö korjaa vian, kustannukset jakautuvat kaikille osakkeenomistajille, eikä yksittäisen osakkaan riski yllättävistä korjauskustannuksista muodostu niin suureksi. Taloyhtiön laajahko kunnossapito- ja korjausvastuu toimii siten yksittäisen osakkaan kustannusriskin kannalta samaan tapaan kuin vakuutus, vaikkakin pienemmässä mittakaavassa. Tosiasiallisesti usein taloyhtiö saa korvausta vielä yhtiön kiinteistövakuutuksesta, jolloin osakkaiden maksettavaksi jakautuva summa jää parhaassa tapauksessa vakuutuksen omavastuun suuruiseksi. Ongelmaksi on sen sijaan muodostunut, että asunto-osakeyhtiöiden osakkeenomistajat pyrkivät usein vaatimaan yhtiöltä erilaisia hyvityksiä siitä, että he ovat jo tehneet jonkin korjauksen tai uudistuksen huoneistossaan. Vaatimus perustetaan yleensä siihen, että yhtiölle koituu säästöä kyseisen osakkaan ansiosta, kun yhtiö teettää saman korjauksen tai uudistuksen muissa huoneistoissa. Asuntoosakeyhtiölakiin ei ole kirjoitettu hyvitysvelvollisuutta, joten lähtökohtana on velvollisuuden puuttuminen. Sen sijaan joissakin erityistilanteissa (tiettynä ajanjaksona osakkaan toteuttamat parvekelasitukset, kaapeli-tv liittymät yms.) velvollisuus voi syntyä. Hyvityksiä vaaditaan kuitenkin yleisesti, ja yleensä jää asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksen päätettäväksi, hyvitetäänkö osakkaan toteuttamasta hankkeesta jotakin. Jos hyvitystä päätetään antaa, hyvitys on yleensä enintään niin suuri kuin osakkaan yhtiövastikeosuus asunto-osakeyhtiön nyt toteuttamasta hankkeesta, eikä hyvitys saa missään tapauksessa ylittää yhtiölle osakkaan aiemman hankkeen ansiosta koituvaa säästöä. Virossa ongelmia aiheuttaa lähinnä se, että huoneiston omistajan asema suhteessa muihin yhteisomistajiin on muodostunut korostuneen vahvaksi. Hallituksen mahdollisuudet puuttua huoneiston omistajan toimintaan ovat hyvinkin rajalliset, jollei huoneiston omistaja vapaaehtoisesti suostu yhteistyöhön hallituksen kanssa. Jos yhteisö päättää tehdä talossa peruskorjauksen, jonka toteuttaminen edellyttää pääsyä jonkin omistajan huoneistoon, omistaja saattaa kieltäytyä päästämästä yhteisön edustajia huoneistoonsa. Tämä johtuu siitä, että asunnon omistamista koskevassa laissa tai asuntoyhdistyksiä koskevassa laissa ei ole määräystä yhteisön edustajan oikeudesta päästä huoneistoon. Tätä on perusteltu omistajan asemalla: omistusoikeus huoneistoon sisältää myös oikeuden päättää, kuka huoneistoon saa tulla. Poikkeuksena ovat tilanteet, joissa epäillään huoneistossa tapahtuneen rikoksen, jolloin poliisi voi mennä huoneistoon. Rakennuksen yhteisten osien hoitaminen ja kunnossapito johtaa kuitenkin väistämättä tilanteisiin, joissa syntyy tarve päästä huoneistoon. Virossa onkin omaksuttu erityinen lakiin perustumaton menettelytapa, jolla huoneiston omistaja voidaan pakottaa poistumaan huoneistostaan katkaisemalla veden- ja sähköntulo huoneistoon. Suomessa puolestaan tällaista menettelyä pidettäisiin kiellettynä 23

omankädenoikeuden käyttämisenä, jonka käyttäjälle voisi seurata menettelystä rikoslain mukainen sakkorangaistus. 5.3 Osakkeenomistajan/huoneiston omistajan oikeus tehdä muutostöitä huoneistossaan Osakkeenomistajan muutostyöoikeus määräytyy asunto-osakeyhtiölain 77 :n mukaisesti. Osakas saa melko laajasti tehdä muutostöitä hallitsemissaan tiloissa. Jos muutos voi vahingoittaa rakennusta tai tuottaa muuta haittaa yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle, siihen on saatava yhtiön hallituksen tai osakkeenomistajan suostumus. Muutostyöstä on ilmoitettava ennen sen aloittamista hallitukselle tai isännöitsijälle, jos muutostyö voi vaikuttaa talon kantaviin rakenteisiin, talon eristyksiin, taloon asennettuihin vesi-, sähkö-, kaasu- tai vastaaviin johtoihin tai ilmanvaihtojärjestelmään. Asunto-osakeyhtiölain 77 ei koske muutostöitä, jotka ulottuvat huoneiston ulkopuolelle. Jos muutostyö kohdistuu osakkeenomistajan hallitseman tilan ulkopuolelle edes osittain, muutostyöoikeutta ei ole. Yhtiöllä on valta harkita, antaako se luvan huoneiston ulkopuolelle kohdistuvaan muutostyöhön. Virossa huoneistoon kohdistuvista muutostöistä ei ole erityistä sääntelyä. Lähtökohtana on, että huoneiston omistajalla on oikeus tehdä haluamansa muutostyöt huoneistossaan. Tätä oikeutta rajoittaa kuitenkin ilman nimenomaista säännöstäkin oikeudellinen periaate, että oman oikeuden käyttäminen ei saa aiheuttaa vahinkoa tai kohtuutonta haittaa toiselle henkilölle. Säännösten puutteellisuuden takia oikeudenloukkauksen estäminen edellyttänee Virossa Suomea useammin sitä, että haittaa kärsivä osakkeenomistaja haastaa muutoksen tehneen naapurinsa oikeuteen. Suomessa asunto-osakeyhtiö toimii osakkaiden välikätenä tilanteissa, joissa huoneistoon tehty muutos aiheuttaa toiselle osakkaalle haittaa. Käytännössä tällaisia tilanteita on syntynyt esimerkiksi lattiapinnoitteisiin kohdistuneissa muutostöissä, jotka ovat heikentäneet huoneistojen välistä ääneneristystä. Yhtiön velvollisuus puuttua asiaan syntyy Suomessa jo sillä perusteella, että rakenteet (mukaan lukien erilaiset eristeet) kuuluvat asunto-osakeyhtiössä yhtiön kunnossapitovastuulle. Kun kyse on osakkaan tekemästä muutoksesta, toimitaan Suomessa siten, että yhtiö esittää osakkaalle vaatimuksen korjata aiheuttamansa viat ja puutteet. Jos osakas laiminlyö ryhtyä korjaukseen, yhtiö korjauttaa vian/puutteen ja velkoo osakkaalta kustannuksia. Virossa tarvittaisiin tehokkaampia menettelytapoja asunnon omistajien tekemien muutosten valvontaan. Keinot voisivat olla joko yhteisomistajien käytettävissä olevia tai rakennusvalvontamenettelyn kautta toteutettuja. Tehokkaamman valvonnan kautta rakennetun ympäristön laatu saataisiin pysymään parempana, kun omistajat eivät voisi tehdä huoneistonsa kohdalle julkisivuun rakennuksen ulkonäön kannalta haitallisia muutoksia. Jos esimerkiksi olisi tarpeen asentaa turvavälineitä alimpien kerroksien parvekkeille, olisi kohtuullista edellyttää, että kaikilla parvekkeilla käytettävät lisärakenteet olisivat samankaltaisia. 24

6 HUONEISTON OMISTAJAN MAKSUVELVOLLISUUS 6.1 Perintätoimet ja velkominen oikeusteitse Huoneiston omistajan maksuvelvollisuuden täyttymiseen liittyvät ongelmat ovat lähtökohdiltaan samantyyppisiä kuin Virossa, mutta erojakin järjestelmissä on. Sama koskee käytettävissä olevia menettelytapoja, jos omistaja laiminlyö velvoitteitaan. Omistajan laiminlyödessä vastikkeenmaksuvelvollisuutensa on sekä Suomessa että Virossa asuinyhteisöllä mahdollisuus ryhtyä perintätoimenpiteisiin ja velkoa saatavaa tuomioistuimessa. Tällöin pääsääntöisesti omistaja joutuu maksamaan oikeudenkäyntikulut, mikä voi toimi jo etukäteen laiminlyöntejä ehkäisevänä pelotteena. Ongelmana velkomismenettelyssä on, että tuomio johtaa velvoitteeseen maksaa vain velkomisen kohteena olleet vastike-erät, mutta ei estä omistajaa uudistamasta laiminlyöntiään. Siten asuinyhteisö joutuu nostamaan uuden kanteen, kun vastike-eriä on jälleen jäänyt rästiin. Asuinyhteisöllä on luonnollisesti kuitenkin oikeus hakea ulosottoa saamansa tuomion perusteella. Suomessa käytetään yksinkertaisissa ja riidattomissa asioissa yleensä ns. summaarista menettelyä, jolloin vastaajan pysytellessä passiivisena annetaan yksipuolinen tuomio. Toisaalta ulosottomenettelyyn ryhtyminen saadun tuomion (tai edellä mainitun yksipuolisen tuomion) perusteella voi olla riski asuinyhteisölle, koska ainakin Suomessa asunto-osakeyhtiöiden osakekirjat ovat hyvin yleisesti pankissa osakkeenomistajan velan (pankkilainan) panttina, jolloin ulosottomenettelyn ja siihen kuuluvan omaisuuden realisoinnin jälkeen tavallisen velkojan saatava ei välttämättä tule katetuksi. Sekä Suomessa että Virossa onkin luotu oma menettely, jolla turvataan asuinyhteisön asemaa muun muassa vastikkeenmaksun laiminlyöntitilanteessa. Suomessa on luotu erityinen huoneiston hallintaanottomenettely ja Virossa keinoksi on valittu omistajalle asetettava velvoite myydä huoneistonsa. 6.2 Hallintaanottomenettely (Suomi) Osakkeenomistajat voivat asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksessa tehdä päätöksen ottaa tietyn osakkeenomistajan hallinnassa oleva huoneisto yhtiön hallintaan enintään kolmen vuoden määräajaksi. Hallintaanottoajan päättyessä huoneiston hallinta palautetaan osakkeenomistajalle. Hallintaanotto on mahdollinen ainoastaan asunto-osakeyhtiölain 81 :ssä luetelluilla viidellä perusteella. Näistä perusteista ensimmäisenä mainitaan tilanne, jossa "osakkeenomistaja ei maksa erääntynyttä yhtiövastiketta". Huoneistoa ei saa ottaa yhtiön hallintaan, jos rikkomuksella on vain vähäinen merkitys. Vas- 25

tikkeenmaksun osalta riittäväksi laiminlyönniksi on käytännössä katsottu vähintään noin neljältä kuukaudelta erääntyneen vastikkeen maksun laiminlyönti. Hallintaanottomenettely on muotosidonnaista ja etenee pääpiirteittäin seuraavalla tavalla: Asunto-osakeyhtiön hallitus antaa varoituksen osakkeenomistajalle. Varoitus on annettava tiedoksi myös mahdolliselle vuokralaiselle tai muulle huoneistossa asuvalle käyttöoikeuden saaneelle. Varoituksessa on ilmoitettava sen antamisen peruste sekä mainittava mahdollisuudesta ottaa huoneisto yhtiön hallintaan, ja se on annettava tiedoksi todistettavasti. Jos osakkeenomistajaa tai vuokralaista tai muun käyttöoikeuden saanutta ei yrityksistä huolimatta ole tavoitettu, varoitus voidaan toimittaa tälle kirjatulla kirjeellä. Riittävänä tavoittelutapana on oikeuskäytännössä pidetty haastemiehen käyttämistä tavoittelussa. Kirjatun kirjeen katsotaan tulleen perille seitsemäntenä päivänä sen lähettämisestä. Antamalla mahdollisuus kirjatun kirjeen käyttämiseen tilanteessa, jossa tiedoksiannon kohdetta ei tavoiteta, on pyritty tekemään hyödyttömiksi tiedoksiannon kohteen yritykset vältellä tiedoksisaantia. Jos varoituksen syynä ollut laiminlyönti jatkuu, asunto-osakeyhtiön hallitus voi kutsua yhtiökokouksen koolle päättämään huoneiston hallintaanotosta. Vielä tässäkin vaiheessa - aina yhtiökokoukseen asti - osakkeenomistaja voi saada hallintaanottomenettelyn keskeytymään maksamalla vastikerästit ja tarvittaessa esittämällä kuitin suorittamastaan maksusta. Kun hallintaanottopäätös on tehty, se on annettava tiedoksi osakkeenomistajalle, vuokralaiselle tai muulle huoneiston käyttöoikeuden saaneelle 60 päivän kuluessa päätöksen tekemisestä. Tiedoksianto tehdään samoin kuin varoituksen tiedoksiantamisesta on edellä kerrottu. Jos päätöstä ei saada annetuksi tiedoksi 60 päivän ajassa, päätös jää tehottomaksi. Tiedoksiannosta alkaa 30 päivän mittainen moiteaika, jonka kuluessa osakkeenomistaja, vuokralainen tai muu käyttöoikeuden saanut voi saattaa tuomioistuimen tutkittavaksi sen, onko huoneiston ottamiselle yhtiön hallintaan laillinen peruste. Asunto-osakeyhtiöllä on velvollisuus vuokrata hallintaan otettu huoneisto viipymättä paikkakunnalla käyvästä vuokrasta sopivalle vuokralaiselle hallintaanottoajaksi. Jos hallintaanotto ei johdu huoneistossa asuvan vuokralaisen tai muun asukkaan tai käyttöoikeuden saaneen menettelystä, yhtiön on ensisijaisesti vuokrattava huoneisto tällaiselle henkilölle. Yhtiöllä on oikeus periä vuokrasta hallintaan ottamisesta aiheutuneet kustannukset, huoneiston korjaamisesta yhtiölle aiheutuneet kustannukset ja maksamatta olevat yhtiövastikkeet sekä ne vastike-erät, jotka erääntyvät osakkeenomistajan maksettavaksi hallinnassa olon aikana. Ylimenevä osa on tilitettävä viivytyksettä osakkeenomistajalle. 26

6.3 Velvoite siirtää huoneistoon kohdistuva omistusoikeus (Viro) Virossa asunto-omistusta koskevan lain 14 :ään on sisällytetty omistajalle velvoite siirtää omistusoikeutensa tietyissä tilanteissa, joissa muut huoneistojen omistajat ovat sitä vaatineet. Käytännössä siirto tapahtunee yleensä huoneiston myynnin kautta. Huoneistojen omistajilla on oikeus vaatia toista huoneiston omistajaa siirtämään omistusoikeutensa pääpiirteittäin seuraavanlaisissa oikeudenloukkaustilanteissa: 1) huoneiston omistaja on toistuvasti laiminlyönyt asunnon omistusta koskevan lain 11 :n mukaisia velvoitteitaan (esimerkiksi laiminlyönyt huolehtia huoneiston kunnossapidosta); 2) omistaja on viivästynyt vähintään kuuden kuukauden vastikkeen maksamisessa yli kolmen kuukauden ajan; 3) huoneiston omistajan toiminta vakavasti häiritsee muiden omistajien omistusoikeuden käyttämistä. Päätös omistusoikeuden siirtovelvoitteesta tehdään normaalilla ääntenenemmistöllä. Suomessa ja Virossa on siten pyritty samaan tarkoitukseen (estämään omistajan toisten omistajien oikeutta loukkaava menettely) erilaisilla keinoilla: Suomessa on valittu keinoksi huoneiston hallintaanotto ja Virossa omistuksen siirtovelvoite. Huoneiston hallintaanotto on menettelynä lievempi, sillä hallintaanottoajan jälkeen huoneisto palautetaan osakkeenomistajalle. Toisaalta hallintaanotto ei estä osakkeenomistajaa myymästä osakkeitaan Hallintaanottoajan kestäessä. Jos osakkeet myydään, asunto-osakeyhtiön hallitus voi päättää hallintaanoton keskeyttämisestä. Viron lainsäädäntöön otettu velvoite omistuksen siirtämiseen on toimivampi ratkaisu niissä tilanteissa, joissa huoneiston omistaja ei sopeudu elämään asuntoomistukseen perustuvassa yhteisössä. Tällaiselle menettelylle olisi tarvetta Suomessakin niissä tilanteissa, joissa osakkeenomistajan toistuvat laiminlyönnit johtavat peräkkäisiin hallintaanottoihin. Jos kyseessä on vastikkeenmaksun laiminlyönti, tilanne ei ole niin ongelmallinen, koska taloyhtiö voi yleensä vaihtoehtoisesti turvautua myös normaaliin saatavan perintämenettelyyn ja ulosottoon, joka voi johtaa osakkeiden myymiseen ulosottomenettelyn kautta. Sen sijaan erityisen vaikeita tilanteita syntyy silloin, kun kyse on häiritsevästä elämästä tai huoneiston huonosta hoitamisesta, mutta vastikkeet maksetaan ajallaan. Näissä vaikeissa - vaikkakin melko harvinaisissa tilanteissa - taloyhtiö voi joutua uudistamaan hallintaanottomenettelyn useita kertoja kolmen vuoden jaksoiksi, kun jokaisen hallintaanoton päätyttyä havaitaan, että osakkeenomistaja jatkaa edelleen häiritsevää elämää tai hoitaa edelleen huoneistoa huonosti. Tällaisissa ongelmatilanteissa Viron lainsäädäntö on toimivampi. Nämä tilanteet olisivat taloyhtiön kannalta tehokkaasti ratkaistavissa, jos Suomen asunto-osakeyhtiölakiin sisällytettäisiin mahdollisuus myyntivelvoitteesta päättämiseen yhtiökokouksessa. 27

7 KORJAUSRAKENTAMISEEN LIITTYVÄ LUPA- JA SOPIMUSJÄRJESTELMÄ 7.1 Yleistä Suomen ja Viron rakentamista koskevasta lupajärjestelmistä Lain tasolla keskeiset maankäyttöä ja rakentamista koskevat säännökset sisältyvät melko tuoreeseen maankäyttö- ja rakennuslakiin (MRL) sekä samannimiseen asetukseen. Kumpikin tuli voimaan vuoden 2000 alussa. Rakentamista koskevia määräyksiä ja ohjeita on lisäksi Suomen rakentamismääräyskokoelmassa ja kunnallisissa rakennusjärjestyksissä. Rakentamismääräyskokoelmaan sisältyvät määräykset ja ohjeet ovat ministeriöiden antamia ja luonteeltaan lähinnä teknisiä. Määräykset ja ohjeet eroavat toisistaan siten, että vain määräykset ovat velvoittavia. Ohjeet puolestaan sisältävät teknisiä ratkaisumalleja, joiden sijasta voi käyttää muitakin ratkaisuja, kunhan ne vaan täyttävät rakentamiselle asetetut vaatimukset. Rakentamismääräykset koskevat pääsääntöisesti uuden rakennuksen rakentamista. Korjaus- ja muutostöissä niiden sovellettavuus joudutaan ratkaisemaan niihin sisältyvien soveltamismääräysten mukaan tapauskohtaisesti. Jokaisessa kunnassa on oltava rakennusjärjestys. Rakennusjärjestyksen hyväksyy kunnanvaltuusto. Rakennusjärjestyksen määräykset voivat koskea mm. rakennuspaikkaa, rakennuksen kokoa ja sen sijoittumista, rakennuksen sopeutumista ympäristöön, rakentamistapaa, istutuksia, aitoja ja muita rakennelmia (MRL 14 ). Rakennusjärjestyksen sisällössä ja laajuudessa onkin huomattavia paikkakuntakohtaisia eroja. Tätä voidaan pitää epäkohtana. Käytännössä tilanteen ongelmallisuutta vähentää, että usein rakennusjärjestys on löydettävissä internetin kautta oman asuinpaikkakunnan sivuilta, jolloin kunnassa asuvat tai toimivat henkilöt voivat helposti tarkistaa paikkakuntakohtaiset vaatimukset internetistä. Lisätietoja saa myös kunnan rakennusvalvontaviranomaiselta. Rakentamisen neuvontaa ja valvontaa varten kunnalla (tai useammalla kunnalla yhteisesti) on oltava rakennustarkastaja. Myös Virossa on lain tasoa alemmantasoisia määräyksiä ja ohjeita, ja ilmeisesti myös niiden sisältöön ja soveltamiseen liittyy paikkakuntakohtaisia eroja. Käytännössä niin Suomessa kuin Virossakin on käytännöllisesti katsoen mahdotonta päästä täysin valtakunnallisesti yhtenäiseen järjestelmään, koska osittain kyse on aina yksittäisten virkamiesten soveltamiskäytännöistä. Sen sijaan Virossa olisi tarpeen kehittää rakentamisessa ja korjausrakentamisessa noudatettavia sopimusehtoja. Pienurakkaan soveltuvia yleisiä sopimusehtoja ei vielä ole, joten tällaiset ehdot olisi laadittava käytettäväksi esimerkiksi yksittäisten huoneistojen tai niiden osien korjaustöissä. Virossa käytetään rakentamisessa ja korjausrakentamisessa sopimusehtoja, jotka on laadittu Viron Talousministeriön (Majandus- ja kommunikatsiooniministeerium) tilauksesta ja tuella. Ehdot (üldtingimused) on laadittu erikseen mm. urakkasopimusta ja aliurakkasopimusta varten. Suomessa käytettäviin Rakennusura- 28

kan yleisiin sopimusehtoihin (YSE 1998) verrattuna nämä ehdot ovat laajuutensa kannalta vertailukelpoisia, mutta niiden laatimismenettely on suomalaisesta menettelystä poikkeava. Suomessa sopimusehdot on laadittu urakoitsija- ja tilaajapuolen (siis myös kiinteistönomistajien) yhteistyössä, kun puolestaan Virossa ei ole katsottu olevan sellaista kiinteistönomistajia edustavaa tahoa, joka olisi voinut edustaa tilaajaa kiinteistönomistajan näkökulmasta. Siten kiinteistönomistajatahon puolelta sopimusehdot muistuttavat tältä kannalta arvioituna vakiosopimusehtoja. Kiinteistönomistajien / rakennuttajien kannalta olisi tarpeen jollakin aikavälillä käynnistää yhteistyö sen selvittämiseksi, miten sopimusehdot käytännössä toimivat, ja onko myös kiinteistönomistajan edut otettu ehdoissa riittävällä tavalla huomioon. Suhteessa ammattimaisesti toimivaan urakoitsijaan niin sanottujen maallikkojen muodostama yhteisö on altavastaajan asemassa neuvoteltaessa sopimusehdoista tai varsinkin selviteltäessä sopimusrikkomustilannetta, joten sopimusehtojen sisällön tasapuolisuuden merkitys korostuu kiinteistönomistajan kannalta. Suomessa on havaittu ongelmia liittyvän sekä urakkavaiheeseen (esimerkiksi viivästykset tai erimielisyydet oikeasta toteutustavasta) että urakoitsijan vastuun arviointiin kohteen valmistuttua. Suomessa urakoitsijat toteuttavat yleensä kohtuullisen hyvin takuuaikaisen vastuunsa korjaamalla takuuaikana (YSE 1998 ehtojen mukaan kaksi vuotta kohteen vastaanottamisesta) ilmenneet ja reklamoidut virheet. Sen sijaan vaikeampia vastuun arviointikysymyksiä on liittynyt niin sanottuun takuuajan jälkeiseen vastuuseen eli 10-vuotisvastuuseen. Sen sisältönä on pelkistetysti, että 10 vuoden kuluessa kohteen vastaanotosta rakennuttaja saa vedota urakoitsijaa vastaan tänä aikana havaitun virheen perusteella, jollei virhettä olisi pitänyt havaita jo aiemmin. Jos virhe olisi pitänyt havaita heti kohteen valmistuessa, siihen olisi pitänyt vedota viimeistään vastaanottotarkastuksessa, ja jos se olisi pitänyt havaita takuuajan kuluessa, siihen olisi vastaavasti pitänyt vedota viimeistään takuutarkastuksessa. Virossa ehdot eivät voi olla aivan samansisältöisiä kuin Suomessa. Tämä johtuu jo siitä, että Virossa urakoitsijan vastuun yleinen vanhentumisaika korjausurakan osalta on viisi vuotta. Siten yleisten sopimusehtojen mukainen enimmäisvastuuaikakin on luonnollisesti sidottava lailliseen saatavan vanhentumisaikaan. 7.2 Rakentamiseen ja muihin toimenpiteisiin vaadittavista luvista Rakennuslupa ja toimenpidelupa Suomessa Suomessa maankäyttö- ja rakennuslain (MRL) 18 luvussa säädetään rakennusluvasta, toimenpideluvasta, rakennuksen purkamisluvasta ja maisematyöluvasta. Lupa-asian ratkaisee kunnan rakennusvalvontaviranomainen, mutta maisematyölupa voidaan siirtää myös muun kunnan viranomaisen ratkaistavaksi (MRL 130 ). Rakennuksen rakentamiseen on oltava MRL 125 :n mukainen rakennuslupa. Lisäksi rakennuslupa tarvitaan sellaiseen korjaus- ja muutostyöhön, joka on verrattavissa rakennuksen rakentamiseen. Rakennuslupa tarvitaan myös rakennuk- 29

sen laajentamiseen tai sen kerrosalan lisäämiseen. Jos rakennuksen korjaus- tai muutostyöllä on ilmeisesti vaikutusta rakennuksen käyttäjien turvallisuuteen tai terveydellisiin oloihin, tarvitaan rakennuslupaa silloinkin, kun se ei olisi ollut aiemmin tässä kappaleessa mainituilla perusteilla tarpeen. Rakennuslupaa edellyttää myös rakennuksen tai sen osan käyttötarkoituksen olennainen muuttaminen. Vanhan rakennuslain ja -asetuksen voimassa ollessa käyttötarkoituksen muutokseen riitti toimenpidelupa. Rakennuslupamenettelystä määrätään MRL 19 luvussa. Samat säännökset koskevat soveltuvin osin myös toimenpide-, purkamis- ja maisematyölupamenettelyä. Rakennuslupaa haetaan kirjallisesti, ja hakemukseen on liitettävä selvitys siitä, että hakija hallitsee rakennuspaikkaa, sekä rakennuksen pääpiirustukset varmennettuina suunnittelijan nimikirjoituksella. Hakijalta voidaan tarvittaessa edellyttää muutakin hakemuksen ratkaisemiseksi tarpeellista selvitystä. Luvan hakemisesta ja siinä tarvittavista rakennussuunnitelmista säädetään tarkemmin asetuksella Toimenpidelupaa (MRL 126 ) edellytetään, kun on kyse sellaisten rakennelmien ja laitosten (esim. masto tai säiliö) pystyttämisestä, johon liittyvän lupa-asian ratkaiseminen ei kaikilta osin vaadi rakentamisessa tarvittavaa ohjausta. Toimenpidelupaa edellytetään myös, jos kyseessä ei ole rakennus, mutta rakennelman tai laitoksen pystyttäminen vaikuttaa esim. ympäröivän alueen kaupunkitai maisemakuvaan. Samoin rakennuksen ulkoasua muuttava toimenpide ja asuinrakennuksen huoneistojärjestelyt vaativat toimenpideluvan. Rakennuslupaa ja toimenpidelupaa vastaavat säännökset Virossa Viron rakennuslain (Ehitusseadus) 12 :ssä määrätään, että rakentaminen edellyttää rakennuslupaa, jollei kyse ole ns. pienrakennuksen rakentamisesta. Mainitun lain 15 :ssä on puolestaan asetettu kriteerit pienrakennukselle. Tällaisena rakennuksena pidetään rekisteröidyllä kiinteistöllä sijaitsevaa enintään 60 m 2 rakennusta, jonka korkeus on enintään 5 m maanpinnasta. Lisäksi kyse on oltava joko rakennuksesta ilman julkista tarkoitusta tai siviilikäyttöön tarkoitetusta ja yleiseen verkkoon liitetystä teknisestä järjestelmästä (sähkö, vesi, jätevesi, puhelin) jota tarvitaan palvelemaan olemassa olevia rakennuksia ("a civil engineering works necessary to service existing construction works"). Näissä edellä mainituissa tapauksissa ei edellytetä rakennuslupaa, vaan ns. kirjallista suostumusta, johon liittyvä lupaprosessi on rakennuslupaprosessia yksinkertaisempi, eikä edellytä yhtä laajaa asiakirjaselvitystä. Lähtökohtana on, että rakennuslupaa varten tarvittavaa rakennuksen suunnitteluasiakirjakokonaisuutta ("building design documentation ) ei pääsääntöisesti edellytetä, kun sovelletaan kirjallista suostumusmenettelyä. Menettely on lähinnä verrattavissa Suomen järjestelmän mukaiseen toimenpidelupaan. Suomessa tunnetaan lisäksi maankäyttö- ja rakennuslaissa määrättyinä erillisinä menettelyinä rakennuksen purkamislupa ja maisematyölupa. 30

Rakennuksen purkamislupa Purkamisluvan myöntämisen edellytyksenä on, ettei purkaminen merkitse rakennettuun ympäristöön sisältyvien perinne-, kauneus- tai muiden arvojen hävittämistä eikä haittaa kaavoituksen toteuttamista (MRL 139 ). Virossa lupa purkaa rakennus tai osa siitä kuuluu rakennusluvan piiriin rakennuslain 22 :n mukaisesti. Maisematyölupa Maisematyölupaa (MRL 128 ) edellytetään Suomessa, kun on kyse maisemaa muuttavasta maanrakennustyöstä, puiden kaatamisesta tai muusta näihin verrattavasta toimenpiteestä asemakaava-alueella. Maisematyölupaa edellytetään myös yleiskaava-alueella, jos yleiskaavassa niin määrätään tai alueella, jolla on voimassa rakennuskielto asemakaavan laatimiseksi tai jolle yleiskaavan laatimista tai muuttamista varten on niin määrätty. Maisematyölupaa ei tarvita mm. tilanteissa, joissa on kyse yleis- tai asemakaavan toteuttamiseksi tarpeellisista toimenpiteistä taikka myönnetyn rakennus- tai toimenpideluvan mukaisten töiden tekemisestä. Myöskään vaikutukseltaan vähäiset toimenpiteet eivät edellytä maisematyölupaa. Jos kyse on esim. puun kaatamisesta asemakaava-alueella, on kuitenkin aina suositeltavaa varmistaa kunnalta, onko maanomistajan ja kunnan tulkinta toimenpiteen vähäisyydestä sama. 7.3 Viron rakennuslakiin ehdotetut muutokset EKHHL (Eesti Kinnisvara Haldajate ja Hooldajate Liit) on pyytänyt projektityön aikana arviota Viron rakennuslakiin ehdotetuista muutoksista. Ehdotetut muutokset ovat pääsääntöisesti hyviä, mutta pieniä näkemyseroja on esiintynyt lähinnä sopimusvapauden laajuuden osalta. Rakennuksen kunnossapidon käsite ja rakennuksen kunnossapitoon kohdistetut vaatimukset Suomen maankäyttö- ja rakennuslain 22 luku (166-170 ) käsittelee rakennetun ympäristön hoitoa. Mainitun lain 166 :ssä määrätään velvollisuudesta rakennuksen kunnossapitoon sekä rakennusvalvontaviranomaisen toimivallasta kunnossapidon laiminlyöntitilanteessa. Viranomainen voi määrätä rakennuksen korjattavaksi tai sen ympäristön siistittäväksi. Ennen korjauskehotuksen antamista rakennusvalvontaviranomainen voi määrätä rakennuksen omistajaa esittämään rakennusta koskevan kuntotutkimuksen terveellisyyden tai turvallisuuden johdosta ilmeisen välttämättömien korjaustoimenpiteiden selvittämiseksi. Jos rakennuksesta on ilmeistä vaaraa turvallisuudelle, viranomaisen tulee määrätä se purettavaksi tai kieltää sen käyttäminen. Maankäyttö- ja rakennuslain 167 :ssä määrätään puolestaan velvollisuudesta pitää rakennettu ympäristö rakennusluvan mukaisessa käytössä ja siistissä kunnossa. Suomen maankäyttö- ja rakennuslain 22 luku sisältää myös kevyttä rakennelmaa ja pienehköä laitosta koskevia määräyksiä, ulkovarastoinnin järjestämistä sekä keskeneräistä rakennustyötä tai hylättyä rakennusta koskevia määräyksiä. Kyseisen luvun säännökset kokonaisuutena tähtäävät rakennetun ympäristön hy- 31

vään hoitoon ja määrittelevät rakennusvalvontaviranomaisen toimivallan laiminlyöntitapauksissa. Rakennetun ympäristön ja erityisesti rakennuksen kunnossapito on tärkeä velvoite, jonka täyttäminen voidaan varmistaa viranomaisen riittävän toimivallan ja aktiivisen laiminlyönteihin puuttumisen kautta. Siten EKHHL:n esittämä rakennuksen kunnossapidon käsitteen ja rakennuksen kunnossapitoon kohdistettavien vaatimusten sisällyttäminen Viron rakennuslakiin on tarpeellista. Lisäksi olisi varmistettava, että vaatimukset myös kytketään viranomaisen toimivaltaan puuttua kunnossapidon laiminlyöntiin. Rakennuksen omistajan velvollisuuksien määrittely ja niiden yhdistäminen Viron standardin EVS 807:2004 luokitteluun sekä yrittäjille asetettavat pätevyysvaatimukset EKHHL on ehdottanut rakennuslaissa määriteltäväksi rakennuksen omistajan velvollisuudet ja yhdistettäväksi ne Viron standardin EVS 807:2004 luokitteluun toimintojen ryhmään 500 (omistajan velvollisuudet) ja rakennusten ammattitaitoisen kunnossapidon yrittäjyyden kohde standardin luokittelun toimintojen ryhmään 100 (hallinta), 200 (huolto), 300 (ylläpito), 400 (korjaus), 600 (kuluttajapalvelut) ja 700 (tukipalvelut). Lisäksi EKHHL on ehdottanut, että rakennuksen kunnossapidon palvelua saisi tuottaa liiketoiminnan rekisterissä rekisteröityjen rakennusten kunnossapidon osalta yrittäjä, jolla on työsuhde kiinteistöhallinnan tai kunnossapidon pätevyystodistuksen (vähintään III pätevyysasteen tason) omaavan vastuuhenkilön (asiantuntijan) kanssa. Ehdotetut muutokset ovat tarpeellisia, jos niiden avulla voidaan parantaa rakennuksen omistajan mahdollisuuksia huolehtia rakennuksesta. Toisaalta on tärkeätä, etteivät yksityiskohtaiset määräykset johda esimerkiksi toiminnan kartellisoitumiseen ja sulje alalta pois erityisesti pieniä yrityksiä tai henkilöitä, joilla on muodollisen pätevyyden puuttumisesta huolimatta tosiasiallinen ja riittävä ammattitaito tehtävien hoitamiseen. Siten olisi hyvä ottaa huomioon mahdollisuus, että vain tärkeimpien kunnossapitotehtävien (lähinnä rakennusten korjaaminen) osalta edellytettäisiin muodollisten kriteerien täyttämistä, mutta esimerkiksi siivous tai tavanomaiset kiinteistön huoltotyöt olisivat teetettävissä kenellä tahansa rakennuksen omistajien sopivaksi katsomalla taholla. Näiden tehtävien osalta toiminnan laatu olisi varmistettavissa sopimusteitse, kuten käyttämällä ns. yleisiä sopimusehtoja, joihin voitaisiin viitata kiinteistönomistajan ja palveluntarjoajan välisessä sopimuksessa. Jos riittävän kattavia yleisiä sopimusehtoja ei ole käytettävissä, ehtoja voitaisiin ehdottaa laadittavaksi kiinteistönomistajien ja palveluntarjoajien järjestöjen yhteistyönä. 32

Ehdotettu poikkeus pätevyysvaatimusten soveltamisalaan Edellä mainittujen pätevyysvaatimusten soveltamisalan ulkopuolelle EKHHL on ehdottanut jätettäväksi omakotitalon, kesämökin, pihamökin, maatilan päärakennuksen, pienrakennuksen ja alle 12 (kaupungeissa 24) asunnon kerrostalon ja omaan tarpeeseen rakennettavan rakennuksen kunnossapidon. Jaottelua ei ole kuitenkaan perusteltu tarkemmin. Järkevänä ratkaisuna voidaan pitää omakotitalon, kesämökin, pihamökin, maatilan päärakennuksen ja pienrakennuksen jättämistä vaatimusten ulkopuolelle. Luettelo ei kuitenkaan voine olla lainsäädäntöteknisesti kattava, sillä siinä ei todennäköisesti ole otettu huomioon kaikkia niitä rakennustyyppejä, jotka ovat pätevyysedellytysten arvioinnin kannalta pieniä kunnossapitokohteita. Toisaalta alle 12 asunnon ja kaupungeissa alle 24 asunnon kerrostalon rajat vaikuttavat keinotekoisilta. Parempi ratkaisu saattaisi olla, että (useista huoneistoista muodostuvat) kerrostalot olisivat aina velvoitteen piirissä, kun kyse olisi tärkeimmistä toiminnoista, kuten sellaisesta rakennusten korjaamisesta, joka saattaa epäonnistuessaan aiheuttaa riskin rakennuksen turvallisuuden tai terveellisyyden vaarantumisesta. Tämä on luonnollisesti mahdollista vain edellytyksellä, että Virossa jo nyt on tai ainakin lyhyellä aikavälillä olisi hyväksyttävissä riittävästi päteviä yrityksiä / henkilöitä huolehtimaan tärkeimmistä kunnossapitotoimista. Toisaalta esimerkiksi rakennusten siivoaminen voitaisiin jättää kokonaan sopimusjärjestelyjen varaan isoissakin kerrostaloissa. Ehdotettu kunnossapidosta vastuussa olevan yrittäjän velvollisuuksien määrittely ja kunnossapidon valtakunnallisen valvonnan järjestys EKHHL on lisäksi ehdottanut, että rakennuslaissa määriteltäisiin rakennuksen kunnossapidosta vastuussa olevan yrittäjän velvollisuudet ja kiinteistön kunnossapidon valtakunnallisen valvonnan järjestys. Yrittäjän velvollisuuksien määritteleminen laissa yksityiskohtaisesti on kuitenkin vaikeata. Toinen vaihtoehto olisi esimerkiksi määrätä kiinteistön korjaamista harjoittavan yrityksen tärkeimmät velvollisuudet laissa ja jättää yksityiskohtaisten velvollisuuksien määrittely tehtäväksi yleisissä sopimusehdoissa. Suomessa hyvin toimivaksi järjestelmäksi on havaittu rakennusurakan yleisten sopimusehtojen (YSE 1998) käyttäminen sopijapuolten välillä siten, että urakkasopimukseen sisällytetään viittaus yleisiin sopimusehtoihin. Yleisten sopimusehtojen avulla voidaan ratkaista mm. urakkasuorituksen aikana ja sen jälkeen syntyneet vastuuepäselvyydet. Pienurakkaa varten on laadittu omat erilliset ja YSE 1998 -ehtoja suppeammat sopimusehtonsa, joiden käyttäminen on ollut edellä mainittuja YSE 1998 -ehtoja harvinaisempaa. Suomessa on yleisesti käytössä myös muita yleisiä sopimusehtoja, kuten konsulttitoiminnan yleiset sopimusehdot (KSE 1995). Yleisten sopimusehtojen käyttäminen perustuu taloyhtiöiden puolelta vapaaehtoisuuteen, mutta laajoissa hankkeissa niiden ottaminen käytettäväksi on lähes poikkeuksetonta. 33

EKHHL:n viimeisimpänä ehdottamaa kiinteistön kunnossapidon valtakunnallisen valvonnan järjestyksen määrittelemistä voidaan pitää tärkeänä tavoitteena. Niin Suomessa kuin Virossakin lienee yhtäläinen tosiasia, että pelkkien velvoitteiden asettaminen ei riitä, vaan myös niiden noudattamisen valvonta on järjestettävä toimivalla tavalla, jotta velvoitteet tulisivat hoidetuiksi. 7.4 Arvio kiinteistönomistajan mahdollisuuksista huolehtia rakennuksen kunnossapidosta ja johtopäätökset järjestelmän toimivuudesta Viron rakennuslupajärjestelmässä ei ole tullut esille suuria rakenteellisia ongelmia, jotka haittaisivat rakennusten kunnossapitoa tai korjaamista. Suurin ongelma näyttäisi liittyvän siihen, miten kiinteistönomistajat saataisiin velvoitettua huolehtimaan rakennusten kunnossapidosta. Tämän perusongelman yhtenä ratkaisukeinona voisivat olla rakennuslakiin sijoitettavat rakennuksen kunnossapitoa koskevat velvoitteet tehokkaine valvontakeinoineen ja sanktioineen. Toisaalta olisi myös selvitettävä, mitkä ovat Viron valtion mahdollisuudet tarjota taloudellista avustusta korjausten tekemiseen. Jos velvoitteita ja niiden valvontaa tiukennettaisiin, mutta samalla ei parannettaisi erityisesti vähävaraisten kiinteistönomistajien edellytyksiä toteuttaa peruskorjauksia, seurauksena olisi kiinteistöomaisuuden osittainen uusjako kiinteistökaupan kautta ja kiinnostavilla rakennuspaikoilla kiinteistöjen siirtyminen rakennusliikkeiden omistukseen. Sopimusjärjestelmään liittyvänä puutteena voidaan pitää sitä, että pienurakan yleisiä sopimusehtoja ei ole laadittu, eikä Virossa rakennusurakassa käytettäviä yleisiä sopimusehtoja ole laadittu riittävän laaja-alaisena yhteistyönä. Projektityön yhteydessä on käyty keskustelua jopa siitä, onko Virossa sellaista kiinteistönomistajien etujärjestöä, joka voisi omistajien puolelta toimia osapuolena yleisiä sopimusehtoja laadittaessa. Virossa toimiva Korteriühistute Liit olisi lähinnä tällainen kiinteistönomistajia edustava taho, vaikka liitto ei edustakaan koko kiinteistönomistajakenttää. Projektin yhteydessä ei ole ollut mahdollisuutta tai tarkoituskaan selvittää sitä, miten rakennusten peruskorjaukset ovat onnistuneet, millainen peruskorjaamisen laatutaso on Suomeen verrattuna ja millainen on kiinteistönomistajan asema suhteessa urakoitsijaan, jos peruskorjauksen todettaisiin osittain epäonnistuneen. Suomessa esiintyy melko usein riitoja asunto-osakeyhtiöiden ja urakoitsijoiden välillä työn laadusta tai muusta sopimuksenmukaisuudesta, ja aiheesta on kertynyt sekä oikeuskäytäntöä tuomioistuimista että välimiesoikeuden ratkaisuja. Usein kyse on ollut myös, onko virhe havaittu oikeassa ajassa ja onko siitä reklamoitu urakoitsijalle kohtuullisessa ajassa. Ristiriitatilanteiden ratkaisemisessa on ollut suurta etua siitä, että laajoissa korjauksissa Suomessa on tapana sitoa rakennusurakan yleiset sopimusehdot (YSE 1998) osaksi urakkasopimusta. 34

8 ASUINHUONEISTON VUOKRAUS 8.1 Yleistä Suomen ja Viron vuokramarkkinoista Suomessa on voimassa erilliset lait asuinhuoneiston vuokrauksesta ja liikehuoneiston vuokrauksesta. Lakien sisältö on suurelta osalta sama. Yleisesti arvioiden olennaisin ero näiden lakien välillä on, että liikehuoneiston vuokrauksesta annettu laki painottaa enemmän sopimusvapautta, kun puolestaan asuinhuoneiston vuokrauksesta annetussa laissa on otettu erityisesti huomioon vuokralaisen suojan näkökulma. Ennen vuotta 1995 Suomessa säännösteltiin asuntojen vuokratasoa, mikä vääristi vuokramarkkinoita. Ajoittain vuokra-asunnoista oli pulaakin. Vuokrien vapauttamisen jälkeen vuokrataso on selkeästi noussut, mutta toisaalta markkinoilla on ollut riittävästi vuokra-asuntoja. Virossa ei ole erillistä asuinhuoneiston vuokrausta (tai muutakaan huoneenvuokraa) koskevaa lakia, vaan vuokrasopimuksia koskevat määräykset sisältyvät velvoitteita koskevan lain (Võlaõigusseadus, Law of Obligations Act) 15 lukuun. Kyseistä lukua sovelletaan hyvinkin monenlaisiin vuokrasopimuksiin, kuten muun muassa rekisteröityihin aluksiin ja ilma-aluksiin sekä parkkipaikkoihin. Viron vuokramarkkinoilla suurin ongelma näyttäisi olevan vuokra-asuntojen vähäisen määrän lisäksi vuokralaisen korostetun tehokas irtisanomissuoja. Kun asuntojen hinnat ovat nousseet voimakkaasti viime vuosien aikana, vuokralaisen vahva irtisanomissuoja on johtanut siihen, että asuntosijoittajat ovat usein pitäneet huoneiston seisomista tyhjillään vuokrausta parempana vaihtoehtona. Toisaalta vuokralaiset pitävät tiukasti kiinni vuokrasopimuksistaan, koska markkinoilla ei ole riittävästi tarjontaa vuokra-asunnoista. Vaikuttaa siltä, että Virossa olisi tarvetta helpottaa vuokralaisen irtisanomis- / purkumenettelyä. Ongelmalliseksi on osoittautunut erityisesti edellytys, jonka mukaan vuokralaisen toiminnan on oltava moitittavaa, jotta vuokranantajalle syntyisi oikeus vuokrasuhteen päättämiseen. Käytännössä tämä on ilmennyt esimerkiksi siten, että työttömäksi jäänyt vuokralainen on jättänyt vuokransa säännönmukaisesti maksamatta. Tuomioistuin on arvioinut asiaa siten, että vuokralaisen ollessa omatta syyttään kyvytön maksamaan vuokraa riittävää perustetta vuokralaisen irtisanomiseen ei ole ollut. Siten vuokralainen on saanut edelleen jatkaa huoneistossa asumista ja vuokranantaja on jäänyt pysyvästi vaille vuokratuloa. 8.2 Asuinhuoneiston vuokrasopimuksen irtisanomis- ja purkumenettely Vuokrasopimuksen irtisanomisen ja purkamisen pääpiirteet Suomessa Suomessa tunnetaan kaksi vuokrasopimustyyppiä sopimuksen keston kannalta arvioituna: määräaikainen vuokrasopimus ja toistaiseksi voimassaoleva vuokrasopimus. Määräaikainen vuokrasopimus päättyy ilman erillisiä toimenpiteitä voimassaoloajan umpeuduttua. Määräaikaisen vuokrasopimuksen irtisanominen on mahdollista vain tuomioistuimen luvalla ja laissa mainituilla erityisillä perus- 35

teilla. Sen sijaan määräaikainen sopimus voidaan purkaa vuokralaisen sopimusrikkomuksen takia samoin kuin toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimuskin. Toistaiseksi voimassaolevan vuokrasopimuksen päättäminen on mahdollista joko irtisanomismenettelyn tai purkumenettelyn kautta. Jos vuokrasopimus puretaan, se päättyy välittömästi, jollei purkuilmoituksessa ole mainittu myöhempää ajankohtaa. Vuokrasopimuksen irtisanomisella tarkoitetaan puolestaan menettelyä, jolla vuokrasuhde saatetaan päättymään noudattaen laissa säädettyä irtisanomisaikaa. Vuokranantajan suorittaessa irtisanomisen irtisanomisaika on kolme kuukautta alle vuoden kestäneessä vuokrasuhteessa ja kuusi kuukautta vuoden tai kauemmin kestäneessä vuokrasuhteessa. Jos vuokralainen haluaisi irtisanoa vuokrasopimuksen, irtisanomisaika olisi hänen puoleltaan yksi kuukausi. Irtisanomisaika alkaa kulua irtisanomisen tiedoksiantoa seuraavasta kuukauden vaihteesta, jollei toisin ole sovittu. Käytettävissä olevia irtisanomisen perusteita ei ole laissa määritelty, mutta perusteen on oltava hyvän tavan mukainen. Hyvän tavan mukaisena perusteena pidetään muun muassa asunnon myymistä tai sen ottamista omaa käyttöön, mutta muutkin järkevät ja tarkoituksenmukaiset perustelut ovat mahdollisia. Koska irtisanominen on purkua lievempi menettely, on toisaalta pidetty aina mahdollisena irtisanoa toistaiseksi voimassa oleva sopimus purkamisen sijasta tilanteessa, jossa purkamisenkin edellytykset täyttyvät. Samoin irtisanomisperusteena voi tulla kyseeseen esimerkiksi menettely, joka mainitaan laissa purkuperusteena, mutta jonka osalta vuokralaisen menettely ei ole ollut niin olennaista, että oikeus purkamiseen olisi syntynyt. Esimerkiksi jo lyhytaikainenkin vuokrarästi riittää yleensä vuokrasuhteen irtisanomiseen, kun sen sijaan purkamisen edellytyksenä on käytännössä pidetty kahden kolmen kuukauden rästissä olevaa vuokraa. Suomessa asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 61 :ssä on lueteltu perusteet, joilla vuokranantajalla on oikeus purkaa vuokrasopimus: 1) jos vuokralainen laiminlyö suorittaa vuokran säädetyssä tai sovitussa ajassa; 2) jos vuokraoikeus siirretään taikka huoneisto tai sen osa muutoin luovutetaan toisen käytettäväksi vastoin tämän lain säännöksiä; 3) jos huoneistoa käytetään muuhun tarkoitukseen tai muulla tavalla kuin vuokrasopimusta tehtäessä on edellytetty; 4) jos vuokralainen viettää tai sallii vietettävän huoneistossa häiritsevää elämään; 5) jos vuokralainen hoitaa huoneistoa huonosti; tai 6) jos vuokralainen huoneistossa rikkoo, mitä terveyden tai järjestyksen säilyttämiseksi on säädetty tai määrätty. Yleisimmin purkuperusteena on tullut kirjoittajan kokemuksen mukaan esille vuokranmaksun laiminlyöminen sekä huoneistossa vietetty häiriötä aiheuttanut elämä. Kun huoneistossa asumisesta aiheutuu häiriötä, usein vuokranantajalla on mahdollisuus valita, vetoaako hän kohdan 4 vai 6 mukaiseen menettelyyn. 36

Korkeimman oikeuden ratkaisussa 1984-II-16 (aiemman huoneenvuokralain ajalta) kohtuuttoman pitkä päivittäinen flyygelin soittoaika johti oikeuteen purkaa vuokrasopimus. KKO 1984-II-16 Vuokralainen oli vuokranantajan huomautuksesta huolimatta sallinut alaikäisen tyttärensä soittaa huoneistossa flyygeliä 6-7 tuntia päivässä aamuisin, iltapäivisin ja iltaisin. Varsinkin iltaisin tapahtuneen soiton oli näytetty häirinneen talon muiden asukkaiden asumisrauhaa. Kun vuokralainen oli siten huoneistonkäytön suhteen jättänyt noudattamatta, mitä terveellisyyden, järjestyksen ja hyvien tapojen säilymiseksi talossa vaadittiin, hän oli menettänyt vuokraoikeutensa ja hänet velvoitettiin häädön uhalla muuttamaan huoneistosta. Suomessa on muodostunut yleiseksi käytännöksi, että 2-3 kuukauden vuokran maksamisen laiminlyönti riittää vuokrasopimuksen purkamiseen. Sopimuksen irtisanomiseen irtisanomisaikaa käyttäen riittää jo lyhytaikaisempikin laiminlyönti. Lisäksi vuokralainen voi joutua laiminlyömiensä vuokrien lisäksi maksamaan vahingonkorvausta ajalta, jolta huoneisto on tyhjillään vuokrasopimuksen päätyttyä, jos vuokranantaja ei ole onnistunut välittömästi vuokraamaan huoneistoa uudelleen. KKO 2005:102 Vuokranantajan purettua asuinhuoneiston vuokrasopimuksen vuokranmaksun laiminlyönnin perusteella vuokralainen oli 5.4.2002 annetulla tuomiolla velvoitettu suorittamaan myös huhtikuun vuokra ja muuttamaan huoneistosta heti häädön uhalla. Häätö pantiin täytäntöön 26.4.2002. Huoneisto saatiin vuokratuksi uudelleen 1.6.2002 lukien. Vuokralainen velvoitettiin sopimusrikkomuksensa perusteella suorittamaan vuokranantajalle vuokraa vastaava vahingonkorvaus vuokratulon menetyksestä toukokuulta, jonka huoneisto oli ollut tyhjillään. Sekä Suomen että Viron säännökset sisältävät tässä raportissa käsiteltyjen purkuperusteiden lisäksi erityistilanteisiin liittyviä purkuperusteita, kuten esimerkiksi purkuoikeuden huoneiston aiheuttaman terveysvaaran takia. Irtisanomista ja purkua koskevat pääperiaatteet Virossa Virossa on lähtökohtana, että toistaiseksi voimassa oleva asuinhuoneiston vuokrasopimus on irtisanottavissa kolmen kuukauden irtisanomisajalla velvoitteista annetun lain 312 :n mukaisesti. Sekä toistaiseksi että määräajaksi solmittu vuokrasopimus on kumman tahansa osapuolen purettavissa "hyvästä syystä" velvoitteita koskevan lain 15 luvun 313 :n mukaisesti. Purkumahdollisuus on laissa tarkemmin täsmennetty, mutta lähtökohtana purun osalta ovat sellaiset olosuhteet, ettei purkua vaativan osapuolen voida edellyttää jatkavan sopimusta ottaen huomioon olosuhteet kokonaisuutena sekä kummankin osapuolen intressit. 37

Esimerkiksi vuokranmaksun laiminlyöntitilanteessa purkumahdollisuus syntyy mainitun 15 luvun 316 :n mukaan pääsääntöisesti kolmen kuukauden erääntyneiden saatavien perusteella. 8.3 Vuokran määrä ja korottaminen Suomessa lähtökohtana on, että vuokranantaja ja vuokralainen voivat vapaasti sopia vuokran määrästä ja sen korottamisesta. Usein vuokrasopimukseen sisällytetään jo sitä solmittaessa erityinen vuokrankorotusehto, jonka mukaisesti vuokraa voidaan vuosittain korottaa. Vuokrankorotusehto on mahdollista sisällyttää toistaiseksi voimassaoleviin tai vähintään kolmen vuoden määräaikaisiin vuokrasopimuksiin. Lyhytaikaisemmissa määräaikaisissa vuokrasopimuksissa korotusehdon käyttämisen estää indeksiehdon käytön rajoittamisesta annetun lain (1222/94) määräys. Vastaavan tapainen rajoitus sisältyy myös Viron velvoitteita koskevan lain (Võlaõigusseadus) 15 luvun 300 :ään. Silloin kun vuokrankorotusehdon käyttäminen on sallittua, Suomessa on muodostunut yleiseksi tavaksi sitoa vuokran korottaminen elinkustannusindeksiin. Pitkään kestäneissä toistaiseksi voimassa olevissa sopimuksissa tämä on johtanut usein siihen, että yleinen vuokrataso on noussut nopeammin kuin indeksiin sidottu vuokra. Tämä on johtanut tarpeeseen neuvotella vuokralaisen kanssa indeksin nousua korkeammasta tasokorotuksesta. Vuokranantajalla ei ole oikeutta yksipuoliseen vuokrankorotukseen, kun kyseessä ei ole vuokrasopimukseen sisältyvän vuokrankorotusehdon noudattaminen. Siten vuokranantajan on pyrittävä pääsemään vuokralaisen kanssa sopimukseen uudesta vuokran määrästä. Jos vuokralainen ei ole suostunut vuokran korottamiseen tilanteessa, jossa vuokra on muodostunut kohtuuttoman alhaiseksi, vuokranantaja on yleensä joutunut irtisanomaan vuokrasopimuksen saadakseen huoneiston vuokratuksi kohtuullisella vuokralla. Toisaalta laki antaa suojaa vuokralaiselle, jos vuokranantaja yrittää korottaa vuokraa kohtuuttoman korkealle tasolle. Tällöin vuokralainen voi jättää suostumatta vuokrankorotukseen ja kiistää mahdollisen irtisanomisen perusteen. Myös vuokrasuhteen kestäessä vuokralaisella on oikeus nostaa kanne vuokran kohtuullisuuden selvittämiseksi (laki asuinhuoneiston vuokrauksesta, 29 ). Periaatteessa sama oikeus on myös vuokranantajalla, mutta käytännössä vuokranantajalla ei yleensä ole ollut tarvetta tällaiseen menettelyyn, sillä vuokranantajan kannalta yksinkertaisempaa on yleensä ensin neuvotella vuokran määrästä ja käyttää tarvittaessa irtisanomismahdollisuutta. Virossa on tullut esille ongelmana vuokralaisen korostetun suojattu asema suhteessa vuokranantajaan. Vuokran nostamista on pidetty käytännöllisesti katsoen vaikeana, vaikka laki antaakin siihen mahdollisuuden edellä mainitun 15 luvun 299 ja 300 :n mukaisesti. Kun myös vuokrasopimuksen irtisanominen / purkaminen on käytännössä koettu vaikeaksi, on jouduttu tilanteeseen, jossa vuokranantaja on jopa suoranaisessa suojan tarpeessa suhteessa vuokralaiseen. Vuokranantajan aseman vaikeudesta on aiemmin mainittu esimerkkinä, että Virossa vuokranantajan kanne voi päättyä häviöön, jos vuokralainen ei ole pystynyt maksamaan vuokraa esimerkiksi työttömyyden takia. Koska vuokrasuhteen 38

purkamisen edellytyksenä on pidetty vuokralaisen omaa tuottamusta, ja vuokralaisen laiminlyönti ei ole johtunut tällaisesta menettelystä, vaan puhtaasti maksukyvyttömyydestä, vuokralainen on saanut jäädä huoneistoon asumaan. Vuokranantajan kannalta tällainen lopputulos on taloudellisesti kestämätön ja tekee vuokraustoiminnasta kohtuuttoman riskialtista. 8.4 Arvio Viron vuokramarkkinoiden tilanteesta Vaikuttaa siltä, että Viron vuokramarkkinoilla esiintyvien ongelmien juuret ovat Viron itsenäistymisen jälkeen tapahtuneessa asuntojen yksityistämisessä. Lähtökohtana tuolloin oli huoneiston siirtyminen ensisijaisesti siinä jo asuvien henkilöiden omistukseen. Toisaalta haluttiin myös palauttaa ennen Viron Neuvostoliittoon liittämistä yksityisomistuksessa ollut ja sittemmin sosialisoitu omaisuus aiemmille omistajille tai heidän perillisilleen. Siten oli väistämätöntä, että kaikilla ei edes ollut mahdollisuutta lunastaa omakseen käyttämäänsä huoneistoa, vaan osa kansasta jäi asumaan vuokralle. Tätä taustaa vasten on ymmärrettävää, että vuokralaisten asema on haluttu turvata. Toisaalta toimivien vuokramarkkinoiden luomiseksi olisi välttämätöntä vähitellen höllentää vuokraukseen liittyvää sääntelyä. Vuokranantajan aseman parantaminen todennäköisesti lisäisi markkinoilla olevien vuokra-asuntojen määrää. Kun tarjontaa olisi riittävästi, vuokralaisilla olisi myös mahdollisuus vaihtaa vuokra-asuntoa eri elämänvaiheisiin liittyvien tarpeiden mukaisesti. Ongelmana Virossa on mainittu myös tuomioistuinten pitkät käsittelyajat. Vuokra-asian käsittelyaika on saattanut olla jopa kolme vuotta. Käsittelyaikojen lyhentäminen olisi olennaisen tärkeätä vuokranantajan oikeussuojan kannalta. Pitkät käsittelyajat eivät ole niinkään tulleet esille riskinä vuokralaisen kannalta, koska riidan aikana vuokralainen voi yleensä normaalisti jatkaa asumista huoneistossa. Myös Suomessa riita-asioiden käsittelyajat venyvät toisinaan muutamaan vuoteen, mutta pääsääntöisesti huoneenvuokra-asioiden käsittely on ollut kohtuullisen nopeata. Myös häiriötilanteisiin puuttumista on Virossa pidetty vaikeana. Käytännössä vuokrasuhteen päättämisen edellytyksenä on pidetty häiriötapauksissa kolmea rekisteröityä poliisin käyntiä huoneistossa. Huoneiston omistajan tai vuokralaisen laiminlyödessä velvollisuuksiaan Virossa on saatettu käyttää epävirallisena painostuskeinona veden sulkemista huoneistosta. Suomessa tällainen menettely saattaisi johtaa rikosoikeudelliseen vastuuseen. Kokonaisuutena arvioiden Viron vuokramarkkinoilla toimivuuden parantaminen edellyttäisi erillistä asuinhuoneiston vuokrausta koskevaa lainsäädäntöä sekä siitä huolehtimista, että riita-asiat voidaan käsitellä kohtuullisen nopeasti. Vuokranantajan aseman parantaminen toisi todennäköisesti markkinoille myös sijoitusasuntoja, joita virolaiset ja ulkomaalaiset sijoittajat ovat ostaneet ennakoidessaan hintojen nousua. Nopea hintojen nousu on ilmeisesti nykyisessä tilanteessa 39

johtanut siihen, että sijoittajat ovat laskeneet saavansa hyvän tuoton sijoitukselleen ilman että asuntoa on tarvinnut vuokrata. 40

9 JOHTOPÄÄTÖKSET JA SUOSITUKSET Asuinrakennusten kunnossapidon tehostamiseksi on havaittu olevan tarpeellista, että esimerkiksi Viron rakennuslakiin sijoitettaisiin rakennusten kunnossapitovelvollisuutta koskevat säännökset ja huolehdittaisiin siitä, että viranomaisilla olisi riittävät voimavarat ja toimivalta kunnossapitovelvollisuuden täyttämisen valvontaan. Toisaalta vaikuttaisi välttämättömältä, että julkisin varoin voitaisiin tukea rakennusten peruskorjaamista. Tuki voitaisiin kohdistaa esimerkiksi laissa määriteltyihin korjaustoimenpiteisiin. Tuen tarpeellisuutta voidaan perustella siten, että pelkkien velvoitteiden asettaminen ilman tukea johtaisi todennäköisesti siihen, että osa rakennusten omistajilta joutuisi luopumaan omistuksestaan. Kunnossapidon vaatimusten määrittelemisen yhteydessä olisi hyvä asettaa rajat myös rakennuksen ulkoasuun tehtävien muutosten toteuttamiselle. Siten voitaisiin estää rakennusten julkisivuun haitallisesti vaikuttavat ja eri huoneistojen kohdalla eri tavalla toteutetut lisäykset, kuten esimerkiksi parvekkeiden kohdalla erilaiset kalteri- tai parvekelasiratkaisut. Tarpeelliselta näyttäisi myös sen selvittäminen, onko Virossa käytettävissä rakennusurakan yleisissä sopimusehdoissa otettu riittävästi huomioon kiinteistönomistajan etuja. Tällainen selvitys on tehtävissä vain siten, että työhön osallistuu myös kiinteistönomistajia edustava organisaatio. Lisäksi tarpeelliseksi on todettu erillisten yleisten sopimusehtojen laatiminen pienurakkaa varten. Virossa voitaisiin harkita myös yleiskokouksen päätösvaltaisuuden uudelleen määrittelyä siten, että huomiota kiinnitettäisiin osallistujien lukumäärän sijasta kokouskutsun oikeaan tapaan ja aikaan. Tällöin omistajat eivät nykyiseen tapaan voisi passiivisuudellaan estää päätöksentekoa niiltä omistajilta, jotka osallistuvat kokoukseen kokouskutsun mukaisesti. Viron lainsäädäntö ei estä tarpeellisten peruskorjausten toteuttamista asuinrakennuksissa. Kuitenkin tulevaisuuden kehityksen kannalta on huolestuttavaa, että lainsäädännössä on otettu ankara kanta asuinrakennuksessa toteutettaviin tasonparannuksiin. Kun edellytyksenä on kaikkien omistajien suostumus, tämä johtaa helposti tilanteeseen, jossa yksi tai muutama omistaja jarruttaa koko yhtiön tason kehittämistä. Parempi ratkaisu olisikin määritellä laissa käsitteellinen taso, johon asti ulottuvat tasonparannukset olisivat sallittuja ilman kaikkien omistajien suostumusta siten, että kaikki omistajat kuitenkin olisivat velvollisia maksamaan vastiketta kustannusten kattamiseksi. Harkitsemisen arvoinen asia olisi myös, miten parannettaisiin tosiasiallisia mahdollisuuksia päästä huoneistoon rakennuksen korjauksen yhteydessä. Jos huoneiston omistaja kieltää huoneistoon pääsyn esimerkiksi putkiremontin yhteydessä, nykyisin saatetaan katkaista vedentulo huoneistoon ja siten pakottaa omistaja poistumaan huoneistostaan. Tämän menettelyn sijaan voitaisiin harkita muita keinoja huoneistoon pääsyn turvaamiseksi tilanteissa, joissa esimerkiksi remontin takia pääsy on selvästi tarpeellinen. Isännöitsijän asemassa osana yhtiön hallintoa ei ole havaittu erityisiä ongelmia. Lähinnä esille on tullut, että niissä yhteisomistuksessa olevissa rakennuksissa, 41

joissa ei ole perustettu yhdistystä, mahdollisen isännöitsijän asema näyttäisi olevan suhteessa omistajiin vahvempi verrattuna kiinteistöihin, joita hallinnoi yhdistys. Projektityön kuluessa on tullut esille erilaisia näkemyksiä siitä, pitäisikö kaikissa yhteisomistuksessa olevissa asuinrakennuksissa siirtyä yhdistyksen kautta tapahtuvaan hallinnointiin. Etuna näyttäisi olevan ainakin se, että tällöin yhteisomistajien joukon sijasta olisi olemassa yhdistys, jolle voitaisiin kohdistaa yhteisomistajia koskevia vaatimuksia. Toisaalta yhdistyksellä oikeushenkilönä on myös kelpoisuus toimia omistajien puolesta. Näkemykseni mukaan yhdistys ei ole välttämätön, jos kyse on vain muutaman huoneiston rakennuksesta, mutta suuremman omistajajoukon yhteisomaisuuden hoitaminen ja hallinnointi mielestäni edellyttää yhdistyksen olemassaoloa. Siten pitäisin perusteltuna, jos lainsäädännöllisesti velvoitettaisiin (ainakin muissa kuin muutamien yhteisomistajien kiinteistöissä) yhteisomistajat yhdistyksen perustamiseen ja siihen kuulumiseen. Virossa olisi ilmeinen tarve myös ottaa käyttöön Isännöitsijäntodistus laissa tai alemmanasteisessa määräyksessä määrättyine sisältöineen. Isännöitsijäntodistus turvaisi erityisesti asunnon ostajan asemaa, mutta myös asunnon myyjän asemaa mahdollisissa asuntokauppaan liittyvissä riitatilanteissa. Toisaalta isännöitsijäntodistus osoittaisi, mitä tietoja isännöitsijä on antanut kiinteistöstä rakennuksineen ja yksittäisestä huoneistosta. Suomessa on asunto-osakeyhtiölain uudistusprosessin yhteydessä korostettu osakkeenomistajien tarvetta saada tietoa kiinteistön kunnosta ja tarkoituksena on, että uudistettavana olevaan lakiin sisältyisi hallitusta koskeva velvoite antaa asunto-osakeyhtiön varsinaisessa yhtiökokouksessa tieto osakkeenomistajille tulevaisuudessa odotettavissa olevasta kunnossapitotarpeesta. Uudistusta pidetään Suomessa tärkeänä, koska tällöin yhtiön hallinto joutuu aktiivisesti paneutumaan asiaan ja osakkeenomistajien tietoisuus kiinteistön kunnosta paranee. Tämä tavoite olisi myös Virossa edistämisen arvoinen, ja ensimmäisenä vaiheena voisi olla määrätynsisältöisen isännöitsijäntodistuksen käyttöönottaminen. Suomen asunto-osakeyhtiölainsäädännön kehittämisen kannalta on ollut mielenkiintoinen havainto, että Virossa toistuvat ongelmat omistajan omistusoikeuden käyttämisessä voivat johtaa yleiskokouksen antamaan asuinhuoneiston myyntivelvoitteeseen. Tällaisen mahdollisuuden omaksuminen myös Suomessa auttaisi yhtiöitä vapautumaan esimerkiksi häiritsevään elämään liittyvistä toistuvista huoneiston hallintaanottoprosesseista. Asuinhuoneistojen vuokramarkkinoilla on havaittu olevan Virossa ongelmia, jotka liittyvät vuokralaisen korostettuun suojaan. Vuokramarkkinoiden kehityksen kannalta näyttäisi olevan tärkeätä harkita uudestaan tilanteita, joissa vuokranantajalla on oikeus irtisanoa tai purkaa vuokrasuhde. Vuokranantajan kannalta on kohtuutonta, jos toimimatonta tai vuokranantajan kannalta epätarkoituksenmukaista vuokrasuhdetta ei ole mahdollista saada päättymään. Tutkimuksen aikana on tullut esille, että vuokranantajan heikon aseman takia sijoittajaomistajat saattavat jättää huoneiston kokonaan vuokraamatta. 42

Jos vuokranantajan asemaa parannettaisiin ja vuokranantaja voisi luottaa siihen, että tarvittaessa saa kohtuullisen nopeasti asunnon vapaaksi esimerkiksi myyntiä varten, myös sijoittaja-omistajan kannalta olisi järkevää hakea sijoitukselleen tuottoa myös vuokratulon kautta. Tämä edellyttäisi luonnollisesti myös toimivaa vuokrankorotusmenettelyä. Virossa olisi tarvetta säätää erillinen laki asuinhuoneiston vuokrauksesta. 43

KIRJALLISUUS Arjasmaa, Pekka ja Kaivanto, Keijo Toimiva hallitus. Jyväskylä 2005. Arjasmaa, Pekka ja Kuhanen, Petteri Asunto-osakeyhtiölaki. Kommentaari. Jyväskylä 2001. Kanerva, Ari; Koro-Kanerva, Mia ja Kuhanen, Petteri Asunto-osakeyhtiöt oikeuskäytännössä. Jyväskylä 2005. Kanerva, Ari ja Kuhanen, Petteri Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta. Jyväskylä 2003. Kauniskangas, Maarit Ihmisiä ja kiinteistöjä 1907 2007. Suomen Kiinteistöliiton 100 vuotta. Helsinki 2007. Kinnunen, Helena ja Terho, Sirkka Päätöksenteko asunto-osakeyhtiössä. Tampere 2007. Eesti kinnisvara haldajate ja hooldajate liidu kutseprofessionaalsuse tagamise ja arendamise süsteemi alused. EKHHL 2000. Kinnisvara halduri käsiraamat. EKHHL 2004. Kinnisvara korrashoid. Käsiraamat omanikule. EKHHL 2001. Kinnisvara korrashoiu strateegia ja korraldus eluaseme omanikule. EKHHL 2004. Pärna, Priidu; Kolk, Kaido ja Jaadla, Andres. Korteriomaniku käsiraamat. Eesti eluasemefond 1996. Korteriühistu käsiraamat. Eesti Korteriühistute Liit 2004. Paneelelamute renoveerimisest. Eesti Vabariigi Majandusministeerium ja Soome Vabariigi Keskkonnaministeerium. 44

LAIT JA ASETUKSET Suomi Asunto-osakeyhtiölaki 809/1991. Asunto-osakeyhtiöasetus 811/1991. Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta 481/1995. Maankäyttö- ja rakennuslaki 132/1999. Maankäyttö- ja rakennusasetus 895/1999. Viro Mittetulundusühingute seadus (RT I 1996, 42, 811) Korteriomandiseadus (RT I 2000, 92, 601) Korteriühistuseadus (RT I 1995, 61, 1025) Võlaõigusseadus (RT I 2002, 53, 336) Ehitusseadus (RT I 2002, 47, 297) 45