Asunto- ja korkomarkkinat 2011 Tiina Pakkanen Asumisen seminaari 20.1.2011
Agenda Talouskasvu ja työllisyystilanne Yksityistalouksien velanotto ja riskit Korkokehitys Asuntolainamarkkinan näkymiä 2
3
Täydellinen V-korjaus maailmantasolla Teollisuustuotanto on ylittänyt edellisen maaliskuun 2008 huipun Maailmankauppa palannut 2008 toukokuun huippuihin 4
Suomi toipuu muun Euroopan mukana GDP (2007=100) 104 104 102 102 100 100 98 98 96 96 94 94 92 92 90 2006q01 2007q01 2008q01 2009q01 2010q01 90 EA16 Germany Sweden Finland 5
Tilausten kasvu vauhdittaa Suomen vientiä Viennin arvo on viime kuukausina kohonnut noin neljänneksen vuotta aikaisemmasta Teollisuuden saamien uusien tilausten kasvutahti on myös noin 25% se on EUmaiden huippua Kaikki tehdasteollisuuden päätoimialat ovat saaneet lisää tilauksia Viennin ja teollisuustuotannon nousu jatkuu 6
Paljon myönteistä kotimaisessa kysynnässä Työttömyys ei pahentunut lainkaan niin paljon kuin pelättiin ja nyt työllisyys jo paranee lievästi Kotitalouksien luottamus on käynyt ennätyskorkealla vähittäiskaupan myynti on noussut odotuksia vahvemmin Asuinrakennusinvestoinnit ovat palautuneet taantumaa edeltäneelle tasolleen jatkossa kasvun odotetaan rauhoittuvan selvästi 7
Suomessa BKT:n kasvupyrähdys käynnissä 8
Käsitys talouden tilasta vaihtelee euroalueella Saksalaisten käsitys talouden tilasta Euroopan myönteisin Kreikkalaisten näkemys kielteisin 9
Talouden käänne parantaa jo työllisyyttä ja työttömyysaste painuu kohti 7 prosenttia 10
Elpyminen painottuu nyt enemmän kulutukselle kuin 90-luvun alussa 11
Askelmat kestävään kasvuun Talous tasapainottuu ja kasvu käynnistyy talouspolitiikan ja talouden omien mekanismien ansiosta. Yritysten tilanne kohenee ja markkinoiden toiminta normalisoituu. Yritykset alkavat jälleen luoda uusia työpaikkoja ja kulutus vahvistuu. Talouden täytyy kestää talouspolitiikan normalisointi. 12
Agenda Talouskasvu ja työllisyystilanne Yksityistalouksien velanotto ja riskit Korkokehitys Asuntolainamarkkinan näkymiä 13
90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 11/10 17,8 18,1 17,6 16,9 16,3 16,0 16,2 16,8 19,0 22,0 24,3 27,1 30,6 35,8 41,3 48,1 54,9 61,7 67,1 71,4 75,9 Kotitalouksien asuntolainakanta Suomessa, EURmrd 80 70 60 12 kk kasvu + 4,8 mrd (6,8 %) 50 40 30 20 10 0 15
1686 2166 2311 2500 Kotitalouksien asuntolainanostot EURmilj (vas) ja korko% (oik), 1/97-11/10 Suomessa 6,33 7,0 2000 5,94 5,52 6,0 5,0 1500 4,34 4,52 4,0 1000 3,0 500 2,85 2,21 2,0 1,87 0 1,0 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 16
1/08 3/08 5/08 7/08 9/08 11/08 1/09 3/09 5/09 7/09 9/09 11/09 1/10 3/10 5/10 7/10 9/10 11/10-0,2-0,5-0,2-0,4-0,5-0,2 0,0 0,1 1,5 0,9 0,4 0,3 1,5 1,8 2,1 2,5 2,6 2,9 3,1 3,3 4,0 3,5 3,4 3,4 3,4 3,6 3,4 4,4 4,1 4,3 5,6 6,9 6,7 6,2 6,0 7,8 7,5 6,9 6,6 6,2 6,1 5,8 5,8 6,1 6,2 6,4 6,5 6,6 6,6 6,6 6,6 6,8 6,8 6,8 6,8 6,9 6,8 8,8 9,2 9,7 8,3 12,4 12,2 11,8 12,0 11,8 11,3 11,1 10,8 10,4 Kotitalouksien asuntolainojen vuotuinen kasvu-% Euroalueella ja Suomessa 14 12 10 Suomi Euroalue yhteensä 8 6 4 2 0-2 17
12/06 2/07 4/07 6/07 8/07 10/07 12/07 2/08 4/08 6/08 8/08 10/08 12/08 2/09 4/09 6/09 8/09 10/09 12/09 2/10 4/10 6/10 8/10 10/10 6,0 Asuntolainakannan keskikorko-% eräissä Euroalueen maissa 5,5 5,0 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 4,7 3,8 2,9 2,0 Saksa Belgia Euro-alue Kreikka Irlanti Luxemburg Suomi Portugali 1,5 18
45,0 40,0 35,0 Asuntolainakannan viitekorkojakauma -%, Nordea Suomi 12/09 1/10 2/10 3/10 4/10 5/10 6/10 7/10 8/10 9/10 10/10 11/10 12/10 39,3 41,2 30,0 25,0 20,0 21,0 23,2 20,1 15,0 15,2 10,0 7,2 8,2 6,2 6,3 6,1 5,8 5,0 0,0 Euri 1kk Euri 3 kk Euri 6 kk Euri 12 kk Prime Kiinteät 19
Agenda Talouskasvu ja työllisyystilanne Yksityistalouksien velanotto ja riskit Korkokehitys Asuntolainamarkkinan näkymiä 20
Rahamarkkinakorkojen nousu alkanut EKP:n normalisoidessa operaatioitaan Reunamaiden ongelmat jarruttavat EKP:n koronnostointoa Ensimmäinen ohjauskoron nosto syyskuussa Euribor-korot nousivat EKP:n vedettyä likviditeettiä pois 21
Elpymisen jatkuessa tarve poikkeusalhaisiin korkoihin vähenee Käyttöasteen nousu Nostaa investointitarvetta Kasvattaa riskiä pullonkauloista & hintojen nousupaineista 22
Pitkät korot nähneet pohjansa? Korkoja saa nyt kiinnitettyä peräti kymmeneksi vuodeksi alle euriborien historiallisen keskiarvon 23
24
12/08 2/09 4/09 6/09 8/09 10/09 12/09 2/10 4/10 6/10 8/10 10/10 6,5 Uusien asuntolainasopimusten korko-% eräissä Euroalueen maissa 6,0 5,5 5,0 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 2,1 Slovakia Kreikka Saksa Irlanti Euro-alue yht Espanja Italia Suomi 25
Miksi korkosuojaus on tärkeää juuri nyt? Korkopohja saattaa olla jo ohitettu, mutta epävarmuus jatkuu... 26 Markkinoiden odotus Euribor-3kk kehitykselle 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 3kk euribor Termiinikäyrä 90%:n luottamusväli 66%:n luottamusväli Korkean koron skenaario (todennäköisyys 15%) Talouden elpyminen yllättää jälleen kerran voimallaan, politiikan kiristäminen myöhästyy ja inflaatio kiihtyy poikkeuksellisesti Korot nousevat poikkeuksellisesti 6-9 %:n tasolle vuoden 2015 tienoilla Perusskenaario (todennäköisyys 70%) Talous elpyy vähitellen ja EKP alkaa pian normalisoida korkotasoa Vuonna 2015 korot 3-5 %:n välillä Matalan koron skenaario (todennäköisyys 15%) Elpyminen viivästyy tai talous notkahtaa uudelleen, inflaatio vähäistä Korot säilyvät poikkeuksellisen matalalla 1-2 %:n tasolla vuosia
Korkojen nousu 2005-08 tuplasi korkomaksut Esimerkki: 500.000 laina otettu 21.9.2005 Kuukausittaiset korkomaksut: Ensimmäinen vuosi 2,2% 1340 /kk Toinen vuosi 3,8% 1980 /kk Kolmas vuosi 4,7% 2380 /kk Neljäs vuosi 5,4% 2680 /kk Korkomenojen lisäkustannus yhteensä 36 000 Koronnousulle ei periaatteessa ole mitään ylärajaa, esim. 1990-luvulla korot kävivät yli 15%:ssa 27
Onko korkokattolaina ollut kannattava? Esimerkkinä Nordean ensimmäinen korkokattolaina: 135 000 laina, nosto 28.3.2006 Korkokatto leikkasi korkeat korot 3v 3,5% katto, palkkio 1 347 Katto leikkasi korkoja yhteensä 2446 28.3.2006 euribor 28.3.2007 hyöty 0,7% 28.3.2008 hyöty 1,2% Tähän mennessä päättyneistä Nordean korkokattolainoista yli 90% on ollut voitollisia 6% 5% Korkohuipun aikana ostettiin eniten korkokattoja, joissa katto oli selvästi alle euriborin alentaen korkokuluja välittömästi 4% 3% 2% 1% 0% 2006 2007 2008 2009 Euribor 12kk 3,5 % korkokatolla 28
Agenda Talouskasvu ja työllisyystilanne Yksityistalouksien velanotto ja riskit Korkokehitys Asuntolainamarkkinan näkymiä 29
Suomessa kuluttajien odotukset ovat kehittyneet myönteisesti 30
Kotitalouksien säästäminen verrattain hyvällä tasolla 31
Asuntomarkkinat ovat palautuneet Matalat korot ovat auttaneet asuntomarkkinoiden elpymistä. Uusien myymättömien asuntojen varanto on pieni ja uudet rakennusluvat ovat alkaneet elpyä. Palattu trendille 32
Asuntohinnat vanhalla nousu-uralla alueellinen erkaantuminen jatkuu 33
Lainanhoitokyky kunnossa 34
Asunnot hallintaperusteen mukaan 1960-2008 - Lähde: Asunnot ja asuinolot, Tilastokeskus
36 Lähde: Global property Guide
Lähde: Global property Guide 37
Lähde: Global property Guide 38
Euroopan maat, joissa asuntojen hinnat nousseet vuoden aikana Lähde: Global property Guide 39
Asuntomarkkinoilla kaikkien etu (ostajien, myyjien, välittäjien, rahoittajien) on vakaa ja ennustettava hintakehitys - Voiko se toteutua? Vakaata kehitystä tukee Asunnon ostokyky on hyvä Kuluttajien luottamuksen pysyminen hyvällä tasolla Matalat korot Kaupan vilkastuminen Asuntolainamarginaalit 2000 luvun alkua terveemmällä tasolla Perheasuntojen kaupan käynnistyminen Maltillinen työttömyys kehitys Vakaata kehitys ei tue Työttömyyden kasvaminen ja pitkittyminen Muuttoliike Uustuotannon vähäisyys Korkojen nopea nousu Pienten asuntojen pula ja siirtyminen vuokramarkkinoille 40
Kiitos / Tack! Tiina Pakkanen Nordea