Omistajaohjauksen jaosto 30 11.08.2014 Kaupunginhallitus 138 18.08.2014 Kaupunginvaltuusto 24 25.08.2014 Omistajaohjauksen jaosto 46 20.10.2014 SAARIJÄRVEN ASPA-PALVELUTALON HANKESUUNNITELMAN HYVÄKSYMINEN JA SUUNNITTELUTYÖN JATKAMINEN 26/40/400/2014 OOJAOS 30 Saarijärven kaupunginvaltuusto päätti 17.6.2013 22 hyväksyä SoTe kunta yh ty män ikäihmisten asumispalveluiden järjestämistä Saarijärvellä kos kevat periaatteet. Muun ohella kaupunginvaltuusto päätti, että kaupungin toimes ta perustetaan uusi n. 60-paikkainen ympärivuorokautinen asu mis pal velu yk sik kö. Kaupunki tai sen omistama yhteisö rakentaa vuokrattavat tilat itse tai vuokraa ne markkinoilta ja Saarikka vuokraa edelleen tilat Saarijärven kau pun gil ta. Kaupunginhallituksen perustama ASPA-työryhmä on kaupunginvaltuuston pää tök sen jälkeen jatkanut hankkeen suunnittelua. Tässä suunnittelussa hank keen ensisijaiseksi sijoitusvaihtoehdoksi valikoitui Sivulanpellon alue. Työ ryh mä päätti syksyllä 2013 hakea ARA:n investointiavustusta ja kor kotu kea huonokuntoisille ja muistisairaille vanhuksille rakennettavaa asu mispal ve lu yk sik köä varten. Saarijärven kaupungin omistajaohjauksen jaosto puol si hakemusta ja Ara antoi 12.2.2014 Saarijärven kaupungille eh dol li sen varauksen erityisryhmien investointiavustuksen myöntämiseen ja vuokra-asun to jen rakentamisen korkotukilainaksi hyväksymiseen. Ehdollisen varauk sen mukaan Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus on ehdollisesti varan nut 3,5 M erityisryhmien asunto-olojen parantamiseen tarkoitetun avustuk sen myöntämiseen ja 6,0 M vuokra-asuntojen rakentamisen kor ko tu kilai nak si hyväksymiseen. Varauspäätös on liitteenä. Asumispalveluyksikön hankesuunnittelu käynnistettiin ja hankesuunnitelma val mis tui 16.6.2014. Hankesuunnitelma on liitteenä. Hankesuunnitelma kä sit tää rakennuksen 1-kerroksessa yhteis- ja palvelutilat sekä kuusi (6) erillis asun to. Rakennuksen 2. ja 3. kerroksessa on kummassakin 15 asuk kaan ryhmäkodit sekä kuusi (6) erillisasuntoa. Rakennuksen 4.-6. ker rok sis sa on kussakin kerroksessa kuusi (6) erillisasuntoa eli yhteensä 18 asuntoa. Raken nuk ses sa on yhteensä 30 kpl 38 m 2 :n erillisasuntoa ja ryhmäkodeissa 30 kpl 25 m 2 :n palveluasuntoa, jonka lisäksi rakennuksessa on palvelun tuot tamis ta tukevat yhteis- ja palvelutilat sekä tarvittavat tekniset tilat. Luon nossuun ni tel mas sa huoneistoala on 4 033 h-m, josta ARAn in ves toin ti avus tukseen ja korkotukeen esitettävää /ehdotettavaa asuinpinta-alaa (sis. pal ve luja yhteistilat yms.) 3 521 m 2. Hankkeen luonnossuunnitelmista on laa dit tu tavoitehinta-arviomenettelyllä kustannusarvio ja hankkeen kus tan nuk set sen mukaan olisivat 8 360 000 (alv 0 %).
Muita tilaajan arvioimia kustannuksia ovat irtaimisto ja toimintavarustus 300 000 ja tonttikustannus (kaupungin tontti) 317 785. Näiden kus tannus ten määrä ja rahoitusjärjestelyt tarkastellaan erikseen hankkeen aikana. ARAn varauspäätöksen mukaan kaikkien suunnitelmien ja kustannusten hyväk sy mi seen tarvittavat asiakirjat tulee toimittaa ARAan ns. osapäätöksen saa mi sek si 31.5.2015 mennessä. Muutoin varaus raukeaa ilman eri päätöstä. Urak ka kil pai lu tus ja urakoitsijan valinta tulee toteuttaa ehdollisena mää räpäi vään mennessä. Saarijärven kaupungin hallintosäännön 6 :n mukaan 3. Ratkaisuvalta Kaupunginhallitus päättää - - - - - - - - 3.3. niistä hankinnoista, rakennushankkeiden hanke/esisuunnitelmista sekä so pi mus ten tekemisestä kaupungin puolesta, joiden arvo on suurempi kuin 1 % mutta enintään 2 % talousarviovuoden toimintakulujen yh teis sum mas ta. Kun hankkeen arvo on enemmän kuin 2 % talousarviovuoden toi min ta ku lujen yhteissummasta, päätöksen hankesuunnitelman hyväksymisestä tekee kau pun gin val tuus to, mikäli se ei erikseen delegoi päätösvaltaa kau pun ginhal li tuk sel le. Jotta ARAn asettamassa aikataulussa pysytään, hankesuunnitelmassa esi tetään seuraavaa aikataulua: - elokuu 2014, hankesuunnitelman ja taloudelliseen kannattavuuteen liitty vien asioiden käsittely ja päätös suunnittelutyön jatkamisesta - syyskuu joulukuu 2014, rakennuksen hankesuunnitelman jatkaminen ja to teu tus suun nit te lu - tammikuu 2015, pääpiirustusten ja kustannusarvion hyväksyntä ja raken ta mis pää tök sen tekeminen ehdollisena edellyttäen ARAn myön teistä osa pää tös tä - helmi-maaliskuu 2015, urakkalaskenta - huhtikuu 2015, urakoitsijan valinta ehdollisena - toukokuu 2015, ARAn osapäätös - kesäkuu 2015 elokuu 2016, rakennustyöt ja käyttöönotto Suunnittelutyö jatkuisi hankesuunnitelman työstämisenä kohti to teu tus suunnit te lua. Suunnittelutyön yhteydessä käydään yhteydenpitoa ARAn kans sa ja tehdään taloudellisen kannattavuuteen liittyviä laskelmia, joissa huo mioidaan asuntojen tuleva vuokrataso, kiinteistön ylläpitokulut ja hank keen rahoituskulut. Laskelmien perusteella luonnossuunnitelmiin tehdään tar vitta via muutoksia, jotta hankkeesta saadaan taloudellisesti kannattava Ja ARAn ehdot täyttävä.
Tekninen lautakunta ottaa kantaa hankesuunnitelman tekniseen suo ri tuk seen ja valmiuteen. Hankkeen taloudelliseen kannattavuuteen liittyvät las kel mat ja rahoitus- ja omistusjärjestelyt valmistellaan omistajaohjauksen jaos tos sa ja esitellään kaupunginhallitukselle samanaikaisesti hankkeen muun käsittelyn yhteydessä. Hankkeen arvonlisäverollinen kokonaisarvo on 35 % Saarijärven kaupungin vuo tui sis ta verotuloista, joten kaupungin talouden näkökulmasta hankkeen ta lou del li sen kannattavuuden turvaaminen sekä siihen sisältyvien riskien mah dol li sim man perusteellinen arviointi ja riskien hallinta on äärimmäisen tär keää. Kaupunginvaltuuston edellä mainitun periaatepäätöksen mukaan Kau pun ki tai sen omistama yhteisö rakentaa vuokrattavat tilat itse tai vuokraa ne markkinoilta ja Saarikka vuokraa edelleen tilat Saarijärven kau pungil ta. Tämän päätöksen mukaisesti hankkeen rahoitusta ja riskejä on ar vioitu neljän eri toimintavaihtoehdon pohjalta: 1) asumispalveluyksikön omis ta ja na ja rakennuttajana on yleishyödyllinen yh tei sö, jolta kaupunki vuok raa tilat ja edelleen vuokraa ne palvelun tar joajal le; 2) asu mis pal ve lu yk si kön omistajana ja rakennuttajana on kaupunki; 3) asu mis pal ve lu yk si kön omistajana ja rakennuttajana on kaupungin yksin omis ta ma kiin teis tö yh tiö ja 4) asumispalveluyksiön omistajana ja rakennuttajana on kiin teis tö yh tiö, jonka kaupunki omistaa yhdessä yleishyödyllisen yhteisön kanssa. On huomattava, että em. kiinteistön ja rakennusten omistajuus ja mah dol linen välivuokraus ovat ARAn nimenomaisten säännösten mukaan palvelun tuot ta mi ses ta erillisiä asioita. Siitä, kuka tuottaa palvelun, päättää sosiaalija terveyspalveluita järjestävä taho, joka tällä hetkellä on Sote-kuntayhtymä Saa rik ka. Vireillä olevan SOTE-uudistuksen myötä järjestävä tahoksi siir tyy SOTE-alue. Saarikan toistaiseksi voimassa oleva päätöksellä Saarikka it se tuottaa omana palvelunaan ympärivuorokautisen hoivan suunniteltuun yksik köön. ARAn varauspäätöksen mukaan kunnan on voitava vaihtaa pal velu ta los sa toimivaa palveluntuottajaa esimerkiksi kilpailutuksen seu rauk sena, jolloin asukkaat kuitenkin jatkavat kohteen vuokralaisina. Hankesuunnitelman kustannusarvion pohjalta on tehty hankkeen kan nat tavuus- ja rahoituslaskelmia ARA:n lainoituksen ajalle. Lähtöarvona on ollut hank keen toteuttaminen kaupungin taseeseen ja korkotukilainan nostaminen ko ko nai suu des saan 2016, jolloin viimeinen takaisinmaksuerä maksetaan 2056. Korkotukilainan maksuaikataulu perustuu korkotukilain säädöksiin ja on porrasteinen siten, että maksut alkuvaiheessa ovat huomattavasti al haisem mat kuin maksuajan lopussa. Niin ARAn avustuksen kuin korkotuenkin tarkoituksena on kohdentua ARA-koh tees sa vuokralaisena olevan asukkaan vuokran koh tuul lis ta mi seen, eikä ARAn tuki välittömästi tue kiinteistön omistajan omaa taloutta. ARAn investointituen osuus on arvioitu ARAn varauspäätöksen mukaiseksi 36,9
%:ksi. Kun hankesuunnitelman mukaiseen rakennukseen sisältyy ryh mä kotien lisäksi myös erillisasuntoja, on mahdollista, että tukiprosentti näi den tilojen osalta ei ole näin korkea. Rahoituslaskelman tuotot perustuvat asuntojen vuokrista saatavaan vuok ratu loon, jonka laskentaperiaatteet on määritelty ARA:n ohjeistuksessa (vuokran mää ri tys oh je ARAn avustamille erityisryhmähankkeille). Asu mis tu kikus tan nus ten tulee olla kohtuulliset ja vuokrat tulee määritellä oma kus tannus pe ri aat teel la niin, että vuokralaisilta saa periä asuinhuoneistosta vuokraa enintään määrän, joka tarvitaan kattamaan tuettujen asuntojen ja nii hin liittyvien tilojen toteuttamiseksi tarvittavasta, ARAn hyväksymästä ra hoi tukses ta aiheutuvat lyhennykset ja korot sekä hyvän kiinteistönpidon mu kai set menot sen jälkeen, kun palvelutiloista mahdollisesti myös muilta kuin ao. kohteen asukkailta saatavat vuokratuotot on huomioitu. (ARAn oh je, s. 3). Toisaalta kohtuullisen asumiskustannusten vertailuarvona voi daan pitää KELAn asumistukinormin mukaista asumiskulujen ylärajaa. Mi kä li vuokrataso merkittävällä tavalla ylittää asumistukinormien mukaiset asumis kus tan nuk set, asumisen kalleus voi ainakin osaksi vyöryttyä kau pun gin maksettavaksi toimeentulotuen kautta. Asuntojen vuokratulojen lisäksi omis ta ja tai välivuokraaja saa vuokratuloa palveluntarjoajalta pal ve lu tuo tantoon osoitetuista tiloista. Kun palveluntuottajana on Saarikka, vuok ra tuot to on näennäinen, sillä se ohjautuu takaisin kaupungin maksettavaksi So ten maksuosuutena. Asukkaiden maksamaan asuinhuoneiston vuokraan vaikuttaa hyvin mer kittä väs ti se, voidaanko rakentamiseen sekä kiinteistön ylläpitokustannuksiin si säl ty vä arvonlisävero eliminoida asukkaille määräytyvästä vuokrasta. Tämä on mahdollista sekä silloin, jos kunta itse toimii rakentajana ja kiin teistön omistajana ja vuokraa asunnot suoraan asukkaille ja myös silloin, jos kiin teis tön omistaja ja rakentaja on erillinen osakeyhtiö, joka välivuokraa tilat kaupungille ja kaupunki edelleen vuokraa asunnot asukkaille. Ensiksi mai ni tus sa järjestelmässä alv-hyöty saadaan ns. kuntapalautuksen kautta, ja jäl kim mäi ses sä mallissa hyöty saadaan alv-vähennysjärjestelmän kautta edel lyt täen, että tilojen ns. loppukäyttö on kunnan tai valtion harjoittamaa so si aa li huol lok si katsottavaa toimintaa. Alv-hyöty on siis saatavissa kai kis sa edellä luetelluissa vaihtoehdoissa. Välivuokrauksen osalta varminta on kuiten kin hakea sen toteuttamista vielä verottajan ennakkoratkaisu. Hankesuunnitelman ja kustannusarvion perusteella voidaan ARAn vuok ralas ku ril la tehdä laskelma asumispalveluyksikön asunnon alkuvuokrasta (liite). Tämän laskelman mukaan alkuvuokraksi tulee 532 /kk, kun KELAn nor mi on 518 /kk. Jos taas vuokrana koko laina-ajan käytetään em. 532 /kk, niin kassavirraksi ja kirjanpidon tulokseksi mainitulta ajalta tulee -2,8 M, eli kiinteistön hankintaa ja ylläpitoa joudutaan koko ajan ra hoit tamaan kaupungin käyttötaloudesta. Jotta palveluyksikön hankinta ja ylläpito ei jäisi tappiolliseksi, on hankesuunnitelmaa näiden laskelmien pohjalta selkeäs ti supistettava sekä pinta-alan että investointikustannusten karsimiseksi.
Li säk si vuokra tulee ARAn ohjeistuksen mukaan määritellä siten, että siinä on varauduttu laina-aikana tapahtuviin pääomakustannusten muutoksiin. Las ken nas sa on myös huomioitava edellä mainittu riski siitä, että lopullinen in ves toin ti tu ki jää varauspäätöksestä ilmenevää osuutta pienemmäksi. Arvioitaessa edellä mainittuja kiinteistön omistajuuden ja rakennuttamisen vaih to eh to ja haittoina ja hyötyinä voidaan tuoda esiin seuraavat seikat: 1) Asumispalveluyksikön omistajana ja rakennuttajana on yleis hyö dylli nen yh tei sö, jolta kaupunki vuokraa tilat ja edelleen vuokraa ne palve lun tar joa jal le Hyödyt: omistajuuden ja rahoituksen riskit eivät ole kaupungilla; ra ken nutta mi sen prosessi sen edellyttäminen resursseineen sekä asian tun ti ja pal ve luineen ja rakennusaikaisine riskeineen siirtyy ulkopuoliselle; velka ja poistot ei vät kuormita kaupungin taloudellista kantokykyä, vuokralaishallinto voidaan ulkoistaa kiinteistön omistajalle; kiinteistön omistajan kanssa voidaan neu vo tel la siitä, miten taloudellinen riski käyttöasteen vaihtelusta aiheutuva vaih te lu vuokratuloissa jaetaan. Haitat: siirto edellyttää Aran erillistä hyväksyntää, hyväksynnän hakeminen voi mahdollisesti viivästyttää suunnitteluprosessia, kaupungin päätösvalta on vähäinen kiinteistönomistuksessa; hankesuunnittelu tulee sovittaa uuden omis ta ja ta hon vaatimuksiin; vuokratason määrittely edellyttää vahvaa neuvot te lu otet ta, sillä omistajalla on tarve kannattavuuden turvaamiseksi vyöryt tää omat kustannuksensa ja riskinsä ja niiden kustannukset vuokrien kautta kaupungille (tosin vuokra sidottu Aran ohjeistukseen ja sen mää räy ty mispe rus teet läpinäkyvät) ja palvelun tilaajalle (Saarikka), jolloin ne vyö ry tetään kaupungin maksettaviksi. 2) Asumispalveluyksikön omistajana ja rakennuttajana on kaupunki Hyödyt: kaupungin päätösvalta kiinteistön ja tilojen osalta säilyy kau pungil la, rahoituksen ja käytön riskeihin voidaan mahdollisesti omalla pää töksen teol la vaikuttaa, kustannukset pysyvät omissa käsissä Haitat: kaupungilla on omistajuuden ja rahoituksen sekä ra ken nut ta mis proses siin liittyvät riskit, hanke vaikuttaa kaupungin taloudelliseen kan to kykyyn ja velanottoon, kaupungin tilinpäätöstä rasittaa kokonaisuudessaan hank keen poistot (175902 /vuosi), rakennuttamisprosessin riskit ja re surssi- sekä osaamisvaateet ovat merkittävät, kaupunki joutuu vastaamaan myös vuok ra lais hal lin nos ta, joten se kuormittaa hallintoa myös jatkossa; Aran tuki sitoo omistajuutta seuraavat 40 vuotta, kannattavuuden kannalta vält tämä tön tä, että palveluasumisen tarve toteutetun kaltaisessa yksikössä säilyy seu raa vat vuosikymmenet ja kohde on asukkaiden näkökulmasta riittävät hou kut ta va; rakennuksen huolellinen ylläpito on välttämätöntä.
3) Asumispalveluyksikön omistajana ja rakennuttajana on kaupungin yk sin omis ta ma kiinteistöyhtiö Hyödyt ja haitat ovat kuten edellä. Muodollisesti varauspäätöksen siir ty minen kaupungin omistamalle yhtiölle edellyttää ARAn hyväksyntää. Kau pungin päätösvalta välillinen, vaikutukset taloudelliseen kantokykyyn ovat välil li set, mutta näkyvät konsernitilinpäätöksessä. Uuden kiinteistöyhtiön perus ta mi nen lisää hallinnointia ja tätä kautta kustannuksia. 4) Asumispalveluyksiön omistajana ja rakennuttajana on kiin teis tö yhtiö, jon ka kaupunki omistaa yhdessä yleishyödyllisen yhteisön kanssa Aran alustavan näkemyksen mukaan varauspäätöksen siirtyminen kau pungil ta yhtiölle helpompi toteuttaa, jos kaupungin omistusosuus 50,1 % tai enem män ja kaupungilla pysyy päätösvalta. Hyödyt: omistajuuden ja rahoituksen riskit voidaan jakaa toimijoiden kesken; mikäli kumppanina on kokenut toimija, sekä hankkeen jat ko suun nit telun ja rakennuttamisen prosessi sen edellyttäminen resursseineen sekä asiantun ti ja pal ve lui neen voidaan sopia kumppanin vastuulle; velka ja pois tot eivät kuormita kaupungin taloudellista kantokykyä, tosin ne tulevat täy simää räi si nä näkyviin konsernitilinpäätöksessä, vuokralaishallinto voidaan ulkois taa kumppanille. Kaupungilla on etua kumppanin taloudellisen kan natta vuu den tavoitteesta, koska tuloksesta kaupungille jää omistusosuuden mukai nen osuus. Haitat: siirto edellyttää Aran erillistä hyväksyntää, hyväksynnän hakeminen voi mahdollisesti viivästyttää suunnitteluprosessia, kaupungin päätösvalta ka ven tuu kiinteistönomistuksessa; taloudellista kuormaa ja riskiä voidaan ja kaa, mutta yhtiön taloudellinen asema huomioidaan täysimääräisesti konser ni ta sees sa. Yhtiön perustamisen yhteydessä tehtävät sopimukset ja yh tiöjär jes tys ovat keskeisiä taloudellisen sekä toiminnallisen riskin sekä vas tuiden jakamisessa. Hallintosäännön 7 :n mukaisesti omistajaohjauksen jaoston tehtävänä on tiloi hin liittyvä omistajapolitiikka. Kaupungin toimitilastrategiassa vuosille 2013 2015 on huomioitu kaupungin talouden näkymien heikentyminen. Pois to jen määrä on taloussuunnitelmakaudella uuden poistosuunnitelman se kä 2014 2015 toteutuvan päiväkotihankkeen johdosta n. 4,5 M /vuosi ilman muita merkittäviä investointihankkeita. Kaupungin omistamaan mer kittä vään kiinteistömassaan ja kunnallisteknisiin järjestelmiin sisältyvä in vestoin ti- ja peruskorjaustarve on kuitenkin merkittävä. Kaupungin ta voit tee na on vähentää omistajuuteen ja rahoitukseen liittyviä riskejä.
Valmistelijat: talous- ja hankintajohtaja 044 4598 207 ja tekninen joh ta ja 044 4598358 Kj:n ehdotus: Omistajaohjauksen jaosto esittää kau pun gin hal li tuk sel le, että AS PA- palvelutalon hankevalmistelua jatketaan seu raa vas ti: Saarijärven kau pun gin ensisijaisena tavoitteena on muodostaa kiin teis tö yh tiö, joka toimii asumispalveluyksikön omistajana ja rakennuttajana. Kau pun gin omistus osuus yhtiössä on vähintään 50,1 % ja toisena omis ta ja na voi toimia Aran hyväksymä yleishyödyllinen yhteisö. Mikäli edellä ku vat tu tavoite ei to teudu, asumispalveluyksikön rakennuttajana ja omistajana on kaupunki. Jos kaupunki myöhemmin yhtiöittää omistamansa asun to-omai suu den, AS- PA-pal ve lu ta lon siirtyminen yhtiön omistukseen pää te tään tässä yhteydessä. Päätös: Kaupunginjohtajan muutettu päätösesitys: Omistajaohjauksen jaosto esittää kaupunginhallitukselle, että ASPA- pal velu ta lon hankevalmistelua jatketaan kahden eri vaihtoehdon pohjalta: a) Perustetaan kiinteistöyhtiö, joka toimii asumispalveluyksikön omis ta ja na ja rakennuttajana. Kaupungin omistusosuus yhtiössä on vähintään 50,1 % ja toisena omistajana voi toimia Aran hyväksymä yleishyödyllinen yh tei sö. b) Asumispalveluyksikön rakennuttajana ja omistajana on kaupunki. Jos kau pun ki myöhemmin yhtiöittää omistamansa asunto-omaisuuden, AS- PA-pal ve lu ta lon siirtyminen yhtiön omistukseen päätetään tässä yhteydessä. Muutettu päätösesitys hyväksyttiin yksimielisesti. Merkittiin pöytäkirjaan, että Vesa Ronkainen esitteli asiaa kokouksen alussa 16.00 17.31. KH 138 Kokous keskeytettiin tauon ajaksi 17.31 17.39. Tekninen lautakunta käsittelee asiaa kokouksessaan 13.8.2014 Tekninen lautakunta ottaa kantaa hankesuunnitelman tekniseen suo ri tuk seen ja valmiuteen. Hankkeen taloudelliseen kannattavuuteen liittyvät las kel mat ja rahoitus- ja omistusjärjestelyt valmistellaan omistajaohjauksen jaos tos sa ja esitellään kaupunginhallitukselle samanaikaisesti hankkeen muun käsittelyn yhteydessä. Valmistelija: tekninen johtaja 044 4598 358 Teknisen johtajan esitys: Tekninen lautakunta 1) toteaa, että Saarijärven ASPA-palvelutalon 16.6.2014 laadittu han ke suunni tel ma täyttää kaupunginvaltuuston 17.6.2013 asettaman periaatteen
60-paik kai sen ympärivuorokautisen asumispalveluyksikön toteuttamisen osal ta. 2) toteaa, että suunnittelutyötä tulee jatkaa edelleen siten, että rakennus täyttää ARAn suunnitteluehdot ja hanke tulee olla taloudellisesti kannattava. 3) merkitsee tiedoksi hankesuunnitelman ja esittää sen edelleen kau pun ginhal li tuk sel le ja kaupunginvaltuustolle. 4) esittää kaupunginhallitukselle ja valtuustolle ASPA-palvelutalon si joitus pai kak si Sivulanpellon asemakaava-alueelta korttelin 125 tontteja 4 ja 5. Päätös: 1) Todettiin. 2) Todettiin. 3) Merkittiin tiedoksi hankesuunnitelma ja päätettiin esittää se edelleen kaupun gin hal li tuk sel le ja kaupunginvaltuustolle. 4) Tekninen lautakunta esittää kaupunginhallitukselle ja valtuustolle AS- PA-pal ve lu ta lon sijoituspaikaksi Sivulanpellon asemakaava-alueelta kort telin 125 tontteja 4 ja 5. Liitteenä Perusturvaliikelaitos Saarikan johtokunnan lausunto asiasta. Valmistelija: hallinto- ja henkilöstöjohtaja 044 4598 203 Kj:n esitys: Kaupunginhallitus 1) päättää, että ASPA- palvelutalon hankevalmistelua jatketaan kahden eri vaih to eh don pohjalta: a) Perustetaan kiinteistöyhtiö, joka toimii asumispalveluyksikön omistajana ja rakennuttajana. Kaupungin omistusosuus yhtiössä on vähintään 50,1 % ja toi se na omistajana voi toimia Aran hyväksymä yleishyödyllinen yhteisö. b) Asumispalveluyksikön rakennuttajana ja omistajana on kaupunki. Jos kau pun ki myöhemmin yhtiöittää omistamansa asunto-omaisuuden, AS- PA-pal ve lu ta lon siirtyminen yhtiön omistukseen päätetään tässä yhteydessä; 2) hyväksyy hankesunnitelman ja esittää sen edelleen valtuustolle hy väk syttä väk si; 3) hyväksyy ja esittää edelleen valtuustolle hyväksyttäväksi AS PA-pal ve luta lon sijaintipaikaksi Sivulanpellon asemakaava-alueelta korttelin 125 tontte ja 4 ja 5. Päätös: Kj:n muutettu esitys: Kaupunginhallitus 1) päättää, että ASPA- palvelutalon hankevalmistelua jatketaan kahden eri vaih to eh don pohjalta: a) Perustetaan kiinteistöyhtiö, joka toimii asumispalveluyksikön omistajana ja rakennuttajana. Kaupungin omistusosuus yhtiössä on vähintään 50,1 % ja toi se na omistajana voi toimia Aran hyväksymä yleishyödyllinen yhteisö. b) Asumispalveluyksikön rakennuttajana ja omistajana on kaupunki. Jos
kau pun ki myöhemmin yhtiöittää omistamansa asunto-omaisuuden, AS PA-pal ve lu ta lon siirtyminen yhtiön omistukseen päätetään tässä yhteydessä; 2) esittää valtuustolle, että kaupunginvaltuusto hyväksyy han ke suun ni tel man ja valtuuttaa kaupunginhallituksen tekemään hankkeeseen rahoituksen ja taloudellisen kannattavuuden, ARAn edellyttämän vuokratason sekä ARAn muutoin esittämät muutokset, sekä päättämään ARAn va raus pää tök ses sä tarkoitettujen suunnitelmien toimittamisesta ARAan; 3) hyväksyy ja esittää edelleen valtuustolle hyväksyttäväksi AS PA-pal ve luta lon sijaintipaikaksi Sivulanpellon asemakaava-alueelta korttelin 125 tontte ja 4 ja 5; 4) päättää, että ASPA-palvelutalon omistuksesta päätetään kau pun gin valtuus tos sa viimeistään 3.11.2014. Muutettu päätösesitys hyväksyttiin yksimielisesti. KV 24 Merkittiin pöytäkirjaan, että Sami Tuominen poistui kokouksesta asian käsittelyn aikana ko 16.03. Esitys: 2-4) Edellä. Päätös: Puheenjohtaja avasi asiasta keskustelun. Keskustelun kuluessa Esa Jär vi nen teki kaupunginhallituksen pohjaesitykseen lisäesityksen: "Esitän, et tä ASPA-hankkeen valmisteluun otetaan mukaan myös yksityisen sektorin tar joa ma vaihtoehto ASPA-hankkeen rakentamisen toteuttamiseen." Harri Leh ti nen kannatti esitystä. Päätettyään keskustelun puheenjohtaja totesi, kos ka on tullut kaupunginhallituksen pohjaesityksestä poikkeava lisäesitys, asias ta tulee suorittaa äänestys. Selonteko hyväksyttiin. Äänestysjärjestykseksi puheenjohtaja esitti seuraavaa: Ne, jotka eivät hy väksy lisäesitystä äänestävät JAA ja ne, jotka kannattavat Esa Järvisen te ke män ja Harri Lehtisen kannattaman lisäesityksen ottamista osaksi päätöstä ää nestä vät EI. Äänestys suoritetaan nimenhuutoäänestyksenä. Ää nes tys jär jes tys hyväksyttiin. Äänestyksessä annettin 32 JAA -ääntä ja 2 EI -ääntä. Puheenjohtaja totesi, et tä valtuusto on hyväksynyt kaupunginhallituksen pohjaesityksen äänin 32 JAA -ääntä ja 2 EI -ääntä. OOJAOS Äänestyspöytäkirja on pöytäkirjan liitteenä. ASPA-palvelutalon hankevalmistelua on jatkettu kaupunginhallituksen toimek si an non pohjalta. Valmistelussa on huomioitu myös toi min ta ym pä ris-
tös sä tapahtuvat muutokset. Saarijärven keskustan alueelle on vireillä kaksi yksityistä pal ve lu ko ti han ketta, joiden ympärivuorokautisen hoivan paikkamäärä on yhteensä 60 kpl. Toi sin kuin kaupungin hankkeessa, näihin kohteisiin ei ole myönnetty ARA:n tukea. ARA:n kaupungin hankkeelle myöntämä investointi- ja korko tu ki mahdollistaa sen, että vuokrataso pystytään pitämään Kelan asu mistu ki nor mien tarkoittamalla tasolla. Vuokran laskentaperiaatteet on mää ri telty ARA:n ohjeistuksessa. Ikäihmisten määrä Saarijärven alueella on kasvussa. Tällä hetkellä alueella asuu noin 1350 yli 75-vuotiasta. Saarikan arvion mukaan määrä kasvaa noin 1700 henkilöön vuoteen 2025 mennessä. Tilastokeskus on arvioinut, että yli 75-vuotiaita on Saarijärvellä vuonna 2034 jo yli 2000 henkilöä. Saa ri jär veläis ten eläkkeensaajien keskimääräinen eläke oli 1291 /kk vuonna 2013. Eläk keen määrä on 14 % alhaisempi kuin Suomessa keskimäärin (1499 /kk). Eläketurvakeskuksen arvion mukaan suomalaisten keskimääräinen elä ke tu lo nousee vuoden 2015 tasosta vuoteen 2025 mennessä 14 %. Ottaen huo mi oon väestöennuste ja arvio eläketulon tasosta, on perusteltua, että Saari jär ven kaupunki varautuu ikäihmisten palvelutarpeen kasvuun ARA:n tukia hyödyntävän hankkeen kautta. Valmistelussa on kontaktoitu useita valtakunnallisesti ja alueellisesti mer kittä viä palvelurakentamisen alalla toimivia yleishyödyllisiä yhteisöjä, joi den vanhusten palveluasumisen toteuttamismalleja on neuvotteluissa käyty lä pi. Yhteinen yhtiö yleishyödyllisen yhteisön kanssa Edellä omistajaohjauksen jaoston ja kaupunginhallituksen päätösten esit tely teks tis sä on kuvattu etuja ja haittoja tilanteessa, jossa palvelutalo to teu tetaan kaupungin ja yleishyödyllisen yhteisön yhdessä omistaman kiin teis töyh tiön omistukseen siten, että kaupungin omistus on vähintään 50,1 %. Vaih to eh to edellyttää yksityiskohtaista sopimusta yhtiön pe rus ta mis vai heessa. Selvittelytyössä ei ole päästy sellaiseen sopimusmalliin, joka riittävästi tur vai si kaupungin edun, mutta samalla mahdollistaisi sopimuskumppanille riit tä vän riskittömät liiketoimintamahdollisuudet. Lisäksi kaupungin enemmistöomistajuus johtaa siihen, että hankkeessa joudu taan arvioimaan julkisista hankinnoista annetun lain soveltamista sekä jatko suun nit te luun että rakentamiseen. Tällöin sopimuskumppanin mah dol lisuu det hyödyntää jo olemassa olevia yhteistyö- ja hankintaverkostojaan heik ke ne vät. Valmistelutyön johtopäätös on, että yhteisomistajuutta ei pidetä kaupungin kan nal ta parhaana vaihtoehtona. On myös huomattava, että kaupungin enem mis tö osak kuu den kautta perustettava yhtiö kuuluu kau pun ki kon serniin. Velanottoon sekä rakentamiseen ja vuokraamiseen sisältyvät riskit siir tyi si vät kaupunkikonsernin kokonaistalouteen.
Hankkeen siirto yleishyödylliselle yhteisölle Neuvotteluiden yhteydessä on myös vahvistunut käsitys siitä, että hanke voidaan toteuttaa yleishyödyllisen yhteisön voimin. Tällöin yhteisö ra ken tai si asumisyksikön omaan omistukseensa ja kaupunki tai sote-kuntayhtymä vuok rai si rakennuksen pitkäaikaisella vuokrasopimuksella vanhusten asumis pal ve lui den tuottamiseen. Yleishyödyllisten yhteisöjen kokemusten perus teel la kaupungin ARA-avustus ja korkotukipäätös voidaan helposti siirtää tällaiselle yleishyödylliselle rakentajalle. Tähän toteutusmalliin liittyen on mahdollista, että etukäteen tehdään so pimus rakennuksen lunastamisesta kaupungille esimerkiksi 1-2 vuoden kulues sa sen valmistumisesta. Hinta olisi yhteisesti sovittu kor ko tu ki lain säädän nön määrittämä lunastushinta. Etuna voidaan nähdä edellä jo todetut yleishyödyllisen yhteisön omis ta juuteen sisältyvät edut; rakentamisvaiheessa omistajuuden ja rahoituksen riskit ei vät ole kaupungilla, rakennuttamisen prosessi sen vaatimine resursseineen se kä asiantuntijapalveluineen ja rakennusaikaisine riskeineen siirtyy ul kopuo li sel le taholle, jolla saattaa olla jo hyvinkin kattava kokemus ja kus tannus te hok kaat toimintamallit vastaavista kohteista. Rakentamiskustannuksia kont rol loi Ara ja vuokrataso määräytyy korkotukilainsäädännön mukaisesti, jo ten erityistä riskiä rakentamis- ja vuokrakustannusten hallitsemattomasta ko hoa mi ses ta ei ole. Merkittävää on, että rakentamisesta aiheutuva velka ja poistot eivät kuor mita kaupungin taloudellista kantokykyä. Haittana voidaan nähdä se, että päätöksenteko rahoituksen, taloudenhoidon ja toiminnallisten ratkaisujen osalta siirtyy kaupunkiorganisaation ul ko puolel le. Kyse on hyvin pitkäaikaisesta panostuksesta vanhusten asumiseen ja hoi vaan. Olennaista on, miten loppukäyttäjien eli palvelun tuottajien ja asuk kai den tarpeet ja toiminnallinen tehokkuus voidaan mahdollisimman hy vin huomioida. Kun hanke katsotaan palvelutuotannon ja paikkakunnan ikä ih mis ten asumisen kannalta tarpeelliseksi, on tärkeää, että myös omis tusmal lil le on saatavissa mahdollisimman laaja poliittinen tuki. Valmistelutyön johtopäätös Valmistelutyön johtopäätöksenä on, että hanketta ei lähdetä siirtämään yleishyö dyl li sel le yhteisölle, vaan se toteutetaan kaupungin omistukseen tai kaupun gin yksin omistaman kiinteistöyhtiön omistukseen. Kun hanke toteutetaan kaupungin omaan omistukseen joko kaupungin tasee seen tai kaupungin yksin omistaman kiinteistöyhtiön omistukseen, hankkeen riskianalyysissä tulee tiedostaa se, että kaupunki tai sen omistama kaupun ki kon ser niin kuuluva kiinteistöyhtiö joutuu yksin kantamaan niin ra ken-
nuk sen omistajuuteen ja rahoitukseen kuin rakennuttamisprosessiinkin liitty vät riskit. Näitä riskejä ovat: - onnistuuko toteutus siten, että loppukäyttäjien eli palvelun tuottajien ja asuk kai den näkökulmat ja tarpeet ja toiminnallinen tehokkuus on otettu mah dol li sim man hyvin huomioida. Tällöin olennainen merkitys on palve lun to teut ta ja na olevan Saarikan osallisuus suunnittelussa ja ra ken tamis pro ses sis sa ja Saarikan edustajien riittävä asiantuntemus toi min nallis ten ti la rat kai su jen toteutuksessa - kaupungin omalla henkilöstöllä ei ole kokemusta vastaavankaltaisen erityis koh teen suunnittelusta ja rakennuttamisesta, jolloin ollaan mah dol listen kon sult tien ja Saarikan asiantuntemuksen varassa. - hankkeen kokonaishinta poistovaikutuksineen tuottaa merkittävän ra sitteen kaupungin/ kaupunkikonsernin kokonaistalouteen ja kau pungin/kau pun ki kon ser nin pitää pystyä turvaamaan velanhoitokykynsä seuraa vak si 40 vuo dek si. Tältä osin on huomattava, että korkotukilainojen ly hen nys ai ka tau lu on hyvin takapainotteinen. Lainan lyhennykset pai nottu vat laina-ajan lo pul le, jolloin rakennuksen tekninen käyttöikä on jo kulu nut ja on odo tet ta vis sa peruskorjaustarpeita. - taloudellinen kannattavuus voi heikentyä, mikäli palveluasumisen tarve tu le vi na vuosikymmeninä muuttuu eikä kohde enää vastaa joko asuk kaiden tar pei ta tai yleisiä vanhusten palveluille ja palveluasumiselle ase tettu ja ta voit tei ta. Riski tilojen vajaakäytöstä, tilojen teknisestä kunnosta ja käy tet tä vyy des tä on kaupunkikonsernilla. Jos asumispalveluyksikön omistajana ja rakennuttajana on kaupungin yksin omis ta ma kiinteistöyhtiö, hyödyt ja haitat ovat pääsääntöisesti samat kuin to teu tet taes sa hanke kaupungin taseeseen. Varauspäätöksen siirtyminen kaupun gin omistamalle yhtiölle ei ARAn antamien tietojen mukaan ole on gelma, mutta edellyttää joka tapauksessa ARAn hyväksyntää. Uuden kiinteistöyhtiön perustaminen lisää jossain määrin hallinnointia, mutta toisaalta selkeyttää kustannusten ja tuottojen kontrollointia ja oh jaus ta ja mahdollistaa kohteen talouden avoimen ja läpinäkyvän seurannan huo mat tavas ti paremmin kuin sen sisällyttäminen kaupungin omaan taseeseen. Kustan nus te hok kuu den ja kannattavuuden vaatimusta voidaan ko ko nai suu te na paremmin noudattaa ja valvoa. Kuten päätöksenteon aikaisemmissa vaiheissa on todettu, han ke suun ni telmaa on ensimmäisten laskelmien pohjalta selkeästi supistettava sekä pinta-alan että investointikustannusten karsimiseksi. Tavoitteena on Aran ennak ko pää tök sen mukaisesti enintään 9,5 miljoonan euron kustannusarvio,
jo ka sisältää sekä tontin hinnan että toimintavarustuksen. Lisäksi vuokra tulee ARAn ohjeistuksen mukaan määritellä siten, että siinä on varauduttu laina-ai ka na tapahtuviin pääomakustannusten muutoksiin. Hankkeen perusteena on liikelaitos Saarikan päätös siitä, että se tulee oma na palvelutuotantonaan tuottamaan asumispalvelut hankkeen mukaisesti 60 hen ki löl le siten, että Saarijärven kaupunki tuottaa tarvittavat tilat ra ken tamal la ne joko itse tai vuokraamalla paikat markkinoilta. Toteutukseen liit tyy olennaisesti se, että kaupungin tehtyä jo aiemmin päätöksen han ke suun ni telman hyväksymisestä sekä päättäessä nyt omistusrakenteesta, kaupungin ja liikelaitos Saarikan välillä tehdään esisopimus, jolla Saarikka sitoutuu vuokraa maan kaupungilta tai kaupungin omistamalta kiinteistöyhtiöltä nyt ra kennet ta van rakennuksen sosiaalipalveluiden tuottamista varten vähintään 10-15 vuoden vuokrasopimuksella. Vuokra tulee määrittymään kor ko tu kilain mukaisesti noudattaen ns. omakustannusperiaatetta siten, että vuokra vas taa kiinteistön rahoituksen ja hyvän kiinteistönpidon mukaisista me noista kaupungille tai sen omistamalle kiinteistöosakeyhtiölle aiheutuvia kus tannuk sia. Valmistelijat: kaupunginjohtaja 044 4598 201 ja talous- ja han kin ta joh ta ja 044 4598 207 Kaupunginjohtajan esitys: Omistajaohjauksen jaosto esittää kau pun gin hal lituk sel le ja edelleen kau pun gin val tuus tol le, että 1) Aspa-palvelutalo toteutetaan Saarijärven kaupungin Aspa-palvelutalon omis ta juut ta varten perustettavan, kaupungin yksin omistama kiin teis tö osake yh tiön omistukseen, jolle kaupungille myönnetyn Aran ehdollisen va rauksen 34011/321/14 tarkoittama investointiavustus ja korkotukilaina siir retään. 2) Kaupunki perustaa kohdassa 1) tarkoitettua omistajuutta varten kiin teis töosa ke yh tiön, jonka tehtävänä ja toimialana on rakennuttaa, omistaa, vuok rata ja hallinnoida Saarijärvelle Saarijärven keskustan Sivulanpellon ase makaa va-alu eel le korttelin 125 tonttien 4 ja 5 muodostamalle alueelle ra ken netta vaa 60-paikkaista vanhusten palvelutaloa maapohjineen. Kaupunginjohtajan muutettu esitys: Kaupunginvaltuusto tekee päätöksen hankkeen lopullisesta toteutuksesta ja ra ken ta mi ses ta, kun kustannukset ovat tarkentuneet urakkakilpailutuksen val mis tut tua vuoden 2015 alussa. Omistajaohjauksen jaosto esittää kaupunginhallitukselle ja edelleen kau pungin val tuus tol le, että 1) Aspa-palvelutalo toteutetaan Saarijärven kaupungin Aspa-palvelutalon omis ta juut ta varten perustettavan, kaupungin yksin omistaman kiin teis-
tö-osa ke yh tiön omistukseen, jolle kaupungille myönnetyn Aran ehdollisen va rauk sen 34011/321/14 tarkoittama investointiavustus ja korkotukilaina siir re tään. 2) Kaupunki perustaa kohdassa 1) tarkoitettua omistajuutta varten kiin teis töosa ke yh tiön, jonka tehtävänä ja toimialana on rakennuttaa, omistaa, vuok rata ja hallinnoida Saarijärvelle Saarijärven keskustan Sivulanpellon ase makaa va-alu eel le korttelin 125 tonttien 4 ja 5 muostamalle alueelle ra ken net tavaa 60-paikkaista vanhusten palvelutaloa maapohjineen. Päätös: 1-2) Hyväksyttiin.