Hallituksen toiminta, tehtävät ja vastuut 1.4.2014 Mia Pujals Johtava lakimies, varatuomari Kiinteistöliitto Uusimaa
Sisältö Asunto-osakeyhtiön toimielimet Hallituksen toiminta Kokoontuminen ja päätöksenteko Hallituksen toimivalta ja tehtävät Hallituksen vastuu
Asunto-osakeyhtiön toimielimet Yhtiökokous - osakkaat päättäjinä - yleistoimivalta - valitsee hallituksen - valitsee tilintarkastajat, toiminnantarkastajat Tilintarkastaja, toiminnantark. - valvonta: kirjanpito ja hallinto Hallitus - yleinen hallinnon hoito, toiminnan järjestäminen - valitsee isännöitsijän Isännöitsijä -päivittäinen hallinto - kiinteistön ja rakennusten pito -kirjanpito, varainhoito
Yhtiöllä oltava hallitus. Asunto-osakeyhtiöllä oltava hallitus, jossa 3-5 jäsentä Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä toisin Jos vähemmän kuin kolme jäsentä, oltava ainakin yksi varajäsen Valitaan varsinaisessa yhtiökokouksessa Ellei toimikelpoista hallitusta, PRH voi määrää selvitystilaan
Case: Hallituksen jäsen eroaa Taloyhtiön hallitukseen kuuluu kolme varsinaista jäsentä ja yksi varajäsen. Yksi varsinainen jäsen eroaa. Voiko hallituksesta erota? Pitääkö hallitusta täydentää?
Hallituksen jäsenen ero Hallituksesta saa erota kesken toimikauden (eron syytä ei tarvitse perustella) Jos varajäsen, kutsutaan kokouksiin eronneen tilalle Jos hallitus on eron jälkeen päätösvaltainen, ei pakko täydentää hallitusta Jos hallitus ei ole päätösvaltainen, kutsutaan koolle yhtiökokous valitsemaan uusi jäsen
Hallituksen päätösvaltaisuus AOYL: yli puolet valitusta määrästä jäseniä (lasketaan varsinaisten jäsenten lukumäärästä) Case: jäljelle jää 2 varsinaista ja 1 varajäsentä Hallitus päätösvaltainen kun kokouksessa läsnä 2 jäsentä (varsinainen tai varajäsen) - > ei velvollisuutta täydentää hallitusta Entä, jos 2 varsinaista eroaa -> Edelleen päätösvaltainen, kun kokouksessa paikalla 1 varsinainen ja 1 varajäsen -> tässä täydentäminen suositeltavaa Huom! Yhtiöjärjestyksen määräykset päätösvaltaisuudesta
Case: Hallituksen päätöksenteko Hallitus kokoontuu yhden jäsenen ulkomaanmatkan aikana. Kokouksessa käsitellään asioita, joita ei ollut ennakolta kutsussa mainittu.
Hallituksen päätöksenteko Hallitus tekee päätöksensä kokouksessa Päätöksiä voidaan tehdä myös puhelinkokouksessa tai sähköpostikirjeenvaihdon perusteella Päätöksistä pöytäkirja Asunto-osakeyhtiölaki ei sisällä määräyksiä hallituksen kokouksen kutsuajasta eikä kutsun muodosta Kaikille varattava tilaisuus osallistua asian käsittelyyn = kaikki kutsuttava Kutsuajan tulisi olla kohtuullinen Jos varsinainen jäsen estynyt, kutsuttava varajäsen Ei voi valtuuttaa toista hlöä edustamaan itseään
Hallituksen päätöksenteko Puheenjohtaja kutsuu koolle Isännöitsijällä ja jäsenillä oikeus vaatia koolle kutsumista Asiat ratkaistaan enemmistöpäätöksin Enemmän kuin puolet läsnä olevista kannattaa Jokaisella jäsenellä yksi ääni Puheenjohtajan kanta, jos äänet tasan Käsitellään kokouskutsussa mainitut asiat Voidaan käsitellä asioita myös kutsun ulkopuolelta
Case: Toimivalta ja yhdenvertaisuus Osakkeenomistaja pyytää hallitukselta lupaa parvekelasituksen asentamiseen. Osakkeenomistajan oman kylpyhuoneremontin yhteydessä osakas vaatii yhtiötä maksamaan vedeneristeiden osuuden. Tuleeko hallituksen viedä asia yhtiökokouksen päätettäväksi ja kuinka yhdenvertaisuus huomioidaan?
Hallituksen toimivallan rajat Hallitus tarvitsee yhtiökokouksen päätöksen toimiin, jotka Yhtiön koko ja toiminta huomioon ottaen ovat epätavallisia tai laajakantoisia, Vaikuttavat olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen Vaikuttavat olennaisesti osakkeenomistajan velvollisuuteen maksaa yhtiövastiketta tai Vaikuttavat olennaisesti osakehuoneiston käyttämisestä aiheutuviin kustannuksiin Poikkeuksena kiireelliset toimenpiteet => odottamisesta aiheutuisi olennaista haittaa
Osakkeenomistajien yhdenvertaisuus Yhtiökokous, hallitus, isännöitsijä ei saa (1:10 ) Tehdä päätöstä tai ryhtyä toimenpiteeseen, joka on omiaan tuottamaan osakkeenomistajalle tai muulle epäoikeutettua etua yhtiön tai toisen osakkaan kustannuksella Kunnossapito-/uudistushankkeessa samassa asemassa olevia kohdeltava samalla tavalla Asuinhuoneistot, liikehuoneistot Jaetaan autopaikkoja, muutostyöoikeutta tmv. Ei tarkoita hyötyperiaatetta
Case: Hallituksen tehtävät ja vastuu Pihatie on jäinen ja hiekoittamaton. Onko hallitus vastuussa, jos joku loukkaantuu? Isännöitsijä on laiminlyönyt korjausavustusten hakemisen. Onko hallitus vastuussa?
Hallituksen tehtävät Hallitus huolehtii yhtiön hallinnosta ja kiinteistön ja rakennusten pidon ja muun toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä Isännöitsijä huolehtii kiinteistön ja rakennusten pidosta ja hoitaa yhtiön päivittäistä hallintoa hallituksen ohjeiden ja määräysten mukaisesti Hallitus huolehtii, että kirjanpito ja varainhoidon valvonta on asianmukaisesti järjestetty Isännöitsijä huolehtii, että kirjanpito on lainmukainen ja varainhoito luotettavalla tavalla järjestetty Hallitukselle laissa tai yhtiöjärjestyksessä määrätyt asiat
Hallituksen tehtäviä mm. Isännöitsijän valinta ja erottaminen sekä tehtävien hoidon valvonta Yhtiökokouksen koolle kutsuminen Yhtiökokouksen päätösten täytäntöönpano Tilinpäätöksen allekirjoittaminen Osakeluettelon pitämisestä huolehtiminen Huoneiston hallintaanottomenettelyn käynnistys Muutostyörekisterin pitämisestä huolehtiminen Osakkaan muutostöiden valvonnasta huolehtiminen Kunnossapitotarveselvitys ja selvitys suoritetuista korjauksista
Johdon vastuu AOYL:ssa Korvattava vahinko, jonka Tehtävässään huolellisuusvelvoitteen vastaisesti tahallaan tai huolimattomuudestaan aiheuttanut yhtiölle Muuten tätä lakia tai yhtiöjärjestystä rikkomalla tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle, osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle Tuottamusolettama Onko aiheutunut vahinkoa?
Esimerkkejä vastuutilanteista Tehtävien hoitamatta jättäminen tai toimivallan ylitys Ei käytetty asiantuntijaa, milloin tarpeen Muiden johdon jäsenten toiminnan valvomatta jättäminen Vastikkeiden perinnän laiminlyönti Väärän ohjeistuksen antaminen osakkaille lunastustilanteissa Vastuu kiinteistön turvallisuudesta Tilaajavastuulain velvoitteet
Vastuuvapaus Yhtiökokous päättää vastuuvapaudesta Jos vastuuvapaus myönnetään, ei korvauskannetta enää voi nostaa yhtiön nimissä Poikkeus: yhtiökokoukselle ei annettu olennaisesti oikeita tai täydellisiä tietoja Vastuuvapauden epääminen epäluottamuslause Vahingonkorvauksen vaatiminen kanteella käräjäoikeudesta
Neuvonta jäsentaloyhtiöille (09) 1667 6300 Kiitos!