Kaupunkisuunnittelulautakunta 10.06.2015 Sivu 1 / 1 3121/10.02.03/2013 Kaupunkisuunnittelulautakunta 13 4.2.2015 107 Puustellinmäki, ehdotus kaupunginhallitukselle asemakaavan muutokseksi, alue 110515, 51. kaupunginosa Leppävaara (Kh-asia) Valmistelijat / lisätiedot: Saara Melama, puh. 043 825 3628 Ross Snell, puh. 046 877 3240 etunimi.sukunimi@espoo.fi Päätösehdotus Kaupunkisuunnittelupäällikkö Torsti Hokkanen Kaupunkisuunnittelulautakunta: 1 yhtyy vastineisiin, jotka ilmenevät asian liitteistä. Lausunnot, kannanotot ja muistutukset on annettu Puustellimäen asemakaavan muutosehdotuksesta, alue 110515, 2 hyväksyy esitettäväksi kaupunginhallitukselle 26.1.2015 päivätyn ja 10.6.2015 muutetun Puustellinmäen - Boställsbacken asemakaavan muutosehdotuksen, piirustusnumero 6891, joka käsittää korttelin 51086 tontin 3, 51. kaupunginosassa Leppävaara, alue 110515, 3 ilmoittaa asemakaavan muutoksen hakijalle, että kaupunki tulee MRL 59 :n mukaisesti perimään asemakaavan muutoksen laatimiskulujen loppuosan, 1 560 euroa sekä 1/3 kuulutuskustannuksista, 666,67 euroa, eli yhteensä 2 226,67 euroa asemakaavan muutoksen hyväksymisen jälkeen. Päätös Kaupunkisuunnittelulautakunta: Esittelijän ehdotus hyväksyttiin yksimielisesti. Liite Oheismateriaali 10 Puustellinmäki, mielipiteiden lyhennelmät ja vastineet 11 Puustellinmäki, lausuntojen sekä kannanottojen lyhennelmät ja vastineet - Puustellinmäki, tapahtumaluettelo - Puustellinmäki, kaavamääräykset - Puustellinmäki, kaavakartta - Puustellinmäki, ajantasa-asemakaava - Puustellinmäki, havainnekuva
Kaupunkisuunnittelulautakunta 10.06.2015 Sivu 2 / 2 Selostus Asemakaavan muutoksen tavoitteena on liike- ja toimistorakennusten korttelialueen (K) muuttaminen asuinkerrostalojen korttelialueeksi (AK) tontilla 3 korttelissa 51086. Suunnittelualueen pinta-ala on 1 426 m 2. Tontilla sijaitsevan toimistorakennuksen tekninen kunto on heikko, ja se on tarkoitus purkaa. Kaavamuutoksen myötä tontin rakennusoikeudeksi tulee 1 750 k-m 2 sen ollessa nykyisin 1 024 k-m 2. Kaavassa osoitetun rakennusoikeuden lisäksi saa rakentaa asumista palvelevia asukkaiden yhteiskäyttöisiä tiloja, varastotiloja, pysäköintilaitoksen sekä teknisiä tms. tiloja. Kaavahankkeen toteuttaminen edellyttää maankäyttösopimusta. Suunnittelualueen likimääräinen sijainti Espoon opaskarttapohjalla: Puustellinmäki - Boställsbacken, asemakaavan muutosehdotus, piirustusnumero 6891, käsittää osan korttelia 51086, 51. kaupunginosassa (Leppävaara), alue 110515. Vireilletulo Aloite asemakaavan laatimiseksi on tullut alueen maanomistajalta. Kaavasta on tiedotettu kaavoituskatsauksessa 2014. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma Asemakaavan muutokseen liittyen on laadittu osallistumis- ja arviointisuunnitelma, joka on päivätty 23.6.2014. Alueen nykytila Suunnittelualue sijaitsee Leppävaaran suuralueella Puustellinmäessä Postipuuntien ja Armas Launiksen kadun risteyksen pohjoispuolella, ja se käsittää tontin 3 korttelissa 51086 (osoite Postipuuntie 2). Tontilla on nykyisin kaksikerroksinen toimistorakennus, jonka tekninen kunto on heikko. Rakennuksen peruskorjaus ei ole vuokramarkkinatilanteen takia perusteltua, eikä uuden vastaavankokoisen toimistorakennuksen rakentaminen ole taloudellisesti mahdollista. Lisäksi paikka ei ole
Kaupunkisuunnittelulautakunta 10.06.2015 Sivu 3 / 3 sijainniltaan toimistorakennukselle otollinen. Tontti on yksityisessä omistuksessa. Tontin pinta-ala on 1 426 m 2 ja se sijaitsee etelään viettävässä rinteessä. Ympäröivä rakennuskanta koostuu pääasiassa asuinkerrostaloista. Tontille on ajoyhteys Armas Launiksen kadulta, joka toimii tonttikatuna ja liittyy Turuntien kautta muuhun liikenneverkkoon. Armas Launiksen katu liittyy myös Mestarinkatuun. Leppävaaran rautatieasema ja bussiterminaali sijaitsevat noin 500 m päässä suunnittelualueesta. Lähimmät bussipysäkit sijaitsevat Turuntiellä. Lähialueella on hyvät kävely- ja pyöräily -yhteydet mm. Leppävaaran rautatieasemalle ja kauppakeskus Selloon. Voimassa oleva maakuntakaava-, yleiskaava- ja asemakaavatilanne Uudenmaan maakuntakaavassa (vahvistettu YM 8.11.2006) alue on osoitettu taajamatoimintojen alueeksi, joka sijoittuu keskustatoimintojen alueen läheisyyteen. Alueen länsipuolella maakuntakaavassa on osoitettu liikennetunneli sekä moottoriväylä, ja eteläpuolella kulkee itä-länsisuuntainen pääratayhteys. Uudenmaan 2. vaihemaankuntakaavassa (vahvistettu YM 30.10.2014) alue on osoitettu tiivistettävänä alueena, joka sijaitsee pääkaupunkiseudun poikittaisen joukkoliikenteen yhteysvälin varrella. Uudenmaan 1. ja 3. vaihemaakuntakaava eivät koske suunnittelualuetta. Espoon eteläosien yleiskaavassa (lainvoimainen 17.2.2010) alue on osoitettu asuntoalueeksi (A), joka rajoittuu idässä virkistysalueeseen (V). Eteläpuolella sijaitsee yksiajoratainen päätie, pääkatu tai alueellinen kokoojakatu sekä raide asemineen, ja luoteessa sijaitsee liikennetunneli. Alueen läheisyyteen sijoittuu myös julkisten palvelujen ja hallinnon alue (PY) sekä keskustatoimintojen alue (C-K). Läheiset risteykset on yleiskaavassa esitetty eritasoliittyminä. Alueella on voimassa Puustellinmäki asemakaavan muutos (lainvoimainen 20.2.1984). Kortteli 51086 on siinä osoitettu tontin 3 osalta liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi (K), ja muutoin asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi (AL). Korttelialue rajautuu kaakossa, etelässä ja lännessä katualueisiin, ja sen välittömässä läheisyydessä on asuinkerrostalojen korttelialueita (AK). Tontin 3 kaavanmukainen rakennusoikeus on 1 024 k-m 2 ja kerrosluku on kaksi. Kaavamääräyksen mukaan autopaikkoja tulee olla 1 ap liikehuoneistojen ja toimistojen 50 m 2 kohti. Tontti on nykytilassaan rakentunut voimassa olevan asemakaavan mukaisesti. MRA 27 :n mukainen kuuleminen Kaupunkisuunnittelulautakunta hyväksyi 4.2.2015 asemakaavan muutosehdotuksen nähtäville MRA 27 :n mukaisesti. Asemakaavan muutosehdotus oli nähtävillä 23.2.2015 24.3.2015. Nähtävilläoloaikana jätettiin kolme kirjallista muistutusta, ja saatiin neljä lausuntoa ja yksi kannanotto.
Kaupunkisuunnittelulautakunta 10.06.2015 Sivu 4 / 4 Muistutuksissa esitettiin pääasiassa näkemyksiä rakennuksen korkeudesta (vastustettiin), ympäristöön sopivuudesta sekä sen kielteiseksi koetuista vaikutuksista naapurirakennuksista avautuviin näkymiin sekä valaistusolosuhteisiin. Huolta kannettiin myös mm. parkkipaikkojen riittävyydestä ja liikennemäärien lisääntymisestä alueella. Lisäksi vastustettiin tontin täydennysrakentamista siitä aiheutuvan rakennusaikaisen melu-, pöly- ja liikennehaitan takia. Nähtävilläolon jälkeen suunnitelmaa on tarkistettu mm. rakennusoikeuden sekä ulkotilojen tilavarausten osalta. Piha-alueen järjestelyjen muuttamisen katsottiin lisäävän erityisesti suunnitelman kaupunkikuvallista ja toiminnallista laatua, ja rakennusoikeuden vähentämisen varmistavan paremmin hankkeen toteutumisen volyymiltaan ympäröivän rakennuskannan mukaisena. Lisäksi muutosten myötä osa tontille vaaditusta melusuojauksesta voi olla mahdollista toteuttaa polkupyöräsuojien avulla, mikä mahdollistaa kaupunkikuvallisesti luontevan lopputuloksen. Edellä mainittujen muutosten voidaan arvioida myös lieventävän hieman pohjoispuolella olevaan asuinkerrostaloon kohdistuvia kielteisiksi koettuja vaikutuksia. Nähtävilläolon jälkeen kaavakarttaan ja -määräyksiin on tehty seuraavia muutoksia ja tarkistuksia: - Tontin rakennusoikeudeksi on muutettu 1 750 k-m 2 (ehdotusvaiheessa 1 850 k-m 2 ). - Kerrosluvun merkintätapaa on muutettu siten, että rakennusalan vasemmalle puolelle on osoitettu kerrosluku IV ja oikealle puolelle kerrosluku V (ohjeellinen raja). - Rakennusalan rajaa on laajennettu hieman pohjoisessa (0,7 m) ja idässä (0,9 m). - Ohjeellinen leikki- ja oleskelualue on siirretty rakennuksen itäpuolelta tontin luoteiskulmaan. - Meluestemerkintä on poistettu tontin itäpuolelta ja lisätty luoteiskulmaan sijoitetun ohjeellisen leikki- ja oleskelualueen yhteyteen. Meluesteen korkeusvaatimukset on tarkistettu päivitetyn meluselvityksen mukaisiksi. - Liittymäkieltoaluetta on jatkettu idässä pienpuilla ja pensailla istutettavan alueen osan päättymiskohtaan. - Ohjeellinen pysäköimispaikka on siirretty tontin luoteiskulmasta itäkulmaan. - Maanalaisen pysäköintilaitoksen (a/ma) rakennusalan rajaa on tarkistettu. - Kolmen autotallin sijoittaminen rakennuksen itäsivulle ensimmäiseen kerrokseen on mahdollistettu kaavamääräyksellä (1 ). - Yhteiskäyttöisten saunatilojen rakentamista koskevaan määräykseen on lisätty maininta myös vilvoittelutiloista, ja enimmäislaajuudeksi on määritelty 60 m 2 (2 ). - 3 :n otsikko on muutettu, ja se on nyt rakennukset (ehdotusvaiheessa julkisivut ). - Asuinrakennuksen kattomuotoa koskevassa määräyksessä tasakaton lisäksi on sallittu loiva vastakkainen pulpettikatto loivan lapekaton
Kaupunkisuunnittelulautakunta 10.06.2015 Sivu 5 / 5 sijasta, ja vesikaton ylimmän kohdan korkeusasemasta on lisätty määräys. (3 ). - Ilmanvaihtokonehuoneen osalta määräyksiä on tarkistettu siten, että IV-konehuoneen tulee sisältyä kaavassa esitettyyn kerroslukuun (3 ). - Piha-aluetta koskeviin määräyksiin on lisätty erillinen maininta asuinalueille asetettujen ulkoalueiden melutason ohjearvojen huomioimisesta leikki- ja oleskelualueilla (4 ). - Maininta Asukkaiden yhteisiä ulko-oleskelutiloja saa sijoittaa myös rakennuksen kattoterassille on poistettu tarpeettomana kaavamääräyksistä (4 ). - Ilmanvaihdon järjestämistä koskevaa kaavamääräystä on tarkennettu määrittelemällä, että tuloilma tulee ottaa rakennuksen pohjoispuolelta (6 ). - Lisäksi kaavakarttaan ja -määräysteksteihin on tehty joitakin teknisluonteisia tarkistuksia. Tehtyjen tarkistusten katsottiin olevan luonteeltaan vähäisiä, eikä asemakaavan muutosehdotusta katsottu tarpeelliseksi asettaa uudelleen nähtäville. Kaavan rakennusoikeus on vähentynyt 100 k-m 2 tehtyjen tarkistusten jälkeen, ja rakennusoikeuden vähennyksestä on sovittu maanomistajan kanssa. Muutosten johdosta meluselvitys on päivitetty ja alustava pelastussuunnitelma tarkistettu pelastusviranomaisen kanssa. Ehdotus asemakaavan muutokseksi Asemakaavan muutoksen tavoitteena on liike- ja toimistorakennusten korttelialueen (K) muuttaminen asuinkerrostalojen korttelialueeksi (AK). Suunnitelma mahdollistaa viisikerroksisen asuinkerrostalon rakentamisen vanhan toimistorakennuksen paikalle. Asemakaavan muutos lisää asuntotonttivarantoa hyvän saavutettavuuden alueella valtakunnallisten alueidenkäyttötavoitteiden ja MAL-toteutusohjelman mukaisesti. Asuinrakennus Kaavamuutoksen mukainen rakennusoikeus on 1 750 k-m 2, ja suurin sallittu kerrosluku rakennuksen idän puoleisessa osassa on viisi (V), ja lännen puoleisessa osassa neljä (IV). Rakennuksen pääasiallisena julkisivumateriaalina tulee käyttää punatiiltä, ja julkisivun tulee olla kaikilta osin laadukas. Lämpörappauksen käyttö on kielletty maan ja pihakannen tasossa. Asuntojen parvekkeet ja terassit tulee lasittaa. Katon tulee olla tasakatto tai loiva vastakkainen pulpettikatto, ja räystäiden vähintään 50 cm pitkät. IV-konehuoneen tulee sisältyä kaavassa esitettyyn kerroslukuun, ja sekä IV-konehuone että mahdolliset energiantuotantolaitteistot tulee integroida rakennuksen arkkitehtuuriin. Pihatilat Tontin luoteiskulmaan on osoitettu ohjeellinen aluevaraus leikki- ja oleskelualueelle. Rakennusalan eteläpuoli on varattu pienpuilla ja pensailla istutettavaksi alueen osaksi ja länsipuolelle saa sijoittaa kansipihan alaisiin tiloihin johtavan ajoluiskan. Maanpinnan tai pihakannen likimääräisen korkeusaseman tulee olla +16.5. Ajoneuvoliittymän järjestäminen tontille
Kaupunkisuunnittelulautakunta 10.06.2015 Sivu 6 / 6 on kielletty Armas Launiksen kadun ja Postipuuntien risteyksen kannalta tärkeän näkemäalueen kohdalta. Pihatilojen suunnittelussa on huomioitu riittävä mitoitus, ilmansuunnat, korkeuserot, esteettömyys sekä melusuojaus. Lisäksi kaavamääräyksillä ja -merkinnöillä pyritään huolehtimaan piha-alueen vehreydestä, viihtyisyydestä, hyvästä laatutasosta sekä varmistamaan edellytykset pelastustoiminnalle. Hulevedet Hulevesien käsittelyssä tulee suosia luonnonmukaisia ratkaisuja, ja kaavamääräyksillä pyritään varmistamaan tarkoituksenmukainen viivytyskapasiteetti paikan lähtökohdat huomioon ottaen. Pysäköinti Suurin osa autopaikoista on osoitettu rakennuksen ja maan/pihakannen alle hyödyntäen tontin rinnemaastoa, minkä lisäksi myös maantasoon tontin itäkulmaan on osoitettu ohjeellisena pysäköimispaikka. Autopaikkoja on rakennettava 1 ap / 95 k-m 2, kuitenkin vähintään 0,5 ap / asunto. Polkupyöräpaikkoja on rakennettava lukittuun ja katettuun tilaan 1 pp / 30 k-m 2, mutta vähintään 2 pp / asunto. Lisäksi lähelle sisäänkäyntejä tulee järjestää pyöräpaikkoja. Lisäksi kaavamääräyksellä mahdollistetaan kolmen autotallin sijoittaminen rakennuksen itäpuolelle ensimmäiseen kerrokseen. Lisärakennusoikeus Korttelialueelle tulee rakentaa asukkaiden yhteiskäyttöisiä sauna- ja vilvoittelutiloja enintään 60 m 2, joita ei lasketa kaavaan merkittyyn rakennusoikeuteen. Myöskään muita asumista palvelevia yhteistiloja, asuntojen ulkopuolisia varastotiloja, väestönsuojatiloja, teknisiä tiloja ja porrashuoneen laatua lisääviä 20 m 2 ylittäviä tiloja ei lasketa rakennusoikeuteen. Samoin rakennuksen tai pihakannen alaisen pysäköintilaitoksen saa rakentaa kaavassa ilmoitetun rakennusoikeuden lisäksi. Rakennusoikeuden lisäksi sallittuja tiloja varten ei tarvitse rakentaa autopaikkoja tai polkupyöräpaikkoja. Melusuojaus ja ilmanlaatu Rakennuksen ulkoseinien, ikkunoiden ja muiden rakenteiden sekä parvekkeiden ja terassien rakenteiden ja lasituksen tulee täyttää niille asetetut vaatimukset tieliikennemelua vastaan. Alueelle on myös rakennettava melueste leikki- ja oleskelualuetta suojaamaan ennen rakennusten käyttöönottoa. Hyvälaatuinen korvausilma pyritään varmistamaan kaavamääräyksellä.
Kaupunkisuunnittelulautakunta 10.06.2015 Sivu 7 / 7 Päätöshistoria Sopimusneuvottelut Tonttiyksikkö on ilmoittanut, että asemakaavan muutos edellyttää maankäyttösopimuksen. Sopimus tulee olla allekirjoitettu ennen kuin asemakaavan muutos on kaupunginhallituksen hyväksyttävänä. Selvitykset ja suunnitelmat Kaava-alueelle on laadittu korttelisuunnitelma sekä Tie- ja raideliikennemeluselvitys. Perittävät maksut Hakija on maksanut 29.8.2014 asemakaavan muutoksen kustannuksista 60 % ja kuulutuskustannuksista 2/3. Hyväksyminen Asemakaavan muutoksen hyväksyy kaupunginhallitus. Nähtävänä kokouksessa Kaupunkisuunnittelulautakunta 4.2.2015 13 Asemakaavakartta Asemakaavaselostus liitteineen Puustellinmäki (alue 110515), Korttelisuunnitelma tontille 3 korttelissa 51086 (Apsis Arkkitehtitoimisto, 1.6.2015) Kopiot lyhentämättömistä muistutuksista / lausunnoista / kannanotoista Tie- ja raideliikennemeluselvitys, Kiinteistö Postipuuntie 2 (Promethor Oy, päivitys 22.5.2015) Päätösehdotus Asemakaavapäällikkö Ossi Keränen Kaupunkisuunnittelulautakunta: 1 yhtyy vastineisiin, jotka ilmenevät asian liitteistä. Mielipiteet on annettu Puustellimäen valmisteluaineistosta, alue 110515, 2 hyväksyy MRA 27 :n mukaisesti nähtäville 26.1.2015 päivätyn Puustellinmäen - Boställsbacken asemakaavan muutosehdotuksen, piirustusnumero 6891, joka käsittää korttelin 51086 tontin 3, 51. kaupunginosassa Leppävaara, alue 110515, 3 pyytää asemakaavasta / asemakaavan muutoksesta tarvittavat lausunnot sekä toimialojen kannanotot.
Kaupunkisuunnittelulautakunta 10.06.2015 Sivu 8 / 8 Päätös Kaupunkisuunnittelulautakunta: Esittelijän ehdotus hyväksyttiin yksimielisesti. Tiedoksi - Ote ilman liitteitä: Hakija(t) - Toimenpiteitä varten: Jatkokäsittely kaupunginhallitus - Vastineet muistutuksen jättäneille, jotka ovat ilmoittaneet osoitteensa - Laskutus: Kaupunkisuunnittelukeskus palvelu- ja kehittämisyksikkö
Kaupunkisuunnittelulautakunta 10.06.2015 Sivu 9 / 9