REC-E5020 / Korvausarviointi Aalto-yliopisto 14.3.2017 Esa Ärölä Maanmittauslaitos
Lähtökohtia 1/2 Arviota metsäkiinteistön tai sen osan taloudellisesta arvosta tarvitaan yleensä aina, kun kiinteistön omistussuhteissa tapahtuu muutoksia: Tilakaupat Lahjoitukset Sukupolvenvaihdos- ja perinnönjakotilanteet Metsätilusjärjestelyt Yhteismetsien perustaminen Lunastustilanteet Kiinteistö luoton vakuutena Talouden raportoinneissa Vahingon korvauksia arvioitaessa Metsätalouden tulos-, kannattavuus- ja suunnittelulaskelmissa
Lähtökohtia 2/2 Vuosittain tehdään 12 000-15 000 yksityisen metsäomaisuuden omistuksen siirtoa. Valtaosa siirroista tapahtuu sukulaiskaupoin, lahjoituksin ja perintönä. Viime vuosina yli 2 ha:n, yksinomaan metsätalousmaata käsittäneiden ei-sukulaisten välisten tilakauppojen määrä on ollut noin 3500 kpl/vuosi. Metsäkauppoihin on käytetty vuosittain rahaa noin 350 milj. euroa. Edustavia yli 10 ha:n kauppojen määrä on ollut noin 2000 kpl/vuosi.
Arviointimenetelmän avulla määritetään kohteen arvo, tuotto tai sen tuottamisesta tai käyttämisestä aiheutuva kustannus. Arvioinnin tarkoituksena on useimmiten metsäomaisuuden käyvän arvon eli markkina-arvon määrittäminen. Metsätaloudessa arvon määrittäminen on perinteisesti tehty metsästä puuntuotannossa pitkällä aikavälillä saatavien tuottojen ja kustannusten perusteella eli laskemalla omaisuuden metsätaloudellinen tuottoarvo tai metsätalouden tuotto-odotus. Markkinoilla määräytyvä hinta voi sisältää myös muita arvostuksia ja käyttöarvoja (esim. virkistysarvo tai mahdollisuus maa-aineisten ottoon).
Metsän arvon määrityksen päämenetelmät
Arviointimenetelmän valinta Menetelmää valittaessa kiinnitettävä huomiota: Teoreettisesti perusteltu Tukeuduttava tutkimukseen Simuloitava kiinteistömarkkinoita Metsälön arviointimenetelmät käytännössä Summa-arvomenetelmä Yleisimmin käytetty metsäkiinteistöjen arviointimenetelmä Suomessa (MML ja metsäorganisaatiot käyttävät) Tuottoarvomenetelmä Yleistymässä ja sivuuttamassa pikkuhiljaa summaarvomenetelmän
Tuottoarvomenetelmä Metsäalueen tuottoarvo määritetään kaikkien tulevaisuudessa odotettavien tulojen ja menojen nykyarvojen erotuksena = nettonykyarvona. Tuottoja ovat mm. hakkuutulot ja kustannuksia uudistamis-, taimikonhoito ym. kustannukset sekä hallintokulut. Metsätaloudessa tuotot ja kustannukset syntyvät eri aikaan ja usein pitkällä aikavälillä. Aikatekijän vaikutus otetaan huomioon diskonttaamalla (pääomittamalla) tuotot ja kustannukset nykyhetkeen korkotekijällä. Tuloksena laskennallinen metsätaloudellinen tuottoarvo.
Tuottoarvomenetelmä Menetelmän soveltaminen edellyttää tulevaisuudessa saatavien hakkuutulojen ja tehtävien metsänhoitotoimien kustannusten määrä ja ajoitus voidaan ennustaa ja diskonttauksessa käytettävä korkotaso määritellä riittävän luotettavasti. Metsätaloudellisen tuottoarvon voidaan katsoa kuvaavan metsäalueen investointi- / sijoitusarvoa tai hankitun ja pidettäväksi aiotun metsäkiinteistön tuotannollista arvoa.
Tuottoarvomenetelmä Laskennassa tulot ja menot tapahtumahetkineen poimitaan metsiköille laaditusta kehitysennusteista. Metsikkö 1. Tulojen nykyarvo Tulo Tulo Tulo Tulo Tulo Tulo Nettonykyarvo Menojen nykyarvo Meno Meno = diskonttaus Aika
Tuottoarvomenetelmä Tuottoarvomenetelmä ja MMLmotti
Markkinapohjainen tuottoarvomenetelmä Kansainvälisten arviointistandardien mukaan: Arvonmäärityksen lähtökohdaksi pitää ottaa markkina-arvo aina kun se on mahdollista. Markkinapohjaisessa eli kiinteistömarkkinoihin perustuvassa tuottoarvomenetelmässä hyödynnetään metsämarkkinoiden markkinatietoa tuottoarvolaskennassa käytettävän korkokannan määrittämisessä. Haetaan tuottoarvojen laskentakorkoa metsätiloista maksettujen kauppahintojen ja näistä tiloista odotettavien tulojen ja kustannusten avulla. Pyritään määrittämään sellainen sisäinen korko (IRR = Internal Rate of Return), jolla metsätiloilta lasketut tuottoarvot ovat yhtä suuria toteutuneiden kauppahintojen (markkinaarvojen) kanssa.
Markkinapohjainen tuottoarvomenetelmä Saatua korkotasoa voidaan sen jälkeen käyttää vastaavantyyppisten metsätilojen käyvän arvon määrittämiseen. Sisäinen korko voidaan selvittää ratkaisemalla korko r seuraavasta kaavasta: investointikustannus (metsän hinta) = nn tttttttttttt, ii=11 (11+rr) ii jossa i,... n = ajankohdat, jolloin tulot ja menot syntyvät
Summa-arvomenetelmä Yleisimmin käytetty metsäkiinteistöjen arviointimenetelmä Suomessa Tuottoarvomenetelmän sovellutus Kohteen arvo määritellään sen arvo-osien erillisarvojen summana Maapohjan erillisarvo Puuston erillisarvo Taimikon erillisarvo Kasvatusmetsiköiden puuston arvo Uudistuskypsienmetsiköiden puuston arvo Osalle erillisarvoja on saatavissa taulukoidut ohjearvot Suomen metsäkeskuksen alueyksiköittäin Tapion summa-arvomenetelmän aputaulukot
Summa-arvomenetelmä Erillisarvoista kokonaisarvoon: Perinteinen vaihtoehto: Lasketaan erillisarvojen summa (summa-arvo), jota korjataan korjauskertoimella => kokonaisarvo Toinen vaihtoehto: Korjataan erillisarvoja korjauskertoimilla ja lasketaan korjattujen arvojen summa => kokonaisarvo Lopputuloksena kokonaisarvo = käypä hinta, jos se on arvon määrittämisen tavoitteena.
Summa-arvomenetelmä Erillisarvoista kokonaisarvoon kaavoina Perinteinen vaihtoehto: H = k1 x (MA + TA + KPA + UPA) Toinen vaihtoehto: H = (k2 x MA) + (k3 x TA) + (k4 x KPA) + (k5 x UPA) H = kokonaisarvo = käypä hinta MA = maapohjan erillisarvo TA = taimikon erillisarvo KPA = kasvatusmetsiköiden puuston erillisarvo UPA = uudistushakkuumetsiköiden puuston erillisarvo k1, k2, k3, k4, k5 = korjauskertoimia
Summa-arvomenetelmä Maan arvot Taimikoiden arvot Puuston hakkuuarvot + + + Puuston odotusarvolisät SUMMA-ARVO - (+) KOKONAISARVON KORJAUS = aputaulukoista saatavat tiedot KOKONAISARVO
Summa-arvomenetelmä Menetelmän edut ja heikkoudet Etuja Käytännössä paljon käytetty Periaatteiltaan suhteellisen selkeä Arvovaltaisia tutkimuksia Aputaulukot käytettävissä Heikkouksia Ei yhtä yleisesti hyväksyttyä tapaa vaan menetelmää sovelletaan vaihtelevalla tavalla (esim. taimikon arvot tai odotusarvot) Teoreettisia virheitä (esim. taulukoiden arvot laskettu osin hyvin pienillä koroilla (0,9 4,4 %)) Taulukkoarvot eivät kuvaa kohteen todellista tilannetta Kokonaisarvon korjaus on subjektiivinen tekijä, joten paljon jää harkinnanvaraisten korjauskertoimien varaan
Summa-arvomenetelmä Kiinteistötoimituksissa suositeltava sovellutus: Tapion julkaisema sovellutus (Metsäkeskus Tapion julkaisu 3/1994: Metsän arvon määritys summa-arvomenetelmällä ja Metsätalouden kehittämiskeskus Tapion Summa-arvon aputaulukot vuodelta 2013) ja Maanmittauslaitoksen tutkimukset Miksi? Samoja taulukoita voidaan käyttää sekä alueellisten että nauhamaisten kohteiden arvioinnissa Ainoa sovellutus, josta on tutkittua tietoa summa-arvon ja käyvän hinnan suhteesta (kokonaisarvon korjauksesta) Oikeuskäytäntö
Summa-arvomenetelmä Maapohjan erillisarvo Määritetään kasvupaikoittain ( /ha) Ohjearvot julkaistu Suomen metsäkeskuksen alueyksiköittäin Tapion summa-arvomenetelmän aputaulukoissa Turvemaat rinnastetaan kangasmaihin ravinteisuustasonsa mukaan (luonnontilainen suo ojikko muuttuma turvekangas) Soistuneisuus, kivisyys, tms. alentavat arvoa Kitumaat: 20 /ha Joutomaat: 5 /ha
Summa-arvomenetelmä Taimikon erillisarvo Metsiköille, joilla ei ole vielä myyntikelpoista puutavaraa Ohjearvot ( /ha) Tapion aputaulukoista Laskettu puulajin, kasvupaikan ja valtapituuden mukaan Suotyypit rinnastetaan vastaaviin kivennäismaan kasvupaikkoihin Kuvastaa viljellyn, hoidetun ja tiheydeltään optimaalisen taimikon arvoa => taulukkoarvo = maksimiarvo Arvoa alentavat mm. taimikonhoidon tarve, vajaa tiheys, kasvupaikalle sopimaton puulaji
Summa-arvomenetelmä Kasvatusmetsien puuston arvo Hakkuuarvona puuston kantohintojen mukaan Aluemaisilla kohteilla ei odotusarvolisää MML:n julkaisut nro:t 61, 88 ja 111 Oikeuskäytäntö, mm. kko 25.6.1990 nro 1869 ja kko 17.1.1991 nro 115
Odotusarvokertoimet Suomen metsäkeskus julkiset palvelut Pirkanmaan alue
Odotusarvolisät Suomen metsäkeskus julkiset palvelut Pirkanmaan alue
Summa-arvomenetelmä Uudistuskypsien metsien arvo Hakkuuarvona kantohintojen mukaan Hakkuuarvolla tarkoitetaan metsikön koko puuston tilavuuden, puutavaralajijakauman ja vallitsevien kantohintojen perusteella laskettua arvoa Laskelmassa suositellaan käytettäväksi puutavaralajien hintoina useamman vuoden reaalisia keskihintoja (usein 3-5 vuotta) Lähtökohtana Luonnonvarakeskuksen (ent. Metlan) julkaisemat alueelliset keskikantohinnat hakkuutavoittain Nauhamaisissa kohteissa selvitettävä jääkö puusto omistajalle vai siirtyykö se lunastajalle
Summa-arvomenetelmä Puutavaralajien hinnat ovat saatavissa Luonnonvarakeskuksen (ent. Metlan) tilastopalvelusta: Puun ostot ja hinnat & vuosittain sivuyhdistelmältä valitaan: Kantohinnat Puutavaralajit erikseen Hakkuutavat eroteltuna Sopiva metsäkeskusalue Sopiva ajanjakso (3-5 v)
Summa-arvomenetelmä
Summa-arvomenetelmä Kokonaisarvon korjaus Subjektiivisella korjauksella omaisuusosittain arvioitu arvo (summa-arvo) tarkistetaan vastaamaan kohteen kokonaisarvoa. Korjaus on osa menetelmää, mutta heikentää sen luotettavuutta Korjaus on yleensä miinusmerkkinen, koska Aputaulukoiden laskennassa ei ole voitu ottaa huomioon kaikkia tilan arvoon tilatasolla vaikuttavia tekijöitä, kuten tilan sijaintia, metsien metsänhoidollista tilaa ja puuston korjuukelpoisuutta. Taulukoiden arvot perustuvat säännöllisesti hoidettujen hyvälaatuisten metsien kehitykseen. Taulukoiden arvot on laskettu suhteellisen alhaisilla korkokannoilla (0,9 4,4 %). Metsälön hallintokulut (pääomaverot, metsänhoitomaksut tms.) on perinteisesti otettu huomioon arvoa vähentävinä tekijöinä.
Summa-arvomenetelmä Kokonaisarvon korjausta suurentavat Tilan hallintokulut (verot, metsänhoitomaksut yms.) ja ammattiavun käytöstä aiheutuvat kulut Puuston ja taimikoiden huono laatu (puuston lahoisuus) Taimikoiden poikkeuksellisen suuri osuus Turvemaiden sekä kivisten ja soistuneiden kankaiden suuri osuus Tilan nauhamainen muoto ja syrjäinen sijainti suhteessa raakapuumarkkinoihin Huonot puutavaran korjuu- ja kuljetusolosuhteet, kuten ympärivuotisesti ajettavien teiden puute Metsänhoitorästit
Summa-arvomenetelmä Kokonaisarvon korjausta pienentävät Suuret välittömät hakkuumahdollisuudet Valmiit tieyhteydet Erikoispuutavaralajien merkittävä määrä Erityisoikeudet, esimerkiksi vuokraoikeudet, yhteismetsäosuudet tai osuudet yhteisiin vesialueisiin
Summa-arvomenetelmä Kokonaisarvon korjaus Lähtökohtana MML:n julkaisut nro:t 61, 88, 108 ja 111 Jos metsän rakenne vastaa em. julkaisujen tutkimusaineistoa Korjataan summa-arvoa yhdellä kertoimella (Perinteinen tapa) Kertoimen suuruus tutkimustulosten mukaan (0,4 0,7) Jos metsän rakenne poikkeava, korjataan erillisarvoja Maapohjan korjauskerroin 1,00? Taimikoiden korjauskerroin 0,20 0,50 Kasvatuspuuston korjauskerroin 0,50 0,70 Uudistushakkuupuuston korjauskerroin 0,60 0,90 Nauhamaisilla kohteilla korjausta ei käytetä!
Summa-arvon ja kauppahintojen suhde Metsälehden verkkosivuilla metsätilakauppojen hintaseuranta: Hannun hintaseuranta Yli 10 ha ei sukulaisten väliset metsätilakaupat Pelkästään metsää ilman rakentamisoikeuksia Taulukkoarvoissa mukana pelkästään metsämaa
Summa-arvon ja kauppahintojen suhde Maakunta Kauppoja, kpl Keski Kehitysluokan osuus, % Keskitilavuus, Tukkiosuus, % Keskihinta, Hinta, KA/SA /m 3 suhde pintaala, ha m 3 /ha /ha Taim. Uud. Varsinais-Suomi 36 26 27 16 117 40 4994 43 1,08 Satakunta 28 25 31 23 120 42 5124 43 0,98 Häme-Uusimaa 43 28 38 10 103 36 4492 44 1,09 Etelä-Karjala 33 22 34 14 111 40 4226 38 0,88 Kymenlaakso 26 21 40 13 103 33 3980 39 0,90 Pirkanmaa 74 25 32 15 115 36 4180 36 0,92 Etelä-Savo 77 29 33 12 108 38 4135 38 0,85 E- ja K-Pohjanmaa 104 27 30 13 92 26 2660 29 0,86 Keski-Suomi 89 31 34 9 96 29 3225 34 0,82 Pohjois-Savo 72 54 23 9 118 31 3445 29 - Pohjois-Karjala 95 46 28 9 104 28 2926 28 - Kainuu 160 92 15 5 96 23 1907 20 0,84 Pohj.-Pohjanmaa 132 43 20 11 89 19 1870 21 0,89 Lappi 55 67 32 5 54 12 1045 19 0,76 Koko maa 1024 45 24 9 97 27 2622 27 - Taim. = Taimikoiden osuus, Uud. = Uudistuskypsien metsien osuus ja KA/SA suhde = Kauppahinnan ja summa-arvon suhde. Lähde: Liljeroos Metsälehden verkkosivut
nauhamaisilla kohteilla Käytännön arviointitilanteet ovat useimmiten nauhamaisten kohteiden ja pinta-alaltaan pienialaisten metsäalueiden lunastuksia. Korvauksissa nauhamaisten kohteiden metsäaluetta pirstovaa haittavaikutusta kompensoidaan jättämällä kokonaisarvon korjaus pois tai jopa korottamalla korvausta erityisperusteen vuoksi. Alle 2 hehtaarin suuruisten kohteiden osalta summa-arvoon ei yleensä tehdä kokonaisarvon korjausta. Kasvatusmetsien osalta ennenaikaisen hakkuun vahinko määritetään odotusarvolisänä. Aina selvitettävä jääkö puusto omistajalle vai siirtyykö lunastajalle.