A-2673 D/1357/10.02.03.00.04/2014 Asemakaavaselostus Asemakaavan muutos A-2673 Hennala, Rykmentinkatu 36-40, (Tornator II) LUONNOSVAIHE 23.11.2016 x.x.2016 Lahden tekninen ja ympäristötoimiala Maankäyttö ja aluehankkeet Kaavoitusarkkitehti Marja Mustakallio Sijainti kaupunkirakenteessa.
SELOSTUS A-2673 D/1357/10.02.03.00.04/2014 2 ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN SELOSTUS, JOKA KOSKEE x. PÄIVÄNÄ xxkuuta 2016 PÄI- VÄTTYÄ ASEMAKAAVAKARTTAA NRO A-2673 Rykmentinkatu 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 TUNNISTETIEDOT Asemakaava koskee: Hennalan (27.) kaupunginosan korttelin 27052 tontteja 1-2. Asemakaavan muutoksella muodostuu: Hennalan (27.) kaupunginosan korttelin 27052 tontit 1-2 ja katualuetta. Asemakaavamuutoksen yhteydessä tehdään sitova tonttijako. Kaavahanke sisältyy kaupungin vuoden 2016 kaavoitusohjelmaan. Kaavan vireille tulosta on ilmoitettu 15.3.2016 kaavoituskatsauksesta tiedottamisen yhteydessä. 1.2 KAAVA-ALUEEN SIJAINTI Suunnittelualue sijaitsee Hennalan kaupunginosassa. Etäisyys Matkakeskukseen on noin 1,5 km ja torille noin 2 km. Alue rajautuu rata-alueeseen, Rykmentinkatuun ja Wolter Ramsayn katuun. Suunnittelualueen pinta-ala on noin 2,8 ha. Ortokuvakartta.
SELOSTUS A-2673 D/1357/10.02.03.00.04/2014 3 1.3 KAAVAN TARKOITUS Kaavamuutoksen tavoitteena on asuin-, liike- ja toimistokäyttöön (AL) osoitetun alueen teollisuusrakennusten suojeluarvon ja kaavamääräysten tarkistaminen. 1.4 KAUPUNGIN STRATEGIA Kaupungin strategian mukaisesti asemakaavan muutos tiivistää kaupunkirakennetta keskustan ja hyvien liikenneyhteyksien äärellä ja uudistaa radan varren yhdyskuntarakennetta. Alue kuuluu joukkoliikennevyöhykkeeseen. Uudisrakentaminen tukeutuu olemassa oleviin kunnallisteknisiin verkostoihin ja katuihin. Tontilta on hyvät reitit lähiympäristön puistoalueille. Ilmakuva 2014 alueelta.
SELOSTUS A-2673 D/1357/10.02.03.00.04/2014 4 1.5 SELOSTUKSEN SISÄLLYSLUETTELO 1 PERUS JA TUNNISTETIEDOT... 2 1.1 TUNNISTETIEDOT... 2 1.2 KAAVA ALUEEN SIJAINTI... 2 1.3 KAAVAN TARKOITUS... 3 1.4 KAUPUNGIN STRATEGIA... 3 1.5 SELOSTUKSEN SISÄLLYSLUETTELO... 4 1.6 LUETTELO SELOSTUKSEN LIITEASIAKIRJOISTA... 5 2 TIIVISTELMÄ... 6 2.1 KAAVAPROSESSIN VAIHEET... 6 2.2 ASEMAKAAVA... 6 2.3 TOTEUTTAMINEN... 6 3 LÄHTÖKOHDAT... 7 3.1 SELVITYS SUUNNITTELUALUEEN OLOISTA... 7 3.1.1 Yleiskuvaus... 7 3.1.2 Luonnonympäristö... 7 3.1.3 Rakennettu ympäristö... 8 3.1.4 Maanomistus... 12 3.2 SUUNNITTELUTILANNE... 13 3.2.1 Kaava aluetta koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset... 13 4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET... 17 4.1 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN TARVE... 17 4.2 SUUNNITTELUN KÄYNNISTÄMINEN JA SITÄ KOSKEVAT PÄÄTÖKSET... 17 4.2.1 Aloite... 17 4.2.2 Sopimukset... 17 4.2.3 Pohjakartan tarkistaminen... 17 4.3 OSALLISTUMINEN JA YHTEISTYÖ... 17 4.3.1 Osalliset... 17 4.3.2 Vireilletulo... 17 4.3.3 Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt... 17 4.3.4 Viranomaisyhteistyö... 18
SELOSTUS A-2673 D/1357/10.02.03.00.04/2014 5 4.4 ASEMAKAAVAN TAVOITTEET... 18 4.4.1 Lähtökohta aineiston antamat tavoitteet... 18 4.4.2 Prosessin aikana syntyneet tavoitteet... 18 4.5 ASEMAKAAVAN VAIHTOEHDOT JA NIIDEN VAIKUTUKSET... 19 4.5.1 Asemakaavaratkaisun valinta ja perusteet... 19 5 KUVAUS... 20 5.1 ASEMAKAAVAN RAKENNE... 20 5.1.1 Kokonaisrakenne... 20 5.1.2 Mitoitus ja aluevaraukset... 21 5.1.3 Palvelut... 21 5.2 VAT:in, MAAKUNTAKAAVAN JA YLEISKAAVAN SISÄLTÖVAATIMUSTEN TOTEUTUMINEN... 21 5.3 YMPÄRISTÖN LAATUA KOSKEVIEN TAVOITTEIDEN TOTEUTUMINEN... 22 5.4 KAAVAN VAIKUTUKSET... 22 5.4.1 Vaikutus rakennettuun ympäristöön ja liikenteeseen... 22 5.4.2 Vaikutukset luontoon ja luonnonympäristöön... 22 5.4.3 Muut vaikutukset... 23 5.5 YMPÄRISTÖN HÄIRIÖTEKIJÄT... 23 5.6 KAAVAMERKINNÄT JA MÄÄRÄYKSET... 23 5.7 NIMISTÖ... 23 6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS... 23 6.1 TOTEUTUSTA OHJAAVAT JA HAVAINNOLLISTAVAT SUUNNITELMAT... 23 6.2 TOTEUTTAMINEN JA AJOITUS... 23 6.3 TOTEUTUKSEN SEURANTA... 24 7 PÄIVÄYS JA ALLEKIRJOITUS... 24 8 SEURANTALOMAKE... 24 1.6 LUETTELO SELOSTUKSEN LIITEASIAKIRJOISTA 1. osallistumis- arviointisuunnitelma 2. havainnekuva
SELOSTUS A-2673 D/1357/10.02.03.00.04/2014 6 2 TIIVISTELMÄ 2.1 KAAVAPROSESSIN VAIHEET Asemakaavan muutos on laadittu yksityisen maanomistajan aloitteesta. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma laadittiin ja asetettiin nähtäville kaavamuutoshankkeen kotisivulle 18.12.2016. Luonnosvaiheen kuuleminen järjestettiin 1.12. 19.12.2016, jolloin pyydettiin myös viranomaislausunnot. Luonnosvaiheen yleisötilaisuus pidettiin 1.12.2016. 2.2 ASEMAKAAVA Kaavan tavoitteena on asuin-, liike- ja toimistokäyttöön osoitetun alueen teollisuusrakennusten suojeluarvon ja kaavamääräysten tarkistaminen. Kaavamuutos mahdollistaa aiemmin asemakaavassa suojellun Tornatorin vanhan rullatehtaan purkamisen. Purkamisen perusteena on rakennuksen haitta-ainetutkimukset, joiden mukaan rakennus ei sovellu asuin-, eikä työtilakäyttöön. Asemakaavamuutos mahdollistaa viiden uuden IV-VI kerroksisen asuinkerrostalon (AL) rakentamisen. Rakennusoikeuden määrä on 12 100 kem2 +yhteistilaa 1 210 kem2, yhteensä 13 310 kem2. Autopaikkoja uudisrakentamista varten tulee toteuttaa 152 kpl, 1ap/80 kem2. Koilliskärjen entisen isännöitsijän talon suojelu säilyy entisellään. Asuinkerrostalojen korttelialue (AL), tontti 1: Isännöitsijän talo - tonttien pinta-ala yhteensä 10 547 m 2 - tonttien yhteenlaskettu rakennusoikeus 500 kem 2 - tehokkuus n. e = 0,05 - kerrosluku II - autopaikkoja x kpl Asuinkerrostalojen korttelialue (sis AL, LPA, AH) tontit 32-38: - tonttien pinta-ala yhteensä 17 680 m 2 - tonttien yhteenlaskettu rakennusoikeus 13 310 kem 2 - tehokkuus e = 0,75 - kerrosluku IV ja VI asuntoja 160-170 kpl - asukkaita n. 250 (laskettuna 1,5 asukasta/asunto) - autopaikkoja 152 kpl 2.3 TOTEUTTAMINEN Asemakaavan toteutuksesta vastaa tontin omistaja.
SELOSTUS A-2673 D/1357/10.02.03.00.04/2014 7 3 LÄHTÖKOHDAT 3.1 SELVITYS SUUNNITTELUALUEEN OLOISTA 3.1.1 Yleiskuvaus Alue on vanhaa Tornatorin Rullatehtaan, myöhemmin Stora Enson tehdasaluetta. Suunnittelualue kuuluu 3.10.2005 hyväksyttyyn Stora-Enson tehdasalueelle laadittuun asemakaavamuutosalueeseen A-2222, jossa tuotantotoiminnalle tarpeettomat tontinosat on muutettu asumiseen ja muiksi työtiloiksi. Edellä mainitun asemakaavan mahdollistama rakentaminen on jo pääosin toteutettu radan varressa lukuun ottamatta alueen koilliskärkeä, rullatehtaan tonttia, jonka tehdasarakennus, pajarakennus sekä isännöitsijän entinen asuinrakennus ovat asemakaavassa suojeltuja rakennuksia. 3.1.2 Luonnonympäristö Maisema Alue sijoittuu Salpausselän etumaastoon, pääradan viereiselle tasamaalle, tasojen +101- +106 välille. Alueen eteläosa on noin 1-1,5 m rataa alempana ja pohjoisosa noin 0,5-1m rataa ylempänä. Pienmaisemassa koillisessa näkyy vanhan asuinrakennuksen ympäristö puistikkoineen. Alueen keskeltä aukeaa hyvät näkymät hyppyrimäille. Vahvan hoitamattoman puuston takia näkymä alueelle ovat sulkeutuneet Rykmentinkadun suuntaan. Kasvillisuus ja puusto Tontin 2/Rullatehtaan tontin puuston kunto on kartoitettu syksyllä 2016: Alueella kasvaa runsaasti puustoa, joka on luontaisesti kylväytynyttä, valtaosin huonokuntoista tai nuorta puustoa. Rykmentinkadun puistolehmukset ovat ikäänsä nähden hyväkuntoisia, mutta kaipaavat pitkää hoitamattomina hoitoleikkausta. Tontilla on myös säilyttämisen arvoisia vuorijalavia ja vaahtera. Vanhat kuuset ovat elinkaarensa loppuvaiheessa. Alueen lounaisosa on vanhaa teollisuuspihaa ja entistä lautatarhan aluetta.
SELOSTUS A-2673 D/1357/10.02.03.00.04/2014 8 Pohjavesi Alue on pohjaveden muodostumisen aluetta. Pohjaveden pinta on noin 20 metrin syvyydessä. Maaperä Maaperä on moreenia, hiekkaa, ja savista silttiä, osin täytemaata. Lahti kuuluu korkean radonpitoisuuden alueeseen, minkä vuoksi radonsuojaus tulee ottaa kaikessa rakentamisessa huomioon rakennusjärjestyksen ohjeen mukaisesti. 3.1.3 Rakennettu ympäristö Väestön rakenne ja kehitys kaava-alueella Suunnittelualue ei ole asutusta. Yhdyskuntarakenne Alue sijaitsee yhdyskuntarakenteellisesti keskustan kehällä ja liittyy olemassa olevaan kaupunkirakenteeseen. Tontti on vanhaa Tornatorin rullatehtaan, myöhemmin Stora Enson, teollisuusaluetta, joka nykyistä teollisuustonttia lukuun ottamatta on kaavoitettu pääosin asuintoiminnoille (AK ja AL) vuonna 2005. Kaupunki- /taajamakuva Rykmentinakdun itäpuolen rakennuskanta on matalahkoa omakoti-/rivitalovaltaista vehreää aluetta, joka muuttuu kerrostalovaltaiseksi, III krs, lounaaseen siirryttäessä. Rykmentinkadun länsipuoli on uudempaa kerrostaloaluetta, jonka kerrosluku vaihtelee V-VIII välillä.. Wolter Ramsayn kadun varressa on Tornatorin tehtaiden punatiilisiä,1940-luvulla rakennetun puusepäntehtaan ja varasto-osan rakennusosia, piippu sekä pyöreä kurusiilo. Puusepäntehdas on työtilakäytössä (TY). Rullatehdas pajarakennuksineen muodostaa oman kokonaisuutensa, joka tällä hetkellä peittyy runsaan puuston katveeseen. Koilliskärjessä oman kokonaisuutensa muodostaa entinen tehtaan johtajan asuinrakennus vehreine lehmuspuistikkoineen alueen päätteenä. Palvelut Lähimmät päiväkodit 1,5 km:n säteellä: Hennalan, Keijupuiston, Tapparakadun ja Kaarikadun päiväkodit. Alakoulu: Länsiharjun koulu alle 500 m Yläkoulu: Salinkallion yläkoulu alle 2 km, Salpausselän peruskoulu noin 1 km Launeen terveyspalvelut noin 2 km Työpaikat, elinkeinotoiminta Ei ole
SELOSTUS A-2673 D/1357/10.02.03.00.04/2014 9 Virkistys Kullankukkulanpuistoon on matkaa noin 500 m ja Launeen perhepustoon on matkaa alle 1 km. Rykmentinkadun itäpuolelta lähtee myös ulkoilureitti viheralueiden kautta. Liikenne Alue kuuluu joukkoliikenteen A-vyöhykkeeseen. Alueella on hyvä jalankulkuympäristö sekä polkupyöräilyn yhteydet. Pyörätiet Bussilinja 12 (vihreä) ja 16 (musta) kulkevat Vanhaa Helsingintietä pitkin. Bussi nro 2 (punainen) kulkee Hennalankatua Asemantaustan kautta keskustaan. Pysäkeille on matkaa n. 400 m. Vuoroväli on arkisin linjalla 2 noin 3 krt/h ja viikonloppuisin noin 1-2 krt/h. Busiliikenteen linjakartta Rakennettu kulttuuriympäristö (RKY, MARY, LaRY) ja muinaismuistot Ote (väritetty) Tornatorin tontin mittauskartasta vuodelta 1946.
SELOSTUS A-2673 D/1357/10.02.03.00.04/2014 10 Tornator II- alueen kohteet A. kohteilla on valtakunnallista merkitystä, ei ole suunnittelualueella B. edustavuutta Enson yrityshistorian kannalta ja ne kuvaavat hyvin yhtiön vaiheita ja kehitystä metsäteollisuusyhtiönä, vanha rullatehdas (1) C. paikallista teollisuushistoriallista arvoa osana tehdasympäristöä ja asuinaluetta, isännöitsijän asuinrakennus pihapiireineen (1) sauna/liiteri (3) Valtakunnallisia RKY-kohteita ei ole. Maakunnallisia MARY-kohteita ei ole. Alue on luokiteltu kulttuurihistoriallisesti paikallisesti arvokkaaksi historialliseksi teollisuusympäristökohteeksi (LaRY). Vanha rullatehdas, radanvarren pajarakennus ja entinen isännöitsijän talo ovat asemakaavalla suojeltuja rakennuksia (sr) sekä alueen itäosan ulkoympäristö on merkitty asemakaavassa suojeltavaksi alueen osaksi (sp-1). Enso Oyj ja museovirasto ovat sopineet 29.6.1998 yhteistyöstä Enso Oyj:n rakennusperinnön vaalimiseksi: Menettelytavat muutostilanteissa kohta 4.3 B.-luokka. Enso Oy:n rakennusperintö (koskee vanhaa rullatehdasta) Enso ottaa Museoviraston kanssa yhteisesti käsiteltäväksi kohteiden luonteeseen olennaisesti vaikuttavat toimenpiteet, yhteydenottoa edellyttäviä tilanteita on mm. kaavoittaminen, peruskorjauksen tapaiset rakennuksen luonnetta olennaisesti muuttavat korjaus- ja muutoshankkeet, rakennusten käytön päättyminen. Sopimuksen mukainen rakennusten suojeluluokitus: A. Suomen metsäteollisuuden rakennusmuistomerkit B. Enso Oy:n rakennusperintö C. Tehtaan rakennusperintö (suojeluluokitusesityksessä ao. teollisuuslaitoksen teollisuusperinnön kannalta tärkeä kohde) Säilytettävyysluokitukset 1. rakennukset, jotka Enso säilyttää 2. toistaiseksi säilytettävät, joiden käsittely ratkaistaan tuotannollisen toiminnan kehittämisen yhteydessä 3. säilymistä Enso ei pidä mahdollisena
SELOSTUS A-2673 D/1357/10.02.03.00.04/2014 11 Muinaismuistoja ei ole. Tekninen huolto Tontti on liitetty kunnalliseen vesi- ja viemäriverkostoon, energiahuoltoon ja tietoliikenneyhteyksiin. Erityistoiminnat Ei ole. Ympäristönsuojelu ja ympäristöhäiriöt Melu ja Tärinä Alustava tonttia 2 koskeva tie- ja raideliikennemeluselvitys sekä raideliikenteen tärinä- ja runkomeluselvitykset on tehty 2014. Alustavan tärinä ja runkomeluselvityksen mukaan alueelle voidaan sijoittaa asuinrakennuksia, mutta tärinän vaimentamiseen tulee varautua. Uusien rakennusten suositeltavan korkeutena on vähintään viisi kerrosta. Alustavan tie- ja raideliikennemeluselvityksen mukaan uudisrakentamisessa pihan melutaso alittaa ohjearvot pääosalla oleskelupihaa. Erityistä meluntorjuntaa ei ole tarpeen tehdä. Julkisivujen ääneneristysvaatimukset ovat suurimmillaan 38 dba radan puoleisilla rakennuksilla. Vaatimuksessa ei ole huomioitu 2-3 desibelin varmuusvaraa. Parvekkeissa saavutetaan riittävä äänenvaimennus normaalilla raollisella lasituksella. Yksityiskohtaiset äänenvaimennusratkaisut tulee tarkentaa vielä rakennussuunnittelun edettyä. Julkisivuun kohdistuva päiväajan keskiäänitaso alittaa laskennan perusteella 65 dba kohteen kaikilla julkisivuilla. Huoneistot voidaan melun näkökulmasta katsottuna sijoittaa vapaasti. Uudisrakennusten edellyttämät mahdolliset tärinä- ja melunsuojaustoimenpiteet tarkistetaan ennen ehdotusvaihetta. Kaavamääräyksissä otetaan huomioon raideliikenteen aiheuttama melu, tärinä sekä maaperän mahdollinen puhdistustarve. EU-meluselvitys 2012, Tie-, katu-, raideliikenne ja teollisuus Päivämelu Melutaso on päivällä ulkona osin alle 55 dba (tumma vihreä), osin alle 65 dba (keltainen). Melutason ohjearvo ulkona vanhoilla asuinalueilla on alle 55 dba (tumma vihreä). Sisällä ohjearvo on alle 35 dba asuinhuone.
SELOSTUS A-2673 D/1357/10.02.03.00.04/2014 12 Normaali ulkoseinärakenne eristää vähintään 25-30 dba. Yömelu Melutaso on pääosin alle 55 dba (tumma vihreä) osin alle 60 dba (keltainen) vähäisesti alle 65 dba (oranssi) yöllä ulkona. Sisällä ohjearvo on alle 30 dba. Normaali ulkoseinärakenne eristää vähintään 25-30 dba. Mahdollisia melumääräyksiä tarkennetaan ehdotusvaiheessa asemakaavakarttaan. Sosiaalinen ympäristö Alue muodostaa hyvän lähtökohdan sosiaalisesti monipuoliselle asuinympäristölle keskustan läheisyydessä joukkoliikenneyhteyksineen sekä alueella olevan monipuolisen asuntokannan takia. 3.1.4 Maanomistus Tontti on yksityisessä omistuksessa.
SELOSTUS A-2673 D/1357/10.02.03.00.04/2014 13 3.2 SUUNNITTELUTILANNE 3.2.1 Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset Maakuntakaava Maakuntakaavassa alue on asuintoimintojen aluetta A (ruskea). Alue kuuluu Lahden kehittämisen kohdealueeseen (kk 10), joka käsittää Lahden keskustan ja Niemen alueen. Aluetta kehitetään valtakunnnan osakeskukseksi, jonka palvelutarjonta vastaa ylimaakunnallisiin tarpeisiin ja yhdyskuntarakenne ottaa huomioon korkeatasoiset osaamisen, asuin- ja luonnonympäristön, kulttuuri- ja maisema-arvojen, elinkeinoelämän ja liikennejärjestelyjen tarpeet. Ote Päijät-Hämeen maakuntakaavasta. Yleiskaava Ote Lahden yleiskaavasta 2025. Lahden oikeusvaikutteisessa yleiskaavassa 2025, lainvoimainen 6.10.2014, suunnittelualue on Asuinaluetta (A). Alue on pohjaveden muodostumisaluetta (pvm). Tontti sijaitsee Helsinki-Kouvola pääradan eteläpuolella.
SELOSTUS A-2673 D/1357/10.02.03.00.04/2014 14 Lahden läntisten osien osayleiskaavaehdotus on hyväksymiskäsittelyssä 2016. Siinä ei ole esitetty muutoksia tontin tai sen lähiympäristön maankäyttöön. Asemakaava Entinen teollisuustoiminnan kannalta tarpeeton teollisuusalue on kaavoitettu 2005 asuintoimintojen alueeksi (AK/AL). Uudisrakennusten kerrosluku vaihtelee pääosin VIII-V lukuun ottamatta tehtaan kupeessa sijaitsevia vanhoja tehtaan asuinrakennuksia. Alueen itäpää on jo rakennettu pääosin kyseisen kaavan perusteella lukuun ottamatta alueen koilliskärkeä, joka muodostaa kaavamuutosalueen. Vuoden 2005 asemakaavamuutoksessa asuintoimintojen aluetehokkuudeksi lukuun ottamatta teollisuustontteja on muodostunut e=0,82. Suunnittelualueen voimassa oleva asemakaava liittyy laajempaan kokonaisuuteen, jonka asemakaavan muutos A-2222 on hyväksytty 3.10.2005. Kaavamuutoksessa on selvitetty vanhojen teollisuusrakennusten suojelutarve ja käyttötarkoitus sekä tuotantotoiminnalle tarpeettomat tontinosat muutettu asuinkerrostalojen korttelialueeksi.
SELOSTUS A-2673 D/1357/10.02.03.00.04/2014 15 Ote voimassaolevasta asemakaavasta. Suunnittelualueella on yhteensä asuin-, liike- ja toimistorakennusten (AL) rakennusoikeutta 9 630 ke-m2, josta 6000 kem2 sijoittuu asemakaavassa suojeltuihin rakennuksiin ja 3 630 kem2 kolmeen uudisrakennukseen. Alueen pinta-ala on Rullatehtaan suojelumerkintä on sr-1, pajarakennuksen sr-2 ja isännöitsijän asuinrakennuksen sr-4. Alueen itäpää on merkitty suojeltavaksi alueen osaksi sp-1. Rakennusjärjestys Rakennusjärjestys Lahti, Nastola, Kärkölä on tullut Nastolan osalta voimaan 1.4.2013 ja Lahden ja Kärkölän osalta voimaan 1.5.2013. Pohjakartta Pohjakartta on tarkistettu keväällä 2016.
SELOSTUS A-2673 D/1357/10.02.03.00.04/2014 16 Rakennuskiellot Ei ole. Suojelupäätökset Laaditut selvitykset Lahden yleiskaava 2025 yhteydessä tehdyt perusselvitykset Lahden kaupunkiseudun rataympäristöselvitys vaihe 1, lähtöaineisto ja nykytilan kartoitus, 26.2.2004, Sito Lahden kaupunkiseudun rataympäristöselvitys vaihe 2, lähtöaineisto ja nykytilan kartoitus, 31.5.2004, Sito Rakennettu kulttuuriympäristö 1. Stora Enso, Lahden tehtaiden vanhan osan rakennushistoriallinen selvitys, Jorma Latva 2.8.2004. 2. Julkisivujen kuntotutkimus 20.12.2007 Vahanen Oy Rullatehtaan haitta-ainetutkimukset 3. Lahden rullatehdas Tornator, haitta-ainetutkimus, raportti 18.12.2007. Insinööritoimisto Mikko Vahanen. 4. Lahden Rullatehdas, haitta-ainetutkimus 19.12.2014 Vahanen Oy 5. Lahden Rullatehdas, lausunto 5.7.2016 Vahanen rakennusfysiikka Oy Maaperä ja pohjatutkimus 6. Pohjatutkimusraportti ja alustava perustamistapaehdotus, Enso-Gutzeit Oy, Lahden tehtaat, Lahti, kortteli 1505, Pohjatutkimus Oy 13.6.1973. 7. Tehdasalueen maaperän ja rakennusten purkujätteiden käsittelytarpeen arviointi, Pakenso Oy, Lahden tehtaat, 23.8.1994 Ettala& Rossi ay. 8. Johtopäätökset tehdasalueen maaperätutkimuksista 23.8.1994 9. Pohjaveden laadun tarkkailu Pakenso Oy:n tehtailla lokakuussa 1999, 22.11.1999 Matti Ettala Oy. 10. Stora Enso Oyj:n Lahden Hennalan teollisuustontin asemakaavan tarkistus / lausunto maaperätutkimusten tarkistamisesta 1.6.2004, Matti Ettala Oy Ympäristömelu 11. Ympäristömelun laskennallinen mallinnus, Stora Enso, Hennala, Lahti 26.8.2004, Promethor Oy 12. Tie- ja raideliikennemeluselvitys, Tornator, Hennala, Lahti 19.12.2014, Promethor Oy Liikennetärinä 13. Raideliikenteen tärinä- ja runkomeluselvitys, Tornator, Hennala, Lahti 19.12.2014 Promethor Oy Maisema, kasvillisuus, puusto 14. Stora Enson maisemaselvitys 11.11.2004 Lahden kaupunki, tekninen ja ympäristötoimiala 15. Stora Enson kasvillisuusselvitys 21.7.2005 Anu Naskali, Seija Honkanen, Sirkka-Liisa Lehtinen. 16. Puuston kuntotutkimus tontilla 2, 7.10.2016 Markku Saari, Teky, viherympäristö, kasvillisuusvastaava Tie- ja raideliikennemeluselvitys tarkistetaan työn aikana kaavatyön edetessä.
SELOSTUS A-2673 D/1357/10.02.03.00.04/2014 17 4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN TARVE Suunnittelu on lähtenyt liikkeelle maanomistajan hakemuksesta. Asemakaavassa suojeltuun rullatehtaaseen ja pajarakennukseen on laadittu vuosina 2007 ja 2009 mm. Tornatorin palvelutalo-suunnitelma ja Tornatorin toimitilat-suunnitelma, mutta kumpikin on osoittautunut kustannuksiltaan mahdottomiksi toteuttaa. Asemakaavamuutoksen hakemisen perusteluina on ollut myös rakennusten haitta-ainetutkimukset ja energiamääräykset. 4.2 SUUNNITTELUN KÄYNNISTÄMINEN JA SITÄ KOSKEVAT PÄÄTÖKSET 4.2.1 Aloite Asemakaavan muutos on tullut vireille yksityisen maanomistajan aloitteesta. 4.2.2 Sopimukset Asemakaavatyön yhteydessä tehdään maankäyttösopimus. 4.2.3 Pohjakartan tarkistaminen Alueen pohjakartta on tarkistettu ennen kaavaehdotuksen laatimista. Pohjakartta täyttää kaavoitusmittausasetuksen 1284/1999 vaatimukset. 4.3 OSALLISTUMINEN JA YHTEISTYÖ 4.3.1 Osalliset MRL 62 :n mukaan osallisia ovat alueen maanomistajat ja ne, joiden asumiseen, työntekoon tai muihin oloihin kaava saattaa huomattavasti vaikuttaa, sekä viranomaiset ja yhteisöt, joiden toimialaa suunnittelussa käsitellään. Osallisia ovat: - Alueen maanomistajat - Muut vaikutusalueen kiinteistöjen omistajat, asukkaat ja yritykset - Kaupungin hallintokunnat - Naapurikunnat - Päijät-Hämeen liitto - Hämeen ELY-keskus / ympäristö - Lahden kaupunginmuseo/museovirasto - Erityistehtäviä hoitavat yhteisöt; Lahti Aqua, Lahti Energia, Le Sähköverkko, Päijät- Hämeen Pelastuslaitos, teleoperaattorit, Itella - Muut yhdistykset ja yhteisöt, joiden toimialaa suunnittelussa käsitellään 4.3.2 Vireilletulo Asemakaavatyön vireille tulosta on ilmoitettu MRL 63, 2 mom. mukaisesti 15.3.2016 julkaistussa Lahden kaupungin vuoden 2016 kaavoituskatsauksessa (kohde 4). 4.3.3 Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt Osallistumis- ja arviointisuunnitelma laadittiin ja asetettiin nähtäville kaavamuutoshankkeen kotisivulle 18.11.2016. Alueen naapurikiinteistöille ja maanomistajille on toimitettu postitse kaavaluonnos ja OAS. Valmisteluvaiheen kuuleminen järjestettiin 1. - 19.12.2016. Luonnos-
SELOSTUS A-2673 D/1357/10.02.03.00.04/2014 18 vaiheen yleisötilaisuus pidettiin 1.12.2016 Hennalan Upseerikerholla. Paikalla oli xx osallista. Kaavatyöhön liittyvää aineistoa on ollut nähtävillä kaavahankkeen kotisivulla Internetissä. Lausunnon ovat jättäneet seuraavat tahot: xx Lausuntojen keskeinen sisältö: 4.3.4 Viranomaisyhteistyö 13.3.2016 kaavoituksen aloitusvaiheessa on pidetty maanomistajan, kaavoituksen ja museon välinen neuvottelu suojelun edellytyksistä perustuen vuonna 2014 tehtyihin rullatehtaan haitta-ainetutkimuksiin. Neuvottelun perusteella on oltu yhteydessä museovirastoon Helsinkiin ja pyydetty asiantuntijalausunto vaaja korjausten teknisestä ja mahdollisuudesta ja laajuudesta. Lausunnon perusteella rakennus ei sovellu terveellisyyskriteerien perusteella asumiseen, eikä muuhun toimintaa, kuten työtilaksi, liikuntatilaksi tms. Tältä pohjalta alueelle on tutkittu kaavamuutosta, joka mahdollistaa rullatehtaan ja pajarakennuksen purkamisen ja uudisrakentamisen. Kaavamuutoksen lähtötietoja ja alustavaa luonnosta on esitelty Hämeen Ely-keskukselle yhteistyökokouksissa 13.9.2016 ja 8.11.2016. Oas lähetettiin Ely-keskukselle tiedoksi 28.11.2016. Valmisteluvaiheen kuuleminen järjestettiin 1. 19.12.2016, jolloin viranomaisille toimitettiin OAS, kaavaluonnos, havainneaineisto ja pyydettiin niistä viranomaislausunnot. 4.4 ASEMAKAAVAN TAVOITTEET 4.4.1 Lähtökohta-aineiston antamat tavoitteet Kunnan asettamat tavoitteet: Kunnan tavoitteena on täydentää ja tiivistää kaupunkirakennetta keskustan läheisyydessä hyvien liikenneyhteyksien ja olemassa olevien yhdyskuntateknisten verkostojen äärellä. Suunnittelutilanteesta johdetut tavoitteet: Asuinalueen suunnittelussa ja rakentamisessa kiinnitetään erityistä huomiota elinympäristöjen viihtyisyyteen ja turvallisuuteen (Yleiskaava). Rakennus- ja kulttuurihistoriallisesti arvokkaiden rakennusten suojelun purku perustuu tehtyihin haitta-ainetutkimuksiin, joiden perusteella rakennus ei sovellu asuinkäyttöön, palvelutaloksi, toimistotilaksi, urheilutilaksi tms. Myöskään lyhytaikainen käyttö ei ole suositeltavaa, eikä tarkoituksen mukaista. Pohjaveden suojelu, liikennemelu- ja tärinävaikutukset sekä maaperän mahdollinen puhdistustarve tulee ottaa huomioon kaavamuutoksessa. 4.4.2 Prosessin aikana syntyneet tavoitteet Osallisten tavoitteet: Ympäristön saattaminen sellaiseen kuntoon, että se ei aiheuta vaaratekijöitä alueen asukkaille.
SELOSTUS A-2673 D/1357/10.02.03.00.04/2014 19 4.5 ASEMAKAAVA 4.6 N VAIHTOEHDOT JA NIIDEN VAIKUTUKSET 4.6.1 Asemakaavaratkaisun valinta ja perusteet Kaavatyön alussa on tutkittu rakennusmassojen erilaisia vaihtoehtoja, joista jatkotyöskentelyyn on valittu malli, jossa rakennukset ryhmitellään keskeisen yhteispiha-alueen ympärille ja paikoitus sijoitetaan radan puolelle. Paikoituksen jakaminen osiin johti yhteispiha-alueen pienempää kokon, minkä vuoksi autopaikat on sijoitettu kokonaan radan puolelle. Paikoitusalue jaotellaan talousrakennuksilla pienempiin osiin. Keskitetyllä yhteispiharatkaisulla saadaan parhaiten muodostettua rauhallinen oleskelu- ja leikkialue. Isännöitsijän talon tontti 1 ympäristöineen säilyy pääosin voimassa olevan asemakaavan mukaisena. Alussa tutkittuja rakennusmassojen vaihtoehtoja, jotka johtivat kuitenkin tarkemmassa mitoituksessa liian ahtaaseen sisäpihaan tai pihan melusuojaus jäi puutteelliseksi.
SELOSTUS A-2673 D/1357/10.02.03.00.04/2014 20 5 KUVAUS 5.1 ASEMAKAAVAN RAKENNE 5.1.1 Kokonaisrakenne Pohjoisosa jatkaa Tornatorin 2000-luvulla rakennetun alueen rakennetta. Kokonaisuutena Tornatorin alueen korttelit muodostavat yhtenäisen korttelirakenteen. Tonttien VI-kerroksiset rakennukset rajaavat oleskelupihaa radan suuntaan ja suojaavat pihaaluetta melulta. Rykmentinkadun rakennukset ovat IV-kerroksisia.
SELOSTUS A-2673 D/1357/10.02.03.00.04/2014 21 Alueen julkisivumateriaali ja väritys on ulospäin pääosin yhtenäinen, punatiilisen sävyinen ja sisäpihan puolelle vaalea. Liikenteellisesti uudisrakennusten alue liittyy Wolter Ramsayn kadulle, ajo pysäköintiin sekä huoltoajo tontille. 5.1.2 Mitoitus ja aluevaraukset Asuinkerrostalojen korttelialue (AL), tontti 1: Isännöitsijän talo - tonttien pinta-ala yhteensä 10 547 m 2 - tonttien yhteenlaskettu rakennusoikeus 500 kem 2 - tehokkuus n. e = 0,05 - kerrosluku II - autopaikkoja x kpl Asuinkerrostalojen korttelialue, (sis AL, LPA, AH) tontit 32-38: (Alue koostuu AL, AH-3 ja LPA-tonteista) - tonttien pinta-ala yhteensä 17 680 m 2 - tonttien yhteenlaskettu rakennusoikeus 13 310 kem 2 (12 100 kem2 + yht 1 210 kem2) - tehokkuus e = 0,75 - kerrosluku IV ja VI asuntoja 160-170 kpl (laskettuna 1asunto/75 kem2) - asukkaita n. 250 (laskettuna 1,5 asukasta/asunto) - autopaikkoja 152 kpl (laskettuna 1ap/80 kem2) - pyöräpaikkoja 300 kpl (laskettuna 2ppp/80kem2) 5.1.3 Palvelut Tontti tukeutuu Hennalan, Asemantaustan ja Launeen lähipalveluihin. 5.2 VAT:in, MAAKUNTAKAAVAN JA YLEISKAAVAN SISÄLTÖVAATIMUSTEN TOTEUTUMI- NEN Lahden oikeusvaikutteista yleiskaavaa 2025 laadittaessa on otettu huomioon MRL 39 :n mukaiset yleiskaavan sisältövaatimukset. Asemakaava on yleiskaavan mukainen lukuun ottamatta asemakaavan suojelumerkinnän purkua pajarakennuksen ja rullatehtaan osalta. Suojelumerkinnän purku perustuu MRL:n sisältövaatimukseen, että asemakaava on laadittava siten, että luodaan edellytykset terveelliselle, turvalliselle ja viihtyisälle elinympäristölle. Selvitysten perusteella rakennus ei sovellu asuinkäyttöön, palvelutaloksi, toimistotilaksi, urheilutilaksi tms. Myöskään lyhytaikainen käyttö ei ole suositeltavaa, eikä tarkoituksen mukaista. Rakennuksesta joudutaan purkamaan ainakin alapohja, suurin osa välipohjia, kantavia tiiliseiniä alaosastaan, yläpohja, jolloin suojelutavoitteet eivät enää täyttyisi. Asemakaavan muutos on Päijät-Hämeen maakuntakaavan 2008 mukainen.
SELOSTUS A-2673 D/1357/10.02.03.00.04/2014 22 5.3 YMPÄRISTÖN LAATUA KOSKEVIEN TAVOITTEIDEN TOTEUTUMINEN Kaavassa on huomioitu pohjaveden suojelu ja hulevesienmääräykset, liikenteen melu- ja tärinävaikutukset sekä kunnoltaan merkittävän puuston säilyttäminen. Suojelun purku perustuu MRL:n vaatimukseen terveellisestä ja turvallisesta ympäristöstä. 5.4 KAAVAN VAIKUTUKSET 5.4.1 Vaikutus rakennettuun ympäristöön ja liikenteeseen Vaikutus yhdyskuntarakenteeseen Kaava tiivistää yhdyskuntarakennetta olemassa olevien katujen ja yhdyskuntateknisten verkostojen äärellä. Asuinrakentaminen sijoittuu joukkoliikennevyöhykkeelle ja liittyy jalankulun ja polkupyöräilyn verkostoihin. Vaikutukset kaupunkikuvaan Kokonaisuutena Tornatorin uudet asuinkorttelit tontilla 2 muodostavat yhtenäisen korttelirakenteen radan varteen. Tonttien rakennukset rajaavat puolittain umpikorttelityyppisesti pihatilaa, joka muodostaa korttelien yhteiskäyttöalueen, Koilliskärki säilyy nykyisellään. Vaikutukset rakennettuun kulttuuriympäristöön Entisen Tornatorin rullatehtaan asemakaavan mukainen suojelumerkintä puretaan asemakaavamuutoksessa. Tontin 1 entisen tehtaan johtajan eli isännöitsijän asuinrakennuksen suojelu ja käyttötarkoitus säilyy ennallaan. Vaikutukset liikenteeseen Uudisrakentaminen lisää liikennettä olemassa olevalle katuverkolle. Liikenne jakaantuu sekä Tornatorinkadun että Sorvarinkadun kautta kokoojakatuverkolle. Wolter Ramsaynkadun katualueen rajausta tarkistetaan, niin kadun itäreunaan on mahdollista toteuttaa jalankulun väylä. 5.4.2 Vaikutukset luontoon ja luonnonympäristöön Vaikutukset maisemaan Ei merkittävää vaikutusta, sopeutuu radanvarren rakennuskannan korkeuksiin ja julkisivumateriaaleihn. Vaikutukset maa- ja kallioperään, veteen, ilmaan ja ilmastoon Ei merkittävää vaikutusta. Rakentamisen yhteydessä maaperän mahdollinen pilaantunut maaperä puhdistetaan. Vaikutukset kasvillisuuteen ja eläimistöön Ei merkittävää vaikutusta. Ei vaikutusta tontin 1 kasvillisuuteen. Tontin 2 puuston kunto on kartoitettu syksyllä 2016. Säilyttämisen kannalta merkittävin kadun varren lehmusrivistö on merkitty säilytettäväksi kaavaan. Vaikutukset luonnon monimuotoisuuteen ja luonnonvaroihin Ei merkittävää vaikutusta. Vaikutukset maa- ja metsätalouteen Ei vaikutusta.
SELOSTUS A-2673 D/1357/10.02.03.00.04/2014 23 5.4.3 Muut vaikutukset Vaikutukset väestörakenteeseen ja elinoloihin Mahdollistaa uusien asuinhuoneistojen rakentamisen n. 177 kpl, laskettuna 1 asunto/75 kem 2 ). Sosiaaliset vaikutukset Mahdollistaa asuntokannan lisäämisen. Alue sopii perheasumiseen ja lisää päiväkoti- ja koulupalvelujen käyttäjiä. Vaikutukset lapsiin Ympäristön siistiytyminen asemakaavamuutoksen ja uudisrakentamisen myötä parantaa alueen turvallisuutta ja terveellisyyttä. Vaikutukset yhdyskunta- ja energiatalouteen Rakentaminen tukeutuu olemassa oleviin yhdyskuntateknisiin verkostoihin sekä katuverkostoon. Vaikutukset yritystoimintaan Lisää keskustan ja Hennala-Launeen palvelujen käyttäjiä. 5.5 YMPÄRISTÖN HÄIRIÖTEKIJÄT Alustavien selvitysten mukaan raide- ja tieliikenteen melu ei edellytä erityisiä suojaustoimenpiteitä. Mahdollinen tärinä tulee selvittää ja ottaa huomioon rakennuksen suunnittelu- ja toteutusvaiheessa. 5.6 KAAVAMERKINNÄT JA -MÄÄRÄYKSET Kaavakartan liitteenä. 5.7 NIMISTÖ Ei uutta nimistöä. 6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS 6.1 TOTEUTUSTA OHJAAVAT JA HAVAINNOLLISTAVAT SUUNNITELMAT Toteutusta ohjaa havainnollistava kuva. Uudisrakentamisesta johtuvien sähköverkon tai muiden vastaavien kustannukset tulevat kiinteistön haltijalle. 6.2 TOTEUTTAMINEN JA AJOITUS Asemakaavan mukainen rakentaminen on toteutettavissa, kun kaava on saanut lainvoiman.
SELOSTUS A-2673 D/1357/10.02.03.00.04/2014 24 6.3 TOTEUTUKSEN SEURANTA Toteutuksen seuranta tapahtuu rakennusvalvonnan rakennuslupamenettelyn kautta. Toteutuksessa tulee ottaa huomioon maaperän puhdistustarve, melu ja tärinä ja hulevesien käsittely. 7 PÄIVÄYS JA ALLEKIRJOITUS Lahdessa x.11.2016 Kaavoitusarkkitehti Marja Mustakallio 8 SEURANTALOMAKE