Kortteli 17060, Espoo Laajalahti Kaupallisten vaikutusten arviointi 16.6.2017
SISÄLTÖ 1. Johdanto... 3 1.1. Maakuntakaava ja yleiskaava... 3 1.2. Asemakaava... 4 1.3. Uudistunut maankäyttö ja rakennuslaki... 5 1.4. Laajalahden kaupan korttelin suunnitelmat... 5 2. Nykyinen kaupan palveluverkko... 8 2.1. Päivittäistavarakaupan verkko... 8 2.2. Kaupan palveluverkko... 10 2.3. Laajalahden vaikutusalue... 11 3. Kaupan markkinat... 13 3.1. Väestön ja ostovoiman kehitys... 13 3.2. Liiketilan tarve ja lisätarve... 15 3.3. Kaupan suunnitelmia Laajalahden lähialueella... 17 4. Kaupalliset vaikutukset... 21 4.1. Paikallisuuden arviointia... 21 4.2. Korttelin suunnitelmat... 24 4.3. Suunnitelmat verrattuna liiketilatarpeeseen... 24 4.4. Vaikutukset päivittäistavarakaupan palveluverkkoon ja kilpailuun... 28 4.5. Vaikutukset muuhun palveluverkkoon... 29 4.6. Vaikutukset asiointiin ja palveluiden alueelliseen saatavuuteen... 30 5. Yhteenveto ja johtopäätökset... 33 2/36 16.6.2017 Kortteli 17060, Kaupallisten vaikutusten arviointi
1. JOHDANTO Laajalahteen suunnitellaan uutta kaupan keskittymää. Kortteli sijoittuu Turveradantien ja Sinimäentien risteykseen Golf-kentän pohjoispuolelle. Kiinteistöhankkeen tavoitteena on muodostaa alueelle toiminnallisesti yhtenäinen kaupallinen kokonaisuus. Kortteliin on tulossa tilaa vaativaa erikoiskauppaa, päivittäistavarakauppaa, tavaratalokauppaa kauppaa ja jonkin verran muuta erikoiskauppaa. Osa korttelialueen suunnitelmista on vielä avoinna. Korttelin nykyinen asemakaava on vanhentunut maankäyttö- ja rakennuslain uudistuksen myötä, eikä se enää mahdollista nykyisen asemaavan mukaista rakentamista korttelin alueelle. Laajalahden kaupan keskittymää varten on näin ollen tarve uusia asemakaava uuden MRL:n mukaiseksi. Asemakaavan muutos on nyt vireillä. Tämän selvityksen tavoitteena on arvioida Laajalahden uuden kaupan korttelin kaupallisia vaikutuksia. Suunnittelualueelle voi sijoittaa maakuntakaavan mukaan vaikutuksiltaan seudullisesti merkittävää tilaa vaativaa kauppaa. Asemakaavan muutosta varten on näin ollen tarvetta myös selvittää, kuinka paljon muuta erikoiskauppaa voi Turvesolmun risteysalueelle sijoittaa, jotta se jää merkitykseltään paikalliseksi. Vaikutusten arvioinnin lähtökohdiksi kootaan tiedot lähialueen kaupan nykytilasta ja muista kehittämissuunnitelmista. Lisäksi analysoidaan markkinoiden kehitystä, lasketaan kaupan liiketilatarpeet kymmenen vuoden päähän ja arvioidaan uuden kauppapaikan mitoitusta suhteessa lähialueen ostovoimaan ja liiketilatarpeeseen. Tämän pohjalta arvioidaan kauppakeskittymän erikoiskaupan paikallisuutta sekä vaikutuksia olemassa oleviin läheisiin keskuksiin ja muuhun palveluverkkoon. Selvityksen on WSP Finland Oy:ltä tilannut NREP. Selvityksestä vastaavat kaupan tutkijat Tuomas Santasalo ja Katja Koskela. 1.1. Maakuntakaava ja yleiskaava Uudenmaan 2. vaihemaakuntakaava on saanut lainvoiman vuonna 2016. Maakuntakaavassa on Turvesolmun alueelle osoitettu merkitykseltään seudullinen vähittäiskaupan suuryksikkö -kohdemerkintä. Vähittäiskaupan suuryksikön enimmäismitoitus on 50 000 km 2. Suuryksikön sijainti ja laajuus on yksityiskohtaisessa kaavoituksessa määriteltävä siten, että se muodostaa riittävän laajan toiminnallisen kokonaisuuden. Tarkastelussa oleva kaupan hanke sijoittuu tiivistettävälle taajamatoimintojen alueelle (ruudutus) suuryksikkömerkinnästä hieman lounaaseen. Turunväylän seuraavalla risteysalueella Turvesolmusta länteen on maakuntakaavassa myös seudullinen vähittäiskaupan suuryksikkömerkintä. Nihtisillassa vähittäiskaupan suuryksikön enimmäismitoitus on 75.000 k-m 2. Uudenmaan 2. vaihemaakuntakaavan mukaan taajamatoimintojen alueella merkitykseltään seudullisen vähittäiskaupan suuryksikön alaraja on Espoossa tilaa vaativan erikoistavaran kaupassa 30 000 k- m². Muun erikoistavaran kaupan osalta koon alaraja on Espoossa 10.000 k-m 2 ja päivittäistavarakaupan 2000 k-m 2 ellei selvitysten perusteella muuta osoiteta. Suunnittelualueella on voimassa Espoon eteläosien yleiskaava. Kaava sai lainvoiman vuonna 2010. Yleiskaavassa alue on uutta tai olennaisesti muuttuvaa työpaikka-aluetta, jossa sallitaan paljon tilaa vaativan erikoistavaran kaupan sijoittuminen (TP/k). Yleiskaavassa ei alueelle ole osoitettu enimmäismitoitusta. 3/36 16.6.2017 Kortteli 17060, Kaupallisten vaikutusten arviointi
Ote vahvistettujen maakuntakaavojen yhdistelmästä. Uudenmaan liiton karttapalvelu 16.5.2017 1.2. Asemakaava Suunnittelualueella on voimassa Espoo Turvesuo pohjoinen -asemakaava, ja kortteliin 17060 on osoitettu liikerakennusten korttelialue (KL). Korttelissa on rakennusoikeutta yhteensä 25.500 k-m 2. Asemakaavamuutoksen tavoitteena on muuttaa korttelin käyttötarkoitus liikerakennusten korttelialueeksi, jolle saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikön (KM). Rakennusoikeuden määrä ei muutu asemakaavan muutoksessa. Espoo Turvesuo pohjoinen asemakaavakartta 4/36 16.6.2017 Kortteli 17060, Kaupallisten vaikutusten arviointi
1.3. Uudistunut maankäyttö ja rakennuslaki Maankäyttö- ja rakennuslakiin (MRL) vastikään tehty useita uudistuksia, jotka sujuvoittavat kaavoituksen ja rakentamisen sääntelyä. Lakiin tuli myös kauppaa koskevia muutoksia. Maankäyttö- ja rakennuslain muutokset (230/2017) tulivat voimaan 1.5.2017. MRL:n uudistuksen myötä vähittäiskaupan suuryksikön pinta-alaraja nostettiin 4000 kerrosneliömetriin. Tätä pienemmät myymälät eivät enää ole vähittäiskaupan suuryksiköitä lukuun ottamatta lain 71 d :ssä tarkoitettuja myymäläkeskittymiä. Vähittäiskaupan suuryksikkösäännöksiä sovelletaan myös paljon tilaa vaativan erikoistavaran kauppaan 15.4.2017 alkaen. Näin ollen suunnittelualueella voimassa oleva asemakaava, johon on osoitettu liikerakentamista KL-merkinnällä, on vanhentunut eikä mahdollista suunnitelmien mukaisen tilaa vaativan kaupan keskittymän rakentamista alueelle. Lain mukaan vähittäiskaupan suuryksiköiden ensisijainen sijaintipaikka on keskusta-alue, ellei muu sijainti kaupan palvelujen saavutettavuus huomioon ottaen ole perusteltu. Maankäyttö- ja rakennuslain vähittäiskaupan suuryksiköiden sijoittamista koskevasta pykälästä poistettiin velvoite ottaa huomioon kaupan laatu perusteena sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikkö muualle kuin keskusta-alueelle. Voimassa olevassa maakuntakaavassa ja yleiskaavassa on kuitenkin kaupan laatua koskevia määräyksiä, jotka edelleen ohjaavat alueen asemakaavoitusta. 1.4. Laajalahden kaupan korttelin suunnitelmat Suunnittelualueen kolmeen liikerakennukseen on jo alustavat suunnitelmat. Ensimmäiseen rakennukseen sijoittuvat Lidl ja Tokmanni, toiseen kodintekniikkakauppa Power sekä huonekalu- ja sisustuskauppa Jysk. Kolmanteen rakennukseen sijoittuu sisäleikkipuisto Leos Lekland. Muiden liiketilojen suunnittelutilanne on vielä avoin. Laajalahden kortteli 17060 Alustavat suunnitelmat Toimialajakauma k-m 2 k-m 2 Lidl 2 000 Pt-kauppa Päivittäistavarakauppaa 2 000 Tokmanni 2 000 Erikoiskauppa Erikoiskauppaa 2 000 Liikerakennus 1 4 250 Tilaa vaativaa kauppaa 4 000 Power 2 500 Tiva-kauppa Vähittäiskauppaa 8 000 Jysk 1 200 Tiva-kauppa Kaupallisia palveluita 4 000 Liiketila 1 600 Tiedossa olevat yhteensä 12 000 Liikerakennus 2 5 500 Vielä määrittelemätön 13 000 Leos Lekland 4 000 Sisäleikkipuisto Koko kortteli 25 000 Liikerakennus 3 4 200 Liikerakennus 4 6 000 Liikerakennus 5 5 550 Kylmäasema Yhteensä 25 500 5/36 16.6.2017 Kortteli 17060, Kaupallisten vaikutusten arviointi
Kaikki yksittäiset kortteliin suunnitellut myymälät jäävät alle vähittäiskaupan suuryksikkörajan. Päivittäistavarakauppaa on kortteliin suunnitteilla 2000 k-m 2. Tokmanni on saman kokoinen Lidlin myymälän kanssa. Tokmannin tuotevalikoimaan kuuluu mm. kauneus- ja terveystuotteita, elektroniikkaa ja kodinkoneita, vapaa-ajan tuotteita, kodinsisustusta ja -tarvikkeita, työkaluja, puutarhatuotteita sekä pieni määrä kuivaelintarvikkeita. Vain muutamassa Tokmannin myymälässä myydään tuoreelintarvikkeita. Tokmannin tavaratalo on toimialaltaan siten erikoiskauppa, ei päivittäistavarakauppa. Laissa ei ole määritelty tilaa vaativan erikoistavaran kauppaa, mutta ympäristöministeriö on laatinut suosituksen paljon tilaa vaativan erikoiskaupan tulkinnasta (2000). Suosituksen mukaan paljon tilaa vaativan erikoistavaran kaupan piiriin kuuluvia myymälöitä ovat mm. moottoriajoneuvojen kauppa, rengaskauppa, venekauppa, huonekalukauppa, sisustustarvikekauppa, rautakauppa, rakennustarvikekauppa, maatalouskauppa, puutarha-alan kauppa ja kodintekniikkakauppa. Tilaa vaativaa kauppaa on kortteliin suunnitteilla tällä hetkellä yhteensä 3700 k-m 2, kun kodintekniikkakauppa sekä huonekalu- ja sisustuskauppa luokitellaan tiva-kaupaksi. Vähittäiskaupan lisäksi kortteliin on tulossa 4000 k-m 2 :n kokoinen leikkipuisto, joka luokitellaan selvityksessä kaupalliseksi palveluksi. Kortteliin suunnitellaan myös polttoaineen kylmäasemaa. Suunnitelluista liiketiloista ja rakennuksista noin 13.000 k-m 2 on vielä ilman toimijaa. Kokonaisuudessaan kortteliin on suunnitteilla vähittäiskauppaa noin 21.000 k-m 2 ja kaupallisia palveluita noin 4000 k-m 2. Kortteliluonnos 21.3.2017 F6 Arkkitehdit Oy 6/36 16.6.2017 Kortteli 17060, Kaupallisten vaikutusten arviointi
Maakuntakaavan merkitykseltään seudullinen vähittäiskaupan suuryksikkömerkinnän osoittamalle alueelle voidaan yksityiskohtaisemmassa suunnittelussa osoittaa sellaista merkitykseltään seudullista vähittäiskauppaa, joka kaupan laatu huomioon ottaen voi perustellusta syystä sijoittua myös keskusta-alueiden ulkopuolelle kuten auto-, rauta-, huonekalu-, puutarha- ja maatalouskauppaa. Kortteliin sijoittuva kauppapaikka painottuu tilaa vaativaan kauppaan, jota täydentävät lähimarkkinoihin nojautuva supermarket sekä laajan tavaravalikoiman erikoiskauppa. Lisäksi tontille on tarkoitus sijoittaa vähäisessä määrin muuta erikoiskauppaa ja mahdollisesti muita kaupallisia palveluita. Tarpeen on nyt tarkastella, kuinka paljon muuta erikoiskauppaa voidaan Turvesolmun alueelle sijoittaa niin, että maakuntakaavan ohjausvaikutus säilyy. Näin ollen tarkastelussa otetaan huomioon myös muut kaupan suunnitelmat ja asemakaavat Turvesolmun alueella. 7/36 16.6.2017 Kortteli 17060, Kaupallisten vaikutusten arviointi
2. NYKYINEN KAUPAN PALVELUVERKKO Laajalahden lähialueen kaupan palveluverkkoa tarkastellaan sekä päivittäistavarakaupan verkkona, että koko kaupan palveluverkkona, joka sisältää koko vähittäiskaupan rakenteen. Nykyisen palveluverkon pohjalta on määritelty uuden Laajalahden kauppakeskittymän vaikutusalue. 2.1. Päivittäistavarakaupan verkko Päivittäistavarakaupan analyysi pohjautuu A.C. Nielsenin myymälärekisterin tietoihin vuodelta 2015. Myymälärekisterin euromääräiset myynnit ja myyntipinta-alat eivät ole julkista tietoa, joten niitä ei tässä ole sellaisenaan esitetty. Tiedot on suhteutettu asukasmäärään ja esitetty tilastoalueittain indeksinä, ja koko Espoota koskevaa lukua kuvataan indeksillä 100. Mikäli alueella indeksi on yli 100, on myyntialaa tai myyntiä asukasta kohden alueella enemmän kuin kaupungissa keskimäärin. Keskimääräistä matalampi myynti-indeksi kertoo ostovoiman valuvan alueen ulkopuolelle. Analyysiin on mukaan otettu lähimmät tilastoalueet. Leppävaara on jätetty tarkastelusta ulkopuolelle, koska merkittävänä seudullisena keskittymänä se on hyvin erityyppinen verrattuna muuhun Laajalahden lähialueiseen. Päivittäistavarakaupat Laajalahden lähialueella 2015 Myynti per asukas, indeksi Espoo=100 Vaalean vihreät alueet jäävät alle keskiarvon, eli ostovoimaa siirtyy alueen ulkopuolelle. Lähde: A.C. Nielsen Pohjakartta: Maanmittauslaitoksen maastotietokanta ja maastokartta 09/2016 8/36 16.6.2017 Kortteli 17060, Kaupallisten vaikutusten arviointi
Laajalahden lähialueella on yhteensä 21 päivittäistavarakauppaa, joista viisi on päivittäistavaroiden erikoiskauppoja (leipomot, maatilakaupat, luontaistuotekaupat). Rekisterissä ei ole mm. Alkoa, kioskeja eikä etnisiä ruokakauppoja. Suunnittelualueen lähimmät päivittäistavarakaupat ovat Alepa Laajalahdessa sekä K-supermarket Mankkaalla. Yhteensä tarkastelualueella on suuria supermarketteja (myyntiala yli 1000 m 2 ) kuusi, jotka ovat tasaisesti sijoittuneet kukin omalle alueelleen. Ainoastaan Laajalahdessa ei ole supermarketteja. Tarkastelussa mukana olevista myymälöistä ABC-market on lopettanut vuonna 2016 ja Siwa Tapiola vuonna 2015. Pohjois-Tapiolan ABC-deli on sulautunut yhteen samassa kiinteistössä toimivan S-marketin kanssa ja Lansantien Siwa on muuttunut K-marketiksi. Päivittäistavarakauppa Laajalahden lähialueella vuonna 2015 Espoo = ind. 100 Myymälämäärä Myyntiala m 2 Myynti Marketit ja Per asukas Per asukas Teho Alue Yhteensä lähikaupat* Indeksi Indeksi Indeksi 131 Nuijala 5 4 134 93 70 132 Kuninkainen 2 2 175 101 58 215 Pohjois-Tapiola 4 4 86 86 100 241 Vanha-Mankkaa 2 2 117 206 176 242 Taavinkylä 3 1 431 302 70 252 Pohjois-Laajalahti 1 1 33 39 119 Kauniainen 4 2 66 54 82 Alueet yhteensä 21 16 128 112 87 Espoo 100 100 100 * ilman pt-erikoiskauppaa Lähde: A.C. Nielsen Taavinkylän alueella on päivittäistavarakaupan myyntialaa ja myyntiä asukasta kohden tarkasteluna merkittävästi keskimääräistä enemmän. Alueelle on sijoittunut K-supermarket Mankkaa, joka monipuolisena ja vetovoimaisena kauppana palvelee hyvin laajaa vaikutusaluetta. Kilon alueella eli Nuijalassa ja Kuninkaisissa on päivittäistavarakaupan pinta-alaa keskimääräistä enemmän, mutta myyntiä keskimääräistä vähemmän asukaslukuun suhteutettuna. Huolimatta keskimääräistä suuremmasta myyntipinta-alasta, ostovoimaa valuu alueen ulkopuolelle. Vanhan-Mankkaan alueella on myyntialaa hieman keskimääräistä enemmän, mutta myynti per asukas on kaksinkertainen keskimääräiseen verrattuna. Pohjois-Laajalahden alueella sekä Kauniaisissa ja Pohjois-Tapiolassa myyntiala ja myyntiala jäävät asukasta kohden laskettuna selvästi keskimääräistä alhaisemmaksi. Alueilla on selvää päivittäistavarakaupan vajausta alueen ostovoimaan verrattuna. Pohjois-Tapiolan Siwa on jo lopettanut, mutta myymälä ja sen myynti näkyvät vielä vuoden 2015 tilastossa. ABC-asemalla ei myöskään enää ole erillistä ABC-deli myymälää, mutta liikenneasemalla palvelee edelleen S-market. Myyntitehokkuus on keskimääräistä korkeampi Pohjois-Laajalahdessa sekä Vanhan-Mankkaan alueella. Keskimääräistä korkeampi myyntitehokkuus voi kertoa siitä, että alueelta puuttuu kilpailua ja että alueella on kaupan laajennuspaineita. 9/36 16.6.2017 Kortteli 17060, Kaupallisten vaikutusten arviointi
2.2. Kaupan palveluverkko Laajalahden kauppapaikkaa lähimmät seudulliset monipuoliset kaupan keskustat ovat Leppävaara ja Tapiola sekä Matinkylä-Olari, joka jää tarkastellun vaikutusalueen ulkopuolelle. Uudenmaan 2. vaihemaakuntakaavassa myös Kauniaisiin voidaan sijoittaa merkitykseltään seudullisia vähittäiskaupan suuryksiköitä. Tällä hetkellä Kaunaisten keskustatarjonta jää kuitenkin merkittävästi suppeammaksi kuin läheisissä muissa pääkaupunkiseudun aluekeskuksissa. Leppävaaran ja Tapiolan tarjonta painottuu päivittäistavarakauppaan sekä monipuoliseen erikoiskauppaan. Tilaa vaativaa kauppaa ei keskuksissa juurikaan ole. Lähimmät seudullisesti merkittävät tilaa vaativan kaupan alueet ovat Suomenoja ja Lommila. Seudullisesti merkittäviä tilaa vaativan kaupan suuryksiköitä voidaan sijoittaa Turvesolmun ohella myös Nihtisiltaan, mutta alueet eivät ole vielä rakentuneet. Lähialueella on useita paikallis- tai lähipalvelukeskuksia, joissa on pääosin päivittäistavarakauppaa sekä kaupallisia palveluita. Erikoiskauppaa on paikalliskeskuksissa yleensä hyvin vähän. Hanketta lähimmät paikalliskeskukset ovat Laajalahti, Pohjois-Mankkaa, Mankkaa, Pohjois-Tapiola ja Kilo. Laajalahden keskustassa on pieni ostoskeskus, jossa on Alepan lähikauppa, ravintola ja pienimuotoisesti muita kaupallisia palveluita. Pohjois-Tapiolan keskusta on hieman Laajalahtea suurempi, mutta tarjonnan painopiste on lähipalveluissa. Pohjois-Tapiolassa on myös ABC-liikenneasema, jonka yhteydessä toimii suuri S-market. Kaupan palveluverkko Laajalahden lähialueella ja Laajalahden vaikutusalue 2 km ja 5 km säteet hankkeesta Pohjakartta: Maanmittauslaitoksen maastotietokanta ja maastokartta 09/2016 10/36 16.6.2017 Kortteli 17060, Kaupallisten vaikutusten arviointi
Tarjonnaltaan vetovoimaisimpia lähikeskuksia ovat Pohjois-Mankkaa ja Mankkaa, joissa molemmissa asioidaan lähialuetta kauempaa. Pohjois-Mankkaalla on hyvin vetovoimainen K-supermarket ja tämän yhteydessä Alko, Tokmanni sekä pieniä erikoisliikkeitä, vieressä palvelee myös uusi puutarhamyymälä. Mankkaan vanhassa keskustassa on Lidl, Alepa ja R-kioski sekä lukuisa määrä palveluyrityksiä mm. tanssikoulu, kiinteistövälitys, eläinlääkäriasema ja ravintolapalveluita. 2.3. Laajalahden vaikutusalue Laajalahden kauppakeskittymään suunnitellaan tilaa vaativaa kauppaa sekä päivittäistavarakauppaa (Lidl) ja tavaratalokauppaa (Tokmanni) sekä vähäisissä määrin muuta erikoiskauppaa. Kortteli täydentää nykyistä paikallispalveluverkkoa sekä tilaa vaativan kaupan verkkoa. Keskittymä ei kilpaile seutukeskusten kanssa, koska tarjonta on seutukeskuksissa erityyppistä. Laajalahden vaikutusalue vaihtelee kaupan toimialan mukaan. Tärkeimmät päivittäistavarakaupan asiointipaikan valintaan vaikuttavat tekijät ovat useimmiten läheisyys ja valikoima. Päivittäisasiointi hoidetaan yleensä lähellä kotia ja ostospaikaksi valitaan lähellä sijaitseva riittävän kokoinen market. Pienissä lähikaupoissa tehdään täydennysostoja. Näin ollen päivittäistavarakaupan pääasiallinen markkina-alue on yleensä myymälän lähialue. Läheisyys ei kaikissa tapauksissa tarkoita lähellä kotia sijaitsevaa kauppaa. Läheisyys voidaan kokea sekä ajallisesti että etäisyytenä. Pääkaupunkiseudulla asiointia suuntautuu ristiin rastiin muun liikkumisen (työ, vapaaaika) ohella. Läheisyys voi tarkoittaa myös työpaikan, harrastuspaikan tai muun asiointipaikan läheisyyttä. Päivittäistavarakaupan valintaan vaikuttaa siis myös muu liikkuminen ja asiointi. Päivittäistavarakaupan vaikutusalue määritellään tässä Laajalahden lähimarkkina-alueena, joka on nimensä mukaisesti hankkeen lähialuetta. Kartalla lähialueet esitetään tilastoalueina väestötietojen saatavuuden takia. Laajalahden lähimarkkina-alueeseen lasketaan kuuluvaksi Pohjois-Laajalahti, Pohjois-Tapiola ja Nuijala. Laajalahden kaupan keskittymä on kaikilta lähimarkkina-alueilta erittäin hyvin saavutettavissa. Sekä Pohjois-Laajalahdessa ja Pohjois-Tapiolassa päivittäistavarakaupan tarjonta on suppeaa suhteessa alueen asukasmäärään. Laajalahti vetää hyvän saavuttavuuden ansiosta asiointia jonkin verran lähimarkkina-alueen ulkopuolelta. Taavinkylän, Vanhan-Mankkaan, Kuninkaisten, Sepänkylän ja Kauniaisten alueilta suuntautunee jonkin verran päivittäisasiointia uuteen keskittymään. Asiointi on lähinnä siirtymää nykyisestä Mankkaan keskustasta, jossa on lähin toinen Lidl. Asiointia siirtynee uuteen Lidliin, kun asiointi Laajalahteen on Mankkaata helpompaa tai muu asiointi tai liikkuminen suuntautuu Laajalahden suuntaan. Myös myymälän ruuhkaisuus voi vaikuttaa asiointisiirtymiin. Taavinkylä, Vanhan-Mankkaa, Sepänkylä ja Kauniainen sekä lähimarkkina-alue lasketaan kuuluvaksi Laajalahden päämarkkina-alueeseen. Päämarkkina-alue on Laajalahdelle tärkein päivittäistavarakaupan sekä erikoiskaupan asioinnissa. Erikoiskaupan tarjontaa näillä alueilla on hyvin suppeasti. Pohjois-Mankkaalla eli Taavinkylän tilastoalueella on Tokmanni, mutta se oletettavasti siirtyy uuteen kauppapaikkaan. Pääosa alueen erikoiskaupan ostovoimasta suuntautuu Leppävaaraan, Tapiolaan ja Matinkylään. Ne ovat tarjonnaltaan niin vahvoja ja vaikutusalueeltaan laajoja, ettei Laajalahden keskittymän arvioida vetävän merkittävästi erikoiskaupan ostovoimaa päämarkkina-alueen ulkopuolelta. Erikoiskaupan markkina-alue laajenee kuitenkin tiva-markkina-alueelle, kun tilaa vaativan kaupan asioinnin yhteydessä voidaan hoitaa muitakin ostoksia. Tilaa vaativan kaupan keskittymänä Laajalahti tulee palvelemaan koko Leppävaaran ja Tapiolan aluetta sekä Kauniaista, joissa ei tällä hetkellä ole tilaa vaativan kaupan keskuksia. Tilaa vaativan kaupan osalta markkina-alueen määritelmä on kuitenkin monimutkaisempi. Tilaa vaativassa kaupassa asiointitiheys on huomattavasti alhaisempi kuin päivittäistavarakaupassa ja muussa erikoiskaupassa, joten asiointimatkojen pituudella ei tilaa vaativassa kaupassa ole niin merkittävää vaikutusta kuin muussa 11/36 16.6.2017 Kortteli 17060, Kaupallisten vaikutusten arviointi
vähittäiskaupassa. Tilaa vaativan kaupan asiointi ei aina suuntaudu lähimpään keskukseen vaan asiakkaan tarpeen mukaan se voi suuntautua hyvinkin kauas, kun tarjonta on enemmän asiakkaan kysyntää vastaavaa. Tilaa vaativan kaupan alueet eroavat tarjonnaltaan toisistaan myös enemmän kuin keskusta-alueet. Näin ollen asukas ei välttämättä asioi lähimmässä tiva-keskittymässä vaan valitsee kauppapaikan oman kulutustarpeen ja liikkeiden tarjonnan mukaan. Näin ollen Laajalahden tivamarkkina-alueelta suuntautuu ostovoimaa myös pääkaupunkiseudun muihin tiva-keskittymiin ja samoin Laajalahteen voi suuntautua asiointia myös tässä määritellyn alueen ulkopuolelta. Laajalahden kaupan keskittymän päävaikutusalueet Päivittäistavarakauppa Lähimarkkina-alue Erikoiskauppa Päämarkkina-alue Tilaa vaativa kauppa Tiva-markkina-alue Pohjois-Laajalahti Pohjois-Tapiola Nuijala Pohjois-Laajalahti Pohjois-Tapiola Nuijala Kuninkainen Vanha-Mankkaa Taavinkylä Sepänkylä Leppävaaran suuralue Tapiolan suuralue Kauniainen Tässä määritellyiltä markkina-alueilta (ks. myös kartta luvussa 2.2) tulee Laajalahden uusi keskittymä saamaan pääosan myynnistään. Alueelle suuntautuu asiointia kuitenkin myös varsinaisen markkinaalueen ulkopuolelta. Asiointi lähialuetta kauempaa on kuitenkin satunnaista ja satunnaisasiakkaat hajautuvat niin laajalle alueelle, että kauempana olevia alueita ei tässä oteta mukaan markkinaaluetarkasteluun. 12/36 16.6.2017 Kortteli 17060, Kaupallisten vaikutusten arviointi
3. KAUPAN MARKKINAT Vähittäiskaupan kysyntää tarkastellaan väestön ja ostovoiman suhteen. Ostovoiman kasvun pohjalta lasketaan alueen liiketilatarpeet Laajalahden markkina-alueella. Lähialueilla on myös muita hankkeita vireillä, jotka kilpailevat samoista markkinoista Laajalahden kaupan keskittymän kanssa. 3.1. Väestön ja ostovoiman kehitys Laajalahden lähialueella on asukkaita tällä hetkellä noin 16.500. Espoon kaupungin uusimman väestöennusteen mukaan väestö kasvaa runsaan prosentin vuosivauhdilla ja vuonna 2026 alueella on asukkaita noin 18.300. Nopeimmin kasvavia alueita ovat Pohjois-Laajalahti ja Nuijala. Lisäksi suunnittelualueen viereen ollaan kaavoittamassa asuntoja noin 2000 asukkaalle, mikä ei vie näy esitetyssä väestöennusteessa. Päämarkkina-alueella asukkaita on lähes 30.000 ja tiva-markkina-alueella yli120.000. Väestö kasvaa kaikilla alueilla. Kymmenen vuoden päästä päämarkkina-alueella on kaupungin ennusteen mukaan yli 34.000 asukasta ja tiva-markkina-alueella lähes 140.000 asukasta. Väestön kehitys Laajalahden markkina-alueella Muutos 2016-2026 Vuosi 2016 2017 2020 2026 lkm % muutos 252 Pohjois-Laajalahti 3 412 3 443 3 426 3 983 571 17 % 1,6 % 131 Nuijala 6 800 6 920 7 085 7 953 1 153 17 % 1,6 % 215 Pohjois-Tapiola 6 237 6 411 6 426 6 390 153 2 % 0,2 % Lähi-markkina-alue 16 449 16 774 16 937 18 326 1 877 11 % 1,1 % 132 Kuninkainen 3 095 3 199 3 358 4 707 1 612 52 % 4,3 % 16 Sepänkylä 1 361 1 350 1 411 1 475 114 8 % 0,8 % 241 Vanha-Mankkaa 4 731 4 749 4 844 5 442 711 15 % 1,4 % 242 Taavinkylä 3 438 3 464 3 510 4 133 695 20 % 1,9 % Päämarkkina-alue* 29 074 29 536 30 060 34 083 5 009 17 % 1,6 % 049 1 Suur-Leppävaara 66 927 68 068 70 135 75 684 8 757 13 % 1,2 % 049 2 Suur-Tapiola 45 083 46 092 47 629 53 023 7 940 18 % 1,6 % Kauniainen 9 486 9 397 9 978 10 667 1 181 12 % 1,2 % Tiva-markkina-alue 121 496 123 557 127 742 139 374 17 878 15 % 1,4 % * Sis. Lähimarkkina-alueen Lähde: Tilastokeskus, Espoo Ostovoiman kehitykseen vaikuttavat väestönkehitys sekä muutokset. Ostovoiman kehityksen arviointi pohjautuu yksityisen kulutuksen kasvuun ja kulutuksen rakenteen muutokseen. Erikoiskauppaan kohdistuva ostovoima kasvaa nopeammin kuin päivittäistavarakaupan. 2000-luvulla vähittäiskaupan myynti sekä ostovoima ovat kasvaneet usean prosentin vuosivauhdilla. Viime vuosina kaupan kehityksessä on tapahtunut muutos. Vuoden 2012 loppupuoliskolta lähtien kaupan myynnin kasvu on hiipunut ja myynnin taso on jäänyt paikalleen, määrällinen myynti jopa hieman laskenut. Edelliskerran kaupan myynti supistui vuonna 2009, mutta lasku jäi vain noin vuoden mittaiseksi. 13/36 16.6.2017 Kortteli 17060, Kaupallisten vaikutusten arviointi
Toimialoittaiset vaihtelut kaupan kehityksessä ovat suuria. Keskimääräistä nopeammin kasvavat kodinkonekauppa, terveyskauppa ja urheilukauppa. Pitkällä aikavälillä kulutuksen ennustetaan yhä kasvavan, mutta tähänastista selvästi hillitymmällä vauhdilla. Pitkän aikavälin ennusteeseen mahtuu sekä nousuja että laskuja. Tämänhetkisen taantuman ei siten odoteta olevan merkitsevä pitkällä aikavälillä tarkasteltuna. Yleisesti taantumaa seuraa aina jossain vaiheessa kasvu, taantumavuosien aikana ostotarpeet patoutuvat ja tämän jälkeen saattavat lähteä purkautumaan joillakin toimialoilla voimakkaastikin. Mitä pidemmälle ennusteita tehdään, sitä epävarmempia ennusteet ovat. Ostovoiman kasvua on arvioitu kahden eri mallin pohjalta, ns. normaalin kasvuennusteen sekä hitaan kasvun pohjalta. Normaalissa kasvuennusteessa ostovoiman arvioidaan kasvavan päivittäistavarakaupassa prosentin vuosivauhdilla ja erikoiskaupassa noin pari prosenttia vuodessa. Hitaan kasvun mallissa ostovoima kasvaa päivittäistavarakaupassa puolen prosentin vuosivauhdilla ja erikoiskaupassa noin prosentin vuosivauhdilla. Normaalin kasvun mallin mukaisia ennusteita käytettiin Uudenmaan 2. vaihemaakuntakaavan kaupan mitoituksen lähtökohtana. Kaavoituksen lähtökohdaksi suositellaan käytettävän normaalin kasvun mukaista ennustetta, koska kaavoituksen on hyvä olla kasvua mahdollistavaa. Ostovoiman kehitys eri vaihtoehdoissa Kasvu/asukas/vuosi Normaali Hidas kasvu kasvu Päivittäistavarakauppa ja Alko 1,0 % 0,5 % Tilaa vaativa kauppa 1,7 % 0,8 % Muu erikoiskauppa 1,9 % 0,9 % Autokauppa ja huoltamot 1,5 % 0,7 % Ravintolat 1,5 % 0,7 % Kauppa ja palvelut yhteensä 1,5 % 0,7 % Vähittäiskauppaan kohdistuva ostovoima Laajalahden lähialueella Normaali kasvu Hidas kasvu milj. euroa 2016 2026 2026 Pää- Tiva- Pää- Tiva- Pää- Tivama-alue ma-alue ma-alue ma-alue ma-alue ma-alue Päivittäistavarakauppa ja Alko 94 392 121 497 115 472 Tilaa vaativa kauppa 42 176 58 238 54 219 Muu erikoiskauppa 74 311 105 428 95 390 Erikoiskauppa yhteensä 116 487 163 666 149 609 Vähittäiskauppa yhteensä 210 878 284 1 163 264 1 081 Autokauppa ja huoltamot 113 471 154 628 142 581 Ravintolat 48 202 66 269 61 250 Kauppa ja palvelut yhteensä 371 1 551 504 2 060 468 1 912 Lähde: Santasalo Ky Ennusteet ovat positiivisia mutta realistisia, jos tarkastellaan vähittäiskaupan toteutunutta kehitystä. 1990-luvun lopun ja 2000-luvun alun kehityslukuihin tuskin kuitenkaan päästään pitkällä aikajaksolla. Ennusteet on tehty varovaisesti ottaen huomioon kaupan kasvun hidastuminen/pysähtyminen sekä 14/36 16.6.2017 Kortteli 17060, Kaupallisten vaikutusten arviointi
kasvun vuosivaihtelut, jolloin ennusteet eivät ole herkkiä yksittäisille taantumavuosille. Tähän mennessä vähittäiskauppaan kohdistuva kulutus on ollut kasvussa. Pidemmällä tulevaisuudessa kasvua tulee suuntautumaan kuitenkin enemmän palveluihin. Ostovoiman kasvu kuvaa reaalista kasvua eli määrällistä kasvua. Esitetty ostovoima ei siten pidä sisällään inflaatiota. Koska väestö Espoossa kasvaa, kasvaa myös ostovoima. Normaalin ja hitaan kasvun mallissa ei ole merkittäviä eroja, koska pääosa kasvusta johtuu asukasmäärän kasvusta, mutta myös kulutuksen rakenteen muutos kasvattaa ostovoimaa. 3.2. Liiketilan tarve ja lisätarve Liiketilatarvetta Laajalahden markkina-alueella on arvioitu sekä nykytilassa että tulevaisuudessa lisätarpeen kautta. Nykyinen tarve on laskettu vuoden 2016 asukkaiden ostovoiman pohjalta ja liiketilan lisätarve on laskettu kymmenen vuoden päähän eli vuodelle 2026 ostovoiman kasvun pohjalta. Ostovoima ja sen kasvu on suhteutettu pinta-alaksi toimialoittaisten keskimääräisten myyntitehokkuuksien avulla. Myyntitehokkuus vaihtelee toimialoittain. Liiketilan lisätarvelaskelmassa on myyntitehokkuudessa otettu huomioon tehon kasvu, eli käytetty myyntiteho on tavoitteellinen. Vastaavan tasoisia myyntitehokkuuslukuja on käytetty Uudenmaan 2.vaihemaakuntakaavan mitoituslaskelmissa. Mikäli myyntiteho kuitenkin kasvaa paljon, myös kaupan investointihalukkuus uuteen liiketilaan kasvaa, mikä taas laskee myyntitehoa. Liiketilatarve ja lisätarve eivät ole suoraan kaavallinen mitoitus. Kaavallisen mitoituksen tulisi olla suurempi kuin liiketilatarve, koska osin kaavat jäävät toteutumatta vähittäiskaupan myymälätilana ja toteutuvat väljemmin kuin on suunniteltu. Tämän vuoksi liiketilan lisätarvelaskelmassa on otettu huomioon kaavallinen mitoitus 1,3-kertoimella. (Nykyisessä laskennallisessa tarpeessa ei mitoituskerrointa ole laskettu mukaan). Kilpailun toimivuuden kannalta kaupalla tulee olla vaihtoehtoisia sijaintipaikkoja. Jotta kilpailu alueella mahdollistuu, ei kaavojen mitoitusta voida tehdä vain laskennalliseen tarpeeseen pohjautuen, vaan pitää ottaa huomioon riittävät toimintamahdollisuudet useille toimijoille. Vähittäiskaupan lisäksi myös kaupalliset palvelut tarvitsevat liiketilaa. Palveluiden liiketilatarpeen on laskettu suuntaa-antavasti olevan 20 % kaupan tarpeesta. Keskustoissa palvelujen osuus on suurempi kuin muilla kaupan alueilla. Tulevaisuudessa palvelujen osuus voi olla laskettua suurempikin, mikäli ostovoimaa suunnataan tuoteostojen sijaan palveluihin. Tällöin vastaavasti kaupan tarve olisi pienempi, joten kokonaismitoitukseen ei tällä lasketa olevan vaikutusta. Käytetty keskimääräinen myyntitehokkuus Kerrosala = 1,25 * Myyntipinta-ala 2016 2026 /k-m 2 /my-m 2 /k-m 2 /my-m 2 Päivittäistavarakauppa ja Alko 7 700 9 600 8 200 10 200 Muu erikoiskauppa 3 900 4 800 4 200 5 200 Tilaa vaativa kauppa 2 200 2 700 2 500 3 100 Autokauppa ja huoltamot 8 200 10 300 9 000 11 200 + kaavallinen mitoitus * 1,3 15/36 16.6.2017 Kortteli 17060, Kaupallisten vaikutusten arviointi
Päivittäistavarakaupan laskennallinen tarve on laskettu ensin pääasialliselta markkina-alueelta eli lähimarkkina-alueelta. Päivittäistavarakaupan tarve on lähialueella on noin 6800 k-m 2 ja lisätarve vuoteen 2026 mennessä ostovoiman kasvusta riippuen 1400-1900 k-m 2. Kokonaisuudessaan päivittäistavarakaupan tarve alueella on vuonna 2026 noin 8200-8700 k-m 2. Päivittäistavarakaupan tarve lähialueella 2016-2026 k-m 2 Nykyinen Lisätarve 2016-2026 tarve Normaali Hidas 252 Pohjois-Laajalahti 1 400 500 400 215 Pohjois-Tapiola 2 600 400 200 131 Nuijala 2 800 1 000 800 Lähialue yhteensä 6 800 1 900 1 400 k-m 2 Nykyinen tarve + Normaali Hidas 252 Pohjois-Laajalahti 1 900 1 800 215 Pohjois-Tapiola 3 000 2 800 131 Nuijala 3 800 3 600 Lähialue yhteensä 8 700 8 200 Erikoiskaupan markkina-alue on pääosin Laajalahden päämarkkina-alue. Erikoiskaupassa laskennallinen liiketilatarve päämarkkina-alueella tällä hetkellä yli 19.000 k-m 2 ja kaavallinen lisätarve vuoteen 2026 mennessä ostovoiman kasvuvauhdista riipuen 6800 9500 k-m 2. Tivamarkkina-alueella tilaa vaativan kaupan laskennallinen nykyinen tarve on lähes 140.000 k-m 2 ja kaavallinen lisäatarve noin 40.000 55.000 k-m 2. Liiketilatarve Laajalahden vaikutusalueella 2016-2026 k-m 2 Nykyinen tarve Normaali kasvu 2016-26 Hidas kasvu 2016-26 Pää- Tiva- Pää- Tiva- Pää- Tivama-alue ma-alue ma-alue ma-alue ma-alue ma-alue Päivittäistavarakauppa ja Alko 12 200 51 100 4 400 16 700 3 500 12 800 Erikoiskauppa 19 300 80 500 9 500 36 400 6 800 25 400 Tiva ja autokauppa 33 300 138 900 14 500 55 300 10 800 40 200 Kaupalliset palvelut 29 700 123 900 13 400 51 300 11 000 41 200 Kauppa ja palvelut yhteensä 94 500 394 400 41 800 159 700 32 100 119 600 k-m 2 Nykyinen tarve + Nykyinen tarve + Normaali kasvu 2016-26 Hidas kasvu 2016-26 Pää- Tiva- Pää- Tivama-alue ma-alue ma-alue ma-alue Päivittäistavarakauppa ja Alko 16 600 67 800 15 700 63 900 Erikoiskauppa 28 800 116 900 26 100 105 900 Tiva ja autokauppa 47 800 194 200 44 100 179 100 Kaupalliset palvelut 43 100 175 200 40 700 165 100 Kauppa ja palvelut yhteensä 136 300 554 100 126 600 514 000 16/36 16.6.2017 Kortteli 17060, Kaupallisten vaikutusten arviointi
3.3. Kaupan suunnitelmia Laajalahden lähialueella Kaupan hankkeita Laajalahden vaikutusalueella tarkastellaan kaupan laadun mukaan. Tiva-markkina-alueella tarkastellaan lähinnä tilaa vaativan kaupan hankkeita ja päämarkkina-alueella päivittäistavarakaupan ja erikoiskaupan hankkeita. Suurimmasta osasta hankkeita tai suunnitelmia ei kuitenkaan ole vielä tarkkaa toimialajakoa tiedossa. Keskustakaupan hankkeita on päämarkkina-alueella lähinnä Keran keskusta-alueen suunnitelmat, mutta näiden ajallinen toteutus ulottuu pääasiassa tämän selvityksen tarkastelujakson jälkeiseen aikaan. Myös Turvesolmun risteysalueen pohjoispuolella on asemakaavoissa mahdollisuuksia sijoittaa erikoiskauppaa, mutta varsinaisia hankkeita ei ole vireillä ja tässä selvityksessä varannot on osoitettu tilaa vaativan kaupan suunnitelmiksi. Tilaa vaativan kaupan markkina-alueella on asemakaavavarantoa tai hankkeita liikerakentamiselle yhteensä noin 140.000 k-m 2, joista noin 9000 k-m 2 on toteutettu joko liiketilana tai tuotantotilana. Keskustakaupan hankkeet Laajalahden päämarkkina-alue k-m 2 Keran keskusta 5000-9000 Lähde: Keran osayleiskaava, Kaupallinen selvitys, Ramboll 2015 Tilaa vaativan kaupan hankkeet/asemakaavat Laajalahden tiva-markkina-alue k-m 2 Mitoitus Toteutunut Uutta Turvesolmu länsi 24 000 4 000 20 000 Asemakaavojen liiketilavaranto Turvesolmu itä 4 000 0 4 000 Asemakaavojen liiketilavaranto Turvesolmu etelä 25 500 0 25 500 Asemakaavojen liiketilavaranto Turvesolmu yhteensä 53 500 4 000 49 500 Nihtisilta itä 20 000 3 000 17 000 Asemakaavojen liiketilavaranto Nihtisilta länsi 30 000 2 000 28 000 Asemakaavahanke Nihtisilta etelä 9 300 0 9 300 Hyväksymiskäsittelyssä oleva asemakaava Nihtisilta yhteensä 59 300 5 000 54 300 Hatsinanpuisto 30 000 0 30 000 Asemakaavahanke Markkina-alue yhteensä 142 800 9 000 133 800 Lähde: Espoon kaupunki Asemakaavavarannot Nihtisillan ja Turvesolmun alueilla ja osuus maakuntakaavan mitoituksesta Lähde: Espoon kaupunki 17/36 16.6.2017 Kortteli 17060, Kaupallisten vaikutusten arviointi
KERAN PAIKALLISKESKUS Laajalahden kauppakeskittymää lähin keskusta-alueen kaupan kehittämisen kohde on uusi Keran alue ja sen keskusta. Keran osayleiskaava on hyväksytty valtuustossa 23.1.2017. Osayleiskaavasta on valitettu Helsingin hallinto-oikeuteen. Osayleiskaavan tavoitteena on muodostaa Kerasta kaupunkimainen ja kerrostalovaltainen uusi iso paikalliskeskus Kauniaisten ja Leppävaaran välille. Kaavaratkaisu mahdollistaa alueelle vähintään 14 000 asukasta ja 10 000 työpaikkaa. Keran rakentamisen vaikutus ei vielä juurikaan näy tässä selvityksessä käytetyssä väestöennusteessa. Keran aseman alueelle suunnitellaan uutta paikalliskeskustaa alueen asukkaita palvelemaan. Kaavan toteutuessa keskeisin kaupunkimaisin alue sijoittuu aseman lähiympäristöön ja toteutetaan kävelykeskustana, jonne sijoittuu alueen tärkeimmät kaupalliset palvelut. Osayleiskaava-alueen kaupallisen selvityksen (Ramboll Oy, 9/2015) mukaan keskustaan sijoittuu päivittäistavarakauppaa ja lähipalveluita, mutta erikoiskaupan ja palveluiden määrä Kerassa on rajallinen lähellä sijaitsevien isompien keskuksien takia. Keran kaupan kokoluokka on selvityksen mukaan noin 4600 9000 k-m 2. Keran keskustan rakentumisen ajoitus ulottuu tämän selvityksen jälkeiseen aikaan. Keran keskustan suunnitelmat k-m 2 Minimi Maksimi Päivittäistavarakauppaa 3 200 5 200 Erikoiskauppaa 0 1 100 Kaupallisia palveluita 1 400 2 700 Yhteensä 4 600 9000 Lähde: Keran osayleiskaava, Kaupallinen selvitys, Ramboll 2015 TURVESOLMUN RISTEYSALUE Laajalahden lähialueella on Turvesolmun alueella myös muita rakentamattomia kauppapaikkoja. Turunväylän pohjoispuolella Turvesolmun risteysalueella on voimassa oleva asemakaava, johon on osoitettu liikerakennusten korttelialueita ja liike- ja toimistorakennusten korttelialueita (K, KL, KTY). Liikerakentamisen korttelialue KL (kartassa no 1) on osoitettu paljon tilaa vaativalle erikoistavaran kaupalle. KL-korttelissa on rakennusoikeutta yhteensä noin 20.000 k-m 2. K ja KTY-1 (kartassa no 2 ja 3) kortteleissa saa liikerakentamista olla enintään 2000 k-m 2. Tällä hetkellä kaikki nämä korttelit ovat rakentamattomia. Osa risteysalueen kortteleista on jo rakentunut tai on rakenteilla. Korttelissa 54117, KTY1-korttelialueella toimii Vaasan Oy:n leipomo ja kortteliin 54118 on rakenteilla Espoon Catering Oy:n keskuskeittiö. Toimita ei sisällä vähittäiskauppaa lukuun ottamatta Vaasan leipomon pientä tehtaanmyymälää (~100 m 2 ). Näitä toteutuneita tai toteutumassa olevia kortteleita ei ole laskettu mukaan kaupan hankkeisiin. Turvesolmun pohjoispuolisella alueella on liikerakentamisen rakennusoikeutta jäljellä kaupan palveluiden käyttöön yhteensä 24.000 km 2. Turvesolmun on suunniteltu mm. autokauppaa ja huonekalukauppaa, mutta suunnitelmat eivät ole realisoituneet. 18/36 16.6.2017 Kortteli 17060, Kaupallisten vaikutusten arviointi
Ajantasakaava Turvesolmun risteysalueella Lähde: Espoon kaupungin karttapalvelu 11.5.2017 Asemakaavat ja jäljellä oleva liikerakentamisen rakennusoikeus Turvesolmun alueella Kartta no Kortteli k-m 2 1 54117 KL 20 000 tivaa 2 54154 K 2 000 liikerakentamista 3 54154 KTY-1 2 000 liikerakentamista Yhteensä 24 000 NIHTISILTA Nihtisiltaan suunnitellaan tilaa vaativan kaupan keskittymää. Alueelle on maakuntakaavassa osoitettu oma vähittäiskaupan suuryksikkömerkintä ja oma mitoituksensa. Kehä II:n ja Turunväylän luoteiskulmassa on vireillä Nihtiportin kauppakeskittymän suunnittelu (Nihtisilta itä). Tavoitteena on rakentaa 2 3 vaiheessa kaikkiaan 24.000 kerrosneliötä tilaa teknisen kaupan toimijoille. Hanke on saman suuruinen Laajalahden kauppakeskittymän kanssa. Nihtisillan alueella on myös voimassa oleva asemakaava Kodin Terralle, mutta se ei ole lähtenyt toteutumaan. Korttelissa toimii ABC polttoaineen jakeluasema ja ravintola. Rakennusoikeutta kaavassa 19/36 16.6.2017 Kortteli 17060, Kaupallisten vaikutusten arviointi
on yhteensä noin 17.000 k-m 2, josta alle 2000 k-m 2 on jo toteutettu. Lisäksi läheisillä alueilla on jonkin verran asemakaavoissa toteutumattomia liiketilavarantoja (Nihtisilta länsi). Nihtisillan risteysalueella on hyväskymisvaiheessa myös Suurpellon IV asemakaava. Kaavassa on liikerakentamista tilaa vaativalle kaupalle yhteensä 9300 k-m 2. Varsinaista kaupan hanketta ei alueella ole vireillä. HATSINANPUISTO Leppävaaraan, Perkkaalle Hatsinanpuiston alueelle suunnitellaan uutta laadukasta eri palveluja ja asumista yhdistelevää korttelia, jossa on sekä toimistoja, kaupallisia tiloja että asuntoja. Hatsinanpuistoon tulee työpaikkakortteli, liikekeskus ja korkea hotelli, joka toimii maamerkkinä Raide-Jokerin pysäkin vieressä. Alueelle tavoitellaan vetovoimaisia isoja tiloja vaativia myymälöitä ja erikoiskauppoja, joissa voi myydä liikunta- ja vapaa-ajan palveluita ja tuotteita. Alueen mitoituksen lähtökohtana on noin 100 000 k-m 2 :n suuruinen kokonaisuus. Kaupan osalta tarjonta täydentää Leppävaaran keskustan ja Sellon palveluja tilaa vaativalla kaupalla, erikoiskaupalla ja palveluilla. Alustavassa suunnitelmassa liikerakennuksen korttelialueen KM-1 rakennusoikeus on 38.500 k-m 2. Tiloja varataan tilaa vaativalle ja tavanomaiselle erikoistavaran kaupalle sekä pienelle 600 k-m 2 laajuiselle päivittäistavaramyymälälle. Liikunta-, palvelu- ja huvi ja viihdepalvelutiloja on suunnitelmissa noin 8 500 k-m 2. Hankkeen mahdollinen päivittäistavarakauppa, erikoiskauppa ja lähipalvelut eivät vaikuta Laajalahden hankkeeseen, koska alue ei kuulu Laajalahden lähimarkkina-alueeseen. Tilaa vaativaa kauppaa on keskuksessa tämän suunnitelman mukaan 30.000 k-m 2. Alueesta on valmisteltu jo asemakaava, mutta kaupunkisuunnittelulautakunta päätti palauttaa asian uudelleen valmisteltavaksi 12.4.2017. Palauttamisen syyt eivät koskeneet kaupan rakentamista. 20/36 16.6.2017 Kortteli 17060, Kaupallisten vaikutusten arviointi
4. KAUPALLISET VAIKUTUKSET Laajalahden kaupan keskittymän kaupallisten vaikutusten arvioinnin pohjana ovat markkina-alueen nykyinen palveluverkko, ostovoima- ja liiketilatarvelaskelmat sekä suunnitelmat uudesta kauppakeskittymästä. Lisäksi otetaan huomioon muut kaupan hankkeet markkina-alueella. Vaikutuksia selvitetään lähialueella sekä koko Laajalahden kauppakeskittymän markkina-alueella, jonne uudella kaupan rakentamisella on vaikutusta. Ensimmäiseksi arvioidaan koko Turvesolmun risteysalueen paikallisesti merkittävää erikoiskaupan määrää sekä Laajalahden hankkeen paikallisuutta/seudullisuutta. 4.1. Paikallisuuden arviointia Laajalahden kaupan keskittymä sijoittuu Uudenmaan 2.vaihemaakuntakaavaan osoitetun Turvesolmun vähittäiskaupan suuryksikön tuntumaan. Merkinnän osoittamalle alueelle voidaan yksityiskohtaisemmassa suunnittelussa osoittaa sellaista merkitykseltään seudullista vähittäiskauppaa, joka kaupan laatu huomioon ottaen voi perustellusta syystä sijoittua myös keskusta-alueiden ulkopuolelle kuten auto-, rauta-, huonekalu-, puutarha- ja maatalouskauppaa. Alueelle ei siis saa sijoittaa seudullisesti merkittävää päivittäistavarakauppaa tai muuta erikoiskauppaa. Uudenmaan 2. vaihemaakuntakaavan mukaan taajamatoimintojen alueella merkitykseltään seudullisen vähittäiskaupan suuryksikön alaraja on Espoossa tilaa vaativan erikoistavaran kaupassa 30 000 k- m². Muun erikoistavaran kaupan osalta koon alaraja on Espoossa 10.000 k-m 2 ja päivittäistavarakaupan 2000 k-m 2 ellei selvitysten perusteella muuta osoiteta. Kaupan oppaan mukaan (Vähittäiskaupan suuryksiköiden kaavoitus, Ympäristöhallinnon ohjeita 3/2013) mukaan seudullisesti merkittävällä vähittäiskaupan suuryksiköllä tarkoitetaan sellaista vähittäiskaupan suuryksikköä, jolla voidaan arvioida olevan yhtä kuntaa laajempia, seudullisia vaikutuksia. Yksiköillä voi myös olla yhden kunnan alueella seudullista merkitystä. Vähittäiskaupan suuryksikön voidaan katsoa olevan merkitykseltään seudullinen, jos, 1. Vähittäiskaupan suuryksikkö vaikuttaa merkittävästi alueen muissa kunnissa ja/tai saman kunnan muissa keskuksissa sijaitsevien vähittäiskaupan myymälöiden myyntiin. 2. Vähittäiskaupan suuryksikkö saa asiakkaita merkittävästi oman sijaintikuntansa ulkopuolelta tai saman kunnan muista keskuksista. Uudenmaan 2.vaihemaakuntakaavan Kaupan palveluverkon mitoittaminen ja vaikutusten arviointi selvityksessä arvioitiin seudullisuuden alarajoja lähialueen ostovoiman riittävyydellä. Maakuntakaavan selvityksen laskelmien mukaan kerrosneliömetriltään 2000 suuruinen päivittäistavarakaupan yksikkö vaatii noin 4500 asukkaan lähivaikutusalueen ollakseen paikallinen yksikkö. Vastaavasti kerrosneliömetriltään 10.000 suuruinen erikoiskaupan myymälä tarvitsee noin 11.000 lähiasukasta ollakseen paikallinen. PÄIVITTÄISTAVARAKAUPPA Laajalahden kaupan keskittymään on suunniteltu päivittäistavarakauppaa alle vähittäiskaupan suuryksikkörajan. Vaikka yksikön kokoraja jää alle vähittäiskaupan suuryksikkörajan, arvioidaan tässä sen paikallisuutta. Päivittäistavarakaupan paikallisuutta arvioidaan suhteessa lähimarkkina-alueen ostovoimaan. Laajalahden lähimarkkina-alueella eli Pohjois-Laajalahdessa, Pohjois-Tapiolassa ja Nuijalassa on tällä hetkellä asukkaita noin 16.500. Laajalahden välittömässä läheisyydessä noin 1-1,5 km säteellä on asuk- 21/36 16.6.2017 Kortteli 17060, Kaupallisten vaikutusten arviointi
kaita yhteensä noin 7750. Näin ollen Laajalahden lähialueella on riittävästi ostovoimaa, niin että kauppakeskittymään suunniteltua päivittäistavarakauppaa voidaan pitää paikallisesti merkittävinä. Supermarket-tasoinen päivittäistavarakauppa ei myöskään ole niin vetovoimainen, että asiakkaat matkustaisivat Laajalahteen lähialuetta kauempaa. Laajalahden keskittymän lähivaikutusalueen asukkaat ja päivittäistavarakaupan verkko 2017 Asukasmäärä 1 km ruuduissa Lähde: Tilastokeskus, A. C. Nielsen ja kartoitus 2017 Pohjakartta: Maanmittauslaitoksen maastotietokanta ja maastokartta 09/2016 ERIKOISKAUPPA Laajalahden päämarkkina-alueella on asukkaita lähes 30.000 eli merkittävästi enemmän kuin mitä maakuntakaavassa esitetyn alarajan mukainen myymälä vaatii asiakkaita toimiakseen laskennallisesti paikallisena. Näin ollen Turvesolmun alueella merkitykseltään paikallinen erikoiskauppa voi olla Uudenmaan maakuntakaavassa esitettyä alarajaa korkeampikin. Päämarkkina-alueella erikoiskaupan laskennallinen liiketilatarve on tällä hetkellä noin 20.000 k-m 2 (ks. luku 3.2). Tämä asettaa siis rajan, mihin lähialueen ostovoima laskennallisesti riittää tällä hetkellä ja ostovoima on kasvussa. Lisäksi alueelle suuntautuu jonkin verran erikoiskaupan ostovoimaa päämarkkina-alueen ulkopuolelta tilaa vaativan kaupan asioinnin yhteydessä. Tällä hetkellä erikoiskauppaa on päämarkkina-alueella arvion mukaan enintään 5000 k-m 2, josta osa (Tokmanni) siirtynee uuteen keskittymään. 22/36 16.6.2017 Kortteli 17060, Kaupallisten vaikutusten arviointi
Jos Turvesolmun alueelle sijoittaisi erikoiskauppaa yhteensä 15.000 k-m 2, sille riittäisi laskennallisesti paikallinen ostovoima jo nykytilassa. Kysymykseksi nousee, voisiko tämän suuruinen keskittymä olla kokonaisuudessaan niin vetovoimainen, että se voisi houkutella merkittävästi asiakkaita myös päämarkkina-alueen ulkopuolelta. Espoon kaupan palveluverkkoselvitys- ja suunnitelma 2030 julkaisun mukaan läheisissä aluekeskuksissa eli Leppävaarassa, Tapiolassa ja Matinkylässä, jonne pääosa lähialueen ostovoimasta suuntautuu, on erikoiskauppaa kussakin lähemmäs 70.000 100.000 k-m 2. Näin ollen 15.000 k-m 2 :n suuruinen erikoiskaupan keskittymä jää monipuolisuudeltaan ja vetovoimaltaan näitä keskuksia pienemmäksi eikä houkuttele merkittävästi erikoiskaupan ostovoimaa päämarkkina-alueen ulkopuolelta. Jos 15.000 k-m 2 erikoiskauppaa sijoittuu Turvesolmun alueella useaan kortteliin, sen yhteisvetovoima edelleen heikkenee. Jos esimerkiksi puolet tästä sijoittuu Turvesolmun eteläiselle alueelle ja puolet pohjoiselle alueelle, jää molemmissa erikoiskaupan määrä myös alle maakuntakaavassa määritellyn seudullisen rajanrajan. Kauniaisten keskusta kuuluu myös tarkastelualueeseen, mutta ei kuitenkaan päämarkkina-alueeseen. Kauniaisissa on omat paikallispalvelunsa, mutta erikoiskaupan tarjonta jää hyvin pieneksi. Näin ollen erikoiskaupan asiointi suuntautuu joka tapauksessa pääosin alueen ulkopuolelle mm. Espoon aluekeskuksiin. Osa voi suuntautua myös Turvesolmun alueelle, mutta lähinnä tiva-asioinnin yhteydessä. Edellisen pohjalta arvioituna Turvesolmun alueelle voidaan sijoittaa paikallista erikoiskauppaa yhteensä 15.000 k-m 2. Tällainen määrä täydentää alueen tilaa vaativaa kauppaa ja tuo vetovoimaa kokonaisuuteen, mutta ei muodosta aluekeskusten kanssa kilpailevaa erikoiskaupan keskittymää. Keskittymän ei arvioida saavan asiakkaita merkittävästi oman sijaintikuntansa ulkopuolelta tai saman kunnan muista keskuksista. Tälle riittää laskennallisesti paikallisen päämarkkina-alueen ostovoima eikä se ole vielä niin vetovoimainen, että se houkuttelisi erikoiskaupan asiointia päämarkkina-alueen ulkopuolelta ja läheisistä vetovoimaltaan suuremmista aluekeskuksista. Turvesolmun alueelle suuntautuu erikoiskaupan ostovoimaa myös lähialueen ulkopuolelta, mutta silloin kuin muu liikkuminen tai asiointi suuntautuu samaan suuntaan. Tällä ei kuitenkaan arvioida olevan merkittäviä vaikutuksia aluekeskusten erikoiskaupan myyntiin. Pääosa erikoiskaupan ostovoimasta ja asioinnista on siten Turvesolmussa paikallista, kun erikoiskaupan määrä jää 15.000 kerrosneliömetriin. Erikoiskaupan paikallisuutta on arvioitu tässä nykyostovoimalla. Kun lähialueen ostovoima kasvaa, riittää keskittymään enemmän paikallista ostovoimaa ja paikallisuuden raja nousee. Koska lähialueen muut erikoiskaupan keskukset ovat hyvin vetovoimaisia ja vaikutusalueeltaan niin laajoja, ei Turvesolmun keskittymä vedä merkittävästi erikoiskaupan asiointia näistä keskuksista jatkossakaan, jos erikoiskaupan määrä jää Turvesolmun alueella selvästi aluekeskuksia alhaisemmaksi. TILAA VAATIVA KAUPPA Uudenmaan 2.vaihemaakuntakaavan kaupan selvityksen mukaan tilaa vaativassa kaupassa 30.000 kerrosneliömetrin suuruinen yksikkö tarvitsee noin 43.000 asukasta toimiakseen paikallisena yksikkönä. Tällä hetkellä Leppävaaran suuralueella on asukkaita 67.000 ja Tapiolan suuralueella 45.000, joten Laajalahden kauppakeskittymän tilaa vaativaa kauppaa (kooltaan alle 20.000 km 2 ) voidaan myös kokonaisuutena pitää paikallisesti merkittävänä. Pääosa asiakkaista tulee alueelle lähialueelta eli Leppävaaran ja Tapiolan alueelta. 23/36 16.6.2017 Kortteli 17060, Kaupallisten vaikutusten arviointi
4.2. Korttelin suunnitelmat Laajalahden kauppakeskittymän vähittäiskaupan mitoitus on suunnitelmien mukaan 21.000 k-m 2, josta päivittäistavarakauppaa on 2000 k-m 2. Tilaa vaativan kaupan ja muun erikoiskaupan suhde on vielä avoin. Vähittäiskaupan lisäksi alueelle on suunnitelmissa sijoittaa 4000 k-m 2 sisäleikkipuisto. Laajalahden korttelin kokonaismitoitus on 25.500 k-m 2. Laajalahden mitoitus mahtuu hyvin Turvesolmun pohjoisen alueen kanssa maakuntakaavan enimmäismitoitukseen, joka on 50.000 k-m 2. Myös Keran osayleiskaavassa on esitetty vastaavat mitoitukset Turvesolmun pohjois- ja eteläpuolelle, vaikka osayleiskaava ulottuu vain osittain Turvesolmun pohjoispuolelle. Koko Turvesolmun alueelle voidaan arvion mukaan sijoittaa erikoiskauppaa yhteensä 15.000 k-m 2, jolloin sitä voidaan pitää vielä paikallisesti merkittävänä. Vaikutukset yhä pienenevät, jos erikoiskauppa hajautuu alueella useampaan kortteliin. Tavoitteena on, että osa Turvesolmun paikallisesta erikoiskaupasta osoitetaan Laajalahden keskittymään. Tällöin myös pohjoiselle alueelle voidaan osoittaa jonkin verran erikoiskauppaa. Jatkossa tarkastellaan Laajalahden keskittymän erikoiskaupan määrää ja vaikutuksia. Erikoiskaupan määrästä tarkastellaan kolmea vaihtoehtoa. VE1:ssa erikoiskaupan määrä jää alle vähittäiskaupan suuryksikkörajan (tauluun merkitty 4000 k-m 2 ). VE2:ssa erikoiskaupan määrä on yhteensä 6000 k-m 2 ja VE3:ssa 10.000 k-m 2. Arvioitavat suunnitelmat k-m 2 VE1 VE2 VE3 Päivittäistavarakauppaa 2 000 2 000 2 000 Erikoiskauppaa 4 000 6 000 10 000 Tilaa vaativaa kauppaa 15 000 13 000 9 000 Vähittäiskauppaa 21 000 21 000 21 000 Kaupallisia palveluita 4 000 4 000 4 000 Koko kortteli 25 000 25 000 25 000 4.3. Suunnitelmat verrattuna liiketilatarpeeseen Laajalahden kauppakeskittymän liiketilamäärää verrataan liiketilatarpeeseen. Päivittäistavarakaupan mitoitusta verrataan lähimarkkina-alueen, erikoiskaupan mitoitusta päämarkkina-alueen ja tilaa vaativan kaupan mitoitusta tiva-markkina-alueen tarpeeseen. Lisätarpeen osalta vertailussa on mukana normaalin ostovoiman kasvun mukainen tarve, koska kilpailun edellytykset huomioon ottaen kaavoituksen pitää olla enemmän mahdollistavaa kuin rajoittavaa olettaen, että vaikutukset mm. keskustoihin jäävät vähäisiksi. 24/36 16.6.2017 Kortteli 17060, Kaupallisten vaikutusten arviointi
Hankkeen vertailua liiketilatarpeeseen 2026 k-m 2 Liiketilatarve 2016 ja lisätarve 2016-26* Hankkeen osuus Hanke Lähi- Pää- Tiva- tarpeesta VE1 VE2 VE3 ma-alue ma-alue ma-alue VE1 VE2 VE3 Päivittäistavarakauppaa 2 000 2 000 2 000 8 700 23 % 23 % 23 % Erikoiskauppaa 4 000 6 000 10 000 28 800 14 % 21 % 35 % Tilaa vaativaa kauppaa 15 000 13 000 9 000 194 200 8 % 7 % 5 % Vähittäiskauppaa 21 000 21 000 21 000 * normaalin kasvun ennuste Päivittäistavarakaupan liiketilatarve lähimarkkina-alueella on vuoteen 2026 mennessä yhteensä 8700 k-m 2, joten hanke vastaa 23 % tarpeesta. Erikoiskaupan mitoituksen suhde päämarkkina-alueen liiketilatarpeeseen on vaihtoehdoissa 14 35 % ja tilaa vaativan kaupan 5 8 % tiva-markkina-alueen laskennallisesta liiketilatarpeesta. Kokonaisuudessaan hanke vastaa siten hyvin seuraavan kymmenen vuoden liiketilatarpeeseen alueella ja ostovoimaa alueella riittää laskennallisesti Laajalahden hankkeelle. Koska alueella on vireillä myös muita kaupan hankkeita, tarkastellaan myös näiden vaikutuksia. Laskennallisen tarpeen lisäksi otetaan huomioon myös alueen nykyinen tarjonta. Hankkeet vastaavat sekä ostovoiman kasvuun, mutta myös alueen nykyiseen ostovoimaan erityisesti, jos alueella palveluvajausta. Myös kilpailuedellytysten huomioon ottaminen tarkasteluun on perusteltua. Hanketta tarkastellaan näin ollen myös yhdessä jo toteutuneiden toimijoiden sekä muiden hankkeiden kanssa. PÄIVITTÄISTAVARAKAUPPA Päivittäistavarakaupassa Laajalahden kauppakeskittymän päävaikutusalue on lähimarkkina-alue eli Pohjois-Laajalahti, Pohjois-Tapiola ja Nuijala. Alueet ovat Laajalahden kauppakeskittymää lähimmät asuinalueet, joissa päivittäistavarakaupan tarjonta ei tällä hetkellä ole riittävää. Laajalahdessa tarjontaa on ostovoimaan nähden niukasti, samoin Pohjois-Tapiolassa. Nuijalassa on laskennallista pintaalaa asukasta kohden tarpeeksi, mutta ostovoimaa valuu siitä huolimatta alueelta ulospäin. Laskennallinen tarve vuoteen 2026 mennessä on lähialueella yhteensä nykyinen tarve ja kaavallinen lisätarve mukaan lukien noin 8700 k-m 2. Päivittäistavarakauppaa on alueella kartoituksen mukaan noin 5800 k-m 2. Näin ollen uutta päivittäistavarakauppaa alueelle tarvitaan kaavallisesti lähes 3000 k- m 2, joten lähialueen kysyntä riittää hyvin Laajalahden päivittäistavarakaupan mitoitukselle. Muita päivittäistavarakaupan hankkeita ei lähimarkkina-alueella ole tiedossa. Keran keskusta tulee vaikuttamaan Nuijalan tilastoalueella tulevaisuudessa, todennäköisesti kuitenkin vasta vuoden 2026 jälkeen, jolloin alueen väestökin on huomattavasti suurempi kuin tässä selvityksessä esitetyt väestöennusteet. Alueella ei tällä hetkellä ole vielä yhtäkään Lidl:n myymälää, joten kilpailuedellytykset huomioon ottaen on alueella myös kysyntää ja markkinaedellytyksiä Laajalahden Lidl:lle. 25/36 16.6.2017 Kortteli 17060, Kaupallisten vaikutusten arviointi
Päivittäistavarakaupan liiketilatarve lähimarkkina-alueella k-m 2 Nykyinen tarve 6 800 Kaavallinen lisätarve 1 900 Liiketilatarve vuonna 2026 8 700 Toteutunut enintään 2017 5 800 Nettotarve 2026 2 900 Laajalahden hanke 2 000 Osuus tarpeesta 69 % - ei muita päivittäistavarakaupan hankkeita päämarkkina-alueella Keran keskusta rakentuu tarkastelujakson jälkeen ERIKOISKAUPPA Erikoiskaupan liiketilatarve on Laajalahden erikoiskaupan päämarkkina-alueella tällä hetkellä lähes 20.000 k-m 2, mutta alueella on varsin vähän erikoiskauppaa. Alueella on mm. Tokmannin myymälä, eläintarvikekauppaa ja kukkakauppaa. Toteutunutta erikoiskauppaa on alueella arvion mukaan enintään 5000 k-m 2, josta Tokmanni siirtynee uuteen keskittymään. Suurin osa erikoiskaupan ostovoimasta toteutuu alueen ulkopuolella. Vuoteen 2026 mennessä on Laajalahden markkina-alueella erikoiskaupan tarvetta ja kaavallista lisätarvetta yhteensä lähes 29.000 k-m 2. Kun tarkastellaan erikoiskaupan tarvetta alueella ottaen huomioon nykyinen vajaus ja ostovoiman kasvu, vastaavat kaikki tarkasteltavat vaihtoehdot (VE1-VE3) hyvin tarpeeseen. Ostovoimaa jää myös jäljelle mahdollisiin Turvesolmun pohjoisen alueen suunnitelmiin. Erikoiskaupan liiketilatarve päämarkkina-alueella k-m 2 Nykyinen tarve 19 300 Kaavallinen lisätarve 2016-2026 9 500 Liiketilatarve vuonna 2026 28 800 Toteutunut enintään 2017 5 000 Nettotarve 2026 23 800 VE1 VE2 VE3 Laajalahden hanke 4 000 6 000 10 000 Osuus tarpeesta 17 % 25 % 42 % - ei muita erikoiskaupan hankkeita päämarkkina-alueella Keran keskusta rakentuu tarkastelujakson jälkeen Laajalahden päämarkkina-alueella ei ole vireillä muita erikoiskaupan hankkeita lukuun ottamatta suunnitelmia Keran keskustasta. Keran osayleiskaavan kaupallisen selvityksen mukaan (Ramboll 2015) Keran keskustaan on kuitenkin mitoitettu erikoiskauppaa enimmillään noin 1100 k-m 2. Keskusta tulee todennäköisesti rakentumaan vasta vuoden 2026 jälkeen, ja nojautuu vain Keran alueeseen (nykyisessä aluejaossa osin Kuninkainen ja Nuijala), joten Keran suunnitelmilla ei ole merkittävää vaikutusta Laajalahden erikoiskaupan mitoitukseen. Lisäksi Tokmannin sijoittuminen kortteliin ei juuri syö liiketilan lisätarvetta, koska kyseinen yksikkö siirtynee Mankkaan toimipisteestä uuteen paikkaan. 26/36 16.6.2017 Kortteli 17060, Kaupallisten vaikutusten arviointi
TILAA VAATIVA KAUPPA Laajalahden tiva-kaupan markkina-alueella on nykyistä tilaa vaativan kaupan tarvetta sekä kaavallista lisätarvetta yhteensä noin 194.000 k-m 2. Alueella on toteutunutta tilaa vaativaa kauppaa vähäisesti. Tarjonta rajoittuu Leppävaaran ja Tapiolan keskusta-alueiden tiva-kauppohin, joita on vähän, eivätkä ne vastaa alueen kokonaiskysyntään. Tilaa vaativassa kaupassa on markkina-alueella Laajalahden keskittymän lisäksi myös muita kaupan hankkeita vireillä. Näiden markkina-alue on osittain sama kuin Laajalahden keskittymän, mutta Nihtisillan/Nihtiportin kauppakeskittymät nojautuvat Laajalahtea enemmän myös Olarin-Matinkylän suuntaan. Vastaavasti Laajalahti ja Turvesolmu tavoittavat paremmin Turunväylää lännen suunnasta tulevat. Tilaa vaativan kaupan markkina-alueen määrittely ei myöskään ole niin yksiselitteistä kuin esimerkiksi päivittäistavarakaupassa. Tilaa vaativan kaupan keskittymien tarjonta voi hyvin erota toisistaan paljonkin eikä tilaa vaativan kaupan asiointi pohjaudu aina läheisyyteen. Asiointi suuntautuu tarpeen mukaan juuri siihen keskittymään, joka vastaa parhaiten asiakkaan silloiseen tarpeeseen. Ja koska tilaa vaativassa kaupassa asioidaan harvemmin kuin päivittäistavarakaupassa tai muussa erikoiskaupassa, voi asiointimatkat olla hyvinkin muita asiointimatkoja pidempiä. Edellä mainittujen seikkojen takia kaikkien hankkeiden vertailu tiukasti vain Leppävaaran ja Tapiolan tiva-tarpeeseen ei ole täysin relevanttia, vaikka ne onkin otettu tässä kokonaisuudessaan vertailuun mukaan. Laajalahden markkina-alueella tilaa vaativan kaupan suunnitelmien ja asemakaavavarausten mitoitus on yhteensä noin 134.000 k-m 2. Laajalahden hanke mukaan lukien pinta-alaa on enintään 150.000 k-m 2. Nykyinen tarve ja tuleva kasvu huomioon ottaen hankkeet vastaavat hyvin alueen tilaa vaativan kaupan kysyntään. Lisäksi kilpailuedellytyksen huomioon ottaen tilaa vaativan kaupan lisääminen useassa kauppapaikassa Leppävaaran alueella on hyvin perusteltua. Tilaa vaativan kaupan liiketilatarve ja hankkeet tiva-markkina-alueella k-m 2 Nykyinen tarve 138 900 Kaavallinen lisätarve 2016-2026 55 300 Liiketilatarve vuonna 2026 194 200 Toteutunut enintään 2017 vähäisesti Nettotarve 2026 190 000 VE1 VE2 VE3 Laajalahden hanke 9 000 13 000 15 000 Muut hankkeet 133 800 Hankkeet yhteensä 142 800 146 800 148 800 Hankkeiden osuus tarpeesta 75 % 77 % 78 % 27/36 16.6.2017 Kortteli 17060, Kaupallisten vaikutusten arviointi
4.4. Vaikutukset päivittäistavarakaupan palveluverkkoon ja kilpailuun Laajalahden kauppakeskittymän myötä Laajalahteen saadaan lisää päivittäistavarakaupan tarjontaa ja päivittäistavarakaupan verkko täydentyy alueella, jossa päivittäistavarakaupan tarjonta on tällä hetkellä vajaata. Laajalahdessa on ainoastaan yksi lähikauppatyyppinen myymälä ja läheisellä Pohjois-Tapiolan alueella myymäläverkko painottuu alueen koilliskulmaan eikä Etelä-Laajalahden ja Koivu-Mankkaan alueella ole päivittäistavarakauppaa lainkaan. Läheisellä Nuijalan alueella on päivittäistavarakaupan tyhjiö tällä hetkellä Friisinmäessä eli alueen koilliskulmassa. Tällä hetkellä Laajalahden lähialueella päivittäistavarakaupan tarjonnassa on vajausta suhteessa asukasmäärään ja verrattuna Espoon keskimääräiseen tarjontaan. Lisäksi lähialueen myyntitehokkuus on tällä hetkellä keskimääräistä korkeampi, mikä kertoo myös osin pinta-alan vajauksesta alueella. Laajalahden alueelta puuttuu suuri supermarket. Laajalahden uusi yksikkö vahvistaa Laajalahden päivittäistavarakaupan tarjontaa ja vastaa lähialueen kysyntään. Ostovoimaa riittää laskelmien mukaan lähialueella sekä nykyisille yksiköille, että uudelle Laajalahden myymälälle, joten tältä pohjalta tarkasteltuna hankkeella ei arvioida olevan negatiivisia vaikutuksia nykyiseen päivittäistavarakaupan palveluverkkoon. Laajalahden lähikauppaan ei Laajalahden uudella marketilla arvioida olevan merkittävää vaikutusta. Toki jonkin verran lähialueen asiointia suuntautuu lähikaupan sijaan uuteen markettiin, mutta suurin osa on siirtymää kauempana sijaitsevista supermarketeista tai hypermarketeista. Kysyntää riittää supermarketin rinnalla lähikaupallekin. Laajalahden lähikauppa on yksikkönä vahva toimija, joten sen arvioidaan selviävän kilpailussa. Lisäksi Laajalahden lähikaupan ympäristössä asuu riittävästi asukkaita lähikaupan toimintaedellytyksiin nähden. Laajalahden uudella yksiköllä ei arvioida olevan myöskään merkittäviä vaikutuksia muiden lähialueiden eli Pohjois-Tapiolan tai Nuijalan lähikauppaverkkoon. Ei ole oletettavaa, että Nuijalan lähikaupan tai Pohjois-Tapiolan lähikauppojen asiointia siirtyi merkittävästi Laajalahteen. Näiden toimintaedellytyksiin vaikuttaa enemmän kaupan kehitystoimet omalla lähialueella. Asiointi lähikaupoissa on toisen tyyppistä kuin suurissa marketeissa. Monipuoliset päivittäistavaraostokset tehdään valtaosin suurissa marketeissa pari kertaa viikossa, kun taas lähikaupat ovat kuluttajien arkiostospaikkoja ja täydennysostopaikkoja. Lisäksi ne ovat myös autottomien ja pientalouksien pääasiointipaikkoja. Asiakkaat ovat valtaosin kuitenkin samoja molemmissa myymälöissä, mutta tarpeen mukaan valitaan sopivampi myymälä. Kaupunkirakenteessa tarvitaan molempia kauppatyyppejä ja molemmille kauppatyypeille riittää Laajalahden lähialueella kysyntää. Lidl tulee kilpailemaan samoista markkinoista lähialueen muiden suurten supermarkettien kanssa. Supermarket Mankkaa on näistä lähin. Marketin vaikutusalue on kuitenkin niin laaja ja tarjonta huomattavasti monipuolisempi kuin Lidl:n konseptissa, joten uuden Lidl:n ei arvioida vaikuttavan merkittävästi tämän asemaan markkinoilla. Uudella Lidl:llä on todennäköisesti suurin merkitys Mankkaalla jo olevaan toiseen Lidl:iin. Myymälällä on laajennuspaineita, eikä se pysty enää kasvattamaan markkinoitaan kyseisellä kauppapaikalla, joten alueella tarvitaan toista myymälää. Myymälämäärän lisääminen tuo myymälän lähemmäs asiakasta ja tuo lisää kapasiteettia tarjontaan. Laajalahden uudella päivittäistavarakaupalla ei arvioida olevan vaikutuksia kauempana markkinaalueella olevaan päivittäistavarakaupan verkkoon. Pohjois-Tapiolan, Kauniaisten ja Nihtisillan supermarkettein vaikutusalueet sivuavat Laajalahden markkina-aluetta, mutta niiden pääasiallinen asiakaskunta tulee omalta lähialueeltaan. Asukasmäärän ja ostovoiman kasvaessa koko alueella toimintaedellytyksiä tulee riittämään markkina-alueen kaikille marketeille. Kilpailuvaikutuksia ja markkinaosuuksia tarkasteltaessa suurten supermarkettien ja hypermarkettien vaikutus on kaikkein merkittävin. Laajalahden päämarkkina-alueella on suuria supermarketteja yhteensä kuusi, joista yksi on K-ryhmän, neljä S-ryhmän ja yksi Lidl:n. Nämä muodostavat rungon 28/36 16.6.2017 Kortteli 17060, Kaupallisten vaikutusten arviointi
alueen markkinakilpailussa. Lisäksi markkinoita täydentävät pienet supermarketit, joita alueella on yksi K-ryhmän market ja pienet lähikaupat, joita on K-ryhmällä ja S-ryhmällä. Lidl:n myymäläverkko alueella jää siten yhteen yksikköön ja kilpailun näkökulmasta tarkasteltuna alueella on tarvetta lisäyksiköille. Lähimmät Lidl:n myymälät ovat Leppävaarassa, Karakalliossa ja Niittykummussa. Päivittäistavarakaupat Laajalahden lähialueella 2017 Suuret Pienet supermarketit supermarketit Lähikaupat K-ryhmä 1 1 2 S-ryhmä 4 4 Lidl 1 Yhteensä 6 1 6 Suuri supermarket, myyntiala yli 1000 m 2 Pieni supermarket, myyntiala 400-1000 m 2 Lähikauppa, myyyntiala alle 400 m 2 Lähde: A.C.Nielsen ja kartoitus 2017 4.5. Vaikutukset muuhun palveluverkkoon Laajalahden kaupan keskittymä painottuu tilaa vaativaan kauppaan. Alueelle tulee myös tavaratalokauppaa (Tokmanni) sekä mahdollisesti vähäisesti myös muuta erikoiskauppaa. Tokmannin merkitys erikoiskaupan verkkoon jää vähäiseksi. Tällä hetkellä Tokmannilla on myymälä Pohjois-Mankkaalla, ja tämä myymälä siirtynee Laajalahden kortteliin. Näin ollen Tokmannin konseptin mukainen tarjonta ei alueella muutu merkittävästi. Muuta erikoiskauppaa tulee alueelle tilaa vaativaa kauppaa täydentävänä kokonaisuutena. Erikoiskauppa monipuolistaa keskittymän tarjontaa, mutta keskittymän luonne tulee olemaan erilainen kuin läheisissä keskustoissa ja kauppakeskuksissa. Erikoiskaupan ostovoimaa alueella on niin paljon, että sitä riittää sekä läheisille keskustoille että Laajalahden/Turvesolmun keskittymään. Koska erikoiskaupan määrä Laajalahdessa jää niin vähäiseksi suhteessa aluekeskusten tarjontaan, tulee keskustahakuisen erikoiskaupan painopiste lähialueella yhä edelleen olemaan Leppävaarassa ja Tapiolassa sekä paikallisesti myös Kauniaisissa. Laajalahden erikoiskaupan tai tavaratalokaupan myymälöillä ei ole merkitystä Espoon ja Kauniaisten erikoiskaupan verkkoon, koska tarjota keskustoissa on toisen tyyppistä, eli paikallista erikoiskauppaa ja monipuolista kauppakeskuskauppaa. Erikoiskaupan merkitys Laajalahdessa on tilaa vaativaa kauppaa täydentävä ja tätä kautta keskittymän vetovoimaa lisäävä. Erikoiskaupan määrän vaihtoehdoilla ei ole suurta eroa, kun tarkastellaan korttelin vaikutuksia palveluverkkoon, koska kokonaisuus vaikuttaa korttelin vetovoimaan. Jos erikoiskaupan määrä kasvaa, tiva-kaupan määrä korttelissa vähenee ja vastaavasti toisinpäin. Kauppapaikan luonteella on suurempi merkitys palveluverkkoon. Tilaa vaativan kaupan keskittymä täydennettynä erikoiskaupan tarjonnalla tarjoaa erityyppisen kauppapaikan verrattuna keskustoihin ja kauppakeskuksiin. Tällöin keskittymä kilpailee keskustoja enemmän esimerkiksi Lommilan ja Suomenojan kanssa, myös erikoiskaupan tarjonnallaan. Palveluverkon kannalta vaihtoehdoista suositeltavampi on VE2 kuin VE3, koska VE2 tarjoaa enemmän mitoitusta tilaa vaativalle kaupalle, jota ei tällä hetkellä ole juuri lainkaan. VE3 ei kuitenkaan ole laskennallisesti liian suuri, koska päämarkkina-alueella riittää myös tähän erikoiskaupan ostovoimaa. 29/36 16.6.2017 Kortteli 17060, Kaupallisten vaikutusten arviointi
Kilpailunnäkökulmasta tarkasteltuna VE2 on myös suositeltavampi vaihtoehto kuin VE1, koska monipuolisempi tarjonta luo Laajalahden keskittymälle paremmat kilpailuedellytykset suhteessa vastaaviin keskittymiin (Lommila ja Suomenoja), joissa on myös erikoiskaupan tarjontaa. Tilaa vaativan kaupan osalta Laajalahden uudella kauppapaikalla on merkittävin vaikutus nykyiseen palveluverkkoon. Laajalahden hankkeen myötä Leppävaaran alueelle rakentuu kokonaan uusi tilaa vaativan kaupan kauppapaikka, jota alueella ei tällä hetkellä ole. Tilaa vaativan kaupan keskittymällä ei ole vaikutuksia lähialueen seutukeskusten tai paikalliskeskusten verkkoon, koska tarjonta alueella on toisen tyyppistä. Keskustoissa tai paikalliskeskuksissa on tilaa vaativan kaupan tarjontaa hyvin vähäisesti. Laajalahden keskittymällä ei arvioida olevan merkittäviä vaikutuksia markkina-alueen ulkopuolella sijaitseviin muihin tilaa vaativan kaupan keskittymiin, joista lähimmät ovat Lommila ja Suomenoja. Niiden tarjonta on niin monipuolista, vaikutusalueet niin laajoja ja markkina-alueiden ostovoima kasvussa, ettei Laajalahden uuden keskittymän ei arvioida vaikuttavan merkittävästi niiden asemaan palveluverkossa. Ne tulevat edelleen olemaan seudullisesti merkittäviä vetovoimaisia kauppapaikkoja, joissa tulee olemaan laajennuspaineita Laajalahdesta huolimatta. Yksittäisellä tilaa vaativan kaupan toimialalla kilpailu voi kasvaa esim. Laajalahden ja Lommilan välillä. Kilpailu tulee kuitenkin alueella mahdollistaa, koska se kehittää markkinoita ja hyödyttää asukkaita. Laajalahden uudella kauppapaikalla on suurin merkitys vasta suunnitteilla olevaan Nihtisillan ja Nihtiportin kauppakeskittymään. Alueet tulevat täydentämään toisiaan tilaa vaativan kaupan markkinoilla, mutta myös kilpailemaan keskenään sekä asiakkaista että tulevista toimijoista. Lisäksi myös Leppävaaraan suunnitteilla oleva Hatsinanpuiston hanke kilpailee samoista tilaa vaativan kaupan markkinoista ja toimijoista Laajalahden kanssa. Hatsinanpuiston keskuksen luonne tulee kuitenkin olemaan todennäköisesti hieman erilainen verrattuna Laajalahteen, enemmän keskustamaisempi ja kauppakeskusmaisempi, vaikka keskukseen sijoittuu myös tilaa vaativaa kauppaa. Hatsinanpuiston vaikutusalue ei myöskään ole täysin sama kuin Laajalahden ja Nihtisillan hankkeiden, vaan heijastaa Sellon laajaa vaikutusaluetta. Kaikki alueen tilaa vaativan kaupan hankkeet vastaavat joka tapauksessa ainakin osittain samaan liiketilatarpeeseen. Tilaa vaativan kaupan laskennallinen tarve alueella on kuitenkin tällä hetkellä jo yli lähes 140.000 k-m 2, ja se on kasvussa, joten alueella riittää ostovoimaa kaikille hankkeille, ainakin osittain samanaikaisesti rakentumaan. Kaupan rakentaminen on lähivuosina ollut hitaampaa kuin 2000-luvun alun huippuvuosina, joten erityisesti Laajalahden ja Nihtisillan hankkeiden yhtäaikaisuus voi hidastaa alueiden vaiheittaista toteuttamista. Toisaalta, kun talous lähtee kasvuun, on patoutuneita tarpeita kasvattaa tarjontaa. Hatsinanpuisto on tyypiltään hieman erilainen keskittymä, joten sinne sijoittuvat toimijat hakevat erityyppistä kauppapaikkaa verrattuna Laajalahteen ja Nihtisiltaan. Laajalahden ja Nihtisillan alueet kuitenkin myös täydentävät toisiaan ja muodostavat yhdessä vetovoimaisemman keskittymän suhteessa mm. Suomenojaan ja Lommilaan. 4.6. Vaikutukset asiointiin ja palveluiden alueelliseen saatavuuteen Palveluverkon muutoksilla on vaikutuksia palvelujen alueelliseen saavutettavuuteen, mikäli kaupallinen tarjonta supistuu jossakin osissa kaupunkia. Toisaalta palveluiden saavutettavuus voi myös uuden kauppapaikan myötä joissakin asukasryhmissä tai jollakin alueella parantua, jos kauppa rakennetaan alueelle, jossa vastaavaa palvelutarjontaa ei nyt ole. Vaikutukset palveluiden häviämiseen joltakin alueelta ovat todennäköisempiä, mikäli lyhyellä aikavälillä rakennetaan paljon uutta liiketilaa. 30/36 16.6.2017 Kortteli 17060, Kaupallisten vaikutusten arviointi
Jos taas liiketilan määrä kasvaa hitaasti pitkällä aikavälillä, on nykyisten kauppojen helpompi sopeutua muuttuvaan markkinatilanteeseen. Laajalahden uudella kauppapaikalla arvioidaan olevan pääasiassa positiivisia vaikutuksia palveluiden alueelliseen saatavuuteen, koska alueelle tulee uusi kauppapaikka ja sellaista tarjontaa, jota lähialueelta puuttuu. Ostovoiman kasvun pohjalta laskettuna markkinoita riittää sekä nykyisille että uusille toimijoille, joten ei ole oletettavaa, että Laajalahden uuden keskittymän myötä kaupan tarjonta jossakin vanhassa keskuksessa huononisi oleellisesti. Päivittäistavarakaupan tarjonta Laajalahden alueella kasvaa. Alueelle sijoittuu uusi supermarket usealta suunnalta helposti saavutettavaan paikkaan Turveradantien ja Sinimäentien risteykseen. Asiointimatkat monipuoliseen markettiin Laajalahden alueella lyhenevät. Päivittäistavarakaupan asiointimatkat lyhenevät myös Pohjois-Tapiolan pohjoisosissa, jossa ei päivittäistavarakaupan tarjontaa tällä hetkellä ole lainkaan. Tällä hetkellä näiltä alueilta suuntautuu pt-asiointia mm. Mankkaalle, Leppävaaraan ja Tapiolaan. Osa näistä asiointimatkoista korvautuu lyhemmällä asioinnilla uuteen lähempänä sijaitsevaan kauppapaikkaan. Laajalahden kaupan keskittymän lähialueen päivittäistavarakaupan verkko 2017 Lähde: Tilastokeskus, A. C. Nielsen, kartoitus 2017 Pohjakartta: Maanmittauslaitoksen maastotietokanta ja maastokartta 09/2016 31/36 16.6.2017 Kortteli 17060, Kaupallisten vaikutusten arviointi