LPSHP TORNION KAUPUNGIN 22. KIVIRANNAN KAUPUNGINOSAN KORTTELIN 183 (osa) ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN SELOSTUS 4.4.2017
2 ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN SELOSTUS, JOKA KOSKEE 4.4.2017 PÄIVÄTTYÄ ASEMAKAAVAKARTTAA 1. PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 Tunnistetiedot Asemakaavan muutos koskee 22. Kivirannan kaupunginosan korttelia 183. Kaavan nimi Kaavan tunnus LPSHP 851 X22183 Kaavan päiväys 4.4.2017 Kaavan laatija/ Miisa Saukkonen yhdyshenkilö Tornion kaupunki Kaupunkirakenne Suensaarenkatu 4 95400 TORNIO Kaavan vireilletulo 2.3.2016 miisa.saukkonen(at)tornio.fi Hyväksymispäivämäärät Ltk KH KV Alueella on voimassa 29.8.2011 (381) vahvistunut asemakaava.
3 1.4 Selostuksen sisällysluettelo 1. PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 2 1.1 Tunnistetiedot 2 1.4 Selostuksen sisällysluettelo 3 1.5 Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista 3 1.6 Luettelo muista kaavaa koskevista asiakirjoista, taustaselvityksistä ja lähdemateriaalista 4 2. TIIVISTELMÄ 4 3. LÄHTÖKOHDAT 4 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista 4 3.1.1 Alueen yleiskuvaus 4 3.1.2 Luonnonympäristö 7 3.1.3 Rakennettu ympäristö 8 3.1.4 Maanomistus 8 3.2 Suunnittelutilanne 8 4. ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 10 4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve 10 4.3 Osallistuminen ja yhteistyö 10 4.3.1 Osalliset 10 4.3.2 Vireilletulo 11 4.3.4 Viranomaisyhteistyö 11 4.3.3 Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt 11 4.4 Asemakaavan tavoitteet 12 4.5 Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot ja niiden vaikutukset 13 4.5.1 Alustavien vaihtoehtojen kuvaus ja karsinta 13 5. ASEMAKAAVAN KUVAUS 13 5.1 Kaavan rakenne 13 5.1.1 Mitoitus 13 5.2 Ympäristön laatua koskevien tavoitteiden toteutuminen 13 5.4 Kaavan vaikutukset 13 5.4.1 Vaikutukset rakennettuun ympäristöön 13 5.4.2 Vaikutukset luontoon ja luonnonympäristöön 14 5.4.3 Muut vaikutukset 14 5.6 Kaavamerkinnät ja -määräykset 14 6. ASEMAKAAVAN TOTEUTUS 14 6.1 Toteutusta ohjaavat ja havainnollistavat suunnitelmat 14 1.5 Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista Asemakaavan seurantalomake Liitteet 1-5a Osallistumis- ja arviointisuunnitelma
4 1.6 Luettelo muista kaavaa koskevista asiakirjoista, taustaselvityksistä ja lähdemateriaalista 2. TIIVISTELMÄ Länsi-Lapin maakuntakaava (Lapin liitto, 2003 ja 2010) Tornion yleiskaava 2021 (Tornio, 2010) Kaava-alueiden rakennettavuusselvitys (Geobotnia 1994) ELY-keskuksen Tulvakarttapalvelu (paikkatieto.ymparisto.fi/tulvakartat) Kaavamuutoksen tarkoituksena on muuttaa osa Y-korttelialueesta APkorttelialueeksi. Kaavamuutos mahdollistaa maanomistajan (Länsi-Pohjan sairaanhoitopiirin kuntayhtymä) esim. myymään kiinteistö eteenpäin. Muutoksen myötä korttelialuetta voidaan myös täydentää asuinrakentamisella, jolloin alueen yhdyskuntarakennetta saadaan tiivistettyä. Kaavamuutokseen on ryhdytty maanomistajan aloitteesta. 3. LÄHTÖKOHDAT 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista 3.1.1 Alueen yleiskuvaus Kaavamuutosalueella on yksi rivitalo, ja se sijoittuu Toivolantien varteen Keroputaan sairaalan alueelle. Sairaala-alue jatkuu kaavamuutosalueen pohjoispuolella. Alue rajautuu idässä Keroputaan jokeen, jonka toisella puolella on muutamia asuinrakennuksia, lännessä metsäalueeseen ja etelässä kahteen pientaloon. Lännen ja etelän puolella voimassa olevaan asemakaavaan (vahvistunut 29.8.2011 (65)) on merkitty asuinpientalojen ja erillispientalojen korttelialueita, joihin on tarkoitus muodostaa 86 omakotitonttia ja 10 rivitalotonttia. Kaavaa on lähdetty toteuttamaan vaiheissa, ja tällä hetkellä on toteutunut kaavan eteläisin osa (Kuukkelinkuja ja Närhinkuja), jotka eivät varsinaisesti vaikuta LPSHP:n kaavamuutokseen. Tulevaisuudessa kuitenkin asuinkorttelialueet tulevat rajaamaan kaavamuutosaluetta. Lisäksi kulku saadaan jatkumaan koko alueen läpi, kun se tällä hetkellä tapahtuu sairaala-alueen kautta. Olemassa olevat kaksi pientaloa muutosalueen eteläpuolella tulevat säilymään kaavan kokonaan toteutuessa. Geobotnia Oy on tehnyt vuonna 1994 alueen rakennettavuusselvityksen (työ n:o 7515). Selvitysalue sijoittui Keroputaan länsipuolelle, Kirovskinkadun ja Raumontien pohjoispuolelle. Alueen leveys itä-länsi-suunnassa on n. 500m ja pituus pohjois-etelä-suunnassa n. 1000m. Selvityksen teon jälkeen on rakentunut Kirjohaudantien alku Raitatiehen ja Luomantiehen asti, sekä Kuukkelinkuja ja Närhinkuja. Rakennettavuusselvityksen mukaan alue on topografialtaan hyvin tasainen; pääosin tasovälillä +4 +6. Alueen poikki kulkee kaakkoluode-suuntainen, matala, soistunut painanne. Painanne on todennäköisesti vanha tulvauoma. Maakerrosjärjestys on ylhäältä lukien: - humusmaa, - kuivakuorisiltti, - pehmeä savinen siltti, - sitkeä savinen siltti, - moreeni. Maan-
5 pinnassa on rakentamattomilla alueilla 03 0,8 metriä paksu humusmaa. Humusmaa on paksuimmillaan em. vanhan tulvauoman alueella. Humusmaakerroksen alla on 0,5 1,5 metriä paksu kerros routivaa kuivakuorisilttiä, jonka vesipitoisuus on 38 39 paino -%. Siipikairalla määritetty suljetun tilan leikkauslujuus on n. 30 kpa. Kuivakuoren alla on 0 5 metriä paksu kerros routivaa, pehmeää savista silttiä, jonka vesipitoisuus on 62 78 paino - % (keskimäärin 70-%). Siipikairalla määritetty suljetun tilan leikkauslujuus on 9 20 kpa. Kerros on hyvin painumaherkkä. Sitkeää, savista silttiä esiintyy pehmeän savisen siltin alla pääasiassa alueilla, jossa pehmeiden kerrosten kokonaispaksuus on yli 5 metriä. Kerroksen paksuus on suurimmillaan n. 4 metriä. Siltin vesipitoisuus on n. 26 paino -%. Kerros on vesipitoisuuden perusteella kohtalaisen painumaherkkä. Em. painuvien maakerrosten alla on routiva, silttinen hiekkamoreeni. Moreeni on painokairausten perusteella löyhää. Moreenin pinnan syvyys maanpinnasta on 0,5 9,0 metriä. Pohjavesi oli tutkimustyön aikana (9.12.1994) 0,3 0,5 metrin syvyydessä maanpinnasta. Märkänä vuodenaikana (keväällä ja syksyllä) pohjavesi on paikoin maanpinnassa. Alue on pääosin erittäin painumaherkkää ja routivaa. Teknisesti mahdollisia perustamistapoja ovat paalutus, massanvaihto ja esikuormitus käyttäen liuskapystyojia. Esikuormitus on taloudellisin. Paalutus on taloudellisempi kuin massanvaihto. Jatkotoimenpiteinä rakennettavuusselvityksen tehnyt Geobotnia Oy esittää: Paalutettavien rakennusten ym. raskaiden rakenteiden alueella esitetään tehtäväksi yksityiskohtainen (kohdekohtainen) pohjatutkimus ja tarvittavat geotekniset suunnitelmat. Keveiden rakennusten / rakenteiden osalla on tapauskohtaisesti tarkistettava olemassa olevan pohjatutkimustiedon riittävyys ja mahdollisen lisätutkimusten tarve ennen lopullista perustamistapaesityksen laadintaa.
6 KUVA 1. Ortokuva kaavamuutosalueesta KUVA 2. Suunnittelualueen voimassa oleva asemakaava
7 KUVA 3. Viistokuva kaavamuutosalueesta 3.1.2 Luonnonympäristö Suuri osa alueesta on rakentamatonta, luonnontilassa olevaa ympäristöä. Rakentamaton alue on lähinnä metsittynyttä, entistä viljelyaluetta, joka vielä toistaiseksi jatkuu pitkälle alueen ulkopuolelle (ks. 3.1.1 Alueen yleiskuvaus). Kaavamuutosaluetta ympäröivälle alueelle suunnitellun asuinalueen kaavoituksen yhteydessä on laadittu maisemasuunnitelma (Bernadette Lits), jonka tavoitteena on korostaa alueen luonnonympäristön ominaispiirteitä. Aluetta rajaa idässä luonnontilassa oleva Keropudas, minkä vuoksi tulvavaarakysymykset on huomioitu kaavamuutoksessa. Kuvassa 4 on ote www.ymparisto.fi sivujen tulvakartoituksesta, johon on kuvattu kerran sadassa vuodessa esiintyvän harvinaisen tulvan alueet (HW/100). Kaavamuutosalueella 1/100a tulvakorkeus on N2000 + 5,03m, ja alimmat maanpinnan korot kaavamuutosalueen rakennusalueella ovat tasossa N2000 + 6,1m. Kaavamuutosalueella ei siis ole vähäistä suurempaa tulvavaaraa.
8 SUUNNITTELUALUE KUVA 4. Kerran sadassa vuodessa esiintyvän harvinaisen tulvan vahinkoalueet tummansinisinä alueina. 3.1.3 Rakennettu ympäristö 3.1.4 Maanomistus 3.2 Suunnittelutilanne Kaavamuutosalue on osittain muokattua, rakennettua ympäristöä. Asemakaava-alue on osa Keroputaan sairaala-aluetta. Suunnittelualueella on yksi rivitalorakennus. Kivirannan peruskouluun ja päiväkotiin on matkaa n. 1,8 km ja lähikauppaan n. 1,5 km. Kaavamuutosalueen omistaa Länsi-Pohjan sairaanhoitopiirin kuntayhtymä, jonka omistukseen kuuluu myös Keroputaan ranta-alue kyseisen tontin kohdalla. Valtakunnalliset alueiden käyttötavoitteet Asemakaavoituksen yhteydessä on tutkittu valtakunnallisten alueiden käyttötavoitteiden toteutuminen eheytyvän yhdyskuntarakenteen ja elinympäristön laadun erityistavoitteiden osalta. Länsi-Lapin maakuntakaava Länsi-Lapin maakuntakaavassa suunnittelualue on merkitty taajamatoimintojen alueeksi A ja kaupunkikehittämisen kohdealueeksi. Länsi-Lapin maakuntakaava on hyväksytty Lapin liiton valtuustossa 26.11.2012. Maakuntakaava on vahvistettu ympäristöministeriössä 19.2.2014.
9 ASEMAKAAVAN MUUTOSALUE KUVA 5. Ote Länsi-Lapin maakuntakaavasta Yleiskaava Tornion yleiskaava 2021 on saanut lainvoiman 1.3.2010 (Kh 57). Yleiskaavassa asemakaavamuutosalue on merkitty asemakaavoitettavaksi tarkoitetuksi pientalovaltaiseksi asuntoalueeksi alueeksi AP. KUVA 6. Ote Tornion yleiskaavasta
10 Voimassa oleva asemakaava Alueella on voimassa 29.8.2011 (381) vahvistunut asemakaava. Suunnittelualue on merkitty yleisten rakennusten korttelialueeksi (Y). Asemakaavalle on määrätty rakentamistehokkuudeksi e=0,30 ja kerroslukumääräksi III. KUVA 7. Suunnittelualueen ja sen ympäristön voimassa oleva asemakaava Rakennusjärjestys Tornion kaupungin rakennusjärjestys on tullut voimaan 10.10.2012. 4. ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve Länsi-Pohjan sairaanhoitopiirin kuntayhtymä on hakenut 6.5.2015 korttelin 183 sisäisen tonttijaon ja tonttikohtaisten kaavamerkintöjen muutosta mahdollistamaan käyttötarkoitukset sekä hallintaoikeudet. Muutoksen myötä korttelialuetta voidaan myös täydentää asuinrakentamisella. Asemakaavamuutos laaditaan yhteistyössä ja vuorovaikutuksessa kaavaosallisten kanssa (ks. kohta 4.3.1 Osalliset). 4.3 Osallistuminen ja yhteistyö 4.3.1 Osalliset kaava-alueen ja kaava-alueeseen rajoittuvien kiinteistöjen omistajat suunnittelualueen ja lähikortteleiden asukkaat Tornion kaupungin hallintokunnat
Lapin elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus Lapin liitto Lapin pelastuslaitos Museovirasto / Lapin maakuntamuseo Tornion Energia Oy Tornion Vesi Oy 11 4.3.2 Vireilletulo Kaavamuutoksen vireilletulosta ilmoitettiin Kaupunkilehti Kemi-Torniossa 2.3.2016 ja kaavamuutosalueen osallistumis- ja arviointisuunnitelma oli esillä kaupungintalon 1. kerroksen ilmoitustaululla sekä internetissä 2. 15.3.2016 välisen ajan. Asemakaavan valmistelumateriaali oli esillä kaupungintalon 1. kerroksen ilmoitustaululla sekä internetissä 6.-20.4.2016 välisen ajan. Asiasta ilmoitettiin paikallislehdessä. Valmistelumateriaali lähetettiin myös viranomaisille. Nähtävilläoloaikana asemakaavaluonnoksesta annettiin 1 lausunto, joista on laadittu tiivistelmä vastineineen. Asemakaavan ehdotusmateriaali oli esillä kaupungintalon 1. kerroksen ilmoitustaululla sekä internetissä 14.6.-14.7.2016 välisen ajan. Asiasta ilmoitettiin paikallislehdessä. Asemakaavaehdotus lähetettiin myös viranomaisille. Nähtävilläoloaikana asemakaavaehdotuksesta annettiin 2 lausuntoa ja muistutuksia ei saapunut yhtään. Lausunnot on lisätty tiivistettynä vastineineen selostuksen sivulle 12. 4.3.4 Viranomaisyhteistyö Kaavaprosessin osalta todettiin, ettei viranomaisneuvotteluille ole tarvetta kaavamuutoksen vaikutusten vähäisyyden vuoksi. 4.3.3 Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt Elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskuksen lausunto 22.4.2016 ELY-keskus totesi valmisteluvaiheen lausunnossaan, että tulvavaaraan liittyen kaavaselostuksessa tulee ilmetä alueen maanpinnan korkeus ja ylivesitieto sekä näihin perustuva arviointi alueen rakentamiskelpoisuudesta ja kaavassa annettavien määräysten riittävyydestä. Esitettiin myös tulisiko maaperän rakentamiskelpoisuudesta tehdyssä selvityksessä todetut mahdolliset perustamistavat näkyä kaavamääräyksissä. Lisäksi esitettiin Kivirannalla laajojen omakotitaloalueiden sijainnin vuoksi tutkia tarve turvata kulku Kirjolahdentieltä rantaan, ja että rakennusalan laajentaminen rantaan päin suhteessa voimassa olevaan asemakaavaan ei liene välttämätöntä ja alueella voisi olla merkitystä rannan yleisen virkistyskäytön mahdollistamisessa.
12 Vastine Selostukseen on lisätty ote ELY-keskuksen Tulvakarttapalvelusta korkeustietoineen, josta selviää harvinaisen tulvan (HW/100) esiintyminen ja olevat alimmat rakennusalueen korot tontilla. Rakennuslupavaiheessa edellytetään kaikilta rakennushankkeilta tarkempi maaperäselvitys, jonka pohjalta määritetään rakentamistapa. Muilta osin asemakaavamuutos toteuttaa voimassa olevaa yleiskaavaa sekä maankäytöllistä tilannetta alueella. Elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskuksen lausunto 13.7.2016 ELY-keskus totesi ehdotusvaiheen lausunnossaan, että kaavamuutoksessa ei ole arvioitu lähemmäs rantaa sallivan rakentamisen vaikutuksia vapaaseen ranta-alueeseen. Viihtyvyyden takaamiseksi tulisi selvittää ja arvioida rannan yleisen viher- ja virkistysalueen leveyden tarve. Todettiin myös, että kaavamuutos ei toteuta olevaa maankäytöllistä tilannetta, koska rakentaminen mahdollistetaan lähemmäs rantaa. Vastine Vastineeksi todetaan, että rakennusala on laajennettu vastaavalle etäisyydelle rantaviivasta kuin eteläpuolella sijaitsevalla maankäytöltään samanlaisella APalueella. Ranta-alueen nykyinen maankäyttö ei mahdollista pitkittäissuuntaista yleistä viher- ja virkistysaluetta ja ko. kiinteistö tulee jatkossa olemaan yksityisomisteinen. Näin ollen alueella ei ole vähäistä suurempaa tarvetta arvioida viher- ja virkistysalueen leveyttä. Museoviraston lausunto 14.7.2017 Museovirastolla ei ole kaavaehdotuksesta huomautettavaa arkeologisen kulttuuriperinnön, rakennetun kulttuuriympäristön eikä maiseman osalta. Vastine Todetaan. 4.4 Asemakaavan tavoitteet Asemakaavamuutoksen tavoitteena on muuttaa osa Y-korttelialueesta APkorttelialueeksi ja sen myötä mahdollistaa esim. alueen kiinteistöjen myynti eteenpäin, maanomistajan näin halutessa.
4.5 Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot ja niiden vaikutukset 13 4.5.1 Alustavien vaihtoehtojen kuvaus ja karsinta Tarvetta maankäytöllisten vaihtoehtojen tarkastelulle ei ole, sillä pinta-alaltaan suhteellisen pieni kaavamuutos on luonteeltaan enimmäkseen vain käyttötarkoituksen muutoksen salliva. 5. ASEMAKAAVAN KUVAUS 5.1 Kaavan rakenne 5.1.1 Mitoitus Asemakaavamuutoksella mahdollistetaan esim. alueen kiinteistöjen myynti eteenpäin maanomistajan näin halutessa. Lisäksi alueelle mahdollistetaan lisärakentaminen. Asemakaavan muutos koskee noin 1,66 ha:n aluetta. Rakennusoikeus ko. alueella 5810 k-m2. Tontteja alueella on vain yksi. 5.2 Ympäristön laatua koskevien tavoitteiden toteutuminen Asemakaavamuutos ei poikkea voimassa olevassa yleiskaavassa osoitetusta maankäytöstä. 5.4 Kaavan vaikutukset Valtakunnallisten alueidenkäyttötavoitteiden edistäminen Asemakaavoituksen yhteydessä on tutkittu valtakunnallisten alueiden käyttötavoitteiden toteutuminen eheytyvän yhdyskuntarakenteen ja elinympäristön laadun erityistavoitteiden osalta. Kaavamuutoksessa on huomioitu yhdyskuntarakenteen eheyttäminen seuraavalla tavalla: kaavamuutosalueelle mahdollistetaan lisärakentaminen, jolloin se liittyy luontevasti suunnitteilla olevaan asuinalueeseen sen toteutuessa. Tulvavaara on huomioitu eikä hankkeella ole siihen vähäistä suurempia edistäviä vaikutuksia. 5.4.1 Vaikutukset rakennettuun ympäristöön Rakennettu ympäristö tulee täydentymään voimassa olevan asemakaavan mukaisesti toteutuvan asuinalueen jatkeeksi, joten kaavamuutos toteutuessaan täydentää alueen kaupunkikuvaa.
14 5.4.2 Vaikutukset luontoon ja luonnonympäristöön Kaavamuutoksella ei ole vähäistä suurempia vaikutuksia luontoon ja luonnonympäristöön. 5.4.3 Muut vaikutukset Liikenteen, pysäköinnin ja teknisen huollon järjestäminen Liikenne alueelle tulee tapahtumaan nykyisiä yhteyksiä hyödyntäen sairaalaalueen läpi. Tulevaisuudessa, kun suunnitteilla oleva asuinalue toteutuu, liikenne tulee tapahtumaan ko. alueen kautta. Vaikutus talouteen Kaava-aloitteen tekijä maksaa kaupungille asemakaavoituksen kustannukset teknisten palvelujen lautakunnan hyväksymän teknisen keskuksen palveluhinnaston mukaisesti. 5.6 Kaavamerkinnät ja -määräykset Liite 5a. 6. ASEMAKAAVAN TOTEUTUS 6.1 Toteutusta ohjaavat ja havainnollistavat suunnitelmat Asemakaavan toteutuminen alkaa asemakaavan tultua voimaan. Torniossa 4.4.2017 KAUPUNKIRAKENNE Kaupunginarkkitehti Jarmo Lokio