MAA-C2003 - Kiinteistötekniikan perusteet TkT Juhana Hiironen
Luennon sisältö 12:15 13:00 Kunnan maapolitiikka ja maapoliittiset työkalut Tauko 13:15 14:00 Ryhmätyö: postereiden valmistelu 14:00 14:45 Ryhmätyö: postereiden esittely Tauko 15:00 15:30 Kiinteistöjärjestelmät maailmalla (TkT K. Riekkinen) 15:30 16:00 Kiinteistöjärjestelmän kansantaloudellinen merkitys (DI, YTM, P, Krigsholm) 2
Kunta ja maapolitiikka
Maankäytön suunnittelujärjestelmä Hierarkkinen järjestelmä, missä ylemmät suunnitelmat ohjaavat alemmantasoisia suunnitelmia Mitä alemmas suunnitelmatasolla mennään sitä yksityiskohtaisemmaksi suunnitelmat menevät 4
Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet Tavoitteena varmistaa, että kansallisesti tärkeät tavoitteet tulevat otetuksi huomioon maakunta- ja kuntatasolla maankäytön suunnittelussa Kansainvälisten sopimusten täyttäminen (mm. kestävän kehityksen tavoitteet) Eheytyvä yhdyskuntarakenne, toimivat verkostot (energia, tie, informaatio) Jne. Implementointi päasiassa maakuntakaavojen kautta 5
Maakuntakaavoitus Maakuntakaavan tehtävänä on ratkaista valtakunnalliset, maakunnalliset ja seudulliset alueiden käytön kysymykset. Maakuntakaava voidaan laatia vaiheittain, jotakin tiettyä aihekokonaisuutta käsittelevänä kaavana. Kaava esitetään kartalla kaavamerkintöjen ja -määräysten avulla. Maakuntakaavan laatii maakunnan liitto. Oltava edustajia joka kunnasta Maakunnan liiton jäsenet kunnan valtuutettuja 6
Yleiskaava Yleiskaavan tehtävänä on yhdyskunnan eri toimintojen, kuten asutuksen, palvelujen ja työpaikkojen sekä virkistysalueiden sijoittamisen yleispiirteinen ohjaaminen Yleiskaava ohjaa alueen asemakaavojen laatimista. Yleiskaava voi koskea koko kuntaa tai sen tiettyä osa-aluetta (osayleiskaava). Kunnat voivat laatia myös yhteisen yleiskaavan. 7
Asemakaava Asemakaavassa määritellään alueen tuleva käyttö: mitä säilytetään, mitä saa rakentaa, mihin ja millä tavalla. Kaavassa osoitetaan esimerkiksi rakennusten sijainti, koko ja käyttötarkoitus. Asemakaava voi koskea kokonaista asuntoaluetta asuin-, työ- ja virkistysalueineen tai joskus jopa vain yhtä tonttia. Asemakaavan laatii kunta. 8
Kaavan oikeusvaikutus Hyväksyjä Suunnitelua ohjaava väline Oikeusvaikutus Kansallinen taso Valtioneuvosto Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet Maakuntataso Maakunnan liitto Maakuntakaava Sitova Neuvoa-antava Kunnallinen taso Kunnan valtuusto Yhteinen yleiskaava Vaihtelee Kunnan valtuusto Yleiskaava Vaihtelee Kunnan valtuusto Asemakaava Sitova 9
Kaavoja ei suunnitella kiinteistörakenteen perusteella Asemakaava määrittää korttelin käyttötarkoituksen ja kokonaisrakennusoikeuden Kortteli voi kuulua usealle omistajalle, mistä johtuen on tarpeen määrittää kuka omistajista saa rakentaa, ja mitä, ja mihin. Kiinteistötekniikan työkaluja tarvitaan sopeuttamaan kiinteistöjen omistusrakenne kaavan esittämään maankäyttöyksiköiden rakenteeseen Luento 1: Kiinteistötekniikka määrittää ja ylläpitää kiinteistöjaotusta 10
Tonttijako (1/2) Rakentaminen on luvanvaraista Rakentaminen toisen maalle on kielletty Rakentaminen vastoin kaavaa on kielletty Rakennusluvan saa, jos omistaa maan ja maasta on muodostettu sellainen käyttöyksikkö, että se on kaavan mukainen Kiinteistöistä muodostetaan kaavan mukaisia tontteja ns. tonttijaon avulla Jos tonttijako ja kiinteistöjen omistus eroaa toisistaan, voidaan omistusrakenne sopeuttaa maankäytön suunnitelmiin vapaaehtoisin ja pakollisin keinoin 11
Tonttijako (2/2) Tonttijako toimii kiinteistönmuodostuksessa eräänlaisena korttelin lohkomissuunnitelmana Tonttijako määrittää jokaiselle tontille Täsmällisen rakennusoikeuden määrän Rakennusten sijainnin Jätekatosten paikat, parkkipaikat jne. Kulkuyhteydet (rasitetie, kirvesvarsitontti) 12
Yksi kortteli..joka kuuluu useampaan kiinteisöön....jaetaan tonteiksi. 13
14
Tonttijaon oikeusvaikutukset Rakentamisvaikutus Rakennuslupaa ei saa ennen kuin kaavatontista on muodostettu rekisteritontti Rasiteoikeuksien määritys (esim. rasitetie) Tonttijako mahdollistaa pakkokeinot kaavan toteuttamiselle (esim. tontinosan lunastus) Kaavatontista ei voi muodostaa rekisteritonttia ennen kuin koko alueella on sama omistaja 15
Maankäyttöpolitiikka Maankäytön suunnittelu Vaihtoehto 1: suunnittelu kunnan omistamalle maalle Maapolitiikka Vaihtoehto 2: suunnittelu yksityisen omistamalle maalle Yleiskaavoitus Maanhankinta Vapaaehtoiset luovutukset Pakkolunastus Etuostot Asemakaavoitus Maankäyttösopimus Tonttien luovutus Tonttien luovutusehdot (kilpailutus) Vuokraus Rakentamiskehotus Korotettu kiinteistövero 16
Maapolitiikka Maapolitiikka on osa kuntien strategista suunnittelua, joka vaikuttaa erityisesti kunnan maankäyttö- (asunto-, yritys, teollisuus) ja ympäristöpolitiikkaan. Maapolitiikan työkalut voidaan jakaa kolmeen kategoriaan: 1. Maanhankinta ja luovutus 2. Maankäytön suunnittelun tukeminen 3. Tonttireservin aktivoiminen 17
Maapolitiikka: maanhankinta ja luovutus Vapaaehtoinen maanhankinta Väliaikaiset verovapaat luovutukset Kunnan etuosto-oikeus Ilmaisluovutusvelvollisuus 1. asemakaavan mukaiset katualueet siirtyvät korvauksetta kunnalle Kunnan kehittämiseen tarvittavien alueiden pakkolunastus Tontin luovutus Omistusoikeudella/vuokraoikeudella Rajoitteet jälleenmyynnissä / luovutushinnassa 18
Muutos 50% Muutos -5%
Maapolitiikka: suunnittelun ja toteutuksen tukeminen Maankäyttösopimus Kustannuksiin osallistumisesta on pyrittävä sopimaan maanomistajan kanssa. Tavallisesti 40-60 % alueen arvonnoususta leikataan sopimuksella kunnalle Maankäyttösopimus voidaan osapuolia sitovasti tehdä vasta sen jälkeen kun kaavaluonnos tai -ehdotus on ollut julkisesti nähtävillä. Kehittämiskorvaus Toimii eräänlaisena lainsäädännön perälautana jos sopimusta ei synny, perimme kehittämiskorvauksen.. 20
Maapolitiikka: tonttireservin aktivoiminen Rakentamiskehotus Jos tontteja ei ole rakennettu kahden vuoden kuluessa siitä, kun asemakaava on hyväksytty, kunta voi antaa rakentamiskehotuksen. Jos kolmen vuoden kuluttua rakentamiskehotuksen antamisesta, tonttia ei ole edelleenkään rakennettu, kunnalla on oikeus lunastaa tontti. Rakentamiskehotuksen tarkoituksena on varmistaa, että kaavat toteutuvat sillä tavoin kun on suunniteltu. Näin saadaan eheitä kaupunkeja ja infrastruktuuri tehokkaaseen käyttöön. Rakentamattoman maan korotettu kiinteistövero Rakentamisen nopeuttamiseksi (kiinteistövero > arvonnousu) 21
Tauko
Ryhmätyö
Ennakkolukeminen Ryhmä 1: Holopainen, Matti. 2005. Mistä apua jatkuvaan tonttipulaan. Ryhmä 2: Hurmeranta, Jyrki. 2006. Lunastamalla maata tonttituotantoon. Ryhmä 3: Nuuja, Katri. 2008. Kaavoituksen sujuvoittaminen tonttitarjonnan lisäämiseksi. Ryhmä 4: Soininvaara, Osmo. 2003. Suomi tarvitsee urbaaneihin oloihin soveltuvan maapoliittisen välineistön. Ryhmä 5: Vanhanen, Seija. 2005. Tonttipula on ratkaistavissa. Ryhmä 6: Virtanen, Pekka V. 2009. Kaavoitetut tontin saatava myyntiin. Ryhmä 6: Virtanen, Pekka V. 2013. Lisäkaavoitus ei takaa tonttien parempaa tarjontaa. 24
Tehtävä Kullakin ryhmällä on 45 minuuttia aikaa valmistella esitys luetusta artikkelista Esitysmuoto on vapaa (pp-esitys, posteri jne.) Kukin ryhmä valmistautuu opettamaan artikkelissa olevan asian muulle luokalle noin 10 minuutin mittaisessa esityksessä Esittelyt aloitetaan 14:00 25
Kiitos aktiivisuudesta ja tervetuloa kiinteistötekniikan opintojen pariin!