Kiinteistöarviointi 2/13

Kiinteistöarviointi 2/13 Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n jäsenlehti Kiinteistöarviointi 1/13 1

HALLITUS PUHEENJOHTAJA Kauko Viitanen Aalto-yliopisto HALLITUKSEN JÄSENET Arja Lehtonen Catella Property Oy Antti Orama Maanomistajien arviointikeskus Oy Hannu Ridell Newsec Valuation Oy Jyrki Halomo Newsec Valuation Oy Jani Hokkanen Maanmittauslaitos Seppo Koponen Realia Management Oy HALLITUKSEN VARAJÄSENET Ari Laitala Aalto-yliopisto Markku Airaksinen Maanmittauslaitos Ilkka Aaltonen Helsingin kaupunki Perttu Pyykkönen Pellervon taloustutkimus PTT Juhani Väänänen Maanmittauslaitos Simo Hannelius Metsäntutkimuslaitos SIHTEERI (JÄSENREKISTERI/LEHTI) Juhana Hiironen juhana.hiironen@nls.fi puh. 050 347 7562 TALOUDENHOITAJA Juhana Hiironen TAITTO Anna Haggrén/Lystik LEHDEN ILMOITUSHINNAT 1 sivu 150 ½ sivu 100 ¼ sivu 50 LEHDEN AINEISTO Artikkelit lehteen pyydetään toimittamaan sähköpostilla sihteerille. PAINOPAIKKA Meripaino Oy 2 Kiinteistöarviointi 1/13

Sisällys KIINTEISTÖARVIOINTI 2 /13 Lunastusarvioinnin tulevaisuus huolettaa 4 Jälleenhankintatakuun toteutuminen metsämaan lunastuksissa 7 Metsän hinta laskusuhdanteessa Ruotsissa 10 Arviointialan opinnäytetöiden tiivistelmiä 15 IVC-uutisia 18 Uusia julkaisuja 18 Tulevia tapahtumia 19 Kannen valokuva: Tutustu uusiin kotisivuihimme osoitteessa: www.kiinteistöarviointi.com Kiinteistöarviointi 1/13 3

Lunastusarvioinnin tulevaisuus huolettaa Maanmittaustoimitusten yhteydessä arvioidaan kiinteistöjä moniin eri tarkoituksiin. Arviointi on luonteeltaan ns. viranomaisarviointia. Tämä tarkoittaa sitä, että lopullisen päätöksen arvosta voi tehdä vain virkamies. Virkamiehenä toimivan arvioijan kelpoisuudesta on säädetty lailla. Toistaiseksi ainoastaan Aalto-yliopiston kiinteistötalouden koulutusohjelman on katsottu tarjoavan riittävät tiedot ja taidot arviointien suorittamiseksi. Tästä johtuen vain maanmittausosastolta valmistuneet ja Maanmittauslaitoksessa virkasuhteessa olevat henkilöt voivat päättää, mikä on esimerkiksi kunnan lunastaman raakamaan arvo ja edelleen lunastuskorvaus. Sääntelyllä on haluttu varmistaa viranomaisarvioinnin laatu, sillä tehtävät päätökset turvaavat yhtä perusoikeuttamme, omaisuuden suojaa. Tällä hetkellä lakiin on kirjattu yksityiskohtainen listaus viranomaisarvioijan koulutustasovaatimuksista. Maanmittauslaitoksen Toimitusinsinöörin kelpoisuusvaatimukset -projektissa selvitettiin, voitaisiinko koulutustasovaatimukset poistaa ja osaaminen varmistaa Maanmittauslaitoksen sisäisin menettelyin. Projektissa esitettiin, että toimitukset luokiteltaisiin jatkossa perus-, vaativan tai erikoistuneen tason toimituksiksi. Perustasolle sijoittuisi lähinnä sopimukseen perustuvat yhden henkilön toimitukset (esim. lohkominen). Vaativalle tasolle sijoittuisivat toimitukset, joihin liittyy arviointitehtäviä, ja jotka koskevat tavallisesti yksittäisten maanomistajien välisiä oikeussuhteita (esim. halkominen). Erikoistuneelle tasolle lueteltaisiin laajat ja monimutkaiset, yhteiskunnan ja maanomistajan välisiä oikeussuhteita koskevat toimitukset (esim. voimalinjalunastus). Kansainvälistä vertailua ja SWOT-analyysiä käyttäen, projekti päätyi esittämään, että toimitusinsinöörien osaaminen tulisi tulevaisuudessa varmistaa käytännön työtehtävissä tehdyin näytöin. Projekti esitti, että kaikilla toimitusinsinöörin muodollisen pätevyyden täyttävillä tulisi olla mahdollisuus tehdä kaikkia toimituslajeja. Osoitetun osaamisen tulisi jatkossa ratkaista, kuka tekee perustason, kuka vaativan tason ja kuka erikoistuneen tason toimituksia. Osaaminen varmistettaisiin jatkossa Maanmittauslaitoksen sisällä, eikä ulkopuolisen puolueettoman tahon toimesta, kuten tähän saakka on toimittu. Koska osaaminen varmistettaisiin näytöillä, eikä tutkinnoilla, olisivat esimerkiksi diplomi-insinöörit ja amk-insinöörit koulusta valmistuttuaan samalla viivalla. Projektin loppuraportissa todetaankin, että sekä DI- että 4 Kiinteistöarviointi 1/13

AMK-tutkinnot antavat ne perustiedot kiinteistöarvioinnista, joita toimitusinsinööri työssään tarvitsee. Projektin mukaan pitkällä aikavälillä ehdotusten käyttöönottaminen näkyisi asiakkaisiin toimitusinsinöörin osaamisen kasvamisena. Lisäksi oikean tasoinen osaaminen toisi kustannussäästöjä ja alentaisi siten myös asiakkaan kustannuksia. Kuulostaa järkevältä - vähemmällä saadaan aikaan enemmän! - Vai saadaanko? Mitäpä, jos miettisimme asiaa vielä hetken. Lähdetään liikkeelle vaikkapa siitä, kuinka paljon toimitusinsinöörin tarvitsemia perustietoja eri koulutukset sisältävät. Esimerkiksi kiinteistöarvioinnin kursseja löytyy diplomi-insinöörin opintooppaasta yli 50 opintopisteen edestä. AMK-insinöörin opintooppaasta niitä ei löydy ensimmäistäkään (olen tosin kuullut, että kiinteistötoimitukset -kurssilla aihetta sivutaan). Opinto-oppaita selailemalla voikin nopeasti yleistää, että ammattikorkeakoulussa maanmittareita opetetaan mittaamaan ja yliopistossa kaikkea muuta. Entäpä sitten projektissa tehty SWOT-analyysi, jonka perusteella ehdotukseen päädyttiin. Kun asiaa tarkastelee lähemmin, havaitsee sen, että loppuraportista ei itse asiassa käy millään tavoin ilmi, onko projektissa tehty koko analyysiä. Aivan kuten kiinteistöarviointi aloitetaan kauppahinta-aineiston kokoamisella, tulisi SWOTanalyysin tekeminen aloittaa aineiston kokoamisesta. Loppurapo rtista ei ilmene, mitä aineistoa analyysissä on käytetty taikka miten se on kerätty. Voinkin melkein olettaa, että projektissa on toimittu siten, että neliosaiseen SWOT-analyysiksi nimettyyn taulukkoon on kirjattu näyttöihin perustuvan osaamisen varmistamisen vahvuuksia, heikkouksia, mahdollisuuksia ja uhkia. Tällaista analyysiä voi verrata kauppahinta-analyysiin, jossa kauppahintahavainnot keksitään omasta päästä. On sanomattakin selvää, että todistusarvoa tällaisella analyysillä ei ole lainkaan. Olen kuullut, että projektin päätelmiä on perusteltu muun muassa sillä, että DI-tutkinnon hankkiminen kestää viisi vuotta ja AMKtutkinnon neljä vuotta, mistä johtuen olisi kohtuutonta, että nämä kaksi tutkintoa asetettaisiin eri viivalle niin palkkauksen kuin kelpoisuudenkin suhteen. Tässä vaiheessa perustelijalta kuitenkin unohtuu se tosiseikka, että AMK-tutkintoa pääsee suorittamaan Kiinteistöarviointi 1/13 5

Lunastusarvioinnin tulevaisuus huolettaa jatkuu... käytännössä kuka tahansa, kun DI-tutkintoa suorittamaan pääsee tänä päivänä vain huippulahjakkaat yksilöt. Tästä johtuen ero näiden kahden opinahjon välillä on kuin yöllä ja päivällä. Analogiaa tilanteelle voisi hakea lääkärin ja sairaanhoitajan koulutuksesta sekä heidän kelpoisuusvaatimuksista. Itse koulutuksella ei ole eroa kuin yksi vuosi. Tästä huolimatta sairaanhoitajien aloituspalkka ja tehtävät ovat mitättömiä verrattuna lääkärin. Pitäisikö siis sairaanhoitajat ja lääkärit asettaa samalle viivalle DI- ja AMK-insinöörien tapaan? En usko, että kukaan on tätä mieltä. Kaikki ymmärtävät, ettei lääketieteelliseen pääse kuka tahansa ja, ettei sieltä valmistu mitä tahansa. Miksi asia olisi toisin maanmittauksen saralla? En näe mitään syytä, miksi diplomi-insinööri hakeutuisi tulevaisuudessa Maanmittauslaitoksen palvelukseen, mikäli hänet asetettaisiin palkkauksessa ja tehtävien vaativuudessa samalle tasolle amk-insinöörin kanssa. Yhtä hyvin asianajajamme voitaisiin laittaa samalla viivalle kirjaamissihteereidemme kanssa! Mikäli lahjakkaimmat yksilöt häviävät Maanmittauslaitoksesta, ei seurauksena ole toiminnan tehostuminen, vaan näivettyminen. Lyhyellä tähtäimellä ehdotukset voivat tuoda säästöjä, mutta pitkällä tähtäimellä esitetty kelpoisuusjärjestelmä sisältää suuria uhkakuvia. Toivoisinkin, että nyt tehtyä selvitystä pidettäisiin ikään kuin AMK-työn tapaisena harjoituksena ja, että tämän jälkeen siirryttäisiin pohtimaan asiaa diplomityön tapaan monipuolisesti, kestäviä perusteita ja hyväksyttyjä tutkimusmenetelmiä käyttäen. Voitaneen sanoa, että tätä selvitystä tehdessä osaamisen varmistaminen Maanmittauslaitoksen sisäisin menettelyin petti! Juhana Hiironen Maanmittauslaitos 6 Kiinteistöarviointi 1/13

Jälleenhankintatakuun toteutuminen metsämaan lunastuksissa Maanomistajat ovat aika-ajoin olleet tyytymättömiä lunastuskorvausten tasoon tilanteissa, joissa korvaus koskee pientä, tavallisesti nauhamaista metsäpalstaa. Asia on tiedostettu myös lunastusviranomaisten keskuudessa ja poliittisissa piireissä. Epätietoisuus lunastuskorvausten tasosta on synnyttänyt laajemman keskustelun koko lunastuslainsäädännön uudistamisesta. Nauhamaisia metsäpalstoja lunastetaan muun muassa maanteiden, voimalinjojen ja maakaasulinjojen rakentamisen vuoksi. Lunastuskorvauksen arvioinnin kannalta problematiikka on siinä, ettei tällaisille kohteille ole olemassa markkinoita. Näin ollen korvausta ei voida arvioida kauppa-arvomenetelmällä. Ainoaksi käyttökelpoiseksi menetelmäksi onkin osoittautunut summa-arvomenetelmä. Varallisuusaseman on säilyttävä kaikissa tilanteissa Lunastuslain korvausperusteena on käyvän hinnan mukainen täysi korvaus, jonka mukaan korvauksensaajan taloudellinen asema tulee säilyä samana, kuin mitä se olisi ollut ilman lunastusta. Täysi korvaus sisältää ns. jälleenhankintatakuun, jonka mukaan korvauksen tulee olla vähintään niin suuri, että se kattaa menetettyä omaisuutta vastaavan, uuden omaisuuden hankintakulut. Käydyissä keskusteluissa ja lehtien palsoilla on väitetty, ettei käyvän hinnan mukainen täysi korvaus takaisi jälleenhankintatakuuta. Tästä johtuen on eduskunnan maa- ja metsätalousvaliokunta vaatinut, että lunastuslain korvaussäännökset on otettava välittömästi tarkasteluun niiden uudistamiseksi - täysi korvaus on taattava kaikissa tilanteissa. Täysi korvaus ei olekaan täysi? Lunastuskorvausten pienuuteen on esitetty useita perusteluita. Eniten kohua on herättänyt summa-arvotaulukkoon perustuvat paljaan metsämaan arvot, joita on pidetty epärealistisen alhaisina. Lisäksi on todettu, että verotus ja arviointiin liittyvä riski leik- Kiinteistöarviointi 1/13 7

kaavat osan korvauksesta. Korvausta saattaa pienentää myös se, että maksamattomalle korvaukselle määrätty kuuden prosentin korko jää liian pieneksi, jos kiinteistöjen hinnat nousevat tätä nopeammin. On myös arvosteltu sitä, ettei maanomistajalla ole lunastustilanteessa harkinnanvapautta, kuten vapaaehtoisessa kaupassa olisi. Vapaa harkinta ilmenee esimerkiksi siinä, mihin hintatasoon ja millaisen markkinatilanteen vallitessa myyjä suostuu myymään omaisuutensa. Lunastusperusteen muuttamiseksi niin, että se takaa täyden korvauksen ja jälleenhankintatakuun kaikissa tilanteissa, on esitetty kaksi pääratkaisua. Eniten kannatusta saanut ratkaisu on Ruotsissa käytetty malli, jossa käypää arvoa korotetaan aina 25 prosentilla. Prosenttikorotusta pidetään eksaktina korvausperusteena, joka tekisi korvausarvioinnista myös yhtenäisemmän. Prosenttikorotukseen perustuvan ratkaisun nähdään luotettavasti korvaavan myös arvioinnin epätarkkuudesta mahdollisesti aiheutuvan tappion. Toisena ratkaisumallina täyden korvauksen takaamiselle on esitetty palaamista korkeimman käyvän arvon korvausperusteeseen, joka oli hieman eri sanamuodoin voimassa ennen 1970-luvulla tehtyä lunastuslain kokonaisuudistusta. Tätä ratkaisuvaihtoehtoa on kuitenkin kritisoitu siitä, että käsite on jokseenkin epämääräinen, mistä johtuen se voisi aiheuttaa väärinkäsityksiä erityisesti maanomistajien keskuudessa. Lunastuskorvauksia verrattiin kauppahintoihin Koska keskustelu lunastuskorvausten tasosta on ollut pitkälle ilman faktapohjaa tapahtuvaa juupas-eipäs väittelyä, päätettiin asiasta tehdä selvitys. Selvitys toteutettiin Aalto-yliopiston diplomityönä. Tutkimus toteutettiin kvantitatiivisena otantatutkimuksena vertaamalla lunastuskorvauksia vastaaviin kauppahintoihin. Tutkimusaineisto koostui yhteensä sadasta 2000-luvulla tehdystä lunastustoimituksesta. Tutkimuksessa verrattiin toisiinsa maksettua lunastuskorvausta sekä samalla alueella lunastuskorvauksen maksamisen hetkellä tehtyjä metsäkauppoja. Tutkimuksessa selvitettiin siten se, olisiko lunastuskorvauksella voinut hankkia vastaavan metsäkohteen vastaavanlaiselta alueelta, eli toisin sanoen, toteutuuko jälleenhankintatakuu. Korvaukset suuria mutta epätasa-arvoisia Tutkimuksen perusteella on jälleenhankintatakuu toteutunut nauhamaisten metsäkohteiden lunastuskorvauksissa poikkeuksetta kaikkialla Suomessa. Korvaukset ovat keksimäärin kaksinkertaiset 8 Kiinteistöarviointi 1/13

metsäpalstan markkina-arvoon verrattuna. Korvaukset pohjoisessa ovat yli nelinkertaiset markkina-arvoon verrattuna. Lunastuslainsäädännön uudistamiskeskustelussa eniten kannatusta täyden korvauksen takaamiseksi on saanut ns. Ruotsin malli, eli 25 % korotus käypään arvoon. Jos prosenttikorotus otettaisiin käyttöön nauhamaisten metsäkohteiden osalta, tulisi niiden arviointia muuttaa siten, että korvaus vastaisi paremmin kohteen markkina-arvoa. Käytössä oleva summa-arvomenetelmä ei matki markkinaosapuolten toimintaa vaan seuraa vakiintuneita korvauskäytäntöjä ja markkina-arvon laskennan aputaulukoita. Käypään arvoon pääsemiseksi pitäisi käytännössä esimerkiksi luopua odotusarvolisän korvaamisesta, sillä sitä ei tutkimusten mukaan markkinoilla ole olemassa. Lisäksi summa-arvomenetelmän aputaulukoiden laskennalliset lukuarvot tulisi korvata markkinoilta saaduilla arvoilla, kuten sisäisellä korolla lasketuilla tuottoarvoilla. Korvaus metsämaasta ei perustu kohteen markkina-arvoon Metsämaan korvausta voidaankin pitää eräänlaisena poikkeuksena muiden korvausten joukossa, sillä sitä ei määritetä metsän markkina-arvon perusteella. Laskennan apuvälineeksi, ei markkina-arvon indikaattoreiksi, tarkoitetut taulukkoarvot johtavat pohjoisten alueiden korvausten yliarvoon suhteessa eteläisiin alueisiin. Näin ollen asianosaiset ovat eriarvoisessa asemassa riippuen siitä, mitä heiltä lunastetaan ja missä päin Suomea. Edullisinta asianosaisen kannalta on, että häneltä lunastetaan metsää Pohjois- Suomessa. Tästäkin syystä arviointi tulisi perustua taulukoiden sijaan todelliseen markkinainformaatioon. Juhana Hiironen Kirjoitus pohjautuu diplomityöhön Jälleenhankintatakuun toteutuminen metsämaan lunastuksissa (Hilma Puranen 2013, Aalto yliopisto) Kiinteistöarviointi 1/13 9

Metsän hinta laskusuhdanteessa Ruotsissa Ruotsissa metsän keskihinta on laskenut aavistuksen parina viime vuotena (ks. kuva 1 ja 3). Tämän lievän laskevan hintakehityksen uskotaan jatkuvan myös tänä vuonna. Vaikka metsän keskihinta on Ruotsissa ollut yleisesti laskeva, on alueellisesti hintojen kehityksessä tapahtunut eriytymistä. Osassa Keski-Ruotsia, erityisesti Tukholman ja suurten järvien ympäristössä, hintakehitys on edelleen ollut lievästi nouseva ja sen ennustetaan jatkuvan samansuuntaisena. Kuva 1. Metsän hintakehitys Ruotsissa 2002-2012. Ruotsissa syynä metsän hintojen laskuun pidetään Ruotsin ja muun Euroopan matalasuhdannetta sekä puun hintojen laskua. Erityisesti edelliset tekijät näkyvät Pohjois-Ruotsin metsäkiinteistöjen hinnan laskuna. Etelämpänä metsän muiden käyttömuotojen merkitys on suurempi, jolloin metsätalouden vaikutus on metsäkiinteistön hintaan, ei ole niin merkittävä. 10 Kiinteistöarviointi 1/13

Suomessa vastaavanlaista laskevaa metsän hintakehitystä ei ole toistaiseksi nähtävissä (Kuva 2 ja 3), Suomessa metsän keskimääräinen hinta nousi viime vuonna 2 prosenttia eli kutakuinkin inflaation verran. Tämän vuoden alkupuolella näyttää metsäkiinteistöjen hinta jatkavan edelleen nousua. Merkillepantavaa on hintojen kehitystä kuvaavien käyrien samankaltaisuus Pohjanlahden molemmin puolin 2000-luvulla. Tosin Ruotsissa hintojen nousu on ollut voimakkaampaa kuin Suomessa. Ruotsin maanmittauslaitoksen mukaan Ruotsissa tehtiin vuonna 2012 runsas 1400 ei sukulaisten välisiä metsävaltaisten maa- ja metsätalouskiinteistöjen (skogsdominerande lantbruksfastighet) kauppoja. Ruotsalaisessa tilastoinnissa edellä mainitun kuvauksen mukainen kiinteistö on rakentamaton, mutta voi sisältää jonkin verran peltoa, laidunta ja muuta maata. Yli 10 hehtaarin metsäkauppoja tehtiin Ruotsissa noin 1000. Rahaa ostoihin käytettiin noin 208 miljoonaa euroa. Tilastointi ei sisällä yhtiöiden välisiä kauppoja, jotka sisältävät metsää. Näiden arvo on likimäärin 59 miljoonaa euroa. Kuva 2. Metsän hintakehitys Suomessa 2002-2012. Kiinteistöarviointi 1/13 11

Metsän hinta laskusuhdanteessa Ruotsissa jatkuu... Vastaavana aikana Suomessa tehtiin 2990 puhdasta (ei sisällä maatalousmaata tai rakennuksia eikä sukulaisluovutuksia) yli 2 hehtaarin metsäkiinteistökauppaa. Luku käsittää myös yhtiöiden väliset kaupat toisin kuin Ruotsissa. Yli 10 hehtaarin edustavia metsäkauppoja tehtiin Suomessa vuonna 2012 noin 1580. Rahaa Suomessa metsäkiinteistökauppoihin käytettiin viime vuonna noin 200 miljoonaa euroa. Vuonna 2012 Ruotsissa kalleinta metsähehtaarin hankkiminen oli Skoonessa keskimäärin noin 10 500 euroa hehtaaria kohti tai 68 euroa kuutiometri. Ruotsissa tilastoidaan metsäkiinteistökaupoista myös puumäärät, joten hinta esitetään tilastoissa useimmiten keskihintana kruunua kuutiometriä kohden. Halvinta metsä oli Norrbottenin läänissä keskimäärin 2300 euroa hehtaarilta tai 30 euroa kuutiometri. Kuva 3. Metsän hintakehitys Suomessa ja Ruotsissa 2002-2012. 12 Kiinteistöarviointi 1/13

Maantieteellisesti ja kasvuolojen suhteen eteläistä Suomea vastaavissa oloissa eli Keski-Ruotsissa metsän hinta vaihteli sen pohjois- ja länsiosien 4900 euroa hehtaarilta (42 euroa kuutiometri) aina Tukholman ja Södermanlandin läänin 9 800 euroa hehtaarilta (63 euroa kuutiometri). Suurten järviin rajoittuvalla alueella vastaavasti metsän hinta oli 7900 euroa hehtaarilta (58 euroa kuutiometri). Viime vuonna Suomessa kalleinta metsämaa oli Uudellamaalla 5 300 euroa hehtaarilta, jossa muiden käyttömuotojen merkitys vaikuttaa metsän hintaan enemmän kuin muissa osissa Suomea. Muutoin eteläisessä Suomessa metsähehtaari maksoi noin 4000 euroa. Halvinta metsä oli puolestaan Lapissa, jossa hehtaarin hinta oli 890 euroa. Esa Ärölä ja Juhani Väänänen, Maanmittauslaitos TOIVOTTAA YHTEISTYÖ- KUMPPANEILLEEN JA JÄSENILLEEN HYVÄÄ KESÄÄ! Kiinteistöarviointi 1/13 13

BALTIC VALUATION CONFERENCE 2013 Reykjavik, Iceland 19-20 September 2013 Tervetuloa Baltic valuation conferenssiin (BVC) Reykjavikiin 19 20 syyskuuta 2013. BVC on Itämeren maiden arviointiyhdistysten järjestämä konferenssi, jota on järjestetty 90-luvun alusta saakka. Konferenssin teemat Tuottoarvomenetelmä liiketilojen arvioinnissa Kiinteistötietojen avoimuus Arvioinnin haasteet nyt ja tulevaisuudessa Esiintymään? Mikäli haluat esittää konferenssissa omia näkemyksiäsi, tiivistelmä esityksestä tulee toimittaa 15 heinäkuuta mennessä osoitteeseen orn@skra.is Ohjelma 19.9.2013 19:00 20:30 Reception 20.9.2013 09:00-16:00 Conference 19:30-23:00 Formal dinner Ilmoittautuminen 15.7.2013 mennessä hintaan 190 euroa, tämän jälkeen 230 euroa (sisältäen kahvit, lounaat ja illallisen). Koordinaattori Camilla Tvingmark ottaa vastaan ilmoittautumiset ja avustaa käytännön asioissa (englanniksi), camilla@practical.is. http://www.baltic-valuation-conference.org/ 14 Kiinteistöarviointi 1/13

Arviointialan opinnäytetöiden tiivistelmiä Tämän otsakkeen esitetään kiinteistöarviointialalta tehtyjä opinnäytetöitä. Opinnäytetöiden esittelemisellä levitetään tietoa uusista tutkimuksista, etteivät opinnäytteinä tehdyt tutkimukset jää vain tekijän ja työn tilaajan tietoisuuteen. Esiteltävät opinnäytetyöt ovat luettavissa kokonaisuudessaan Aalto-yliopiston kirjastossa. Koska töitä ei arkistoida sähköiseen muotoon, saa kiinnostavan tutkimuksen helpoiten käsiinsä lähestymällä suoraan työn tekijää. Opinnäytetöitä pyritään esittelemään kiinteistöarviointilehden jokaisessa numerossa, mikäli arviointialan opinnäytteitä on kuluvana ajanjaksona valmistunut. Koska lehden toimituksella ei ole saatavilla muita kuin Aalto-yliopiston opinnäytteitä, tulee muista opinahjoista töitään näytille haluavien toimittaa työt ja niiden tiivistelmät kannessa näkyvään osoitteeseen. DIPLOMITYÖT Työn nimi: Kiinteistöstrategian perusteella tehtävä kiinteistöomaisuuden salkutus Tekijä: Ville Vaarala Korkeakoulu / Tutkimusala: Insinööritieteiden korkeakoulu / Kiinteistöoppi Vuokra-asuntomarkkina pääkaupunkiseudulla on kuuma ja kysyntä ylittää tarjonnan. Vuokrat ovat olleet viimeaikoina selvässä nousussa. Samalla ovat kuitenkin nousseet myös ylläpidon kustannukset. Kohonneen kustannustason myötä myös korjaukset ja niihin uppoavat kustannukset ovat nousseet entistä enemmän esille. Yhtäläisen tilanteen edessä on myös Espoon Asunnot, jonka toimiala on asuntojen vuokraus ja niiden hallinnointi. Espoon Asunnot on hoitanut kiinteistöportfoliotaan yhtäläisten periaatteiden mukaisesti ja peruskorjaus asunnoille on tehty noin 30 vuoden iässä. Nyt kiinteistökanta on tullut siihen ikään, että useiden kiinteistöjen kohdalla peruskorjaus on edessä lähivuosina. Espoon Asuntojen tavoite kaupungin omistamana yhtiönä on tarjota kohtuuhintaista vuokra-asumista espoolaisille, joten vuokrankorotuksilla ei kaikkia peruskorjauskustannuksia voida kattaa. Myös pelkästään lainalla katettavaksi tilanne on kestämätön. Kiinteistöarviointi 1/13 15

Arviointialan opinnäytetöiden tiivistelmiä jatkuu... Tässä tutkimuksessa laaditaan malli, jolla Espoon Asuntojen kiinteistökanta salkutetaan. Sen perusteella kiinteistökannasta muodostetaan neljä salkkua, joita ovat pidettävät, kehitettävät, tarkasteltavat ja realisoitavat kiinteistöt. Mallin perusteella kiinteistöt luokitellaan salkkuihin niiden ominaisuuksien perusteella. Kiinteistöjen pisteytettäviä ominaisuuksia tässä mallissa ovat markkinavuokra, toteutuneet keskimääräiset ylläpitokulut, kumulatiivinen tulos, ennakoimattomat korjaukset 2006 2011, käyttöaste, vaihtuvuus, 10 vuoden PTS-korjaukset, lämpöindeksi sekä kiinteistön asuntojen keskipinta-ala. Näille ominaisuuksille lasketaan painotettu keskiarvo, jonka perusteella kiinteistöt siis päätyvät salkkuihin. Salkuille määriteltyjen toimenpidesuositusten perusteella kiinteistöjä lähdetään kehittämään tulevaisuudessa. A-salkun kiinteistöt ovat lähtökohtaisesti hyvällä tasolla ja B-salkun kiinteistöjä kehitetään puutteellisten ominaisuuksien osalta kohti A-salkun tasoa. C-salkun kiinteistöt vaativat lisäselvityksiä, ja se tuleekin tehdä kaikille salkun kohteille kiinteistökohtaisesti. Lisäselvityksen tuloksena kiinteistöt siirretään salkusta C joko ylöspäin salkkuun B tai alaspäin salkkuun D. Salkun D kiinteistöt pyritään realisoimaan, joka todennäköisesti useimmissa tapauksissa tarkoittaa loppuun käyttöä ja purkamista. Tuloksena saatu malli on tarkoituksenmukainen päätöksenteon ja kiinteistöjen kehittämisen apuväline tutkimuksen toimeksiantajalle jokapäiväisessä työskentelyssä. Työn nimi: Markkina-arvon ja saksalaisen kiinnitysluottoarvon (MLV) vertailu lainoitustarkoituksissa Tekijä: Toni Perätalo Korkeakoulu / Tutkimusala: Insinööritieteiden korkeakoulu / Kiinteistöoppi Arviointimenetelmät määräytyvät yleensä kiinteistöarvioinnin tarkoituksen mukaan. Tässä tutkimuksessa käsiteltiin kahta kiinteistörahoituksessa käytettävää arviointikäsitettä. Tutkimuksen pääpaino oli saksalaisen mortage lending value -käsitteen (MLV) laskennassa ja sen ominaispiirteissä. MLV:tä ja yleisesti käytettyä markkina-arvoa, market value (MV), verrattiin keskenään. Vertailu suoritettiin, jotta eri arviointikäsitteiden käyttöä rahoitustarkoituksissa ymmärrettäisiin paremmin. Kiinteistön arvon ja yleisen talou- 16 Kiinteistöarviointi 1/13

den vaihteluiden suhdetta verrattiin toisiinsa vaihtoehtoisia käsitteitä käyttäen. Tutkimuksessa kyseenalaistettiin pelkän markkina-arvon käytön riittävyys rahoituslaskelmissa. Tutkimusongelman taustalla oli tarve selvittää, olisiko perusteltua ottaa MLV käyttöön vaihtoehtoisena arviointikäsitteenä Suomessa. Tutkimuskysymykset sisälsivät seuraavat näkökulmat: MLV:n vahvuudet ja hyödyt, talouden suhdanteet jolloin MLV ja MV eroavat eniten toisistaan, retrospektiivinen katsaus siihen, miten erilaisten arviointikäsitteiden käyttö esimerkkitapauksissa viimeisten kahdenkymmenen vuoden aikana olisi vaikuttanut kiinteistön arvon kehitykseen. MLV:n mahdolliset edut ja molempien arviointikäsitteiden vahvuudet olivat tämän tutkimuksen ydinkysymyksiä. Tutkimusmenetelmänä käytettiin case-tutkimusta. Kirjallisuuskatsauksen löydöksiä täydentämään haastateltiin seitsemää asiantuntijaa, jotka edustivat kiinteistöarvioijia, kiinteistörahoittajia ja kiinteistösijoittajia. Kahdelle erityyppisessä paikassa sijaitsevalle kiinteistölle tehtiin laskennallinen simulaatio, jotta kirjallisuustutkimuksen tuloksia voitiin reflektoida esimerkkitapauksiin. Vertailemalla arvoja toisiinsa, kiinteistömarkkinoiden kehitykseen ja talouden mittareihin saatiin simuloimalla kuva eri arvojen kehittymisestä viimeisen 20 vuoden aikana ja voitiin tulkita niiden käyttäytymistä erilaisissa taloustilanteissa. Sekä kirjallisuuskatsaus että asiantuntijahaastattelut osoittivat, että kumpikaan tarkastelluista arviointikäsitteistä ei ole riittävä palvelemaan yksin pitkän aikavälin rahoitustarkoituksia. Pitkän aikavälin kestävän kehityksen näkökulma voidaan kuitenkin lukea MLV:n etuihin. Riskienhallinnan mittarina MLV näytti toimivan hyvin. Luotettavaa ennustetta pitkän aikavälin rahoitustarkoituksiin ei tulisi määrittää käyttämällä yksinomaan käsitteenä MLV:ta tai MV:tä huomioimatta muita täydentäviä mittareita. Käsitteiden sopivuuden arvioimiseksi tulisi molempia käsitteitä käyttäen tutkia laajemmilla lähtöaineistoilla arvon kehitystä kiinteistöissä, jotka edustaisivat eri kiinteistötyyppejä erilaisilla sijainneilla. Samankaltaista tapaustutkimusta ehdotetaan tehtäväksi jatkotutkimuksena siinä vaiheessa, kun riittävä määrä lähtöaineistoa kattavan tutkimuksen tekemiseen on saatavilla. Kiinteistöarviointi 1/13 17

IVSC-uutisia Kuinka yrityksen velat huomioidaan arvioinnissa? Kansainvälisissä arviointistandardeissa on selkeästi määritelty ja standardoitu omaisuuden ja varojen arviointi. Sen sijaan velkojen arviointia ei ole juurikaan standardoitu - pois lukien tilinpäätösarvioinnin osalta. IVSC:n mukaan velat arvioidaankin usein vain miinusmerkkisinä mutta suuruudeltaan yhtenevinä velkapääoman kanssa. IVSC:n mukaan velan arviointi on kuitenkin paljon haastavampaa, sillä velka realisoituu usein vasta kaukana tulevaisuudessa, mistä johtuen velan nykyarvo tulee arvioida vastaavasti kuin tulevaisuudessa realisoituvat tulotkin. Aiheeseen liittyvä Discussion Paper on ladattavissa IVSC:n kotisivuilta osoitteesta: http://www.ivsc.org/sites/default/files/discussion%20 Paper%20for%20Liabilities_0.pdf Uusia julkaisuja Tonttien tarjonta ja kysyntä sekä rakentamispolitiikka saaristokuntien ja saaristo-osakuntien ilman kiinteää tieyhteyttä olevassa saaristossa (TEM raportteja 19/2013, Internet http://www.tem.fi/julkaisut) Venäläiset vapaa-ajan asukkaina Suomessa 2030 (TEM raportteja 20/2013, Internet http://www.tem.fi/julkaisut) 18 Kiinteistöarviointi 1/13

Tulevia tapahtumia 5.-6.9.2013 AKA ja SKAY: koulutustilaisuus (Seinäjoki) Auktorisoidut kiinteistöarvioijat ry ja Suomen kiinteistöarviointiyhdistys ry järjestävät vuosittaisen koulutustilaisuuden Seinäjoella. Koulutus on kaksipäiväinen. Ensimmäinen päivä keskittyy kiinteistökehitykseen. Koulutus tapahtuu mm. casetyyppisten esimerkkien avulla, joista konkreettisesti selviää esimerkiksi kuinka hiipuvasta kauppakeskuksesta tehdään tuottoisa. Toinen päivä keskittyy kaupunkialueen ulkopuolisten alueiden nykytilaan, kehittämiseen ja arviointiin. Lisäksi päiville on suunniteltu runsaasti sosiaalista ohjelmaa, jotta osallistujat pääsisivät myös viettämään vapaa-aikaa ja tutustumaan kollegoihinsa. Hinta 300. Hinta sisältää koulutuksen, majoituksen hotellissa, ruoat, kahvit ym. Ainoastaan kulkeminen kotoa Seinäjoelle jää osallistujan itsensä hoidettavaksi. Ilmoittautumiset: Juhana.Hiironen@maanmittauslaitois.fi Lue lisää: www.kiinteistöarviointi.com 11.9.2013 Asunto 2013 - asuntosijoittamisen edellytykset ja tulevaisuus (Helsinki) Seminaari toimii vuosittaisena asuntopolitiikan, hyvän asumisen, asuntorahoituksen ja -tuotannon, asuntojen vuokrauksen ja asuntosijoittamisen keskustelufoorumina. / www.kiinko.fi. 14.-15.11.2013 Maanmittaustieteiden päivät (Helsinki) Maanmittaustieteiden päivät kokoavat yhteen eri tieteenalojen edustajia maanmittauksen saralta. Ensimmäisenä aamupäivänä aiheet ovat ns. yleisiä ja käsittelevät alan koulutusta ja työmaailmassa tapahtuvia uudistuksia. Lisäksi tässä vaiheessa esitellään vastavalmistuneet väitöskirjat. Iltapäivä keskittyy arviointiin ja maapolitiikkaan sekä kiinteistöjen ja alueiden brändäykseen. Toinen päivä keskittyy strategiseen alue- ja kaupunkisuunnitteluun sekä kestävään kehitykseen maapolitiikka ja aluesuunnittelukontekstissa. / http://mts.fgi.fi/mtp2013 Kiinteistöarviointi 1/13 19

YHteisöjäsenemme Kiinteistöalan Koulutussäätiö Catella Property Oy Auktorisoidut Kiinteistöarvioijat ry. Maanomistajien Arviointikeskus Oy Fingrid Oyj Newsec Valuation Oy Realia Management Oy Suomen Toimitila-asiantuntijat Oy LKV Kauko Koskinen Oy Laatumaa Jones Lang LaSalle UPM Metsä (Maankäyttö ja kiinteistöt) GapCon Oy REIM Kiinteistövälitys Oy Ltd Svenska Handelsbanken AB Seinäjoen Kotijoukkue Oy Senaatti-kiinteistöt 20 Kiinteistöarviointi 1/13