Toimivuuden varmistamisen vaikutukset kiinteistöjen arvonmuodostukseen (olemassa olevissa rakennuksissa)

Transkriptio

1 Toimivuuden varmistamisen vaikutukset kiinteistöjen arvonmuodostukseen (olemassa olevissa rakennuksissa) Ari Laitala: ( ) Aaltoyliopiston rinnakkainen tutkimushanke VTT:n tutkimusprojektille GreenICTpohjaiset toimivuudenvarmistusmenetelmät ja palvelut olemassa oleville rakennuksille

2 Tutkimuksen kolme näkökulmaa Millaista lisäarvoa ToVa luo käyttäjille? Kuinka paljon? Miten todennetaan ja osoitetaan? Millaista lisäarvoa ToVa luo omistajille? Kuinka paljon? Miten todennetaan ja osoitetaan? Millaisia muutoksia ToVa tuo kiinteistöjen arvottamiseen ja arvioimiseen? Mikä on muutosten merkitys? 2

3 Tutkimuksen sijoittuminen ToVa viitekehyksessä Kuva ToVakäsikirja s. 63 3

4 Tutkimuksen jakautuminen osatutkimuksiin Osatutkimus I: Toimivuuden varmistaminen käyttäjälisäarvon lähteenä Tutkimusraportti : ToVa taloudellisen lisäarvon muodostajana kiinteistön käyttäjille Tutkimusraportti 2: ToVa kiinteistöjen käyttämisen ja käyttäjien riskienhallintakeinona Tutkimusraportti 3: ToVa vihreiden vuokrasopimusten mahdollistajana ja kannustimena Osatutkimus II: ToVa kiinteistöjen omistajalisäarvon lähteenä Tutkimusraportti 4: Kiinteistöportfolion energiatehokkuus kiinteistösijoittajan kilpailuetuna Osatutkimus III: ToVan merkitys ja vaikutukset kiinteistöarviointiin Tutkimusraportti 5: ToVan vaikutukset markkina ja eimarkkinaperusteiseen kiinteistön arvon määritykseen 4

5 Tutkimusraportti : ToVa taloudellisen lisäarvon muodostajana kiinteistön käyttäjille Kuinka suurta taloudellista arvonmuodostumisen potentiaalia ToVa kiinteistöjen käyttäjille edustaa ja miksi? ToVa investointina Käyttäjää kiinnostavat liiketoimintamallit ToVan kuvaaminen osana käyttäjän kiinteistöjohtamista ToVan teoreettiset ja (todetut) vaikutukset kiinteistöjen käyttöön (käyttäjänäkökulma) Teoreettiset vaikutukset käyttäjän kassavirtoihin Käyttäjälisäarvon syntyminen 5

6 Tutkimusraportti 2: ToVa kiinteistöjen käyttämisen ja käyttäjien riskienhallintakeinona Kiinteistöjen käyttöön liittyvien riskien kuvaus (riskikartta) ToVan mahdollistamat riskienhallintakeinot Riskien hallinnan taloudellinen merkitys ja vaikutus 6

7 Tutkimusraportti 3: ToVa vihreiden vuokrasopimusten mahdollistajana ja kannustimena Millaisia ns. vihreitä sopimusrakenteita ToVa menettely mahdollistaa? Millaisia taloudellisia vaikutuksia (kannustimia) näillä vuokrasopimusrakenteilla on sopimusosapuolille? Millainen yhteys vihreillä vuokrasopimuksilla on kiinteistöjen arvonmuodostuksen jakautumiseen eri sopimusosapuolten kesken? 7

8 Tutkimusraportti 4: Kiinteistöportfolion energiatehokkuus kiinteistösijoittajan kilpailuetuna Kilpailuedun käsite ja merkitys kiinteistösijoittamisessa Kilpailuedun laajuus ja syvyys, kilpailuedun pysyvyys Kilpailuedun taloudellinen ulottuvuus Miten ToVa vaikuttaa kiinteistön omistajan kassavirtoihin? Pääpaino käytön aikaisissa kassavirroissa Omistajalisäarvon syntyminen ToVa kiinteistön omistajan riskienhallintakeinona 8

9 Tutkimusraportti 5: ToVan vaikutukset markkina ja eimarkkinaperusteiseen kiinteistön arvon määritykseen Millaisia yhteyksiä ToValla on eri arvolajeihin? Käyttöarvo (Value in Use) Investointiarvo (Investment Value / Worth) Erikoisarvo (Special Value) Markkinaarvo (Market Value) Millaiset syyt / esteet vaikuttavat siihen, että/ettei ToVa(a) tulisi huomioida osana kiinteistön markkinaarvon määritystä 9

10 Tutkimuksen aikataulutus TEKES DLs R R R R R R R Osatutkimus I Osatutkimus II Osatutkimus III Tutkija X??? Tutkija puolipäiväisesti projektin käytössä Tutkija kokopäiväisesti projektin käytössä Sovittava laitoksen johtajan kanssa 0

11 TEKESin hyväksymä kustannusarvio Kustannusarvio (000 ) Vuosi Total Rahapalkka 48,000 2,000 8,000 8,000 Henkilösivukust. 29,280 7,320 0,980 0,980 Yleiskustannukset 70,320 7,580 26,370 26,370 Matkat 5,000,000 2,000 2,000 Aineet ja tarvikkeet Laiteostot Ostettavat palvelut Muut kustannukset Yhteensä 52,600 37,900 57,350 57,350 Rahoitussuunnitelma TEKES Muut (yliopisto, yritykset kunnat) 9,000 6,600 59,6 % 40,4 % Yhteensä 52,600 00,0 %