1/8 Asunto Oy Juhannusrinne, Parolantie 3, 02200 Espoo Kunnossapidon periaateohjelma vuosille 2014 2023 Ohjelma on hyväksytty yhtiökokouksessa 01.04.2014 Sisällysluettelo 1. Kiinteistönpidon käsitteistöä 1.1 Kuntoarvio ja tekninen PTS 1.2 Kuntotutkimus 2. Kunnossapidon periaateohjelman tavoitteet As Oy Juhannusrinteen osalta 3. As Oy Juhannusrinteen kuntotutkimukset ja erityisselvitykset 3.1 Suoritetut selvitykset 3.2 Tarvittavat selvitykset 4. Perustiedot 5. Merkittävät perusparannus- ja korjaushankkeet vuodesta 2001 alkaen 6. Kunnossapidon periaateohjelma vuodelle 2014 7. Kunnossapidon periaateohjelma vuosille 2015-2018 8. Kunnossapidon periaateohjelma vuosille 2019-2023
2/8 1. KIINTEISTÖPIDON KÄSITTEISTÖÄ Kiinteistönpitoalalla on käytössä oma kiinteistönpidon nimikkeistönsä, josta tässä lyhyesti käsitteet kuntoarvio ja tekninen PTS sekä käsite kuntotutkimus, jotka on alalla otettu käyttöön vuosina 1994-1997. 1.1. Kuntoarvio ja tekninen PTS Kuntoarvio ja tekninen PTS laaditaan lähinnä silmämääräisen tarkastelun perusteella kirjaamalla ylös kaikki keskeiset havainnot kiinteistön teknisestä ja toiminnallisesta kunnosta. Kuntoarvioon voidaan toki sisällyttää niin halutessa hyvinkin laajoja ja yksityiskohtaisia selvityksiä yksittäisten rakennusosien tilasta. Kuntoarvio on kiinteistön kaikkien osa-alueiden rakennus- ja talotekniikan (LVISA) kunnon aistinvarainen selvittäminen ja korjaustarpeen yleispiirteinen arviointi sekä niiden raportointi. Kuntoarviolla saadaan puolueeton kokonaiskuva kiinteistöstä ja siinä tuodaan esiin asioiden tärkeysjärjestys. Tekninen PTS (=pitkän tähtäimen korjaussuunnitelma) on lyhyesti sanottuna tuloste esiin tulleista korjauskohteista tekohetken kustannustason mukaan arvioituine toteuttamiskustannuksineen. Keskeisin ja asunto-osakeyhtiössä vaikein asia on ajateltujen hankkeiden priorisointi eli tärkeysjärjestykseen laittaminen, josta poikkeuksetta on hyvinkin erilaisia käsityksiä. Merkittävää on myös nähdä korjaustarpeet rakennusosakohtaisina ja lisäksi niiden vaikutukset koko kiinteistön kokonaistoimivuuteen. Energian säästöön liittyvissä hankkeissa on huomioitava asumisen terveelliset ja viihtyisät olosuhteet eikä pelkästään saatavaa säästöä. Kuntoarvion laadinnassa käytetään apuna hankkeiden järjestykseen laittamisessa mm. seuraavia pääkriteereitä: - energiataloudellista säästöä tuovat hankkeet - rakenteellisesti pakottavat korjaukset - asumisen terveellisyyteen ja turvallisuuteen liittyvät hankkeet - asumisviihtyisyyteen vaikuttavat hankkeet - viranomaismääräysten määräämät hankkeet - esteettisesti tärkeiksi katsottavat hankkeet - teknisen kehityksen tuomat vaatimukset - muut yhtiön markkina-arvoon vaikuttavat hankkeet Kuntoarvion tavoitteena on tuoda tietoisuuteen yhtiössä vallitseva tilanne sekä antaa mahdollisuus tehdä tietoisia ratkaisuja yhtiölle kuuluvan omaisuuden hoitamisen periaatteista.
3/8 1.2 Kuntotutkimus Kuntotutkimus on alalle erikoistuneen erikoisliikkeen tekemä rakennusosakohtainen tutkimus, jonka tulokset perustuvat sovitussa laajuudessa tehtyihin ainetta rikkoviin ja ainetta rikkomattomiin näytteiden ottoihin ja tutkimuksiin. Kuntotutkimuksen tarkoituksena on kertoa rakenteiden vaurioiden tilanne, turmeltumisasteet, rakenteen tekninen käyttöikä ja korjattavuus. Suurien perusparannushankkeiden (esim. putki-, parveke- tai julkisivuremontti) hankevalmistelua edeltävänä toimenpiteenä suositellaan aina rakennusosakohtaista kuntotutkimusta. 2. KUNNOSSAPIDON PERIAATEOHJELMAN TAVOITTEET AS OY JUHANNUSRINTEEN OSALTA As Oy Juhannusrinteen kunnossapidon periaateohjelman tarkoituksena on luoda selkeät linjaukset yhtiön tavasta hoitaa omaisuuttaan eli määritellä yhtiön osakkeenomistajien enemmistön hyväksymä kiinteistönpitostrategia. Hallituksen tai yhtiökokouksen tulee erikseen hyväksyä kaikki tässä kunnossapitoohjelmassa esitetyt erilliset hankkeet sekä niiden rahoitustavat. Tavoitteena on varmistaa, että osakkeenomistajilla on mahdollisimman selkeä tieto yhtiössä tehdyistä korjauksista, päätetyistä korjauksista sekä suunnitteilla/tiedossa olevista korjauksista. Ohjelma ei voi olla täysin tyhjentävä, vaan sitä ylläpidetään ja täydennetään kiinteistön elinkaaren aikana tarpeen mukaan. Asunto-osakeyhtiön osakkeiden kaupan yhteydessä isännöitsijä on lain mukaan velvollinen kertomaan tiedossaan olevat yhtiön korjaustarpeet. Uusi ostajaehdokas myös haluaa tietää mitä on ostamassa ja mitä remontteja on tulossa. Ristiriitaisuuksien välttämiseksi esitetään yhtiökokouksen hyväksyttäväksi selkeä toimintaohjelma, jonka keskeiset osat liitetään isännöitsijätodistuksen liitteeksi. Tässä kunnossapito-ohjelmassa on huomioitu 01.07.2010 voimaan tulleen Asuntoosakeyhtiölain viiden (5) vuoden korjaustarveselvitys. Kunnossapito-ohjelmassa ilmoitetut summat ovat kustannusarvioita, jotka perustuvat ohjelman laatimishetkellä vallitsevaan hintatasoon, vastaaviin kunnostustoimenpiteisiin muissa taloyhtiöissä sekä hankkeen arvioituun laajuuteen. Ilmoitetut kustannusarviot eivät ole taloyhtiötä sitovia ja mainitut hinta-arviot voivat muuttua oleellisestikin ilmoitetusta. Esitettyjen hankkeiden hankesuunnitteluvaiheessa tarkentuneet sisällöt ja laajuus määrittävät kunkin hankkeen lopulliset kustannukset. 3. AS OY JUHANNUSRINTEEN KUNTOTUTKIMUKSET JA ERITYISSELSVITYKSET 3.1 Suoritetut selvitykset - Kuntoarvion laatiminen v. 2000, Raksystems Oy - I18 huoneiston vahinkokartoitus ja kuntotutkimus v. 2001, Säkkiväline Oy - Sähköasennusten tarkastus v. 2004, Tehosähkö Oy - G13 huoneiston kosteuskartoitus v. 2004, Raksystems Oy
4/8 - E9 huoneiston lattiaselvitys v. 2004, Raksystems Oy - F11 huoneiston kosteuskartoitus v. 2005, Raksystems Oy - Piha- ja katoskatselmus v. 2005, Matinkylän Huolto Oy - A1 huoneiston kuntotarkastus v. 2005, Raksystems Oy - A2 huoneiston sisäilmatutkimus v. 2006, SSM Oy - Kattotikkaiden kuntotarkastus v. 2007, Matinkylän Huolto Oy - Päätyjen avaus ja kuntotarkastus v. 2006-2007, Raksystems Oy - Taloyhtiön kiinteistötarkastus v. 2007, Matinkylän Huolto Oy - C6 huoneiston alapohjan tarkastus v. 2008, Matinkylän Huolto Oy - Salaojien kuntoselvitys ja maanpintojen selvitys v. 2008, Nexon Oy - Pesu- ja löylyhuoneiden kuntotarkastus v. 2009, Matinkylän Huolto Oy - Vesikatteiden (kattojen ja kattorakenteiden) kuntotutkimus v.2009, Innocate Oy - Kattovuoto- ja kosteusvauriotutkimukset huoneistoissa B3 ja G13 vuonna 2011, Master Kuivaus Oy ja Ositium Oy - Leikkialueiden kuntotarkastus 2012-2013, Leikkiturva Oy - Sisäilmatutkimukset huoneistoissa B3, E10, G13 ja 2011, Ositum Oy - Vesikattojen uusinnan (kattoremontin) henkesuunnitelma vuonna 2012, Innocate Oy - Leikkipaikkojen tarkastus ja korjaussuunnitelma vuonna 2012, Leikkiturva Oy - Kattovuodon korjaus huoneistossa J20 vuonna 2012, Icopal oy ja saneeraus T- Kuusisto Oy - Sisäilman seurantamittaukset huoneistoissa B3, E10 ja G13 sekä kattovuotokorjauksen jälkeinen sisäilmamittaus huoneistossa J20, vuonna 2013, Ositium Oy - Antenniverkon päivitys ja kunnostussuunnitelma, vuonna 2013, Yhteisantennilaite Oy - Vesikattojen uusinnan suunnittelu, vuonna 2012-2013, Vahanne Oy - Vesikattojen uusinta, vuonna 2013, Kattocenter Oy 3.2 Tarvittavat selvitykset - Julkisivujen kuntotutkimus - Vesi-, viemäri- ja lämmitysjohtojen kuntotutkimus 4. PERUSTIEDOT - nimi: Asunto Oy Juhannusrinne - osoite: Parolantie 3, 02200 Espoo - tyyppi: paritaloja - rakennukset: 16 kpl - huoneistot: 31 kpl - yhteiset tilat: väestönsuoja, leikkipiha, auto- ja jätekatokset - kerrosluku: 1-2 - valmistumisvuosi: 1985 - ilmanvaihtojärjestelmä: painovoimainen + liesituulettimet - tv-järjestelmä: antenni - huoneistoala: 2.921 m2 - tilavuus: 11.442 m3 - bruttoala: 3.474 m2 - kiinteistötunnus: 049-26-133-4 - Y-tunnus: 0423585-1 - isännöitsijä: Matinkylän Huolto Oy, Olavi Roiha
5/8 5. YHTIÖSSÄ SUORITETUT MERKITTÄVÄT HANKKEET VUODEN 2001 JÄLKEEN (Tilastokeskuksen luokittelu) 5.1 Ulkoaluerakenteiden, varusteiden ja kalusteiden korjaukset - Piha-asfaltointien kallistuskorjauksia 2005 - Yläleikkipaikan kiipeilytelineen uusiminen 2007 - Piha-aitojen uusiminen 2008 - Jätekatoksien rakentaminen, 2 kpl 2008-9 - Piha-aitojen huoltomaalaus 2010-5.2 Rakennusten pohjarakenteiden korjaukset 5.3 Ulkopuolisten rakenteiden korjaukset - Etelä- ja länsijulkisivujen ikkunoiden huoltomaalaus 2001 - I18 huoneiston päädyn vesivauriokorjaus 2002 - A2 ja F11 huoneistojen ulkopuolisten päätyjen (sokkelit) vesivaurioiden korjaus 2005 - Talotikkaiden uusiminen 2008 - Asuinrakennusten räystäskourujen uusiminen 2008 - Julkisivujen puuosien, ikkunoiden, ulko-ovien, autokatosten ja pihavarastojen huoltomaalaus 2008 - B4, C6, D8, F12, I18 ja J20 huoneistojen ulkopuolisten päätysokkelien avaus ja kunnostus 2008-9 - Vesikatteiden huoltokunnostus 2010 - A1, E10, G14, H16, K22, huoneisstojen ulkopuolisten yläpäätysokkelien ja kunnostus 2011 - L23 huoneistonston ulkopuolisten päätysokkelien avaus ja kunnostus 2011 - Räystäskourujen asennus varastoihin ja roskakatoksiin 2011 - Julkisivumaalausten 2-vuotistarkastus ja korjaukset 2011 - Vesikatteiden uusiminen 2013 Lasitetut terassit (lasit ovat osakkaiden vastuulla) - 5.4 Sisäpuolisten rakenteiden ja kalusteiden korjaukset - Lukituksien uusiminen (suojattu Abloy Sento) 2011 5.5 Huoneistokorjaukset (As. Oy:lle kuuluvat) - A2 ja F11huoneistojen sisäpuolisten seinärakenteiden avaus 2005 - B4, C6, D8, F12, I18, J20 huoneistojen sisäpuolisten päätyjen vesivaurioiden kunnostus 2008-9 - K22 sisäpuolisen päädyn vesivaurioiden kunnostus ruokailutilan osalta 2009-10 - B3 ja G13 kattovuotojen korjaus 2011 - Huoneiston J20 kattovuoto korjattu (tikkaiden kiinnitys) 2012 Pesu- ja löylyhuoneiden lattioiden ja seinien vedeneristeet: - G14 2000
6/8 - J20, L23 2003 - A2, I17 2005 - F12 2008 - B3 2010 - D8, J19, H15, E10 2012 - C6 2013 5.6 LVI-järjestelmiin liittyvät korjaukset - Ilmanvaihtojärjestelmien puhdistus 2004 - Lämmönvaihtimen kiertovesipumpun venttiilien uusiminen 2007 - Lämmönvaihtimen uusiminen 2011 - Ilmanpoistajan lisääminen lämmitysverkkoon 2011 - Ouman-kaukovalvontajärjestelmän lisääminen lämmitysverkkoon 2011 - Pihan vuotavan lämpöjohdon korjaus (B4) 2013 - Vesipumpun asennus A1 talon kulman pintavesikaivoon 2013 5.7 Sähkö- ja tietojärjestelmiin liittyvät korjaukset - Antenniverkon kunnostus 2003 - Sähköpääkeskuksen puhdistus ja tarkastus 2011 - Ulkovalojen uusiminen 2011 - Antenniverkon kunnostus ja päivitys 2013 5.8 Muut korjaukset ja toimenpiteet - Pelastussuunnitelman laatiminen 2004 - Jätekatoksien rakennuslupa 2007 - Energiatodistuksen laatiminen 2008 - Parveke/terassilasituksen rakennuslupa 2008 - Maanpintojen alapuolisten rakenteiden korjaussuunnitelma 2008 - Vesikattojen uusimisen suunnittelu 2011-12 - Pelastussuunnitelman uusiminen 2012-10 vuoden energiatodistuksen laatiminen (vanhan lain mukainen) 2013 - Yhtiöjärjestys päivitetty asunto-osakeyhtiölain mukaiseksi 2013 6. YHTIÖN KUNNOSSAPIDON PERIAATEOHJELMA VUODELLE 2014 (LTS) Toimenpide Kustannusarvio Selvitys Leikkialueiden kunnostus 9.000 Leikkipaikkojen turvatarkastuksessa havaittujen puutteiden korjaaminen. Lisätään samalla istutuksia leikkipaikkojen kohdalle. Piha-aidan korjaus 2.000 M25 huoneiston piha-aita on korjauksen tarpeessa. Rakennusten vierustoilla olevien puiden ja pensaiden poisto Ilmanvaihto-järjestelmien puhdistus 2.000 Osa puista ja pensaista on liian lähellä rakennuksia, jolloin niiden juuret tukkivat viemäreitä, kaivoja ja salaojia. Poistetaan liian lähellä olevat puut ja pensaat. 2.000 Ilmanvaihtojärjestelmät pitää puhdistaa vähintään 10 vuoden välein. Piha-, pohja- ja 4.000 Pihaviemärit keräävät hiekkaa ja pohja- sekä
7/8 vaakaviemärien painehuuhtelu vaakaviemärit jätekertymää. Viemärit tulisi painehuuhdella noin 5 vuoden välein. Salaojakaivojen ottaminen esiin ja korottaminen 10.000 Osa salaojakaivoista on piilossa maan alla, joten ne pitää kaivaa esiin ja korottaa. Salaojien painehuuhtelu 2.000 Salaojat keräävät sakkaa ja lietettä. Salaojat tulisi painehuuhdella 5 vuoden välein. Lietepesät on puhdistettava noin 3 vuoden välein. Taloyhtiön liittäminen 6.000 Parempien laajakaistayhteyksien parantaminen. valokuituverkkoon E- ja L-talojen takkahormien nuohous kustannus osakkaille Hallituksen esitys Takkahormien kunnossapito kuuluu taloyhtiölle. Takkahormit pitää nuohota säännöllisesti 1-3 vuoden välein riippuen käyttöasteesta. Leikkipaikkojen turvatarkastus, 2 kpl 400 Leikkipaikkojen turvamääräysten mukaan leikkipaikat on tarkastettava vähintään kerran vuodessa. Räystäskourujen puhdistus - Räystäskourut tulee puhdistaa säännöllisesti joka vuosi, jotta kourut toimisivat. yhteensä/vähintään 37 400 euroa 7. KUNNOSSAPIDON PERIAATEOHJELMA VUOSILLE 2015-2018 (KPTS) Toimenpide Kustannusarvio Selvitys Pihan lämpö- ja vesijohtojen uusiminen, x jm 150.000 B4 huoneisto edustalla oli lämpöjohtovuoto keväällä 2013. Vuodon yhteydessä havaittiin, että talojen väliset lämpöja vesijohdot ovat uusimisen tarpeessa. Pesuhuoneiden kunnostus Niille huoneistoille, jotka suorittavat pesu-/kylpyhuoneen saneerauksen oma-aloitteisesti, maksetaan urakoitsijan esittämän laskun perusteella 1000 vesieristeosuutena. Korvaus maksetaan niiden pesu-/kylpyhuoneiden osalta, joissa ei ole nykyisten rakennusmääräysten mukaista vesieristettä. Kustannukset katetaan hoitovastikkeella. Taloyhtiö korvaa myös mahdolliset kylpyhuoneessa todettujen kosteusvaurioiden kuivatuksen ja niistä johtuvat tarkastuskäynnit. Päätöksessä noudatetaan asunto-osakeyhtiölain yhdenvertaisuusperiaatetta. Kylpyhuonesaneeraukset tulee tarkastaa ja dokumentoida nykyisen asunto-osakeyhtiölain mukaisesti. Patteriventtiilien uusimisen 3.000 Patteriventtiilien uusiminen vaatii suunnitelmat. suunnittelu Patteriventtiilien uusiminen ja lämmitysverkoston säätö 40.000 Alkuperäisten patteriventtiilien kestoikä on noin 20 vuotta. Venttiilien uusimiseen kannattaa varautua. Huoneistojen ulko-ovien uusiminen, 62 kplk 80.000 Hallitus esittää, että alkuperäiset ulko-ovet uusitaan puualumiini-oviksi yhteensä/vähintään 273.000 euroa
8/8 8. KUNNOSSAPIDON PERIAATEOHJELMA VUOSILLE 2019 2023 (PTS) Toimenpide Kustannusarvio Selvitys Ilmanvaihto-järjestelmien puhdistus 2.000 Ilmanvaihtojärjestelmät pitää puhdistaa vähintään 10 vuoden välein. Piha-, pohja- ja vaakaviemärien painehuuhtelu 2.000 Pihaviemärit keräävät hiekkaa ja pohja- sekä vaakaviemärit jätekertymää. Viemärit tulisi painehuuhdella noin 5 vuoden välein. Salaojien painehuuhtelu 2.000 Salaojat keräävät sakkaa ja lietettä. Salaojat tulisi painehuuhdella 5 vuoden välein. Lietepesät on puhdistettava noin 3 vuoden välein. Julkisivujen kuntotutkimus 7.000 Suosittelemme julkisivujen kuntotutkimusta niiden kunnon selvittämisen vuoksi. Kuntotutkimus antaa lisätietoja: - julkisivujen käyttöiästä - mahdollisesta kunnostustavasta - kunnostuskustannuksista Putkistojen kuntotutkimus 5.000 Suosittelemme vesi-, viemäri- ja lämpöjohtojen kuntotutkimusta niiden kunnon selvittämisen vuoksi. Kuntotutkimus antaa lisätietoja: - johtojen käyttöiästä - mahdollisesta kunnostus/uusimistavasta - kustannuksista Julkisivujen puuosien, puuikkunoiden (133 kpl), autokatosten (3 kpl), jätekatosten, pihavarastojen ja aitojen huoltomaalaus Päätyjen kunnostus, 13 kpl. A1, B3, C5, D7,E9, E10, G14, H15, H16, I17, J19, L23, G13. 180.000 Julkisivujen puuosat kannattaa maalata noin 10 vuoden välein kunnossa pysymisen vuoksi. Ikkunoiden ulkopuitteet, ulko-ovien ulkolehdet ja niitä vastaavat karmit sekä listat kuuluvat taloyhtiön vastuulle. Työ aikaisintaan 2020 harkintaan. Vaihtoehtoisesti ikkunat ja ovet voidaan jättää kunnostamatta ja uusia puu-alumiini-ikkunoiksi ja oviksi. Muutos vaatii viranomaisluvan. Kustannusarvio on noin 190.000. Loppujen päätysokkelien - Tehdään tarpeen mukaan avaus ja kunnostus yhteensä/vähintään 198.000 euroa Kunnostamatta olevien rakennusten päätyjen sisäpuolinen kunnostus (Raksystems Oy:n tarkennetun korjausohjeen mukaisesti: loput kuntoluokka II päädyt). Huoneistot A1, B3, C5, D7, E9, E10, G14, H15, H16, I17, J19, L23 + G 13. Korjauksia tullaan tekemään tarvittaessa.