Kaupunginhallitus 580 23.11.2015 Anomus rakennusoikeuden siirtämisestä Öja ja Rödsö-Möllerin yleiskaavaan 562/10.02.02/2015 KH 580 Valmistelijat: yleiskaava-arkkitehti Päivi Cainberg p. 044 7809 364 ja kaa voi tus pääl lik kö Jouni Laitinen p. 044 7809 360. ANOMUS Bengt Kronqvist, Anders Kronqvist ja Margareta Kronqvist ovat tehneet anomuksen Öja ja Rödsö-Möllerin rantayleiskaavan muu tok sesta Knivsundin kylässä sijaitsevan Nyström nimisen tilan 272-416-7-211 osalta. Maanomistajat anovat rantayleiskaavassa osoitetun uuden lo ma raken nus pai kan siirtoa kaavassa osoitetulta paikalta lahden pou kamas ta noin 350 metriä länteen, samalla tilalla olevaan niemeen. Liite A 580 Liite B 580 Sijaintikartat Ote Öja ja Rödsö-Möller rantayleiskaavasta HAKIJOIDEN PERUSTELUT ANOMUKSELLE (käännös) Yleiskaavassa osoitettu uuden lomarakennuspaikan sijainti sijaitsee lah den pou ka mas sa, jossa ei ole mahdollisuuttta avoimelle vedelle ja nä kö alal le. Vedenkorkeus on jo nykyisin hyvin matala ja maan ko hoami ses ta johtuen rakennuspaikka vaatisi mittavia ruoppauksia tu le vaisuu des sa (Paikka merkitty karttaliitteessä C merkinnällä A). Nie messä jonne rakennuspaikka toivotaan siirrettävän tulisi olemaan avoin vesi pitkälle tulevaisuuteen. Lisäksi tälle paikalle on kiin nos tus ta rakentaa (Paikka merkitty karttaliitteessä C merkinnällä B). Liite C 580 Karttaliite lomarakennuspaikan siirtoesityksestä NYKYINEN KAAVATILANNE Alueella on voimassa Öjan ja Rödsö-Möllerin rantayleiskaava, joka on vahvistettu 25.8.2008. Paikka, jonne rakennuspaikka on esitetty siirrettävän on Öjan ja Röd sö-möl le rin rantayleiskaavassa esitetty merkinnällä MU, maa- ja met sä ta lous val tai nen alue, jolla on ulkoilun ohjaamistarvetta. MRL 41 ja 43 :n nojalla määrätään että alueella on 200 metriä leveällä kes ki ve den kor keu den mukaisella vyöhykkeellä muu kuin yleistä ulkoi lua ja retkeilyä varten tarpeellisten rakennelmien rakentaminen on
kielletty. Rantayleiskaavassa osoitettu loma-asuntojen alue, jolta kaavassa osoi tet tu uusi rakennuspaikka esitetään siirrettävän pois koskee seuraa vat kaavamääräykset: Uuden rakennuspaikan vähimmäiskoko on 2000 m². Mikäli rakennuspaikka on maanmittaustoimituksella muo dos tettu ennen 1.6.1998 on rakennuspaikan vähimmäiskokoa tut kit tava tuolloin voimassa olleen lainsäädännön mukaan. Tällöin raken nus pai kan yhteenlaskettu kerrosala ei saa ylittää 10 % raken nus pai kan pinta-alasta. Kullekin rakennuspaikalle saa rakentaa: - Yhden loma-asunnon, jonka kerrosala on enintään 80 m². - Saunan, jonka kerrosala on enintään 25 m². - Vierasmajan, jonka kerrosala on enintään 25 m². - Muita talousrakennuksia. - Rakennusten yhteenlaskettu kerrosala saa kuitenkin olla enintään 160 m². Lisäksi kaavassa on yleisiä määräyksiä: RAKENTAMINEN Rakennusluvan A-, RA-, RA-1, RA-2-alueilla saa myöntää tämän yleis kaa van perusteella. Voimassa olleen lainsäädännön nojalla myönnetyn luvan perusteella ra ken ne tun rakennuksen saa peruskorjata ja tuhoutuneen ra ken nuksen korvata vastaavalla uudella rakennuksella. MRL 127 nojalla määrätään, että alueella olevia ennen vuotta 1969 rakennettuja rakennuksia ei saa purkaa ilman ra ken nus val vonta vi ran omai sen myöntämää purkamislupaa. Luvasta on myös pyydet tä vä museoviranomaisen lausunto, jos purkaminen saattaa mer kitä rakennettuun ympäristöön sisältyvien perinne-, kauneus- tai muiden arvojen hävittämistä. Lupa on myös tarpeen kun purkamista hae taan uudisrakentamisen yhteydessä. Purkamisluvan edel ly tyk sistä määrätään MRL 139 :ssä. Rakennuslupaviranomainen voi myöntää poikkeuksen ra ken nus paikan kerrosalasta, mikäli museoviranomaisen lausunnossaan kult tuuri his to rial li ses ti merkittäväksi arvioima rakennus ja sen kult tuu ri his torial li set arvot säilytetään rakentamisen yhteydessä. SL-, av-, am-, luo-, ak-, ah-, ja /s- alueilla maisemaa muuttavalle toimen pi teel le tulee hakea MRL 128 :n mukainen maisematyölupa. Rakennukset, jotka ovat samanaikaisesti Natura 2000-verkoston ja
osa kas kun nan yhteisellä alueella, voi säilyttää ja niitä voi korjata. Rakentamiseen osoitettujen alueiden rajoista voidaan poiketa poh jakar tan tarkkuusvaatimusten puitteissa, mikäli teiden tai rakennusten si joit ta mi nen ja maasto-olosuhteet sitä edellyttävät. Poikkeaminen ei saa johtaa yleiskaavassa esitettyjen rakennuspaikkamäärien ylit ty miseen. M-, MU-, MY-, VR- ja SL-alueilta on rakennusoikeus 200 metrin ranta vyö hyk keel tä siirretty maanomistajakohtaisesti RA-, RA-1-, RA-2- ja A-alueille tai osoitettu valtion korvattavaksi. Rakennuspaikoilta tulee käyttää olemassa olevia pääsyteitä ja liit tymiä yleisille teille. Jos uusia liittymiä tai liittymäjärjestelyjä on tarpeen teh dä, tulee olla yhteydessä tiehallintoon. Alueelle sijoitettavien rakennusten vähimmäisetäisyydet ovat tilan ran nan puo lei ses ta rajasta tai rantapuuston rannanpuoleisesta reunas ta: - rantasaunat 10 m. - muut rakennukset 30 m. Loma-asunnon ja vierasmajan katetun terassin pinta-ala saa olla enin tään 30 % rakennuksen kerrosalasta. Rakennuslupaviranomainen voi myöntää etäisyyttä koskevasta määräyk ses tä poikkeuksen, jos se on maasto-olosuhteiden johdosta välttä mä tön tä ja rakennus sopeutuu maastoon ja maisemaan. Rakennusten tulee sopeutua koon, muotonsa, ulkomateriaaliensa ja vä ri tyk sen sä puolesta luonnonmaisemaan ja lähiympäristön ra kennus ta paan. Rakennetun alueen maisemakuva on muutoinkin säilytettävä luonnon mu kai se na. Rakennuksen ja rantaviivan väliin on jätettävä riittävästi suo ja puustoa. Rakennuksia ei tule sijoittaa rantavyöhykkeen avoimiin osiin. Alin sallittu rakentamiskorkeus kastuessaan vaurioituville ra ken nuksil le on minimiaaltoiluvaralla N60-tasossa 165 cm. Mikäli ranta on jyrk kä tai etäisyys vastarantaan on yli yksi kilometri, on alin ra ken tamis kor keus määritettävä paikkakohtaisesti. KAAVOITUSPALVELUJEN LAUSUNTO Rakennuspaikan siirtoa 350 metrillä ei ole mahdollista toteuttaa poikkea mis lu val la maankäyttö- ja rakennuslain 171 :n 3 momen tin nojal la 72 :n 1 momentin säännöksistä. Mikäli tässä tapauksessa yleis kaa vas sa osoitetun lomarakennuspaikan 350 metrin siirtoa kä sitel täi siin poikkeamisluvalla olisi kyse uudesta lo ma-ra ken nus pai kasta. Hanke on vastoin Öjan ja Rödsö-Möllerin rantayleiskaavaa, sil lä kaavassa ei ole tälle paikalle osoitettu rakennuspaikkaa. Kun kysees sä on uudesta ei rantayleiskaavassa osoitetusta ra ken nus paikast toimi valta päätöksessä on elinkeino-, liikenne- ja ym pä ris tö keskuk sel la. Hakija ei toivo lisää rakennuspaikkoja vaan ran ta yleis kaa-
van mukaisen rakennuspaikan siirtoa ja tämä tulisi ratkaista ran tayleis kaa va muu tok sel la. YMPÄRISTÖPALVELUJEN LAUSUNTO Kaavaan merkitty (siirrettävä) rakennuspaikka sijoittuu matalan lahden rannalle. Tieyhteyttä ei ole. Ympäristö on monimuotoista van haa kuusikkoa, jossa on runsaasti lahopuuta ja kolopuita. Uusi suun ni teltu rakennuspaikka sijoittuu jo rakennetun tontin viereen. Suun ni tel tu rakennuspaikka on vanhahkoa kuusikkoa, mutta sieltä ei löy ty nyt erityisiä luontoarvoja lukuun ottamatta rantaniittyä, joka sijoittuu osittain tontin edustalle ja jatkuu leveämpänä niittynä ra ken nus pai kan eteläpuolelle. Kyseisen niityn säilyttäminen on toivottavaa ja tu lee ottaa huomioon suunnittelussa. Kohde soveltuu ra ken nus pai kak si, sinne on olemassa oleva tieyhteys ja ranta tontin pohjoispäässä on melko syvä, joten paikka soveltuu myös veneen pitoon eikä edel ly tä suuria ruoppauksia. Maastotarkastuksen perusteella kaavamuutokselle (yhden ra ken nuspai kan siirto) ei ole estettä. Siirto tiivistää rakentamista tilan poh joisosaan, jolloin jää pitempiä yhtenäisiä vapaita rantoja. Myös mui den rakennuspaikkojen siirtoa (2 läntisintä rakennuspaikkaa matalan lahden rannalla) olisi suotavaa tutkia nykyisen tieyhteyden varteen ja alu een muun rakennuskannan läheisyyteen. PÄÄTÖSEHDOTUS Alueella on voimassa Öjan ja Rödsö-Möllerin rantayleiskaava joka on vahvistettu 25.8.2008. Rantayleiskaavan ollessa ainoastaan 7 vuot ta vanha Kaavoituspalvelut eivät näe ajankohtaiseksi käynnistää Öja ja Rödsö-Möllerin rantayleiskaavan päivittämistä. Maanomistajalla on maankäyttö- ja rakennuslain (MRL) 74 :n mukai ses ti oikeus ranta-asemakaavan laatimiseen. Maanomistajan kans sa käydyissä keskusteluissa on tullut esille että he eivät toivo tilal leen uusi rakennusoikeuksia eivätkä halua käynnistää ase ma kaavan laatimista. Kaavoituspalvelut on todennut että koska on kyseessä yhden tilan omis ta jien tavoite siirtää yksi rantayleiskaavassa osoitettu uusi raken nus oi keus saman kiinteistön sisällä toiselle paikalle ran ta yleiskaa van muutos voidaan laatia maanomistajan toimesta. Ennen rantayleiskaavan muutoksen laatimiseen ryhtymistä on maanomis ta jien oltava yhteydessä kuntaan ja toimitettava kunnalle MRL 63 :ssä tarkoitettu osallistumis- ja arviointisuunnitelma. Maanomistajan toimesta laadittavan rantayleiskaavan muutosalueen
tu lee muodostaa tarkoituksenmukainen kokonaisuus. Maanomistajan toimesta laaditun rantayleiskaavaehdotuksen kä sit telys sä noudatetaan muutoin, mitä MRL:n 8 luvussa (Kaa voi tus me nette ly ja vuorovaikutus) säädetään. Rantayleiskaavan muutostyö on maanomistajien laatima ran ta yleiskaa va, jonka laadintaan maanomistaja palkkaa omalla kus tan nuk sellaan suunnittelijan, joka hyväksytetään kaavoituspalveluilla. Ky seessä ollessa maanomistajan laatima rantayleiskaava, kaava on maksul li nen ja kaupunki perii Bengt Kronqvist, Anders Kronqvist ja Marga re ta Kronqvist:lta rantayleiskaavan valmistelukustannukset ver raten ranta-asemakaavatöiden kustannuksiin Kaa voi tus pal ve lu jen palveluhinnaston 1.1.2014 mukaisesti rantayleiskaavan val mis te lus ta 2000 euroa + alv sekä kuulutuskustannukset. Kaavoituspalvelut esittää, että kaupunginhallitus päättää 1 käynnistää Öja ja Rödsö-Möllerin rantayleiskaavan muutok sen tilan 272-416-7-211 osalta. 2 että rantayleiskaavamuutos on maksullinen ja ran ta yleiskaa va muu tok sen valmistelusta peritään hakijalta kus tannuk set voimassa olevien kaavoituspalveluiden mak su jen ja taksojen mukaisesti. Kaupunginjohtaja Kaupunginhallitus päättää 1 käynnistää Öja ja Rödsö-Möllerin rantayleiskaavan muutoksen tilan 272-416-7-211 osalta. 2 että rantayleiskaavamuutos on maksullinen ja rantayleiskaava muu tok sen valmistelusta peritään hakijalta kus tan nuk set voimassa olevien kaavoituspalveluiden mak sujen ja taksojen mukaisesti. Päätös Kaupunginhallitus hyväksyi päätösesityksen.