Asuntopäällikkö Jonas Nylén, Asuntosihteeri Sanna Komsi, Kiinteistötoimi, 6/2017

Asuntomarkkinakatsaus 1/2017 Asuntopäällikkö Jonas Nylén, Asuntosihteeri Sanna Komsi, Kiinteistötoimi, 6/2017

Asuntomarkkinakatsaus Asuntomarkkinakatsauksen tavoitteena on ajankohtaisen analyysitiedon tuottaminen Vaasan kaupungin ja seudun asunto- ja kiinteistömarkkinoiden nykytilanteesta ja kehitysnäkymistä sekä väestö- ja taloudellisesta kehityksestä, jotta pystyttäisiin entistä paremmin mitoittamaan tulevaa asuntotuotantoa kysyntää vastaavaksi. Ajankohtaisen tiedon tuottaminen on tärkeää toimintaympäristön nopeiden muutosten vuoksi. Asuntomarkkinakatsaus tukee kaupungin maankäytön toteuttamisohjelman sekä asunto- ja maapoliittisten ohjelmien laadintaa. Asuntomarkkinakatsaus ilmestyy kaksi kertaa vuodessa, syksyllä ja keväällä. SISÄLLYSLUETTELO TALOUSKEHITYS (s. 3 14) ASUNTORAKENTAMINEN (s. 15 33) ASUNTOMARKKINAT (s. 34 51) ERIKOISTEEMA: SENIORIVÄESTÖN ASUMISTARPEET (s. 52 57) LÄHTEET (s. 58 59) 2

Talouskehitys Suomen talouden kehitysnäkymät Alueelliset kehitysnäkymät Työllisyystilanne Vaasan ja naapuriseutujen väestö- ja työpaikkakehitys Kotitalouksien kulutus ja velkaantuminen Kiinteistömarkkinat 3

Talouskehitys Suomentaloudenkehitysnäkymät Vuonna 2016 Suomen taloudessa on ollut nähtävissä positiivisia signaaleja ja talous näyttäisi olevan elpymässä. Tilastokeskuksen ennakkotietojen mukaan bruttokansantuote kasvoikin 1,4 prosenttia vuonna 2016. Kasvu tapahtui pääasiassa yksityisen kulutuksen ja investointien kautta, ja sitä on vauhdittanut yritysten ja kuluttajien taloutta kohtaan kokeman luottamuksen kohoaminen. Talouskasvun odotetaan jatkuvan maltillisena myös lähivuosina, ja vuodelle 2017 valtiovarainministeriö ennustaa 1,2 prosentin talouskasvua. Kohtuullisena jatkuva talouskasvu nostaa vuonna 2017 työllisyyden 0,4 % edellisvuotta korkeammaksi. Samalla työllisyysaste nousee yli 69 prosentin ja työttömyysaste laskee 8,5 prosenttiin eikä pitkäaikaistyöttömyyskään näytä enää kasvavan. Tilastokeskus 2017. Kansantalouden tilinpito 2016, ennakko. Valtiovarainministeriö 2017. Taloudellinen katsaus, kevät 2017. Valtiovarainministeriö 2017. Tiedote 28.4.2017, Suomen talouskasvu jatkuu vakaana. 4

Talouskehitys Alueellisetkehitysnäkymät Työ- ja elinkeinoministeriön tuoreimmassa alueellisista kehitysnäkymistä kertovassa katsauksessa Suomen seutukunnat ennakoivat positiivisen talouskehityksen jatkavan vahvistumistaan. Vuoden päähän ulottuvat arviot elinkeinoelämän ja yritystoiminnan tilanteesta ovat alueilla hyvin positiiviset. Positiivisimmat kehitysnäkymät ovat Varsinais-Suomessa, jossa meri- ja autoteollisuus ovat parhaillaan vahvassa vireessä. Myös Kainuussa ja Keski-Suomessa on vahvat kasvunäkymät kaivosteollisuuden ja biotalouden saralla. Kaakkois-Suomen ja etenkin Lapin matkailun odotetaan vilkastuvan. Kaupan alan näkymät ovat sen sijaan edelleen varovaiset. Työ- ja elinkeinoministeriö 2017. Alueelliset kehitysnäkymät, kevät 2017. 5

Talouskehitys Alueellisetkehitysnäkymät Pohjanmaan, Keski-Pohjanmaan ja Etelä-Pohjanmaan maakuntien teollisuuden ja rakentamisen suhdanteet parantuivat vuoden 2016 lopussa, mutta tilanne on kuitenkin edelleen hieman tavanomaista huonompi. Myös palvelualoilla tilanne on tällä hetkellä hieman normaalia heikompi. Tuotanto ja myynti ovat kuitenkin lisääntyneet alkuvuonna ja kasvun arvioidaan jatkuvan kevättä kohden. Pohjanmaalla ollaan lähitulevaisuuden näkymien suhteen positiivisia, joskin odotukset ovat koko maahan verrattuna vaisummat. Työ- ja elinkeinoministeriö 2017. Alueelliset kehitysnäkymät, kevät 2017. 6

Talouskehitys Työllisyystilanne Työttömyysaste laski vuonna 2016 ja työttömyyden vähenemisen odotetaan jatkuvan myös vuonna 2017. Suotuisat merkit työllisyyden ja talouden kehityksessä näkyvät kuluttajien kokeman työttömyysuhan vähenemisessä. Epävarmuuden väheneminen työmarkkinoilla saattaa rohkaista kotitalouksia kuluttamaan ja investoimaan, mikä voi parantaa talouskasvua ja lisätä muun muassa kotitalouksien halukkuutta hankkia omistusasunto. Kasvava työvoiman kysyntä ja työvoiman ikääntyminen saattavat kuitenkin lisätä työvoiman saatavuuden haasteita. Työllisyyden kehittyminen odotettua heikommin saattaa sen sijaan pitää talouskasvun ennustettua hitaampana. Vaasan seutukunnan ja Pohjanmaan muiden seutukuntien työttömyysasteet ovat pitkään kuuluneet maan alhaisimpiin. Työttömyysaste seutukunnittain 4/2017 Pellervon taloustutkimus PTT 2017. Asuntomarkkinat 2017 ennuste. Vaasan kaupunki 2017. Vaasan työttömyysraportti 4/2017. 7

Vaasa naapuriseutuineen kasvaa voimakkaasti Väestö- ja työpaikkakehitys sekä korkeakouluopiskelijat Vaasan, Uumajan, Seinäjoen, Pietarsaaren ja Kokkolan seuduilla YHTEENSÄ 458 024 asukasta seuduilla (2016) (n. 530 000 as. koko alueella) +30 549* asukasta (2005-2016) 204 715* työpaikkaa (2014) +14 323* työpaikkaa (2005-2014) 55 500 korkeakouluopiskelijaa *Seutujen kasvuluvut (ei koko alueen) UUMAJA 122 892 asukasta (2016) +12 134 (2005-2016) 62 861 työpaikkaa (2014) +7 665 (2005-2014) 32 500 korkeakouluopiskelijaa Uumaja Vaasa Kokkola Pietarsaari PIETARSAARI - KOKKOLA 110 614 asukasta (2016) +3 454 (2005-2016) 46 713 työpaikkaa (2014) +1 964 (2005-2014) 4 000 korkeakouluopiskelijaa VAASA 114 223 asukasta (2016) +7 858 (2005-2016) 50 669 työpaikkaa (2014) +2 996 (2005-2014) 13 000 korkeakouluopiskelijaa SEINÄJOKI 110 295 asukasta (2016) +7 103 (2005-2016) 44 472 työpaikkaa (2014) +1 698 (2005-2014) 6 000 korkeakouluopiskelijaa 8

Talouskehitys Vaasanaapuriseutuineen kasvaa nopeasti 120 km säteellä Vaasasta asuu noin 530 000 asukasta. Alueella on noin 55 500 korkeakouluopiskelijaa. Alueen seutujen väestö kasvoi yli 30 000 asukkaalla 2005 2016 ja työpaikkojen määrä yli 14 000:lla 2005 2014. Mikäli kyse olisi yksittäisestä seudusta, se olisi väkiluvultaan Suomen toiseksi suurin. Se olisi työpaikkamäärältään maan nopeimmin kasvava ja väestöltään maan neljänneksi nopeimmin kasvava. Vaasan seudun väestönkasvu oli kuudenneksi suurin Suomen kaupunkiseutujen/työssäkäyntialueiden joukossa vuosina 2005 2016. Saman kokoluokan työssäkäyntialueiden joukossa Vaasan seudun väestönkasvu oli suurin. Vaasan seutu on väestöltään Suomen 10. suurin kaupunkiseutu/työssäkäyntialue. 9

Talouskehitys Kotitalouksienkulutus Talouden suotuisia merkkejä nähtiin viime vuonna erityisesti kotitalouksien kulutuksen kasvussa ja rakentamisessa. Kotitalouksien kulutusmenot kasvoivat 2,7 prosenttia ja investoinnit, lähinnä asuntoihin, lisääntyivät peräti 12,2 prosenttia vuonna 2016. Kulutuksen odotetaan kasvavan maltillisesti myös lähivuosina, ja vuoden 2017 kasvun saakin aikaan etupäässä yksityisten investointien lisääntyminen. Myös rakentamisen odotetaan jatkavan kasvuaan myös tänä vuonna, joskin vuotta 2016 maltillisemmin. Kotitalouksien kulutuksen ja rakentamisen kasvun taustalla vaikuttavat kuluttajien luottamuksen kasvu maan talouteen, matala inflaatio sekä alhaiset lainakustannukset. Kulutuksen kasvusta huolimatta kotitalouksien reaalitulot kasvoivat viime vuonna vain 0,7 prosenttia, ja yksityisen kulutuksen kasvun odotetaankin osittain hidastuvan vuonna 2017 ostovoiman heikon kehityksen vuoksi. Palkkatulojen kasvu on heikkoa ja kehitys heijastuu epäsuotuisasti muun muassa asuntojen kysyntään ja hintoihin. Myös valtion velan odotetaan jatkavan kasvuaan. Pellervon taloustutkimus PTT 2017. Asuntomarkkinat 2017 ennuste. 10

Talouskehitys Kotitalouksienvelkaantuminen Kotitalouksien velkaantuminen on jatkunut vuonna 2016, joskin melko maltillisella tahdilla. Kotitalouksien velkaantumisaste oli vuoden 2016 kolmannella neljänneksellä kuitenkin jo 126,9 prosenttia käytettävissä olevista tuloista. Korkotason ollessa matalalla velanhoitokulut pysyvät vielä maltillisina, mutta pidemmällä aikavälillä korkojen nousuun on varauduttava. Kotitalouksien velkaantuneisuuden kasvu on riski koko kansantaloudelle. Markkinakorot ovat pysyneet pitkään historiallisen matalina. Vuonna 2016 uusien asuntolainojen keskikorko oli noin 1,2 prosenttia ja samaa keskikorkoa ennustetaan myös vuodelle 2017. Pankkien välinen kova kilpailu näkyy lainamarginaalien kaventumisena. Lyhyellä aikavälillä korkotasoon ei odoteta huomattavia muutoksia. Pellervon taloustutkimus PTT 2017. Asuntomarkkinat 2017 ennuste. Tilastokeskus 2017. Findikaattori Kotitalouksien velkaantuneisuus. 11

Talouskehitys Kiinteistömarkkinat Vuonna 2016 kiinteistösijoituskaupassa tehtiin ennätysvuosi, kun kauppaa tehtiin 7,2 miljardilla eurolla. Kasvua vuoteen 2015 verrattuna oli yli kolmekymmentä prosenttia. Edellinen ennätys oli finanssikriisiä edeltävältä vuodelta 2007, jolloin kauppaa tehtiin 6,5 miljardilla eurolla. Viime vuosina matala korkotaso ja vakaat nettotuotot ovat houkutelleet pääomia kiinteistömarkkinoille. Talouden piristyminen on vauhdittanut kehitystä. Erityisesti asuntosijoittamisen suosio on kasvussa ja asuntokiinteistöt ovat nousseet suurimmaksi kiinteistösektoriksi 30 prosentin osuudellaan. Kiinteistömarkkinoiden odotetaan pysyvän aktiivisina myös vuonna 2017. On kuitenkin huomioitava, että tämänhetkinen kiinteistösijoitusmarkkinoiden aktiivisuus saattaa kuitenkin johtua myös kiinteistösijoittamisen kasvaneesta suosiosta, ennemmin kuin Suomen talouden nousujohteesta. Catella 2017. Markkinakatsaus, Suomi kevät 2017. KTI 2017. Transaktioseuranta. KTI Kiinteistöindeksi 2016. 12

Talouskehitys Kiinteistömarkkinat Sijoituskiinteistöjen kokonaisarvosta noin 55 % sijaitsee Helsingin seudulla, mutta markkinat ovat kuitenkin kahtena viime vuonna selkeästi levittäytyneet koko maahan. Vuokra-asumisen kysynnän kasvu, vakaat vuokratuotot ja matalat korot ovat houkutelleet ammattimaisia asuntosijoittajia vuokraasuntomarkkinoille. Myös yksityisten kotitalouksien asuntosijoittaminen on kasvussa, ja vuokra-asunnoista 36 prosenttia on kotitalouksien omistuksessa. Asunnot olivatkin suosituin investointikohde vuonna 2016. KTI 2017. KTI Markkinakatsaus Kevät 2017. KTI 2017. The Finnish Property Market 2017. Newsec 2017. Newsec markkinakatsaus Suomi 2017 kevät. Pellervon taloustutkimus PTT 2017. Asuntomarkkinat 2017 ennuste. 13

Talouskehitys Kiinteistömarkkinat Markkinat ovat olleet aktiivisia etenkin Tampereella ja Jyväskylässä, mutta myös Oulussa, Kuopiossa ja Lahdessa. Aktiviteetin kasvu on johtunut pääasiallisesti näihin yliopistokaupunkeihin kohdistuvasta lisääntyneestä vuokraasuntomarkkinoiden ja hoiva-asumisen sijoituskysynnästä. Kiinteistösijoitusaktiviteetin uskotaan olevan vuonna 2017 edelleen kasvussa Helsingin seudun ulkopuolella. Alkuvuosi 2017 antaa suotuisat lähtökohdat asuntokaupan kasvulle. Kuluttajien luottamus on kasvanut ja uudisasuntojen kauppa on ollut vilkasta. Myös vanhojen asuntojen myynti kasvoi vuoden ensimmäisten kuukausien aikana. KTI 2017. KTI Markkinakatsaus Kevät 2017. KTI 2017. The Finnish Property Market 2017. Newsec 2017. Newsec markkinakatsaus Suomi 2017 kevät. Pellervon taloustutkimus PTT 2017. Asuntomarkkinat 2017 ennuste. 14

Asuntorakentaminen Koko maan asuntotuotanto VTT:n asuntotuotantoennuste Vaasan seudun ja kuntien asuntotuotanto Väestökehitys Vaasan seudun kunnissa 15

Asuntorakentaminen Asuntoaloitukset talotyypeittäinkokomaassa 2000-luvulla Valmistuvien uusien omakotitalojen vuosittainen määrä on ollut jo pidempään laskussa, ja omakotitalojen määrä kasvaa tulevaisuudessa hitaasti. Muuttoliike kaupunkeihin sekä ikääntyminen vähentävät omakotiasumisen kysyntää. Vuonna 2016 parantuneen rakentamisen suhdannetilanteen seurauksena omakotitaloja tulee kuitenkin valmistumaan tänä vuonna jonkin verran viime vuotta enemmän. Yhä suurempi osa asuntomarkkinoilla toimivista kotitalouksista on ikääntyneitä, mikä asettaa asumisen saavutettavuudelle ja laadulle uusia kriteereitä. 16 Pellervon taloustutkimus PTT 2017. Asuntomarkkinat 2017 ennuste. Rakennusteollisuus RT 2017. Tilastot ja suhdanteet. VTT 2017. Asuntotuotantotarve 2015 2040..

Asuntorakentaminen VTT:nasuntotuotantoennuste VTT:n kaksi skenaariota maan asuntotuotannolle ovat kaupungistumisskenaario ja konservatiivinen skenaario. Skenaariot pohjautuvat Tilastokeskuksen väestöennusteisiin. Viime aikaiseen kehitykseen nähden kaupungistumisskenaario on todennäköisin. Vaasan seudun kehitys näyttäytyy hyvin myönteisenä sekä väestökehityksen että asuntotuotannon näkökulmasta. Seutu onkin pitkään kuulunut maan nopeimmin kasvaviin (6. suurin väestönkasvu ja 5. suurin työpaikkojen määrän kasvu vuodesta 2005). Nopeasti kasvavan Seinäjoen seudun ennusteet ovat myös hyvin myönteisiä. Väestöennuste2015 2040 kaupungistumisskenaarionmukaan Asuntotuotantoennuste2015 2040 kaupungistumisskenaarionmukaan(asuntoja/vuosi) VTT 2017. Asuntotuotantotarve 2015 2040. 17

Asuntorakentaminen Kokomaan asuntotuotanto Vuotuinen arvio asuntotuotannon kokonaistarpeesta on VTT:n mukaan noin 25 000-30 000 asuntoa riippuen koko maan väestönkehityksestä. Asuntotuotanto onkin seuraillut lähivuosina VTT:n ennustamaa asuntotarvetta. 90 prosenttia rakentamisesta on kuitenkin tapahtunut 14 suurimmalla kaupunkiseudulla, joissa tarve on suhteellisesti arvioitua suurempikin. Helsingin ja Tampereen seuduilla on asuntorakentaminen on jopa tarpeen jäljessä. On hyvin mahdollista, että suurten kaupunkiseutujen osuus koko asuntotuotannosta nousee jatkossa. Pellervon taloustutkimus PTT 2017. Asuntomarkkinat 2017 ennuste. VTT 2017. Asuntotuotantotarve 2015 2040. VTT 2017. Uusien asuntojen tarve keskittyy suurimmille kaupunkiseuduille. 18

Asuntorakentaminen Asuntorakentaminenon piristynyt Asuntorakentaminen piristyi vuonna 2016 ja rakentamisen investoinnit kasvoivat noin 6,5 prosenttia vuoteen 2015 verrattuna. Tänä vuonna asuntoja valmistuu lähes 35 000, mikä on selkeästi edellisvuotta enemmän. Vuoden 2016 lopulla myönnettyjen rakennuslupien määrä on kuitenkin jonkin verran laskenut, mikä ennakoi vuoden 2017 jäävän lähivuosien toistaiseksi vahvimmaksi rakentamisen vuodeksi. Aloitetuista asunnoista 72 % on kerrostaloasuntoja. Vilkasta asuntorakentamista selittävät kotitalouksien asuntorakentamisen lisäksi vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen sekä ARA-tuotannon uudistuotanto. Uudistuotannon määrä on noussut etenkin pääkaupunkiseudulla. Rakentamisen suhdanne on parantunut uudisrakentamisen vetämänä. Pellervon taloustutkimus PTT 2017. Asuntomarkkinat 2017 ennuste. Tilastokeskus 2017. Rakennus- ja asuntotuotanto.. VTT 2017. Asuntotuotantotarve 2015 2040. 19

Asuntorakentaminen Suomenmegatrendit Vilkas asuntorakentaminen lisää erityisesti vapaarahoitteisten asuntojen tarjontaa. Vuonna 2017 tuleekin valmistumaan ennätysmäärä uusia markkinaehtoisia vuokra-asuntoja, eli asuntojen saatavuus paranee. Lisääntyvä tarjonta voi myös hidastaa markkinaehtoisten vuokrien nousua. Toisaalta uudet vuokra-asunnot valmistuvat pääosin kaupunkiseudulle ja muihin suurempiin kaupunkeihin, ja näillä suuren kysynnän alueilla on helpompi pyytää myös korkeampaa vuokraa. Vilkas asuntorakentaminen näkyy markkinoilla rakennuskustannusten nousuna ja työvoiman saatavuuden heikentymisenä, mikä haittaa asuntorakentamista. Koko maassa pienten asuntokuntien määrä on kasvanut kerrostalotuotantoa nopeammin. Valmistuvien asuntojen keskikoot vaihtelevat vuosittain huomattavasti. Vuosina 2014 ja 2015 asuntojen keskikoot ovat Yksiöiden ja kaksioiden osuus onkin selvästi kasvanut 2010-luvulla ja asuntotuotanto painottuu pienempiin asuntoihin. Asuntokuntien pieneneminen lisää tarvetta pienille asunnoille, mikä voi selittää asuntotuotannon painottumista pienten asuntojen rakentamiseen. Yksiöiden hintojen voimakas nousu ja irtaantuminen suurempien asuntojen hintakehityksestä viittaa kuitenkin siihen, ettei tarjonta ole riittävää kysynnän muutokseen nähden. Pääsääntöisesti valmistuneiden asuntojen keskikoko on ollut pienin Helsingissä, mikä johtuu osittain keskikokoa nostavien pientalojen vähyydestä alueella. Helsingissä sijaitsevat kerrostaloasunnot ovat kuitenkin keskimäärin vertailukaupunkeja suurempia, sillä siellä suurempien perheasuntojen saatavuus on pyritty takaamaan sääntelyn avulla. Helsingin kantakaupungin kerrostaloissa asuvien lapsiperheiden osuus onkin viime vuosina ollut kasvussa. Pienemmissä ja vähemmän kerrostalovaltaisissa kaupungeissa sen sijaan kerrostaloissa asuu pääasiassa pieniä asuntokuntia. kuitenkin olleet laskussa, etenkin siksi, että rakentaminen painottuu enemmän yksiöihin ja kaksioihin. Pellervon taloustutkimus PTT 2017. Asuntomarkkinat 2017 Teema: Pienten asuntojen markkinat. Rakli ry 2017. Asuntojen saatavuus paranee, vuokrat kehittyvät maltillisesti. 20

Asuntorakentaminen Vaasanseudulla Vaasan seudun asuntotuotannosta 1990-luvulta lähtien kertovat tilastot osoittavat asuntotuotannon olevan vuosittain tasaisen vaihtelevaa. Uutta asuntokantaa valmistuu seudulle jatkuvasti, mutta rakentamisen volyymi vaihtelee vuosittain. Viiden viime vuoden aikana Vaasan seudulle on valmistunut keskimäärin noin 700 asuntoa vuodessa. Vuonna 2016 Vaasan seudulla rakennettiin lähes 650 uutta asuntoa, mikä oli miltei sata asuntoa enemmän kuin vuonna 2015. Vilkkaan rakentamisen vuosi 2016 näkyy siis myös Vaasan seudun tilastoissa. Rakennustahti ei vuonna 2016 kuitenkaan saavuttanut vuosien 2012 2014 aikana seudulla tapahtuneen erittäin vilkkaan asuinrakentamisen tasoa. Vuonna 2014 valmistui peräti noin 850 asuntoa. 21

Asuntorakentaminen Vaasanseudulla Vaasan seudulle on valmistunut vuodesta 1990 lähtien tasaisesti vähintään 200 uutta pientaloa vuosittain. Huippuvuosina pientaloja on rakennettu lähemmäs neljäsataa vuodessa. Pientaloasuminen on siis seudulla merkittävä asumismuoto, joka pitää pintansa vuodesta toiseen. 2000-luvun alkupuolella uusien asuinkerrostalojen rakentaminen oli varsin vähäistä, mutta 2010-luvulle tultaessa kerrostalorakentaminen on ollut vilkasta. Vilkas kerrostalorakentaminen viestii siitä, että seudulla on selvästi kysyntää myös muulle kuin omakotiasumiselle. 22

Asuntorakentaminen Vaasankaupungissa Vaasan kaupungin asuntotuotanto on luonteeltaan varsin samankaltaista kuin koko Vaasan seudunkin. Rakentamisen volyymit vaihtelevat vuosittain, mutta uutta asuntokantaa rakentuu kuitenkin tasaisesti joka vuosi. Viiden viime vuoden aikana kaupungin asuntotuotanto on ollut keskimäärin noin 450 asuntoa vuodessa. 23

Asuntorakentaminen Vaasankaupungissa Vaasan asuntokanta on perinteisesti ollut kerrostalovaltaista. Vaasaan valmistuu vuosittain myös uusia pientaloja, mutta kerrostaloasuntojen osuus valmistuneista asunnoista on huomattava. 2000-luvun alkupuolelta lähtien uusia kerrostaloja on valmistunut vuosittain yhä enemmän. Vuonna 2016 valmistuneista asunnoista 72 prosenttia olikin kerrostaloissa. 2000-luvulla sen sijaan hieman yli puolet valmistuneista asunnoista on ollut kerrostaloasuntoja. 24

Asuntorakentaminen Vaasankaupungissa Valmistuneet pientaloasunnot ovat olleet viimeisen kuuden vuoden ajan keskimäärin 148 neliötä, rivitaloasunnot keskimäärin 81 neliötä ja kerrostaloasunnot keskimäärin 47 neliötä. Vuonna 2016 valmistuneiden kerrostaloasuntojen keskimääräinen asuinhuoneistoala oli tosin huomattavasti aiempia vuosia pienempi, eli vain 38 neliötä. Perheiden määrän ennustetaan kasvavan Vaasassa voimakkaasti vuoteen 2030 mennessä, mikä tarkoittaa sitä, että myös suuremmille asunnoille on tulevaisuudessa kysyntää. Pelkästään pienten asuntojen tuotanto saattaa tulevaisuudessa heikentää perheiden asunnon saantia. 25

Asuntorakentaminen Vaasankaupungissa Kuutta Vaasan keskusta-alueella sijaitsevaa viimeisen kymmenen vuoden aikana valmistunutta asuinkerrostalokohdetta vertaillessa huomataan, että huoneistoala ja asuntojen kokojakauma vaihtelevat kohteesta toiseen. Osassa kohteista asuinnoista noin puolet on yksiöitä, mutta keskimäärin vertailun kohteena olevista noin tuhannesta keskustaalueen kerrostaloasunnosta keskimäärin 28 prosenttia on yksiöitä. Pienten asuntojen tuotanto oli erityisen suurta vuonna 2016. Pienille asunnoille on kysyntää etenkin keskustassa. Kaupungin ennustetun väestökehityksen ja siitä johdetun asuntokuntien ennusteen mukaan pienten asuntojen kysyntä tulee pysymään suurena myös tulevaisuudessa. Perheasuntojen kysynnän arvioidaan kuitenkin kasvavan jatkossa, sillä perheiden määrä on kasvussa Vaasassa. Kaupungin ennusteiden mukaan kasvuvauhti kiihtyy lisäksi huomattavasti jatkossa. Kuuden asuinkerrostalokohteen vertailu huoneistoalan ja asuntojen kokojakauman mukaan Kohteet Asuntoja Huoneistoalaa keskimäärin (m2)*** 1h 2h 3h 4h+ 2h+ 3h+ Pohjois-Klemettilä 127 38,3 60,6 % 30,7 % 7,9 % 0,8 % 39,4 % 8,7 % Teatterikortteli 158 46,9 48,1 % 30,4 % 15,8 % 5,7 % 51,9 % 21,5 % Kompassi 192 58,7 31,3 % 32,3 % 24,5 % 12,0 % 68,8 % 36,5 % Kirjastonkuja 74 73,3 17,6 % 24,3 % 45,9 % 12,2 % 82,4 % 58,1 % Mäkikaivontie, As.osake yht.* 168 59,3 11,3 % 40,5 % 43,5 % 4,8 % 88,7 % 48,2 % Mäkikaivontie, Pikipruukki** 244 62,5 10,2 % 43,4 % 25,0 % 21,3 % 89,7 % 46,3 % Keskimäärin 963 56,3 28,0 % 35,4 % 26,0 % 10,6 % 72,0 % 36,6 % * Asunto-osakeyhtiöiden asuntoja (osoitteissa Mäkikaivontie ja Poikkikuja). ** KOY Pikipruukin vuokra-asuntoja ja As. Oy Vaasan Asumisoikeuden asuntoja (osoitteissa Mäkikaivontie, Tiilitehtaankatu ja Poikkikuja). Asuinkerrostalojen valmistumisvuodet: Pohjois-Klemettilä 2016, Teatterikortteli 2015-2016, Kompassi 2010-2013, Kirjastonkuja 2008, Mäkikaivontie - Pikipruukki ja As. Oy Vaasan Asumisoikeus 1998-2001, Mäkikaivontie - Asunto-osake yhtiöt 2006-2008. Asuntokunnat Vaasassa 1985 2030 (ennuste 2015 2030) Vaasan kaupungin kaupunkikehitys. Asuntokuntien ennuste. 26

Asuntorakentaminen Mustasaaressa Keskimäärin 113 asuntoa vuodessa 2012 2016; 78 asuntoa erillisissä pientaloissa 30 asuntoa rivitaloissa ja kytketyissä pientaloissa 5 asuntoa kerrostaloissa Keskimäärin 99 asuntoa vuodessa 2000 2016; 59 asuntoa erillisissä pientaloissa 24 asuntoa rivitaloissa ja kytketyissä pientaloissa 15 asuntoa kerrostaloissa 27

Asuntorakentaminen Laihialla Keskimäärin 84 asuntoa vuodessa 2012 2016; 53 asuntoa erillisissä pientaloissa 11 asuntoa rivitaloissa ja kytketyissä pientaloissa 20 asuntoa kerrostaloissa Keskimäärin 65 asuntoa vuodessa 2000 2016; 40 asuntoa erillisissä pientaloissa 15 asuntoa rivitaloissa ja kytketyissä pientaloissa 8 asuntoa kerrostaloissa 2 asuntoa muissa talotyypeissä 28

Asuntorakentaminen Maalahdessa Keskimäärin 27 asuntoa vuodessa 2012 2016; 23 asuntoa erillisissä pientaloissa 4 asuntoa rivitaloissa ja kytketyissä pientaloissa 0 asuntoa kerrostaloissa Keskimäärin 25 asuntoa vuodessa 2000 2016; 19 asuntoa erillisissä pientaloissa 6 asuntoa rivitaloissa ja kytketyissä pientaloissa 0 asuntoa kerrostaloissa 29

Asuntorakentaminen Vöyrillä Keskimäärin 16 asuntoa vuodessa 2012 2016; 14 asuntoa erillisissä pientaloissa 2 asuntoa rivitaloissa ja kytketyissä pientaloissa 0 asuntoa kerrostaloissa Keskimäärin 20 asuntoa vuodessa 2000 2016; 17 asuntoa erillisissä pientaloissa 2 asuntoa rivitaloissa ja kytketyissä pientaloissa 1 asunto kerrostaloissa 30

Asuntorakentaminen Isossakyrössä Keskimäärin 6 asuntoa vuodessa 2012 2016; 6 asuntoa erillisissä pientaloissa 0 asuntoa rivitaloissa ja kytketyissä pientaloissa 0 asuntoa kerrostaloissa Keskimäärin 13 asuntoa vuodessa 2000 2016; 12 asuntoa erillisissä pientaloissa 1 asunto rivitaloissa ja kytketyissä pientaloissa 0 asuntoa kerrostaloissa 31

Asuntorakentaminen Korsnäsissä Keskimäärin 4 asuntoa vuodessa 2012 2016; 4 asuntoa erillisissä pientaloissa 0 asuntoa rivitaloissa ja kytketyissä pientaloissa 0 asuntoa kerrostaloissa Keskimäärin 6 asuntoa vuodessa 2000 2016; 5 asuntoa erillisissä pientaloissa 1 asunto rivitaloissa ja kytketyissä pientaloissa 0 asuntoa kerrostaloissa 32

Asuntorakentaminen VäestökehitysVaasanseudunkunnissa Vaasan seudun väestö kasvoi 7 858 asukkaalla vuosina 2005 2016, mikä oli kuudenneksi eniten Suomen 37 kaupunkiseudun joukossa. Vaasan seudulla väestönkasvu keskittyy Vaasaan, Mustasaareen ja Laihialle, joiden yhteenlaskettu väestönkasvu oli 8 317 asukasta vuosina 2005 2016. Maalahdessa, Korsnäsissä ja Vöyrillä väkiluku on vähentynyt hieman. Isossakyrössä väkiluku väheni eniten. 33

Asuntomarkkinat Kaupungistuminen Asuntokunnat ja asumisväljyys Vuokra- ja omistusasumisen trendit Asumisen kustannukset ARA-vuokra-asuminen Tulevaisuuden näkymät 34

Asuntomarkkinat Kaupunkiasumisen suosion kasvu Väestö keskittyy alueellisesti yhä enemmän ja kasautuu suurille kaupunkiseuduille. Kaupunkiasumisen suosio kasvaa ja kaupungissa asuvan väestön osuus kasvaa Suomessa tasaisesti. Viimeisen kahdenkymmenen vuoden aikana kaupungissa asuvan väestön osuus on kasvanut 63 prosentista 69 prosenttiin. Tämä tarkoittaa myös kerrostaloissa asuvan väestön osuuden kasvua. Koko maan väestöstä 34 prosenttia asuu kerrostaloissa, mutta tilanne vaihtelee kaupungeittain. Helsingissä 79 prosenttia väestöstä asuu kerrostalossa, kun taas Vaasassa vastaava luku on 49. Pellervon taloustutkimus PTT 2017. Asuntomarkkinat 2017 Teema: Pienten asuntojen markkinat. Tieto&trendit 3/2016. Kaupungistuminen etenee löytyykö kaikille sopiva asunto? 35

Asuntomarkkinat Asuntokuntien keskikoko ja asumisväljyys Suomessa Kotitalouksien koot pienenevät ja yhä useampi asuu yksin. Yhden hengen asuntokunnat ovat lisääntyneet etenkin kaupungeissa, ja jo 41 prosenttia koko maan väestöstä asuu yhden hengen asuntokunnassa. Yksin asuvista suurin osa on nuoria, alle 30-vuotiaita, tai vastaavasti iäkkäitä naisia. 1-2 hengen kotitalouksia on asuntokunnista jo yli 75 prosenttia, ja asuntokuntien keskikoko onkin Suomessa varsin alhainen, 2,1 henkeä. Asuntokuntien koon pieneneminen on vaikuttanut siihen, että asumisväljyys on kasvanut tasaisesti viime vuosikymmeninä. Elintason nousu on toki myös vaikuttanut asumisväljyyden kasvuun. Henkilöä kohti laskettu keskimääräinen huoneistoala on kasvanut 19 neliömetristä vuonna 1970, 39 neliömetriin vuonna 2015. Pellervon taloustutkimus PTT 2017. Asuntomarkkinat 2017 Teema: Pienten asuntojen markkinat. 36

Asuntomarkkinat Asuntokuntien keskikoko ja asumisväljyys Suomessa Pienemmät asunnot ovat kasvattaneet suosiotaan, ja etenkin pienille kaupunkiasunnoille riittää nykyään kysyntää. Monet ovat valmiita tinkimään asumisen väljyydestä voidakseen asua lähellä työpaikkoja ja palveluita. Taloudellisesti epävarmoina aikoina pienen asunnon jälleenmyynnin nähdään olevan helpompaa ja arvonnousun todennäköisempää, mikä kannustaa pienemmän asunnon ostoon. Toisaalta, yhä useammalla on myös nykyään varaa asua yksin. Asumisväljyyden tinkimiseen johtaa kuitenkin usein myös asumiseen käytettävien varojen vähäisyys. Vuokralla asuvien asunnot ovat keskimäärin pienempiä kuin omistusasunnot. Pellervon taloustutkimus PTT 2017. Asuntomarkkinat 2017 Teema: Pienten asuntojen markkinat. 37

Asuntomarkkinat Asuntokuntien keskikoko ja asumisväljyys Vaasassa Vaasassa asumisväljyyden kasvu on hidastunut merkittävästi. Asumisväljyys kasvoi voimakkaasti 1990- luvulla ja 2000-luvun alussa. Asumisväljyys oli 39,1 m2 vuonna 2015. Koko maa: 40,1 m2. Asuntokuntien pieneneminen jatkuu, mutta huomattavasti hitaammin kuin 1990-luvulla. Asuntokunnan keskikoko oli 1,98 henkilöä vuonna 2015. Koko maa: 2,04 henkilöä. Asumisväljyyden kasvu ja asuntokuntien pieneneminen eivät siis kasvata uusien asuntojen tarvetta yhtä paljon kuin aikaisemmin. Pellervon taloustutkimus PTT 2017. Asuntomarkkinat 2017 Teema: Pienten asuntojen markkinat. Vaasan kaupungin kaupunkikehitys. 38

Asuntomarkkinat Vuokra-asuminen yleistyy Noin 65 prosenttia suomalaisista asuu omistusasunnossa, mutta vuokralla asuminen yleistyy. Pitkään jatkunut talouden alakulo sekä epävarma työllisyystilanne ovat lisänneet kysyntää vuokraasuntomarkkinoilla. Myös muuttoliike kaupunkeihin tukee vuokra-asumisen kysynnän kasvua. Kaupungeissa ja etenkin pääkaupunkiseudulla vuokralla asuminen on muuta maata yleisempää. Vuonna 2016 voimaan tulleet lainakatot suurempine omarahoitusosuuksineen voivat vaikuttaa vuokraasumisen kysyntää lisäävästi. RAKLIn vuokra-asuntobarometrin* mukaan vuokraasuntojen kysyntä on suurta ja etenkin vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen tarjonta jatkaa kasvuaan. *) RAKLIn vuokra-asuntobarometrikyselyyn 2017 vastasi 67 vuokra-asunto-markkinoiden asiantuntijaa. Vastaajista 40 prosenttia edustaa yksityisen sektorin ammattimaisia vuokranantajia, ja 22 prosenttia kunnallisia vuokrataloyhteisöjä tai opiskelija-asuntoyhteisöjä. Pellervon taloustutkimus PTT 2017. Asuntomarkkinat 2017 ennuste. RAKLIn vuokra-asuntobarometri 2017. 39

Asuntomarkkinat Vapaarahoitteinen vuokra-asuminen yleistyy Vaikka vuokralla asuminen yleistyy, ARA-asunnoissa asuvien osuus vuokralaisista vähenee. ARA-asunnoissa asuvien osuus on kymmenessä vuodessa supistunut kymmenen prosenttiyksikköä ja vuonna 2015 osuus oli jo alle 40 %. Yhä suurempi osa vuokralaisista asuu siis nykyisin markkinaehtoisessa vuokra-asunnossa. Muutosta selittävät ARA-asuntokannan pienentyminen sekä vapaarahoitteisen vuokra-asuntotarjonnan voimakas kasvu viimeisen viiden vuoden aikana. Taulukko: Suomen kaikista asunnoista 12,5 % oli ARA-vuokra-asuntoja ja 19,3 % vapaarahoitteisia vuokra-asuntoja vuonna 2015. Vuoden 2015 lopussa Suomessa oli 2 934 000 asuntoa. Kaikista asunnoista vuokra-asuntoja oli vuoden 2015 lopulla noin 903 000. Vuokra-asuntojen määrä on kasvanut 357 000 asunnolla vuodesta 1990. ARA 2017. Asuntomarkkinakatsaus 1/2017. Pellervon taloustutkimus PTT 2017. Asuntomarkkinat 2017 ennuste. Tilastokeskus. Asuntokanta 2015. 40

Asuntomarkkinat Omistusasumisen kustannukset - kerrostalot Asumisen kustannukset ovat kasvussa. Koko maan tasolla neliöhinnat kasvavat tuloja nopeammin. Neliöhinnan suhde käytettävissä oleviin tuloihin kasvaa etenkin Helsingissä, Espoossa, Tampereella, Turussa ja Vantaalla. Aiemmin hintakehityksessä havaitut suuret alueelliset erot suurimpien kaupunkien välillä ovat kuitenkin jossain määrin tasoittuneet. Nopeinta hintojen nousu oli viime vuonna Helsingissä ja Tampereella, ja näissä kaupungeissa hintojen odotetaan nousevan eniten myös tänä vuonna. Pellervon taloustutkimus PTT 2017. Asuntomarkkinat 2017 ennuste. 41

Asuntomarkkinat Omistusasumisen kustannukset - kerrostalot Kaikissa kasvavissa kaupungeissa pienten asuntojen hinnat ovat nousseet muita asuntoja nopeammin. Koko maassa, mutta etenkin Helsingissä, yksiöiden hinnat ovat nousseet ripeästi vuodesta 2010 eteenpäin. Helsingissä myös kaksioiden hinnat ovat nousseet ripeästi. Ennakkotietojen mukaan vanhojen kerrostaloasuntojen hinnat nousivat koko maassa 1,5 prosenttia vuonna 2016. Hintojen nousu on ollut koko maan tasolla odotettu nopeampaa ja nousu on kiihtymässä. Suotuisan kysyntätilanteen jatkuessa hinnat nousevat 1,8 prosentin vuosivauhdilla vuonna 2017. Pellervon taloustutkimus PTT 2017. Asuntomarkkinat 2017 ennuste. 42

Asuntomarkkinat Omistusasumisen kustannukset - omakotitalot Myös omakotitalojen hinnat nousivat viime vuonna toista vuotta peräkkäin koko maassa. Hinnat nousivat samaa tahtia kerrostaloasuntojen hintojen kanssa. Omakotitalojen myyntiajat ovat kuitenkin pidemmät kuin muissa asuntotyypeissä. Omakotitalojen keskimääräinen neliöhinta oli vuonna 2016 noin 1 560 euroa. Asumisen nousevaa hintakehitystä tukevat matala korkotaso, kuluttajien luottamus omaan talouteensa sekä parempi työllisyys. Kotitalouksin käytettävissä olevien tulojen hidas kasvu tuo kuitenkin malttia asuntojen hintojen nousuun koko massa. Matalan korkotason ansiosta omistusasumisesta on tullut kuitenkin vuokralla asumiseen verrattuna huomattavasti edullisempaa. Pellervon taloustutkimus PTT 2017. Asuntomarkkinat 2017 ennuste. 43

Asuntomarkkinat Omistusasumisen kustannukset Vaasassa Vaasassa asuntokauppa piristyi nopeasti finanssikriisin jälkeen ja asuntokauppojen lukumäärä oli samalla tasolla vuosina 2010 2012 kuin vuonna 2008. Vuodesta 2013 alkaen asuntokauppojen lukumäärä on kuitenkin ollut selväsi alhaisempi. Vuonna 2016 asuntokauppojen määrä oli alhaisin seurantajakson aikana. Pitkään jatkunut taantuma näkyy kotitalouksien lisääntyneenä epävarmuutena asunnon hankinnassa. Taantumasta huolimatta asuntojen hinnat ovat nousseet merkittävästi vuodesta 2009. Vuosina 2015 ja 2016 rivi- ja pientalojen hinnat kuitenkin laskivat. Samanaikaisesti kerrostaloasuntojen hintojen nousu jatkui. Kerrostaloasuntojen keskihinta ylitti rivi- ja pientaloasuntojen keskihinnan vuonna 2016. Pellervon taloustutkimus PTT 2017. Asuntomarkkinat 2017 ennuste. 44

Asuntomarkkinat Vuokra-asumisen kustannukset Alueilla, joilla on kysyntää, asuntojen hinnat ylittävät selvästi rakennuskustannukset, joten asuntotuotanto on rakennusliikkeille kannattavaa. Siksi asuntotuotannon lisäämiseen tähtäävien hallituksen lisäavustusten tarvetta onkin syytä pohtia. Pitkällä aikavälillä tärkeintä riittävän asuntotarjonnan kannalta on tonttitarjonnan kasvattaminen sekä rakentamista rajoittavan sääntelyn purkaminen. Vapaarahoitteiset vuokrat ovat nousseet ripeällä tahdilla koko 2010- luvun alun. Markkinaehtoiset vuokrat nousivat viime vuonna koko maassa 2,4 %. Vuokrien nousu oli nopeinta Helsingin seudulla. Vuokrien nousu on ollut selkeästi asuntojen hintojen ja muiden kuluttajahintojen nousua ripeämpää. Nousu on ollut nopeinta yksiöissä ja kaksioissa. ARA 2017. Asuntomarkkinakatsaus 1/2017. Pellervon taloustutkimus PTT 2017. Asuntomarkkinat 2017 ennuste. Asuntohintoja nopeamman vuokrien nousun taustalla on koko maan tasolla pitkään jatkunut talouden heikko tila ja vuokra-asumisen kasvanut kysyntä. Myös väestön keskittyminen kaupunkeihin tukee vuokra-asumisen kysynnän kasvua ja vuokrien nousua. ARA-vuokrat nousivat viime vuonna keskimäärin 1,5 %. ARA-vuokrien ja markkinavuokrien välinen ero kasvoi suurimmissa kaupungeissa. Helsingissä ARA-asunnot ovat keskimäärin 53 %, Joensuussa 21 % ja Tampereella 16 % edullisempia. Muualla Suomessa ARA-vuokrat ovat yleensä markkinavuokria kalliimpia. Matala inflaatio ja heikko markkinatilanne ARA-asuntojen vajaakäytöstä kärsivissä kunnissa hillitsee vuokrien nostoa. Asuinkerrostalojen ylläpidon kustannukset ovat kuitenkin kasvaneet huomattavasti viime vuosina ja talojen korjaustarpeet lisääntyneet, mikä asettaa paineita vuokrien korotuksille. 45

Asuntomarkkinat Vuokra-asumisen kustannukset Vapaarahoitteisten vuokrien ennustetaan nousevan 2,4 prosentin vauhdilla myös vuonna 2017. Alueelliset erot hintakehityksessä ovat kuitenkin merkittävät. Asuntojen hintojen odotetaan nousevan eniten kasvavilla kaupunkiseuduilla, joissa etenkin yksiöiden hinnat erkaantuvat muiden asuntojen hintakehityksestä. Vapaarahoitteisten vuokrien suhde vuokralaisen käytettävissä oleviin tuloihin on kasvanut koko maassa, mutta alueelliset erot kaupunkien välillä ovat huomattavia. Vantaalla vuokrien osuus suhteessa tuloihin nousee nopeammin kuin muualla. Tampereella ja Jyväskylässä vuokrien osuus tuloista nousee yli 34 prosenttiin vuonna 2017. Myös Helsingissä vuokrien osuus vuokralaisten tuloista jatkaa nousuaan. Helsingissä vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat ovat yli 50 % korkeammat kuin ARA-asuntojen vuokrat. Vaasassa ero on 12,3 % ja Seinäjoella 6,1 %. ARA 2017. Asuntomarkkinakatsaus 1/2017. Pellervon taloustutkimus PTT 2017. Asuntomarkkinat 2017 ennuste. Pellervon taloustutkimus PTT 2017. Asuntomarkkinat 2017 Teema: Pienten asuntojen markkinat. 46

Asuntomarkkinat Vuokra-asumisen kustannukset Moni tinkii asumiskustannuksista vaihtamalla pienempään asuntoon. Tällöin neliövuokra nousee, mutta kokonaisvuokra laskee. Viime vuoden suotuisat merkit ennakoivat kuitenkin positiivisempaa talouskasvua tänä vuonna. Epävarmuustekijöiden vähentyessä omistusasumisesta tulee houkuttelevampi vaihtoehto ja vuokrien nousu hidastunee. Myös uusien vuokra-asuntojen vilkkaan rakentamisen ja tarjonnan lisääntymisen odotetaan osaltaan hillitsevän vuokrien nousua. Toukokuussa 2017 vuokrien nousu näyttää, ainakin hetkellisesti, lähes pysähtyneen. Vaasassa vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen keskivuokran kehitys on seurannut 60 000 100 000 asukkaan kaupunkien keskivuokran kehitystä. Vuonna 2016 vuokrien nousu oli tosin nopeampaa Vaasassa. Vaasassa ARA-asuntojen keskivuokra laski alle 60 000 100 000 asukkaan kaupunkien kesivuokran keskiarvon vuonna 2016. Vaasassa vapaarahoitteisten asuntojen keskivuokra kasvoi 15,1 %:lla vuosina 2011 2016, kun ARA-asuntojen keskivuokra kasvoi 8,7 %:lla. ARA 2017. Asuntomarkkinakatsaus 1/2017. Pellervon taloustutkimus PTT 2017. Asuntomarkkinat 2017 ennuste. Pellervon taloustutkimus PTT 2017. Asuntomarkkinat 2017 Teema: Pienten asuntojen markkinat. 47

Asuntomarkkinat Vuokra-asuntomarkkinoiden trendit ARA on arvioinut kuntien vuokra-asuntomarkkinoiden toimivuutta ARA-indeksin avulla vuodesta 2012 alkaen. Pääkaupunkiseudun vuokramarkkinatilanne on ollut kireä koko mittausajan, mutta parani hieman viime vuonna vapaarahoitteisen vuokratarjonnan kasvusta. Useiden Helsingin kehyskuntien tilanne on sen sijaan melko kireä. ARA-asunnon saaminen on siis vaikeinta pääkaupunkiseudulla. Tasapainoinen markkinatilanne on 32 kunnassa. Vaasassa ARA-vuokra-asunnoista on lievä ylitarjontaa. On kuitenkin huomattava, että merkittävä osa Vaasan ARA-vuokra-asunnoista sijaitsevat kaupunginosissa, joissa kysyntä on pitkään ollut varsin matala. Kysyntä keskusta-alueella sijaitsevista ARA-vuokraasunnoista on suurempi. ARA 2017. Asuntomarkkinakatsaus 1/2017. 48

Asuntomarkkinat Vuokra-asuntomarkkinoiden trendit Kolmessa neljäsosassa kunnista on ARA-vuokra-asuntojen ylitarjontaa ja tyhjien ARA-asuntojen määrä kasvoi vuonna 2016 viidettä vuotta peräkkäin. Tyhjien asuntojen ongelma on yleisintä eniten väestöään menettävissä kunnissa. Joka kolmannessa kunnassa ARAasuntojen käyttöaste jäi alle 90 prosentin. Pienten asuntojen kasvava kysyntä vaikeuttaa asuntojen kysynnän ja tarjonnan kohtaamista, ja vuokramarkkinoilla on tällä hetkellä selvästi pulaa pienistä asunnoista. Vuonna 2016 ARA-asunnon hakijoista 60 % oli yhden hengen talouksia, kun haettavista asunnoista yksiöitä oli 27 %. Tilanne on markkinaehtoisissa vuokra-asunnoissa vastaava, mutta tarjolla olevien yksiöiden osuus oli näissä tällöin 22 %. ARA 2017. Asuntomarkkinakatsaus 1/2017. 49

Asuntomarkkinat Yhteenveto tulevaisuuden näkymistä Markkinoilla on havaittavissa selkeää polarisaatiota sekä erityyppisten asuntojen välillä että alueittain: Kasvavilla seuduille, erityisesti Helsingissä, yksiöiden myyntiajat ovat huomattavasti muiden asuntojen myyntiaikoja lyhyempiä. Suuret kaupungit ja niiden ympäryskunnat kasvavat ja niissä hinnat ja vuokra nousevat. Toisaalla taas väestö vähenee, asuntojen arvo laskee ja asunnoille on vaikea löytää ostajaa tai vuokraajaa. Asuntojen kysyntä painottuu lähitulevaisuudessa ennen kaikkea kasvaville alueille, mikä vaikuttaa siihen, missä asuntoja rakennetaan ja miten hinnat kehittyvät eri alueilla. Asuntomarkkinoiden polarisaatio korostaa kaavoituksen ja maankäytön merkitystä kaupunkien kasvuun, työmarkkinoiden toimivuuteen sekä asumisen hintaan. Maan tarjonnan joustavuudella sekä kaavoituksella voidaan lisätä asuntotarjontaa, ja pitkällä aikavälillä riittävä asuntotarjonta on paras keino asumisen hinnan nousun hidastamiseen. Vuokra-asuntojen tarjonnalla on merkittävä rooli työvoiman liikkuvuuden mahdollistamisessa ja kaupunkien kasvun tukemisessa. Pellervon taloustutkimus PTT 2017. Asuntomarkkinat 2017 ennuste. 50

Asuntomarkkinat Yhteenveto tulevaisuuden näkymistä Korkeat asuntojen hinnat, kohtuuhintaisten asuntojen rajallinen tarjonta sekä pitkään jatkunut heikko talouskehitys ovat saattaneet muodostaa omistusasuntomarkkinoille patoutunutta kysyntää, joka purkautuessaan saattaa entisestään vilkastuttaa kiinteistömarkkinoita. Kun asuntolainojen marginaalit ovat kaventuneet ja reaalikorot laskevat selkeästi, kotitaloudet saattavat vaisusta tulokehityksestä huolimatta intoutua ottamaan asuntolainoja asunnonostoa varten. Vuonna 2016 asuntolainakanta kasvoikin noin 2,5 prosentin vauhdilla. Osa tästä kasvusta saattaa johtua joidenkin pankkien tarjoamalla lyhennysvapailla, mutta myös uusia asuntolainoja otettiin jonkin verran enemmän kuin parina edellisvuonna. Nuoremmissa ikäluokissa (alle 34-vuotiaat) asuntovelallisten kotitalouksien osuus on kuitenkin viime vuosina pienentynyt. Joidenkin pankkien markkinoille tuomat pidemmät asuntolainat saattavat vuonna 2017 lisätä asuntolainojen kysyntää. Vaikka kiinteistömarkkinat olivatkin viime vuonna aktiiviset, olivat asuntojen myyntiajat koko maassa keskimäärin pidempiä kuin vuonna esimerkiksi 2012. Asuntojen markkinointiaikojen piteneminen tasoittui vuoden 2016 alussa, mutta jatkui taas loppuvuonna. Uudiskohteiden markkinointiaika on kuitenkin lyhentynyt vuoden 2016 aikana. Yksiöiden markkinointiajat ovat etenkin kaupungissa muita asuntoja lyhyemmät. Pellervon taloustutkimus PTT 2017. Asuntomarkkinat 2017 ennuste. Pellervon taloustutkimus PTT 2017. Asuntomarkkinat 2017 Teema: Pienten asuntojen markkinat. 51

Senioriväestön asumistarpeet Senioriväestön kasvu Senioriväestön uudet asumismuodot 52

Senioriväestön asumistarpeet Senioriväestönvoimakaskasvu Seniori- ja ikääntyneen väestönosan kasvu on Vaasassa tulevaisuudessa voimakasta. Kaupungin väestöennusteen mukaan kasvu tulee olemaan erityisen suuri yli 85-vuotiaiden ikäryhmässä. Yli 85-vuotiaita oli 1 702 vuonna 2015, kun vuonna 2040 heitä on ennusteen mukaan 5 260. Heidän määränsä siis kolminkertaistuu nykytilanteesta. Kasvuvauhti kiihtyy merkittävästi vuoden 2030 jälkeen. Myös 75 84- vuotiaiden määrä kasvaa tulevaisuudessa. Ikääntyneen väestönosan kasvun myötä uusien senioreille ja ikääntyneille suunnattujen asumisen vaihtoehtojen sekä palveluasumisen hoitopaikkojen tarve tulee lisääntymään huomattavasti. Tarvetta lisää myös valtakunnallinen tavoite kasvattaa kotona asuvien ikääntyneiden osuutta 91-92 prosenttiin. Vuonna 2014 Vaasan 75 vuotta täyttäneistä 90,8 prosenttia asui kotona. Ennustettu väestönmuutos ikäryhmittäin Vaasassa 2015-2040. Vaasan kaupungin kaupunkikehityksen väestöennuste. (Vaasan kaupunki, Tilastokeskus) Ikäluokka 2015 2030 2040 muutos muutos % 2015-2040 2015-2040 0-19 14 487 15 135 15 132 645 4,5 % 20-34 16 759 19 099 19 790 3 031 18,1 % 35-49 12 032 15 306 17 449 5 417 45,0 % 50-64 11 684 11 782 13 417 1 733 14,8 % 65-74 6 913 6 540 6 581-332 -4,8 % 75-84 4 042 6 331 5 311 1 269 31,4 % 85-1 702 2 998 5 260 3 558 209,1 % 53

Senioriväestön asumistarpeet Senioriväestönuudet asumismuodot Senioriväestön voimakkaan kasvun myötä tarve ja kysyntä uusille täydentäville asumismuodoille tulee Vaasassa merkittävästi kasvamaan. Keskustassa tai kaupunginosakeskuksessa sijaitseva, ikääntyneille ja senioreille suunnattu asuin- ja palvelukortteli on nähty hyväksi ratkaisuksi vastata ikääntyvän väestön uusiin asumistarpeisiin. Ympäri Suomea on jo toteutettu erilaisia seniorikortteleita ja suunnitteilla tai rakenteilla on useita. Senioreille suunnattu asuin- ja palvelukortteli koostu yleensä eri asumismuodoista, kuten esimerkiksi vuokra- ja omistusasunnoista, asumisoikeusasunnoista sekä tehostetusta palveluasumisesta. Useimmista korttelista löytyy ravintola, hoiva- ja muita palveluja sekä yhteisiä tiloja. Korttelin suuri asukasmäärä helpottaa kotipalveluiden järjestämistä, millä saavutetaan taloudellista hyötyä. Korttelin palvelut palvelevat usein myös laajempaa aluetta. Vaasan kaupunki on kartoittanut suunnitteilla ja rakenteilla olevia seniorikortteleita Suomessa ja maailmalla. Kartoitus löytyy täältä: https://www.vaasa.fi/kaupunginorganisaatio/tekninen-toimi/kiinteistotoimi Seniori- ja ikääntyneen väestön uudet asumisvaihtoehdot -kartoitus (pdf) 54

Senioriväestön asumistarpeet Senioriväestönuudet asumismuodot Senioriasumisen kehittämisessä yhteisöllisyys on nostettu etusijalle, ja varsinkin Ruotsissa mutta myös Suomessa on viime vuosina toteutettu yhteisöllisiä asumismuotoja senioreille ja ikääntyneille. Yhteisöllisyys on ensiarvoisen tärkeä asia vanhenevien ihmisten terveyden ylläpitämisessä. Yksinasuminen ja vähäiset sosiaaliset kontaktit vaikuttavat monesti kielteisesti terveyteen ja siksi yhteisölliset asumismuodot olisivat hyvä vaihtoehto monelle. Yhteisöllisiä asumismuotoja on kuitenkin edelleen melko vähän tarjolla, eikä esimerkiksi kaikissa senioritaloissa ole lainkaan panostettu yhteisöllisyyteen. Senioritalolla tarkoitetaan yleensä normaaleja asuintaloja, joihin ei sisälly hoivapalveluja. Senioritalot tehostavat kotipalveluiden järjestämistä ja niiden yhteyteen on ajateltavissa myös lääkäripalveluja. Tavanomaisissa senioritaloissa on tehty liikkumista edistäviä ratkaisuja siten, että ne soveltuvat tilojensa puolesta myös pyörätuoleja käyttäville. Lisäksi keittiöiden, kylpyhuoneiden ja muiden tilojen suunnittelussa on otettu huomioon asukkaan mahdollinen toimintakyvyn aleneminen ja rajoittuminen. Tällaisissa senioritaloissa on usein myös kerhotiloja, joissa asukkaat voivat tavata toisiaan ja harrastaa yhdessä. Aktiiviset Seniorit ry 2017. Varttuneiden asumisoikeusyhdistys JASO 2015. 55

Senioriväestön asumistarpeet Senioriväestönuudet asumismuodot Yhteisöllisessä senioritalossa kiinnitetään esteettömyyden ja tilaratkaisujen lisäksi erityistä huomiota siihen, että asukkaiden keskinäisellä vuorovaikutuksella tuettaisiin ihmisten sosiaalisen ja fyysisen toimintakyvyn säilymistä. Yhteisöllisissä senioritaloissa on vähintään samat asumista helpottavat tekniset ratkaisut kuin perussenioritaloissa, mutta näiden ominaisuuksien lisäksi taloissa on runsaasti yhteistä tilaa ja asukkaiden yhteistä toimintaa. Yhteisöllisyyttä ryhdytään rakentamaan asukkaiden valinnasta lähtien asukkaiden tukena olevan ammattilaisen johdolla. Asukkaita ei talon valmistuttua jätetä yksin, vaan talossa on fyysisesti paikalla asukastoiminnan ohjaaja, joka on mukana kehittelemässä yhteisiä aktiviteetteja. Varttuneiden asumisoikeusyhdistys JASO 2015. 56

Senioriväestön asumistarpeet Senioriväestönuudet asumismuodot Helsingissä toimii Aktiiviset seniorit -niminen yhdistys, jolla on kaksi senioritaloa. Talot eivät ole palvelutaloja eivätkö vanhainkoteja, vaan itsepalvelutaloja, joissa on runsaasti yhteistiloja, kuten yhteiskeittiö, ruokasali, kirjasto, vierashuone, saunat, pesutupa ja terassi. Yhteiset tilat toimivat talon yhteisöllisyyden ytimenä. Talojen asukkaat omistavat omat asuntonsa, mutta sitoutuvat yhteisten aterioiden valmistamiseen ja yhteistiloista huolehtimiseen. Asukkaiden alaikäraja on 48 vuotta. Taloissa voi asua esteettömästi, ilman pelkoa yksinäisyydestä. Jyväskylässä Varttuneiden asumisoikeusyhdistys Jaso on luonut uuden mallin yhteisölliselle senioriasumiselle. Jason taloissa on runsaasti yhteisiä tiloja, kuten yhteinen keittiö, iso olohuone ja kuntosali sekä palveluhuone, jossa käy päivittäin eri palvelun tuottajia, kuten esimerkiksi fysioterapeutti, hieroja, jalkahoitaja tai kampaaja. Yhteisen toiminnan suunnitteleminen ja järjestäminen on olennainen asia Jason taloissa. Asukkaat suunnittelevat ohjelmansa itse, mutta talossa viikoittain vieraileva asukastoiminnan ohjaaja avustaa tarvittaessa yhteisen toiminnan toteuttamisessa. Asumisoikeusmalli mahdollistaa kohtuuhintaisen yhteisöllisen asumisen myös silloin, kun eläke on pieni. Aktiiviset Seniorit ry 2017. Varttuneiden asumisoikeusyhdistys JASO 2015. 57

Lähteet Aktiiviset seniorit 2017: https://aktiivisetseniorit-fi.directo.fi/ ARA 2017. Asuntomarkkinakatsaus 1/2017: http://www.ara.fi/fi- FI/ARAtietopankki/Tilastot_ja_selvitykset/Asuntomarkkinat/Katsaukset_2017/A suntomarkkinakatsaus_12017_vuokraasunno(42667) Catella2017. Markkinakatsaus, Suomi kevät 2017. KTI 2017. KTI Markkinakatsaus Kevät 2017: https://kti.fi/julkaisut/markkinaraportit-ja-katsaukset/ KTI 2017. The Finnish Property Market 2017: https://kti.fi/julkaisut/markkinaraportit-ja-katsaukset/ KTI 2017. Transaktioseuranta: https://kti.fi/palvelut/markkinainformaatio/ Newsec2017. Newsecmarkkinakatsaus Suomi 2017 kevät: http://www.newsec.fi/ajankohtaista/uutiset/newsec-markkinakatsaus-suomi- 2017-kevat/ Pellervon taloustutkimus PTT 2017. Asuntomarkkinat 2017 ennuste: http://www.ptt.fi/ajankohtaista/uutiset/asuntomarkkinat-2017-ennuste.html Pellervon taloustutkimus PTT 2017. Asuntomarkkinat 2017 Teema: Pienten asuntojen markkinat: http://www.ptt.fi/ajankohtaista/uutiset/asuntomarkkinat-2017-teema-pientenasuntojen-markkinat.html Rakennusteollisuus RT 2017. Tilastot ja suhdanteet: http://www.rakennusteollisuus.fi/tietoa-alasta/talous-tilastot-ja-suhdanteet/ Rakliry 2017. Asuntojen saatavuus paranee, vuokrat kehittyvät maltillisesti: http://www.rakli.fi/tietoa-kiinteistoalasta/markkinatietoa/vuokraasuntobarometri-kevat-2017.html RAKLIn vuokra-asuntobarometri 2017: http://www.rakli.fi/tietoakiinteistoalasta/markkinatietoa/vuokra-asuntobarometri-kevat-2017.html Tieto&trendit3/2016. Kaupungistuminen etenee löytyykö kaikille sopiva asunto?: http://tietotrendit.stat.fi/mag/article/177/ Tilastokeskus 2017. Findikaattori Kotitalouksien velkaantuneisuus: http://www.findikaattori.fi/fi/28 Tilastokeskus 2017. Kansantalouden tilinpito 2016, ennakko: http://www.stat.fi/til/vtp/2016/index.html Tilastokeskus 2017. Rakennus-ja asuntotuotanto: http://www.stat.fi/til/ras/index.html Työ- ja elinkeinoministeriö 2017. Alueelliset kehitysnäkymät, kevät 2017: http://www.temtoimialapalvelu.fi/alueelliset_kehitysnakymat Vaasan kaupunki 2017. Vaasan työttömyysraportti 4/2017: https://www.vaasa.fi/tyopaikat-ja-tyollisyys Valtiovarainministeriö 2017. Taloudellinen katsaus, kevät 2017: http://vm.fi/julkaisut Valtiovarainministeriö 2017. Tiedote 28.4.2017, Suomen talouskasvu jatkuu vakaana: http://vm.fi/artikkeli/-/asset_publisher/suomen-talouskasvu-jatkuuvakaana 58

Lähteet Varttuneiden asumisoikeusyhdistys JASO 2015: http://www.jasoasunnot.com/ VTT 2017. Asuntotuotantotarve 2015 2040: http://www.vtt.fi/inf/pdf/technology/2016/t247.pdfhh VTT 2017. Uusien asuntojen tarve keskittyy suurimmille kaupunkiseuduille: http://www.vtt.fi/medialle/uusien-asuntojen-tarve-keskittyy-suurimmillekaupunkiseuduillenology/2016/t247.pdf 59