SIUN SOTEN KÄYTTÖÖN TULEVIEN JA KUNTIEN JA NUVA KUNTAYHTYMÄN OMISTAMIEN RAKENNUSTEN ARVOJEN JA VUOKRIEN MÄÄRITYS Harri Isoniemi 24.10.2016
Sisältö 1. JOHDANTO... 3 1.1 Siun Soten rakennusten arvojen ja vuokrien määritys... 4 1.2 Projektin tavoitteet ja tämän selvityksen sisältö... 5 2. TILAKUSTANNUSTEN JA VUOKRIEN MUODOSTUMINEN... 6 2.1 Tilakustannusten muodostuminen... 6 2.1.1 Pääomakustannukset... 6 2.1.2 Ylläpito- käyttö- ja käyttäjäpalvelukustannukset... 8 2.2 Vuokrien muodostuminen... 10 3. KUNTIEN SISÄISTEN VUOKRIEN MÄÄRITYS... 11 3.1 Tilojen käyttö ja sisäisten vuokrien määritys... 11 3.2 Pääomavuokra- ja ylläpitovuokra... 12 3.3 Bruttovuokra... 14 4. KUNTIEN OMISTAMIEN JA SIUN SOTEEN KÄYTTÖÖN TULEVIEN RAKENNUSTEN VUOKRIEN MÄÄRITYS... 16 4.1 Rakennusten arvot ja omaisuuden tunnusluvut... 19 4.1.1 Arvojen määritys... 19 4.1.2 Rakennusten arvotietojen yhteenveto... 21 4.1.3 Omaisuuden tunnusluvut rakennusten valmistumisvuoden mukaan... 23 4.1.4 Omaisuuden tunnusluvut omistajittain... 26 4.2 Pääomavuokrien määritys... 29 4.3 Ylläpitovuokrien määritys... 29 4.4 Määritellyt bruttovuokrat... 32 5. VUOKRIEN TARKISTUS...38 5.1 Pääomavuokran tarkistus... 39 5.2 Ylläpitovuokra tarkistus... 40 5.3 Investointien vuokrien määritys... 41 5.4 Vuokrasopimukset... 42 6. PÄÄTÖSEHDOTUS NYT MÄÄRITELTYJEN VUOKRIEN KÄYTTÖÖNOTOSTA SIUN SOTEN TOIMINTAAN... 43 7. YHTEENVETO... 44 LIITTEET... 45 2
1. JOHDANTO Suomessa on käynnissä mittava Sosiaali- ja terveystoimen palveluita koskeva muutos. Nykyisin kuntien tuottamat Sote palvelut tulevat siirtymään maakuntien vastuulle ja koko valtakunnan tasolla uudistus tulee voimaan vuoden 2019 alussa. Pohjois- Karjalassa kunnat ovat päättäneet Sote palvelutuotannon keskittämisestä jo vuoden 2017 alusta ja tuolloin toimintaansa aloittavaan Siun Soteen tullaan siirtämään kuntien nykyisin tuottamat sosiaali- ja terveyspalvelut sekä palveluissa tarvittava henkilöstö, mutta toiminnassa tarvittavien rakennusten omistajuus tulee jäämään kunnille ja Nuva kuntayhtymälle. Tämän johdosta alueen kunnat ja Nuva kuntayhtymä tulee jatkossa vuokraamaan Siun Soten toiminnassa tarvittavat rakennukset, jolloin tilankäytössä keskeiseen rooliin nousee vuokrahintojen määritys. Yleisesti Suomessa, kuntien käyttämät sisäisen vuokran määrittelyt poikkeavat toisistaan jonkin verran, jolloin alueen kuntien sote -rakennusten vuokrahinnat tulee yhtenäistää. Tämä vuokrien yhtenäistäminen tulee pohjautua aitoihin tilakustannuksiin, jotka muodostuvat sekä pääoma- että ylläpitokustannuksista. Lähtökohtaisesti ensimmäiset julkisen sektorin yksiköt alkoivat pohtia sisäisen vuokran laskentaa jo 1980- luvulla, mutta vasta 1990-luvulla alettiin yhä enenevissä määrin kiinnittämään huomiota kiinteistövarallisuuden käytön tehokkuuteen ja omistamisen ratkaisuihin sekä näissä tarvittaviin työkaluihin mm. vuokrahinnan määrittelyihin. 2000-luvulle tultaessa julkisen kiinteistövarallisuuden hallinnassa on yhä voimakkaammin korostunut resurssi- eli käytön näkökulma, eli hallittavat rakennukset ovat keskeisiä tuotannontekijöitä, joita tulee käyttää tehokkaasti sekä omaisuutta, josta tulee huolehtia pitkällä aikavälillä. Ensimmäisissä 1990- luvulla tehdyissä julkisen sektorin tilahallinnon kehittämishankkeissa kävi selvästi ilmi, että kiinteistövarallisuus oli yleisesti ottaen verrattain tehottomassa käytössä. Julkinen sektori oli rakentanut tai rakennuttanut kiinteistöt palvelemaan omaa toimintaansa, jolloin kiinteistöjen käyttö sekä omistus ovat olleet samalla organisaatiolla. Kun kiinteistöt on otettu käyttöön niin, varsinainen omistajuus ja resurssien käytön aktiivinen tarkastelu puuttuivat, jonka seurauksena tilojen käytön tehokkuutta ja omaisuuden todellisia kustannuksia ei riittävästi tunnistettu. Todellisiin kustannuksiin pohjautuvaa hintajärjestelmä puuttui, joka olisi siirtänyt tilojen käytön kustannukset omistajalta käyttäjälle, mikä puolestaan johti tilojen tehottomaan käyttöön sekä omistajuuden selkeän vastuun puuttuessa riittämättömiin peruskorjaus- ja kunnossapitorahoihin. Lisäksi painopiste oli uusien rakennusten rakentamisessa ja vanhojen rakennusten ylläpidosta ja korjauksista systemaattisesti tingittiin. Tämä johti siihen, että julkisen sektorin rakennukset olivat yleisesti ottaen verraten huonossa kunnossa sekä tehottomassa käytössä. Omaisuuden arvon turvaamisen, rakennusten kunnon parantamisen sekä tilankäytön tehostamisen keskeisimmät työkalut ovat toimiva tilahallinto, tilakustannusten oikea määrittely ja kohdistaminen tilojen käyttäjille sekä tilaresurssin käytön ja kustannusten seuranta osana vakiintuneita julkisen sektorin työkaluja eli talousarviota ja tilinpäätöstä. Toimivalla tilahallinnolla edistetään omaisuuden ja tilaresurssin hallintaa sekä oikeilla tilakustannuksilla taas edistetään tilojen käytön tehokkuutta, kun käyttäjät voivat ar- 3
vioida todellista tilantarvettaan suhteessa tilojen aiheuttamiin kustannuksiin. Kun tilojen käytön ja kustannusten tarkastelu otetaan lisäksi osaksi koko julkisen sektorin johtamista, niin työkalut tilojen tehokkaalle hallinnalle sekä omaisuuden että tilojen käytölle, ovat olemassa. Oikea tilakustannus mahdollistaa tilaresurssin parhaan palvelukyvyn ydintoiminnalle, kun kaikki tiloihin liittyvät kustannukset veloitetaan niitä tarvitsevilta käyttäjiltä. Toimiva tilahallinto ja aidot vuokrat vaativat toimiakseen myös uudenlaisia konsernijohtamisen pelisääntöjä, kun ennen lähes ilmaiset tai erittäin edulliset tilat huomioidaan uudella tavalla osana tilankäyttäjien toiminnan kustannuksia. Käyttäjän ja omistajan roolin eriyttäminen, näiden aito vuorovaikutus, tilojen todellisiin kustannuksiin pohjautuva vuokrahinta sekä konsernijohtamisen kautta tapahtuva tilaresurssin käytön ja kustannusten seuranta ovat toimenpiteitä, joiden avulla mikä tahansa organisaatio pystyy toimimaan paremmin, kustannustietoisemmin sekä tehokkaammin. 1.1 Siun Soten rakennusten arvojen ja vuokrien määritys Siun Sote on neljäntoista kunnan muodostama kokonaisuus, joka tulee tuottamaan seudullisesti erikoissairaanhoitoon, perusterveyden- ja vanhustenhuoltoon sekä sosiaalitoimeen liittyviä palveluita. Siun sote koostuu Joensuun-, Kiteen-, Lieksan-, Nurmeksen-, Outokummun- ja Kiteen kaupunkien sekä Heinäveden-, Ilomantsin-, Juuan-, Kontiolahden-, Polvijärven-, Rääkkylän-, Tohmajärven -ja Valtimon kunnista sekä Pohjois- Karjalan sairaanhoito- ja sosiaalipalvelujen kuntayhtymästä. Vuoden 2017 alusta Rääkkylän kunta yhdistyy Kiteen kaupunkiin, jolloin kuntamäärä pienenee yhdellä ja edelleen järjestelyissä on mukana myös Nurmes-Valtimon terveydenhuollon kuntayhtymä, joka vuoden loppuun asti tuottaa Nurmeksen ja Valtimon sosiaali- ja terveyspalvelut. Siun Sote aloittaa toimintansa 1.1.2017, jolloin kuntien henkilöstö siirtyy perustettuun organisaation. Perustamiseen liittyvässä päätöksenteossa sovittiin myös, että Siun Sote ei tule omistamaan kunnilta siirtyvien palveluiden tiloja vaan se tulee vuokraamaan ne kunnilta, jolloin kuntien ja Siun Soten välillä tulee sopia yhteiset vuokranmääritysperiaatteet sekä muodostaa vuokrat näiden periaatteiden mukaan. 4
1.2 Projektin tavoitteet ja tämän selvityksen sisältö Tässä selvityksessä tarkastellaan Siun Soten käyttöön tulevien rakennusten ja tilojen vuokrien määritystä. Raportissa kuvataan Siun Soten käyttöön tulevien rakennusten vuokrahinnat sekä vuokrien määrittelyyn vaikuttaneet elementit. Kaiken kaikkiaan tässä raportissa on käsitelty 13 kunnan sekä Nuva kuntayhtymän omistamien rakennusten vuokrahintatiedot. Tämän tarkastelun ulkopuolelle on jäänyt Joensuun kaupunki. Pääomavuokran laskentaa varten rakennusten arvojen määrittely tehtiin kaikkiaan 180 rakennuksesta, joiden pinta-ala oli yhteensä 181 000 neliömetristä, mutta lopulliset Siun Sotelta veloitettavat vuokrat määriteltiin 136 rakennuksesta, joiden pinta-ala on yhteensä noin 90 000 neliömetriä. Tässä selvityksessä tarkastellaan näiden rakennusten vuokrien muodostamista, mutta aivan aluksi raportin toisessa luvussa selvitetään yleisemmin tilakustannusten ja vuokrien muodostumista ja laskentaa. Tämän jälkeen luvussa kolme tarkastellaan kunnissa tällä hetkellä käytössä olevia sisäisten vuokrien määrittelytapoja sekä vertaillaan karkeasta sisäisten vuokrien neliöhintoja kunnittain. Neljännessä luvussa puolestaan kuvataan nyt kuntien omistamille sote rakennuksille tuotetut arvotiedot sekä vuokrahinnat ja viidennessä luvussa käydään läpi muutamia vaihtoehtoisia tapoja vuokrien tarkistukseen. Luvussa kuusi on lyhyt yhteenveto vuokrien käyttöönottoon liittyvästä päätöksenteosta ja viimeisessä luvussa eli luvussa seitsemän on lyhyt yhteenveto raportin sisällöstä. Raportin lopussa olevissa liitteissä on kuvattu määritellyt nyt tuotetut rakennusten arvot, omaisuuden tunnusluvut, ylläpitovuokrien pohjana käytetyt rakennusten toteutuneet ylläpitokustannukset sekä lopuksi rakennuksille tuotetut bruttovuokrat. Raportin on laatinut TkL VTM Harri Isoniemi sekä rakennusten arvojen ja vuokrien määrittelyihin ovat osallistuneet valtiot. yo Tommi Isoniemi sekä kasvatust. yo Eveliina Isoniemi Trellum Consulting Oy:stä. Raportin sisältö pohjautuu syyskuun 2016 tilanteeseen, mutta kuntakohtaiset vuokrat on määritelty vuoden 2016 lopun tilanteeseen, niin että tuotetut vuokrahinnat kuvaavat tilannetta 1.1.2017. SELVITYKSESSÄ KÄYTETTY MATERIAALI Rakennuskohtaiset 1) Rakennusten perustiedot 2) Rakennuksittain toteutuneet investointiedot 3) Ylläpitokustannustiedot v. 2015 4) Haastatteluissa saadut kuntakohtaiset sisäisten vuokrien tiedot 5) Rakennuskatselmukset (syyskuu 2016) 6) Rakennusten/tilojen pohjapiirustukset Materiaali on saatu rakennukset omistavilta kunnilta ja Nuva kuntayhtymältä sekä kaikki rakennukset on arvojen ja vuokrien määrittelyitä varten katselmoitu. 5
2. TILAKUSTANNUSTEN JA VUOKRIEN MUODOSTUMINEN 2.1 Tilakustannusten muodostuminen Tilalla on hinta samoin kuin muillakin tuotannontekijöillä. Käyttäjän eli Siun Soten näkökulmasta tämä on tilakustannus, joka maksetaan vuokrana rakennukset omistaville kunnille. Kunnille tiloista maksettavan korvauksen eli vuokran tulisi kattaa kaikki tilasta omistajalle aiheutuvat kustannukset, jotka voidaan jakaa kahteen erään eli pääomakustannuksiin sekä ylläpito- käyttö- ja käyttäjäpalvelukustannuksiin. 2.1.1 Pääomakustannukset Sosiaali- ja terveystoimen rakennukset kuuluvat käyttöomaisuuteen. Käyttöomaisuudella tarkoitetaan omaisuutta, joka toimii kuntien tuotantoresurssina sen tuottaessa palveluita kuntalaisille. Alueellisessa sosiaali- ja terveystoimessa palvelutuotannon organisointi on alueellisella tuottajataholla, Siun Sotella, jolloin kunnat yhteistyössä tuottavat tarvittavat palvelut ja niiden rahoituksen. Käyttöomaisuudesta aiheutuu pääomakustannuksia: Käyttöomaisuus kuluu ja omistaja haluaa käyttöomaisuuteen sidotulle pääomalle tuottoa. Edelleen käyttöomaisuuden hankintaan on saatettu käyttää vierasta pääomaa, jolloin siitä aiheutuu vieraan pääoman rahoituskustannukset (lyhennys sekä korko). Pääomakustannusten erät muodostuvat yleisesti kolmesta tekijästä, jotka ovat poisto/korjausvastike korko ja maanvuokra Poisto/korjausvastuu kuvaa käyttöomaisuuden kulumisesta aiheutuvia kustannuksia. Rakennukset kuluvat ja rappeutuvat, jolloin rakennusomaisuutta täytyy peruskorjata, jotta sitä voidaan edelleen käyttää. Poiston/korjausvastuun suuruisella rahamäärällä on tarkoitus korvata tai uusia rakennusta ja näin pyrkiä säilyttämään sen käyttökelpoisuus pitkällä aikavälillä palvelutoiminnassa. 6
Korko on yleensä omistajan, kuntien tai kuntayhtymän luottamusmieselinten, määrittelemä tuottotavoite rakennusomaisuudelle. Julkisella sektorilla omistajan ja päätöksentekijän roolissa toimivat vaaleilla valitut luottamusmiehet: valtuusto ja hallitus. Ne yleensä päättävät siitä, kuinka paljon rakennusvarallisuuden tulee tuottaa rahaa organisaation kassaan. Korko voi muodostua myös vieraanpääoman rahoituskustannuksen kautta. Mikäli sosiaali- ja terveyspalvelurakennuksiin toteutetut kiinteistöinvestoinnit rahoitetaan vieraalla pääomalla, tulee vieraan pääoman korkokustannuksen ja lyhennyksen rasittaa investoinnin käyttäjää. Tällöin vieraanpääoman rahoituskustannus voidaan kohdentaa käyttäjälle osana vuokraa, jolloin korkokustannus on sidoksissa rahoitusmarkkinoihin ja siellä määriteltyihin viitekorkoihin tai lainan ehtojen muutoksiin. Mikäli kiinteistöinvestoinnit on rahoitettu kuntien omalla pääomalla, voidaan korko käsitteellistää ns. vaihtoehtoiskustannuksen tai tuoton kautta: Mikäli kiinteistöjen arvoa vastaava rahamäärä olisi sijoitettu muuhun kohteeseen, esim. pankkitalletuksiin tai valtion obligaatioihin, saataisiin sille jonkinlainen tuotto. Tämä tuotto on sijoitetun rahan vaihtoehtoistuotto. Tilan omistajan näkökulmasta tilan täytyy siis tuottaa sen suuruinen ja kilpailukykyinen tuotto, että sijoitus näyttää järkevältä. Julkisella sektorilla tämä voidaan ajatella siten, että toinen vaihtoehto kiinteistön hankinnalle olisi vuokrata tai rakennuttaa vastaavat tilat markkinoilta ja sijoittaa hankintahintaa vastaava rahamäärä tuottavampaan kohteeseen tai olla keräämättä hankintahintaa vastaavaa rahamäärää veroina tai lainana. Tässä mielessä vuokran asettaminen on aina jossain määrin sidoksissa markkinoihin ja sieltä saataviin tuottoihin. Maanvuokra on korvaus maahan sitoutuneen pääoman käytöstä. Maanvuokra on kytköksissä alueen kiinteistömarkkinoihin, joilla sijainti vaikuttaa merkittävästi hintoihin ja vuokriin. Maanarvo on tavallisesti kaupunkien keskustoissa korkeampi kuin reunaalueilla. Tässä selvityksessä erillistä maanvuokran erää ei ole määritelty vaan pääomavuokra muodostuu pääomalle asetettavasta tuottovaatimuksesta, joka kattaa sekä koron että korjausvastikkeen. 7
2.1.2 Ylläpito- käyttö- ja käyttäjäpalvelukustannukset Palvelutoiminnassa tarvittavien rakennusten päivittäisestä käytöstä aiheutuu erilaisia menoja. Näiden menojen kohdistaminen käyttäjän ja omistajan välillä on sopimusluontoinen asia. Mikäli tässä käyttäjä huolehtisi itse kaikista ylläpitotehtävistä ja niiden kustannuksista, puhutaan rakennuksen omistavien kuntien kannalta puhtaasta pääomavuokrasopimuksesta. Kunnat eivät tällöin huolehtisi eivätkä maksaisi lainkaan tilojen ylläpitoon liittyviä tehtäviä ja niiden kustannuksia, vaan käyttäjänä toimiva organisaatio huolehtii näistä tehtävistä ja menoista itse. Varsin yleinen käytäntö on kuitenkin se, että omistajat huolehtivat varsin laajasti ylläpitotehtävistä ja niiden kustannuksista. Kunnat omistajina siis huolehtisivat ja järjestävät käyttäjän tarvitsemat ylläpitotehtävät ja perivät niiden kustannukset osana maksettavaa vuokraa. Ylläpitokustannukset muodostuvat seuraavista eristä 1 : 1. Hallintokustannukset 2. Käyttö- ja huoltokustannukset 3. Ulkoalueiden hoitokustannukset 4. Jätehuoltokustannukset 5. Vahinkovakuutukset 6. Lämmityskustannukset 7. Vesi- ja jätevesikustannukset 8. Sähkö- ja kaasukustannukset 9. Korjaukset ja kunnossapito 10. Muut hoitokulut Nämä tehtävät ja näistä aiheutuvat kustannukset sovitaan käyttäjän ja kuntien välillä myöhemmin tehtävissä vuokrasopimuksissa. Tässä projektissa on rakennuksista muodostettu bruttovuokra, joka sisältää kaikki em. tehtävät vuokrien määrittelyn pohjana olevista rakennuksista ja tiloista. Osa ylläpitokustannuksista on luettavissa käyttökustannuksiin. Ylläpitokustannuksista käyttökustannukset muodostuvat käyttäjän tilojen käytöstä aiheutuvista muuttuvista kustannuksista. Käyttökustannuksiin luetaan esim. sähkön, veden ja jäteveden kulutus. 1 Kirjanpitoasetuksen mukainen kustannusryhmittely ja nimikkeistö 8
Tilojen ylläpitokustannusten muut hoitokulut (käyttäjäpalvelukustannukset) puolestaan koostuvat niistä tiloihin liittyvistä palveluista, joita ei lueta muihin ylläpitokuluihin. Näitä ovat esim. - siivous - turvapalvelut - viherkasvien hankinta ja hoito - ruokailu- ja ravintolapalvelut - postitus ja postinjakelu - puhelinpalvelut - aulapalvelut - tietoverkkopalvelut - kopiointipalvelut - pitopalvelut - sisustus- kalustus korjaus- ja hankintapalvelut - muuttopalvelut sekä - lähetti- ja toimistopalvelut yms. Tässä projektissa muodostetuissa vuokrissa ei ole huomioitu käyttäjäpalveluita kuten esimerkiksi siivousta. Käyttäjä ja alueen kunnat tekevät erillissopimukset ylläpitovuokraan kuulumattomista käyttäjäpalveluista kuten siivouksesta. 9
2.2 Vuokrien muodostuminen Tilakustannuksista syntyvä vuokra voidaan sisällön puolesta jakaa pääoma-, netto-, ylläpito- tai bruttovuokraan sen mukaan, mikä on vuokralla toteutettavien palveluiden sisältö. Seuraavassa kuvassa on tässä vuokrien määrittelyssä määritelty bruttovuokra ja sen sisältö. Kuva 1: Tilakustannusten ja vuokrien muodostuminen Pääomavuokra Ylläpitovuokra tuottovaatimus (korko + kvastike) ylläpitopalvelut hallinto/isännöinti kunnossapito yleishoito ja valvonta ulkoalueiden hoito laite- ja erityislaitehuolto jätehuolto käyttö palvelut lämmitys sähkö vesi ja jätevesi Tässä selvityksessä rakennuksille tuotetaan siis bruttovuokra, joka sisältää pääoma-, ylläpito- sekä käyttöpalvelut, muttei käyttäjäpalveluita. Lähtökohtana on kuntien nykyisin rakennuksiin tuottamat ylläpito- ja käyttöpalvelut, jolloin lähtökohtaisesta kuntien nykyisin tuottamat ylläpitopalvelut tuotetaan myös saman sisältöisinä ja tasoisina rakennuksiin myös jatkossa. 10
3. KUNTIEN SISÄISTEN VUOKRIEN MÄÄRITYS 3.1 Tilojen käyttö ja sisäisten vuokrien määritys Osana Siun Soten rakennusten vuokrien määritystä tässä hankkeessa haluttiin myös selvittää olemassa olevien kuntien sisäisten vuokrien määritys. Kunnissa sisäisten vuokrien tehtävänä on kohdistaa tilojen käytöstä aiheutuneet kustannukset niiden käyttäjälle. Sisäinen vuokra koostuu yleensä pääoma- ja ylläpitovuokrasta, joista yhteen laskemalla saadaan bruttovuokra ja perittävä sisäinen vuokra. Seuraavassa on yhteenveto tarkastelussa olevien kuntien asukasmäärä sekä sisäisessä käytössä olevien tilojen pinta-alasta Taulukko 1: Kuntien asukasmäärä ja sisäisen käytön pinta-ala 2 Sis käyttö Kunta As Pinta-ala n2/as. Heinävesi 3 574 24 000 6,7 Liperi 12 338 45 000 3,6 Outokumpu 7 139 40 000 5,6 Polvijärvi 4 556 22 054 4,8 Juuka 5 034 31 700 6,3 Valtimo 2 324 10 221 4,4 Nurmes 7 996 29 221 3,7 Lieksa 11 772 65 918 5,6 Kontiolahti 14 827 60 000 4,0 Tohmajärvi* 4 738 23 690 5,0 Ilomantsi 5 336 33 088 6,2 Kitee 10 832 42 189 3,9 Rääkkylä 2 349 13 250 5,6 Keskimäärin 92 815 440 331 4,7 Keskiarvo 5,0 *Tohmajärven sisäisen käytön pinta-alana on käytetty keskimääräistä asukaskohtaista pinta-alaa (5,0 m2/as) Kuva 2: Toimitilojen sisäinen käyttö (m2/asukas) 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 Sisäinen käyttö m2/as Hein. Polv. Nurm. Liek. Valt. Kont. Outok.Tohm. Juuka Ilom. Kitee Rääk. Liperi Kuntien yhteenlaskettu asukasmäärä on noin 92 800 asukasta ja sisäisesti käytössä olevien tilojen pinta-ala on noin 440 000 neliömetriä. Asukasluvultaan suurin kunta on Kontiolahti (14 827 asukasta) ja muut yli 10 000 asukkaan kunnat ovat Liperi (12 338 asukasta), Lieksa (11 772 asukasta) sekä Kitee (10 832 asukasta). Asukasluvultaan pienin 2 Pinta-ala ja muut sisäisen vuokran tiedot on saatu syyskuussa 2016 tehdyn katselmointikierroksen aikana tehdyistä kuntien teknisen toimen/tilahallinnan henkilökuntien haastatteluista 11
kunta on Valtimo (2 324 asukasta) sekä Rääkkylä, joka vuoden 2017 alusta yhdistyy Kiteen kaupunkiin. Tilojen käytön osalta eniten tilaa suhteessa asukkaisiin on Heinävedellä (6,7 m2/as.) ja tämän jälkeen Juuassa (6,3 m2/as.) sekä Ilomantsissa (6,2 m2/as). Alle neljä neliötä asukasta kohti tiloja on käytössä Liperissä (3,6 m2/as), Nurmeksessa (3,7 m2/as) ja Kiteellä (3,9 m2/as.). Taulukko 2: Sisäisten vuokrien määritys kunnittain Sisäinen vuokra Sis vkr Povkr Ypvkr Heinävesi X X X Liperi X X X Outokumpu X X X Polvijärvi X X Juuka X X X Valtimo X X X Nurmes X X X Lieksa X X X Kontiolahti X X X Tohmajärvi X X X Ilomantsi X X Kitee X X X Rääkkylä X X X Yhteensä 13 11 13 Sisäinen vuokra on käytössä kaikissa kunnissa, mutta pääomavuokra puuttuu Polvijärven sekä Ilomantsin sisäisistä vuokrista. Lopuissa kunnista määritelty sisäinen vuokra sisältää sekä pääoma- että ylläpitovuokran ja seuraavassa käydään tarkemmin läpi kuntien sisäisten vuokrien muodostumista sekä hinnoittelua. 3.2 Pääomavuokra- ja ylläpitovuokra Pääomavuokran tehtävänä on hinnoitella rakennukseen sitoutunut pääoma tilakustannuksiksi käyttäjille ja ylläpitovuokran tehtävänä on turvata rakennusten päivittäinen käyttö. Pääomavuokra koostuu yleensä korkokustannuksesta ja korjausvastikkeesta/poistosta ja seuraavassa on tarkasteltu pääomavuokrien sisältöjä nyt tarkastelun kohteena olevissa kunnissa. Taulukko 3: pääomavuokran tekijät organisaatioittain Povkr Korko Kvas/Poisto Heinävesi X Liperi X Outokumpu X X Polvijärvi Juuka X Valtimo X X Nurmes X Lieksa X Kontiolahti X X Tohmajärvi X Ilomantsi Kitee X Rääkkylä X Yhteensä 3 10 Pääomavuokran korkokustannus on korjausvastuun/poiston lisäksi määritelty osaksi si- 12
säistä pääomavuokraa kolmella kunnalla eli Outokummulla, Valtimolla ja Kontiolahdella. Pelkkä korjausvastike/poisto taas on pääomavuokrana käytössä lopuilla kymmenellä kunnalla. Pääomavuokran hinnoittelua on tarkasteltu tarkemmin seuraavassa taulukossa. Taulukko 4: Pääomavuokrien määritys Kunta Pääomavuokran määritys /v Heinävesi Kirjanpidon poisto 538 200 Liperi Kirjanpidon poisto 1 400 000 Outokumpu 4 % korko kp-arvolle sekä kirjanpidon poisto 2 200 840 Polvijärvi Ei pääomavuokraa 0 Juuka Kirjanpidon poisto 635 500 Valtimo 4 % korko kp-arvolle sekä kirjanpidon poisto 539 439 Nurmes Kirjanpidon poisto 1 356 121 Lieksa Kirjanpidon poisto 1 477 538 Kontiolahti 6 % tekninen arvo (sis.poiston) 3 400 000 Tohmajärvi Kirjanpidon poisto 202 000 Ilomantsi Ei pääomavuokraa 0 Kitee Kirjanpidon poisto 1 375 859 Rääkkylä Kirjanpidon poisto 293 530 Kontiolahdella pääomavuokra on määritelty 6 % tuottovaatimuksella teknisestä arvosta, jolloin määritelty tuottovaatimus sisältää sekä koron että korjausvastikkeen. Outokummussa ja Valtimossa pääomavuokran korkokustannus on määritelty rakennusten kirjanpitoarvosta ja tähän sovelletaan 4 % korkotuottovaatimusta ja lisäksi pääomavuokra sisältää myös kirjanpidon poiston. Lopuissa kunnissa pääomavuokran määritys pohjautuu kirjanpidon poistoon pl. Polvijärvi ja Ilomantsi, joissa pääomavuokraa ei ole käytössä. Ylläolevassa taulukossa on myös esitetty vuoden 2016 sisäisten vuokrien pääomavuokra ( /v) kunnittain. Pääomavuokran ohella sisäinen vuokra sisältää ylläpitovuokran, joka oli määritelty kaikissa kunnissa. Sisäisen ylläpitovuokran tehtävänä on mahdollistaa rakennuksen päivittäinen käyttö ja ylläpitovuokra koostuu hallinnosta/isännöinnistä, kiinteistönhoidosta, kunnossapidosta, energioista (sis vesi- ja jätevesi) sekä edelleen siivouksesta. Taulukko 5: Karkea ylläpitovuokrien sisältö kunnittain Ylläpitovkr Hall/Is Vak. Kh Kp Lämpö Sähkö V+JV Siiv. /v Heinävesi X X X X X X X 859 800 Liperi X X X X X X X X 3 600 000 Outokumpu X X X X X X X 2 695 000 Polvijärvi X X X X X X X X 1 048 800 Juuka X X X X X X X 1 369 600 Valtimo X X X X X X 660 561 Nurmes X X X X X X X 1 270 087 Lieksa X X X X X X X X 3 604 703 Kontiolahti X X X X X X X 2 098 000 Tohmajärvi X X X X X X X 932 000 Ilomantsi X X X X X X X X 1 863 015 Kitee X X X X X X X X 3 052 646 Rääkkylä X X X X X X X 1 398 250 Ylläpitovuokran sisältö poikkeaa lähinnä hallinto/isännöinti- sekä siivouspalveluiden osalta tarkastelukunnissa. Hallinnon ja isännöinnin kustannukset puuttuvat Outokummun, Valtimon sekä Rääkkylän ja siivous taas Heinäveden, Juuan, Nurmeksen, Kontiolahden sekä Tohmajärven kunnista. Ainoastaan Valtimon kunnalta puuttuu vakuutus osana sisäistä ylläpitovuokraa. Kuten pääomavuokran määrittelyperustetaulussa myös ylläpitovuokran sisältötaulussa on esitetty vuoden 2016 ylläpitovuokra ( /v) kunnittain. 13
3.3 Bruttovuokra Kun pääoma- ja ylläpitovuokra lasketaan yhteen päästään veloitettavaan sisäiseen bruttovuokraan. Seuraavassa on laskettu yhteen edellä läpikäydyt pääoma- ja ylläpitovuokrat ja tämän jälkeen lasketaan kohteista veloitettavat bruttovuokrat kunnittain sekä keskimääräiset kuukausineliövuokrat. Taulukko 6: Bruttovuokra kunnittain (m2, /v, /m2/kk) Povkr Ypvkr Brvkr Brvkr Povkr Ypvkr Bruttovuokra m2 /v /v /v /m2/kk /m2/kk /m2/kk Heinävesi 24 000 538 200 859 800 1 398 000 4,85 1,87 2,99 Liperi*** 45 000 1 400 000 3 600 000 5 000 000 9,26 2,59 6,67 Outokumpu*** 40 000 2 200 840 2 695 000 4 895 840 10,20 4,59 5,61 Polvijärvi 22 054 0 1 048 800 1 048 800 3,96 0,00 3,96 Juuka 31 700 635 500 1 369 600 2 005 100 5,27 1,67 3,60 Valtimo* *** 10 221 539 439 660 561 1 200 000 9,78 4,40 5,39 Nurmes 29 221 1 356 121 1 270 087 2 626 208 7,49 3,87 3,62 Lieksa *** 65 918 1 477 538 3 604 703 5 082 241 6,42 1,87 4,56 Kontiolahti 60 000 3 400 000 2 098 000 5 498 000 7,64 4,72 2,91 Tohmajärvi 23 690 202 000 932 000 1 134 000 3,99 0,71 3,28 Ilomantsi 33 088 0 1 863 015 1 863 015 4,69 0,00 4,69 Kitee *** 42 189 1 375 859 3 052 646 4 428 505 8,75 2,72 6,03 Rääkkylä** 13 250 293 530 756 250 1 049 780 6,60 1,85 4,76 *Valtimon pääoma- ja ylläpitovuokraosuus on arvioitu koko vuokrahinnasta **Rääkkylässä ulkoiset tulot 642 000 /v on vähennetty sisäisestä vuokrasta ja nyt tämä vähennys on kohdistettu ylläpitovuokraan *** Ylläpitovuokra sisältää myös siivouksen Kuva 3: Bruttovuokra kunnittain /m2/kk 10,00 Sis Brvkr /m2/kk 8,00 6,00 4,00 Ypvkr Povkr 2,00 0,00 Rakennusten bruttokuukausineliövuokrat vaihtelevat Polvijärven ja Tohmajärven vajaasta neljästä eurosta Outokummun 10,20 euroon. Siivous nostaa melko paljon ylläpitovuokran neliöhintaa ja sen vaikutus on 1-2 euron luokkaa ylläpitovuokran neliöhintaan, jolloin ylläpitovuokra on noin 5-6 /m2/kk. Ilman siivousta keskimääräinen ylläpitovuokran neliöhinta on noin 4-5 /m2/kk. Korkein pääomavuokra on Kontiolahdelle ollen 4,72 /m2/kk ja Kontiolahti oli kunnista ainoa, jolla oli käytössään reaaliarvoon pohjautuva pääomavuokran määrittely. Pääomavuokran korko oli myös käytössä Outokummulla (povkr 4,59 /m2/kk) sekä Valtimolla (povkr 4,40 /m2/kk), joissa pääomavuokra ylittää siis neljän euron kuukausineliövuokran. Nurmeksessa pääomavuokra pohjautuu pelkkään kirjanpidon poistoon, mutta tästä huolimatta pääomavuokran ne- 14
liöhinta on muihin poistopohjaisiin pääomavuokrakuntiin korkeahko ollen lähes 3,90 /m2/kk. Poistoon pohjautuvien pääomavuokrien erot johtuvat lähinnä kunnissa käytetyistä poistoajoista sekä edelleen viime vuosina toteutuneesta investointitasosta, joka nostaa kirjanpitoarvoa ja poistopohjaa ja tätä kautta nostaa poistoon perustuvia pääomavuokria. Kunnittain tarkastelun sisäisen vuokran keskimääräinen neliöhinta poikkeaa varsin merkittävästi ja erot johtuvat lähinnä pääomavuokrien määrittelyperusteista sekä ylläpidon osalta siitä, sisältääkö ylläpitovuokra siivouksen vai ei. Nyt kunnissa käytössä olevat sisäisen vuokran hinnoittelut eivät tuottaisi yhteismitallista vuokratasoa kuntien välillä ja tämän syystä kuntien omistamien ja Siun Soten käyttöön tulevien rakennusten vuokrat haluttiin siis yhtenäistää. 15
4. KUNTIEN OMISTAMIEN JA SIUN SOTEEN KÄYTTÖÖN TULEVIEN RA- KENNUSTEN VUOKRIEN MÄÄRITYS Siun Soten käyttöön tulevien rakennusten ja tilojen vuokrien määrittely toteutettiin kustannuspohjaisella menetelmällä, jossa ensin selvitetään yksittäisen rakennuksen/tilan tilakustannukset, joista sitten muodostetaan perittävä vuokra. Nyt määriteltävät ja perittävät vuokrat on laskettu vuoden 2017 kustannuksia vastaavaan hintatasoon, jolloin nyt määritellyt vuokrat voidaan ottaa käyttöön vuoden 2017 alusta. Vuokrien määrittely esitettiin kuntajohtajille 31.8.2016 Joensuussa pidetyssä tilaisuudessa, jossa esitettiin tässä raportissa esitetyt vuokratekijät sekä niiden laskenta ja nyt tässä dokumentissa esitetyt vuokrat on määritelty tuolloin esitettyjen periaatteiden mukaan. Vuokrien määrittely on tehty joko rakennus- tai tilatasoisena. Rakennustasolla tarkasteluna vuokrien laskennassa on käytetty lähtötiedoissa ollutta huoneistoalaa siten, että rakennuksella on yhdet arvo- ja vuokratiedot. Sitä vastoin sairaaloista, terveyskeskuksista, palvelutaloista ja vanhainkodeista saatiin pohjakuvat, joiden pohjalta on tehty tilaluettelot, joista taas on laskettu huonetilojen pinta-alojen summa, joiden pohjalta arvojen- ja vuokrien määritys on tehty tila/rakennusosatasolla. Arvot ja vuokrat on määritelty rakennusosatarkkuudella ja tilankäyttö taas tilatasolla jakamalla tilat kolmeen käyttöön eli Sote, muu käyttö ja asukkaat käyttöön. Tällä jaolla on pyritty hahmottamaan etenkin se, että mikä on Siun Soten käyttöön tulevien tilojen pinta-ala ja tämän jälkeen on määritelty näiden tilojen vuokrahinta. Palvelu- ja tehostetun palveluasumisen yksiköissä asukkaat maksavat itse vuokraa käyttämistään tiloista ja tämä vuokrahinta tulee jatkossa jäämään kunnille, jolloin näitä tiloja yhteiskäyttötiloineen ei nyt ole huomioitu Siun Sotelle määritellyissä vuokrahinnoissa. Tämän lisäksi osassa sote rakennuksia oli myös kunnalle jäävää toimintaa mm. valmistuskeittiötä sekä ulosvuokrattuja tiloja, joiden vuokratulot asukkailta perittyjen vuokratulojen lisäksi tulevat jäämään kunnille tai vaihtoehtoisesti näissä tiloissa oleva toiminta tulee jäämään kunnalle. Näiden muiden tilojen vuokrat on pyritty hahmottaa tilaluetteloihin tiloittain muun käytön alle, jolloin asukaskäytön lisäksi nämä tilat eivät ole mukana Siun Sotelle vuokrattavissa pinta-aloissa. Selvityksessä esitetyt neliötiedot ovat joko tilaluetteloiden pohjalta laskettuja kaikkien huonetilojen huonealojen summia tai rakennustasolla ilmoitettuja huoneistoaloja, jolloin ne saattavat hieman poiketa nykyisin käytetyistä pinta-aloista. Vuokrien määrityksen kohteena voi siis olla joko kokonainen rakennus tai sitten määrätty osa rakennuksesta. Vuokrien määrittely toteutettiin seuraavasti: 1) Määritettiin rakennuksille/tiloille pääomavuokran arvopohja. Pääomavuokran arvopohjana käytetään teknistä arvoa ja tekninen arvo määriteltiin tilanteeseen 31.12.2016. Näin pääomavuokrien arvopohja noudattaa omaisuuden arvoa 1.1.2017, jolloin rakennukset tullaan vuokraamaan Siun Soten käyttöön. 16
2) Määritettiin käytettävä tuottovaatimus Nyt vuokralaskennassa käytettävä tuottovaatimus on 6 % tekniselle arvolle, joka pohjautuu Joensuun kaupungin käytössä olevaan sisäisen vuokran laskentaan, jota käytetään myös alueen pelastuslaitosten vuokrien määrittelyssä. Nyt samainen pääomavuokrien määritys otetaan käyttöön myös Siun Sotelle vuokrattaville tiloille. 3) Määritettiin ylläpito- ja käyttöpalvelut nykyisten kustannusten pohjalta, joista muodostettiin perittävä ylläpitovuokra. Ylläpitovuokra jaettiin kahteen osaan, joista toinen muodostuu ylläpitopalveluista (hallinto, kunnossapito ja kiinteistönhoito) ja toinen käyttökuluista (lämpö, sähkö sekä vesi- ja jätevesi). Ylläpitovuokran ns. kiinteä osa eli ylläpitopalvelut määriteltiin saatujen rakennusten toteutuneiden ylläpitokustannusten pohjalta rakennustyypeittäin, jolloin myös ylläpitovuokran ns. kiinteä osa harmonisoitiin alueen kuntien kesken. Käyttökulut elin ns. muuttuva osa koostuu käyttökuluista, jotka taas määriteltiin rakennuskohtaisesti, jolloin rakennuksen nykyiset todelliset kustannukset vaikuttavat rakennukselle määriteltyyn vuokrahintaan. Määritetty ylläpitovuokra kattaa tiloista pitkällä aikavälillä omistajalle aiheutuneiden ylläpitotehtävien kustannukset ja takaa Siun Sotelle käytettävät resurssit itse ydintoimintaan. Ylläpitovuokra sisältää kaikki kuntien nykyisin toteuttamat ylläpitopalvelut sekä sisältää myös käyttökulut eli sähkön, lämmön sekä veden ja jäteveden. 4) Rakennuskohtainen bruttovuokra saatiin, kun pääoma ja ylläpitovuokra laskettiin yhteen ja näin jokaiselle rakennukselle saatiin pääoma- sekä ylläpitovuokran kuukausineliövuokra. Tämän jälkeen määriteltiin Siun Soten käyttöön tuleva pintaala, jossa pohjakuvista tehtyihin tilaluetteloihin tilojen käyttö jaettiin Siun Sote, Muu sekä Asukkaiden käyttöön tuleviin tiloihin. Tilamäärittelyt tehtiin osin katselmointien pohjalta ja asukkaiden käytössä olevien yhteisten tilojen määritys pyrittiin tekemään kunnittain mahdollisimman yhdenmukaisesti. Edelleen niissä rakennuksissa, joissa Siun Soten käyttöön tulevien rakennusten pinta-alaosuus jää alle 25 %:n koko rakennuksen pinta-alasta, pl. ne kohteet joissa asukkaiden käytön jälkeen Siun Sotelle vuokrattava pinta-ala jää alle tämän, määriteltiin yhteisten tilojen osuus lisäämällä Siun Sotelle vuokrattavien tilojen pinta-alaan 10 % (Siun Sotelle tulevat tilat x 10 % = yhteiset tilat). Tämä tehtiin ainoastaan siis niistä rakennuksista, joista pohjakuvien pohjalta tehtiin tilaluettelot ja joissa muun käytön osuus koko rakennuksen käytöstä oli yli 75 %. Tämän pinta-ala ja tilojen käytön tarkastelun tavoitteena oli määritellä SIun Sotelle vuokrattavien tilojen pinta-ala, jonka pohjalta laskettiin lopulliset vuokrat. 5) Lopullisesti Siun Sotelta perittävä vuokrahinta saadaan, kun rakennuksesta Siun Soten käyttöön tuleva pinta-ala kerrotaan rakennukselle lasketulla bruttokuukausivuokralla. Vuokrien määrittelyn prosessia voidaan kuvata seuraavalla kuviolla. 17
Kuva 4: Vuokrien määritysprosessi 1. Rakennusten arvot Jälleenhankinta- ja Tekniset arvot Korjausvelka ja Muut tunnusluvut 2. Rakennusten pääomavuokra 3. Rakennusten ylläpitovuokra Rakennusten tot.kust. v. 2015 Ylläpitovuokran komponentit Ylläpitopalvelut (kp, kh) Käyttöpalvelut (energia, vesi) Pääomavuokran komponentti Tuottovaatimus 6 % 4. Rakennusten bruttovuokra Tilankäytön tarkennukset Sote, Muu ja Asukkaat 5. Perittävä vuokrahinta 18
4.1 Rakennusten arvot ja omaisuuden tunnusluvut Osana vuokrien määrittelyä Trellum Consulting Oy on määritellyt alueen kuntien omistuksessa olevien Sote-rakennusten arvotiedot. Arvonmäärityksen tavoitteena on tuottaa yhteismitallinen tieto omaisuuden arvosta sekä tuottaa järkevät arvopohja pääomavuokrien laskentaan. Rakennuksille tuotetut arvotiedot ovat, jälleenhankinta-arvo, joka kuvaa rakennuksen arviointihetken todennäköistä arvonlisäverotonta rakentamiskustannusta, mikäli rakennus rakennetaan samalla tontille samanlaisella varustuksella uudelleen ja tekninen arvo puolestaan kuvaa rakennuksen todellista fyysisiin ominaisuuksia pohjautuvaa arvoa, kun jälleenhankinta-arvosta vähennetään iän, käytön ja käyttökelpoisuuden kulumisesta aiheutunut arvon alentuminen. Tekniseen arvoon vaikuttavat rakennukseen tehdyt investoinnit ja muut rakennuksen teknistä tasoa nostavat korjaukset. Tämän lisäksi tekniseen arvoon ja rakennuksen kulumiseen vaikuttaa rakennuksen kulumista ehkäisevä kiinteistönhoidon taso ja rakennuksessa olevien tilojen käyttöaste. 4.1.1 Arvojen määritys Jälleenhankinta-arvojen määritykseen käytettiin kahta menetelmää. Uudehkoissa rakennuksissa jälleenhankinta-arvona on käytetty rakennuskustannusindeksillä indeksoitua hankintahintaa, joka parhaiten kuvaa määritellyn (vuosi 2016) ajankohdan arvioitua rakentamiskustannusta. Ne rakennukset taas, joista hankintahintaa ei ollut saatavilla tai valmistumishetkestä oli kulunut erittäin pitkä aika, jälleenhankinta-arvon määrittelyssä käytettiin apuna sekä uusien rakennusten jälleenhankinta-arvon neliöhintatietoja, että Trellumin olevia tietoja käyttötarkoituksiltaan vastaavien rakennusten jälleenhankinta-arvojen neliöhintaa, huomioiden vielä rakennuskohtainen hanketekijä, jonka avulla saatiin arvio rakennuksen nykyisen ominaisuuksien ja varustelutason mukaisesta jälleenhankinta-arvosta. Vanhojen rakennusten varustelutaso on tämän päivän uusia rakennuksia vaatimattomampi ja yleensä mitä vanhempi rakennus on, sitä vaatimattomampi on rakennuksen varustelutaso uusiin verrattuna. Näissä vanhoissa rakennuksissa jälleenhankinta-arvo muodostui siis arvioimalla uuden vastaavan käyttötarkoituksen mukaisen rakennuksen jälleenhankinta-arvon neliöhinta sekä huomioimalla tähän neliöhintaan hanketekijä 0,95 0,8 (JHA x Hanketekijä), jolla saatiin jälleenhankintaarvon neliöhinta olemassa olevalle rakennukselle ja lopullinen jälleenhankinta-arvo kertomalla rakennuksen pinta-ala jälleenhankinta-arvon neliöhinnalla. Teknisen arvon määritykseen käytettiin lähtötilanteessa määriteltyä jälleenhankintaarvoa sekä toteutettuja perusparannusinvestointeja, jotka osasta rakennuksia saatiin jo vuodesta 1990 lähtien. Teknisen arvon perusolettamus on, että rakennuksesta 30 % on kulumatonta osuutta tai sen pitoikä on hyvin pitkä (noin 200 vuotta), jolloin rakennuksessa on purkukuntoisenakin jäljellä tämä osa ja loput 70 % poistaa itsensä 40 vuodessa, jolloin rakennuksen vuotuinen kuluminen on 1,75 % vuodessa. Mikäli rakennukseen ei ole tehty peruskorjauksia tai perusparannuksia 40 vuoteen ja se on edelleen käytössä, on rakennuksen jälleenhankinta-arvosta jäljellä 30 %, mikä on samalla rakennuksen kuntoluokka (TeknA/JHA). Lähtötilanteessa rakennuksista oli siis tiedossa valmistumis- 19
vuosi, jolloin määriteltiin, kuinka paljon rakennuksesta on valmistumisvuoden jälkeen tänä päivänä jäljellä. Tämän jälkeen tarkistettiin rakennuksen investointihistoria ja investoinnit indeksoitiin rakennuskustannusindeksillä vuoden 2016 hintatasoon, jonka jälkeen investoinnin laajuuden perusteella arvioitiin, kuinka paljon rakennukseen tehtyjä investointeja/investointia on vielä jäljellä rakennuksen tänä päivänä. Näin tuotettuun tekniseen arvoon vaikuttaa rakennuksen arvioitu jälleenhankinta-arvo, rakennuksen ikä sekä rakennukseen toteutetut investoinnit. Arvojen määrittelyt (Jälleenhankinta-arvo sekä tekninen arvo) tehtiin ensin saatujen lähtöaineistojen pohjalta ja tämän jälkeen rakennusten arvot tarkistettiin katselmoinneilla, jolloin lopulliset vuokrien määrittelyssä käytettävät tekniset arvot pohjautuvat rakennusten fyysisiin katselmointeihin ja tämän pohjalta tarkistettuihin arvo- ja kuntotietoihin. Nämä katselmoinnit toteutettiin syyskuussa 2016 viikkojen 36 38 aikana. Pääomavuokran pohjana olevaan tekniseen arvoon huomioitiin vielä loppuvuonna valmistuvat investoinnit, jolloin pääomavuokraan saadaan mukaan myös kaikki ne investoinnit, jotka SIun Sotella on käytössään vuoden 2017 alusta. Pääomavuokrien määrityksen ohella tuotettujen arvojen pohjalta lasketitin myös rakennuskohtainen korjausvelka sekä peruskorjaus ja perusparannustarve. Korjausvelka kuvaa sitä rahamäärää, joka rakennuksesta on tingitty, jotta ne olisivat kohtuullisessa käyttökelpoisessa kunnossa. Korjausvelan laskennassa lähtö- ja tavoitetasona käytetään 75 % kuntoluokkaa, jolloin korjausvelka lasketaan kaikista kuntoluokaltaan alle 75 % rakennuksista nostamalla ne 75 % kuntoluokkaan eli määriteltyyn korjausvelan tavoitetasoon. Peruskorjaus ja perusparannustarve lasketaan puolestaan siten, että laskentaan otetaan mukaan kuntoluokaltaan kaikki alle 60 % rakennukset ja lasketaan, kuinka paljon rahaa rakennuksiin tulisi investoida, jotta rakennukset olisivat alkuperäiseen (peruskorjaustarve) sekä tämän päivän uuden vastaavan rakennuksen mukaisessa kunnossa (perusparannustarve). Peruskorjaustarpeen kuntoluokan tavoitetasona käytetään 90 % (kuluvien rakennusosien korjaus alkuperäiseen laatu- ja varustelutasoon) sekä perusparannustarpeen osalta 120 %, jolloin peruskorjauksen lisäksi laskettu investointitarve sisältää myös tämän päivän käytön vaatimat toiminnalliset muutokset. 20
4.1.2 Rakennusten arvotietojen yhteenveto Seuraavassa on yhteenveto kuntien ja Nuva kuntayhtymän omistamista sekä Siun Soten käyttöön tulevien rakennusten arvoista, korjausvelasta sekä karkeista investointitarpeista 3. Taulukko 7: Rakennusten arvotietojen yhteenveto Trellum: Arvotietojen yhteenveto 2016 Lkm 180 Pinta-ala 181 010 /m2 Jälleenhankinta-arvo ( ) 417 075 900 2 304 Tekninen arvo ( ) 313 608 214 1 733 Kuntoluokka (%) 75,19 % Kuluminen /v, /m2/kk 7 298 828 3,36 Kuluminen %/jha 1,75 % Kvelka 75% ( ) 19 912 094 110 Peruskorjaustarve <60% talot ( ) Tavoite 90% 11 089 751 61 Perusparannustarve <60 % talot ( ) Tavoite 120 % 19 248 717 106 Kuntien ja Nuva kuntayhtymän omistamia ja vuokrien määrittelyssä olevia rakennuksia oli kaikkiaan 180 kappaletta ja näiden pinta-ala oli yhteensä 181 000 m2. Rakennusten yhteenlaskettu jälleenhankinta-arvo oli 417 miljoonaa euroa ja keskimääräinen neliöhinta noin 2 300 /m2. Tekninen arvo puolestaan on 313,6 miljoonaa euroa ja sen neliöhinta reilut 1 730 /m2. Koko tarkastellun omaisuuden keskimääräinen kuntoluokka on noin 75,2 % ja korjausvelkaa rakennuksissa on vajaat 20 miljoonaa euroa ja välittömiä investointitarpeita investoinnin jälkeisestä rakennuksen tavoitetasosta riippuen noin 11 19,2 miljoonaa euroa. Kun omaisuutta tarkastellaan viiteen kuntoluokkaan jaoteltuna siten, että - Kla < 50 %, rakennusten kunto on heikko - Kla 50 60 % rakennusten kunto on välttävä - Kla 60 75 %, rakennusten kunto on tyydyttävä - Kla 75 90 %, rakennusten kunto on hyvä - Kla > 90 % rakennuksen kunto on erinomainen (uutta vastaava) Saadaan rakennuksista/omaisuudesta seuraava taulukko ja kuva. 3 Rakennusten arvonmääritys on tehty kaikista kuntien ilmoittamista rakennuksista ja se sisältää myös koko rakennusten pinta-alat myös niistä kohteista, joista ainoastaan osa rakennuksesta tullaan vuokraamaan Siun Soten käyttöön. Rakennuskohtaiset arvotiedot löytyvät tarkemmin liitteestä 1. 21
Taulukko 8: Rakennusten lukumäärä ja pinta-ala kuntoluokittain Trellum kuntoprofiili 2016 Rakennuskannan kuntoprofiili 2016 osuus Kuntolka Lkm Pinta-ala m2/lkm %/kpl %/m2 <50 % 12 5 248 258 7 % 3 % 50 % - 60 % 20 8 236 1 056 11 % 5 % 60 % - 75 % 81 81 762 1 561 45 % 45 % 75 % - 90 % 46 62 451 1 806 26 % 35 % > 90 % 21 23 314 1 279 12 % 13 % Yhteensä 180 181 010 1 011 100 % 100 % Kuva 5: Rakennusten pinta-ala kuntoluokittain 90 000 80 000 70 000 60 000 50 000 40 000 30 000 20 000 10 000 0 Pinta-ala 2016 <50 % 50 % - 60 % 60 % - 75 % 75 % - 90 % > 90 % Heikkokuntoisia rakennuksia (Kla < 50) näyttää olevan kaikkiaan 12 kappaletta ja näiden pinta-ala on noin 5 250 m2 edustaen noin 3 % koko tarkastellun omaisuuden pintaalasta. Välttäväkuntoisia (Kla 50 60 %) rakennuksia puolestaan on 20 ja näiden pintaala noin 8 240 m2 ja näiden osuus on 5 % kaikista rakennuksista. Yhteensä alle 60 % kuntoluokan rakennuksia on siis 32 ja näiden pinta-ala noin 13 500 m2. Nyt omaisuuden laskettu perusparannustarve oli noin 19,25 miljoonaa euroa eli keskimäärin investointitarpeessa olevien rakennusten investointitarpeen neliöhinta on karkeasti noin 1 430 /m2. Tyydyttäväkuntoisia rakennuksia on kaikkiaan 81 kappaletta ja näiden pinta-ala noin 81 800 m2 ja näiden rakennusten osuus koko pinta-alasta on 45 %. Nämä rakennukset realisoituvat investointitarpeeseen noin 3 15 vuoden kuluessa ja osassa (Kla 60 65 %) rakennuksia investointien suunnittelu ja osin jo toteutuskin ovat tällä hetkellä ajankohtaisia. Nyt näitä suunniteltuja investointeja ei ole huomioitu osana vuokralaskentaa ja vuokrien määritys pohjautuu vuoden 2016 lopun rakennusten teknisen arvon ja kuntoluokan tilanteeseen. Hyväkuntoisia (Kla 60 75 %) rakennuksia 46 kappaletta ja näiden pinta-ala noin 62 500 m2 edustaen reilua kolmannesta koko omaisuuden pintaalasta ja uutta (Kla > 90 %) vastaavassa kunnossa olevia rakennuksia on 21 kappaletta ja näiden pinta-ala on 23 300 m2. Tarkasteltava omaisuus on painottunut tyydyttävähyväkuntoisiin kohteiseen ja hyväkuntoisten rakennusten verraten suuri pinta-alaosuus nostaa myös koko omaisuuden keskimääräisen kuntoluokan yli 75 %:n. Seuraavassa tarkastellaan arvo- ja omaisuuden tunnuslukuja vielä valmistumisvuoden mukaan sekä omistajittain. 22
4.1.3 Omaisuuden tunnusluvut rakennusten valmistumisvuoden mukaan Toinen näkökulma kuntoluokkien lisäksi on tarkastella omaisuuden määrää ja tunnuslukuja rakennusten valmistumisvuoden mukaan tarkasteltuna. Seuraavassa taulukossa ja kuvissa on tarkastelu rakennusten valmistumisajankohtaa sekä pinta-alamäärä vuosikymmenittäin lähtien aina ennen vuotta 1940 valmistuneista rakennuksista. Taulukko 9: Rakennusten valmistuminen vuoksikymmenittäin Trellum Ikäprofiili 2016 Rakennusten valmistumisvuosi osuus Ikäjkauma lkm m2 m2/lkm %/kpl %/m2 <1940 3 2 608 869 2 % 1 % 1940-1950 3 2 786 929 2 % 2 % 1950-1960 19 22 232 1 170 11 % 12 % 1960-1970 9 6 809 757 5 % 4 % 1970-1980 33 36 302 1 100 18 % 20 % 1980-1990 46 53 358 1 160 26 % 29 % 1990-2000 29 21 059 726 16 % 12 % 2000-2010 6 4 622 770 3 % 3 % >2010 11 16 962 1 542 6 % 9 % Ei tietoa 21 14 274 680 12 % 8 % Yhteensä 180 181 010 1 006 100 % 100 % Valmistusvuoden mediaani 1984 Kuva 6: Rakennusten ja pinta-alan valmistuminen vuoksikymmenittäin 50 40 30 20 10 0 Lkm 50 000 40 000 30 000 20 000 10 000 0 Pinta-ala Lukumääräisesti ja pinta-alallisesti eniten rakennuksia on valmistunut 1980 1990 luvulla, jolloin rakennusten lukumäärästä on valmistunut reilu neljännes ja pinta-alasta taas 29 %. Kaiken kaikkiaan tuolla vuosikymmenellä on valmistunut 46 rakennusta ja noin 53 400 neliömetriä nyt arvon-ja vuokrien määrityksen kohteena olevista rakennuksista ja niiden pinta-alasta. Myös vuosikymmen aikaisemmin (1970 1980 luvulla) on valmistunut verraten suuri määrä- sekä pinta-alaosuus (noin 20 % kaikista rakennuksista ja pinta-alasta). Näiden kahden peräkkäisen vuosikymmenen jälkeen nousee myös 1950-1960 sekä 1990 2000 luvut, jolloin molempina vuosikymmeninä on valmistunut reilu kymmenesosa nyt tarkastelluista rakennuksista. Seuraavassa tarkastellaan omaisuuden tunnuslukuja vuosikymmenittäin tarkasteluna. 23
Taulukko 10: Rakennusten korjausvelka ja perusparannustarve vuosikymmenittäin Korjausvelka ja perusparannustarve ikäluokittain 2016 Ikäjkauma m2 Kvelka /m2 Pptarve /m2 Kvelka % Ppt % <1940 2 608 132 870 51 0 0 1 % 0 % 1940-1950 2 786 747 814 268 625 720 225 4 % 3 % 1950-1960 22 232 3 088 265 139 3 876 606 174 16 % 20 % 1960-1970 6 809 625 556 92 742 452 109 3 % 4 % 1970-1980 36 302 5 047 439 139 5 290 747 146 25 % 27 % 1980-1990 53 358 6 622 150 124 5 284 466 99 33 % 27 % 1990-2000 21 059 829 959 39 130 738 6 4 % 1 % 2000-2010 4 622 4 300 1 0 0 0 % 0 % >2010 16 962 0 0 0 0 0 % 0 % Ei tietoa 14 274 2 813 741 197 3 297 988 231 14 % 17 % Yhteensä 181 010 19 912 094 110 19 248 717 106 100 % 100 % Kuva 7: Rakennusten korjausvelka ja perusparannustarve vuosikymmenittäin 7 000 000 Korjausvelka ikäluokittain 6 000 000 Perusparannustarve ikäluokittain 6 000 000 5 000 000 4 000 000 3 000 000 2 000 000 1 000 000 5 000 000 4 000 000 3 000 000 2 000 000 1 000 000 0 0 Suurin korjausvelka on vuosien 1980 1990 aikana valmistuneissa rakennuksissa, joissa korjausvelkaa on noin 6,6 miljoonaa euroa eli kolmannes koko omaisuuden korjausvelasta ja korjausvelan tuona vuosikymmenenä valmistuneiden rakennusten korjausvelan neliöhinta on 124 /m2. Perusparannustarvetta tämän ikäisissä rakennuksissa on noin 5,3 miljoonaa euroa eli saman verran kuin vuosikymmen aikaisemminkin valmistuneissa. Tällä vuosikymmenellä (1980 1990) valmistuvien rakennusten ikä on tällä hetkellä 26 36 vuotta ja osassa rakennuksia investointeja on jo toteutettu tai rakennusten elinkaarta on jatkettu kunnossapitokorjauksilla, mutta valtaosa näistä rakennuksista on tällä hetkellä tyydyttäväkuntoisia, jolloin rakennusten investointitarve tulee ajankohtaiseksi lähivuosien aikana. Suhteellisesti heikoimmassa kunnossa näyttävät olevan vuosien 1940 1950 valmistuneet rakennukset, mutta näiden osuus koko omaisuudesta on verraten pieni ollen 2 %, jolloin niiden merkitys koko omaisuuden tunnuslukujen kannalta ei ole merkittävä. Tarkasteltaessa rakennusten kuntoluokan jakautumista kolmeen eli heikko/välttäväkuntoisiin (Kla < 60) tyydyttäväkuntoisiin (60 75 %) sekä hyväkuntoisiin/uutta vastaaviin (Kla > 75 %) lukumäärän ja pinta-alan suhteellisen osuuden jakautuessa vielä vuosikymmenittäin saadaan seuraavat kuvat. 24
Kuva 8: Rakennusten karkea kuntoluokka rakennusten lukumärästä ja pinta-alasta tarkasteluna vuosikymmenittäin 100 % 90 % 80 % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 0 % Lkm %-osuus, ikä- ja kuntoluokittain 100 % 90 % 80 % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 0 % m2 %-osuus, ikä- ja kuntoluokittain Kla < 60 % Kla 60-75 % Kla > 75 % Kla < 60 % Kla 60-75 % Kla > 75 % Ylläolevasta kuvasta nähdään, että 1980 1990 valmistuneista rakennuksista kuntoluokaltaan alle 60 % eli huono/välttäväkuntoisia rakennuksia on vajaat 10 %, tyydyttäväkuntoisia (Kla 60 75 %) yli puolet ja hyväkuntoisia (Kla > 75 %) loput vajaat 40 %. Pinta-alallisesti vastaava tarkastelu näyttää, että huono/välttäväkuntoisia on niin ikään vajaat 10 % ja tyydyttäväkuntoisia puolet ja hyväkuntoisia taas reilut 40 %. Tämän ikäluokan suureen korjausvelkaan vaikuttaa etenkin verraten suuri tuolloin valmistuneiden rakennusten määrä sekä se, että näiden rakennusten pinta-alasta kuntoluokaltaan alle 75 % rakennusten pinta-alaosuus on vajaat 60 % koko ko. ikäluokan rakennuksista, mikä tekee noin 32 000 neliömetriä. Nämä rakennukset tulevat investointitarpeeseen ja osassa investointeja ollaan jo toteuttamassa aivan lähivuosien aikana. Tätäkin suurempi kuntoluokaltaan alle 75 % rakennusten suhteellinen osuus on vuosikymmen aikaisemmin valmistuneissa rakennuksissa, joissa vastaava osuus (Kla < 75 %) on reilut 60 %. Tätä aikaisempiin rakennuksiin on jo keritty toteuttamaan vähintään ensimmäiset perusparannusinvestoinnit, kun ikäluokan 1960 1970 luvun rakennusten pinta-alasta yli 75 % kuntoluokan osuus on taas lähes 60 % vastaavan ikäluokan pinta-alasta Näillä näkymin Sote palvelut ovat alueella voimakkaasti kehittyneet 1970 1990 lukujen aikana, jolloin koko alueen Sote rakennuksista on valmistunut noin puolet. Näistä osaan on jo toteutettu perusparannusinvestointeja, mutta näiden vuosien aikana valmistuneissa rakennuksissa on korjausvelkaa noin 11,7 miljoonaa euroa ja välittämiä investointitarpeita noin 10,6 miljoonaa euroa. Rakennusten kulumisen jatkuessa tästä eteenpäin näiden rakennusten investoinnit tulevat ajankohtaiseksi vuosien 2018 2030 välisenä aikana. 25
4.1.4 Omaisuuden tunnusluvut omistajittain Koko omaisuuden ja ikäluokittaisen tarkastelun lisäksi omaisuuden tunnuslukuja voidaan tarkastella myös omistajittain, joka on kuvattu seuraavissa taulukossa ja kuvissa. Taulukko 11: Rakennusten arvojen ja omaisuuden tunnusluvut omistajittain Jälleenhankinta-arvo Tekninen arvo Korjausvelka Perusparannustarve Omistajat lkm m2 % lkm % m2 /m2 /m2 Kla /m2 /m2 Heinävesi 12 9 234 7 % 5 % 23 289 690 2 522 20 218 281 2 190 87 % 125 274 14 0 - Polvijärvi 16 7 796 9 % 4 % 18 004 346 2 310 13 013 364 1 669 72 % 1 009 992 130 724 374 93 Nurmes 13 13 715 7 % 8 % 29 904 398 2 180 23 119 243 1 686 77 % 1 394 991 102 1 057 536 77 Lieksa 20 17 553 11 % 10 % 39 589 515 2 255 29 429 375 1 677 74 % 1 236 073 70 2 066 718 118 Valtimo 3 5 507 2 % 3 % 12 910 670 2 344 10 611 790 1 927 82 % 178 508 32 308 264 56 Kontiolahti 18 17 451 10 % 10 % 38 538 733 2 208 28 203 399 1 616 73 % 1 839 347 105 979 758 56 Outokumpu 14 18 709 8 % 10 % 42 294 963 2 261 29 660 210 1 585 70 % 2 667 611 143 2 103 827 112 Tohmajärvi 7 9 086 4 % 5 % 20 022 354 2 204 14 445 139 1 590 72 % 1 277 591 141 1 285 067 141 Juuka 19 14 083 10 % 8 % 32 910 943 2 337 23 256 851 1 651 71 % 1 432 045 102 871 474 62 Ilomantsi 11 15 252 6 % 8 % 35 922 844 2 355 25 460 285 1 669 71 % 2 307 732 151 135 607 9 Kitee 20 15 303 11 % 8 % 35 160 076 2 298 27 982 859 1 829 80 % 1 643 801 107 2 781 637 182 Rääkkylä 4 5 318 2 % 3 % 12 491 245 2 349 8 710 568 1 638 70 % 768 062 144 1 316 997 248 Liperi 20 23 816 11 % 13 % 55 817 576 2 344 41 957 649 1 762 75 % 4 026 269 169 5 617 457 236 NuVathky 4 8 188 2 % 5 % 20 218 547 2 469 17 539 201 2 142 87 % 4 799 1 0 - Yhteensä 181 181 010 100 % 100 % 417 075 900 2 304 313 608 214 1 733 75 % 19 912 094 110 19 248 717 106 Kunnittain suurin nyt määriteltyjen rakennusten suhteellisesti suurin omistaja on Liperi, jolla on omistuksessaan 20 rakennusta (11 %), joiden pinta-ala on noin 23 800 m2 (13 %). Seuraavaksi suurimmat osuudet ovat Outokummulla (18 709 m2), Lieksalla (17 553 m2) ja Kontiolahdella (17 451 m2), joilla kaikilla on kymmenyksen osuus nyt määriteltyjen rakennusten pinta-alasta. Seuraavassa on tarkasteltu tarkemmin kuntien arvotietojen neliöhintoja ja keskimääräistä kuntoluokkaa. 2500 2250 2000 1750 1500 1250 1000 Kuva 9: Rakennusten omaisuuden tunnuslukujen yhteenveto omistajittain Rakennusten arvot /m2 90 % Kuntoluokat % 85 % 80 % 75 % JHA 70 % TeknA 65 % 60 % 55 % 50 % Kla Jälleenhankinta-arvoltaan kalleimmat tilat ovat Heinävedelle, jossa myös keskimääräinen kuntoluokka on Nuva kuntayhtymän ohella omistajista korkein (87 %). Heinävedellä vuonna 1994 valmistunut palvelukeskus on viime vuosien aikana peruskorjattu ja edelleen kunnalla on ainoastaan kaksi pienehköä rakennusten joiden kuntoluokka alittaa 75 %:n rajan. Rakennukset ovat valtaosiltaan tämän päivän uusien rakennusten mukaisessa kunnossa, mikä myös nostaa sekä teknisen että jälleenhankinta-arvon neliöhinnan verraten korkeiksi. Myös Nuva kuntayhtymän omistamien rakennusten keskimääräinen kuntoluokka on korkea ja tällä hetkellä kuntayhtymän omistamassa Valtimon terveysasemassa on menossa investointi, joka valmistuu lähiaikoina ja tämän rakennuksen kuntoluokka on tässä arvioitu 100 %:in eli täysin uutta vastaavan rakennuksen kuntoluokaan. Kuntoluokaltaan heikoimmassa kunnossa ovat Outokummun rakennukset, joiden keskimääräinen kuntoluokka on noin 70 %, mikä myös laskee tekni- 26