Kiinteistönpidon laatujärjestelmä hallinnon näkökulmasta Alustus keskustelulle Saarenmaa 08.06.2007 Risto Hakala Enrocon Oy risto.hakal@enrocon.fi
Asunnon/kiinteistön n omistamisen realiteetti Omistus- ja/tai hallintomallista riippumatta on kiinteistönpidon npidon (hallinto ja ylläpito) tehtävänä: Tuottaa omistajille kohtuullinen tuotto tai asumiskustannustaso siten, että kiinteistön n reaaliarvo eikä asumistaso laske
Toimivaltasuhteet asuinkiinteistössä Sopimus Yhtiökokous Hallitus Puheenjohtaja Isännöitsijä Huoltohenkilöstö Tilintarkastaja Sopimus
Kiinteistön n toimintamalli Korjaus Käyttö Omistaja Suunnittelu Rakennuttamispalvelut
Kiinteistön n hyvä hoitotapa Pakolliset Asunto-osakeyhti osakeyhtiölaki Muut lait ja asetukset Yhtiöjärjestys Vastuujako Vapaaehtoiset Hyvä hallintotapa Kiinteistönpidon npidon strategia
Tieto on valttia
Mistä on kysymys asunnonomistajalla Peruskorjaus 15% Korjaukset 5% Johto 14% Huolto 12% Ulkoalueet 2% Kiinteistövero 5% yv Sisäalueiden siivous 2% Vakuutukset2% Lämmitys 25% Jätehuolto Vesi ja jätevesi 2% Sähkö ja kaasu 13% 3%
Kiinteistönpidon npidon strategia Strategioita voi olla useita, mutta pääsääntöisesti periaate on: Strategia on toimintamalli, jolla pyritää ään ennakoimaan nykyhetken lisäksi tulevaisuuden toimintoja ja menetelmiä,, millä täytetään kiinteistön n omistajille asetetut tavoitteet kustannustietoisesti ottaen huomioon asuttavuusmukavuuden vaatimukset
Mitä elementtejä kuuluu kiinteistönpidon npidon strategiaan Tulevaisuuden kiinteistötekninen tekninen kokonaissuunnitelma Taloussuunnitelma ja kuluseuranta Riskienhallinta Toteuttavan organisaation pelisää äännöt t ja vastuujako Laatupolitiikka Tiedottamispolitiikka
Tulevaisuuden kiinteistötekninen tekninen kokonaissuunnitelma Välttävä taso PTS 5 vuotta ja vuositason korjaussuunnitelma Taloussuunnittelu Ylläpitostrategian valinta Huoltokirja Asukasinformaatio Energiatodistus Kuntoluokitus ja todistus Hyvä taso PTS elinkaari-suunnitelmaa varten Kiinteistönpidon npidon strategiset vaihtoehdot Elinkaarilaskelmat ja - taloussuunnittelu Kunnossapito- ja korjaussuunnitelma Huolto ja korjaustöiden jatkuva raportointi Perusparannus-suunnitelma suunnitelma
Tiedon läpinl pinäkyvyys
Taloussuunnitelma ja kulutus- seuranta Pitkän n tähtt htäyksen taloussuunnittelu (oman ja vieraan pääoman hankinta) Pitkän n tähtt htäyksen toimintakertomus
Riskienhallinta Rakennuksen kuntoon vaikuttavat tekijät Rakennuksen käyttk yttäjän ja/tai omistajan sekä yhteiskunnan asettamat vaatimukset VIRHEET RAKENNUKSESSA Suunnitteluvirheet: toiminnalliset ja tekninen toiminta Toteutusvirheet: materiaalit; rakentaminen Käyttövirheet: käyttk yttö, kiinteistöhoito, ulkopuolinen ilkivalta Korjausvirheet: materiaali ja korjausmenetelmä
Toteuttavan organisaation pelisää äännöt t ja vastuujako Roolijako: isänn nnöitsijä/hallitus/ omistajat/asukkaat Isänn nnöitsijän velvollisuudet Raportointi ja millä tavalla Asukkaiden aktivointi Asukkaiden tietämyksen ja työpanoksen hyväksik ksikäyttö Talkootoiminta Asukastoimikunnat
Laatupolitiikka Laadunvarmistamisjärjestelmän n organisointi laatukäsikirja tai muu tapa Laadunvarmistamisen valvonta kuka vastaa ja valvoo : hankinnat tarjoukset työsuoritukset tarkastukset ulkopuoliset palvelut
Tiedottamispolitiikka Miten tiedottaminen järjestetj rjestetään, että se palvelee kaikkia osapuolia oikein ja tasapuolisesti. Miten saavutetaan avoimuus ja läpinäkyvyys Miten käytetk ytetään n nykytekniikkaa tämän t saavuttamiseksi Onko se WWW. taloyhtiö.. ja e-mail
Laatutietoisuutta taloyhtiölle lle Kiinteistön n hallinnon, johdon ja huollon työkalu Asunnon omistajien ja asukkaiden tiedonsaannin parantaminen ja avoimuuden välinev Riskien vähentv hentäminen palvellen kaikkia kiinteistön n osapuolia Tulevaisuuden toimien ja kustannuksien hallinta