Kaupunginvaltuusto 36 15.09.2014 Hakemus asemakaavan muuttamiseksi 4. kaupunginosan korttelin 49 tonteilla 22 ja 23 (Asematie 10 14) 30/10.02.03/2014, 544/00.02.00/2014 KV 36 VVO-yhtymä Oyj (Asunto Oy Kauniaisten Asematie 10 ja Asunto Oy Kauniais ten Asematie 12 14) hakee asemakaavan muutosta omistamilleen ton teil le osoitteessa Asematie 10 14 siten, että tonttien rakennusoikeutta ja kerroslukua lisättäisiin hakemuksen liitteenä olevan viitesuunnitelman mu kai ses ti. Hakijan tavoitteena on purkaa tonteilta olemassa olevat ha ki jan selvityksen mukaan huonokuntoiset kerrostalot ja rakentaa niiden tilalle nykyis tä kysyntää vastaavia ja nykymääräysten mukaisia kerrostaloja vuok rakäyt töön. Hakemuksen mukainen muutos mahdollistaisi asuntojen mää rän kaksinkertaistamisen ko. tonteilla. Hakemus ja alustava vii te suun ni tel ma alueen toteuttamisesta on liitteenä 1 ja lisäselvitys sa nee raus tar peen laajuudesta on liitteenä 2. Myöhemmin laadittu vaihtoehtoinen vii te suun nitel ma alueen toteutuksesta on liitteenä 3. Kaavatilanne ja alueen nykytilanne Kauniaisten kaupunginvaltuuston 13.12.2004 hyväksymässä maankäytön yleis suun ni tel mas sa 2004 (Masu 2) alue on osoitettu kerrostalovaltaiseksi asun to alu eek si (AK). Alueella on tontin 22 osalta voimassa 12.11.1964 vahvistettu asemakaava (Ak 33) ja tontin 23 osalta 28.10.1969 vahvistettu asemakaava (Ak 48), joiden määräykset ovat yhtenäiset. Tontit on osoitettu asuin ker ros ta lo kort te lialueik si (AK). Rakennusoikeutta tontille 22 on osoitettu 2156 k-m², joka vas taa rakennustehokkuutta e=0.58 ja tontille 23 on osoitettu 3025 k-m², jo ka vastaa rakennustehokkuutta e=0.46. Kahdelle itäisimmälle ra ken nusalal le on osoitettu kerrosluvuksi kolme (III) ja läntisimmälle kaksi (II), joiden li säk si alimmaiseksi saa rakentaa enintään 2,1 metriä korkeita huonetiloja ta lon omaan käyttöön, kuten taloustiloja ja autotalleja. Kaavat edellyttävät ra ken nus ten runkosyvyyden maksimileveydeksi 12,5 metriä ja asuntojen kes ki pin ta-alak si 70 m². Asematien vastaiselle rajalle on osoitettu is tu tet tava tontin osa, joka on pidettävä puistomaisessa kunnossa. Ote Kau niais ten asemakaavojen yhdistelmäkartasta on oheismateriaalina. Hakemuksen mukaisen suunnittelualueen pinta-ala on 10296 m² (tontti 22: A=3701 m², tontti 23: A=6595 m²). Tonteilla on yhteensä kolme vuosina 1969 ja 1970 valmistunutta asuinkerrostaloa, joissa on yhteensä 52 asuntoa. Asuinkerrosten lisäksi rakennuksissa on ns. maanpäällinen kellari. Kaa van mukainen rakennusoikeus on ylitetty yhteensä n. 300 k-m²:llä. Auto pai kat sijaitsevat osin kellarikerroksen autotalleissa ja osin pihalla maan ta sos sa. Tontille 22 on ajoneuvoliittymä sekä Asema- että Bredantieltä. Ton til le 23 on Asematieltä kaksi liittymää. Suunnittelualueen ympäristössä Bredantien eteläpuolelle on toteutunut kerros ta lo ja. Lännessä suunnittelualue rajautuu Välitie -katualueeseen se kä pientaloihin. Asematien pohjoispuolella sijaitsee pientaloja, lii ke ra ken nus,
nuorisotalo ja Uusi Paviljonki. Asematie ja Bredantie ovat pääkatuja ja Vä litie asuntokatu. Rakennusoikeuden suhde ympäristöön Maankäyttöyksikkö on tutkinut kaupunginhallituksen 15.1.2014 esityksestä ym pä röi vän alueen asemakaavoissa esiintyviä asuinkerrostalotonttien raken nus te hok kuuk sia, jotka ovat esitetty liitteessä 4. Kartassa on eroteltu en nen ja jälkeen maankäyttö- ja rakennuslain (MRL) voimaantuloa (1.1.2000) olevat tontit, koska ennen MRL:a sallittiin maanpäällisen kellarin to teut ta mi nen eikä niitä ole huomioitu laskettaessa rakennusoikeutta. Tämä tulee kuitenkin huomioida todellisia rakennusvolyymeja ja te hok kuus luku ja vertailtaessa (esitetty sulkeissa). Ympäröivällä alueella on ko. hankkeen tonttien lisäksi viisi ker ros ta lo tont tia, joissa on voimassa ns. vanha asemakaava. Näiden tehokkuusluvut ovat keskimäärin e=0.49. Vastaavasti kellarit huomioiden tehokkuusluku on e=0.63. Ympäröivällä alueella on seitsemän kerrostalotonttia, joihin on tehty asemakaavan muutokset. Näissä tehokkuusluku on keskimäärin e=1.06. Nyt käsittelyssä olevassa hakemuksessa tehokkuusluku on e=0.69, jolloin se noudattaa suunnittelualueen olemassa olevaa ra ken ta mi sen määrää eikä siten ole epätasapainossa ympäröivien alueiden maan käy tön tai maanomistajien tasapuolisen kohtelun kanssa. Hakemuksen perustelut Hakijan selvityksen mukaan rakennukset ovat huonokuntoisia ja erittäin laa jan saneerauksen tarpeessa eikä niiden peruskorjaaminen vastaamaan ny kyi siä energia- ja esteettömyysvaatimuksia ole kuitenkaan taloudellisesti kan nat ta vaa. Lisäksi voimassa olevan asemakaavan edellyttämä ja to teutu nut huoneistojen suuri keskikoko ei vastaa nykyistä vuok ra-asun to ky syntää eikä rakennuksissa käytetyt rakenteelliset ratkaisut mahdollista ra kennus ten saneeraamista kysynnän ja määräysten mukaisiin hissillisiin rat kaisui hin. Maantasokerroksen autotallit eivät myöskään vastaa nykyautojen mi toi tus ta. Hakija on korostanut perusteluissaan mahdollisuutta kaksinkertaistaa uusien vuokra-asuntojen määrän ko. alueella. Lisäksi hakija tuo esiin koh teen vaiheittaisen toteutusmahdollisuuden, jolloin asukkaille voitaisiin tar jo ta sijaisasuntoja lähietäisyydeltä ja mahdollisuutta siirtyä uusiin val mis tu viin asuntoihin. Hakija on jakanut asukkaille vireille olevasta asemakaavan muu tos ha ke muk ses ta tiedotteen, joka on asian oheismateriaalina. Viitesuunnitelmat Viitesuunnitelmat alueen käytöstä ovat laadittu lähiympäristö ja olemassa ole va rakennuskanta huomioiden hyödyntämällä tontin korkeuseroja ja porras ta mal la rakennusmassoja. Ratkaisuilla muodostuu keskeiselle pai kal le pääkadun varteen Kauniaisiin sopivaa pienimittakaavaista kau pun ki ym päris töä. Olemassa olevien rakennusten maanpäällisiä kellareita ei ole kaavan laatimis- ja rakennusajankohdan lainsäädännön mukaan huomioitu ker ros lu vus sa tai rakennusoikeuslaskelmassa. Siten rakennusoikeuden ja ker ros lu vun lisääminen asemakaavaan ei vaikuta merkittävästi alueen vo-
lyy miin ja korkeusasemiin nykytilanteeseen verrattuna Bredantien ris teyksen viisikerroksista massaa lukuun ottamatta. Alueen keskeinen sijainti ja ra jau tu mi nen pääkatuun antavat kuitenkin mahdollisuuden alueen maankäy tön kehittämiselle, mutta edellyttävät samalla laadukasta toteutusta. Autopaikat on esitetty niin ikään maastonmuotoja hyödyntäen kahteen tasoon ja jakamalla liikennettä eri ajoneuvoliittymille. Esitetyt liittymä- ja paikoi tus rat kai sut säästävät tontin piha-aluetta ja mahdollistavat viherkaistan säi ly mi sen Asematien varrella. Rakentamisen etäisyys etelä- ja län si puo len naapureihin säilyy ennallaan. Kaupunginhallituksen esityksestä hakija teetti vaihtoehtoisen vii te suun ni telman alueesta asemakaavan muutoshakemuksessa olleen pistetaloihin perus tu van viitesuunnitelman lisäksi. Laaditut suunnitelmat ovat asuntojen ja autopaikkojen määrän, rakennusoikeuden ja kerroksisuuden sekä asuin raken nus ten, autopaikoituksen ja ajoneuvoliittymien sijoittamisen osal ta likimain yhtäläisiä. Vaihtoehtoisessa suunnitelmassa on esitetty alu een toteuttamista siten, että alueelle osoitettaisiin rakennusoikeutta 7050 k-m2 (aiempi suunnitelma: 7165 k-m2, nykytilanne: 5471 k-m2; maan pääl li nen kellari huomioiden: 7252 k-m2) neljästä viiteen kerrokseen (IV-V). Täl löin alueelle olisi mahdollista toteuttaa n. 101 asuntoa (aiempi suun ni tel ma: 102 asuntoa, nykytilanne: 52 asuntoa), joiden keskipinta-ala olisi n. 60 k-m2. Autopaikkoja alueelle on esitetty 86, joista 53 (aiempi suun ni tel ma 38) on esitetty pysäköintikannen alle. Vaihtoehtoisessa suun ni tel mas sa on pyritty rajaamaan katutilaa alkuperäistä suunnitelmaa selkeämmin vält täen kuitenkin pitkiä yhtäjaksoisia julkisivuja. Siten suunnitelma mu kai lee nykytilan muurimaista toteutusta hieman kevyemmin säilyttäen ka tu ti lan nykyisen luonteen. Viitesuunnitelmat ovat liitteinä 1 ja 3. Asemakaavan muutoksen laatiminen edellyttäisi maanomistajien kanssa teh tä vää maankäyttösopimusta. Asemakaavan ajanmukaisuuden arviointi Maankäyttö- ja rakennuslain (MRL) 60 :n mukaan sellaisen asemakaavan alu eel la, joka on ollut voimassa yli 13 vuotta ja joka merkittävältä osalta on edel leen toteuttamatta, rakennuslupaa ei saa myöntää sellaisen uuden raken nuk sen rakentamiseen, jolla on alueiden käytön tai ympäristökuvan kan nal ta olennaista merkitystä, ennen kuin kunta on arvioinut ase ma kaavan ajanmukaisuuden. Alueella voimassa olevat asemakaavat ovat vuosilta 1964 ja 1969. Voi massa olevissa asemakaavoissa osoitetut autopaikka- ja asun to mi toi tuk set eivät vastaa nykyvaatimuksia. Lisäksi kaavassa osoitetut ra ken nus ala rajauk set pakottavat nykyistä toteutusta vastaavaan korttelirakenteeseen, mikä aiheuttaisi yhdessä nykyisten autopaikkamitoitusten kanssa pi ha-alueiden merkittävän vähentymisen. Tällä olisi merkittävä vaikutus myös naapurikiinteistöjen viihtyisyyteen ja ympäristökuvan muo tou tu mi seen. Lisäksi alueen keskeisen sijainnin vuoksi hankkeella on myös ym pä ris tö kuvan kannalta olennaista merkitystä. Tällöin ko. rakennusten korvaava toteuttaminen käynnistää MRL 60 :n mu kai sen asemakaavan ajanmukaisuuden arvioinnin, mikäli ko. ra ken nuk-
set puretaan ja alueelle haetaan rakennuslupaa uusille rakennuksille. Pelkäs sä purkamisluvassa ei sovelleta ajanmukaisuuden arviointia. Em. perus te luin asemakaavat ovat myös vanhentuneita, jolloin asemakaavan muut ta mi nen tulisi ajankohtaiseksi myös asemakaavan ajanmukaisuuden ar vioin nin seurauksena. Rakennusten purkamisesta Omistajalla on päätösvalta omaisuuteensa ja se voi halutessaan hakea raken nuk sil leen myös purkamislupaa. Purkamisluvasta päättää ra ken nus lauta kun ta. Rakennuslautakunnan tulee myöntää purkamislupa, ellei pur ka misel le ole olemassa juridisesti perusteltavia esteitä. Rakennukset sijaitsevat kau pun ki ra ken teel li ses ti keskeisellä paikalla, mutta niihin ei liity pur ka misen estäviä syitä: voimassa olevassa asemakaavassa ko. rakennukset eivät ole suojeltuja eikä niitä ole huomioitu Kauniaisten ra ken nus in ven toinnis sa. Siten päätöksenteossa esille tulleen erillisen kuntoselvityksen vaa timi nen asemakaavan muutoshakemuksen yhteydessä on vaikeasti pe rustel ta vis sa. Hakija on tuonut aiemmissa perusteluissaan esiin rakennusten huo non kunnon ja saneerauksen huonot tekniset ja taloudelliset edel ly tykset. Kaupungilla ei ole kaavoittajana syytä kyseenalaistaa rakennusten omis ta jan arviota niiden kunnosta ja käytettävyydestä. Hakemuksen suhde kaupungin omiin tavoitteisiin ja strategiaan Kaupunki on sitoutunut kaupunginvaltuuston 11.11.2013 hyväksymässä Kau niais ten kehittämisstrategiassa tuottamaan monipuolista asun to tuo tantoa, joka käsittää erilaiset asumis- ja omistusmuodot. Lisäksi erityisen tärkeä nä pidetään asuntotarjonnan riittävyyttä nuorisolle, nuorille perheille, eri tyis tä apua ja tukea asumisessaan tarvitseville sekä kaupungin hen ki lökun nal le. Toteutus perustuu valtuuston 17.9.2012 hyväksymään kau pun gin asunto-ohjelmaan 2012 2016 (2020). Kauniainen on sitoutunut myös MAL-ai e so pi muk seen, jonka tavoitetta asuntojen tuottamiseen hyvien joukko lii ken ne yh teyk sien varrelle hanke toteuttaisi. Näin ollen asemakaavan muut ta mi nen vastaisi myös Kauniaisten omiin tavoitteisiin. MRL 51 edellyttää, että kunnan on laadittava asemakaava ja pidettävä sitä ajan tasalla sitä mukaa kuin kunnan kehitys tai maankäytön oh jaus tar ve sitä edellyttää. Voimassa olevat kaavat ohjaavat suuriin asuntoihin, jot ka eivät sovellu nykyistä kysyntää vastaavaan (kohtuuhintaiseen) vuokra-asun to käyt töön. Tällöin asemakaavan muuttaminen olisi myös MRL 51 :n mukaisesti ajankohtaista. Asian käsittely yhdyskuntalautakunnassa ja kaupunginhallituksessa Yhdyskuntalautakunta käsitteli asiaa ensimmäisen kerran 15.10.2013, jolloin se palautti asian uudelleen valmisteltavaksi lisäselvityksiä varten. Ha kija antoi lisäselvityksen hankkeen tarpeellisuudesta (liite 2), jonka jälkeen lau ta kun ta päätti 12.11.2013 yksimielisesti esittää kaupunginhallitukselle, et tä 4. kaupunginosan korttelin 49 tonttien 22 ja 23 (Asematie 10 14) asema kaa vaa ei muuteta alueen rakennusoikeuden ja kerrosluvun li sää mi seksi, ellei perusteellisessa kuntoselvityksessä osoittaudu erittäin painavia syitä rakennusten purkamiselle. Yhdyskuntalautakunnassa pidettiin tärkeänä eri aikoina rakentuneen ympäristön historiallista kerroksisuutta. Pe rus kor-
jaus ta pidettiin ensisijaisena vaihtoehtona, jolloin rakennusten tuttu hahmo kau pun ki ku vas sa voitaisiin säilyttää voimassa olevan asemakaavan mu kaise na. Samalla kuitenkin todettiin, että mikäli rakennusten pe rus kor jaa minen ei ole taloudellisesti kannattava vaihtoehto ja omistaja hakisi ra ken nuksil le purkulupaa, on asemakaavan ajanmukaisuuden arviointi ja sen uu delleen tarkastelu tarpeellista. Kaupunginhallitus käsitteli asiaa 15.1.2014 ja palautti sen uudelleen valmis tel ta vak si lisäselvitysten laatimiseksi. Kaupunginhallitus esitti vaih to ehtoi sen suunnitelman laatimista, jossa havainnollistetaan uu dis ra ken ta mi sen vaikutuksia kaupunkikuvaan ja katutilaan. Lisäksi kaupunginhallitus pyy si ympäröivän alueen ja ko. hankkeen rakennusoikeuksien vertailua. Ha ki ja teetti hankkeesta vaihtoehtoisen suunnitelman (liite 3) ja maan käyt tö yk sikkö laati rakennusoikeusvertailun (liite 4). Asematie 10 14 asukkaat ovat osoittaneet kaupungille ja luot ta mus hen kilöil le 28.4.2014 saapuneen kirjelmän koskien asemakaavan muu tos ha kemus ta. Kirjelmä jaetaan vain KV:n jäsenille. Kaupunginjohtajan päätösehdotus 14.5.2014 kaupunginhallitukselle oli seu raa va: Kaupunginhallitus päättää, että 4. kaupunginosan korttelin 49 tonttien 22 ja 23 (Asematie 10 14) asemakaavaa muutetaan. Suunnittelussa tulee kiin nit tää erityistä huomiota suunnitelman sovittamisessa ympäristöön se kä alueen keskeisen sijainnin edellyttämiin kaupunkikuvallisiin vaa ti muk siin. Asemakaavan muutoksen laatiminen edellyttää maanomistajan kanssa teh tä vää maankäyttösopimusta, jonka hyväksyy kaupunginhallitus. Maanomis ta jal ta peritään myös asemakaavan muutostyön kustannukset voi massa olevan taksan mukaan. Lisäksi hakija vastaa kaavoituksen edel lyt tämien selvitysten teettämisestä ja muista suunnittelukuluista. Jäsen Rehn-Kivi ehdotti jäsen Stenbergin kannattamana, ettei kaa va muutok seen ryhdytä, koska asemakaavan muuttamiseen ei ole kaupungin kannal ta tarvetta ja perusteli ehdotustaan seuraavasti: Asunto- ja maan käy tön kehityskuva on hyväksytty, eikä siinä ole mainintaa Asematien koh teis ta. Kaupungin maankäytön suunnittelun tulee olla hallittu. Lisäksi Asematie 10 14 korttelin toteutus on Kauniaisten kaupunkikuvassa merkittävä. Suoritetussa äänestyksessä vastaehdotus voitti äänin 4 3 (Rin ta mäki-ovas ka, Ant-Wuorinen, Alapappila). Vähemmistöön jääneet jäsenet jät tivät päätökseen eriävän mielipiteensä, joka on liitteenä 5. KH: KV päättää, että 4. kaupunginosan korttelin 49 tonttien 22 ja 23 (Asematie 10 14) asemakaavan muutokseen ei ryhdytä, koska asunto- ja maan käytön kehityskuva on hyväksytty, eikä siinä ole mainintaa Asematien koh teista. Kaupungin maankäytön suunnittelun tulee olla hallittu. Lisäksi Asematie 10 14 korttelin toteutus on Kauniaisten kaupunkikuvassa merkittävä.... Valtuutettu Rehn-Kivi ehdotti muiden valtuutettujen kannattamana
seuraavan ponnen hyväksymistä: Samalla kun valtuusto päättää, ettei ryhdytä asemakaavan muutokseen 4 kaupunginosan korttelin 49 tonttien 22 ja 23:n osalta valtuusto kiirehtii Kauniaisten maankäytön ja asumisen kehityskuvan käsittelyä. Ponsiehdotus hyväksyttiin yksimielisesti. Päätös: KV päätti, että 4. kaupunginosan korttelin 49 tonttien 22 ja 23 (Asematie 10 14) asemakaavan muutokseen ei ryhdytä, koska asunto- ja maan käytön kehityskuva on hyväksytty, eikä siinä ole mainintaa Asematien koh teista. Kaupungin maankäytön suunnittelun tulee olla hallittu. Lisäksi Asematie 10 14 korttelin toteutus on Kauniaisten kaupunkikuvassa merkittävä. Lisäksi KV hyväksyi seuraavan ponnen: Samalla kun valtuusto päättää, ettei ryhdytä asemakaavan muutokseen 4 kaupunginosan korttelin 49 tonttien 22 ja 23:n osalta valtuusto kiirehtii Kauniaisten maankäytön ja asumisen kehityskuvan käsittelyä.