MARKKINAKATSAUS TALVI 2011 1 REALIA GROUP OY Markkinakatsaus Talvi 2011
SISÄLLYS 03 Pääkirjoitus 04 Asuntomarkkinat Pankin näkökulmasta 05 Uudistuotantomarkkinat 07 Asuntomarkkinoiden kehitys 11 Vuokra-asuminen 13 Toimitilamarkkinat 16 Asunto-osakeyhtiöiden ja isännöinnin markkinat 2011 17 Baltian kiinteistömarkkinoilla uusi hintataso vakiintumassa 2 REALIA GROUP OY Markkinakatsaus Talvi 2011
PÄÄKIRJOITUS Realia tuottaa uusia kustannustehokkaampia tapoja hallita asunto- ja kiinteistövarallisuutta Asuntomarkkinoiden tila Suomessa on historiallisesti katsoen suhteellisen normaali, kun keskimääräisen asunnon keskimääräinen myyntiaika markkinoilla on noin 60 vuorokautta. Se on sitä juuri tällä hetkellä. Kiinteistömarkkinoilla ja eritoten asumisessa haasteita kuitenkin riittää. Vaikka korot ovat historiallisen alhaalla, asumisen kustannukset ovat nousussa. Tähän on lähinnä kaksi erilaista ja toisistaan täysin riippumatonta syytä. Riittämätön tarjonta nostaa asuntojen hintoja kovan kysynnän alueilla uudistuotannon pysähtyminen heijastuu vieläkin asunnonvaihtoketjuihin. Toisaalta asumisen ja yritysten kiinteistöjen elinkaarikustannukset nousevat nyt selvästi muuta kustannustasoa nopeammin. Energian, materiaalien, työn ja verotuksen kokonaisrasite asumisen ja kiinteistöjen ympärillä kasvaa koko ajan. Markkinamekanismina paras tapa torjua asuntojen hintojen irtoamista kansantalouden kehityksestä olisi tuottaa vuokra-asuntoja riittävästi. Elinkaarikustannuksiin tällä toimenpiteellä olisi tosin vain vähän vaikutusta. Energian ja materiaalien hintoihin vaikuttavat markkinoiden toimivuus ja kysyntä. Työn ja verotuksen lisääntyviä kustannuksia hallitaan poliittisella päätöksenteolla. Me Realiassa tuomme kuluttajille, kotitalouksille ja yrityksille informaatiota ja uudenlaisia tapoja tarkastella asumiseen liittyviä toimintamalleja. Samalla Realia tuottaa uusia kustannustehokkaampia tapoja hallita asunto- ja kiinteistövarallisuutta, myydä tehokkaasti ja ostaa viisaasti. Markkinataloudessa tulee aika ajoin mahdollisuus hyötyä markkinoiden syklisyydestä. Suomen toimitilamarkkinat ovat viriämässä hiljaisemman ajanjakson jälkeen, mikä on synnyttänyt mahdollisuuksia kiinteistöjen omistajille, kiinteistösijoittajille ja toimitilojen käyttäjille. Baltiassa kiinteistömarkkina on myöskin piristymässä, ja tämä näkyy selvästi esimerkiksi Tallinan alueella asuntojen hintakehityksessä. Nyt jos koskaan on hyvä aika ostajana Baltian asuntomarkkinoilla! Tämän markkinakatsauksen tarkoituksena on lisätä erittäin tärkeätä läpinäkyvyyttä kiinteistömarkkinoilla. Kotitalouksien monipuolinen tiedonsaanti asuntokaupassa, harkitseva varovaisuus velanotossa ja pitkäjänteinen toiminta asuntovarallisuuden hoidossa parantavat pitkällä tähtäimellä asuntomarkkinoiden toimivuutta ja tukevat asuntomarkkinoiden tasaista kehitystä. - Tervetuloa keskustelemaan asumisen lisäksi myös työympäristöön liittyvistä asioista kanssamme! RISTO KYHÄLÄ Realia Group Oy Toimitusjohtaja 3 REALIA GROUP OY Markkinakatsaus Talvi 2011
ASUNTOMARKKINAT - PANKIN NÄKÖKULMASTA Asuntolainakysyntä kasvussa vaikka maailmalla myllertää Kotitalouksien lainamäärä on saavuttanut uuden ennätyksen Suomessa, yli 100 miljardia euroa. Suurin kasvu on tapahtunut asuntolainoissa, joiden kasvu on ollut eri tasolla kuin euroalueella keskimäärin. Syinä ovat alhaiset korot sekä kuluttajien luottamus omaan talouteen, joka on ennätyskorkealla. Työttömyys ei ole pahentunut lainkaan niin paljon kuin pelättiin. Itse asiassa työllisyys paranee jo lievästi ja työttömyysaste painuu kohti 7 prosenttia. Asuntolainamarkkinan osalta on positiivista, että helikopterista katsoen lainanhoitokulut suhteessa tuloihin ovat pysyneet kurissa. Myönteiseksi merkiksi kotimaisessa kysynnässä voidaa tulkita myös se, että asuinrakennusinvestoinnit ovat palanneet taantumaa edeltäneelle tasolle, joskin jatkossa kasvun odotetaan rauhoittuvan selvästi. Liikerakentamisen puolella elpyminen on hitaampaa, sillä tyhjää tilaa on vielä huomattavasti. Nykyinen korkotaso ei ole normaali Suomalaisesta varallisuudesta merkittävä osa on omassa asunnossa. Oman varallisuuden säilymisen kannalta on erityisesti korkoriskiltä suojautuminen ajankohtaista, kun korot ovat vielä matalalla. Vain runsas kaksi vuotta sitten suomalaisten asuntolainojen korot ampaisivat lähelle kuutta prosenttia. Nykyisenkaltainen korkotaso ei ole normaali, eikä missään tapauksessa pysyvä tila. Lyhyiden viitekorkojen suosio on kasvanut. Erityisesti 3 kuukauden euribor on ollut suosiossa. Kannustuksena on ollut halpuus valintahetkellä ja joustavuus ylimääräisten lyhennysten tai lyhennysvapaiden osalta. Lisäksi jos omassa taloudessa on puskuria ja uskoo korkojen pysyvän matalalla, niin valinta on harkinnan arvoinen. Samalla kotitalous kantaa kuitenkin riskin koron noususta kestääkö oma talous, jos lainaa on paljon tai kohdalle sattuu ei-toivottu elämäntilanne, kuten työttömyys tai monesti asumismenojen lisääntymisen vinkkelistä kallis avioero. Vaihtuvakorkoiseen lainaan voi kuitenkin ostaa lisäsuojaa korkokatolla. Myös kiinteän koron pohdinta kannattaa suojautumismuotona, vaikka kiinteä korko on yleensä valintahetkellä kalliimpi. Kiinteä korko on turvallinen vaihtoehto, sillä korko ei muutu korkosopimuksen aikana vaikka taloudessa myllertäisi. Kolikon toinen puoli on kuitenkin se, että kiinteäkorkoinen laina ei ole yhtä joustava kuin vaihtuvakorkoinen. Mitä asumiseen liittyviä trendejä seuraavaksi? Kun asumisen ja asuntolainamarkkinan osalta kurkistetaan tulevaan aikaan, niin voitaneen erottaa muutamia mahdollisia trendejä. Ensinnäkin nuoret pitää saada takaisin asuntosäästäjiksi, sillä jatkossa tullaan todennäköisesti vaatimaan suurempaa omarahoitusosuutta asuntoa hankittaessa. Toiseksi, vihreä rakentaminen tulee Suomeen, jolloin kysymyksenä voi olla kuinka rahoittaja kannustaa asiakasta tukemaan ympäristöystävällisiä ratkaisuja asuntoa valittaessa. Vielä, senioriasumisessa voidaan pohtia missä suuret ikäluokat asuvat 15-20 vuoden päästä. Heidän varallisuuttaan on merkittävästi kiinni asunnoissa, jolloin pohdittavaksi tulee miten pankit voivat auttaa hyödyntämään joustavasti tätä varallisuutta vanhuuden tarpeisiin. VILLE-VEIKKO LAUKKANEN Nordea Pankki Suomi Oyj Yksikönjohtaja Henkilöasiakkaat gsm 050 543 5921 Kotitalouksien varovaisuus on kasvanut Korkosuojaustuotteiden myynti on kasvanut merkittävästi viime vuodesta. Tähän yhtenä syynä on näiden tuotteiden suhteellisen edullinen hinta, koska markkinoilla hinnoitellaan tällä hetkellä vain melko maltillista korkojen nousua vastaan. Tilanne voi kuitenkin näyttää hyvin toisenlaiselta, kun keskuspankki aloittaa koronnostot - ehkä jo syksyllä. Yleisesti voidaan todeta, että upporikasta tai rutiköyhää asennetta on vähemmän nähtävillä. Kotitalouksien varovaisuus on kasvanut, erityisesti pääkaupunkiseudulla lainamäärien ollessa monesti suuria, jolloin koron nousu näkyy asuntovelallisen kukkarossa välittömästi. Korkonäkemyksemme mukaan 3 kuukauden euribor on loppuvuonna 2012 jo 2,5 %. Tyypillinen lainamarginaali huomioiden tämä tarkoittaisi asuntovelalliselle kaksinkertaistunutta korkomenoa verrattuna kyseisen viitekoron nykytasoon. 4 REALIA GROUP OY Markkinakatsaus Talvi 2011
ASUNTOMARKKINAT - UUDISASUNTOMARKKINAT Vuosi 2010 oli vauhtivuosi uudistuotannon myynnissä ja rakentamisessa Asuntorakentaminen lisääntyi 2010 vuoden takaisesta merkittävästi. Rakennusteollisuus RT ry:n arvion mukaan uusien rakennettavien asuntojen aloitukset nousivat vuositasolla noin 31.000 asuntoon, joista noin 22.500 asuntoa oli vapaarahoitteisia (sisältää-, vuokra-, asumisoikeus- ja osaomistusasunnot). Uudistuotannon valmiiden asuntojen varastot ovat sulaneet ennakoitua nopeammin ja vuoden lopussa ne olivat erittäin pienet. Valmiita uusia asuntoja oli vuoden 2010 alussa kasvukeskuksissa myynnissä noin 1.000 kappaletta, kun vuoden lopussa vastaava luku oli painunut alle 500 kappaleen. Vuoden loppupuolella valmiita uusia asuntoja valmistui jo pitkästä aikaa myös hiukan varastoon, joten uusien asuntojen kysynnän ja tarjonnan suhde alkaa vähitellen muodostua normaaliksi. Rakennusliikkeet vastasivat taantuman jälkeiseen kysynnän kasvuun nopeasti ja lisäsivät aloituksiaan 2010 ensimmäisellä vuosipuoliskolla voimakkaasti vuoden takaisesta. Loppuvuonna aloitusten määrä laski alkuvuoden huippulukemista. Rakennusliikkeet tekivät aloituspäätökset pääsääntöisesti edellyttäen, että ennakkomarkkinoinnissa oli saavutettu noin 40-50 % varausaste. Näin rakentamisen myyntiriski pidettiin hyvin tiukasti hallinnassa. Myös pankit edellyttivät vahvaa varausastetta ennen RS- rahoituspäätöksen syntymistä. ASUNTOJEN UUDISTUOTANTO 2007-2011 1200 1000 800 600 400 200 0 Helsinki Espoo Tampere UUDISASUNTOJEN MYYNTI 2010 Oulu Vantaa Jyväskylä Kuopio Rovaniemi Rakennusliikkeiden kiinnostus asuntotonttien kauppaan heräsi Kun syksyn 2008 taantuma pysäytti omistusasuntotuotannon lähes täysin ja tuotanto toimi säästöliekillä, oli rakennusliikkeillä kysynnän taas kasvaessa hyvin raaka-ainetta eli tontteja tuotantovalmiina. Viime vuonna rakentaminen eteni pitkälti rakennusliikkeiden vanhoja tonttivarantoja hyödyntäen, ja vasta syksyllä 2010 kiinnostus tonttikauppoihin heräsi. Kiinnostus kohdistuu edelleen vahvasti kerrostalotontteihin, joita pidetään yleisesti riskittömämpänä rakennusmaana. Kerrostalorakentamisen suosio näkyy myös tarkasteltaessa haettuja rakennuslupia vuonna 2010. Tilastokeskuksen rakennus- ja asuntotuotantotilaston mukaan tammi - lokakuussa 2010 asuinrakennusten lupakuutioiden määrä kasvoi lähes 38 prosenttia edellisestä vuodesta. Lahti Mikkeli Turku Lappeenranta Vaasa OKT RT KT 35 000 30 000 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 0 2007 2008 2009 2010 2011 (enn.) Tuettu as tuotanto 3 300 4 000 10 000 8 500 6 500 Vapaarahoitteiset 27 500 19 500 13 100 22 500 24 000 Uudisasuntokauppa on käynyt koko vuoden erittäin hyvällä tasolla. Alkuvuodesta 2010 uusien asuntojen kauppa kävi vauhdikkaana, eikä tarjonta pystynyt tyydyttämään kysyntää. Syksyllä tarjonnan ja kysynnän suhde tasapainottui. Uudisasuntokauppojen määrä vuonna 2010 kohosi 8.460 kappaleeseen, kun edellisvuonna hintaseurantapalvelun mukaan tehtiin koko maassa noin 7.630 kauppaa (kasvu noin 10 %). Riittävä kysyntä on vaikuttanut myös siihen, että rakennusliikkeiden ei ole tarvinnut tinkiä hinnoista. Erityisesti pääkaupunkiseudulla ja kasvukeskuksissa uudistuotannon hintataso on noussut merkittävästi. Yksi hintatason nousuun vaikuttanut tekijä oli se, että alkuvuonna aloitetut uudistuotantoprojektit sijaitsivat lähes yksinomaan kaupunkien ykkösalueilla, koska sijaintiriskiä ei juurikaan otettu. Loppuvuonna uskallettiin lanseerata myös uudisasuntoprojekteja, jotka olivat hiukan huonomman sijainnin tonteilla. Pääkaupunkiseudulla uusien asuntojen hintatasossa voimakasta nousua Uudistuotannon kysyntää on pääkaupunkiseudulla ollut huomattavasti tarjontaa enemmän. Erityisesti kerrostaloasunnot ovat kiinnostaneet ostajia, mikä on näkynyt myös hintatasossa. Uudet kerrostaloasunnot ovat maksaneet 2010 Helsingissä keskimäärin 4.800 /m 2, Espoossa 4.300 /m 2, Kauniaisissa 5.000 /m 2 ja Vantaalla 3.400 /m 2. Kauniaisissa kauppa on lähtenyt uudelleen käyntiin ja hintataso on pysynyt samana kuin 2009. Helsingissä ja Espoossa on uusien kerrostaloasuntojen velaton keskineliöhinta noussut vuoden aikana noin 15 %. Vantaalla on nousu ollut huomattavasti maltillisempaa, noin 6 %. Pääkaupunkiseudulla myytiin noin 1.728 uutta kerrostaloasuntoa vuonna 2010 (v. 2009: 1.460 asuntoa). Sen sijaan rivitalokauppa on ollut varsin vaatimatonta. Kauppoja on rekisteröitynyt noin 360 kpl, kun vuonna 2009 vastaava luku oli noin 500 kauppaa. Kauppalukumäärien vähyyttä selittää se, että asuntorakentajat pysäyttivät vapaarahoitteisten rivitalojen tuotannon lähes kokonaan 2008-2009. Tämän jälkeen ostajien kiinnostus uusiin rivitaloasuntoihin, erityisesti pari- ja erillistaloihin, on lisääntynyt merkittävästi. Viime vuonna rivitalojen rakentaminen onkin taas käynnistynyt uudestaan. Vantaalla on ollut selvästi nähtävissä Kehäradan rakentamisen myötä syntynyt kiinnostus asemanseutujen läheisyyteen rakennettaviin asuntoihin (mm. Kivistön ja Leinelän uudet asuinalueet). Espoossa omistusasuntoja on alkanut nousta uusille alueille, mm. Suurpellossa on nyt ennakkomarkkinointi tuottanut tulosta ja alueen omistusasuntotuotanto on päässyt alkuun. 5 REALIA GROUP OY Markkinakatsaus Talvi 2011
ASUNTOMARKKINAT - UUDISASUNTOMARKKINAT Kasvukeskuksissa kysyntää on mutta tarjontamäärä vaihtelee Turussa, Tampereella ja muissa Suomen kasvukeskuksissa asuntokaupan kysynnän voimistuminen on tuntunut selvästi myös uudisasuntojen kaupassa. Tarjonnan rajallisuus tuntuu olevan pullonkaulana, vaikka myynti on piristynyt selvästi. Ennakkomarkkinointiin lanseeratuista kohteista halutuimmat asunnot vietiin käsistä, koska kohteet sijaitsivat halutuilla alueilla. Rakennuttajat eivät halunneet ottaa suuria riskejä sijainnin suhteen, ja alkuvuonna hinnoittelukin oli pääsääntöisesti erittäin maltillista. Uudisasuntojen rakennuskohteet saatiin valmisteltua ennakkomarkkinoinnin ja myynnin aloituksen vaatimaan kuntoon suhteellisen nopeasti, koska useat projektit olivat sellaisia, joiden aloituksia oli talouskriisin alkaessa lykätty. Vaikka riskitasoa on uusissa rakennusprojekteissa hieman nostettu, uusien aluehankkeiden aloituksissa on havaittavissa ymmärrettävästikin varovaisuutta. Turussa aloitettiin kuitenkin rakentamaan kymmenen asunto-osakeyhtiötä käsittävää Kupittaanpuiston aluetta, ja alku on ollut erittäin lupaava. Kaksi yhtiötä sai rakentamisen aloittamiseen vaaditun varausasteen nopeasti ja kolmas taloyhtiö oli loppuvuonna ennakkomarkkinoinnissa. Hämeenlinnassa taas alkoi Myllymäen alueen rakentaminen ja ensimmäinen yhtiö on saanut hyvän vastaanoton. Oulussa oli uudisasuntoja hyvin tarjolla mm. Toppilansaareen asuntomessualueen läheisyyteen aloitetuissa uudisprojekteissa. Tämä näkyi myös uudisasuntojen myyntiluvuissa. Myös Kuopiossa asuntomessujen tarjonta vauhditti myyntiä, ja hyvän tarjontatilanteen vuoksi rakentajien on täytynyt olla tarkkana asuntojen hinnoittelussa. Uudisasuntojen markkinoilla positiivisia odotuksia Kasvukeskuksissa uudisasuntojen tuotanto- ja myyntivolyymin kehityksen määrittää lähinnä suurten rakennusliikkeiden tonttivaranto kyseisellä paikkakunnalla ja paikallisten toimijoiden valmiudet uusien projektien aloittamiseen. Paikalliset pienet ja suuret rakentajat ovat olleet kilpailukykyisiä toimijoita varsinkin pientalojen osalta. Taloustaantuma on kuitenkin heikentänyt paikallisten toimijoiden taloudellista iskukykyä ja mahdollisesti tonttitasettakin. Nykyisessä markkinatilanteessa kaavoitettujen, rakennusvalmiiden tonttien tarjonta on vähäistä ja hinnat sen mukaisia. Uudisasuntojen hintakehitys tulee todennäköisesti jatkumaan samansuuntaisena kuin viime vuonna. Viime vuonna neliöhinnat nousivat joillain paikkakunnilla jopa yli 10 % edellisvuoteen verrattuna, ja silti asunnot kävivät kaupaksi erittäin hyvin. Uuden asunto-osakeyhtiölain edellyttävät kunnossapitotarveselvitykset saattavat osin jopa vauhdittaa uusien asuntojen vetovoimaa asuntokaupassa. Kysyntätilanne on monilla paikkakunnilla niin houkutteleva että suuret rakentajat aikatauluttavat rakennusprojektinsa tuottojen optimoinnin perusteella. Vuosi 2011 näyttää uudistuotannon kannalta niin lupaavalta, että enää ei ole syytä käynnistää keskeisimmällä paikalla sijaitsevia projekteja riskien minimoimiseksi. Nyt saattaa olla houkuttelevampaa säästää ne myöhäisempään ajankohtaan tuottojen maksimoimiseksi. Asiantuntija: Minna Fontell, Realia Group Oy, Uudiskohteet ja kiinteistöt As. Oy Helsingin Koulutanhua (Skanska Talonrakennus Oy) 6 REALIA GROUP OY Markkinakatsaus Talvi 2011
ASUNTOMARKKINAT - ASUNTOMARKKINOIDEN KEHITYS Asuntokauppa kävi vilkkaasti vuonna 2010 Takana on vilkas asuntokauppavuosi. Logican Hintaseurantapalvelun mukaan vuonna 2010 tehtiin 72.464 kauppaa, joka on 11 % enemmän kuin edellisenä vuonna. Asuntomarkkinat näyttävät toipuneen vuoden 2008-2009 taloustaantumasta, jonka vaikutukset jäivät lyhytaikaisemmiksi kuin etukäteen ennustettiin. Kauppamäärät ovat nyt palautuneet samalle tasolle kuin vuonna 2007. Asuntokaupan arvioinnin kannalta vuosi 2009 ei ole paras mahdollinen vertailukohde, koska varsinkin alkuvuonna 2009 kuluttajien näkemykset taloustilanteen ja työttömyyden kehittymisestä olivat huomattavan synkeät. Viiden viime vuoden keskiarvoon verrattuna vuoden 2010 kauppamäärä oli 6 % korkeampi, eli vuosi oli asuntomarkkinoiden kannalta hieman keskimääräistä aktiivisempi. Vuoden 2009 syksyllä alkanut asuntokaupan piristyminen ja vilkas kaupankäynti jatkui vuoden 2010 alkupuolella. Paikoitellen hintojen nousu oli niin nopeaa, etteivät ostajat tuntuneet hyväksyvän sitä, vaan syksyllä joidenkin alueiden myyntiajat pitenivät hieman. Toinen asuntokaupan vuotta 2010 leimannut seikka oli Kreikan ja Irlannin velkakriisit. Epävarmuus kriisien vaikutuksista vaikutti selvästi tunnelmaan asuntomarkkinoilla, ja yksittäisiä asuntokauppoja jopa purettiin sen vuoksi. Asuntokauppa on paikallista liiketoimintaa, jossa paikallinen kysyntä, tarjonta, kaavoitustilanne ja elinkeinoelämän parametrit vaikuttavat markkinatilanteeseen. Esimerkiksi Turussa kauppamäärät eivät kasvaneet viime vuonna samaan tahtiin kuin muissa kasvukeskuksissa, mikä on ymmärrettävää kun ottaa huomioon Turun telakan tulevaisuuden epävarmuuden. Oulussa asuntokauppa käy ennätyksellisen vilkkaasti, johon yksi vaikuttava tekijä on uusien asuinalueiden hankkeet. Lahdessa taantuman vaikutukset ovat olleet poikkeuksellisen vähäiset muihin paikkakuntiin verrattuna, ja myös viime vuonna markkinan kehitys oli positiivista, mutta tasaisempaa kuin keskimäärin. Pääkaupunkiseudulla patoutuneen kysynnän purkautuminen vauhditti alkuvuotta Vuosien 2008-2009 talouskriisin johdosta asunnon vaihtotarvetta patoutui runsaasti ja se purkautui vielä vuoden 2010 alkupuoliskolla kovana kysyntänä. Rajallinen tarjonta ja uudistuotannon vähyys vaikuttivat myös siihen, että ostajat olivat valmiita maksamaan usein jopa yli pyydetyn hinnan hyväkuntoisista käytetyistä asunnoista, jotka sijaitsivat uudehkoissa tai remontoiduissa taloissa. Jälkimmäisellä vuosipuoliskolla kauppa hidastui sen verran, että pääkaupunkiseudun asuntokaupan kokonaisvolyymiksi tuli 17.746 kauppaa, joka on 3% enemmän kuin vuonna 2009. Kun kauppalukuja verrattiin alkuvuonna edellisvuoden vastaaviin lukuihin, asuntokaupan kasvu näytti olevan todella merkittävää. Vuoden 2009 alkuvuosi oli kuitenkin vielä taloustaantuman aikaa myös asuntokaupassa, joten vertailu siihen on hieman harhaanjohtavaa. Myyntiaikojen kehitys pääkaupunkiseudulla kuvaa hyvin koko asuntokaupan kehitystä vuonna 2010. Tammi-helmikuussa käytettyjen kerrostaloasuntojen myyntiaika oli keskimäärin noin 40 päivää, kun se oli valtakunnallisesti melkein 60 päivää. Myyntiajat pitenivät kuitenkin vuoden kuluessa sitä mukaa kuin tarjonta lisäätyi. Loppuvuonna myyjien ja ostajien hintakäsitykset eivät kohdanneet parhaalla mahdollisella tavalla, vaan kauppamäärät hiipuivat ja myyntiajat pitenivät 53 päivään. Pääkaupunkiseudun asuntomarkkinat ovat kuitenkin omalla tasollaan myös myyntiajoissa, koska käytettyjen kerrostaloasuntojen valtakunnallinen keskiarvo oli loppuvuonna 62 päivää. Pääkaupunkiseudulla vanhojen kerrostaloasuntojen neliöhintojen kehitys on ollut tasaista. Vanhojen kerrostalojen neliöhinnat pysyivät melko tasaisesti noin 3.500 euron tuntumassa. Rivitalojen hintakehitys oli maltillisesti nouseva; ensimmäisellä neljänneksellä käytettyjen rivitaloasuntojen keskineliöhinta oli 2.996 euroa ja se nousi loppuvuonna 3.078 euroon. Suuret kaupunki-, kaupunginosa- ja jopa taloyhtiökohtaiset erot ovat tyypillisiä pääkaupunkiseudun asuntokaupalle, ja tämän kehityksen ennustetaan edelleen voimistuvan tulevina vuosina. NELIÖHINTOJEN KEHITYS (vanhat kerrostaloasunnot) 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 Tammikuu Helmikuu Maaliskuu Huhtikuu Toukokuu Kesäkuu Heinäkuu Elokuu Syyskuu Lokakuu Marraskuu Joulukuu Koko Suomi Helsinki Espoo Vantaa 7 REALIA GROUP OY Markkinakatsaus Talvi 2011
ASUNTOMARKKINAT - ASUNTOMARKKINOIDEN KEHITYS Helsinki Asuntokauppaa tehtiin Helsingissä samaan tahtiin kuin edellisenä vuonna. Alkuvuonna ylitettiin vuoden 2009 luvut, kun taas loppuvuonna jäätiin hieman edellisvuoden luvuista. Vuoden 2009 loppupuolella alkanut keskineliöhintojen nousu jatkui voimakkaana alkuvuonna 2010. Kantakaupungissa hintaerot olivat vuoden takaisiin hintoihin verrattuna erityisen suuret; tammikuussa keskineliöhinnat olivat nousseet jopa 25 %. Hintojen nousuvauhti hidastui kuitenkin loppuvuotta kohden. Kun verrataan koko Helsingin kerrostalojen hintojen nousua joulukuiden 2009 ja 2010 keskineliöhinnoissa, se on noin 3 %:n luokkaa. Vuoden 2010 lopussa keskineliöhinnoissa päädyttiin 3.950 /m 2 :n tietämille. Rivitalohuoneistojen hinnat jatkoivat noususuunnassa läpi koko vuoden. Vuoden 2009 joulukuussa rivitalojen keskineliöhinta oli 2.950 /m 2 päätyen vuoden 2010 lopussa 3.200 euroon/m 2, nousua siis 8,5 %. Vanhojen kerrostaloasuntojen keskimääräiset myyntiajat pitenivät Helsingissä tasaisesti koko vuoden tammikuun 46 päivästä loppuvuoden 59 päivään. Viime vuoden lopussa keskimääräinen myyntiaika oli n. 55 vuorokautta. Rivitaloasuntojen keskimääräiset myyntiajat kävivät keväällä 55 päivässä, mutta päätyivät viimeisellä neljänneksellä 62 päivään. Espoo Asuntokauppaa tehtiin Espoossa kokonaisuudessaan samaan tahtiin kuin edellisenä vuotena. Koko vuoden 2010 kauppamäärä oli 4.151 kpl, kun edellisenä vuonna oli tehty 4.189 kauppaa. Kerrostaloasuntojen neliöhinnat olivat tammikuussa 2.865 /m 2, mutta nousivat kesällä väliaikaisesti yli 3.000 euron. Joulukuussa hintataso palasi taas hieman alle 2.900 /m 2 :n. Rivitalohuoneistojen hinnat jatkoivat noususuunnassa läpi koko vuoden, vauhti hidastui loppuvuotta 2010 kohden. Vuoden 2009 joulukuussa rivitalojen keskineliöhinta oli 3.000 euroa/m 2 tietämillä päätyen vuoden 2010 lopussa noin 3.200 euroon/m 2, nousua siis n. 7 %. Espoossa on tasaisesti kysyntää hyväkuntoisille asunnoille Tapiolassa ja eteläisissä kaupunginosissa. Lisäksi viime vuonna mm. Leppävaaran eteläosa ja kauppakeskus Ison Omenan ympäristö olivat erityisen kysyttyjä alueita. Loppuvuosi 2010 ja vuodenvaihde toi Espoossa uusia ostajia ja myyjiä markkinoille. Todennäköisesti markkinat jatkuvat suotuisina, mutta tahti on verkkaisempaa. Hinnoissa tulee tapahtumaan hajontaa, eli hyväkuntoiset asunnot ja taloyhtiöt halutuilla alueilla eroavat selvemmin huonoista. Uudistaloasuntojen lähtiessä liikkeelle myös vanhaa asuntokantaa tulee myyntiin aiempaa enemmän. Vantaa Vantaalla tehtiin viime vuonna 11 % enemmän asuntokauppoja kuin vuonna 2009. Koko vuoden yhteenlaskettu kauppamäärä oli 3.399 kauppaa. Tammikuu oli hieman tavallista rauhallisempi kuukausi asuntokaupassa, mutta sen jälkeen kauppoja tehtiin melko tasaisesti reilut 200 kpl kuukausittain loppuvuoteen saakka. Vuoden viimeisinä kuukausina ostajien ja myyjien hintanäkemykset alkoivat hieman erota toisistaan, mikä pidensi myyntiaikoja ja korosti oikean hinnoittelun tärkeyttä entisestään. Tämä näkyi varsinkin kalliimman hintaluokan asunnoissa. Asuntokauppa oli vilkkaimmillaan vuoden ensimmäisinä kuukausina, jolloin vanhan kerrostaloyksiön keskimääräinen myyntiaika oli 30 päivää. Vuoden kuluessa ja tarjonnan lisääntyessä kerrostaloasuntojen myyntiajat pidentyivät 40 päivästä 47 päivään. Vilkkaasti käyneen asuntokaupan seurauksena myös neliöhinnat nousivat jonkin verran. Vanhojen kerrostaloasuntojen keskineliöhinnat kallistuivat noin 8 % 2.430 euroon/ m 2. Rivitalojen keskineliöhinnat nousivat maltillisesti viitisen prosenttia 2.740 euroon/ m 2. Uusia rakennushankkeita on jo varsin paljon käynnissä ja vireillä, mutta uudisrakentaminen ei ole vielä palautunut finanssikriisiä edeltäneelle tasolle. Uudistuotannon kysyntää riitti koko vuoden, ja rajallinen saatavuus heijastui vanhojen asuntojen kauppaan; erityisesti suurten asuntojen kauppa on ollut hiljaisempaa. Ensiasunnon ostajat, nuoret perheet ja vanhemmat omakotitaloasujat ovat merkittäviä kohderyhmiä, eli tarvitaan pieniä asuntoja, rivitalokolmioita ja rivitaloneliöitä. Itä- ja Pohjois-Vantaan markkinaodotukset ovat hyvät. Alueen asema logistisena keskuksena kiinnostaa yrityksiä, mikä puolestaan lisää asuntojen kysyntää alueella ja lähiympäristössä. Lentoasema, Aviapolis -yritysalueen kehittyminen, tuleva Kehärata ja pääväylien läheisyys sekä kattavat palvelut ovat keskeiset tekijät, jotka vaikuttavat alueeseen kohdistuvaan kiinnostukseen. Asuntojen kysyntä Tikkurilassa ja lähiympäristössä jatkuu vahvana, ja hintatason voi odottaa edelleen nousevan. Länsi-Vantaa on markkina-alueena varsin monipuolinen. Tarjontaa riittää pienistä kerrostalohuoneistoista aina kartanotyyppisiin kokonaisuuksiin. Varsinkin lapsiperheet suosivat aluetta johtuen hyvistä palveluista ja kulkuyhteyksistä. Samoin jo varttuneempi väki arvostaa pitkälti samoista syistä esim. Myyrmäen keskustaa. Länsivantaalaisille onkin tyypillistä muuttaminen alueen sisällä. Tämä taas pitää huolen siitä, että asuntokaupan perusvire on varsin tasainen, eivätkä muutokset markkinoilla vuoden 2010 aikana ole olleet erityisen voimakkaita. 8 REALIA GROUP OY Markkinakatsaus Talvi 2011
ASUNTOMARKKINAT - ASUNTOMARKKINOIDEN KEHITYS Tampereella omakotitalojen kysyntä voimistui selvästi Tampereella asuntokaupan vuosi 2010 alkoi vilkkaasti ja kauppalukumäärät kasvoivat ensimmäisellä neljänneksellä noin 10 %:lla. Tämän jälkeen kasvuvauhti tasaantui ja koko vuoden saldoksi tuli 4.706 kauppaa, joka on 12 % enemmän kuin vuonna 2009. Kysyntää oli tasaisesti kaikissa huoneistotyypeissä kerros- ja rivitaloissa. Myös keskineliöhinnat kohosivat ensimmäisen kvartaalin aikana selvästi (vanhoissa kerrostaloasunnoissa noin 8 %), mutta niidenkin nousu hidastui niin että koko vuoden aikana keskineliöhinnat kallistuivat vajaat 10 %. Kerrostaloasuntojen osalta keskineliöhinta oli viime vuoden joulukuussa 2.350 / m 2 ja rivitaloissa asuinneliö maksoi keskimäärin 2.232 euroa. Keskineliöhinnat kertovat Tampereen alueen kehityksen suunnan ja vauhdin, mutta hintataso vaihtelee suuresti alueittain. Tämä kehitys on hieman voimistunut viime vuosien aikana, aivan kuten muissakin suurissa kaupungeissa. Tampereen talousalueella omakotitalojen kauppa oli erityisen aktiivista. Vuoden 2009 lukemista kauppamäärä nousi noin 20 prosentilla 352 kappaleeseen. Pirkanmaalla valtaosa omakotitalojen kaupasta käydään kuitenkin Tampereen ympäristökunnissa. Koko Pirkanmaan osalta omakotitalojen kauppamäärä nousi 1.383 kpl:een, jossa on kasvua peräti 30 % edellisvuodesta. Alueen kasvu on ollut selvästi Tampereen ympäristökunnissa. Erityisen kysyttyjä ovat lapsiperheille sopivat pientaloasunnot mm. Pirkkalassa ja Kangasalla. Turussa asuntomarkkinat edellisvuoden tasolla Vuonna 2010 Turussa tehtiin noin 60 asuntokauppaa vähemmän kuin edellisvuonna, eli yhteensä 3.268 kpl. Eniten pudotusta oli kerrostalokolmioiden kaupassa, jossa markkinat laskivat peräti 15 %, kun taas yksiöitä ja 4h+k asuntoja myytiin jokseenkin sama määrä kuin vuotta aikaisemmin. Poikkeuksellista oli, että vaikka kappalemääräisen kaupankäynnin volyymi laski, niin hinnat vahvistuivat. Keskimääräinen neliöhinta nousi 1.808 eurosta 1.995 euroon eli noin 10 %:ia. Mikä selittää sen, että kauppamäärät laskevat mutta hinnat nousevat? Syitä on varmaan monia: esimerkiksi tarjonnan niukkuus, alhainen korkotaso ja pitkät laina-ajat. Lisäksi Turussa on ollut varsin vilkasta korjaus- ja kunnostuspuolella, eli remonttien kustannuksista ainakin osa on siirtynyt asuntojen hintoihin. Myyntiajat pitenivät selvästi vuoden 2010 aikana. Kun kauppaan tarvittiin 2009 viimeisellä vuosipuoliskolla keskimäärin 60 myyntipäivää, niin vuoden 2010 ensimmäisenä vuosipuoliskona myyntiaika putosi 45 päivään, ja loppuvuonna käytetyn kerrostaloasunnon myyntiin meni keskimäärin jo 75 päivää. Rivitaloasunnoista tehtiin kauppoja edellisen vuoden tahtiin. Vuoden 2010 kauppamäärä oli 315 kpl (v. 2009: 312 kpl) ja hintataso vahvistui 6 %:lla. Myyntiajatkin pysyivät jokseenkin ennallaan eli 60 päivässä, vaikka ensimmäisellä vuosipuoliskolla ne kävivät 55 päivässä. Jyväskylässä tarjonnan niukkuus jarrutti asuntokauppaa Jyväskylässä tehtiin yhteensä 2.449 asuntokauppaa v. 2010. Asuntokaupan suurin pullonkaula oli tarjonnan niukkuus. Luonnollinen kierto asuntomarkkinoilla ei toiminut kunnolla, koska uudistuotantoa ei ollut tarpeeksi tarjolla. Tämä johti siihen, ettei tarjontaa hyvistä käytetyistä rivitalo- ja omakotiasunnoista ollut riittävästi. Keväällä aloitetut uudiskohteet eivät ennättäneet valmistua ennen vuodenvaihdetta, vaan vasta keväällä 2011, jolloin odotettavissa olisi markkinoiden tasapainottuminen ja tarjonnan lisääntyminen. Asuntotarjonnan rajallisuus ei kuitenkaan vaikuttanut merkittävästi hintoihin, vaan hintakehitys on ollut maltillista (vuoden 2010 aikana). Vanhojen rivitaloasuntojen keskineliöhinnat ovat nousseet vuodessa pari prosenttia ollen vuoden viimeisellä neljänneksellä 1.821 / m 2. Kerrostaloasuntojen neliöhinnat ovat jopa laskeneet 1.845 euroon (joulukuussa 2009 keskineliöhinta 1.935 / m 2 ). Konkreettinen paikallinen haaste Jyväskylän alueen talouselämälle on lähes tuhannen työpaikan vähentyminen. Suuria lopettaneita työnantajia ovat mm. Sappi (ent. Kankaan paperitehdas) ja Gummeruksen kirjapaino. Myös Moventas on ilmoittanut saneeraustoimenpiteistä ja henkilöstönvähennyksistä. Viime vuoden lopulla lisääntynyt epävarmuus on saanut osan ostajista siirtämään asunnon ostopäätöksiään myöhemmäksi. Tämä kysyntäpaine saattaa purkautua vuonna 2011 ja vaikuttaa osaltaan kauppamääriin ja hintakehitykseen. Oulussa kauppamäärä kasvoi 11 % Vuonna 2010 asuntokauppa kävi Oulussa hyvin vilkkaana. Asuntokaupan volyymi kasvoi 11 % verrattuna edelliseen vuoteen. Kauppa kävi erityisen hyvin kesäkuuhun asti, jonka jälkeen volyymi laski edelliseen vuoteen verrattuna. Suurin lasku koettiin lokakuussa, jolloin asuntokaupan volyymi tippui 25 % edellisen vuoden lokakuuhun verrattuna. Kauppatunnelmaan vaikuttavana tekijänä voidaan pitää kesän jälkeen uutisoituja mittavia IT- alan lomautus- myynti- ja irtisanomissuunnitelmia. Nämä uutiset ovat koskettaneet yli 1.000 IT- alan työntekijää. Tilastojen mukaan hinnat ovat nousseet Oulussa käytetyissä asunnoissa noin 6,2 %. Kalleimmillaan asunnot olivat heinäkuussa 2010, jolloin hinnat olivat keskimäärin 13,5 % korkeammalla kuin alkuvuonna. Kun tilastoja tutkitaan tarkemmin, huomataan asuntokaupan rakenteessa tapahtuneen muutos. Kysyntä on kohdistunut entistä enemmän uudehkoihin asuntoihin tai taloyhtiöihin, joissa mittavat peruskorjaukset, kuten linjasaneeraukset, on tehty. Näissä hintataso on keskimääräistä korkeampi. Kun rakenteellinen muutos puretaan kaupunginosittain ja verrataan niitä edellisiin vuosiin, voidaan todeta hintojen olevan v. 2008 alkuvuoden hintatasossa. Keskustan ruutukaavaalueella sijaitsevat pienet sijoituskäyttöön tarkoitetut asunnot ovat kuitenkin edelleen varsin kalliita. Loppuvuoden aikana oli selvästi nähtävissä eräänlainen markkinoiden kasvun rekyylivaihe, jolloin asunnon hintojen nopea nousu kääntyi korjausliikkeen tavoin laskuun. Lähikuukausina on odotettavissa hintatason vakiintuminen, voidaan jopa puhua hintojen normalisoitumisesta. Vanhojen kerrostaloasuntojen myyntiaika oli vuonna 2010 keskimäärin 63 vrk. Myyntiajat kuitenkin vaihtelevat voimakkaasti sijainnin ja asuntotyypin mukaan. Kysytyimpien asuntojen myyntiajat ovat alle viikon. Niitä ovat sijoituskäyttöön tarkoitetut ydinkeskustan pienet asunnot. Arvoasunnoissa myyntiajat vaihtelevat 4-12 kk välillä. Myyntiajat ovat kaiken kaikkiaan samalla tasolla kuin vuonna 2009. 9 REALIA GROUP OY Markkinakatsaus Talvi 2011
ASUNTOMARKKINAT - ASUNTOMARKKINOIDEN KEHITYS Kuopiossa asuntokauppa kävi vilkkaasti vuoden viimeisiin kuukausiin saakka Kuopion asuntokaupassa alkuvuosi oli vilkkaampaa, mutta syksyllä ja etenkin joulun lähestyessä kauppamäärät pienenivät. Koko vuoden kauppamäärä nousi kuitenkin edellisvuodesta 2.124 kappaleeseen (v. 2009 yhteensä 2.009 kpl). Uudisasuntojen kauppamäärät pienenivät vuoteen 2009 verrattuna sekä rivi- että kerrostaloissa n. 25 % johtuen uusien kohteiden aloitusten vähenemisestä. Vanhojen kerrostaloasuntojen keskineliöhinta nousi n. 7 % edellisvuoteen verrattuna ollen n. 1.906 / m 2. Rivitaloasuntojen neliöhintojen nousu oli maltillisempaa (n. 5 %) ja toteutunut keskineliöhinta 1.862 /m 2. Uusien asuntojen hintakehitys myötäili vanhojen asuntojen hintojen nousua. Myyntiajat ovat palautuneet kansainvälistä finanssikriisiä edeltäneelle tasolle. Myyntiajat lyhenivät myös edellisvuoteen verrattuna sekä omakotitaloissa että osakehuoneistoissa. Vuoden kuluessa myyntiajat vaihtelivat 60 päivän molemmin puolin, ja pitenivät 80 päivään kun asuntokauppa rauhoittui vuoden lopussa. Vuositason tilastossa erityisesti rivitaloasunnoissa suurten asuntojen myyntiajat olivat merkittävästi pidempiä kuin pienten. Rivitaloasuntojen keskimääräinen myyntiaika oli 58 pv (77 pv 2009), kerrostaloasuntojen 60 pv (73 pv 2009) ja omakotitalojen 87 pv (121 pv 2009). Lääkelaitoksen siirtymisen Kuopioon odotettiin vaikuttavan asuntomarkkinoihin merkittävästi, mutta suurta muutosta ei asuntomarkkinoilla sen johdosta tapahtunut. Todennäköisesti vaikutus jaksottuu pidemmälle aikavälille ja on siten vähäisempi. Aivan loppuvuodesta alueen elinkeinoelämä sai positiivisia uutisia, kun Ikea ja Ikano jättivät joulukuussa rakennuslupahakemuksensa sisustusmyymälän ja kauppakeskuksen rakentamiseksi. Näiden suurten yritysten taloudellinen vaikutus konkretisoituu vuosien 2011-2012 aikana. Myös uudistuotannon määrä on kääntynyt jälleen nousuun, mikä vaikuttaa osaltaan myös vanhojen asuntojen hintoja. Lahdessa hintakehitys vakaata Lahdessa asuntokauppavuosi 2010 käynnistyi edellisvuosien tapaan varsin pirteästi. Keväällä asuntokauppa yllättäen hiljeni - todennäköisesti enimmäkseen Kreikan talouskriisin aiheuttaman kohun johdosta. Loppuvuonna kauppa kävi sen sijaan edellisvuosia vilkkaammin, ja vuoden kauppamääräksi tuli yhteensä 2.045 kpl, <1%. Määrä on sama kuin edellisenä vuonna. Kerros- ja rivitalohuoneistojen kauppa on käynyt määrällisesti parin edellisvuoden tahtiin, mutta omakotitaloja on myyty noin 10 % vuotta 2009 enemmän. Kerrostalohuoneistojen hintakehitys on ollut Lahdessa viimeisen vuoden aikana varsin vakaata. Hinnat kohosivat vuodessa vajaat 2 % ja asuntoneliön sai vanhasta kerrostalosta keskimäärin 1.694 eurolla, kun taas kerrostalokaksion hinta kohosi vuodessa 7 %. Kysytyimpiä asuntoja Lahdessakin olivat keskustan pienet asunnot ja Lahden keskustassa keskimääräinen neliöhinta oli hieman yli 2.200 /m 2. Kerrostaloasunnon keskimääräinen myyntiaika oli vuoden lopussa n. 60 vrk, kun edellisen vuoden lopussa myyntiaika oli 55 vrk. Rivitalokolmion hinta kohosi Lahdessa vuoden aikana n. 4 % ja keskimääräinen rivitalokolmio maksoi Lahdessa 155.000 euroa. Keskimääräinen myyntiaika oli hieman alle 2 kuukautta. Omakotitalokauppa vilkastui selvästi vuodesta 2009 ja etenkin loppuvuodesta kauppa kävi vuodenaikaan nähden vilkkaasti. Kysytyimpiä talot olivat hintaluokassa 150.000 200.000 euroa. Keskiarvotalo maksoi Lahdessa hieman alle 200.000 euroa ja keskimääräinen myyntiaika oli noin 80 päivää. Seinäjoki jatkaa kasvuaan Seinäjoen asuntomarkkinoita vauhdittaa asema Etelä-Pohjanmaan kasvukeskuksena ja muuttovoittoisena kaupunkina. Asuntokauppa kävi kaupungissa vilkkaana tasaisesti läpi vuoden 2010. Yksiöiden ja kaksioiden kysyntä ollut koko vuoden erittäin voimakasta, koska mm. kohonnut vuokrataso on lisännyt sijoittajien kiinnostusta. Seinäjoella kysyntä on ylittänyt tarjonnan. Hinnat ovat kohonneet ja ostajien piti tehdä välillä erittäin nopeita päätöksiä. Suuri osa asunnoista myytiin jo ennen ensiesittelyä. Maaseutuvirastoon ja ELY -keskukseen Etelä-Suomesta tulevat työntekijät vaikuttivat osaltaan positiivisesti sekä hintoihin että muuttovirtaan. Edellisvuoteen verrattuna v. 2010 asuntokauppa kävi erittäin vilkkaasti. Kaikkiaan asuntokauppoja tehtiin kiinteistönvälittäjien toimesta 872 kappaletta (v. 2009 709 kpl), joista käytettyjen asuntojen osuus 82 %. Alueella oli käynnissä poikkeuksellisen paljon uudistuotantoa, varsinkin rivitalohankkeita, mikä vaikutti tavallista suurempaan uudisasuntojen osuuteen. Rivitaloasuntojen myynti kasvoikin 30 % 426 kappaleeseen. Toinen syy rivitaloasuntojen voimakkaaseen kasvuun oli kerrostaloasuntojen riittämätön tarjonta, minkä vuoksi kysyntä siirtyi rivitaloasuntoihin. Käytettyjen asuntojen hintataso oli suhteellisen vakaa läpi vuoden. Keskineliöhinta käytetylle kerrostaloasunnolle oli 1.563 /m 2 ja rivitaloasunnolle 1.676 /m 2. Vuoteen 2009 verrattuna keskineliöhinnat nousivat kerrostalojen osalta 119 / m 2 ja rivitalojen osalta jopa 171 /m 2. Asiantuntijat: Merja Siivonen, Huoneistokeskus Oy, Kenttäjohtaja Mikko Parikka, SKV Kiinteistönvälitys Oy, Kenttäjohtaja 10 REALIA GROUP OY Markkinakatsaus Talvi 2011
VUOKRA-ASUMINEN Kohtuuhintaisista vuokra-asunnoista huutava pula pääkaupunkiseudulla Vuokra-asuntojen tarjonta lisääntyi kasvukeskuksissa vuoden 2010 aikana lukuun ottamatta yksiöitä ja kaksioita pääkaupunkiseudulla. Tähän ovat vaikuttaneet mm. uudistuotannon elpyminen, vuokralaisten vaihtuvuuden pienentyminen ja pääkaupunkiseudun pienten vuokra-asuntojen realisoinnit omistusasuntomarkkinoille. Uusien vuokrasopimusten osalta vuokrataso nousi pääkaupunkiseudulla noin 5 % ja muualla Suomessa noin 4 %. Paikkakuntakohtaiset erot olivat suuria varsinkin isoissa asunnoissa. Vanhojen vuokrasopimusten indeksipohjaiset korotukset vuonna 2010 olivat alhaisesta inflaatiosta johtuen maltilliset, pääosin alle 3 %. Suurin kysyntä on tällä hetkellä ja myös lähitulevaisuudessa kohtuuhintaisista yksiöistä ja kaksioista. Uudistuotannon elpyminen ei tuo tähän tilanteeseen helpotusta, koska uusien asuntojen vuokrataso on selvästi vanhoja asuntoja korkeammalla tasolla. VUOKRATTAVANA OLEVIEN ASUNTOJEN MÄÄRÄ Viime syksynä julkistetussa Realia Asuntovuokrauksen vuokra-asuntobarometrissa selvitettiin erikokoisten asuntovuokrien ns. kipurajoja kasvukeskuksissa. Barometrissa vertailtiin erihintaisten vuokra-asuntojen kysyntää ja määriteltiin vuokratasot, joita vuokra-asuntohakijoiden enemmistö kykenee maksamaan. Helsingin kantakaupungissa sijaitsevissa 30 m 2 kerrostaloyksiöissä kipuraja oli keskimäärin 740 euroa, kun taas Vantaalla samankokoisen yksiön kohtuullisena ylärajana voidaan pitää 590 euroa. Kipurajojen perusteella Espoossa oli kova kysyntä kerrostalokolmioista, koska niiden kipuraja oli vain 100 euroa vähemmän kuin Helsingin kantakaupungissa. Myös Tampereen kipuraja oli kolmioissa yllättävän korkealla. Vuodenvaihteessa valtaosa Helsingissä tarjolla olleista vuokra-asunnoista oli kalliimpia kuin mihin suurimmalla osalla asunnon hakijoista on varaa. Esimerkiksi Helsingissä tarjolla olevissa yksiöissä noin 80 %:ssa vuokra ylitti hakijoiden kipurajan. Yksiöiden ja kaksioiden kysyntä on kuitenkin ollut vahvaa, joten tilanne johtanee kysynnän siirtymiseen muille alueille. Oulussa vuokra-asuntojen tarjonta on ollut jo pitkään korkealla tasolla, ja vuokralaisten vaihtuvuus suhteellisen vilkasta. Tämä on heikentänyt monien asuntosijoittajien käyttöasteita ja tuottoja. Muissa kasvukeskuksissa käyttöasteet ovat olleet ja todennäköisesti tulevat myös pysymään hyvällä tasolla. ( VUOKRATTAVANA OLEVIEN ASUNTOJEN MÄÄRÄ Vuokra-asuntomarkkinoiden tulevat näkymät vuokrat nousevat 1-6 % Vuodelle 2011 on näkyvissä monia vuokra-asuntomarkkinoihin vaikuttavia asioita, joista osa aiheuttaa selkeitä nousupaineita vuokriin. Tosin myös nousupaineita hillitseviä seikkoja on nähtävissä. Vuokra-asuntojen kysyntä kasvukeskuksissa etenkin pienten asuntojen osalta tulee pysymään hyvänä jatkossakin. Pienet perhekoot, ikääntyminen, työperäinen maahanmuutto ja kaupungistuminen tulevat edelleen lisäämään kysyntää myös tulevina vuosina. Omistusasuntojen hintataso on noussut selvästi vuokria nopeammin kasvukeskuksissa viimeisen vuoden aikana. Tämä vaikuttaa osaltaan asuntosijoittajan tuottoyhtälöön, minkä vuoksi yhä vähemmän omistusasuntoja siirtyy vuokraasunnoiksi. Asuntojen hintataso on suhteellisen korkea, joten sijoitusasuntoja on realisoitu ja tullaan jatkossakin realisoimaan omistusasunnoiksi. Tämä vähentää osaltaan tarjontaa ja lisää vuokrien nousupaineita. Nousupaineita kasvattava asia on myös asuntojen kulupuolen voimakas kasvaminen. Realia Isännöinnin tuoreen barometrin mukaan asuntojen hoitokulut nousevat 7 % vuonna 2011. Eniten nousupaineita aiheuttaa energia- ja lämmityskulujen kallistuminen. Uudistuotanto on elpynyt myös vuokra-asuntotuotannossa ja tämä tulee parantamaan kasvukeskusten tarjontaa. Välimallin korkotuen päätyttyä vireillä on myös vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen tuotantoa. Vuosien 2010-2012 aikana on valmistumassa yhteensä noin 26.000 uutta tuettua vuokraasuntoa, mikä on noin kolminkertainen määrä edelliseen kolmivuotisjaksoon verrattuna. Tämä tulee kasvattamaan osaltaan vuokra-asuntojen vaihtuvuutta ja hillitsemään vuokrien nousupainetta. 11 REALIA GROUP OY Markkinakatsaus Talvi 2011
VUOKRA-ASUMINEN Korkotaso nousi hieman viime vuoden viimeisellä neljänneksellä, mutta sen ennustetaan pysyvän verrattain alhaisena. Kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen rajallisen tarjonnan vuoksi omistusasunnon hankkiminen tuntuu houkuttelevalta vaihtoehdolta vuokralla asuville kuluttajille. Tämä vähentää hieman vuokra-asuntojen kysyntää ja hillitsee osaltaan vuokrien nousua. Asuntojen vuokrista ja niiden kehittymisestä puhuttaessa on hyvä erottaa kaksi asiaa. Voimassaolevien vuokrasopimusten vuokrien kehitys ja markkinavuokrien kehitys, joka näkyy selvimmin uusien vuokrasopimusten hinnoittelussa. Voimassa olevat vuokrat on pääosin sidottu elinkustannusindeksiin, jonka vuosimuutos vuoden 2010 viimeisinä kuukausina on ollut 2,4 2,9 % välillä. Viime vuosina monet vuokranantajat ovat sitoneet vuokrantarkistuksensa siten, että inflaation lisäksi on 3 5 % pelivara, jolla saadaan varmistettua vastikkeiden nousun aiheuttamien kasvavien kulujen kattaminen ja pitkien vuokrasopimusten hintojen pitäminen markkinahintojen tasolla. Edellä mainitut tekijät huomioon ottaen asuntojen vuokrat tulevat kehittymään kasvukeskuksissa maltillisesti. Voimassa olevissa vuokrasopimuksissa korotukset tulevat olemaan 2,5 6 % riippuen vuokrasopimuksen ehdoista sekä asunnon sijainnista ja koosta. Uusissa vuokrasopimuksissa kehitys vaihtelee selvemmin paikkakunnittain. Pääkaupunkiseudun yksiöiden ja kaksioiden vuokrien ennustetaan nousevan + 4-5 %, kun taas muissa kasvukeskuksissa sijaitsevien yksiöiden ja kaksioiden vuokrat ovat noussevat + 2-3 %. Kolmioiden ja suurempien asuntojen vuokrissa on nousupainetta noin + 1-2 %. Yleiset rakenteelliset tekijät pysyvät vuokramarkkinoilla ennallaan. Kasvukeskuksissa riittää kysyntää ja varsinkin yksiöiden ja kaksioiden käyttöasteet ovat hyvällä tasolla. Tosin lähitulevaisuus näyttää asuntosijoittajan kannalta haasteelliselta. Maltilliset vuokrankorotukset yhdistettynä energiankustannusten ja runsaslumisen talven aiheuttamaan kustannuspaineeseen asettavat asunto-omaisuuden hoidolle yhä kovemmat vaatimukset. Vuokra-asuntojen realisoinnit tulevat jatkumaan, mutta ammattimaisesti hoidetut vuokra-asunnot pysyvät jatkossakin sijoittajan näkökulmasta järkevinä sijoituskohteina. ASUNTOVUOKRIEN KIPURAJAT KASVUKESKUKSISSA 1 400 1 200 1 000 800 600 400 200 - Helsinki, Helsinki, Kantakaupunki Itä Helsinki, Länsi ja Pohjoine Espoo Vantaa Lahti Turku Tampere Jyväskylä Kuopio Oulu 1 h, 30 m² 740 590 650 640 590 500 500 590 600 510 450 2 h, 45 m² 930 760 820 820 750 630 650 760 720 660 580 3 h, 70 m² 1 200 980 1 100 1 100 960 800 830 900 890 810 830 Asiantuntija: Lasse Käck, Realia Management Oy, Management & Asuntovuokraus, Johtaja 12 REALIA GROUP OY Markkinakatsaus Talvi 2011
TOIMITILAMARKKINAT Patoutunut tarjonta sysää kiinteistökauppavolyymin kasvuun Suomea 1990-luvun alussa kurittaneessa lamassa yritysten konkurssien myötä syntyneet pankkien kiinteistöongelmat ratkaistiin viivyttelemättä realisoimalla luottojen vakuutena olleet asunnot ja toimitilat mahdollisimman nopeasti markkinan ehdoilla. Myyntien siirtämistä parempiin aikoihin ei tehty, koska korkeat korot ja pankkien heikko tilanne eivät sitä mahdollistaneet, eikä optimistista suhtautumista valoisampaan tulevaisuuteen ollut. Nyt rahoittajilla ja myyjillä on ollut mahdollisuus odottaa markkinan elpymistä, kun korot ovat pysyneet matalina ja kotimaisten pankkien tilanne on paljon parempi. Myös heikkoon kuntoon ajautuneiden ulkomaisten pankkien rahoittamien ongelmaluottojen perintää kiinteistöjä realisoimalla on kaikin tavoin pyritty siirtämään tulevaisuuteen ja hyödyntämään jatkoaika kohteiden myyntikunnon kehittämiseen. Näkymät kiinteistömarkkinoilla ovat parantuneet kesästä 2010 lähtien, kun uutiset Suomen odotettua ripeämmästä talouskasvusta sekä parantuneista tunnelmista teollisuudessa ja kaupassa ovat vahvistaneet sijoittajien luottamusta. Kohentunut talous, matalat korot, rahoituksen parempi saatavuus ja positiiviset tuotto-odotukset loivat edellytyksiä kiinteistösijoituksille vuonna 2010, mutta aktiivisuus jäi melko vaimeaksi ja kokonaissijoitusvolyymi nousi vain lievästi edellisen vuoden 1,7 miljardista eurosta yli 2,0 miljardiin euroon. Tyypillistä kaupankäynnille oli painottuminen yksittäisiin kohteisiin eri puolilla Suomea, kun taas portfoliokauppojen määrä oli vähäinen. Ylivoimaisesti vuoden suurin kiinteistökauppa oli 16 hotellikohteen lähes 415 miljoonaan euroon allokoitu Suomen osuus Norgani hotellit -portfoliosta. Tällä kaupalla oli suuri vaikutus sekä ulkomaisten investointien että hotellien osuuden kasvuun koko viime vuoden sijoitusvolyymistä. Vahva viimeinen kvartaali nosti vuoden 2010 kiinteistöinvestoinnit Euroopassa lähes 105 miljardiin euroon. Kasvua oli peräti 55 % edellisestä vuodesta (67,5 Mrd.) Pohjoismaissa kasvu oli hurja, sillä Ruotsin ansiosta kokonaistransaktiovolyymi nousi 16,2 miljardiin euroon vuonna 2010, mikä oli 122 % enemmän kuin vuonna 2009, jolloin jäätiin 7,3 miljardiin euroon. Kiinteistökaupan volyymi tulee kasvamaan vuosina 2011-2013 useasta eri syystä. Ensiksi talouden elpyminen aktivoi pankit ja sijoittajat toteuttamaan viivästettyjä realisointeja. Toiseksi useat listaamattomat rahastot tulevat exit -vaiheeseen, ja myyntiaikeissa ovat myös ne rahastot, jotka ovat jatkaneet sopimusaikaansa välttääkseen myynnin epäedullisessa markkinatilanteessa. Kolmanneksi talouden ja kiinteistömarkkinan elpyminen aktivoi myyjiä muista syistä, kuten sijoittajia irtautumaan vanhoista sijoituksista pääoman keräämiseksi uusiin kiinteistösijoituksiin tai yrityksiä irrottamaan pääomia ydinliiketoimintansa kehittämiseen. Olennaista sijoitusvolyymin kehityksen kannalta tulee olemaan tarjonnan ja kysynnän kehityksen keskinäinen suhde, eli se, miten tarjonnan lisääntyminen tyydyttää kasvavaa kysyntää, ei pelkkä molempien määrän kasvu. Tarjonnan kasvuun vaikuttavat toisaalta myyntipaineet ja toisaalta myyjien odotukset markkinan kehittymisestä ja parhaasta myyntihetkestä. Myynnin siirtäminen ei välttämättä ole aina perusteltua, sillä markkinan aktivoituminen lisää myös tarjontaa eli kilpailua. On siis todennäköistä että ne, jotka myivät vuosien 2009-2010 niukan tarjonnan markkinassa siinä tilanteessa hyväksi arvioituja kiinteistökohteitaan, voivat olla ratkaisuunsa tyytyväisiä. Kiinteistörankingissa kuilu vain kasvaa - hyvät paranevat ja heikot huononevat Epävarmassa taloustilanteessa kiinteistösijoittajat ovat varovaisia ja kohdistavat mielenkiintonsa edelleen enimmäkseen parhaisiin kohteisiin, joiden tarjonta on niukkaa. Kaikkein parhaimpia ns. prime -kohteita, joissa sekä sijainti, tilojen tekninen kunto ja toiminnallisuus sekä vuokraustilanne ovat kaikki ykkösluokkaa, on Suomessa hyvin vähän ja niiden tarjonta lähes olematonta. Parhaiden kohteiden arvot ovat nousseet kesästä 2010 lähtien, mutta positiivinen arvonmuutos ei ole yltänyt keskitason tai sitä heikompiin kohteisiin. SIJOITUSKAUPAN VOLYYMI KVARTAALEITTAIN Q1 2006 - Q4 2010 SUOMI - POHJOLA - EUROOPPA mrd, Pohjola Lähde: CB Richard Ellis, KTI, Realia Management Oy 13 REALIA GROUP OY Markkinakatsaus Talvi 2011
TOIMITILAMARKKINAT Kun markkina ylikuumentui 2006 2007, sijoittajan pääasiallinen kriteeri kohteelle oli pitkät vuokrasopimukset, eikä jälleenvuokrattavuudella ja kohteen teknis-toiminnallisilla ominaisuuksilla saatikka vuokralaisen luotettavuudella aina ollut niille kuuluvaa suurta merkitystä rahoittajallekaan. Kun markkina romahti ja rahoituksen ehdot tiukkenivat jyrkästi, sijoituskohteille asetetut kriteerit heilahtivat toiseen äärilaitaan ja vaatimukset rahoitettavalle kohteelle kasvoivat lähes epärealistisiksi. Kiinteistöltä odotettiin parasta sijaintia, huippulaatua ja pitkiä riskittömiä vuokrasopimuksia. Tämän seurauksena varsinkin ulkomaisten pankkien halu rahoittaa tiivistyi erittäin kapeaan liike- ja toimistokohteiden ryhmään. Isosta osasta laadukkaita kohteita tuli melkeinpä paarialuokkaa, mikäli kohde ei sijainnut parhaalla mahdollisella pelipaikalla Helsingin keskustassa. Markkinan elpyessä investointikysyntä on vähitellen laajenemassa. Hyvillä paikoilla, ei kuitenkaan prime -alueella, sijaitsevista uudiskohteista samoin kuin Helsingin keskustassa sijaitsevista, saneerausta vaativista toimistoista on tehty kauppoja alhaisilla tuottovaatimuksilla. Hyvistä liike- ja logistiikkatiloista käydään kauppaa jo valtakunnallisesti. Rahoittajien huomio kohdentuu nyt kohteen jälleenvuokrausriskin kannalta tärkeisiin ominaisuuksiin, kuten tontin sijaintiin, kiinteistön toimivuuteen ja rakennuksen tekniseen kuntoon. Kiinteistökohtaiset ominaisuudet tärkeitä lainan saamiseksi Pankkien halu rahoittaa kiinteistösijoituksia vaihtelee, sillä Euroopassa on lukuisia pankkeja, joiden edellytykset myöntää uusia lainoja tai jälleenrahoittaa erääntyviä kiinteistöluottoja ovat vähäiset. Pohjoismaiset pankit ovat pärjänneet hyvin, jolloin niihin kohdistuvan rahoituksen kysynnän uskotaan kasvavan, kun lainan saanti monista aiemmin kiinteistösijoituksiin lainoja myöntäneistä pankeista on vaikeutunut. Toimintaympäristön epävarmuus ja luottoriskien kasvu saa rahoittajat suhtautumaan hyvin kriittisesti jälleenrahoitukseen. Pankit kohdistavat huomionsa toisaalta luototettavaan sijoittajaan ja toisaalta kiinteistöihin. Pankit ovat luotonannossaan jo valmiit hyväksymään korkeampiakin lainoitusasteita, jos riskit ovat hyvin mitigoidut. Esimerkiksi ns. kasvolliset sijoittajat arvostetun ja osaavan managerin takana lisäävät uskottavuutta. Ns. kasvottomalta sijoittajalta ja uudelta tai tuntemattomalta rahastomanagerilta edellytetään sen sijaan hankkeen parempaa pääomittamista. korostaa yksikönjohtaja Timo Nyman Nordean rakennus- ja kiinteistörahoitusyksiköstä. Osalle kansainvälisistä sijoittajista, jotka omistavat pienten kohteiden hajautettuja portfolioita Suomessa, tulee väistämättä olemaan haasteellista jälleenrahoittaa salkkujaan. Kuka hallitsee monimutkaiset kiinteistömarkkinat? Kiinteistömarkkinaa on ohjannut koko viimeisen syklin aikana tuottovaatimusten kehitys, kun taas tilojen kysyntä ja vuokrien kehitys ovat olleet sivuosassa. Vaikka kiinteistömarkkina Euroopassa on Lontoon vetämänä elpynyt voimakkaasti syksystä 2009 lähtien, on kasvu tapahtunut lähes pelkästään parhaimpien eli prime -kohteiden ansiosta. Tämä on selvästi nähtävissä tuottovaateiden kehityksessä, kun parhaiden kohteiden tuottovaatimukset ovat laajalti Euroopassa tulleet alas, mutta muiden kohteiden osalta ei positiivista kehitystä ole tapahtunut. Tilakysyntä on vielä ollut vaimeaa ja se on selvästi kohdistunut parhaimpiin kohteisiin. Edellisvuoteen nähden käyttöönotto on kuitenkin parantunut. Syklisyys nopeutuu ja läpinäkyvyys heikkenee Samalla kun kiinteistömarkkina eriytyy sen syklisyys kasvaa. Globalisoitunut talous kytkee pienen Suomenkin osaksi maailmanlaajuista toimintaympäristöä, jossa yläja alamäet sekä erilaiset trendit ja ilmiöt tulevat ja menevät entistä nopeammin. Käy yhä vaikeammaksi ennustaa luotettavasti, mitä huomenna tapahtuu ja perustaa omaa toimintaansa tulevaisuuden näkymiin, kun ne muuttuvat jatkuvasti ja ennakoimattomasti. Myös markkinaosapuolten kirjo on kasvanut viimeisen sijoitussyklin aikana, sillä sijoitusmarkkinaa aiemmin hallinneiden perinteisten instituutioiden rinnalle on kasvanut aivan uudenlaisten sijoittajien joukko rahastoineen ja muine instrumentteineen. Samalla sijoitusstrategiat ovat monipuolistuneet, mikä on eriyttänyt muun muassa kohteiden omistusaikaa sekä sijoituksen tuotto- ja arvonnousuvaatimusta. Toimintaympäristön ja toimijoiden monimuotoisuuteen tuo vielä lisänsä erilaisiin sopimuksiin, kuten rahoitukseen, liittyvät tekijät, jotka usein pinnan alla määrittelevät kaupan toteutumisen, tai toteutumattomuuden. Lainan saanti liittyy luonnollisesti ostajan mahdollisuuteen rahoittaa ostoksensa eli kysyntään. Rahoitus on kuitenkin nykyisin yhtä tärkeässä roolissa myös tarjonnan osalta, sillä kohteen myytävyys on usein sidoksissa kohteen rahoitussopimukseen. Erityisesti portfolioissa lainaehdot ja ostohetkellä tehty väärä lainan allokointi saattavat jopa estää muuten myyntikuntoisen kohteen kaupan. Ennen kansainvälistymistään Suomen kiinteistömarkkina oli varsin sulkeutunut, epälikvidi ja harvojen institutionaalisten sijoittajien hallinnassa. Sijoitusmarkkinan aktivoituminen ja kansainvälistyminen 2000-luvun puolivälissä lisäsi voimakkaasti markkinan läpinäkyvyyttä, kun kauppojen osapuolet kilvan kertoivat hyvistä kaupoistaan ja niitä määrittelevistä parametreista. Rahoituskriisin ja sitä seuranneen laman hiljentämä sijoitusmarkkina vei mennessään myös transparenttiuden, ja vuosina 2008-2010 tehtyjen harvojen kauppojen osapuolet Suomessa eivät juuri ole kauppojen sisällöstä avautuneet. Kaikki pakkomyyntitilanteet eivät myöskään ole tulleet esiin, kun niitä on järjestelty ja tullaan jatkossakin järjestelemään sijoittajien ja rahoittajien kesken julkisuudelta piilossa. Näkemyksemme mukaan markkinan läpinäkyvyys ei tule jatkossakaan lisääntymään, koska pelkkien kiinteistöön tai sen kassavirtaan kohdistuvien parametrien ilmoittaminen ei vielä paljasta ostajan eikä myyjän saatikka kaupan kohteen rahoituksellisia kytköksiä, jotka kuitenkin useassa tapauksessa ovat kaupan todellisia määritteitä. 14 REALIA GROUP OY Markkinakatsaus Talvi 2011
TOIMITILAMARKKINAT Eriytyneet markkinat ovat tulleet jäädäkseen Markkinan eriytyminen jatkuu ja jopa lisääntyy, sillä talouden vähittäisestä elpymisestä huolimatta tilakysynnän rivakkaa nousua ei odoteta. EU-alueen rahoitusmarkkinoiden vakavat häiriöt, kuten Kreikan, Irlannin ja Portugalin ongelmat, aiheuttavat jatkuvaa epävarmuutta koko Euroopan talouteen, mikä heijastuu myös kiinteistömarkkinoihin, sekä sijoitusmarkkinaan että käyttäjämarkkinaan. Vaikka kohtuullinen talouskasvu jatkuisikin Suomessa lähivuosina, julkisen talouden vaje ja sen hoitaminen näkyy muun muassa kuluttajien ostovoiman heikkenemisenä, minkä voidaan ennakoida pitävän liiketilan kysynnän kasvun kurissa. Tämä keskittää tilakysyntää vakiintuneisiin tai kehittyviin liikepaikkoihin. Toimistotilojen toiminnallinen elinkaari lyhenee edelleen, minkä seurauksena yhä nuoremmat tilat ikääntyvät nopeammin, ja käyttäjien kysyntä keskittyy uusiin energiatehokkaampiin tiloihin. Myös logistiikka- ja tuotantotilojen halutaan tukevan optimaalisesti käyttäjän ydinliiketoimintaa, mikä ohjaa kysyntää ja maksuhalukkuutta moderneihin tiloihin. Eriytymistä tapahtuu myös maantieteellisesti, sillä kuntien kiristynyt taloustilanne ja tulevat säästötoimenpiteet suurentavat alueellisia eroja ja hidastavat kehityshankkeita, varsinkin kasvukeskusten ulkopuolella. Vuokrien nousua Suomessa on siivittänyt talouden odotettua ripeämpi elpyminen kesästä 2010 lähtien. Ensin nousivat parhaiden tilojen vuokrat alkaen liiketiloista. Keskimääräiset vuokrat ovat jatkaneet nousuaan kaikissa tilatyypeissä, mutta erot ovat kasvaneet sekä alueellisesti että laatuvaatimusten mukaisesti. Siinä missä ylemmät vuokrat ovat tasaisesti nousseet, ovat alemmat vuokrat vielä laskeneet joillakin osamarkkinoilla. Syynä on osaltaan ylitarjonta, mutta usein kiinteistön sijainti ja laatu eivät vastaa vuokralaisten tarpeita, jolloin alhaiset vuokratkaan eivät houkuttele käyttäjiä. Markkinan eriytyminen näkyy siis myös vuokramarkkinassa. Taantumassa kilpailu sai vuokranantajat myöntämään vuokralaisille erilaisia etuuksia, kuten vuokravapaita kuukausia. Myös porrastetut vuokrat ja jopa erilaiset omistajan maksamat vuokrakompensaatiot tulivat osaksi markkinakäytäntöä. Vallitsevien vuokrasopimusten kirjo on laaja ja niihin liittyvät ehdot moninaisia, mikä hämärtää todellisten markkinavuokrien hahmottamista. Tämän hetken markkinassa yksi tärkeimpiä taitoja onkin kyky määrittää realistinen markkinavuokrataso, sillä muussa tapauksessa niin sijoittaja kuin vuokralainen voi tehdä vääriä päätöksiä historiatietojen perusteella. Asiantuntijat: Lea Jokinen, Realia Management Oy, Toimitilat, Johtaja Seppo Koponen, Realia Management Oy, Arviointi & konsultointi, Johtaja Irma Jokinen, Realia Management Oy, Research and Marketing 15 REALIA GROUP OY Markkinakatsaus Talvi 2011
ASUNTO-OSAKEYHTIÖIDEN JA ISÄNNÖINNIN MARKKINAT 2011 Uusi asunto-osakeyhtiölaki tähtää asuntoomaisuuden parempaan hoitoon Viime kesänä voimaan tullut uusi asunto-osakeyhtiölaki on merkittävin isännöintialaan vaikuttanut muutos pitkään aikaan. Laki tähtää entistä parempaan asunto-omaisuuden hoitamiseen, mikä toivottavasti lisää myös osakkaiden mielenkiintoa ja vastuullisuutta taloyhtiön asioiden hoitamiseen. Lain myötä kasvaneen tiedonantovelvoitteen ansiosta osakkaiden, asunnon ostajien ja muiden sidosryhmien on helpompi saada luotettavaa, kattavaa ja läpinäkyvää informaatiota mm. taloyhtiössä ja sen huoneistoissa tehdyistä korjauksista ja korjaustarpeista. Informaatiota tullaan käyttämään myös entistä enemmän asuntokaupassa, jotta asunnon ostajat saisivat luotettavaa tietoa ostopäätöksen tueksi. Syksyn 2010 julkinen keskustelu remontti-ilmoituksista ja huoneistokohtaisista muutostyöohjeista kuitenkin osoitti, että suomalaisissa taloyhtiöissä on vielä paljon epätietoisuutta asian osalta, ja että vain harvalla alan toimijalla oli hyvät valmiudet tarjota taloyhtiöille selkeät ratkaisumallit. Keskustelu uuden lain aiheuttamista muutoksista jatkunee keväällä 2011 sekä medioissa että taloyhtiöiden yhtiökokouksissa, kun uudet kunnossapitotarveselvityksiin liittyvät velvoitteet tulevat ajankohtaisiksi. Odotettavissa on, että kevään yhtiökokouksissa suurin huomio kiinnittyy kunnossapitotarveselvityksiin, ja niiden pohjalta suunnitelmallisen korjaustoiminnan aikaan saamiseen. Kunnossapitotarveselvitykset tulisikin tehdä kattavasti ja samalla selvittää myös osakkaiden tahtotila oman taloyhtiönsä asumisviihtyvyyteen vaikuttavista asioista. Korjausohjelman toteuttamisen perustaksi taloyhtiöiden tulisi laatia ja hyväksyttää yhtiökokouksessa kiinteistöstrategia, jotta yksittäisten korjaushankkeiden asemoiminen kokonaiskuvaan onnistuisi mahdollisimman hyvin. Taloyhtiön hallitusvastuut mietityttävät Taloyhtiöiden hallituksiin on jo aiemmin ollut vaikea saada riittävästi aktiiveja osakkaita. Uuden lain myötä epätietoisuus ja pelko mahdollisesti kasvaneesta vastuusta ovat aiheuttaneet jo ennen kevään kokouskauden alkamista huolestumista osakkaiden keskuudessa. Taloyhtiön hallituksen tehtävä on järjestää taloyhtiön hallinto ja uuden lain mukaiset tehtäväkokonaisuudet. Kun hallitus toimii huolellisesti ja nämä tehtävät on asianmukaisesti järjestetty, hallitukset toimivat kuten ennenkin, eikä kevään yhtiökokouksissa tarvitse pelätä mahdollisesti kasvanutta vastuuta. Hoitovastikkeissa nousupaineita Asunto-osakeyhtiöillä on tarvetta nostaa hoitovastikkeita noin 7 %. Eniten nousupainetta hoitovastikkeille tuo energia- ja lämmityskustannusten nousu. Myös kiinteistönhoidon kustannuksiin on tulossa vuodelle 2011 selkeä nousu alalla tehdyn palkkaratkaisun johdosta. Kunnossapitotarpeiden selvittäminen kuntoarvioineen, sekä niiden rinnalla tulevat suunnittelupalvelut ja korjaustoiminnan valvontapalvelut tulevat osaltaan nostamaan hoitovastikkeita. Taloyhtiöiden ja ammattimaisen isännöinnin haaste tulee olemaan kunnossapitotarveselvitysten pohjalta tunnistettujen korjaustarpeiden optimoitu ajoittaminen ja toteuttaminen. Suomalaisissa taloyhtiöissä on kerääntynyttä korjausvelkaa ja sen purkaminen tulee tehdä suunnitelmallisesti. Uuden lain mukaiset selvitykset tulevat tuomaan esiin korjausvelan määrän, ja paine uusien korjaus- ja kunnossapitohankkeiden aloittamiselle kasvaa. Korjaustoiminnan voimakas kasvu voi aiheuttaa osaavien urakoitsijoiden ylikuormittumista ja johtaa hintojen nousuun tuoden alalle uusia toimijoita. Taloyhtiöiden tuleekin olla tarkkoina, että kunnossapito- ja korjaushankkeiden toteutuksessa käytetään urakoitsijoita, joilla on tällaisesta toiminnasta riittävä kokemus ja referenssit. Isännöintialalla vaatimustaso on kasvanut selkeästi Lakimuutoksen vaikutukset taloyhtiöiden hallintoon sekä taloyhtiöiden vastuulla olevat uudet tehtäväkokonaisuudet tähtäävät entistä parempaan asunto-omaisuuden hoitamiseen. Muutos on tuonut isännöinnille uusia tehtäviä ja vaatimuksia entistä laajempaan osaamiseen. Isännöintiyhteisöjen on kyettävä hallitsemaan myös entistä laajempaa tietomäärää kyetäkseen ylläpitämään mm. muutostyörekistereitä ja uuden isännöitsijäntodistuksen kasvanutta tietosisältöä. Muutokset palvelun tuottamisen vaatimustasossa ja taloyhtiöiden kasvavat korjaustarpeet edellyttävät alan toimijoilta investointeja sekä osaamiseen että tietojärjestelmiin. Taloyhtiöiden isännöinti tulee edellyttämään entistä ammattimaisempaa toimintaa, minkä seurauksena sivutoimisten isännöitsijöiden ja pienten toimijoiden määrä on pienenemässä oleellisesti. Kehitystä ohjaa myös isännöintialan korkea keskiikä eläköityvien pienyrittäjien luopuessa liiketoimintansa harjoittamisesta. Realia Isännöinti on edelleen jatkuvassa valmiustilassa yritysostojen suhteen. Asiantuntija: Jani Nieminen, Realia Group Oy, Varatoimitusjohtaja 16 REALIA GROUP OY Markkinakatsaus Talvi 2011
BALTIAN KIINTEISTÖMARKKINAT Uusi hintataso vakiintumassa Baltian maiden kiinteistömarkkinoiden alamäki näyttää pysähtyneen viime vuonna ja hinnat ovat vakiintuneet huippuvuosia selvästi matalammalle tasolle. Kansantaloudet ovat elpyneet talouskriisistä ennakoitua nopeammin. Bruttokansantuotteen kehitys on kääntynyt positiiviseksi eikä deflaatiouhkaa enää ole, mutta työttömyysluvut ovat vielä huolestuttavan korkealla. Vuonna 2010 asuntomarkkinat osoittivat jo selviä piristymisen merkkejä. Kauppamäärät ovat kääntyneet nousuun ja Liettuassa kasvu oli viime vuonna yllättävänkin nopeaa. Uudisasuntopuolella myymättömien määrä on kääntynyt laskuun ja uusia projektejakin on aloitettu. Baltian toimitilamarkkinoilla nähtävät signaalit eivät ole yhtä positiivisia kuin asuntomarkkinoilla. Työllisyystilanne heikentää kuluttajien ostovoimaa, mikä heijastuu erityisesti liiketilojen vuokrausasteisiin. Toimitilojen kysyntä on virinnyt suurten kaupunkien keskustojen nykyaikaisista toimisto- ja liiketiloista alkaen. Tämän vuoksi vanhojen ja uusien tilojen, samoin kuin arvostettujen ja syrjäisten alueiden vuokrien hintahaitari on leventynyt entisestään. VIRO Viron talouden ehkä merkittävin uutinen oli se, että maa hyväksyttiin euromaiden joukkoon kesällä 2010. Viron bruttokansantuote oli parin prosentin vuotuisessa kasvussa ja työttömyys laski kesällä alle 12 %. Euroalueen kriteerien täyttäminen vaati verojen nostamista ja budjettileikkauksia, joilla voi olla vaikutuksia myös kiinteistömarkkinoilla. Viron asuntokauppa nousu-uralla Viron asuntomarkkinoilla vuoden 2009 lopussa alkanut kauppamäärien kasvu jatkui vuonna 2010. Koko vuoden asuntokauppamäärä oli 8.121 kauppaa, mikä oli 23 % enemmän kuin vuonna 2009. Asuntojen neliöhinnoissa yleinen trendi on myös nouseva; hinnat nousivat vuoden kuluessa 10 % ja päätyi 836 euroon. Asuntokauppa painottuu voimakkaasti Tallinnan alueelle, jossa tehdään hieman yli 70 % koko maan asuntokaupoista. Alueen kauppamäärä ja hintakehitys määrittävät luonnollisesti koko maan asuntomarkkinan kehitystä. Viime vuonna kauppoja tehtiin 5.817 kpl, jossa on nousua vuoteen 2009 verrattuna 22 %. Keskimääräinen asuinneliö Tallinnassa maksoi joulukuussa 915, joka on 8 % enemmän kuin vuotta aiemmin. Tallinnassa on tehty eniten kauppaa keskustan uusien tai remontoitujen asuinrakennuksien hyväkuntoisista kaksioista ja kolmioista, joiden neliöhinnat ovat olleet 1.100 1.500 / m 2. Arvokkaimpia ovat olleet Vanhassa kaupungissa sijaitsevat suurehkot asunnot, joiden neliöhinnat nousseet jopa lähes 2.900 /m 2 :oon. Asuntojen uudistuotanto on myös pääsemässä vauhtiin. Vuoden lopussa oli Tallinnan alueella rakenteilla 450 asuntoa, joista noin 90 oli myyty tai varattu joulukuussa. Uudisasuntojen neliöhinnat olivat tyypillisesti 1.500 2.000 /m 2, mutta arvokkaimmissa rakennusprojekteissa hintapyynnöt olivat jopa yli 3.500 /m 2. 17 REALIA GROUP OY Markkinakatsaus Talvi 2011
MODERNIN TOIMISTOTILAN VUOKRAT VIROSSA (EUR / neliö / kk) Viron toimitilamarkkinoilla positiivisia odotuksia Vähittäiskaupan laskun kääntyminen kasvuun syyskuussa lisäsi optimismia Viron liiketilamarkkinoilla. Käännös ei ole vaikuttanut liiketilojen vuokriin, mutta suositut ostoskeskukset ovat aktivoineet laajennussuunnitelmiaan. Tyhjää liiketilaa ei ole merkittävissä ostoskeskuksissa, joissa keskikokoisen (150-300 m 2 ) liiketilan vuokrataso oli 12,80 19,20 /m 2. Sitä mukaa kun kauppakeskusten merkitys markkinoilla kasvaa, vapaan perinteisen liiketilan tarjonnan odotetaan lisääntyvän. Toimistotilamarkkinat tasaantuivat vuoden 2010 loppupuolella. Vuokrataso on tippunut vuoden 2007 huipputasosta 35 40 %. Vapaana olevat toimistotilat eivät lisääntyneet enää merkittävästi, mutta B-luokan toimistotilasta arvioidaan olevan selvästi ylitarjontaa. Tämä näkyy hintaeroissa A- ja B-luokan toimistojen vuokrissa erityisesti Tallinnan alueella. Kiinteistönomistajat ovat pyrkineet sitomaan uusien vuokrasopimusten vuokrat indeksiin, jotta vuokrat seuraisivat hintajen kehitystä talouden elpyessä. Tuotanto- ja varastotilan vuokrien laskun tasaantui viime vuonna ja uusissa vuokrasopimuksissa vuokrien arvioidaan jopa nousseen vuoden 2010 aikana. Tuotanto- ja varastotilan kysynnän odotetaan lisääntyvän lähitulevaisuudessa, sillä teollinen tuotanto kasvoi selvästi viime vuonna, ja myös suomalaiset yritykset ovat yhä kiinnostuneempia siirtämään tuotantoaan Viroon. LIETTUA keskineliöhinnat (EUR) LIETTUA Liettuassa bruttokansantuotteen arvioidaan kasvaneen vuonna 2010 noin 2 %. Työttömyysaste kohosi kuitenkin ennätyskorkealle (18,3 %) vuoden toisella neljänneksellä, mikä tekee ennustettujen bruttokansantuotetavoitteiden saavuttamisen haasteelliseksi. Kuluttajahinnat laskivat vuoden ensimmäisellä neljänneksellä hieman, mutta koko vuoden inflaatiovauhdin arvioidaan olevan noin prosentin luokkaa. Liettuan asuntokauppa piristyi Liettuan asuntomarkkinoilla tapahtui kuukausittaisissa kauppamäärissä huomattava tasokorotus verrattuna edellisvuoteen. Vuonna 2010 tehtiin keskimäärin 2.000 asuntokauppaa kuukaudessa. Toinen selkeä piirre oli kauppamäärien tasaantuminen edellisvuoden voimakkaisiin kvartaalitason ja jopa kuukausitason vaihteluihin verrattuna. Vuoden kahdeksan ensimmäisen kuukauden aikana asuinhuoneistojen myynti kasvoi peräti 34,8 % - tosin vertailukohtana oleva vuosi 2009 oli ennätyksellisen hiljainen Liettuan asuntomarkkinoilla. Koko vuoden 2010 osalta asuntokaupan volyymin arvioidaan olevan noin 24.600 asuntoa, joka on 24,3 % enemmän kuin edellisenä vuonna. Omakotitalojen kauppa kasvoi 12,5 % ja tontteja myytiin 9,6 % enemmän kuin vuonna 2009. Pankkien ja muiden rahoittajien varovaisuus hidastivat asuntokauppaa ja varsinkin rakennusprojektien aloittamista. Hintataso pysyi Liettuassa samalla tasolla kuin edellisenä vuonna. Neliöhinnat suurissa kaupungeissa ovat vaihdelleet toisen ja kolmannen kvartaalin aikana alle prosentin, ja niiden odotetaan pysyvän samalla tasolla myös loppuvuoden tilastoissa. Hinnat vaihtelevat voimakkaasti asunnon kunnon ja sijainnin mukaan; esimerkiksi pienten asuntojen neliöhinnat Vilnassa olivat syksyllä 600-1.250 /m 2. Asuntokaupan viriäminen on pienentänyt myös uusien asuntojen tarjontaa. Suurissa kaupungeissa (Vilna, Kaunas, Klaipeda, Siaulai ja Penevezys) uusien asuntojen yhteenlaskettu varasto pieneni syyskuun loppuun mennessä 3.200 asunnosta 2.750 asuntoon. Eniten uusien asuntojen tarjonta pieneni Vilnassa, ja tämän odotetaan jatkossa kääntävän uudiskaupan hinnat jopa lievään nousuun. Toimitilamarkkinat aktivoitumassa Liettuan toimitilamarkkina osoitti vuoden 2010 jälkipuoliskolla jo pieniä stabiloitumisen merkkejä. Myyntihinnat ja vuokrat olivat ennätyksellisen alhaalla, mutta silti markkinoilla on erittäin hiljaista. Ainoastaan uudenaikaisesta toimistotilasta on jonkin verran kysyntää. Tilanteesta ovat pystyneet hyötymään suhteellisen harvalukuinen vakavaraisten ulkomaisten ja liettualaisten yritysten joukko, joka on onnistunut vuokraamaa uutta toimistotilaa ennätyksellisen alhaisilla vuokratasoilla. Esimerkiksi A- ja B-luokan toimistotilan vajaakäyttöaste on pienentynyt Vilnassa 17,7 %:sta 9,9 %:iin, mikä tarkoittaa vapaiden toimistotilojen määrän pienentymistä 75.500 m 2 :stä 44.200 m 2 :öön. Samanlainen kehitys on ollut havaittavissa myös Kaunasissa ja Klapedassa. Toimistotilojen vuokrat kävivät ennätysmäisen alhaalla vuoden 2009 lopulla, jonka jälkeen ne ovat tasoittuneet ja jopa nousseet hieman. A-luokan toimistotilan vuokrat olivat vuoden 2010 lopussa Vilnassa 10-14 /m 2 ja Kaunasissa ja Klaipedassa 6-11 /m 2. 18 REALIA GROUP OY Markkinakatsaus Talvi 2011
Uusia liiketilojen hankkeita ei ole ollut Liettuassa juuri lainkaan. Kauppakeskusten omistajat ovat joutuneet laskemaan vuokria pitääkseen nykyiset vuokralaiset ja parantaakseen vuokrausasteita. Kauppakeskusten vajaakäyttöaste ei ole kuitenkaan hälyyttävä, vaan esimerkiksi Vilnassa vapaan liiketilan määrä kauppakeskuksissa on vähentynyt 5,7 %:sta 4,5 %:iin. Varastotilojen hinnat laskivat vuonna 2010. Laskuvauhti on pienentynyt edellisvuoden 35 %:sta, mutta silti suurimmissa kaupungeissa varastotilojen vuokrat ja myyntihinnat halpenivat noin 10 %. Viime aikoina uuden varastotilan vuokrataso on ollut Vilnassa 2,30-4,30 /m 2 ja vanhoissa kiinteistöissä 1,20-2,00 /m 2. LATVIA Latvian talous on osoittanut elpymisen merkkejä ja bruttokansantuote on kasvanut jopa hieman odotuksia paremmin. Kahden ensimmäisen vuosineljänneksen aikana kasvu vuoteen 2009 verrattuna oli prosentin luokkaa ja kolmannella kvartaalilla lähes 3 %. Työttömyystilanne on edelleen haastava, koska työttömyysaste oli marraskuussa 14,3 % - tosin vuotta aiemmin se oli 16,6 %. Toimitilamarkkinoilla vapaapudotus pysähtyi Toimitilamarkkinoilla oli havaittavissa aktivoitumista verrattuna edelliseen vuoteen. Vuonna 2009 toimitilavuokrat putosivat 40 50 %, mutta viime vuoden aikana vuokrataso tasaantui selvästi. Vuoden ensimmäisellä puoliskolla liiketilojen kysyntä alkoi elpyä ja jälkimmäisellä puoliskolla myös varastoja tuotantotilojen kysyntä vilkastui. Vuoden lopussa alle sadan neliön kokoisten liiketilojen vuokrat Riikan vanhassa kaupungissa olivat 15-35 euroa/m 2. Perinteisistä varastotiloista pyydettävät neliövuokrat vaihtelivat 0,70-2,50 euroa ja A-luokan toimistotiloista 7-12 euroa. Edullinen hintataso on aktivoinut myös toimitilojen myyntiä. Ostajat ovat olleet pääasiassa entisen Neuvostoliiton alueelta, ja myös sijoitusrahastot ovat aktivoituneet hieman. Vuoden 2010 yksi merkittävimmistä tapahtumista Latvian liiketilamarkkinoilla oli Galleria Riga nimisen ostoskeskuksen avaaminen lokakuussa. Kauppakeskuksessa on vuokrattavaa tilaa yhteensä 41.000 m 2, josta liiketilaa on 29.700 m 2. Keskuksessa tulee olemaan yhteensä 170 kauppaa ja ravintolaa. Kauppakeskuksen ennakkovuokrausaste oli 82 %, mutta osa vuokratuista liikkeistä oli loppuvuonna vielä tyhjillään. RIIKA Liiketilavuokrat (EUR / neliö / kk) Asiantuntija: Peter Gage Morris, Ober-Haus, Toimitusjohtaja Riikan keskustassa kysyntä elpynyt Latvian asuntomarkkina näytti tasaantuvan finanssikriisin jäljiltä. Kysyntä alkoi elpyä lähinnä Riikan arvostetuilla alueilla. Vanhassa kaupungissa ja muilla arvostetuilla alueilla hinnat nousivat reippaasti; viimeisellä neljänneksellä neliöhintojen nousu vanhoissa kerrostaloasunnoissa oli peräti 13 % päätyen 2.400 /m 2 :n Latviassa kysynnän elpyminen arvoasunnoissa on aiheuttanut yhä suurempaa hintojen polarisoitumista. Arvostetuimpien alueiden uudiskohteiden keskineliöhinnat olivat vuoden lopussa 2.750 /m 2, kun taas neliö vanhassa lähiökerrostalossa maksaa keskimäärin 564 euroa. Jopa Neuvostoajan betonielementtitaloissa hinnat nousivat viime vuoden aikana 9 %. 19 REALIA GROUP OY Markkinakatsaus Talvi 2011
ASIANTUNTIJAT RISTO KYHÄLÄ Realia Group Oy Toimitusjohtaja Puh. 0207 80 3753 JANI NIEMINEN Realia Group Oy Varatoimitusjohtaja Puh. 0207 80 3911 PETER GAGE MORRIS Ober-Haus Toimitusjohtaja Puh. +370 652 00 477 MERJA SIIVONEN Huoneistokeskus Oy Kenttäjohtaja Puh. 0207 80 3704 MIKKO PARIKKA SKV Kiinteistönvälitys Oy Kenttäjohtaja Puh. 010 228 4502 MINNA FONTELL Realia Group Oy Asiantuntija uudiskohteet ja kiinteistöt Puh. 0207 80 3401 LASSE KÄCK Realia Management Oy Management & Asuntovuokraus Johtaja Puh. 0207 80 3917 LEA JOKINEN Realia Management Oy Toimitilat Johtaja Puh. 040 821 0859 SEPPO KOPONEN Realia Management Oy Arviointi & konsultointi Johtaja Puh. 0207 80 3763 IRMA JOKINEN Realia Management Oy Research and Marketing Puh. 0207 80 3726 RIKU AUVINEN Realia Group Oy Tutkimus- ja viestintäjohtaja Puh. 0207 80 3723 20 REALIA GROUP OY Markkinakatsaus Talvi 2011