Kevät 2011 Suomi Markkinakatsaus
Catella on joh ohta tava neu euvonantaja Suomen kiinteistömarkkinoilla. Viimeisen viiden vuod oden aik ikan ana Catella on toiminut Suomessa neuvonantajana lähes 00 kiinteistö- kaup upas assa sa ja yritysjärjestelyssä, joiden yhteisarvo on ollut noin 3 miljardia euroa. Lisäks i Catella toimi ar vioi ntiasiantuntijana vuonna 20 yli 7 miljardin euron arvoisellele kiintei stöomaisuudelle. Suomessa Catellan palveluksessa on 35 henkilöä kuudes sa toimistossa. Catella on neuvonantoon ja varainhallintaan erikoistunut konserni. Catellan palveluksessa on 20 työntekijää ja Catella toimii 16 Euroopan maassa. Catella on johtava neuvonantaja Euroopan kiinteistömarkkinoilla ja vuonna 20 Catella toimi neuvonantajana yhteensä noin 6,2 miljardin euron kiinteistötransaktioissa. a. Cate lla Prop oper ty Oy Erkki k Hak akala ala vt. to imi tus joh taj a puh eli n +35 (0) 5220 20 230 GSM +35 (0) 0)50 362 576 erk ki. hak akala ala @ca tel la. a.fi Arj a Leht ehtone onen Joh taj a Arv ioi nti ja konsu nsultoint i puh elin +35 (0) 5220 20 300 GSM +3 5 (0)500 763 27 arj a.l ehtonen@ n@cate lla.fi Juh ani Lehti nen Joh taj a Kas vuk eskuks ukset puheli in +35 (0) 52 20 50 GSM +35 (0) 0)50 207 3 juh ani.lehti nen n @ca tel la.fi Transaktiopalvelut: Yksittäisten kohteidene ja portfolioide n myynti Myynti- ja takaisinvuokrausjärjestelyt Kiinteistökehitysprojektien neuvonanto Vuokrauspalvelut Arviointi- ja konsultointipalvelut: Yksittäisten kiintei stöjen arviointi Portfolioiden arviointi ja analysointi Toimitiloihin liittyvät strategiset ja taloudelliset selvitykset Markkinavuokra-analy ysit Markkina-alueanalyysit Arvioi ntiasiantuntijamme ovat kes kuskauppakamarin hyväksymiä Capital Markets -p alvelut: Kiinteistöalan yritysjärjestel yt Oman ja vieraan pääoman eh toiset rahoitusjärjestelyt Kiinteistöalan toimijat äänestivät fi nanssialan lehden Euromoneyn kyselyssä Catellan neuvonantopalvelut Suomen sekä Pohjoismaiden parhaiksi. Pohjoismaat ja Baltia, 1. sija: Advisory & Consultancy Transaction Execution Financial Services Suomi, 1. sija Advisory & Consultancy Valuation Research Arviointiyksikön palveluvalikoimaan kuuluvat myös RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) -arviointistandardin mukaiset arvioinnit. Catellan markkinakatsaus on kaksi kertaa vuodessa ilmestyvä julkaisu, joka kokoaa tiedot Suomen kiinteistömarkkinoiden tilasta ja kehityksestä. Markkinakatsaus on saatavilla suomeksi ja englanniksi PDF-muodossa Catellan internet-sivulta osoitteesta: www.catella.fi Kansikuva: Askonalue, Lahti Kuva: Renor Oy Markkinakatsaus kevät 2011 sisältö: Pääkirjoitus 3 Investointimarkkinat 6 Transaktiomarkkina 6 Vajaakäyttö Suomessa 7 LAKES 11 Toimitilamarkkinat 12 2 Pääkaupunkiseutu 12 15 Tampere 16 17 Turku 1 1 Oulu 20 21 Lahti 22 23 Jyväskylä 2 25 Vaasa 26 27 Kuopio 2 Lappeenranta 2 Rovaniemi 2 Pori 2 Amplion 30 Yhteystiedot 31 2
Jyvät erottuvat jälleen akanoista Viime vuosina on puhuttu fi nanssimarkkinasta ikään kuin se olisi yksi taho, jolla on yksi johto. Margaret Thatcher sanoi aikoinaan, että ei ole olemassa yhteiskuntaa, on vain yksittäisiä ihmisiä ja perheitä. Samalla tavalla voi sanoa fi nanssimarkkinoista: ei ole olemassa yhtä fi nanssimarkkinaa, on vain suuri määrä pieniä ja suuria sijoittajia. Kiinteistökaupan transaktiovolyymi Suomessa oli viime vuonna 1, miljardia euroa, mikä jäi edelleen odotuksia alhaisemmalle tasolle. Tämän taakse kätkeytyy kuitenkin yksittäisen sijoittajan näkökulma: kymmenet sijoittajat ovat tehneet tavoitteidensa mukaisia onnistuneita kauppoja. Yksittäisenä esimerkkinä mainittakoon kauppa, jossa Siemens myi Espoon Perkkaalla sijaitsevat toimitilat ja maa-alueet Ilmarisen, SRV:n ja Saton muodostamalle yhteisyhtiölle. Tyytyväinen lienee myös Espoon kaupunki, kun entisille teollisuusyrityksen maille rakennetaan tulevaisuudessa asuntoja 3 000 asukkaalle. Catella toimi kaupassa myyjän neuvonantajana. Ei ole vain yhtä suuntaa toiset menestyvät, toiset eivät Kova aika on korostanut kiinteistömarkkinassakin sitä tosiasiaa, että toiset menestyvät ja toiset eivät. Ei ole ollut vain yhtä suuntaa. Catellan tekemä selvitys Pitäjänmäen osamarkkinasta osoittaa, että vaikka alue kokonaisuutena kärsii vajaakäytöstä, sielläkin on sekä menestyjiä että menettäjiä. Vaikka koko alueen vajaakäyttö on yli 25 prosenttia toimistokannasta, vajaakäyttö kohdistuu tiettyihin kohteisiin. Toiset kohteet taas ovat kokonaan täysiä. Parhaiten näyttävät menestyneen ne, joilla on tarjota käyttäjälle uudistetut ja tehokkaat tilat. Myös tilatarjontaa hoitavan omistajan tai managerin aktiivisuus ja kyky löytää uusia ratkaisuja korostuu. Samaan aikaan, kun pääkaupunkiseudulla on ennätyksellisesti yli miljoona neliötä tyhjää toimistotilaa, uusia toimistoja on rakenteilla noin 0 000 m 2 :n verran. Ei ole vain yhtä näkökulmaa eli tyhjän tilan suurta määrää. Sillä moni käyttäjä haluaa nykyistä tehokkaampia, muuntojoustavampia tai hiilijalanjäljeltään pienempiä tiloja. Markkinavaikeudet eivät estä toisia menestymästä uusien kohteiden kanssa. Kiinteistö palaa keskustelun keskiöön Kiinteistömarkkinaan vaikuttavat lähivuosina myös IFRS-säädösten mukaiseen kirjanpitokäytäntöön tiedossa olevat muutokset. IFRS:n mukaisesti raportoivat kiinteistöjen käyttäjät joutuvat jatkossa aktivoimaan taseeseen huomattavan paljon tulevaisuuden vuokrakuluja. Se tulee vaikuttamaan merkittävästi jo tehtyihin sekä harkinnassa oleviin sale-and-leaseback -järjestelyihin. Tämä muutos ei kuitenkaan johda kiinteistömarkkinan kannalta epäterveeseen rakenteeseen, vaan purkaa sitä. Kiinteistöbuumin aikana tehdyissä sale-and-leaseback -järjestelyissä korostui joskus liikaakin pelkkä vuokrasopimus. IFRS-muutos siirtää keskustelun keskiöön jälleen itse kiinteistön. Jos vuokrasopimukset jälleen lyhenevät, tällöin kysymys kuuluu, onko kohde niin hyvä, että se vetää uusia vuokralaisia vielä nykyisen lähdettyä. Kiinteistöllä ja kiinteistöllä on jälleen eroa. Transaktiomarkkina normalisoituu osaaminen korostuu Odotamme transaktiovolyymin Suomessa palaavan vuoden 2011 aikana jälleen noin 2,5 miljardin euron tasolle, joka saavutettiin useana vuotena ennen huippuvuosia 2006 2007. Euroopan tasolla transaktiovolyymi normalisoitui jo vuoden 20 aikana, kasvaen markkinasta riippuen jopa kaksinkertaiseksi, vuoteen 200 verrattuna. Tähän vaikutti erityisesti yleinen markkina-aktiivisuuden palaaminen ja alhainen korkotaso. Myyntipaine kasvaa myös kiinteistöbuumin aikaisen rahoituksen erääntyessä Suomessakin vuosina 2011 2013. Kun vesi oli erityisen korkealla, kaikki pääsivät satamaan. Laskuveden aikana vain harva pääsi edes lähtemään. Viime vuonna taitavimmat ohjasivat jo laivansa satamaan. Osaaminen korostuu jälleen kiinteistömarkkinassakin. Erkki Hakala vt. toimitusjohtaja Catella Property Oy +35 5220 230 erkki.hakala@catella.fi Erkki Hakala vt. toimitusjohtaja
Investointimarkkinat Vuosi 20 Alhainen korkotaso ja reaalitalouden elpyminen ovat luoneet kiinteistösijoitusmarkkinoille myönteisen ilmapiirin, mutta toteutunut transaktiovolyymi oli pettymys. Transaktiovolyymi vuonna 20 oli noin 1, miljardia euroa. Tämä on noin prosenttia enemmän kuin vuonna 200. Silti se on toiseksi heikoin noteeraus 12 vuoteen ja kaukana tasosta, joka vallitsi ennen vuosien 2006 2007 ylikuumentunutta tilannetta. Toteutuneiden kauppojen vähyyttä kuvastaa myös se, että transaktiovolyymi sisältää kauppoja, jotka eivät varsinaisesti kuvasta Suomen transaktiomarkkinoiden vilkkautta. Tällainen on esimerkiksi laskennallinen osuus Pandoxin ostamasta pohjoismaisia hotelleita omistavasta Norgani-yhtiöstä, jonka 73 kiinteistöstä 16 sijaitsi Suomessa. Vuonna 20 sijoituskysyntä kohdistui, kuten jo vuonna 200, pääasiassa turvallisiksi koettuihin matalan vuokrausriskin kohteisiin, kuten uudiskohteisiin ja suurimpien kaupunkien keskustojen arvotaloihin. Positiivisina merkkeinä volyymin orastavasta elpymisestä voidaan pitää muutamaa vuoden aikana toteutunutta portfoliokauppaa, jotka sisältävät myös kohteita, jotka vaativat omistajaltaan aktiivisia toimenpiteitä. Pandoxin tekemän Norgani-kaupan ansiosta ulkomaisten ostajien osuus koko transaktiovolyymista nousi noin 33 prosenttiin, mikä on selvästi enemmän kuin vuonna 200. Ulkomaiset sijoittajat ostivat vuonna 20 lähes poikkeuksetta uudiskohteita tai muiden ulkomaisten sijoittajien myymiä kohteita. Pääkaupunkiseudulla tehtyjen uudiskiinteistökauppojen ansiosta ulkomaiset sijoittajat lisäsivät nettomääräisesti omistuksiaan Suomessa. Vuoden aikana halutuimpien sijoituskohteiden arvot ovat nousseet sekä tuottovaatimusten laskun että vuokrien nousun seurauksena. Helsingin prime-toimistotuottovaatimus jatkoi laskua syksyn aikana ollen 5,5 prosenttia vuoden 20 lopussa. Niin sanotuista tavanomaisista toimitilakohteista kauppaa on käyty vuonna 20 varsin vähän, sillä näiden kohteiden ostajia on ollut vähän liikkeellä. Lisäksi markkinaa aktiivisesti tutkineiden ostajien ja myyjien toivomat hintatasot ovat usein olleet kaukana toisistaan. Pääkaupunkiseudulla käynnistyi lukuisia toimistohankkeita, mikä on lisännyt myös myyntitarjontaa kysytyimmässä segmentissä. Toisaalta se lisää sijoittajien haasteita tyhjiksi jäävissä vanhoissa kohteissa. Transaktiovolyymi Suomessa 16 20 mrd 6 5 5,5 6,0 3 2 1 0 3, 3,7 65 3,2 % 2,3 2,7 2,3 2, 5 % 2,0 1, 1,6 1, 1,0 6 % 6 % 0,5 3 % 21 % 17 33 % % % 6 7 00 1) 01 02 03 0 05 06 2) 07 0 3) 0 Kotimainen Ulkomainen 1) Aleksian kauppa n. 1,1 mrd 3) Capman osti hotelliportfolion 0, mrd 2) Sponda Kapiteeli kauppa 1,3 mrd Catella Transaktiovolyymi vuosineljänneksittäin Q1 06 Q milj. 3 000 2 000 1 000 0 Q1 06 Q2 06 Q3 06 Q 1) 06 Q1 07 Q2 07 Q3 07 Q 07 Q1 2) 0 Q2 0 Q3 0 Q 0 Q1 0 Q2 0 Q3 0 Q 0 Q1 Q2 Q3 Q Catella Kotimainen Ulkomainen 1) Sponda Kapiteeli kauppa 1,3 mrd 2) Capman osti hotelliportfolion 0, mrd
Vuosi 2011 Odotamme, että transaktiomarkkinoilla vallitseva myönteinen ja aktiivinen vire vihdoin tuottaa myös konkreettista tulosta ja transaktiovolyymi palaa vuonna 2011 selvästi yli 2 miljardiin euroon. Tämä taso saavutettiin usean vuoden ajan ennen huippuvuosia 2006 2007. Suomen kiinteistömarkkina seuraa usein viiveellä Ruotsin kiinteistömarkkinaa, jossa palattiin jo viime vuonna normaalille tasolle. Ruotsin transaktiovolyymi vuonna 20 oli 12 miljardia euroa, mikä tosin on yhä kaukana huippuvuosien lukemista. Uskomme myös, että transaktiomarkkina monipuolistuu vuodesta 20, mitä tulee kaupan kohteisiin, toimijoihin ja kauppojen luonteisiin. Kiinteistösijoittamisen houkuttelevuus on lisääntynyt, kun usko talouden elpymiseen on vahvistunut. Houkuttelevuutta lisää sekin, että samasta sijoituspääomasta kilpailevilla osakemarkkinoilla on jo noustu pohjalukemista. Ostajina tulemme näkemään entistä enemmän kotimaisia ja kansainvälisiä rahastoja, jotka parin vaikean vuoden jälkeen ovat saaneet kerättyä sijoittajilta uutta pääomaa. Toimialalla jo pitkään puheenaiheena ollut merkittävä kiinteistörahoitusten erääntyminen alkaa nyt olla käsillä. Finanssikriisin takia vaikeuksiin joutuneilla sijoittajilla on salkuissaan myös Suomessa sijaitsevia kiinteistöjä. Näiden kohteiden osalta on odotettavissa enenevässä määrin konkreettisia toimenpiteitä. Myös joidenkin kohteiden yllättävät vuokraushaasteet tulevat lisäämään myyntimotivaatiota, mikä luo edellytyksiä vilkkaammalle kaupankäynnille. Uskomme, että investointimarkkina palaa vuonna 2011 normaalin toimivuuden tilaan parin ylikuumentuneen ja muutaman epälikvidin vuoden jälkeen. Markus Juvala Prime tuottovaateet Helsinki 20 % Catella 7,75 % 7 6 5,50 % 5 02 03 0 05 Q2 06 Q 06 Q2 07 Q 07 Q2 0 Q 0 Q2 0 Q 0 Q2 Q Toimistot Helsinki Liiketilat Helsinki Logistiikka Huom: Erityisesti pitkät vuokrasopimukset (+ v.) laskevat tuottovaateita 0,1 0,3 %-yksikköä. Toimistotilojen tuottovaateet pääkaupunkiseudulla % Catella 7 6 5 7,00 % 6,75 % 6,50 % 6,00 % 5,50 % 01 02 03 0 05 06 07 0 0 Ydinkeskusta Leppävaara Ruoholahti Keilaniemi Aviapolis Pitkät sopimukset laskevat tuottovaatimustasoa 0,1 0,3 %-yksikköä. 5
Toimistorakentaminen on jälleen alkanut Keilaniemessä. Portfoliotransaktioita Suomessa 20 Rakennus / Kohde Kaupunki / Sijainti Myyjä Kotim. / Ulkomainen Ostaja Kotim. / Ulkomainen Aika Koko (m 2 ) Hinta (milj. ) Kiinteistölaji teollisuus- ja varastokiinteistöä Helsinki Nordic Real Estate Partners AB Sagax Q3 3 000 3 teoll./varasto 15 hotellikiinteistöä ja kongressi- Useita Norwegian Property Pandox Q3 n.a n.a hotelli keskus, Norgani Hotels AS toimitilakiinteistöä Useita Varma Amplionin Asset Management ARIF I Q 127 000 0 Retail Transaktioita pääkaupunkiseudulla 20 Rakennus / Kohde Kaupunki / Sijainti Myyjä Kotim. / Ulkomainen Ostaja Kotim. / Ulkomainen Aika Koko (m 2 ) Hinta (M ) Kiinteistötyyppi Viikin Prismakeskus Helsinki HOK-Elanto Ilmarinen Q1 13 600 n.a liike Toimistokiinteistö Helsinki Etera ja Paperiliitto Keva Q1 5 600 1 toimisto Toimistokiinteistö Helsinki Sigrid Juséliuksen säätiö Yksityinen sijoittaja Q1 300 n.a toimisto Logistiikkakiinteistö Vantaa Kuehne + Nagel Catella Real Estate AG Focus Nordic Cities Q2 700 13 logistiikka / toimisto Toimistokiinteistö Helsinki Skanska Commerz Real Q3 700 3 toimisto Lintulahdenvuori Toimistokiinteistö Helsinki CBD Bronda Properties ING REIM Q3 300 n.a toimisto Brondankulma Siemens Suomi pääkonttori Espoo Siemens SRV, Sato ja Ilmarinen Q3 3 000 n.a toimisto / kehitys Swing Life Science Center Plus Espoo Hartela Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Tapiola Q 5 00 20 toimisto 1. vaihe Scandic Marski hotelli Helsinki CBD Alkon eläkesäätiö Valion eläkekassa Q 16 000 n.a hotelli Verkkokauppa.comin toimitalo Helsinki Verkkokauppa.com Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Tapiola Q 20 000 3 liike / varasto Plaza Business Park Pilke Vantaa NCC Union Investment Real Estate Q 5 000 1 toimisto Alberga Business Park Espoo NCC Union Investment Real Estate Q 000 35 toimisto Transaktioita Suomen muissa kaupungeissa 20 Rakennus / Kohde Kaupunki / Sijainti Myyjä Kotim. / Ulkomainen Ostaja Kotim. / Ulkomainen Aika Koko (m 2 ) Hinta (M ) Kiinteistötyyppi Catella Kauppakeskus Chydenia 1. vaihe Kokkola Rockspring Property Aberdeen European Q1 7 00 n.a liike Investment Managers Balanced Property Fund Kauppakeskus Kompassi Hollola Rockspring Property Osuuskauppa Hämeenmaa Q1 5 00 n.a liike Investment Managers Liike- ja toimistokiinteistö Turku Redevco Aberdeen European Q1 700 n.a liike, toimisto Sampotalo Balanced Property Fund Holiday Club Saimaa Lappeenranta Useita sijoittajia Varma Q1 n.a 6 kylpylä, hotelli Liike- ja toimistokiinteistö Tampere Querenchia Keskinäinen vakuutusyhtiö Fennia Q2 23 200 n.a liike, toimisto Tampereen postitalo Kauppakeskus Family Center Lappeenranta Lemminkäinen Tapiola KR I Q2 13 000 n.a liike Kauppakeskus Hyvinkää YIT Varma Q2 27 000 0 liike Kauppakeskus Avenas Seinäjoki Peab NV Property Fund I Q2 11 0 20 liike Toimisto- ja liikekiinteistö Jyväskylä CBD Amplionin Asset Management Ellen ja Artturi Nyyssösen säätiö Q2 7 000 n.a toimisto / liike ANL Kiinteistöt Toimistokiinteistö Turku NCC Yksityinen sijoittaja Q2 5 000 n.a toimisto Toimisto ja liikekiinteistö Turku Sponda Heikki Vaiste Q3 7 300 15 toimisto / liike Teollisuuskiinteistö Kerava Joensuun Kauppa ja Kone Julius Tallberg-Kiinteistöt Q3 7 300 n.a teollisuus Kauppakeskus Chydenia Kokkola Lemminkäinen ja NSA Yhtiöt Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Tapiola Q 600 n.a liike 2. ja 3. vaiheet 6
Vajaakäyttöasteet (%) Suomessa Q 20 17 16 15 1 13 12 11 7 6 5 3 2 1 0 % Helsinki Espoo Vantaa Tampere Turku Oulu Jyväskylä Lahti Kuopio Liiketilat Toimisto Varasto- ja tuotantotilat Vaasa Catella Toimitilamarkkinat kaupungeittain Kaupunki Tilakanta (huoneisto-m 2 ) Q Vapaat tilat (huoneisto-m 2 ) Q Vajaakäyttöaste % Q Tuottovaatimus % Q Vuokra /m 2 /kk Q PKS liike toimisto teoll./varastot yht. 3 3 000 3 000 7 517 000 1 270 000 000 1 030 000 33 000 1 507 000 2,6 % 12,2 % 5,2 % 7, % - kts. sivu 15 - - kts. sivu 15 - Tampere liike toimisto teoll./varastot yht. 30 000 2 000 2 000 000 3 772 000 25 000 60 000 7 000 163 000 2,7 % 7,1 % 3, %,3 % 6,75 7,75 7,0,0,75,75 50 0 13 15 6,0 7,0 Turku liike toimisto teoll./varastot yht. 1 000 60 000 2 12 000 3 66 000 2 000 50 000 1 000 16 000 3,5 % 7,2 %,2 %,6 % 7,0,0 7,25,25,25,25 35 75 11 1 5,5 7,0 Oulu liike toimisto teoll./varastot yht. 67 000 6 000 1 0 000 2 217 000 11 000 1 000 1 000 3 000 1,7 %,3 % 3, %,2 % 7,0,0 7,0,0,0,0 0 5 12 13,5 6,0 7,0 Jyväskylä liike toimisto teoll./varastot yht. 77 000 33 000 1 0 000 2 217 000 12 000 26 000 26 000 6 000 1,6 % 7,6 % 2,3 % 2, % 7,0,5 7,5,5 12 30 70 12 15 5,5 7,0 Lahti liike toimisto teoll./varastot yht. 62 000 233 000 1 50 000 2 2 000 3 000 2 000 6 000 15 000 5, %, % 6,1 % 6,3 % 7,5,75,25,25,25,25 30 60 1,5 5,5 Kuopio liike toimisto teoll./varastot yht. Vaasa liike toimisto teoll./varastot yht. 51 000 30 000 6 000 1 67 000 36 000 22 000 666 000 1 3 000 000 25 000 3 000 73 000 15 000 000 13 000 3 000 1, %,1 % 5, % 5,0 % 3, %,2 % 2,0 % 2, % 7,25,25 7,75,75,25,25 7,5,5,0,0,0 11,0 30 60 12 1 5,5 7,0 25 55,0 12,0 5,0 6,0 Lähde: Tilastokeskus ja Catella 7
Artikkelin yhteistyökumppani: Lahden Alueen Kehittämisyhtiö Oy LAKES www.lakes.fi Lahti keskeinen ja kasvava liike-elämän keskus Lahti on merkittävä liike-elämän keskus, jossa rakentaminen on vilkasta. Kauppakeskus Trion laajennus ja uuden kauppakeskus Karisman rakennustyöt ovat esimerkkejä alan vahvasta kasvusta. Lahden erikoiskauppoihin tullaan ostoksille laajalta alueelta eteläisestä Suomesta. Lahti on yli 0 000 asukkaan kaupunki ja noin 200 000 asukkaan talousalueen keskus eteläisessä Suomessa. 2000-luvun alusta lähtien kaupungin asukasluku on kasvanut tasaisesti. Moottoritieyhteyden ja oikoradan ansiosta Lahti yhdistyy kiinteästi Helsingin metropolialueeseen. Keskeinen sijainti tarjoaa yrityksille kustannustehokkaan toimintaympäristön eteläisen Suomen sekä Venäjän ja Baltian kasvavien markkinoiden lähellä. Lahden alueen logistinen sijainti on erinomainen ja alue tarjoaa yrityksille hinnaltaan kilpailukykyisiä toimitiloja ja tontteja sekä osaavaa työvoimaa. Lahden kilpailukyky- ja elinkeinostrategian painopisteitä ovat ympäristöosaamisen lisäksi muotoilu ja käytäntölähtöinen innovaatiotoiminta. Lahti Cleantech Parkissa syntyvän uuden liiketoiminnan tavoite on vastata käytännön tarpeisiin, ja siellä muotoilusta tehdään yrityksen kilpailutekijä. Lahti Cleantech Park Tilat: Lahti Cleantech Park on Suomen keskeisin ympäristöalan tutkimuksen, koulutuksen ja yritystoiminnan keskittymä, liiketoiminnan kasvupaikka ja voimakkaasti kehittyvä osaamiskeskus. Alkuvuodesta 2012 valmistuva laajennus kaksinkertaistaa Lahti Cleantech Parkin vuokrattavan toimitilan sekä osaamiskeskuksessa työskentelevien osaajien määrän ja tekee ympäristöteknologiakeskuksesta Pohjoismaiden suurimman. Piano-Paviljonki ja Sibeliustalo
Tulevaisuudessa keskuksen tavoitteena on kasvaa vuosittain. Pitkän aikavälin tavoitteena on 0 000 neliömetrin ympäristöteknologiakeskus, missä yli 2 000 osaajaa hakee ratkaisuja materiaali- ja energiatehokkuuteen sekä muihin kestävän kasvun haasteisiin. Toimijat: Lahti Cleantech Park on rakentunut Lahden tiede- ja yrityspuiston ympärille. Tiedeja yrityspuisto on edelleen yrityskeskittymän kantava voima ja toiminnan moottori. Tärkeitä muita toimijoita ovat ympäristöalan laboratoriot, joissa testataan lukuisia kaupallista potentiaalia sisältäviä aihioita. Lisäksi keskuksessa toimii yrityshautomo, jonka suojissa kasvaa ja kehittyy jatkuvasti noin 0 yritystä ja josta moni yritys on ponnistanut kansainvälisille markkinoille asti. Rakenteilla olevan laajennuksen myötä Ramboll keskittää alueelle 300 ympäristöalan osaajaansa. Tiedon ja ympäristöalan osaavan työvoiman keskeisiä tuottajia ovat Helsingin yliopiston ympäristötieteiden laitos, Aalto-yliopiston insinööritieteiden korkeakoulun Lahden keskus ja Lahden ammattikorkeakoulun ympäristöteknologian yksikkö, joiden rooli ja merkitys Lahti Cleantech Parkissa kasvavat entisestään tulevaisuudessa. Toiminta: Lahti Cleantech Parkista käsin johdetaan Suomen kansallista ympäristöklusteria, toteutetaan kymmeniä kansainvälisiä teknologian ja liiketoiminnan kehitysprojekteja ja tehdään pitkäjänteistä työtä ympäristöalan pääomasijoitustoiminnan vahvistamiseksi. Vuosittaisissa pääomasijoitustapahtumissa kaksi kolmesta osallistujayrityksestä löytää liiketoiminnalleen sijoittajan. Faktaa Asukkaita Päijät-Hämeessä noin 200 000 joista Lahdessa noin 1 600 Väestönkasvu 20 noin 00 Väestöennuste 2030 211 000 Asuntotuotanto 20 700 Opiskelijoita yli 2 000 Yrityksiä noin 000 Etäisyydet Lahdesta Helsinkiin 0 km henkilöautolla noin 1h junalla alle 50 min Vuosaaren satama km Helsinki-Vantaan lentokenttä 3 km Pietari 31 km junalla 2 h 6 min Palvelut: Ympäristöliiketoiminta on maailman nopeimmin kasvavia liiketoiminnan alueita. Lahti Cleantech Park tarjoaa Suomen parhaat, ympäristöalalle fokusoidut yrityspalvelut. Lahti Cleantech Park on oikea sijoittumispaikka suurille ja pienille cleantechiin painottuville yrityksille, joilla on vahva kasvutavoite ja jotka tarvitsevat koulutettua työvoimaa sekä hyvätasoisia toimitilapalveluita. Lahti Cleantech Park, kuva: Arkkitehtitoimisto Havas-Rosberg
Kujalan logistiikka-alue Sijainti: Kujalan logistiikka-alueen sijainti on Suomessa liikenteellisesti hyvä: Lahden moottoritie E75:n ja valtatie 12:n risteyksessä ja Helsinki Pietari-radan varrella Venäjän kasvavien markkinoiden äärellä. Vuosaaren satamasta Kujalaan on alle sadan kilometrin matka ruuhkattomia valtaväyliä pitkin. Kun Lahden eteläinen kehätie valmistuu, kehätieltä Kujalaan rakennetaan suora yhteys. Lahden keskustasta Kujalaan on neljän kilometrin matka ja hyvät julkisen liikenteen kulkuyhteydet. Alue ja tilat: Kujalan logistiikka-alueen pinta-ala on 50 hehtaaria. Rakennusoikeutta on 000 neliömetriä. Alueen laajennukset ovat valmisteilla. Lahden kaupunki on esirakentanut maapohjan valmiiksi. Katuverkon, vesi- ja viemärijohtojen sekä valaistuksen ansiosta alueelle sijoittuva yritys pääsee rakentamaan toimitilojaan heti. Pistoraide rakennetaan yritysten tarpeiden mukaan, ja se rakentuu samassa ajassa kuin logistiikka-infra. Vahvuudet: Kun Suomen pääsataman Vuosaaren toiminta kasvaa täyteen laajuuteensa, kaikkea saapuvaa tavaraa ei mahduta purkamaan siellä. Kontit nostetaan junanvaunuihin ja kuljetetaan purettavaksi sisämaan terminaalissa. Kujalan sijainti on ihanteellinen, koska alue sijaitsee pohjoiseen ja itään suuntautuvien liikennevirtojen keskipisteessä. Maan hinta on edullinen, keskimäärin neljänneksen Kehä 3:n eteläpuolen hinnoista. Osaavaa työvoimaa ja yritysten tarvitsemia palveluita on hyvin saatavilla. Soveltuvuus: Alue soveltuu keskimääräistä suuremmille ja työvoimavaltaisille yrityksille, joiden markkina-alueena on koko Suomi. Alueelle tavoitellaan kauppaan ja logistiikkaan keskittyneitä yrityksiä, jotka tarvitsevat korkeaa, yksinkertaista ja tehokasta tilaa sekä hyviä kulkuyhteyksiä. Kujalan logistiikka-alue, kuva: YIT Askonalue Sijainti: Askonalueen punatiilinen miljöö Lahden rautatieaseman vieressä, valtatie 12:n kupeessa ja noin kilometrin päässä Lahden keskustasta on nykyaikaisen ja monipuolisen yritystoiminnan keskittymä. Keskeisen sijaintinsa ja hyvien liikenneyhteyksien vuoksi alueelle on helppo ja nopea tulla. Junamatka Helsinkiin kestää 50 minuuttia ja Pietariin 2,5 tuntia, automatka moot-
toritietä pitkin Helsinkiin tunnin. Helsinki-Vantaan lentoasemalta Lahteen liikennöivät bussit pysähtyvät rautatieaseman vieressä. Aluetta kehitetään kaiken aikaa; suunnitteilla on katettu jalkakäytäväyhteys rautatieaseman laitureilta suoraan Askonalueelle Asko 2 -rakennukseen, tavoitteena valmistuminen vuonna 2012. Tilat: Askon ja Upon entiset tuotantotilat omistaa ja niitä vuokraa ja saneeraa kiinteistösijoitusyhtiö Renor. Alue muodostuu Asko 1:stä, Asko 2:sta, Asko 3:sta, Valimosta ja Upo 2:sta. Vuokrattavaa toimitilaa on 130 000 neliötä, josta vapaana 35 000 neliötä. Tarjolla on sekä viihtyisää toimistotilaa että tehokasta varastointi- ja logistiikkatilaa, pienimmät alle neliön toimistoja ja varastoja, suurimmat 1 00 neliön toimistoja ja 15 000 neliön varastoja. Asiakkaan tilatarpeet ja toiveet otetaan huomioon jo suunnitteluvaiheessa. Vanhoja punatiilirakennuksia remontoidaan arvokkaasti ja laadukkaasti, ja asiakkaalle räätälöidyt, hintatasoltaan edulliset tilat valmistuvat noin kuudessa kuukaudessa. Valmiiden rakennusten lisäksi alueella on voimassa olevan kaavan mukaista käyttämätöntä rakennusoikeutta 250 000 neliötä. Toimijat: Alueella toimii noin eri toimialojen yritystä, muun muassa maailman suurimman rengasalan yrityksen Bridgestonen Suomen keskusvarasto. Yritysten lisäksi tiloja on vuokrattu järjestöille sekä yksityishenkilöille harrastetiloiksi. Ympäristö houkuttelee muotoilun osaajia, alueella toimivat Suomen Muotoilusäätiö, korualan muotoilustudio La Hest, miesten designvaatestudio Dusty sekä joukko käsityöyrittäjiä ja taiteilijoita. Laadukkaat tilat soveltuvat myös hyvinvointialan yrityksille. Kahden kuntosalin palveluita tukemaan suunnitellaan terveyden ja hyvinvoinnin laaja-alaista keskittymää keskitettyine vastaanotto- ja sosiaalitiloineen. Palvelut: Pysäköintitilaa on runsaasti. Lounaspalveluita tarjoaa kaksi ravintolaa. Asko 2:een rakennetaan korkea lasikatteinen tori osaamiskeskittymän toimijoiden kohtaamispaikaksi ja tapahtumafoorumiksi. Askonaluetta kehitetään ympäristöystävällisin energiaratkaisuin. Alueella on käytössä pohjavesijäähdytysjärjestelmä, jossa käytetään alueella sijaitsevien lähteiden vettä. Jäähdytyksessä hyödynnetään myös aurinkoenergiaa. Lahden seutu logistisesti Suomen parhaalla paikalla Hyvät ja nopeat tie- ja raideyhteydet pääkaupunkiseudulle; Vuosaaren satamaan alle tunti, Helsinkiin junalla jopa min. Nopea junayhteys Pietariin, 2 h 6 min. Lahti on yli 0 000 asukkaan kaupunki ja 200 000 asukkaan maakunnan keskus; puolet Suomen väestöstä asuu kahden tunnin päässä Lahdesta Monipuolinen toimitila- sekä yritysaluetarjonta Kilpailukykyinen kustannustaso; suurista kaupunkiseuduista edullisin toimitilojen ja tonttien hintataso Ammattitaitoisen työvoiman saatavuus hyvä Neljän yliopiston muodostama yliopistokeskus sekä ammattikorkeakoulu Viihtyisä yritys- ja asuinympäristö, edullinen asumisen hintataso Monipuoliset vapaa-ajanviettomahdollisuudet Lisätietoja: Kehittämispäällikkö Miika Laakso Lahden Alueen Kehittämisyhtiö Oy LAKES Puhelin 00 57 7160 miika.laakso@lakes.fi www.lahdenseutu.net Askonalue, kuva: Renor Oy 11
Pääkaupunkiseutu Catella Property Oy Catella Toimitilojen vajaakäyttöaste pääkaupunkiseudulla Q 200 Q 20 Helsinki Liiketilat Keskusta Toimistotilat Keskusta Teoll./varastot Espoo Liiketilat Toimistotilat Teoll./varastot Vantaa Liiketilat Toimistotilat Teoll./varastot PKS yhteensä Liiketilat Toimistotilat Teoll./varastot Vajaakäyttöaste (%) Q 0 Q 2,7 % 2,0 % 1,7 % 1, % 11, % 11,3 % 6, % 6,3 %, % 5,5 % 2, % 1,3 % 16,5 % 16,5 %, % 5, % 7,5 % 5,0 % 11, % 11, % 3, %,6 % 3, % 2,6 % 12,3 % 12,2 %, % 5,2 % Talouden piristyminen taittoi vajaakäyttöasteen nousun Pitkä investointilama teollisuudessa näyttää päättyneen. EK:n investointitiedustelun mukaan investoinnit kasvoivat viime vuonna yli prosenttia. Helsingin seudun tuotanto on noussut laman pohjasta noin prosenttia, mutta on vielä 6 prosenttia alle vuoden 200 huipputason. Toimitilamarkkinassa näkyy erityisesti työllisyyskehityksen ennakoitua nopeampi kohentuminen. Finanssikriisin jälkeen työllisyys laski lopulta selvästi vähemmän kuin tuotanto. Yritykset pitivät kiinni työvoimastaan kannattavuudenkin kustannuksella. Puskurina toimivat esimerkiksi lomautukset. Vuokramarkkina piristynyt prime-vuokrissa pientä nousua Pääkaupunkiseudun toimistomarkkinan jyrkin lasku loiveni jo vuoden 20 keväällä, ja lasku taittui kokonaan loppuvuoden aikana. Toimistotilan vajaakäyttöaste laski hieman ja päätyi 12,3 prosenttiin loppuvuoden aikana. Tyhjän toimistotilan määrä on kuitenkin edelleen selvästi yli 1 000 000 m 2. Toimistotilojen vuokrien kehitys pääkaupunkiseudulla /m 2 /kk 30 2 26 2 22 20 1 16 Bruttovuokra /m 2 /kk (ilman ALV), uudet sopimukset 1 6 00 02 0 06 0 Helsinki, ydinkeskusta, prime Helsinki, ydinkeskusta Ruoholahti, prime Keilaniemi, prime Aviapolis, prime Catella Vajaakäyttöaste pääkaupunkiseudulla (%) Q % 1 12 6 2 0 6 00 02 0 06 0 Liiketilat Yhteensä Toimistotilat Teollisuus- ja varastotilat Catella 12,2 % 7, % 5,2 % 2,6 % 12
PÄÄKAUPUNKISEUTU KEVÄT 2011 Catella ennusti kesällä 20, että tyhjän toimistotilan määrä kääntyy lievään laskuun ja primevuokrat kääntyvät lievään nousuun vuoden 2011 aikana. Ennustettu muutos alkoi kuitenkin jo loppuvuoden 20 aikana. Finanssikriisin jälkeen muutamat pitkään vuokrasopimukseen sitoutuneet yritykset pyrkivät vuokraamaan tehottomassa käytössä ollutta tilakantaa ulos, mikä synnytti nopeasti alivuokrausmarkkinan. Suhdanteen ja näkymien parannuttua moni näistä yrityksistä on vetänyt tarjolle asetetun tilan takaisin omaan käyttöön. Näin tarjolla olevan tilan määrä on laskenut, vaikka osittain tila saattaa olla vielä reservitilaa eli niin sanottua piilovajaakäyttöä. Prime-vuokrat ovat nousseet syksyn aikana kaikilla tärkeimmillä toimistoalueilla. Toimistoalueiden välillä suuria eroja Kokonaisuutena tyhjän toimistotilan määrä pääkaupunkiseudulla hakee nyt suuntaa, koska kehitys on hyvin erisuuntaista eri osamarkkinoissa. Osamarkkinoiden väliset erot ovat kasvaneet, ja vahvistuvien alueiden tyhjän tilan määrä on kääntynyt jo laskuun. Tämän hetken vetovoimaisimpia alueita on Leppävaara, jossa on tehty viimeisen puolen vuoden aikana useita isoja vuokrauksia. Alueelle näyttää muodostuvan isojen suunnittelutoimistojen keskittymä. Toimistotilan vajaakäyttöaste Leppävaarassa laski vuoden 20 aikana noin prosenttiyksikköä ja päätyi, prosenttiin. Sama kehitys näkyy esimerkiksi alueella Keilaniemi Kehä I, jossa vajaakäyttöaste laski 1, prosenttiin. Samoin Aviapolis-alueella vajaakäyttöaste laski,6 prosenttiin ja Pasila-Vallila-Sörnäinen -alueella 11,6 prosenttiin. Myös Helsingin ydinkeskustan ja keskustan tyhjän toimistotilan määrä laski hieman. Tilanne on edelleen heikentynyt viimeisen puolen vuoden aikana erityisesti Pitäjänmäellä, jossa toimistotilan vajaakäyttöaste nousi 25, prosenttiin ja Herttoniemessä, jossa se nousi 30, prosenttiin. Tyhjän toimistotilan määrä on yllättäen kasvanut selvästi myös Ruoholahdessa, missä vajaakäyttöaste on kuitenkin vielä kohtuullinen,6 prosenttia. Uutta toimistotilaa valmistumassa 0 000 m 2 Uusien toimistokohteiden rakentaminen on ryöpsähtänyt käyntiin finanssikriisin tuoman äkkipysähdyksen jälkeen. Uusia toimistohankkeita on käynnissä parikymmentä, ja näihin valmistuu tulevien 1 kuukauden aikana yhteensä noin 0 000 m 2 lisää toimistotilaa. Tätä taustaa vasten tyhjän toimistotilan määrään ei voi ennustaa pääkaupunkiseudulla merkittävää laskua ainakaan vuoden 2011 aikana. Sen sijaan toimistomarkkinan jakautuminen vanhoihin ja uusiin tiloihin kärjistyy entisestään. Tyhjät toimitilat pääkaupunkiseudulla Q 200 Q 20 Tyhjän toimistotilan määrän kehitys osamarkkina-alueittain sekä vajaakäyttöaste (%) Q 1 000 m 2 150 25, % 135 120 11,6 % 5 0 75 60 5 30,6 % 30, %, % 15 0 Ruoholahti Pitäjänmäki Vallila, Sörn. Herttoniemi Leppävaara Hermanni, Hakaniemi Keilaniemi- Kehä I 1, % Aviapolis Lentokenttäalue 2000 2001 2002 2003 200 2005 2006 2007 200 200 20,6 % Catella Helsinki Liiketilat Keskusta Toimistotilatilat Keskusta Teoll./varastotastot Espoo Liiketilat Toimistotilatilat Teoll./varastotastot Vantaa Liiketilat Toimistotilatilat Teoll./varastotastot PKS yhteensä Liiketilat Toimistotilatilat Teoll./varastotastot Tyhjät tilat (m 2 ) Q 0 Q 000 35 000 000 11 000 6 000 60 000 120 000 112 000 166 000 000 21 000 000 22 000 26 000 62 000 76 000 5 000 3 000 000 3 000 7 000 127 000 127 000 000 1 03 000 1 02 000 335 000 33 000 Catella 13
PÄÄKAUPUNKISEUTU KEVÄT 2011 Kehä I:n ja Turunväylän mittavat väyläparannukset ovat nostaneet Leppävaaran yhdeksi pääkaupunkiseudun vetovoimaisimmista toimistomarkkinoista tällä hetkellä. Kuvassa etualalla Polaris Business Park, jonka kolmas talo valmistui helmikuussa. KEHÄ I TURUNVÄYLÄ Ennustamme rakenteilla olevien uusien tilojen tulevan vuokratuiksi kohtuullisessa ajassa, mutta vanhan tilakannan haasteiden samanaikaisesti lisääntyvän. Koska nettokäyttöönottoon ei ole tulossa miltään sektorilta selvää lisäystä, tyhjää tilaa syntyy etenkin vanhimpaan toimistotilakantaan. Lisäksi Nokian suunnitteilla olevat rakenteelliset muutokset saattavat vähentää IT-alan työpaikkoja huomattavasti myös pääkaupunkiseudulla. Käyttäjän näkökulmasta uudistilat ovat vahvoja vaihtoehtoja kustannustehokkuuden, pohjaratkaisujen ja muuntojoustavuuden takia. Rakennushankkeita uskalletaan taas käynnistää myös hyvin pienellä vuokrausasteella. Koska toimistotilaa on tarjolla yli tarpeen ja asuntoja liian vähän, moni kiinteistöomistaja aikoo purkaa toimistotiloja ja rakentaa tilalle asuntoja. Yksittäisiä hankkeita on käynnistynyt esimerkiksi Espoon Nihtisillassa, jossa Varma purkaa ja rakentaa toimistokokonaisuutta osittain asumiskäyttöön. Vastaavia hankkeita ovat myös Ulappatori Espoonlahdessa ja osa Metsätapiolan toimistorakennuksesta Tapiolassa. Muutos toimistoista asunnoiksi on luontevin silloin, kun kiinteistössä palautetaan alkuperäinen tilanne. Näin tapahtuu Helsingissä esimerkiksi Mikonkatu 11:ssa ja Vuorikatu :ssä, jossa Hartela tekee peruskorjausta. Aluekokonaisuuksia koskevat muutoshankkeet odottavat vielä käynnistymistään. Liiketilojen vajaakäyttö jatkoi selvää laskua Kaupan myönteisen kehityksen ja hyvien näkymien myötä myös liiketilojen käyttöaste kehittyi suotuisasti. Vuosi sitten alkanut liiketilojen vajaakäytön lasku jatkui loppuvuonna 20. Tyhjää liiketilaa on nyt pääkaupunkiseudulla noin 000 m 2, mikä on vain 2,5 prosenttia tilakannasta. Tyhjää tilaa on nyt noin kolmannes vähemmän kuin vuosi sitten. Vaikka liiketilamarkkinassa on löytynyt tasapaino kysynnän ja tarjonnan välille, kysyntä ei ole kuitenkaan vielä sysännyt täysin uusia liiketilarakennushankkeita liikkeelle. Sen sijaan useita vanhoja kohteita uudistetaan tai laajennetaan. Esimerkiksi Helsingin keskustassa saneerataan Kauppakeskus Kluuvia, joka valmistuu vuoden 2011 syksyllä. Kauppakeskus Forum suunnittelee merkittävää laajennusta, jossa kellariin ja katolle rakennetaan noin 000 m 2 uutta tilaa. HOK-Elanto päätti vuoden 20 lopulla toteuttaa Kannelmäen kauppakeskuksen kolmannen vaiheen, joka valmistuu vuoden 2013 aikana. Paikalle tulee näin täysimittainen 5 000 m 2 :n kauppakeskus, joka on vuokrattavalta liikepinta-alaltaan Suomen seitsemänneksi suurin. 1
PÄÄKAUPUNKISEUTU KEVÄT 2011 Varastotilan kysyntä vahvaa tyhjän tilan määrä kuitenkin kasvoi Varastotilojen vuokrakysyntä on ollut vahvaa syksyn aikana. Myös uusista rakennushankkeista on saatu päätöksiä, esimerkiksi SRV rakentaa Vantaalle logistiikkakeskus STC Tuupakan. Finanssikriisin jälkeinen teollisuuden tuotantokapasiteetin lasku ei vaikuttanut täysimääräisesti tilatarjontaan, sillä osa tiloista jäi piilovajaakäyttöön. Vastaavasti tuotantokapasiteetin nousu ja parantunut tilanne ei näy heti varastotilojen käyttöasteessa. Myönteisestä kehityksestä huolimatta tyhjän varasto- ja teollisuustilan määrä hieman kasvoi pääkaupunkiseudulla 32 000 m 2 :iin, mikä on 5,2 prosenttia tilakannasta. Suuri rakenteellinen muutos on kuitenkin vasta tulossa, kun pääkaupunkiseudulta siirtyy merkittäviä logistiikkakäyttäjiä lähikuntiin. S-ryhmän Inex Partners siirtää keskusvaraston Vantaan Hakkilasta Sipooseen, jonne valmistuu 0 000 m 2 uutta logistiikkatilaa vuonna 2012. Anttilan keskusvarasto puolestaan muuttaa Vantaan Hämeenkylästä Keravalle 1 000 m 2 :n tiloihin tänä vuonna. Erkki Hakala Tampere 176 km Kehä lll Tampereen moottoritie Kehä l t 1 Aviapolis 1516 Tuusulan moottoritie 12 Pitäjänmäki 5 Leppävaara 13 2 Turun Vallila moottoritie Inner City 11 Kalasatama Kehä ll Helsinki Länsiväylän varsi 6 Keilaniemi Keskusta 1 Länsiväylä Ydinkeskusta 7 Ruoholahti 3 Jätkäsaari Turku 165 km Espoo Pääkaupunkiseudun toimistomarkkinat Marja-Vantaa Vantaa Lahden moottoritie Porvoon moottoritie Herttoniemi Lahti km Pietari 30 km Itäväylä Vuosaaren satama Merkittäviä rakenteilla olevia toimistohankkeita 2/2011: Helsinki 1 City Center toimistotalo 2 Manskun rasti 1.vaihe 3 Tallink Silja pääkonttori Technopolis Ruoholahti 2. vaihe 5 Business Park Triotto Espoo 6 Metsätapiola laajennus ja uudisrakennus 7 Business Park Safi iri Keilaranta 1 laajennus Swing Life Science Center Plus 1. vaihe Aalto-Yliopistokiinteistöt toimistotalo 11 Falcon Business Park Gentti 12 Alberga Business Park 13 Quartetto Business Campus I-talo Vantaa 1 Technopolis 5.vaihe 2-osa 15 Plaza Business Park Pilke 16 Plaza Business Park Hehku KAMPPI Arkadiank diankatu PUNAVUORI Ydinkeskusta (CBD) Fredrikinkatu Mannerheimintie Lönnrotinkatu Bulevardi Ydinkeskusta Ydinkeskustan lähialueet Rautatieasema Kaivokatu 1 KLUUVI Kaisaniemenkatu Aleksanterinkatuerinkatu Pohjoisesplanadi KAARTINKAUPUNKI Väri kartalla Pääkaupunkiseudun toimistomarkkinat Helsingin keskusta - Ydinkeskusta (CBD) - Helsinki keskusta (ei ydinkeskusta) Inner City Ruoholahti Keilaniemi Kehä l Länsiväylän varsi Leppävaara Herttoniemi Aviapolis Airport Area Pääkaupunkiseutu Ylempi bruttovuokrataso Q 2 /m²/kk 15 21 /m²/kk 11 1 /m²/kk 21,5 /m²/kk 20 /m²/kk 16 /m²/kk 1 /m²/kk 17 /m²/kk 1,5 /m²/kk n/a Tuottovaatimus Q 5,5 6,0 % 6,25 7,75 % 7,25,0 % 6,0 7,0 % 6,5,0 % 7,5,0 % 6,75,0 %,0,0 % 7,0,0 % n/a Tilakanta Vajaakäyttöaste huoneistoala Q 000 m² 1 360 000 m² 2 600 000 m² 30 000 m² 350 000 m² 20 000 m² 170 000 m² 1 000 m² 10 000 m² 0 000 m² Q 6, % 6,3 % 1,0 %,6 % 1, % 1, %, % 30, %,6 % 12,2 % Q2 Q %-yksikköä 0,5 % -1,0 % 0,3 % 1, % -3,3 % 1,6 % -3,2 % 5,2 % -2,7 % -0,6 % Catella
Tampere Hannu Vallas / Lentokuva Vallas Oy. Lentokuva Vallas Oy Catella Property Oy Tulli Business Park Åkerlundinkatu 11 A FI-330 Tampere Talouden nousuvire heijastui toimistotilojen markkinaan, ja vuokrakysyntä piristyi vuoden 20 loppupuoliskolla. Liike-, tuotanto- ja varastotilojen kysyntä on sen sijaan pysytellyt vähäisenä. Vajaakäyttöasteet pysyivät lähes ennallaan. Hämpin parkin louhintatyöt ovat jo pitkällä, ja vuoden 2012 aikana valmistuu kauan kaivattua lisäpaikoitustilaa ydinkeskustaan. Investointimarkkina heräsi henkiin Investointimarkkina piristyi aiemmista erittäin hiljaisista vuosista. Keväällä 20 Keskinäinen Vakuutusyhtiö Fennia osti Tampereen Postitalon, ja Notex Oy osti Varmanportti-toimistotalon. Syksyllä OP-Henkivakuutus osti Patamäenkatu :ään rakennettavan uuden painotalon, jonka pinta-ala tulee olemaan 15 000 m². Kaupunki asetti myyntiin kaksi keskustakiinteistöä. Hämeenkadulla sijaitseva Kauppa-Häme päätettiin myydä Spondalle miljoonalla eurolla, mutta Koskitalosta ei saatu myyjää tyydyttäviä tarjouksia. Toimistomarkkina piristyi syksyllä Toimistojen vuokramarkkina vilkastui syksyllä 20. Loppuvuoden aikana vajaakäyttöaste laski noin puoli prosenttiyksikköä ja oli vuoden vaihteessa 7,2 prosenttia. ELY-keskuksen uusi toimitalo valmistuu ydinkeskustaan maaliskuussa 2011, jolloin vanhempaa toimistotilaa vapautuu useita tuhansia neliöitä. Technopolis rakentaa FinnMedin alueelle silmäkeskuksen, potilashotellin ja toimistotiloja. Lisäksi Technopoliksella on käynnissä Hermia 15 -toimistokohteen kakkosvaihe Hervannassa ja Yliopistorinteen II vaihe aiotaan käynnistää huhtikuussa. Myös Ratinan alueelle on suunnitteilla kaksi toimistotaloa. Ydinkeskustassa on tarjolla toimistotontteja vuosiksi eteenpäin, jos Sorin kansi toteutuu suunnitellusti. Kauppakeskuksia ja hotelleja tulossa lisää Keskustan pieniä liiketiloja etsitään jatkuvasti, mutta suurten liiketilojen kysyntä on pysytellyt vähäisenä. Lielahden kaupallinen asema vahvistuu entisestään, kun uusi Prisma-keskus avataan. Linja-autoaseman viereen suunnitellun Ratinan kauppakeskuksen aloituspäätöstä odotetaan vielä. Uusi Scandic-hotelli on rakenteilla rautatieaseman läheisyyteen, ja Postitalon laajennusosaan sijoittuvan Cumuluksen rakentaminen alkaa maaliskuussa. Toteutettavien uusien hotellien lähialueelle on suunniteltu myös kahta muuta hotellihanketta. Lahdesjärven alueelle hyväksyttiin 16
TAMPERE KEVÄT 2011 3 Elovainio 65 Ylöjärvi Merkittävimmät rakennushankkeet 11 Kankaantaka 3 E12 3022 3 Myllypuro 12 E12 65 t 3 30 Tohloppi Pirkkala Huovi 3003 65 12 2 Lielahti 65 3022 Pispala E12 3 Partola Näsijärvi 12 Pyynikki Sarankulma 6 Hatanpää Sääksjärvi TAMPERE Hervanta 5 Messukylä osayleiskaava kaupunginvaltuustossa loppuvuodesta 20. Alue on hyvin mielenkiintoinen tilaa vievän kaupan näkökulmasta. Ikean viereen suunnitellun Ikano-kauppakeskuksen kannalta erikoistavarakaupan sallittu määrä jäi osayleiskaavassa odotettua pienemmäksi, joten konseptia joudutaan muuttamaan tilaa vievän kaupan suuntaan. 3 E63 130 E12 12 1 11 7 12 VUOKRATASOT, /m 2 /kk Liiketilat Toimistotilat Tuotanto/Varastotilat Ydinkeskusta, /m 2 /kk Lielahti,5 22 Liiketilat 0 0 Hatanpää 1 1,5 6,5 Toimistotilat 13 Sarankulma 12 5 Liiketilat 35 50 Toimistotilat 12 Kaleva 16 12 Liiketilat 15 30 Messukylä,5 7 Toimistotilat 12 Hervanta 22 15 6,5 Liiketilat 17 Myllypuro,5 7 Toimistotilat 12 Elovainio 7 20,5 7 Saneerattu/uusi toimistotila keskustassa 13 20 Kankaantaka,5 7 Huovi,5 Partola 20 35 30 3 12 Kaleva E63 30 33 E63 12 33 Rakenteilla: 1 Kevan rakennuttama uusi toimistotalo, pääkäyttäjä ELY-Keskus 2 Prisma 3 Silmäkeskus, potilashotelli ja toimistotilaa, Technopolis Scandic hotelli ja maaliskuussa aloitetaan Cumulus hotellin rakentaminen vastapäätä junaradan toisella puolella 5 Hermia 15 -toimistotalon II vaihe, Technopolis 6 Alma Median painotalo Suunnitteilla: 7 Sorin kansi: monitoimihalli, toimistoa, asuntoja Ratinan kauppakeskus ja kaksi toimistokohdetta Ikano kauppakeskus Cargotecin osaamis- ja teknologiakeskus 11 Yliopistonrinne II vaihe, toimistotilaa, Technopolis 12 Tullin tornihotelli, SOK l hdenkatu atu Hämeenpuisto Satakunnankatu Satamakatu Hämeenpuisto Puutarhakatu Näsilinnankatu Kauppakatu Kuninkaankatu liruukinkatu Tulliruukinkatu Aleksis Kiven katu Hämeenkatu Hallituskatu Kirkkokatu Ratinan Rantatie Tampereen Valtatie Pellavatehtaankatu Hatanpään Valtatie Koskikeskus Kyttälänkatu Aleksanterinkatu Suvantokatu Tuomiokirkonkatu Hatanpään Valtatie Rautatienkatu Sorinkatu Ratap Teollisuustilojen kysyntä yhä hiljaista Vaikka yritysten näkymät kohentuivat vuoden 20 aikana, tuotanto- ja varastotilojen kysyntä on edelleen vähäistä. Kysyntä kohdistuu lähes yksinomaan pieniin tiloihin. Vajaakäyttöaste nousi loppuvuonna 3, prosenttiin, mikä on korkein lukema 2000-luvulla. Kuitenkin tyhjän tuotantoja varastotilan määrä on vielä maltillinen. Cargotec suunnittelee toimintojensa siirtoa uuteen osaamis- ja teknologiakeskukseen Ruskoon vuonna 2013. Nykyinen kiinteistö Härmälässä myytiin Skanskalle, joka aikoo rakentaa alueelle noin tuhat asuntoa kaavamuutoksen jälkeen. Kolmenkulmaan Ylöjärven puolelle on suunnitteilla MegaHub-logistiikkakeskus, jonka laajuus on 2 000 m². Sorin kannesta uusi maamerkki Toimistotilojen kysyntä suuntautuu moderneihin tiloihin, mikä mahdollistaa lisää uudishankkeita. Vanhojen toimistotilojen vajaakäyttöaste nousee pysyvästi aiempaa korkeammaksi. Omistajien täytyy olla tarvittaessa valmiita mittaviinkin saneerauksiin kilpailukyvyn ylläpitämiseksi. Rautatien päälle suunnitellun Sorin kannen asemakaava ja selvitykset ovat edenneet suotuisasti. Kannen päälle on suunnitteilla runsaasti yhdistettyjä toimisto- ja asuinrakennuksia, monitoimihalli ja hotelli. Toteutuessaan hanke olisi Tampereen ydinkeskustan uusi maamerkki. Raino Pesu
Turku Hannu Vallas / Lentokuva Vallas Oy. Lentokuva Vallas Oy Catella Property Oy Kauppiaskatu 11 C FI-200 Turku Turussa on pitkästä aikaa käynnistynyt uusia toimisto- ja liiketilahankkeita. Tuotanto- ja varastotilojen vuokrataso pysynee alhaisena STX:n telakan heikon tilauskannan takia. Investointimarkkinoilla näkyy virettä Investointimarkkinoilla on viriämisen merkkejä, vaikka kauppojen määrä onkin vielä vähäinen verrattuna huippuvuosiin 2006 200. Merkittävimpiä transaktioita oli Salmela-Yhtiöiden ja Turun kaupungin välinen vaihtokauppa vuoden 20 jälkipuoliskolla. Kaupassa vaihtui usean kohteen omistaja. Lisäksi Sponda myi syksyllä torin kulmalta toimistokiinteistön yksityiselle sijoittajalle. Alkuvuonna 2011 Turkuun syntyi uuden kiinteistösijoitusyhtiön myötä Suomen merkittävin teknologiakiinteistöjen keskittymä, kun noin 75 000 neliötä Kupittaalla sijaitsevaa toimitilaa siirtyi Turun Teknologiakiinteistöt Oy:n omistukseen. Asuinrakennusoikeuksien hintataso Turun ydinkeskustassa ja lähialueilla on noussut, koska kysyntä on ollut runsasta. Rakennusoikeudet ovat kiinnostaneet sekä rakennusliikkeitä ja kiinteistökehittäjiä että kiinteistösijoittajia. Uusia toimistotiloja pitkästä aikaa NCC ja Vuokrakartio aloittivat toimistotalon rakentamisen Jokikatu 2:een Tuomaansillan vieressä. Kyseessä on ensimmäinen uusi toimistohanke pitkään aikaan. Kupittaalla Helsingin valtatien varrella sijaitseva Turku High Tech Centre laajenee vuoden 2011 aikana. Lisäksi YIT:n Intelligate2-hanke Kupittaan aseman vieressä käynnistynee hyvin pian. Toimistotilojen vajaakäyttöaste on vuoden lopussa noussut lievästi 7,2 prosenttiin. Toimistotilojen vuokrien lasku on pysähtynyt, ja vuokrat ovat jopa nousseet uudiskohteissa. Liiketiloissa lähinnä saneerauksia Liiketilojen rakentaminen on ollut viime aikoina vähäistä koko seudulla. Tuoreimmat uudishankkeet ovat valmistuneet Raisioon. Merkittävimpiä käynnissä olevia hankkeita ovat Centrumin kiinteistön saneeraaminen ydinkeskustassa ja Julian elokuvateatterin muuttaminen hotellikäyttöön. Myös Kylpylähotelli Caribiaa uudistetaan vuoden 2011 aikana. Åbo Akademi saneeraa torin laidalla Hansakorttelissa sijaitsevan Kultatalon, mikä tuo lisää vuokrattavaa liiketilaa noin 1
TURKU KEVÄT 2011 Merkittävimmät rakennushankkeet 12 E Raisio Hauninen 0 E1 Kulloinen 2012 t E1 0 E63 E1 0 222 222 2223 Lieto Rakenteilla: 1 Jokikatu 2 2 High Tech Centre 3 3 TYKS:in laajennus Valtion virastotalon saneeraus 5 Hotelli Julian laajennus 6 Kultatalon saneeraus E1 E Halinen 7 Centrumin talon saneeraus 15 Ruissalo Pansio E63 E E63 E1 6 7 1 5 3 Kupittaa 2 TURKU E1 1 2200 E1 0 1 E1 0 Suunnitteilla: Kodin Terra Krossin liiketila-alue AMK-Campus 121 Ispoinen 1 1 E1 1 Hirvensalo 121 2221 1 Kaarina VUOKRATASOT, /m 2 /kk Liiketilat Toimistotilat Tuotanto/Varastotilat Ydinkeskusta, /m 2 /kk Hauninen 15 30 6 Liiketilat 25 75 Lentokenttä 5 7 Toimistotilat 1 Kupittaa/Itäharju 11 1 6 Liiketilat 12 30 Toimistotilat 1 Satama/Iso-Heikkilä 11 7 Liiketilat 7 20 Länsikeskus 12 15 Toimistotilat 12 10 1 Ursininkatu Ratapihankatu Läntinen Pitkäkatu Humalistonkatu Yliopistonkatu Puutarhakatu Aurakatu Brahenkatu Kauppakatu Yliopistonkatu Eerikinkatu Linnankatu Aninkaistenkatu 5 000 m 2. Hansakortteliin saattaa tulla muitakin suurehkoja kehityshankkeita lähitulevaisuudessa. Ostoskeskus Skanssi on kasvattanut myyntiään ja vakiinnuttanut asemansa alueen toisena suurena kauppakeskuksena. Liiketilojen vajaakäyttöaste on noussut 3,5 prosenttiin. Hämeenkatu Teollisuustilojen vuokrat alhaisia Tuotanto- ja varastotilojen markkinat liittyvät kiinteästi STX:n telakan tilanteeseen. Viking Linen laivatilaus paransi telakan mahdollisuuksia pysyä elinvoimaisena ja säilyttää telakan alihankkijat teollisuustilojen vuokralaisina. Tuotanto- ja varastotilojen vuokrat ovat kuitenkin telakan haasteiden takia alhaisella tasolla. Tällä on myös vaikutusta alueen toimitilamarkkinoihin yleisesti. Tuotanto- ja varastotilojen vajaakäyttöaste on pysynyt suunnilleen ennallaan koko vuoden 20. Ennuste Liiketilarakentamisen odotetaan jatkuvan melko vähäisenä. Toimistotilan lievä ylitarjonta jatkuu tulevaisuudessakin. Käynnissä on useita uusia toimistohankkeita, ja tulevien vuosien nettokäyttöönotto tulee ilmeisesti olemaan vähäistä. Valmistuvat uudisrakennukset vapauttavat toimistotilaa vanhemmasta toimistokannasta. Tuotanto- ja varastotilojen vuokratasot ovat pysyneet alhaisina, eikä niiden odoteta nousevan. Tuotanto- ja varastotilojen määrän odotetaan pysyvän suunnilleen samana, sillä uusia tuotannollisia investointeja ei ole käynnissä. Sami Matara
Oulu Hannu Vallas / Lentokuva Vallas Oy. Lentokuva Vallas Oy Catella Property Oy Kirkkokatu 6 FI-00 Oulu Oulun ydinkeskustan kehityshankkeet ovat edenneet hitaasti. Pysäköintiratkaisun suunnittelussa on palattu takaisin kertaalleen hylättyyn keskitettyyn malliin eli kallioparkkiin. Keskustan kortteleiden kehittämistoimet odottavat pysäköintiluolan lopullista rakentamispäätöstä. Investointimarkkina on vilkastunut Kaupankäynti vilkastui Oulussa vuoden 20 loppua kohti. Sama suuntaus on jatkunut, sillä vuodenvaihteen tuntumassa myytiin muutama keskustakohde. Pankit ovat olleet valmiita rahoittamaan hyviä sijoituskohteita, mutta sopivien myyntikohteiden puute hidastaa kaupankäyntiä. Vuoden lopulla tehtyä isohkoa kauppaa lukuun ottamatta tehdyt kaupat ovat olleet pienehköjä, alle viiden miljoonan euron kauppoja. Uudisrakentaminen toimitilapuolella on edelleen hyvin vähäistä, mutta asuntorakentaminen on virinnyt selvästi parin vuoden takaisesta taantumasta. Keskustan toimistotilat kiinnostavat Pari vuotta jatkunut toimistotilojen tarjonnan kasvu näyttää tasaantuneen. Vuoden 200 alussa tarjontaa oli vajaat 15 000 m 2, ja vuoden 20 kesällä noin 0 000 m 2. Viimeksi kuluneen puolen vuoden aikana muutosta ei ole tapahtunut. Toimistotilojen vajaakäyttöaste on,3 prosenttia, mikä merkitsee lievää ylitarjontaa. Viime aikoina on esiintynyt myös suurehkojen toimistotilojen vuokrauskysyntää. Toimistotilojen vuokraajat ovat siirtyneet reuna-alueilta keskustaan, joten tällä hetkellä ydinkeskustassa on vain muutama huoneisto tarjolla. Liiketilaa taas niukasti tarjolla Runsas vuosi sitten Oulussa oli enemmän tyhjää liiketilaa kuin vuosikymmeneen. Liiketilaa oli vapaana noin 2 000 m 2 vuoden 200 lopussa. Tämän poikkeuksellisen tilanteen ansiosta esimerkiksi Clas Ohlson -ketju pystyi perustamaan myymälän Ouluun lähes vuoden tunnustelun jälkeen. Tällä hetkellä tarjontaa on noin 600 m 2, ja vajaakäyttöaste on noin 1,7 prosenttia, mikä merkitsee paluuta tuttuun tarjonnan niukkuuteen. Vuosina 2000 200 vajaakäyttöaste oli jatkuvasti 0,5 1,0 prosenttia. 20