Kaupunkisuunnittelulautakunta 16.03.2016 Sivu 1 / 1 900/2016 10.02.03 48 Olarin kivijalkatilojen käyttötarkoitusten muutokset asumiseen Valmistelijat / lisätiedot: Sanna Seppänen, puh. 043 825 3077 Ross Snell, puh. 046 877 3240 Sirpa Sivonen-Rauramo, puh. 050 347 5494 etunimi.sukunimi@espoo.fi Päätösehdotus Kaupunkisuunnittelujohtaja Torsti Hokkanen Kaupunkisuunnittelulautakunta: 1 hyväksyy, että Olarin liiketilojen käyttötarkoituksen muutoksia arvioitaessa käytetään perusteena selvitystä Olarin kivijalkatilojen muutosmahdollisuudet asunnoiksi yleispiirteiset periaatteet, 17.9.2015, 2 hyväksyy, että pysäköintipaikkojen riittävyyttä arvioitaessa käytetään perusteena selvitystä Olarin kivijalkatilojen muutosmahdollisuudet asunnoiksi: Pysäköinnin periaatteet. Käsittely Keskustelun kuluessa puheenjohtaja Markkula ehdotti jäsen Kemppi- Virtasen kannattamana, että päätösehdotukseen lisätään uusi kohta, joka kuuluu: Ennen periaatteiden käyttöönottoa pitää selvittää mikä on autopaikoitusten nykyinen ja tuleva tarve alueella ja tehdä tästä aiheutuvat tarkistukset periaatteisiin. Jäsen Pöntynen ehdotti jäsen Kemppi-Virtasen kannattamana, että päätösehdotukseen lisätään uusi kohta, joka kuuluu: Kaupunkisuunnittelulautakunta edellyttää käyttötarkoituksen joustavuutta siten, että kivijalkatiloissa mahdollistetaan joko asuminen tai työtilakäyttö. Julistettuaan keskustelun päättyneeksi puheenjohtaja tiedusteli, voidaanko puheenjohtajan ja jäsen Pöntysen ehdotukset yksimielisesti hyväksyä. Koska ehdotuksia ei vastustettu, puheenjohtaja Markkula totesi kaupunkisuunnittelulautakunnan hyväksyneen ne yksimielisesti.
Kaupunkisuunnittelulautakunta 16.03.2016 Sivu 2 / 2 Päätös Kaupunkisuunnittelulautakunta: 1 hyväksyy, että Olarin liiketilojen käyttötarkoituksen muutoksia arvioitaessa käytetään perusteena selvitystä Olarin kivijalkatilojen muutosmahdollisuudet asunnoiksi yleispiirteiset periaatteet, 17.9.2015, 2 hyväksyy, että pysäköintipaikkojen riittävyyttä arvioitaessa käytetään perusteena selvitystä Olarin kivijalkatilojen muutosmahdollisuudet asunnoiksi: Pysäköinnin periaatteet. Ennen periaatteiden käyttöönottoa pitää selvittää mikä on autopaikoitusten nykyinen ja tuleva tarve alueella ja tehdä tästä aiheutuvat tarkistukset periaatteisiin. 3 edellyttää joustavuutta siten, että kivijalkatiloissa mahdollistetaan joko asuminen tai työtilakäyttö. Liite Selostus 2 Olarin kivijalkatilojen muutosmahdollisuudet asunnoiksi yleispiirteiset periaatteet, 17.9.2015 3 Pysäköinnin periaatteet 4 Lupakäytännön periaatteet Valtuusto toivoi päätöksessään 18.8.2014, että kokeiluun liiketilojen muuttamiseksi asuinhuoneistoiksi esimerkiksi Olarin alueella ryhdytään mahdollisimman pian ja, että liiketilojen muuttamista asunnoiksi edistetään kaikin tavoin muuttamalla rakennusvalvonnan menettelytapoja ja poikkeuslupakäytäntöjä. Maankäyttö- ja rakennuslain 117 :n mukaisesti rakennusvalvontaviranomainen voi myöntää rakennusluvan, milloin kysymys on vähäisestä poikkeamisesta rakentamista koskevista säännöksistä, määräyksistä, kielloista tai muista rajoituksista. Rakennusvalvontakeskus on arvioinut, että kivijalkatilojen käyttötarkoitusten muutosten edellyttämät poikkeamiset (mm. asemakaavan mukaisesta kerrosluvusta, rakennusoikeudesta ja pysäköintipaikkojen määrästä) voitaisiin katsoa vähäisiksi, mikäli muutos tapahtuu olemassa olevan rakennuksen sisällä ja hanke sijaitsee kaupunkisuunnittelulautakunnan hyväksymien Olarin kivijalkatilojen muutosmahdollisuudet asunnoiksi - yleispiirteiset periaatteet raportin mukaisilla 2A, 2B ja 3 osa-alueilla sekä Pysäköinnin periaatteet - selvityksen mukaisilla vihreillä ja keltaisilla alueilla. Alueet, joilla käyttötarkoitusten muutosten edellyttämät poikkeamiset voitaisiin katsoa vähäisiksi, on esitetty liitteessä Lupakäytännön periaatteet. Mikäli kyseessä on vähäinen poikkeaminen, rakennusvalvontakeskus pyytää kaavoittajan lausuntoa. Muilla alueilla ja alueilla, joilla pysäköintiselvityksen mukaisesti on suuri autopaikkavaje, käyttötarkoituksen muutos edellyttää poikkeamispäätöstä.
Kaupunkisuunnittelulautakunta 16.03.2016 Sivu 3 / 3 Menettely keventää muutosten hallinnollista prosessia huomattavasta ja vastaa hyvin valtuuston aloitteessaan asettamaan tavoitteeseen. Alueen likimääräinen sijainti Espoon opaskarttapohjalla: Voimassa olevat kaavat Espoon eteläosien yleiskaava Espoon eteläosien yleiskaavassa alue, jolle selvitys on tehty, on pääosin asuntoaluetta (A). Kuitinmäen ostoskeskuksen alue on keskustatoimintojen ja lähipalvelujen aluetta (C). Pohjoisin osa alueesta on merkitty kaupunkikuvallisesti arvokkaaksi alueeksi, joka kuuluu seudullisesti ja paikallisesti merkittäviin kulttuuriympäristöihin (viivoitettu alue). Aluetta koskee yleiskaavan määräys: Kaupunkikuvallisesti arvokas alue. Kaupunkimaisema, jonka rakennus- ja kulttuurihistoriallisia arvoja sekä kaupunkikuvaa on suojeltava. Suojelu ei koske yksittäisiä rakennuksia, vaan kohdistuu alueen ominaispiirteiden vaalimiseen. Alueiden kehittämisen tulee tapahtua niiden omista lähtökohdista käsin ja alueen erityisarvojen sanelemin ehdoin. Alueen suunnittelussa ja rakentamisessa tulee asettaa erityinen paino alueiden ominaisluonteen säilymiseen. Ote Espoon eteläosien yleiskaavasta:
Kaupunkisuunnittelulautakunta 16.03.2016 Sivu 4 / 4 Alueella voimassa olevat asemakaavat Alueen alkuperäisten asemakaavojen keskeisenä tavoitteena oli luoda aktiivinen, autoliikenteestä erotettu jalankulkuympäristö. Korttelirakenteella tavoiteltiin tiivistä ja kaupunkimaista rakentamista. Kortteli- ja puistoalueet tukeutuvat alueen läpi kulkevaan kevyen liikenteen pääraittiin. Asemakaavat sallivat rakennusoikeuden ja kerrosluvun lisäksi ensimmäiseen kerrokseen myymälä-, toimisto- ja sosiaalitiloja sekä osalla alueesta häiriötä tuottamattomia työtiloja enintään 5/6 rakennuksen pohjapinta-alasta. Alueen rakentajat kuitenkin velvoitettiin sopimuksella toteuttamaan 8 % kerrosalasta myymälä-, toimisto- ja sosiaalitiloina, todetaan alueelle laaditussa selvityksessä. Asemakaavan mukaan autopaikkoja on rakennettava 1 autopaikka / 80 k-m² tai vähintään 1 autopaikka asuntoa kohti. Muutamalla korttelilla autopaikkavaatimus on 1 autopaikka / 85 k-m². Olarissa ja Kuitinmäessä 60 % autopaikoista on tullut järjestää rakentamisen yhteydessä ja loput heti, kun autoistumistarve sitä vaatii. Kuitinmäki II:n alueella vaatimus on ollut 80 %. Alueen nykytila ja muutettavien tilojen määrä Alueen läpi kulkeva raitti, Ruomelanraitti Kuutamoinen Kuitinmäenraitti, on tärkein Olarin ja Kuitinmäen läpi kulkevan jalankulun ja pyöräilyn yhteys. Asemakaavan tilavaraus on leveä vaihdellen Ruomelanraitin 33 metrin ja Kuutamoisen 5 metrin välillä. Rakennettu ja käytössä oleva reitti on kapeampi. Raitti on paikoitellen huonossa kunnossa ja epäviihtyisä. Raitin varrelle osuu Olarin ostoskeskus ja Simo Järvisen aukio, Kuitinmäen ostoskeskus ja Kuunkehrän aukio, Auringonkehrän aukio, Maapallonkadun päätteenä oleva aukio, Kuitinmäenraitilla Kuitinmäenpuiston kohdalla oleva aukio ja raitin päätteenä etelässä oleva aukio. Osa myymälä-, toimisto- ja sosiaalitiloiksi määrätyistä tiloista on aktiivisessa kaavan mukaisessa käytössä tai esimerkiksi päiväkodin tiloina. Osa tiloista on esimerkiksi varastokäytössä, jolloin ne näyttäytyvät katutilaan suljettuina tiloina. Osa tiloista on tyhjänä tai ne on luvatta muutettu asuinkäyttöön. Asemakaavassa myymälä-, toimisto- ja sosiaalitiloiksi määrättyjen ja rakennettujen tilojen tarkkaa sijaintia ja määrää ei ole selvitetty. Tilojen määrää ja sijaintia arvioidaan voimassa olevan asemakaavan, selvityksessä mainitun rakentamista koskeneen sopimuksen ja laaditun selvityksen perusteella. Tilojen tarkan sijainnin ja määrän selvittäminen edellyttäisi toista asiaan keskittyvää konsulttityötä. Lisäksi tilanne muuttuu ainakin tilojen käyttäjien osalta jatkuvasti. Asemakaavassa myymälä-, toimisto- ja sosiaalitiloiksi määrätyt tilat ovat yksityisessä omistuksessa. Omistajina saattaa olla asunto-osakeyhtiö tai muu yksityinen toimija. Rakennusten kunto vaihtelee. Osaa rakennuksista kunnostetaan parhaillaan.
Kaupunkisuunnittelulautakunta 16.03.2016 Sivu 5 / 5 Poikkeamispäätökset Alueelle on haettu poikkeuspäätöksiä asumiseen 11 kpl. Hakemuksista kolmelle on tehty myönteinen päätös ja neljälle kielteinen päätös, loput hakemuksista on käsittelemättä tai hakemus on peruttu. Käyttötarkoituksen muutoksia päiväkodeille on haettu 8 kpl, joista kaikista on tehty myönteinen poikkeamispäätös. Valtuustoaloitteet Valtuustoaloitteen 14.4.2014 vastauksessa ehdotetaan, että liiketilojen muuttamista asunnoiksi edistetään kaikin tavoin muuttamalla rakennusvalvonnan asiaa koskevia menettelytapoja ja poikkeuslupakäytäntöjä mm. autopaikkavaatimusten osalta. Valtuusto myös toivoi, että liiketilojen muuttamiseksi asuinhuoneistoiksi kokeiluun esimerkiksi Olarin alueella ryhdytään mahdollisimman pian. Valtuustoaloitteessa 4.5.2009 esitettiin, että Espoo ottaisi pääkaupunkiseudun asuntopulan helpottamiseksi myönteisen kannan tyhjien toimisto- ja liiketilojen muuttamiseksi asunnoiksi. Valtuustoaloite merkittiin tiedoksi. Laaditut selvitykset Olarin kivijalkatilojen muutosmahdollisuudet asunnoiksi - yleispiirteiset periaatteet Valtuustoaloitteen 14.4.2014 seurauksena teetettiin selvitys Olarin kivijalkatilojen muutosmahdollisuudet asunnoiksi - yleispiirteiset periaatteet, 17.9.2015. Selvityksessä on kuvattu alueen suunnittelun, kaavoituksen ja rakentamisen historiaa ja suunnittelun periaatteita. Selvitysalue on jaettu viiteen eri osa-alueeseen alkuperäisten käyttötarkoitusten muutosmahdollisuuksien mukaan. Jaon perusteena ovat osa-alueiden kaupunkikuvalliset, arkkitehtoniset ja toiminnalliset arvot. Ääripäinä esiintyvät osa-alue, jolla käyttötarkoituksen muutoksia ei tulisi tehdä ja osa-alue, jolla käyttötarkoituksen muutoksia voidaan toteuttaa. Kaupan rakenne ja ihmisten kulutustottumukset ovat muuttuneet Olarin alkuajoista. Sekä kauppa, että palvelut keskittyvät suurempiin yksiköihin, jotka vähentävät Olarin kaltaisten kivijalkaliiketilojen vetovoimaa. Parhaimmat liikepaikat ovat eri liikennemuotojen kohtaamispaikoissa, jollaisessa Kuitinmäen ostoskeskus sijaitsee. Liikenteellisen solmukohdan lisäksi Kuitinmäen ostoskeskuksen etuna on päivittäistavarakauppa, joka tuo ympärilleen tasaisen asiakasvirran. Muualla liiketilat eivät enää ole kaupallisesti vetovoimaisia varsinkaan erikoistavarakaupalle. Erilaiset pienpalvelut, pientoimistot, yhdistykset ja muut kolmannen sektorin toimijat voivat kuitenkin olla kiinnostuneita kivijalkaliiketiloista. Heikosti kaupalliseen toimintaan soveltuvat tilat muuttuvat helposti varastokäyttöön,
Kaupunkisuunnittelulautakunta 16.03.2016 Sivu 6 / 6 joka ei tue alkuperäistä asemakaavan tavoitetta aktiivisesta jalankulkuympäristöstä. Suurella osalla Olarin alueesta käyttötarkoituksia voidaan muuttaa asumiseen ilman merkittäviä vaikutuksia Olari - Kuitinmäen kaupunkikuvalliseen tai toiminnalliseen luonteeseen (osa-alue 3). Käyttötarkoituksen muutoksia asumiseen ei suositella pääraitin ja siihen liittyvien aukiotilojen varrella, koska liike- ja palvelutilojen säilyminen näillä paikoilla on kaupunkikuvallisesti ja / tai toiminnallisesti perusteltua (osa-alue 1AB). Osalla alueesta käyttötarkoituksen muutoksia voidaan tehdä, kunhan rakennusten kaupunkikuvalliset ja / tai toiminnalliset erityispiirteet otetaan huomioon (osa-alue 2AB). Olarin kivijalkatilojen muutosmahdollisuudet asunnoiksi: Pysäköinnin periaatteet Kaupunkisuunnittelukeskuksen liikennesuunnitteluyksikössä tehtiin pysäköintiä käsittelevä selvitys Olarin kivijalkatilojen muutosmahdollisuudet asunnoiksi: Pysäköinnin periaatteet. Siinä alue on jaettu kolmeen vyöhykkeeseen: vihreällä vyöhykkeellä pysäköintipaikkoja on riittävästi, keltaisella autopaikkavaje on pieni ja punaisella autopaikkavaje on suuri. Vyöhykkeiden määrittelyssä on otettu huomioon olemassa olevien pysäköintipaikkojen määrä, asemakaavojen pysäköintimääräykset sekä vuoden 2015 Pysäköinnin periaatteet, asuntojen pysäköintipaikkojen laskentaohje ja pysäköinnin kehittämisohjelma. Lisäksi arvioitiin tulevaisuuden mahdollinen pysäköintitarve tilanteessa, jossa alueen myymälä-, toimisto- ja sosiaalitilojen kerrosala muutettaisiin asuinnoiksi. Käyttötarkoitusmuutosten yhteydessä tulee huomioida polkupyöräpaikkavaatimus. Lähtökohtaisesti uusille asunnoille tulee rakentaa 1 pyöräpaikka / 30 k-m², kuitenkin 2 pyöräpaikkaa / asunto. Kaupunginmuseon kommentit Kaupunginmuseon kanssa pidettiin neuvottelu Olarin kivijalkatilojen muutosmahdollisuudet asunnoiksi -selvityksen valmistuttua. Neuvottelusta laadittiin muistio. Kaupunginmuseon mukaan olisi tärkeää saada esiin alueen arvot sekä alueen kunnostamisen ja kehittämisen tavoitteet kulttuurihistoriallisten arvojen säilymisen näkökulmasta. Jokaista rakennusta ei ole tarpeen inventoida erikseen, vaan selvittää alueelle ominainen rakentamisen tapa sekä rakennusten, että julkisen tilan osalta. Kaupunginmuseon mukaan alueella tulisi tehdä alueinventointi ja laatia esimerkiksi rakennustapaohje. Helsingin kaupunki on laatinut useiden lähiöiden alueelle vastaavia selvityksiä, ohjeita ja kehittämissuunnitelmia, joita voidaan käyttää ohjattaessa alueen kunnostamista, kehittämistä ja täydennysrakentamista. Tapiolan rakennustapaohje on koettu hyväksi työkaluksi kaupunkisuunnittelu- ja rakennusvalvontakeskuksissa. Rakennustapaohje helpottaa myös omistajien työtä kiinteistöjen ylläpidossa ja kunnostamisessa.
Kaupunkisuunnittelulautakunta 16.03.2016 Sivu 7 / 7 Muita selvitettäviä asioita Selvityksessä Olarin kivijalkatilojen muutosmahdollisuudet asunnoiksi -yleispiirteiset periaatteet on otettu huomioon vain kaupunkikuvalliset, arkkitehtoniset ja toiminnalliset arvot. Kaupunkisuunnittelukeskus toteaa 1.3.2010 antamassaan lausunnossa valtuustoaloitteeseen koskien tyhjien toimisto- ja liiketilojen muuttamista asunnoiksi, että muutettaessa työpaikkatiloja asuntokäyttöön tulee selvittää seuraavaa: - Asemakaavan ikä ja syy muutostarpeeseen. Uusien asemakaavojen muuttamiseen tarvitaan erityiset perustelut. - Maanomistus. Käyttötarkoituksen muutosta tulee tarkastella maaomistajien tasapuolisen kohtelun näkökulmasta. - Muutosalueen soveltuvuus asumiseen asumisviihtyisyys huomioon ottaen. Soveltuvuutta tarkasteltaessa otetaan huomioon mm. alueen meluisuus, liikenteen päästöt, autopaikat, liikenneturvallisuus ja -järjestelyt. - Vaikutukset palveluverkkoon, sen kehittämiseen ja palvelutarpeisiin. - Vaikutukset lähialueen työpaikkaomavaraisuuteen. Rakennuslupakäsittelyn yhteydessä tulee myös tarkastella muutettavien tilojen soveltuminen asuntokäyttöön. Asumiseen tarkoitettujen tilojen tulee olla tarkoituksenmukaisia ja viihtyisiä ja asuinhuoneiden tulee saada riittävästi luonnonvaloa. Lisäksi muutettavan osan tulee täyttää asumisen perusvaatimukset, kuten palo- ja käyttöturvallisuuden, sekä esteettömyysvaatimukset. Kivijalkatilojen asunnoiksi muuttamisen aiheuttamia vaikutuksia Olarin ja Kuitinmäen asemakaavoilla on pyritty yhdistämään perinteinen kivijalkatiloilla rajattu katutila 1970-luvun oppien mukaiseen eri liikennevälineet erottavaan kaupunkirakenteeseen. Tavoite on erittäin haasteellinen. Toteutusta on varmistettu pakottavilla sopimuksilla, mutta niin kuin alueella on jo pitkään ollut näkyvissä, ainakaan koko alueen mitassa idea ei ole elinkelpoinen. Tällä päätöksellä asemaakaavan toteutumista rajoitetaan varovaisesti. Säilytettävät liiketilat pyritään keskittämään parhaimmille paikoille pääraittien ja aukioiden varrelle. Alueen arvokkaimmalla osalla, Ruomelanraitilla, muutokset tulevat olemaan vähäisiä. Muilla osilla liiketiloja voidaan maltillisesti muuttaa asuntokäyttöön ehtojen täyttyessä. Tämä saattaa jopa elävöittää raittia niissä kohdin, joissa varastokäytössä tai tyhjänä oleva tila muutetaan asuntokäyttöön. Jos päätöksestä seuraa asemakaavan mukaisessa käytössä olevien tilojen muuttamista asuntokäyttöön, vaikutukset ovat kaupunkirakennetta yksipuolistavia, muutokset heikentävät palveluiden saatavuutta ja alueen palveluiden monipuolisuutta. Jos päätöksestä seuraa nyt poikkeuslupien turvin päiväkotikäytössä olevien tilojen muuttamista asuntokäyttöön, vaikutukset ovat samansuuntaiset.
Kaupunkisuunnittelulautakunta 16.03.2016 Sivu 8 / 8 Vaikutukset kaupunkikuvaan jäänevät vähäisiksi, jos laaditun selvityksen ehdoista pidetään rakennusluvan myöntämisen yhteydessä kiinni. Toisaalta kivijalkatilojen muuttamisesta asuntokäyttöön ei ole laadittu rakennustapaohjeita. Harkinta muutoksen vaikutuksista jää rakennuslupavaiheessa tapauskohtaiseksi, jolloin vaikutukset kokonaisuuteen eivät ole tiedossa. Vaikutukset alueen kulttuurihistoriallisiin arvoihin jäävät tapauskohtaisen rakennuslupaharkinnan varaan, koska alueelle ei ole laadittu Kaupunginmuseon toivomaa rakennustapaohjetta. Tarvittaessa lupahakemuksesta pyydetään kaupunginmuseon lausunto. Valtuustoaloitteiden tavoitteena on ollut asuntojen lukumäärän lisääminen. Kivijalkatilojen muuttaminen asunnoiksi toki lisää asuntojen lukumäärää Olarissa ja Kuitinmäessä, mutta suhteessa olemassa oleviin asuntojen määrään lisäys ei ole merkittävä. Tilan omistajalle kivijalkatilan muuttamisesta asuntokäyttöön on yleensä taloudellista hyötyä, koska asuintilasta saa parhaan tuoton verrattuna muihin käyttötarkoituksiin sekä myytäessä että vuokrattaessa tilaa. Tiedoksi - Rakennusvalvontakeskus
Kaupunkisuunnittelulautakunta 16.03.2016 Sivu 9 / 9