Maa-20.2334 Korvausarviointi

Samankaltaiset tiedostot
Maa Korvausarviointi TkT Juhana Hiironen

Maapolitiikan pääperiaatteet. Kymppi-Moni työpaja

KUNTIEN RAAKAMAAHANKINNAN SEURANTA

Maapolitiikan pääperiaatteet ja -linjat sekä kaavavarantotietojen ylläpito

HYVINKÄÄN MAAPOLITIIKASTA

Maapolitiikan pääperiaatteet ja -linjat sekä kaavavarantotietojen ylläpito. Kalle Sivén Kymppi-Moni tapaaminen Tampere

Kaupunkimaan hintasuhteet

MAANMITTAUSLAITOS TIETOA MAASTA

Tila-arvio kertoo metsän arvon. Pasi Kiiskinen

Maapolitiikan linjat ja yleiskaava. KV:n seminaari Timo Koivisto

JOENSUU: Pilkon selvittelyt. Juha-Pekka Vartiainen

Juuan kunta. Arviokirja (AKA -arvio) Teollisuus- ja yritystontit 26 kpl Rivitalotontit. 5 kpl Paritalotontit

Kaupunginhallituksen iltakoulu

Maapoliittinen ohjelma

YMPÄRISTÖPALVELUT Päätehtävät

Maapoliittinen ohjelma

Jyväskylän maapolitiikan ja maankäyttöpolitiikan linjaukset Ora Nuutinen Kaupunkirakennepalvelut/Maankäyttö Tontit ja maanhallinta

Palveluasumisen haasteita Millainen toimintamalli, minne (tontit) ja milloin?

Maapoliittinen ohjelma

Helsingin seudun asuntorakentamisen ja asuntojen korkean hintatason ongelmat

Tampereen kaupunkiseudun maapolitiikan yhteistyö

KEHITTÄMISKORVAUSTEN ARVIOINTI

KAAVOITUKSEN JA MAANHANKINNAN PERIAATTEET 2018

ASEMAKAAVAN MUUTOS 2. KAUPUNGINOSA (SÄRKIKANGAS) KORTTELI 2148 TONTTI 1. Kemijärven kaupunki, maankäyttö

Osa 8. Markkinoiden tehokkuusanalyysin sovelluksia (M & T, Chs 6, 8-9, Pohjola)

OHJELMASSA TERVETULOA!

1. ASUINRAKENNUSTONTIT

ARVIOKIRJA. Raahe, 5. kaupunginosa, kortteli 20 Rakennusoikeuden arvo

Maankäyttö 1. KAAVOITUSTILANNE Rantaasemaka avaaluetta (ha) 1.2 Asemakaavaal uetta (ha) 1.1 Vahvistetun yleiskaavan aluetta (ha)

Onko Länsimetron tuomat vaikutukset ennakoitu asuntomarkkinoilla?

4 Kysyntä, tarjonta ja markkinatasapaino (Mankiw & Taylor, 2 nd ed., chs 4-5)

Kaupunginvaltuusto päätti (141 ) tekemällään päätöksellä vahvistaa periaatteet vuokratonttien lisärakentamisen edistämiseksi.

Laki on tarkoitettu tulemaan voimaan mahdollisimman pian.

YLÖJÄRVEN KAUPUNKI MYY JA VUOKRAA

Teollisuustontin myynti / Pirkanmaan PR-Rakennus Oy omaan, perustetun tai perustettavan yhtiön lukuun

1. 1. TONTTIMARKKINOIDEN VAHVUUDET JA HEIKKOUDET LÄHIVUOSINA OMASTA NÄKÖKULMASTANNE

Kaupunginhallituksen suunnittelujaosto Maapolitiikan tilannekatsaus ja periaatteet

ASUNTO-OHJELMA VUOSILLE Kärsämäen kunta Tekninen lautakunta

Maa Korvausarviointi TkT Juhana Hiironen

Maapolitiikka talouden tasapainottajana

Haapiorinne asemakaava-alueen omakotitonttien myynti- ja vuokrausperusteiden hyväksyminen (kv)

Moottoritien liittymät yritysalueina?

TONTTIBAROMETRI Tulokset ja johtopäätökset, sekä vertailu aiempiin barometreihin

Alueen asemakaava ja yleissuunnitteluohjeet

Asuntojen hinnat ja kaavoitus. Tuukka Saarimaa, VATT Arvokas kaupunki , Vantaa

Asumisen näkymiä Helsingin seudulla. ARY-seminaari Osmo Soininvaara

Kaupunginhallitus Kaupunginvaltuusto Tonttien myynnin ja vuokraamisen ehdot

Kohtuuhintainen asuminen ja kaupunkisuunnittelu

ASEMAKAAVAN MUUTOS 2. KAUPUNGINOSA (SÄRKIKANGAS) KORTTELI 2033 TONTIT 2 JA 9. Kemijärven kaupunki, maankäyttö

Hitas on Helsingin kaupungin omistamille tonteille rakennettujen asuntojen hinta- ja laatutason sääntelyjärjestelmä.

NÄRPIÖN KAUPUNGIN Maapoliittinen ohjelma

Eläinpuiston asemakaava-alueen tonttihintojen ja luovutusehtojen vahvistaminen

ASUNTO-OHJELMA VUOSILLE

Espoon kaupunki Pöytäkirja 196. Valtuusto Sivu 1 / 1

5 Markkinoiden tehokkuusanalyysin sovelluksia (Mankiw & Taylor, Chs 6, 8-9)

Maapoliittinen ohjelma Kunnanvaltuusto

Maankäytön ajankohtaispäivä Liminka Ajankohtaista maankäytön juridiikasta. Leena Kristeri, OTM

Espoon kaupunki Pöytäkirja Omakotitonttien luovuttaminen omatoimiseen rakentamiseen vuonna 2014

Hitas on Helsingin kaupungin omistamille tonteille rakennettujen asuntojen hinta- ja laatutason sääntelyjärjestelmä.

Helsingin kaupunki Pöytäkirja 21/ (5) Kiinteistölautakunta To/

2.3 Kunnan tonttivaranto ja sen riittävyys

ASUNTO OY SULKULAN HUVITUS, JYVÄSKYLÄ Ryytipolku Jyväskylä lainaosuus MYYNTIHINNASTO MUUTOKSET MAHDOLLISIA

Tarvasmäki 3. vaiheen omakotitontit

TONTTEJA JA KIINTEISTÖJÄ

Loma-asuntojen ja loma-asuntotonttien markkinat ja hintaindeksit Suomessa

Raakamaan ja. hinnasta vallitsee epätietoisuutta. Raakamaalla tarkoitetaan asemakaavoittamatonta

Kuopion kaupunki Pöytäkirja 9/ (1) Kaupunginhallitus Asianro 1744/ /2014. Kaupunkirakennelautakunta 19.3.

Maapoliittisen ohjelman tausta eli miksi maapoliittista ohjelmaa tarvitaan

Alueelle kohdistuvat suunnittelukaudella seuraavat kaavoitushankkeet: Hanke Toteutusaika Toteutustapa Kustannusarvio

asumista, kiitos! Rakentajaforum Tarja Laine

Kaksi lunastustapausta

Asuntopolitiikan kehittämistarpeet ja haasteet

Helsingin kaupunki Esityslista 12/ (5) Kiinteistölautakunta To/

Espoon kaupunki Pöytäkirja Omakotitonttien luovuttaminen omatoimiseen rakentamiseen vuonna 2015

Nämä omakotitontit nyt haettavana! TARVASMÄKI 2. vaihe

HELSINGIN KAUPUNKI 1 / 5 Kaupunkiympäristö Asuntopalvelut

KORKEIMMAN HALLINTO-OIKEUDEN PÄÄTÖS Antopäivä 1 (13) Taltionumero 45

Metsänomistajan talouskoulu Metsätilan arvonmääritys. Piia Perälä, Mhy Päijät-Häme

Tuulivoima ja maanomistaja

Täydennysrakentaminen onnistuu

VIHTI, NUMMELA Asemakaavan muutos Lankilanrinteen korttelin 205a tontilla 2 (osa) ja korttelin 252 tontilla 6 sekä puistoalueella.

RAAKAMAAN HINNAN ARVIOINTI JA HINTAMALLI KEMIN KAUPUNGILLE

Vuosivuokra v. 2015: Lunastushinta v. 2015: Käsittelyssä. Lunastushinta v. 2015: Näitä tontteja ei voi vuokrata tai varata.

Valtuustoseminaari

Maapoliittinen ohjelma. Sipoon kunta

ARVIOLAUSUNTO. Morsiussaaren asemakaava-alueen tonttien arvosta

Kaupunginhallitus liite nro 12 (1/7) Kaupunginvaltuusto liite. skv. Arvio kirja

Hausjärven kunnan maapoliittinen ohjelma 2008

Mikrotaloustiede Prof. Marko Terviö Aalto-yliopisto 31C00100 Syksy 2016 Assist. Jan Jääskeläinen Kauppakorkeakoulu

TONTTIBAROMETRI 2013, KUNNAT

Asuntomarkkinakatsaus

MAA-C Kiinteistötekniikan perusteet TkT Juhana Hiironen

Janakkalan kunta Turenki

Täydennysrakentamiskäytäntöjen kehittäminen -klinikka. Kehityskaari Katsaus olemassa olevaan tietoon Marika Latvala, RAKLI ry

Espoon kaupunki Pöytäkirja 176. Kaupunginhallitus Sivu 1 / 1

Kurvolan asemakaava. Asemakaavan vaiheittainen muutos. Ehdotus

SOPIMUS. luonnos OSAPUOLET

Porvoo. Emäsalo Suomi yhtiön tie Eslahdentie

TIETOA TAAJAMAN TONTEISTA PIENTALORAKENTAJALLE

Kirkonseudun, Asuntilan ja Metsäkylän alueilta luovutettavat pari- ja rivitalotontit

Transkriptio:

Uusjaon hyötylaskelmien Raakamaan Halkominen arviointi uudistaminen Maa-20.2334 Korvausarviointi 1

The effect Uusjaon of financial hyötylaskelmien Raakamaan Halkominen crisis arviointi to uudistaminen Luennon sisältö Raakamaa, mitä se on? Millaiset ovat raakamaamarkkinat Suomessa? Milloin raakamaa tulee arvioitavaksi? Mitkä ovat tyypillisimmät arviointitilanteet ja mitkä ovat tällöin käytetyt arviointimenetelmät? Mitkä tekijät vaikuttavat raakamaan hintaan ja millä tavoin? Arviointiesimerkkejä 2

<raakamaa> <markkinat> Mitä on raakamaa? Raakamaa tarkoittaa lähitulevaisuudessa mahdollisesti asemakaavoitettavaa ja rakentamisen piiriin tulevaa aluetta Raakamaalla on sijaintiin liittyviä etuja Se voi sijaita rakennetun taajaman vieressä, lähellä hyviä kulkuyhteyksiä (esim. rautatien varressa tai moottoritien liittymässä) Raakamaa ei ole tonttimaata, eikä myöskään maa- ja metsätalousmaata Erona tonttimaahan, raakamaa ei ole urbaania aluetta; kunnallistekniikka, kuten tieverkko sekä vesi- ja viemärijärjestelmät puuttuvat; ja ennen kaikkea, raakamaalla ei ole vahvistettua rakennusoikeutta Erona maa- ja metsätalousalueeseen, raakamaalla on potentiaalia tulla urbaanin rakentamisen piiriin lähitulevaisuudessa 3

<raakamaa> <markkinat> Millaiset ovat raakamaamarkkinat Suomessa? Markkinat ovat ohuet noin 500 transaktiota vuodessa, vain muutama merkittävä toimija Markkinat ovat kuitenkin merkitykselliset; ne määrittävät (pitkälti) Kuinka vahva on tulevaisuuden tonttitarjonta Minne tämä tonttitarjonta on sijoittunut Kuinka alueen kehittäminen (perusrakenne + rakentaminen) rahoitetaan Kunnilla on merkittävä rooli raakamaamarkkinoilla Vastuu perusrakenteen luomisesta ja ylläpitämisesti ja oikeus hyötyä kaavoituksen tuomasta arvonnoususta (raakamaa tonttimaa, hintasuhde jopa 1:100) 4

<Arviointitilanteet> <Arviointimenetelmät> Mitkä tyypillisimmät raakamaan arviointitilanteet? Normaalit vapaaehtoiset kaupat vain muutamia kauppoja vuodessa Raakamaan lunastaminen kunnilla oikeus lunastaa raakamaata kaupungin kehittämisen tarpeisiin (oikeutta käytetään kuitenkin vain harvoin) Muut lunastukset teiden, rautateiden, voimalinjojen yms. rakentaminen tarvitsee maata, joka on melko usein raakamaata ylivoimaisesti yleisin raakamaan arviointitilanne 5

<Arviointitilanteet> <Arviointimenetelmät> Mitkä ovat tyypillisimmät arviointimenetelmät ja miksi? Tuottoarvomenetelmä ongelmana se, kuinka sisällyttää kaikki riskitekijät arviointiin (saako raakamaa rakennusoikeutta, kuinka paljon, milloin) Kustannusarvomenetelmä ongelmana määrittää tontin tuottamisen kustannukset; mihin vetää raja kunnallistekniikan ja perusrakenteen kustannuksissa Kauppa-arvomenetelmä ongelmana se, kuinka löytää vertailukauppoja pidetään kuitenkin luotettavimpana arviointimenetelmänä (mikäli verrokkeja löytyy) monessa tilanteessa menetelmän soveltaminen asetettu ensisijaiseksi (lunastuslain määräyksistä johtuen) 6

Raakamaan hinta seuraa asuntojen ja tonttien hintoja Johdetun kysynnän periaate asuntoja varten tarvitaan tontteja tontteja varten tarvitaan raakamaata Syy-seuraussuhteen vuoksi voidaan arvioinnissa käyttää asuntojen viivästettyä indeksiä raakamaan hinnalle ei ole olemassa omaa säännöllisesti päivitettävää indeksiä Hintajoustot erisuuruisia kalliilla ja halvoilla alueilla sekä kasvavilla ja ei-kasvavilla alueilla, mikä tulee huomioida arvioinnissa joustoon vaikuttaa ilmeisesti raakamaan kysyntä tarjonta suhde (maan niukkuus) ja kunnan maapolitiikka 7

Raw Land price index Serviced lots price index Housing price index 8

Kunnallistekniikan kytkentäkustannukset vaikuttavat raakamaan hintaan Raakamaa-alueen käyttöönotto vaatii teknisen perusrakenteen luomista mitä kauemmaksi perusrakenne joudutaan rakentamaan jo olemassa olevasta perusrakenteesta, sitä kalliimmat ovat kustannukset (ja raakamaa siten sitä halvempaa) Taajamaetäisyys indikoi perusrakenteen kustannusten ohella sitä, kuinka nopeasti ja suurella todennäköisyydellä raakamaa tulee rakennettavaksi kaupungeilla on tapana laajentua sen reunoilta, ei kokonaan uusilta alueilta (poislukien Espoossa) 9

10

Asuntojen ja asuntotonttien paikallinen hintataso vaikuttaa raakamaan hintaan Raakamaan ja tonttien hintoihin vaikuttavat samat sijaintitekijät, mistä johtuen raakamaan arvioinnissa voidaan hyödyntää suoraan tonttien paikallista hintatasoa, mikä on siis korvikemuuttuja sijaintitekijöille 11

Pinta-alan kasvu laskee raakamaan yksikköhintaa Vaikutus ei ole yksiselitteinen, sillä voidaan ajatella, että isoilla raakamaakohteilla saadaan aikaan skaalaetuja rakennustuotannossa, mikä nostaisi isoista kohteista maksettavaa yksikköhintaa. Erityisesti, jos kohteen toteuttamisen vaatimat kytkentäkustannukset ovat suuria, pinta-alan kasvu merkitsisi yksikkökustannusten laskua. Myös riskin vähentyminen voi olla pinta-ala muuttujan yksi ulottuvuus, sillä pintaalan kasvaessa raakamaahan liittyvä tonttimaaksi muuttumisen epävarmuus vähenee. Syynä vaikutuksen suuntaan lienee tukkualennus ja se, että isot alueet ovat laadultaan vaihtelevia, kun taas pienet alueet tasalaatuisempia. Iso kohde on saatettu ostaa siksi, että jokin osa siitä erityisesti kiinnostaa ostajaa. Pieni kohde puolestaan kiinnostaa ostajaa kokonaisuudessaan. 12

13

Mitä vähemmän epävarmuutta raakamaan tonttimaaksi muuttumiselle on, sitä arvokkaampaa raakamaa on Yleiskaava on yksi rakentamisen todennäköisyyden indikaattori. Näköpiirissä oleva rakentaminen nostaa raakamaan hintaa. Yleiskaavan perusteella rakentamisen voidaan katsoa olevan näköpiirissä silloin, kun raakamaa-alue sijaitsee A, P, K ja T alueilla Yleiskaavan perusteella rakentamisen ei voida katsoa olevan näköpiirissä silloin, kun raakamaa-alue sijaitsee V, M tms. alueilla Rakentamisen todennäköisyyttä voidaan indikoida myös muiden suunnitelmien yms. tietojen perusteella. 14