Vastaanottaja Loimaan kaupunki Asiakirjatyyppi Loppuraportti Päivämäärä 8.8.2014 LOIMAAN OSAYLEISKAAVAN JA TIVA-KAUPAN ASEMAKAAVAN KAUPALLISTEN VAIKUTUSTEN ARVIOINTI Ramboll Säterinkatu 6 PL 25 02601 ESPOO P +358 20 755 611 F +358 20 755 6201 www.ramboll.fi
KAUPALLISTEN VAIKUTUSTEN ARVIOINTI SISÄLTÖ 1. Lähtökohdat 1 1.1 Lähtökohdat ja tavoitteet 1 1.2 Tarkastelualue 1 1.3 Kaavatilanne 3 1.3.1 Maakuntakaava 3 1.3.2 Yleiskaava- ja osayleiskaavaehdotus 4 1.3.3 Asemakaavaehdotus 6 2. Vähittäiskaupan tarjonta 7 2.1 Kaupan palveluverkko 7 2.1.1 Päivittäistavarakaupan palveluverkko ja saavutettavuus 8 2.1.2 Vähittäiskaupan sijainti ja pinta-ala 11 2.2 Liikevaihto 14 2.3 Hankkeet 18 3. Vähittäiskaupan kysyntä 19 3.1 Väestö, työpaikat ja liikenne 19 3.2 Vähittäis- ja autokaupan ostovoima 25 3.3 Laskennallinen pinta-alan tarve 27 4. Vähittäiskaupan kehityssuuntia 28 4.1 Kuluttajakäyttäytyminen ja kysyntätekijöiden muutokset 28 4.2 Kaupan konseptit ja tarjontatekijöiden muutokset 29 4.3 Verkkokaupan kehitys 30 5. Vaikutusten arviointi 31 5.1 Pinta-ala suhteessa laskennalliseen pinta-alan tarpeeseen 31 5.2 Vaikutukset palvelurakenteeseen ja kaupan palveluverkkoon Loimaan seudulla 32 5.2.1 Päivittäistavarakaupan verkostoon 32 5.2.2 Erikoistavarakaupan palveluverkkoon 34 5.3 Vaikutukset Loimaan keskustan kaupalliseen asemaan 35 5.4 Vaikutukset alue- ja yhdyskuntarakenteeseen 36 5.5 Vaikutukset palveluiden alueelliseen saavutettavuuteen ja asiointeihin 36 6. Yhteenveto 37
1 1. LÄHTÖKOHDAT 1.1 Lähtökohdat ja tavoitteet Loimaalla on käynnissä keskeisten alueiden osayleiskaavoitus sekä valtatie 9:n eteläisen ja pohjoisen eritasoliittymän välisen alueen asemakaavoitus. Molemmat kaavat ovat ehdotusvaiheessa (tilanne 6/2014). Vähittäiskaupan sijoittumisen kannalta tärkeimmät muutokset koskevat osayleiskaavan KM-1 ja P-2 -merkinnöillä osoitettuja alueita. KM-1 -merkinnällä mahdollistetaan vähittäiskaupan suuryksikön tai kaupallisen keskittymän sijoittuminen valtatie 9:n pohjoisen eritasoliittymän tuntumaan. Osayleiskaavaa varten aiemmin laaditussa kaupallisessa selvityksessä (FCG 2008) osayleiskaavan KM-1 -merkintä sijaitsi eteläisen eritasoliittymän tuntumassa, josta se myöhemmin kaavoitusprosessin edistyessä siirrettiin nykyiseen paikkaan kaupunkirakenteen yhteyteen. Varsinais-Suomen ELY-keskuksen osayleiskaavaehdotusta koskevassa lausunnossa mainitaan, että kaupallisen selvityksen vaikutusarviota on syytä täydentää uuden aluevarauksen osalta ja arvioida erityisesti vaikutuksia keskustan palveluihin. Tämän Loimaan osayleiskaava- ja asemakaavatyötä varten laaditun tiva-kauppaan painottuvan selvityksen tarkoituksena on kuvata alueen kaupallinen toimintaympäristö, kaupan kysyntä- ja tarjontatekijöiden muutokset sekä arvioida ostovoimassa ja vähittäiskaupan tilantarpeessa tapahtuvat muutokset. Selvitys koskee lähinnä osayleiskaavan KM-1 ja P-2 alueita 9-tien ja Lamminkadun varressa sekä vastaavalle alueelle laadittua asemakaavaehdotusta. Lisäksi KM-1 -alueella on vireillä hanke, jonka myötä vanhaan Loimaan kirjapainon rakennukseen sijoittuisi Lidl-päivittäistavarakauppa (2 000 k-m²) sekä sen välittömään tuntumaan Tokmannihalpatavaratalo (3 500 k-m²). Selvityksessä arvioidaan kaavojen mahdollistaman kaupan lisärakentamisen sekä vireillä olevien kaupan hankkeiden vaikutuksia suhteessa Loimaan keskustan palveluiden kehittämisedellytyksiin. Selvitys laaditaan kuntatasolla siten, että selvitys palvelee osayleiskaavan tarkistamista sekä Loimaan keskustan asemakaavatyötä ja kaupallista kehittämistä. Työssä on hyödynnetty aluetta koskevia aikaisempia selvityksiä, joista tärkeimpinä voidaan mainita: - Finnish Consulting Group, FCG (2008) Loimaan kaupunki. Keskustan osayleiskaava - kaupallinen selvitys ja vaikutusten arviointi. Loppuraportti 27.8.2008 - Ramboll Finland Oy (2013) Varsinais-Suomen kaupan palveluverkkoselvitys 2013. Varsinais-Suomen liitto 2013. - Nosto Consulting Oy (2014) Loimaan kaupunki. Tiva-kaupan asemakaava ja asemakaavan muutos. Kaavaselostus, ehdotus 9.4.2014. - Finnish Consulting Group, FCG (2013) Loimaan kaupunki. Loimaan keskeisten alueiden osayleiskaava. Selostus, ehdotus 8.11.2013. Työn laatimisesta Ramboll Finland Oy:ssä ovat vastanneet Eero Salminen ja Mari Pitkäaho. 1.2 Tarkastelualue Selvityksen kohteena oleva kaava-alue sijaitsee Loimaan keskustan tuntumassa, valtatie 9:n varrella. Etäisyydet lähimpiin merkittäviin kaupallisiin keskittymiin ovat: - Turku 65 km - Tampere 98 km - Lempäälän Ideapark 83 km - Forssa 37 km - Huittinen 52 km Selvityksen tarkastelualueeksi on määritelty Loimaan seutu sekä Ypäjä ja Humppila. Päävaikutusalueen muodostaa Loimaan kaupunki, muu tarkastelualue on toissijaista vaikutusaluetta. Oheisessa kartassa (Kuva 1) on kuvattu vaikutusalueen rajaus sekä Loimaan seutukunnan keskusverkko. Loimaa on keskusverkolla määritelty seutukeskukseksi ja kaupungin muita tärkeimpiä alakeskuksia ovat entiset kuntakeskukset Alastaro ja Mellilä. Lisäksi Loimaalla on viisi kyläkeskusta.
2 Kuva 1 Selvityksen tarkastelualueen rajaus ja Loimaan seutukunnan keskusverkko (Lähde: Varsinais-Suomen liitto) Seuraavassa kartassa (Kuva 2) on osoitettu selvityksen kohteena olevan osayleiskaavan kaupallisesti keskeisen muutosalueen ja tiva-asemakaavan pääpiirteittäinen sijainti. Kaava-alue sijaitsee valtatie 9:n ja Lamminkadun varrella noin 2 kilometriä pitkänä vyöhykkeenä. Osayleiskaavaehdotuksen KM-1 suuryksikkömerkintä ja tarkastelun kohteena oleva kaupan hanke sijaitsee entisessä Loimaan kirjapainon rakennuksessa, joka on osoitettu kartassa pisteellä.
3 Kuva 2 Tarkasteltavan alueen sijainti Loimaalla 1.3 Kaavatilanne 1.3.1 Maakuntakaava Ympäristöministeriö vahvisti 20.3.2013 Varsinais-Suomen liiton maakuntavaltuuston 13.12.2010 hyväksymän ehdotuksen Loimaan seutukunnan maakuntakaavaksi. Vahvistamispäätöksessä ympäristöministeriö jätti vahvistamatta Niittukulman vähittäiskaupan suuryksikköä koskevan KM-1 erillismerkinnän. Maakuntakaava on laadittu ennen maankäyttö- ja rakennuslain muutosta, jossa paljon tilaa vaativan erikoistavaran kaupan suuryksiköt tulivat sijainnin sääntelyn piiriin. Varsinais-Suomen liitto on aloittanut maakunnan taajamien maankäytön, palveluiden ja liikenteen vaihemaakuntakaavatyön, jossa ratkaistaan esimeriksi vähittäiskaupan suuryksiköiden mitoitus ja sijoittuminen tarkistetun maankäyttö- ja rakennuslain mukaisesti.
4 Kuva 3 Loimaan seutukunnan maakuntakaava Loimaan taajaman kohdalla (Lähde: Varsinais- Suomen liitto) Voimassa olevan maakuntakaavan yleismääräyksellä on määritelty seudullisesti merkittävän vähittäiskaupan alaraja, joka on Turun kaupunkiseudulla sekä seutukeskuksissa (Loimaa, Parainen, Salo ja Uusikaupunki) on enintään 6 000 k-m², muissa kunnissa 3 000 k-m². Kaavan tarkoituksena on ohjata vähittäiskaupan sijoittuminen aktiivisen maankäytön alueille (C, A, T ja TP). Määräyksen mukaan kaava-alueilla voidaan yleiskaavoitukseen ja kaupan palveluverkkoselvityksiin tukeutuen toteuttaa paikallisesti merkittävä vähittäiskaupan suuryksikkö tai vähittäiskaupan keskittymä ilman maakuntakaavan KM tai C-merkintää, jos keskittymän koko jää alle seudullisuuden alarajan. 1.3.2 Yleiskaava- ja osayleiskaavaehdotus Suunnittelualueelle on laadittu Loimaan kaupunginvaltuuston vuonna 1995 hyväksymä oikeusvaikutukseton osayleiskaava, millä ei ole suunnittelutyön kannalta ohjausvaikutusta. Loimaan kaupungissa on käynnissä Loimaan keskeisten alueiden osayleiskaavan laadintatyö. Työ on edennyt ehdotusvaiheeseen. Osayleiskaavaehdotus on ollut nähtävillä 30.1.2014-7.3.2014. Tärkeimpänä kaupan kaavoitukseen vaikuttavana muutoksena verrattuna edelliseen selvitykseen (FCG 2008) on KM-1 -alueen siirtyminen valtatien eteläisen eritasoliittymän eteläpuolelta pohjoisen eritasoliittymän länsi/lounaispuolelle lähemmäksi kaupunkirakennetta. P-2 -alueiden suhteen osayleiskaava on pääosin nykytilanteen toteava.
5 Kuva 4 Loimaan keskeisten alueiden osayleiskaava, ehdotus 8.11.2013 Yleiskaavamääräysten mukaan C-1 (keskustatoimintojen) alueiden yksityiskohtaisessa suunnittelussa tulee täydentävällä rakentamisella ja ulkoalueiden parantamisella vahvistaa keskustaalueen toiminnallista ja kaupunkikuvallista luonnetta. KM-1 -alueelle saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksiköitä tai vähittäiskaupan keskittymän, jonka yhteenlaskettu kerrosala on enintään 6 000 k-m². Alue on tarkoitettu ensisijaisesti vähittäiskaupan toiminnoille, joita ei voi sijoittaa keskusta-alueelle. P-2 -alue (palvelujen ja hallinnon alue) on tarkoitettu ensisijaisesti paljon tilaa vaativan erikoiskaupan tarpeisiin. Alueelle sijoittuvan vähittäiskaupan tulee olla sellaista, joka kaupan laatu huomioon ottaen voi sijoittua keskusta-alueiden ulkopuolelle (esim. auto-, rauta-, huonekalu-, puutarha- ja maatalouskauppa). TP-alueilla (työpaikka) voi olla toimisto- ja palvelutyöpaikkoja, ympäristöhäiriötä aiheuttamatonta teollisuutta ja varastointia sekä niihin liittyvää myymälätilaa ja varastointia. Varsinais-Suomen ELY-keskus on 10.4.2014 lausunut Loimaan keskeisten alueiden osayleiskaavaehdotuksesta kaupallisten palveluiden osalta tiivistetysti seuraavaa (s. 2): Keskustan ulkopuolelle Kartanonmäen alueelle on osoitettu KM-1 -aluevaraus, jolle saa kaava määräyksen mukaan sijoittaa vähittäiskaupan suuryksiköitä tai vähittäiskaupan keskittymän, jonka yhteenlaskettu kerrosala on enintään 6 000 k-m². Määräys noudattelee maakuntakaavan mukaista paikallisen yksikön enimmäiskokoa, mutta aluevarausta ei ole käsitelty yleiskaavan kaupallisissa selvityksissä. Vaikutusarviota on syytä täydentää erityisesti arviolla vaikutuksista keskustan palveluihin. Osayleiskaavaehdotuksessa on useita P-2 -aluevarauksia, joille saa sijoittaa paljon tilaa vaativien erikoistavaroiden (tiva) vähittäiskaupan suuryksiköitä. Valtaosa alueista on rakentamatta. P-2-alueiden suuren lukumäärän vuoksi niiden tarve ja mitoitus tulee yleiskaavassa perustella. Varsinais-Suomen liiton 31.3.2014 päivätyssä vastineessa vastaavasti lausutaan:
6 Kartanonmäkeen, lähelle keskustatoimintojen C-aluetta on osoitettu vähittäiskaupan suuryksikön mahdollistava KM-merkintä. Esitetty ratkaisu on yhdyskuntarakenteen eheää kehittymistä tukeva ja hyvin kaikilla liikkumismuodoilla saavutettava ratkaisu sekä mitoituksellisesti paikallisen yksikön/kaupallisen keskittymän (max. 6 000 k-m²) kriteerit täyttävä, mistä johtuen KM-merkintää voidaan käyttää maakuntakaavassa osoitetun keskustatoimintojen alueen ulkopuolella. Ratkaisulle löytyvät perustelut tehdystä kaupallisesta selvityksestä. 1.3.3 Asemakaavaehdotus Asemakaavan muutosalueelle sijoittuu nykyisin tilaa vaativan erikoistavaran kauppaa, tuotantoja työpaikkatiloja. Alue rajautuu valtatie 9:n eritasoliittymien väliselle alueelle. Voimassa olevissa asemakaavoissa rakennettaviksi tarkoitetut alueet on osoitettu toimitilarakentamiseen (KTY). Kaava-alueen nykyinen käyttö vastaa pääosin voimassa olevien asemakaavojen mukaista käyttötarkoitusta. Asemakaavamuutoksen tavoitteena on mahdollistaa yritysalueen laajentuminen eteläisen liittymän länsipuolelle. Lisäksi tavoitteena on mahdollistaa tilaa vaativan erikoistavaran kaupan sijoittuminen alueelle myös 15.4.2015 jälkeen maankäyttö- ja rakennuslain siirtymäsäännösten mukaisesti. Asemakaavan laajennusalueille ei osoiteta tilaa vaativan erikoistavarakaupan korttelialueita. Lisäksi päivittäistavarakaupan ja elintarvikkeiden myymälätilojen sijoittuminen rajataan ainoastaan Loimaan keskustaa lähimpänä olevaan kortteliin. Kaava-alue ja asemakaavaehdotus on kuvattu seuraavassa kartassa (Kuva 5). Kuva 5 Tiva-kaupan asemakaava ja asemakaavan muutos, ehdotus 9.4.2014 Asemakaavamääräyksen mukaan KM-2 -alueelle (liikerakennusten korttelialue) saa sijoittaa päivittäistavaroita myyviä vähittäiskaupan suuryksikköjä, joiden yhteenlaskettu kerrosala saa olla
7 enintään 6 000 kerrosneliömetriä. Sallittuja vähittäiskaupan toimialoja ovat elintarvikekauppa, huonekalukauppa, sisustustarvikekauppa (rakenteellinen sisustus), rautakauppa, rakennustarvikekauppa, puutarha-alan kauppa sekä kodintekniikkakauppa. Alueelle saa sijoittaa ns. laajan tavaravalikoiman myymälän. Alueelle saa lisäksi sijoittaa polttoaineen jakeluaseman. KTY-2 -alueelle (toimitilarakennusten korttelialue) saa rakentaa paljon tilaa vaativan erikoistavaran vähittäiskaupan suuryksiköitä. Sallittuja vähittäiskaupan toimialoja ovat moottoriajoneuvojen ja näiden varaosien kauppa, matkailuvaunujen ja -autojen kauppa, huonekalukauppa, rautakauppa, rakennustarvikekauppa, maatalouskauppa, puutarha-alan kauppa sekä kodintekniikkakauppa. KTY-3 -alue on osoitettu toimistorakennuksille sekä ympäristöhäiriöitä aiheuttamattomille teollisuus- ja varastorakennuksille. Seuraavassa taulukossa (Taulukko 1) on osoitettu asemakaavamuutoksen mukainen kaavan sallima kerrosala kaavamerkinnöittäin. Yhteensä kaava sallisi rakennusoikeutta noin 194 000 k- m². Vähittäiskaupan kannalta tärkeimmille merkinnöille on osoitettu rakennusoikeutta yhteensä noin 106 600 k-m² (KM-2: 19 900 k-m², KTY-2: 86 691 k-m²). Asemakaavan yhteydessä tehdyn rakennusoikeustarkastelun mukaan asemakaava-alueella sijaitsee tällä hetkellä kaupan pintaalaa noin 31 000 k-m² ja yhteensä rakennettua pinta-alaa noin 51 000 k-m². Karkeasti laskettuna asemakaava mahdollistaisi yli 57 500 kerrosneliömetrin lisärakentamisen kaupan toiminnoille osoitetuille alueille. Taulukko 1 Asemakaavamuutoksen mahdollistama kerrosala (k-m²) kaavamerkinnöittäin (Lähde: Loimaan kaupunki) Asemakaavaehdotuksen Aluevaraus sallima kerrosala (k-m²) Toteutunut rakennusoikeus (k-m²) Erotus KM-2 19 894 3 208-16 686 KTY-2 86 691 45 857-40 834 KTY-3 24 558 1 935-22 623 TY-1 62 860 0-62 860 KM-2 + KTY-2 106 585 49 065-57 520 Yht 194 003 51 000-143 003 2. VÄHITTÄISKAUPAN TARJONTA 2.1 Kaupan palveluverkko Loimaan ja koko vaikutusalueen vähittäiskaupan palveluverkkoa ja myymälöiden lukumäärää vuonna 2012 kuvataan Tilastokeskuksen Toimipaikkarekisterin mukaisesti seuraavassa taulukossa (Taulukko 2). Loimaalla sijaitsee yhteensä 97 vähittäiskaupan (pl. auto- ja tukkukauppa) myymälää. Myymälöistä 23 on päivittäistavarakaupan ja tavaratalojen toimialaryhmästä, 14 tilaa vaativaa erikoistavarakauppaa ja 60 muuta (keskustahakuista) erikoistavarakauppaa. Loimaa on tarkastelualueen kaupallinen keskus: noin puolet koko alueen toimipaikoista sijaitsee Loimaalla. Taulukko 2 Vähittäiskaupan toimipaikkojen määrä vuonna 2012 (Lähde: Tilastokeskus, Toimipaikkarekisteri) PT ja tavaratalo Tiva Muu et Yhteensä Päävaikutusalue: Loimaa 23 14 60 97 Aura 10 5 7 22 Koski Tl 2 4 5 11 Marttila 1 0 4 5 Oripää 2 0 3 5 Pöytyä 14 4 20 38 Tarvasjoki 1 0 3 4 Humppila 4 4 16 24 Ypäjä 2 0 5 7 2. vaikutusalue 36 17 63 116 Yhteensä 59 31 123 213 Seuraavissa alaluvuissa käsitellään tarkemmin vähittäiskaupan sijoittumista ja nykyistä kerrosalaa Loimaalla.
8 2.1.1 Päivittäistavarakaupan palveluverkko ja saavutettavuus Päivittäistavarakaupan nykyisen palveluverkon tiedot perustuvat A.C. Nielsenin päivittäistavarakaupan myymälärekisteriin vuodelta 2013. Lisäksi työssä on osittain hyödynnetty Varsinais- Suomen kaupan palveluverkkoselvityksen tietoja, jotka perustuvat vuoden 2011 myymälärekisteriin. Seuraavassa kartassa (Kuva 6) on esitetty päivittäistavarakaupan myymäläverkoston sijainti ja suuruusluokka Loimaan kaupungin alueella. Suurimmat hypermarket-kokoluokan yksiköt sijoittuvat Loimaan keskustan tuntumaan. Muilta osin päivittäistavarakaupan myymäläverkosto on lähipalvelutyyppistä ja koostuu pääasiassa entisissä kuntakeskuksissa (Alastaro ja Mellilä) sekä kyläkeskuksissa sijaitsevista valinta- ja pienmyymäläkokoluokan kaupoista. Kuva 6 Päivittäistavarakaupan palveluverkko Loimaalla vuonna 2013 (Lähde: A.C. Nielsen, Myymälärekisteri) Alla olevassa taulukossa (Taulukko 3) on tarkasteltu päivittäistavarakaupan myymälärakennetta ja siinä tapahtuneita muutoksia vuosien 2011 ja 2013 välillä. Kokonaismyymälämäärä on pysynyt samana (14 kpl). Merkittävimmät muutokset ajanjaksolla ovat Loimaan K-supermarketin ja S- marketin laajentuminen hypermarket-kokoluokan yksiköiksi, K-citymarketiksi ja Prismaksi. Samalla ajanjaksolla Loimaalta on lopettanut yksi hypermarket, Euromarket, osana Lähikauppa Oy:n konseptiuudistuksia. Loimaan osalta huomioitavaa on se, että edellä mainittujen laajennusten jälkeen kaupungissa ei sijaitse lainkaan supermarket-kokoluokan (400-2 500 k-m²) yksiköitä. Lisäksi tarkasteluajanjakson aikana Loimaalta on lopettanut yksi pieni valintamyymälä, Kojonkulmalla sijainnut Säterin kauppa. Muutos on heikentänyt päivittäistavarakaupan saavutettavuutta lopettaneen myymälän lähialueella.
9 Taulukko 3 Päivittäistavarakaupan myymälämäärät Loimaalla vuosina 2011 ja 2013 (Lähde: A.C. Nielsen, Myymälärekisteri) Hypermarket (>2 500 m²) Tavaratalo (>1 000 m²) Supermarket, iso (>1 000 m²) Supermarket, pieni (400-999 m²) Valintamyymälä, iso (200-399 m²) Valintamyymälä, pieni (100-199 m²) Pienmyymälä (<100 m²) Lähiruoka / luomukauppa 2011 2013 1 2 0 0 2 0 0 0 5 5 4 3 2 2 0 2 Kaikki yhteensä 14 14 Seuraavassa kartassa (Kuva 7) on havainnollistettu päivittäistavarakaupan myymäläverkkoa kaupan myyntipinta-alan mukaan. Ympyrän koko kertoo myymälän pinta-alan suuruuden ja värit pinta-alan jakautumisen päivittäis- ja erikoistavarakauppaan. Kartasta erottuvat selkeästi Aleksis Kivenkadun varrella sijaitsevat K-citymarket ja Prisma, joissa on myös huomattava määrä erikoistavarakaupan pinta-alaa. Muut Loimaan päivittäistavarakaupat myyvät vain päivittäistavaraa. Kuva 7 Päivittäistavarakaupan myymäläverkko Loimaalla vuonna 2013 pinta-alan mukaan kuvattuna (Lähde: A.C. Nielsen, Myymälärekisteri) Loimaan keskusta-alueelle tarkennettuna K-citymarket ja Prisma erottuvat edelleen selkeästi (Kuva 8). Prisman myyntipinta-alasta noin puolet on erikoistavarakauppaa ja K-citymarketissa osuus on hieman yli puolet. Hypermarketit sijaitsevat tarkasteltavan kaava-alueen (violetti rajaus) välittömässä tuntumassa.
10 Kuva 8 Päivittäistavarakaupan myymäläverkko Loimaan keskusta-alueella vuonna 2013 pintaalan mukaan kuvattuna (Lähde: A.C. Nielsen, Myymälärekisteri) Seuraavassa taulukossa (Taulukko 4) on A.C. Nielsenin myymälärekisterin tietojen pohjalta havainnollistettu päivittäistavarakaupan tunnusluvuissa tapahtuneita muutoksia vuosina 2011 2013. Myymälärekisteriä koskevien salauskäytäntöjen vuoksi luvut esitetään indeksinä niin, että koko maan keskiarvoa kuvaa indeksiluku 100. Yhteensä vuonna 2013 päivittäistavarakaupan myyntialaa Loimaalla on noin 6 900 m² (kerrosalana noin 8 600 m², ei sisällä hypermarkettien erikoistavarakaupan myyntialaa). Päivittäistavarakaupan myyntiala on vuosien 2011 ja 2013 välillä absoluuttisesti pienentynyt noin 150 neliön verran johtuen pääasiassa Euromarketin lopettamisesta. Suhteutettuna koko maan lukuihin (päivittäistavarakaupan myyntiala m² asukasta kohden) on suhteellinenkin myyntiala hieman laskenut. Päivittäistavarakaupan myynti on tarkasteluajanjaksolla noussut noin 14 %, mistä johtuen asukaslukuun suhteutettu myynti ( /asukas) on kasvanut merkittävästi verrattuna koko maan tasoon. Samoin on tapahtunut päivittäistavarakaupan myyntiteholle, joka on noussut koko maan keskiarvoa alemmalta tasolta keskiarvoa korkeammaksi vuosina 2011 2013. Taulukko 4 Päivittäistavarakaupan tunnuslukuja vuosina 2011 ja 2013, indeksi koko maa keskimäärin = 100 (Lähde: A.C. Nielsen, Myymälärekisteri; Päivittäistavarakauppa ry) 2011 2013 Pt-myyntiala (m²/asukas) 108 107 Pt-myynti ( /asukas) 103 109 Pt-myyntiteho ( /m²) 95 106 Päivittäistavarakaupan saavutettavuutta kuvataan etäisyytenä lähimpään päivittäistavarakaupan myymälään. Seuraavassa kartassa (Kuva 9) on havainnollistettu päivittäistavarakauppojen ympärille piirrettyjä 1-5 km etäisyysvyöhykkeitä suhteessa Loimaalla asuvaan väestöön. Kartasta voidaan nähdä, ettei päivittäistavarakaupan myymäläverkossa ole suuria palveluaukkoja, vaan pääosa loimaalaisista asuu suhteellisen lähellä lähintä myymälää. Taajamat, joissa ei ole päivittäistavarakauppaa, ovat asukasluvultaan pieniä.
11 Kuva 9 Päivittäistavarakaupan saavutettavuus Loimaalla vuonna 2013 ja väestö vuonna 2012 (Lähde: A.C. Nielsen Oy, Myymälärekisteri; Tilastokeskus, Ruututietokanta 2013) Edellisessä kartassa esitetyiltä etäisyyspolygoneilta on lisäksi laskettu niillä asuvan väestön määrä, joka on esitetty seuraavassa taulukossa (Taulukko 5), Loimaalaisista noin 20 % asuu alle 500 metrin päässä lähimmästä kaupasta ja 65 %:lla kauppaan on matkaa alle 2 km. Tarkastelussa on huomioitu ainoastaan Loimaalla sijaitsevat kaupat ja loimaalaiset asukkaat. Taulukko 5 Päivittäistavarakaupan saavutettavuus 2013 ja väestömäärä etäisyysvyöhykkeillä 2012 Etäisyys Väestö 31.12.2012 %-osuus väestöstä 0-500 m 3 108 19 % 500-1000 m 3 257 19 % 1000-2000 m 4 202 25 % 2000-3000 m 1 206 7 % 3000-4000 m 671 4 % 4000-5000 m 804 5 % Yli 5000 m 3 489 21 % Yhteensä 16 737 100 % 2.1.2 Vähittäiskaupan sijainti ja pinta-ala Vähittäiskaupan sijaintia ja karkeaa pinta-alaa käsittelevät tiedot on kerätty kenttäkierroksella keväällä 2014. Tiedot perustuvat rakennus- ja myymälärajojen perusteella tehtyihin paikkatietotarkasteluihin. Taustatietona on myös käytetty A.C. Nielsenin myymälärekisteriä sekä Loimaan kaupungin omana työnä tekemää rakennusoikeustarkastelua Niittukulman ja Lamminkadun kaava-alueelta. Seuraavassa kartassa (Kuva 10) on havainnollistettu Loimaan keskusta-alueen, hypermarketalueen sekä kaava-alueen kaupallista rakennetta. Aluerajaukset perustuvat kaupallisten toimintojen sijoittumiseen ja niiden tarkoituksena on havainnollistaa alueiden erilaisuutta kaupallisen rakenteen suhteen. Kaava-alueella sijaitsee pääasiassa tilaa vievän kaupan (esim. huonekalu- ja kodinkonekauppaa) ja autokaupan myymälöitä sekä katsastus- ja autokorjaamopalveluita. Kaa-
12 va-alueen pohjoisosissa sijaitsee huoltoasema, keilahalli sekä vanhaan kirjapainotaloon sijoittunut sisustustavaraliike. Tässä tarkastelussa osayleiskaavan sekä tiva-asemakaavan karkeaa sijaintia osoittava violetti alue kuvaa Niittukulma-Lamminkadun kaupallista aluetta. Kuva 10 Vähittäiskaupan sijoittuminen ja rakenne Loimaan keskusta-alueella 2014 Aleksis Kivenkadun ympäristöön rajautuvalta hypermarket-alueelta (Kuva 11) erottuvat tavaratalokaupaksi luokitellut hypermarketit, Prisman yhteydessä sijaitsevat erikoistavarakaupan, tilaa vievän erikoistavarakaupan ja palveluiden myymälätilat sekä entiseen Euromarkettiin sijoittunut halpatavaratalo Hong Kong. Lisäksi Alueella sijaitsee tilaa vievästä kaupasta Rautia K-maatalous sekä Agrimarket. Keskusta-alueella sitä vastoin sijaitsee paljon pienemmän kokoluokan erikoistavarakauppoja sekä kaupallisia palveluita kuten ravintoloita ja kahviloita. Suurimpia yksittäisiä myymälöitä ovat torin reunalla sijaitsevat halpatavaratalot Tokmanni sekä Hintakaari.
13 Kuva 11 Kaupan rakenne ja sijoittuminen Loimaan keskusta- ja hypermarket-alueilla Seuraavaan taulukkoon (Taulukko 6) on koostettu edellisten karttaesitysten mukaisesti kaupan pinta-ala alueittain ja toimialoittain. Luokkaan "muu alue" kuuluu Loimaan taajaman muilta kaupallista toimintaa sisältäviltä alueilta (Suopelto, Hulmi ja Hirvikoski) tunnistettuja kaupan yksiköitä. Yhteensä Loimaan taajama-alueella sijaitsee noin 107 000 kerrosneliömetriä liiketilaa, josta päivittäistavarakauppaa ja tavarataloja on noin 21 000 k-m², keskustahakuista erikoistavarakauppaa 10 500 k-m², tilaa vievää ja autokauppaa 53 000 k-m² ja kaupallisia palveluita noin 15 600 k-m². Tyhjiä liiketiloja on hieman yli 3 000 k-m² ja muussa kuin kaupallisessa käytössä (toimistoja, varastoja) liiketilaa on yhteensä noin 3 900 k-m². Lisäksi alueella sijaitsee tukkukauppaa noin 650 k-m². Eniten liiketilaa sijaitsee kaava-alueella (Niittukulma-Lamminkatu), noin 41 000 k-m². Loimaan keskustassa ja hypermarket alueilla on liiketilaa yhteensä 25 000 30 000 k-m². Loimaan keskusta-alueella korostuu toimintojen sekoittuneisuus; alueella sijaitsee tasaisesti päivittäistavaraja tavaratalokauppaa, keskustahakuista erikoistavarakauppaa sekä kaupallisia palveluita. Tilaa vievää erikoistavarakauppaa sitä vastoin on selkeästi vähemmän. Hypermarket-alueella korostuu pt- ja tavaratalokaupan sekä tiva-kaupan suuri osuus. Niittukulma-Lamminkadun kaava-alueen kaupallinen rakenne koostuu lähes yksinomaan tilaa vievästä kaupasta ja autokaupasta.
14 Taulukko 6 Vähittäiskaupan kerrosala alueittain ja toimialoittain vuonna 2014 Vähittäiskaupan liikevaihdon kehittymistä vuosina 2002 2012 on kuvattu seuraavassa kaaviossa (Kuva 12). Kaaviosta voidaan havaita, että Loimaan kaupungin osuus koko vaikutusalueen liikevaihdosta on tarkasteluajanjakson ajan ollut noin puolet. Koko vaikutusalueen vähittäiskaupan liikevaihto on kasvanut melko voimakkaasti vuosina 2004 2008, mutta taantuman seurauksena liikevaihto on lähtenyt lievään laskuun. Vuonna 2012 koko vaikutusalueen vähittäiskaupan liikevaihto oli noin 193 milj. euroa, josta 85 milj. euroa syntyi Loimaalla ja 108 milj. euroa muualla vaikutusalueella. Erityisen huomattava on koko vähittäiskaupan liikevaihdon pienentyminen noin 14,6 miljoonalla eurolla (-15 %) Loimaalla vuosien 2011 ja 2012 välillä. Tarkastelussa tulee kuitenkin huomioida se, että vuonna 2012 Loimaalta lopetti hypermarket-kokoluokan Euromarket ja entisistä supermarketeista laajennettiin hypermarketteja; remontoinnista aiheutuneet häiriöt näkyvät kaupan liikevaihdossa ja esimerkiksi verrattaessa A.C. Nielsenin myymälärekisterin vuoden 2011 tietoja vuoteen 2013 on havaittavissa selkeä kasvu (+14 %) päivittäistavarakaupan myynnissä. Hypermarketalue Niittukulma- Lamminkatu Kaikki yhteensä Keskusta Muu alue Päivittäistavarakauppa ja tavaratalot 4 080 15 710 0 1 100 20 890 Päivittäistavarakauppa 2 050 660 0 1 100 3 810 Tavaratalokauppa 0 12 380 0 0 12 380 Halpatavaratalo 2 020 2 680 0 0 4 700 Erikoistavarakauppa 6 820 2 760 530 350 10 460 Keskustaerikoiskauppa 4 210 2 090 0 130 6 430 Terveydenhoitokauppa 60 450 0 220 730 Muotikauppa 1 820 220 0 0 2 040 Sisustuskauppa 580 0 530 0 1 110 Käytetyn tavaran kauppa 150 0 0 0 150 Tilaa vievä ja autokauppa 1 100 8 480 37 390 6 320 53 290 Tilaa vaativa kauppa 1 100 8 480 13 690 4 640 27 910 Huoltoasemakauppa 0 0 370 500 870 Auto/konekauppa, huoltamotoiminta 0 0 16 380 1 180 17 560 Autokorjaamo, katsastus 0 0 6 950 0 6 950 Kaupalliset palvelut 10 750 2 160 960 1 720 15 600 Palvelu 4 540 1 330 960 200 7 030 Ravintolat, kahvilat, baarit, hotellit 4 190 730 0 760 5 680 Pankit, vakuutus, kiinteistönvälitys 2 020 100 0 770 2 890 Liiketila ei kaupallisessa käytössä 2 840 0 2 140 1 980 6 970 Tyhjä 1 440 0 660 1 020 3 120 Liiketila muussa käytössä 1 410 0 1 480 960 3 850 Tukkukauppa 0 0 670 0 670 Kaikki yhteensä 25 590 29 110 41 020 11 470 107 210 2.2 Liikevaihto
136 816 140 139 137 426 154 751 171 386 192 305 216 343 210 547 204 339 207 077 192 912 LOIMAA 15 250 000 Vähittäiskaupan liikevaihto 2002-2012 (1 000 ) 200 000 150 000 100 000 50 000 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2. vaikutusalue 62 465 64 760 63 855 73 525 76 422 95 331 113 245 111 236 105 225 107 558 108 021 Päävaikutusalue: Loimaa 74 351 75 379 73 571 81 226 94 964 96 974 103 098 99 311 99 114 99 519 84 891 Yhteensä 136 816 140 139 137 426 154 751 171 386 192 305 216 343 210 547 204 339 207 077 192 912 Kuva 12 Vähittäiskaupan liikevaihdon kehitys vuosina 2002 2012 (Lähde: Tilastokeskus, Toimipaikkarekisteri) Asukaslukuun suhteutettu liikevaihto kuvaa alueen vähittäiskaupan suhteellista kokoa ja tarjonnan määrää. Seuraavassa kaaviossa (Kuva 13) on esitetty asukaslukuun suhteutettu vähittäiskaupan liikevaihto vuosina 2002 2012. Kaaviosta voidaan nähdä, että koko tarkastelujakson ajan Loimaalla on ollut selvästi suurempi vähittäiskaupan suhteellinen liikevaihto kuin muualla tarkastelualueella. Viime vuosina ero on kuitenkin kaventunut. Verrattuna koko maan ja Varsinais- Suomen maakunnan tasoon Loimaan liikevaihto on ollut samalla kasvu-uralla vuosina 2005 2011, mutta vuoden 2012 pudotus liikevaihdossa on muodostanut selkeän eron; vuonna 2012 Loimaalla asukaskohtainen vähittäiskaupan liikevaihto oli noin 5 070, kun Varsinais-Suomessa vastaava luku oli 6 480 ja koko maassa 6 330.
16 Vähittäiskaupan liikevaihto 2002-2012 ( /asukas) 7 000 6 000 6 476 6 333 5 000 4 000 5 072 4 276 3 000 2 000 1 000 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Päävaikutusalue: Loimaa Varsinais-Suomen maakunta 2. vaikutusalue Koko maa Kuva 13 Vähittäiskaupan liikevaihto ( /asukas) 2002-2012 (Lähde: Tilastokeskus, Toimipaikkarekisteri) Seuraavassa kaaviossa on kuvattu tarkemmin liikevaihdon jakautumista eri vaikutusalueille sekä toimialoittain vuosina 2011 ja 2012. Loimaalla koko vähittäiskaupan liikevaihto on tarkasteluajanjaksona pienentynyt 99 milj. eurosta 85 milj. euroon (-14 %). Pudotusta on tapahtunut päivittäistavarakaupassa 7,9 milj. euroa (-14 %), tilaa vievässä erikoistavarakaupassa 5,3 milj. euroa (-26 %) ja muussa erikoistavarakaupassa noin 0,9 milj. euroa (-4 %).
17 250 000 Vähittäiskaupan liikevaihto toimialoittain 2011 ja 2012 (1 000 ) 200 000 193 754 192 912 150 000 94 764 108 021 100 000 50 000 0 94 215 39 357 54 858 PT ja tavaratalo 49 693 49 845 29 482 25 925 20 211 23 921 98 990 92 386 45 383 47 003 Tiva Muu et Yhteensä PT ja tavaratalo 49 129 50 709 34 224 27 726 14 905 22 983 Vuosi 2011 Vuosi 2012 84 891 Tiva Muu et Yhteensä Päävaikutusalue: Loimaa 2. vaikutusalue Kuva 14 Vähittäiskaupan liikevaihto toimialoittain vuosina 2011 ja 2012 (Lähde: Tilastokeskus, Toimipaikkarekisteri) Seuraavassa taulukossa (Taulukko 7) on kuvattu Loimaan vähittäiskaupan asukaslukuun suhteutettua liikevaihtoa toimialoittain verrattuna saman suuruusluokan naapurikaupunkeihin sekä koko maan keskiarvoon vuosina 2011 ja 2012. Vuonna 2012 Loimaalla asukaslukuun suhteutettu liikevaihto jää selkeästi koko maata ja vertailukaupunkeja alhaisemmalle tasolle. Ainoastaan keskustahakuisessa erikoistavarakaupassa Huittisissa on suhteellisesti pienempi liikevaihto. Taulukkoa tulkitessa tulee kuitenkin huomioida edellisessä kappaleessa mainitut seikat Loimaan liikevaihdosta vuodelta 2012. Tarkasteltaessa vuoden 2011 liikevaihtotietoja on Loimaan asukaskohtainen liikevaihto lähes koko maan tasolla ja tilaa vievässä erikoistavarakaupassa jopa selkeästi koko maan tasoa korkeampi (indeksiluku 128). Taulukko 7 Vähittäiskaupan liikevaihto ( /asukas) toimialoittain vuonna 2012 (Lähde: Tilastokeskus, Toimipaikkarekisteri) Liikevaihto /asukas Indeksi, koko maa = 100 Vähittäiskauppa yht. Pt ja tavaratalo Tiva Muu et Vähittäiskauppa yht. Pt ja tavaratalo Tiva Muu et Alue Vuosi 2011 Loimaa 5 875 3 256 1 200 1 420 97 92 128 88 Forssa 9 479 5 346 1 719 2 415 156 151 183 149 Huittinen 6 136 4 082 941 1 114 101 116 100 69 Koko maa 6 086 3 529 937 1 619 100 100 100 100 Vuosi 2012 Loimaa 5 072 2 808 891 1 373 80 75 94 83 Forssa 9 697 5 462 1 869 2 366 153 146 197 144 Huittinen 6 477 4 363 981 1 133 102 117 103 69 Koko maa 6 333 3 737 948 1 647 100 100 100 100 Vähittäiskaupan lisäksi Loimaa on merkittävä autokaupan (moottoriajoneuvojen ja moottoripyörien kauppa sekä korjaus, TOL 45) sekä yritysten välisen kaupan osalta maa- ja metsätalouskoneiden myynnin (tukkukauppa, TOL 46) keskittymä. Loimaalla sijaitsee useita autokaupan liikkeitä sekä maatalouskoneista lähes kaikilla tärkeimmillä merkeillä on edustusta Loimaalla jälleenmyynnin muodossa. Lisäksi Loimaan merkittävyys näkyy toimialojen liikevaihdon tunnusluvuissa; asukaslukuun suhteutettu liikevaihto saa esimerkiksi henkilöautojen kaupassa indeksiluvun 178 (koko maa keskimäärin = 100) ja maa- ja metsätalouskoneiden kaupassa peräti luvun 402. Vahva kaupallinen asema kyseisillä toimialoilla luo edellytyksiä myös näitä tukevan muun vähittäiskaupan kehittymiselle kaupungissa.
18 Taulukko 8 Moottoriajoneuvojen kaupan ja korjauksen (TOL45) sekä tukkukaupan (TOL46) liikevaihto vuonna 2012 (Lähde: Tilastokeskus, Toimipaikkarekisteri) TOL 2008 Liikevaihto 1 000 Loimaa Loimaan seutu Liikevaihto e/as (indeksi, koko maa = 100) Loimaa Loimaan seutu 45 Moottoriajoneuvojen ja moottoripyörien kauppa sekä korjaus 51 143 62 094 94 52 Henkilöautojen ja kevyiden moottoriajoneuvojen vähittäiskauppa 34 181 39 068 178 92 Moottoriajoneuvojen huolto ja korjaus (pl. renkaat) 8 929 12 526 144 91 Muu moottoriajoneuvojen tukku- ja vähittäiskauppa sekä korjaus 8 033 10 500 28 16 46 Tukkukauppa (pl. moottoriajoneuvojen ja moottoripyörien kauppa) 99 017 138 928 41 26 Viljan, raakatupakan, siementen ja eläinrehujen tukkukauppa 21 082 21 108 402 181 Maa- ja metsätalouskoneiden ja -tarvikkeiden tukkukauppa 28 612 43 320 630 430 Muu tukkukauppa 49 323 74 500 21 14 2.3 Hankkeet Loimaalla vireillä tai suunnitteilla olevat kaupalliset hankkeen sijoittuvat pääasiassa tarkasteltavana olevalle kaava-alueelle. Tärkeimpänä ja ajankohtaisimpana hankkeena voidaan mainita Loimaan kirjapainon entiseen rakennukseen sijoittuva Lidl-ketjun päivittäistavaramyymälä (2 000 k-m²) ja samaan yhteyteen uudisrakennukseen sijoittuva Tokmanni (3 500 k-m²). Kyseiset hankkeet sijoittuvat osayleiskaavan KM1-alueelle, joka vastaavasti asemakaavassa on KM2-alue. Asemakaavan mukaista rakennusoikeutta alueella yhteensä noin 20 000 k-m². Seuraavassa taulukossa (Taulukko 9) on listattu Varsinais-Suomen palveluverkkoselvitystyön yhteydessä kerätyt kaupan hankkeet Loimaalta. Hankkeiden sijainti on osoitettu taulukon jälkeen esitetyssä kartassa (Kuva 15). Suurin osa hankkeista on selvityshetkellä vasta alustavia. Taulukko 9 Varsinais-Suomen palveluverkkoselvitystyössä tunnistetut vähittäiskaupan hankkeet Loimaalla Sijainti kunnassa Päätoimiala Hankkeen Pinta-ala Toteutus vaihe Kaavatilanne Kortteli 20 Kartanomäenkadun pohjoispää TIVA 10 000 2020 Vireillä Asemakaavassa, tiva-siirtymäkausi 15.4.2015 Loimaanportti, Kartanomäenkadun eteläpää TIVA 6 000 2020 Mahdollinen Asemakaavassa, ei sisällä KM-merkintää LHK kortteli 90 Lamminkadun päässä LIIK 3 000 2020 Mahdollinen Asemakaavassa Lammikadun keskiosa kortteli 78 AUTO 2 000 2020 Mahdollinen Asemakaavassa, tiva-siirtymäkausi 15.4.2015 Kortteli 76, Asemakatu MUU 2 000 2020 Mahdollinen Asemakaavassa Auki PT 1 500 2020 Mahdollinen Kaavatilanne vaihtelee kohteittain Auki TIVA 3 000 2020 Mahdollinen Maakuntakaava, asemakaavan muutos PT=päivittäistavarakauppa ET=erikoistavarakauppa TIVA=paljon tilaa vaativa erikoistavara AUTO=autokauppa LIIK=liikerakentaminen MUU=muu käyttötarkoitus
19 Kuva 15 Tärkeimmät kaupan hankkeet ja varaukset Loimaalla 3. VÄHITTÄISKAUPAN KYSYNTÄ 3.1 Väestö, työpaikat ja liikenne Vuonna 2013 Loimaalla asui 16 700 asukasta ja 2. vaikutusalueella noin 25 400 asukasta. Yhteensä koko vaikutusalueen väestömäärä on siis noin 42 000. Vuosina 2000 2013 Loimaan väestömäärä on vähentynyt lähes 900 asukkaalla (-5 %), kun vastaavasti 2. vaikutusalueella väestönmäärä on kasvanut yli 400 asukkaalla (+1,7 %). Väestönkasvu on selitettävissä pääosin Turun kaupunkiseudun tuntumassa sijaitsevien Auran ja Pöytyän kuntien väestönkasvulla. Väestötiedot on tarkemmin esitetty kuntatasolla seuraavassa taulukossa. Taulukko 10 Väestömäärän muutos vuosina 2000 2013 (Lähde: Tilastokeskus) Väestö Muutos 2000-2013 2000 2005 2010 2013 lkm % Päävaikutusalue: Loimaa 17 585 17 300 16 916 16 700-885 -5,0 % Aura 3 338 3 699 3 911 3 962 624 18,7 % Koski Tl 2 550 2 528 2 436 2 423-127 -5,0 % Marttila 2 135 2 064 1 994 2 056-79 -3,7 % Oripää 1 342 1 335 1 414 1 423 81 6,0 % Pöytyä 8 332 8 371 8 494 8 590 258 3,1 % Tarvasjoki 1 921 1 960 1 945 1 956 35 1,8 % Humppila 2 586 2 600 2 506 2 463-123 -4,8 % Ypäjä 2 735 2 678 2 565 2 483-252 -9,2 % 2. Vaikutusalue yhteensä 24 939 25 235 25 265 25 356 417 1,7 % Vaikutusalue yhteensä 42 524 42 535 42 181 42 056-468 -1,1 % Väestön sijoittumista tarkastelualueella on havainnollistettu 1 x 1 km tilastoruutujen perusteella piirretyllä kartalla, jossa pallon koko kuvaa ruudussa asuvan väestön määrää (Kuva 16). Loimaan taajama-alue nousee esiin tarkastelualueen tiiveimpänä väestökeskittymänä. Muutoin väestö on pääosin keskittynyt nykyisiin ja entisiin kuntakeskuksiin. Ympäröivistä keskuksista merkittävimpiä ovat Forssa, Huittinen ja Turun kaupunkiseutu, jonka väestötihentymä on osittain näkyvissä kartan alalaidassa.
20 Kuva 16 Väestön sijoittuminen 1 x 1 km ruuduissa tarkastelualueella 31.12.2012 (Lähde: Tilastokeskus, Ruututietokanta) Seuraavassa kartassa (Kuva 17) on kuvattu väestön sijoittumista Loimaan taajama-alueella sekä suhteessa selvityksessä tarkasteltavaan kaava-alueeseen. Väestö on sijoittunut nauhamaisesti Loimaan ydinkeskustan sekä Hirvikosken väliselle taajama-alueelle. Väestön suhteen tarkasteltuna kaava-alueen pohjoisosat sijoittuvat väestökeskittymän ytimeen, mutta eteläisten osien ympärillä ei ole juuri asukkaita.
21 Kuva 17 Väestön sijoittuminen 250 x 250 m ruuduissa 31.12.2012 (Lähde: Tilastokeskus, Ruututietokanta) Tilastokeskuksen vuonna 2012 julkistetun väestöennusteen (Taulukko 11) mukaan vuosina 2013 2035 Loimaan väestömäärä vähenee edelleen lähes 900 asukkaalla (-5,4 %). Sitä vastoin 2. vaikutusalueen väestön ennustetaan kasvavan lähes 1 200 asukkaalla (+4,7 %) vuoteen 2035 mennessä. Väestönkasvusta pääosa sijoittuu Auran ja Pöytyän kuntiin, mutta myös Oripäähän ennustetaan jopa 250 asukkaan väestönkasvua (+17,4 %). Tilastokeskuksen ennuste perustuu menneeseen trendiin ja se eroaa esimerkiksi kunnan ja maakunnan tavoitteellisista väestönkasvumitoituksista. Turun seudun rakennemallityön yhteydessä "kiitoon"-mitoituksessa Loimaan väestönkasvuksi vuosina 2011 2035 on määritelty 12 % ja koko seudun kasvuksi noin 15 %. Taulukko 11 Väestöennusteen mukainen väestönmuutos vuosina 2013 2035 (Lähde: Tilastokeskus, Väestöennuste) Väestöennuste Muutos 2013-2035 2013 2015 2020 2025 2030 2035 lkm % Päävaikutusalue: Loimaa 16 700 16 458 16 139 15 970 15 882 15 805-895 -5,4 % Aura 3 962 4 197 4 434 4 634 4 793 4 908 946 23,9 % Koski Tl 2 423 2 386 2 335 2 297 2 264 2 236-187 -7,7 % Marttila 2 056 1 930 1 877 1 857 1 836 1 817-239 -11,6 % Oripää 1 423 1 488 1 552 1 594 1 637 1 670 247 17,4 % Pöytyä 8 590 8 548 8 684 8 841 8 971 9 064 474 5,5 % Tarvasjoki 1 956 1 936 1 955 1 975 2 000 2 018 62 3,2 % Humppila 2 463 2 450 2 403 2 389 2 390 2 394-69 -2,8 % Ypäjä 2 483 2 473 2 428 2 419 2 429 2 442-41 -1,7 % 2. Vaikutusalue yhteensä 25 356 25 408 25 668 26 006 26 320 26 549 1 193 4,7 % Vaikutusalue yhteensä 42 056 41 866 41 807 41 976 42 202 42 354 298 0,7 % Loimaalla väestön ikärakenne on keskimäärin hieman iäkkäämpää kuin Varsinais-Suomen maakunnassa ja koko maassa keskimäärin (Kuva 18). Loimaalla yli 65-vuotiaita oli vuonna 2013 noin 4 300 asukasta; ikäryhmän osuus koko väestöstä on Loimaalla noin 25 %, kun maakunnassa vastaava luku on 20 % ja koko maassa 19 %. Tilastokeskuksen väestöennusteen mukaan vuonna 2035 loimaalaisista peräti yli 5 500 (noin 35 % koko väestöstä) on yli 65-vuotiaita. Väestön ikääntymisen seurauksena Loimaalla nousee tärkeäksi tulevaisuuden tavoitteeksi turvata mahdollisimman kattava lähipalveluiden verkosto niin julkisten kuin yksityistenkin palveluiden osalta.
22 0 % 20 % 40 % 60 % 80 % 100 % Päävaikutusalue: Loimaa 18% 12% 21% 23% 13% 8% 4% 2. vaikutusalue 22% 10% 24% 22% 11% 7% 3% Varsinais-Suomen maakunta 19% 15% 25% 20% 11% 6% 3% Koko maa 20% 15% 25% 21% 11% 6% 2% Kuva 18 Väestön ikärakenne vaikutusalueella, Varsinais-Suomen maakunnassa ja koko maassa vuonna 2013 (Lähde: Tilastokeskus) Työpaikkojen suhteen Loimaa on täysin omavarainen (Taulukko 12). Yhteensä Loimaalla sijaitsee 6914 työpaikkaa vuonna 2011 työttömyysasteen ollessa noin 8,5 %. Loimaalaisista asuinkunnan ulkopuolella käy töissä 23 % työllisistä. Toissijaisella vaikutusalueella työpaikkaomavaraisuus on keskimäärin noin 74 %, joten alueen kunnista pendelöidään suurempiin työpaikkakeskittymiin kuten Loimaalle. Työpaikkojen suhteellisen suuri määrä ja työpaikkaomavaraisuus kuvaavat Loimaan asemaa vaikutus- ja työssäkäyntialueensa keskuksena. Tämä luo myös vähittäiskaupalle hyvät toimintaedellytykset ja tuo asiointeja myös kunnan ulkopuolelta. Taulukko 12 Työssäkäynti- ja työpaikkatunnuslukuja vuodelta 2011 (Lähde: Tilastokeskus) 0-17 18-29 30-49 50-64 65-74 75-84 85- Työssäkäynti 2011 Työpaikat Työlliset Työttömyysaste Työpaikkaomavaraisuus Kunnan ulkopuolella työssäkäyvät Päävaikutusalue: Loimaa 6914 6917 8,5 % 100,0 % 23,0 % Aura 1326 1897 6,4 % 69,9 % 34,5 % Koski Tl 967 978 6,8 % 98,9 % 37,4 % Marttila 597 875 6,9 % 68,2 % 25,9 % Oripää 452 598 8,3 % 75,6 % 25,6 % Pöytyä 2841 3640 7,4 % 78,0 % 27,1 % Tarvasjoki 555 876 6,0 % 63,4 % 27,2 % Humppila 758 1077 10,8 % 70,4 % 21,1 % Ypäjä 726 1108 10,0 % 65,5 % 20,8 % 2. vaikutusalue yhteensä 8222 11049 8,0 % 74,4 % 27,9 % Vaikutusalue yhteensä 15136 17966 8,2 % 84,2 % 26,0 % Seuraavassa kartassa on kuvattu työpaikkojen sijoittuminen Loimaan taajama-alueella 250 x 250 m ruuduissa 31.12.2011. Kartassa Loimaan ydinkeskusta näyttäytyy tiiveimpänä ja suurimpana työpaikkakeskittymänä. Muutoin työpaikkoja on melko tasaisesti koko taajama-alueella viljavaraston alueelta Hirvikoskelle jatkuvana, seututietä 213 mukailevana nauhana. Violetilla rajatulla tarkastelualueella sijaitsee ruututietokannan mukaan hieman yli 500 työpaikkaa.
23 Kuva 19 Työpaikkojen sijoittuminen 250 x 250 m ruuduissa 31.12.2011 (Lähde: Tilastokeskus, Ruututietokanta) Tarkasteltava alue sijaitsee liikenteellisesti vilkkaalla paikalla valtatie 9:n eritasoliittymien välissä, jossa kulkee keskimäärin noin 6 100 ajoneuvoa vuorokaudessa (Kuva 20). Liikenteellisesti vilkkain väylä Loimaalla on seututie 213, jolla liikkuu keskimäärin jopa yli 11 400 ajoneuvoa vuorokaudessa kaava-alueen pohjoisosien kohdalla.
24 Rautatieasema Kuva 20 Liikennemäärät tieverkolla vuonna 2012 (Lähde: Liikennevirasto) Loimaan keskusta on joukkoliikenteellä seudun parhaiten saavutettavimpia alueita. Keskustaan kulkee sisäistä joukkoliikennettä kunnan eri osista, muualta seutukunnasta sekä seudun ulkopuolisista keskuksista (Kuva 21). Kaava-alueen välittömästä tuntumasta kulkee niin sisäisiä joukkoliikennelinjoja kuin pitkän matkan bussiyhteyksiäkin. Lisäksi Loimaa sijaitsee Turku- Toijala -rautatieyhteyden varrella ja Loimaan rautatieaseman kautta kulkee noin 100 000 matkustajaa vuodessa (2008) 1. 1 Liikennevirasto (2010) Henkilöliikennepaikkojen kehittämisohjelma (http://www2.liikennevirasto.fi/julkaisut/pdf3/raportti_2010_henkiloliikennepaikkojen_kehittamisohjelma_web.pdf)
25 Kuva 21 Loimaan seudun joukkoliikenteen tavoitteellinen palvelutaso yhteysväleittäin (Lähde: Liidea Oy 2011: Loimaan seutukunnan joukkoliikennesuunnitelma) 3.2 Vähittäis- ja autokaupan ostovoima Vähittäiskaupan ostovoimaa arvioidaan keskimääräisen asukaskohtaisen kulutusluvun kautta. Kulutusluku tarkoittaa yhden henkilön vuodessa vähittäiskauppaan kuluttamaa rahamäärää. Kertomalla kulutusluku alueen väestömäärällä saadaan arvio alueella vähittäiskauppaan suuntautuvasta ostovoimasta. Ostovoimaa kasvattavat alueen väestönkasvu ja yleinen tulojen ja kulutuksen kasvu. Ostovoiman avulla voidaan arvioida vähittäiskaupan pinta-alan tarvetta jakamalla ostovoima myyntiteholla. Pitkälle tulevaisuuteen ulottuvat ostovoima- ja pinta-alalaskelmat sisältävät aina epävarmuutta. Ostovoimalaskelmissa tärkeimmät muuttujat ovat väestöennuste ja kulutusluku. Jos jompikumpi kasvaa selvästi laskelmissa oletettua tasoa vähemmän, on kaupan palveluilla huonommat toteutumisedellytykset. Tässä selvityksessä epävarmuutta on tuotu esiin myös tekemällä minimija maksimilaskelmat. Kulutuksen kasvua on laskettu kahdella eri kasvuoletuksella. Kulutuksen kasvun on arvioitu olevan noin 0,5 2 % vuodessa tuoteryhmästä riippuen. 2000-luvun ensimmäisellä vuosikymmenellä kauppa on kasvanut selvästi nopeammin. Viime vuosina sen sijaan kasvu on jäänyt hyvin pieneksi ja joillain toimialoilla on tapahtunut jopa supistumista. Jos yleisessä taloustilanteessa tapahtuu suuria muutoksia, heijastuu se myös yksityiseen kulutukseen. Kuitenkin pitkällä aikavälillä talouden nousu- ja laskukauden tasoittavat toisiaan ja 1 2 % vuotuinen kasvu on täysin mahdollinen. Ostovoimalaskelmat antavat suuntaa alueen asukkaiden kauppaan käytettävissä olevista rahoista, mutta kulutustottumukset voivat muuttua nykyisestä. Tavaroiden sijaan kulutus voi suuntautua tulevaisuudessa entistä enemmän palveluihin tai perinteisten myymälöiden sijaan aletaankin tavarat ostaa verkkokaupasta. Myös väestön merkittävä ikääntyminen voi vaikuttaa kulutuskäyttäytymiseen ja liiketilojen kysyntään huomattavasti. Ennusteet ja laskelmat on kuitenkin tehtävä tämänhetkisen tiedon perusteella ja hyväksyttävä tulevaisuuden ennustamiseen liittyvä epävarmuus.
26 3.2.1 Ostovoiman kasvu vaikutusalueella Tässä selvityksessä ostovoimalaskelmien perusmuuttujina on käytetty vastaavia kuin Varsinais- Suomen kaupan palveluverkkoselvitys 2013:ssa, jotka perustuvat Tuomas Santasalon ja Katja Koskelan vähittäiskauppa Suomessa 2008 -teoksen huhtikuussa 2013 päivitettyihin maakuntakohtaisiin lukuihin. Autokaupan ja huoltamoiden kulutuslukuna on käytetty vastaavasti Santasalon Maskun kaupallisessa selvityksessä käyttämää lukemaa. Laskelmissa käytetyt kulutusluvut vuoden 2011 lähtötilanteessa ovat: - Päivittäistavarakauppa (ml. Alko) 3 356 /hlö/vuosi - Keskustaerikoiskauppa 2 535 /hlö/vuosi - Paljon tilaa vaativan erikoistavaran kauppa 1 506 /hlö/vuosi - Autokauppa ja huoltamot 3 339 /hlö/vuosi Kulutuksen kasvusta on tehty kaksi vaihtoehtolaskelmaa: - Hidas kasvu: +0,5 %/vuosi päivittäistavarakaupassa ja +1 %/vuosi muussa kaupassa - Nopea kasvu: +1 %/vuosi päivittäistavarakaupassa ja +2 %/vuosi muussa kaupassa Lisäksi väestöennusteessa on käytetty vastaavia oletuksia kuin Varsinais-Suomen palveluverkkoselvityksessä; minimivaihtoehdossa väestönmuutos vuosina 2011 2035 on tilastokeskuksen väestöennusteen mukainen ja maksimivaihtoehdossa Turun seudun rakennemallityössä muodostetun "kiitoon" -väestömitoituksen mukainen. Maksimivaihtoehdossa Loimaan väestönkasvu vuosina 2011 2035 on noin 12 % ja muun Loimaan seudun noin 15 %. Koska Humppila ja Ypäjä kuuluvat eri maakuntaan eivätkä ole olleet ko. mitoituksessa mukana, on niissä käytetty maksimivaihtoehdossakin Tilastokeskuksen väestöennusteen mukaista kasvua. Tällöin 2. vaikutusalueenkin väestönkasvuksi muodostuu noin 12 %. Alla olevassa taulukossa (Taulukko 13) on kuvattu edellä kuvattujen muuttujien perusteella laskettu vähittäiskaupan ostovoima vuonna 2011 sekä minimi- ja maksimivaihtoehtojen mukainen ostovoiman kasvu vuosina 2011 2035. Laskelmien mukaan vähittäis- ja autokaupan ostovoiman arvioidaan olevan Loimaalla yhteensä 181 miljoonaa euroa vuonna 2011 ja kasvavan vuosina 2011 2035 minimivaihtoehdon mukaan 27 miljoonaa euroa (+15 %) ja maksimivaihtoehdon mukaan 123 miljoonaa euroa (+68 %). Koko vaikutusalueella ostovoima kasvaisi minimivaihtoehdon mukaan noin 105 miljoonaa euroa (+23 %) ja maksimivaihtoehdon mukaan 305 miljoonaa euroa (+67 %).
27 Taulukko 13 Vähittäiskaupan minimi- ja maksimivaihtoehdon mukainen ostovoima ja sen kasvu vuosina 2011 2035 Päivittäistavarakauppa (ml. Alko) Minimikasvu Maksimikasvu Ostovoima Ostovoima Ostovoima 2011 2035 (milj. ) (%) 2035 (milj. ) (%) Päävaikutusalue: Loimaa 57 60 3 6 % 80 24 42 % 2. Vaikutusalue yhteensä 85 100 15 18 % 120 35 41 % Vaikutusalue yhteensä 141 160 19 13 % 200 59 41 % Keskustaerikoiskauppa Minimikasvu Maksimikasvu Ostovoima Ostovoima Ostovoima 2011 2035 (milj. ) (%) 2035 (milj. ) (%) Päävaikutusalue: Loimaa 43 51 8 19 % 77 34 80 % 2. Vaikutusalue yhteensä 64 85 21 33 % 114 50 78 % Vaikutusalue yhteensä 107 136 29 28 % 191 85 79 % Tiva-kauppa Minimikasvu Maksimikasvu Ostovoima Ostovoima Ostovoima 2011 2035 (milj. ) (%) 2035 (milj. ) (%) Päävaikutusalue: Loimaa 25 30 5 19 % 46 20 80 % 2. Vaikutusalue yhteensä 38 51 13 33 % 68 30 78 % Vaikutusalue yhteensä 63 81 18 28 % 114 50 79 % Autokauppa ja huoltamot Minimikasvu Maksimikasvu Ostovoima Ostovoima Ostovoima 2011 2035 (milj. ) (%) 2035 (milj. ) (%) Päävaikutusalue: Loimaa 56 67 11 19 % 101 45 80 % 2. Vaikutusalue yhteensä 85 113 28 33 % 151 66 78 % Vaikutusalue yhteensä 141 180 39 28 % 252 111 79 % Vähittäis- ja autokauppa yht. Minimikasvu Maksimikasvu Ostovoima Ostovoima Ostovoima 2011 2035 (milj. ) (%) 2035 (milj. ) (%) Päävaikutusalue: Loimaa 181 208 27 15 % 304 123 68 % 2. Vaikutusalue yhteensä 272 349 78 29 % 453 181 67 % Vaikutusalue yhteensä 453 557 105 23 % 757 305 67 % Päivittäistavarakaupan ostovoimaa siirtyy Loimaalta myymälärekisterin pt-myyntilukujen ja ostovoiman perusteella arvioituna muihin kuntiin noin 2 miljoonan euron edestä (-4 %). Huomioiden laskelman taustalla olevat oletukset suhteessa päivittäistavarakaupan nykyiseen kulutukseen ja sen aiheuttama virhemarginaali voidaan Loimaan todeta olevan päivittäistavarakaupan tarjonnan suhteen käytännössä omavarainen; ostovoimaa siirtyy muualta seudulta Loimaalle, mutta toisaalta sitä virtaa kaupungista myös muihin keskuksiin, erityisesti Turun kaupunkiseudulle ja Forssaan. 3.3 Laskennallinen pinta-alan tarve Laskennallinen vähittäiskaupan pinta-alan tarve on laskettu hitaan ja nopean ostovoiman kasvun pohjalta keskimääräisten neliömyyntitehojen perusteella. Pinta-alalaskelmissa ei ole huomioitu erilaisia pinta-alan tarvetta lisääviä ja vähentäviä tekijöitä, kuten ostovoiman siirtymiä, mahdollista myyntitehon kasvua nykyisissä myymälöissä tai kulutustottumusten muutoksia. Perusoletuksena on pidetty, että kaikki uusi ostovoima suuntautuu uuteen pinta-alaan. Vähittäiskaupan kulutuksen ja pinta-alantarpeen laskennassa on käytetty seuraavia oletuksia, jotka noudattavat Varsinais-Suomen kaupan palveluverkkoselvityksen laskelmissa käytettyjä: - Liiketilan tarpeen laskennassa käytetyt keskimääräiset myyntitehot toimialoittain Varsinais-Suomen kaupan palveluverkkoselvityksen mukaisesti: o Päivittäistavarakauppa ja Alko 7 500 /k-m² o Tilaa vaativa kauppa 3 000 /k-m² o Keskustaerikoiskauppa 4 000 /k-m² o Autokauppa ja huoltamot 9 000 /k-m² - Ravintoloiden ja palveluiden tarvitsema pinta-ala on 25 % kaupan pinta-alan tarpeesta - Myyntipinta-ala on muutettu kerrosalaksi kertoimella 1,25 - Verkkokauppa pienentää pinta-alan tarvetta 10 % - Kaavallinen ylimitoitus (koska kaikki kaavoitettu pinta-ala ei toteudu) 30 %
28 Oheisessa taulukossa (Taulukko 14) on kuvattu edellä olevien muuttujien ja ostovoima kasvun perusteella vähittäiskaupan tilantarve toimialoittain vuonna 2011 ja tilantarpeen kasvu vuosina 2011 2035. Laskelmien mukaan Loimaalla koko vähittäiskaupan tilantarve olisi noin 58 000 kerrosneliömetriä ja koko vaikutusalueella 145 000 kerrosneliömetriä. Minimikasvun mukaan tilantarve kasvaisi vuosina 2011-2035 Loimaalla noin 9 200 ja koko vaikutusalueella 35 000 kerrosneliömetriä, kun vastaavasti maksimikasvun mukaiset kasvuluvut ovat Loimaalle 41 110 ja koko vaikutusalueelle 101 570 kerrosneliömetriä. Taulukko 14 Vähittäiskaupan minimi- ja maksimivaihtoehdon mukainen tilantarve ja sen kasvu vuosina 2011 2035 Päivittäistavarakauppa (ml. Alko) Minimikasvu Maksimikasvu Tilantarve 2011 Tilantarve 2035 (k-m²) (%) Tilantarve 2035 (k-m²) (%) Päävaikutusalue: Loimaa 11 030 11 660 630 6 % 15 670 4 640 42 % 2. Vaikutusalue yhteensä 16 560 19 580 3 020 18 % 23 330 6 770 41 % Vaikutusalue yhteensä 27 590 31 240 3 650 13 % 39 000 11 410 41 % Keskustaerikoiskauppa Minimikasvu Maksimikasvu Tilantarve 2011 Tilantarve 2035 (k-m²) (%) Tilantarve 2035 (k-m²) (%) Päävaikutusalue: Loimaa 15 620 18 600 2 980 19 % 28 110 12 490 80 % 2. Vaikutusalue yhteensä 23 460 31 240 7 780 33 % 41 860 18 400 78 % Vaikutusalue yhteensä 39 080 49 840 10 760 28 % 69 970 30 890 79 % Tiva-kauppa Minimikasvu Maksimikasvu Tilantarve 2011 Tilantarve 2035 (k-m²) (%) Tilantarve 2035 (k-m²) (%) Päävaikutusalue: Loimaa 12 370 14 730 2 360 19 % 22 270 9 900 80 % 2. Vaikutusalue yhteensä 18 580 24 750 6 170 33 % 33 160 14 580 78 % Vaikutusalue yhteensä 30 950 39 480 8 530 28 % 55 430 24 480 79 % Autokauppa ja huoltamot Minimikasvu Maksimikasvu Tilantarve 2011 Tilantarve 2035 (k-m²) (%) Tilantarve 2035 (k-m²) (%) Päävaikutusalue: Loimaa 9 140 10 890 1 750 19 % 16 460 7 320 80 % 2. Vaikutusalue yhteensä 13 730 18 290 4 560 33 % 24 500 10 770 78 % Vaikutusalue yhteensä 22 870 29 180 6 310 28 % 40 960 18 090 79 % Kaupalliset palvelut Minimikasvu Maksimikasvu Tilantarve 2011 Tilantarve 2035 (k-m²) (%) Tilantarve 2035 (k-m²) (%) Päävaikutusalue: Loimaa 9 750 11 250 1 500 15 % 16 510 6 760 69 % 2. Vaikutusalue yhteensä 14 650 18 890 4 240 29 % 24 590 9 940 68 % Vaikutusalue yhteensä 24 400 30 140 5 740 24 % 41 100 16 700 68 % Vähittäis- ja autokauppa yht. Minimikasvu Maksimikasvu Tilantarve 2011 Tilantarve 2035 (k-m²) (%) Tilantarve 2035 (k-m²) (%) Päävaikutusalue: Loimaa 57 910 67 130 9 220 16 % 99 020 41 110 71 % 2. Vaikutusalue yhteensä 86 980 112 750 25 770 30 % 147 440 60 460 70 % Vaikutusalue yhteensä 144 890 179 880 34 990 24 % 246 460 101 570 70 % 4. VÄHITTÄISKAUPAN KEHITYSSUUNTIA 4.1 Kuluttajakäyttäytyminen ja kysyntätekijöiden muutokset Kaupan kysyntään vaikuttaa merkittävästi asukkaiden ostovoiman kehitys ja se, missä määrin ostovoima jatkossa suuntautuu kulutukseen ylipäänsä ja erityisesti vähittäiskaupan palveluihin. Ostovoiman kehityksen taustalla ovat yleinen taloudellinen tilanne ja tulevaisuuden näkymät, jotka vaikuttavat esimerkiksi ihmisten palkkakehitykseen sekä työllisyyteen. Lisäksi asukkaiden ostovoimasta kilpailevat vähittäiskaupan lisäksi monet muut kulutuskohteet, kuten viihde ja vapaa-ajanpalvelut (esim. hyvinvointipalvelut, matkailu, harrastukset ja kulttuuri), joiden liikevaihto on kasvanut viime vuosina vähittäiskauppaa nopeammin. Loimaalla ja koko vaikutusalueella ostovoiman kasvu on minimikasvuvaihtoehdossa arvioitu suhteellisen pieneksi (ks. luku 3.2) johtuen Tilastokeskuksen väestöennusteen mukaan tapahtuvasta väestön määrän vähenemisestä Loimaalla sekä hitaasta kasvusta muualla vaikutusalueella. Mak-