Isännöintiyritys isännöitsijänä vaikutus vastuisiin Kristel Pynnönen Apulaispäälakimies Suomen Kiinteistöliitto 1
Tausta Isännöitsijän on oltava luonnollinen henkilö tai rekisteröity yhteisö (AOYL 7 luvun 20 :n 2 mom.) Rekisteröity yhteisö on voitu valita isännöitsijäksi 1.8.2014 lähtien (Valtioneuvoston asetuksella 521/2014) Rekisteröidyllä yhteisöllä tarkoitetaan käytännössä lähinnä osakeyhtiötä, osuuskuntaa, avointa yhtiötä ja kommandiittiyhtiötä tai niitä vastaavia ulkomaisia yhteisöjä Valittu rekisteröity yhteisö rekisteröidään kaupparekisteriin 2
Tausta Mahdollisuus valita isännöintiyhteisö asunto-osakeyhtiön isännöitsijäksi on otettu lakiin sen vuoksi, että käytännössä isännöintiyhteisöt ovat jo aiemmin vastanneet laajasti asuntoosakeyhtiöiden isännöinnistä Käytännössä asunto-osakeyhtiö on solminut isännöintisopimuksen isännöintiyhteisön kanssa, ja isännöintiyhteisö on nimennyt ja asuntoosakeyhtiö hyväksynyt isännöintiyhteisön työntekijän yhtiön kaupparekisteriin merkityksi isännöitsijäksi Asunto-osakeyhtiön ja sidosryhmien kannalta on tarpeen, että isännöintiin liittyvä vastuu säännellään samalla tavalla riippumatta siitä, onko isännöitsijä toimisuhteessa suoraan asunto-osakeyhtiöön vai onko toimeksianto isännöinnistä tehty isännöintiyrityksen kanssa ja isännöinnistä vastaa käytännössä päävastuullinen luonnollinen henkilö. 3
Päävastuullinen isännöitsijä Jos isännöitsijäksi on valittu yhteisö, tämän on ilmoitettava yhtiölle kenellä on päävastuu isännöinnistä (AOYL 7 luvun 21 :n 1 mom.) Tästä henkilöstä käytetään nimitystä päävastuullinen isännöitsijä Mikäli muuta ei ole sovittu, isännöintiyrityksellä on oikeus ilmoittaa päävastuullinen isännöitsijä asiakasyhtiölle Päävastuullisen isännöitsijän nimeäminen on tarpeen isännöintiin liittyvien tehtävien hoidon ja vastuun järjestämiseksi yhtiön, osakkeenomistajien ja sivullisten kannalta riittävällä tavalla Isännöintiyhteisön lisäksi kaupparekisteriin tulee rekisteröidä myös päävastuullinen isännöitsijä 4
Päävastuullinen isännöitsijä AOYL 7 luvun 21 mukaan päävastuullisen isännöitsijän on oltava isännöintiyhteisön hallituksen tai vastaavan johtoelimen jäsen, toimitusjohtaja tai yhteisön palveluksessa, jollei asunto osakeyhtiön ja isännöintiyhteisön kesken toisin sovita HE:ssä todetaan, että päävastuullisella isännöitsijällä tarkoitetaan kyseisen asunto-osakeyhtiön isännöinnistä vastaavaa luonnollista henkilöä eikä esimerkiksi isännöintiyhteisön liiketoiminnasta päävastuun kantavaa henkilöä Nimeämiskäytännöt vaihtelevat 5
Vahingonkorvausvastuu 24 luku 1 Johtohenkilön vahingonkorvausvelvollisuus Hallituksen jäsenen ja isännöitsijän on korvattava vahinko, jonka hän on tehtävässään 1 luvun 11 :ssä säädetyn huolellisuusvelvoitteen vastaisesti tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle. Hallituksen jäsenen ja isännöitsijän on korvattava myös vahinko, jonka hän on tehtävässään muuten tätä lakia tai yhtiöjärjestystä rikkomalla tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle, osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle. Jos vahinko on aiheutettu rikkomalla tätä lakia muulla tavalla kuin pelkästään rikkomalla 1 luvun säännöksiä toiminnan keskeisistä periaatteista tai jos vahinko on aiheutettu rikkomalla yhtiöjärjestyksen määräystä, vahinko katsotaan aiheutetuksi huolimattomuudesta, jollei menettelystä vastuussa oleva osoita menetelleensä huolellisesti. Sama koskee vahinkoa, joka on aiheutettu 11 luvun 8 :ssä tarkoitettuun yhtiön lähipiiriin kuuluvan eduksi tehdyllä toimella. Jos isännöitsijänä on isännöintiyhteisö, vastaavat vahingosta yhteisö ja päävastuullinen isännöitsijä. 6
Vahingonkorvausvastuu Jos yhtiön isännöitsijäksi on valittu isännöintiyhteisö, vahingosta vastaavat sekä yhteisö että päävastuullinen isännöitsijä Yhteisön vastuu perustuu asunto-osakeyhtiölain säännöksiin, ei pelkkään isännöintisopimukseen Asunto-osakeyhtiölain 24 luvun vastuusäännöksien sovellettavaksi tuleminen mahdollistaa, että sekä taloyhtiö, osakkeenomistaja että muu taloyhtiön ulkopuolinen henkilö (esim. osakkaan vuokralainen) voi esittää isännöintiyhteisölle korvausvaatimuksen asuntoosakeyhtiölain vastuusäännöksien nojalla 7
Vahingonkorvausvastuu Säännös korostaa päävastuullisen isännöitsijän tehtävän vastuullisuutta Päävastuullinen isännöitsijä isännöintiyhteisön toimitusjohtaja Sekä hänen että yhtiön kannalta tärkeää pitää huolta siitä, että isännöintitehtävät tulevat kaikilta osa-alueiltaan hoidetuksi ammattitaitoisesti Henkilöisännöitsijän henkilökohtainen vastuu? 8
KIITOS! www.taloyhtio.net www.kiinteistoliitto.fi