KOKONAISARVOHALKOMINEN

AALTO-YLIOPISTON INSINÖÖRITIETEIDEN KORKEAKOULU Rakennetun ympäristön laitos Maa-20.3376 Kiinteistötekniikan syventävä opintojakso Kevät 2016 KOKONAISARVOHALKOMINEN 1 Kokonaisarvohalkomisen suorittamisen edellytykset Kokonaisarvohalkominen toimitetaan siten, että kullekin osakkaalle muodostettavaan tilaan tulevien tilusten, puuston, rakennusten, kiinteiden laitteiden ja rakennelmien, yhteisalueosuuksien ja erityisten etuuksien yhteinen arvo saatetaan vastaamaan osakkaalle jakoperusteen mukaan kuuluvaa osuutta koko halottavan tilan vastaavasta arvosta. Kokonaisarvohalkominen on mahdollista suorittaa silloin, kun kaikki osakkaat siitä sopivat tai kun tällainen jakaminen on tarpeen tarkoituksenmukaisen halkomistuloksen aikaansaamiseksi, mikäli osakkaat eivät ole sopineet halkomistavasta. (KML 50.2 ) Kokonaisarvohalkomisessa muodostettavia tiloja suunniteltaessa pyritään siihen että kukin tila saa osittelun mukaisen määrän halottavan tilan kokonaisarvosta. Toimitusmiehet voivat päättää kokonaisarvosta poikkeamisesta, silloin kun se on tarkoituksenmukaisten tilojen muodostamiseksi tarpeen eikä siitä aiheudu kenellekään osakkaalle huomattavaa haittaa. Muodostettavan tilan omaisuuden kokonaisarvo ei tällöin saa olla enempää kuin 20 % yli tai 10 % alle sille jakoperusteen mukaan kuuluvasta osuudesta. Kokonaisarvosta poikkeamiselle ei ole annettu rajoja silloin, kun kaikki osakkaat asiasta sopivat ja se on tarkoituksenmukaisten kiinteistöjen muodostamiseksi tarpeen. Edelleen tilukset on halkomisessa sijoitettava mahdollisuuksien mukaan siten, että jokainen muodostettava tila saa tarkoituksenmukaiseen käyttöönsä soveltuvan tilussijoituksen. (KML 51-52 ) 2 Arviointi kokonaisarvohalkomisessa Perinteisesti halkomismenettely on perustunut olettamukseen tilan käyttötarkoituksen pysyvyydestä ja kaikkien muodostettavien tilojen samankaltaisuudesta. (Vrt. jakolain mukainen halkominen ja tilushalkominen) Tämä ajattelutapa ei aseta arvioinnille hyvin suuria vaatimuksia,

koska arviointi on tällöin pääasiassa maapohjan tai erillisten omaisuusosien vertailua keskenään. Kokonaisarvon soveltaminen halkomiseen merkitsee siirtymistä maapohjan jaosta omaisuuden jakoon ja yksittäisten omaisuusosien erillisarvioinnista käyttöyksikön kokonaisarviointiin. Kokonaisarvohalkominen vaatii arviointiperusteiden syvällisempää tuntemusta ja kehittyneempiä arviointimenetelmiä. Halkomisen suorittaja joutuu tällöin ottamaan entistä tarkemmin kantaa uusien tilojen käyttötarkoitukseen ja -mahdollisuuksiin. Käyttötarkoitus ja -mahdollisuudet puolestaan vaikuttavat kokonaisarvoon ja siten edelleen jaon lopputuloksen. Mm. tämän vuoksi asianosaisten tarpeiden, toivomusten, etujen ja heidän tilan hoitoon liittyvien käytännön mahdollisuuksiensa ottaminen huomioon on entistä tärkeämpää, kun päätetään siitä, millä tavoin jako suoritetaan. Halkomiseen liittyvissä arviointitilanteissa korostuu omaisuuden käyttöyksikkösidonnaisuus. Omaisuusosan erillisarvo on kohteen arvo ilman sen käyttöyksikön vaikutusta, johon kohde kuuluu, kun taas omaisuusosa-arvo puolestaan tarkoittaa omaisuusosan arvoa nimenomaan kyseisen käyttöyksikön osana. Käyttöyksikkösidonnaisuuden mukaan kiinteistön arviointimenetelmät voidaan jakaa kokonaisarvo- ja erillisarvomenetelmään. Kokonaisarvomenetelmässä käyttöyksikkö arvioidaan sellaisenaan ilman erottelua sen eri omaisuusosiin. Menetelmää voidaan käyttää esimerkiksi samankaltaisten rakennettujen omakotikiinteistöjen arviointiin tietyllä omakotialueella. Erillisarvo- eli summa-arvomenetelmässä arvioidaan ensin käyttöyksikön eri omaisuusosien erillisarvot, minkä jälkeen lasketaan niiden summa, johon tehdään ns. kokonaisarvon korjaus. Kokonaisarvokorjauksen avulla pyritään saamaan omaisuusosien yhteenlaskettu summa käyttöyksikkökokonaisuuden käypää kauppahintaa vastaavaksi. Kokonaisarvon korjauksesta käytetään myös nimitystä tukku- tai tilakokonaisuusalennus. Kokonaisarvo voidaan myös johtaa korjaamalla omaisuusosien erillisarvoja ns. omaisuusosa-arvoiksi ja laskea nämä korjatut arvot yhteen. Korjaus yleensä alentaa arvioitavan kohteen kokonaisarvoa, mutta se voi joissakin tapauksissa myös korottaa sitä. Kiinteistönmuodostamislain perusteluissa (HE 227/94) sanotaan, että kokonaisarvohalkomisessa tarkoituksena on muodostaa kullekin osakkaalle tila, joka kokonaisarvoltaan vastaa hänen omistamaansa osuutta. Tällöin alkuperäisen halottavan tilan kokonaisarvo ei ole sama kuin uusien muodostettavien tilojen kokonaisarvojen summa. Kokonaisarvoon perustuvista arviointimenetelmistä tärkein on kauppa-arvomenetelmä. Kauppa-arvoperusteista arviointia helpottaa kauppahintarekisteri ja useat tehdyt kauppahintatutkimukset. Kokonaisarvokäsitteen so-

veltaminen käytännön arviointityöhön ei kuitenkaan ole ongelmatonta. Kauppa-arvomenetelmän käytännön sovellutukset ovat parhaimmillaan vain yhtä käyttötarkoitusta ja omaisuusosaa käsittävissä kohteissa, kuten esimerkiksi tonttien arvioinnissa. Tällä hetkellä kokonaisarvoisten arviointimenetelmien soveltamisesta ei ole riittävää tutkimustietoa sellaisten käyttöyksiköiden osalta, joihin sisältyy eri käyttötarkoituksiin käytettäviä tiluksia ja useampia omaisuusosia. Joitakin tutkimuksia on tehty esimerkiksi rakennettujen omakotikiinteistöjen osalta, mutta esimerkiksi maatilojen osalta kattavia tutkimuksia ei juurikaan ole tehty. Kokonaisen maatilan kauppa-arvon määrittämisessä ongelmallisinta on, että eri omaisuusosien määrä ja niiden arvosuhteet poikkeavat huomattavasti tiloittain. Vertailukelpoisten kauppojen määrä on yleensä vähäinen, eikä kauppa-arvomenetelmä kokonaisarvomenetelmänn ole siten sovellettavissa yksittäisen kohteen arviointiin. Yleensä luotettavampaan arviointitulokseen päästään käyttämällä erillisarvojen yhteenlaskumenetelmää, johon liittyy harkinnanvarainen kokonaisarvon korjaus. Kokonaisarvon korjauksesta on saatavilla vain vähän tutkittua tietoa, joten käytännössä joudutaan useimmiten turvautumaan pitkäaikaiseen kokemukseen perustuviin oletuksiin. Tärkeimmät maatilan omaisuusosat ovat yleensä pelto, metsä, rakennukset, ranta- ym. rakennuspaikat eli tonttimaa ja sora-alueet. Erilliset omaisuusosat voidaan arvioida joko kauppa-arvoperusteisesti tai kukin omaisuusosa sille parhaiten soveltuvalla menetelmällä. Paitsi arviointiteoreettisen ongelman myöskin käytännön arviointiongelman toimituksessa muodostaa kysymys, kenen kannalta omaisuuden arviointi suoritetaan? Saajan oman käytön kannalta vaiko mahdollisesti kaupan kohteena? Kiinteistönmuodostamislaissa ja sen perusteluissa ei ole otettu kantaa ko. asiaan. Kokonaisarvohalkomisessa tämä ongelma korostuu, sillä osakkaille voidaan jakaa hyvin erilaisia ja eri käyttötarkoituksiin soveltuvia tiluksia. Arvioinnissa olisi myös otettava huomioon, että muodostettavilla tiloilla voi olla useita erilaisia käyttötarkoituksia tai -mahdollisuuksia. Kun kokonaisarvohalkominen perustuu osakkaille muodostettujen tilojen kokonaisarvoihin, jaosta aiheutuva kokonaishyöty tai -vahinko jakautuu osakkaiden kesken tasapuolisesti. Käytännössä kokonaisarvohalkomiseen liittyvä arviointi ja jakosuunnitelman laatiminen muodostavat iterointitehtävän, jossa tavoitteena on päästä tyydyttävään jakotulokseen. 3 Kiinteistön eri omaisuusosien arviointi

Pelto ei periaatteessa edusta erillistä käyttöyksikköä, vaan se on viljelmän tai maatilan omaisuusosa. Pellon käyttöyksikkösidonnaisuus ei kuitenkaan aina ole vahva, sillä pelto on usein helposti (erillisenäkin) realisoitavissa oleva omaisuusosa. Pellon erillisarvon määrittämistä kauppahintaperusteisesti vaikeuttaa se, että peltokaupat ovat usein lisämaan kauppoja ja lisämaiden kauppahinnat saattavat nousta pellon erillisarvoon verrattuna huomattavan korkealle. Metsä arvioidaan tavallisimmin summa-arvomenetelmällä, jossa metsän eri omaisuusosien arvot määritetään kukin erikseen ja niistä saatuun summaan tehdään kokonaisarvon korjaus. Kokonaisarvon korjauksen avulla pyritään omaisuusosien yhteenlaskettu summa saamaan käyttöyksikkökokonaisuuden todennäköistä kauppa-arvoa vastaavaksi. Korjauksessa otetaan huomioon mm. vuotuiset hallintokulut, metsälön metsänhoidollinen tila ja puuston realisointimahdollisuudet. Summa-arvon määrittämistä varten erillisinä omaisuusosina arvioidaan metsämaan maapohjan arvo, taimikoiden kustannusarvo, puuston hakkuuarvo sekä puustosta tulevaisuudessa saataviin tuloihin perustuva odotusarvolisä. Summa-arvomenetelmän perusteita ja siinä käytettäviä taulukoita on esitetty julkaisussa Arviointi ja korvaukset sekä useissa julkaisuissa. Metsän osalta kokonaisarvon korjauksella on on tärkeä merkitys. Kokonaisarvon korjausta metsälöiden arvioinnissa on käsitelty useissa tutkimuksissa, esim. em. Metsänarviointiohje. Ranta-alueiden rakentamismahdollisuus hinnoitellaan kokonaisten maa- ja metsätilojen arvioinnissa yleensä erikseen. Yksittäisten lomarakennuspaikkojen arviointi suoritetaan tavallisimmin paikkakunnalla maksettujen vastaavissa olosuhteissa sijaitsevien rakennuspaikkojen hintojen mukaan. Hintojen suuruusluokkaa voidaan arvioida myös lääneittäisten hintamallien avulla. Maatilan talouskeskuksen tontin arvo voidaan johtaa hajarakennuspaikkojen tonttien hinnoista. Huomattavaa on, että tilalla saattaa olla myös muita rakennuspaikoiksi sopivia alueita. Mikäli tällaisille rakennuspaikoille on alueella kysyntää, voidaan niiden arvovaikutus ottaa huomioon maa- ja metsätalousmaan hintaa korottavana tekijänä tai tarpeen mukaan arvioida erillisinä tontteina. Taajamien reuna-alueilla voi tulla harkittavaksi myös alueen määritteleminen raakamaaksi ja arvioiminen sen mukaisesti. Rakennuksista määritetään niiden omaisuusosa-arvo eli arvo po. käyttöyksikön osana. Rakennusten arvon määrittäminen lähtee tavallisesti jälleenhankinta-arvosta, josta johdetaan iästä,

kulumisesta ja epäajanmukaisuudesta johtuvilla teknisillä ja taloudellisilla poistoilla rakennuksen taloudellinen nykyarvo. Käyttöyksikkösidonnaisen omaisuusosa-arvon määrittämiseksi asuin- ja tuotantorakennuksiin voidaan joutua tekemään niiden ylimitoituksesta aiheutuva korjaus. Rakennusten arvoa voidaan lähestyä myös kauppahintaperusteisesti vähentämällä rakennetun kiinteistön kauppahinnasta maan hinta. Erillistä rakennusten omaisuusosa-arvon määrittämistä ei tarvitse suorittaa, jos rakennetun kiinteistön/kiinteistön osan arvo voidaan määrittää kokonaisarvoperusteisesti. Näin voidaan menetellä, kun maatilan asuinrakennuksia voidaan verrata omakotirakennuksiin ja arvioida esim. omakotikiinteistön kauppa-arvo. Maa-ainesten ottoalueet arvioidaan erikseen, mikäli ottamistoiminnalle on saatu lupa. Kotitarvekäyttö on yleensä niin vähäistä, että se voidaan ottaa huomioon metsän hinnoittelussa tai metsän/tilan kokonaisarvon korjauksessa. 4 Kokonaisarvohalkomisen soveltaminen Kokonaisarvohalkomisessa muodostettavat kiinteistöt saattavat muodostua hyvin eri tyyppisiksi. Kauppahintatilastojen mukaan on eri kiinteistötyyppien hintakehityksen todettu jossakin määrin poikkeavan toisistaan. Kokonaisarvohalkomisessa riski siitä, että omaisuus ei jakaudu oikeudenmukaisesti osakkaiden välillä, muodostuu tällöin tilushalkomista suuremmaksi. Kokonaisarvohalkomisen yhteydessä tapahtuvassa arvioinnissa on siten tiedostettava eri omaisuuslajien hintasuhteiden muutosherkkyys. Kokonaisarvohalkominen soveltunee parhaiten tiloille, jotka jäävät kokonaan tai pääosin maatalouskäytön ulkopuolelle. Huomattavaa kuitenkin on, että kokonaisosittelusta poikkeamisrajoitusten puitteissa kokonaisarvohalkomista ei pystytä suorittamaan tapauksissa, joissa pieneen pinta-alaan liittyy suuria arvoja. Tällainen tilanne on esim. silloin, kun halkomisen kohteena on pienehkö tonttialue, jolla sijaitsee suhteellisen arvokas rakennus. LÄHTEET: Mattila, Heinonen: Kokonaisarviointi halkomistoimituksessa. Maanmittauslaitos, 1995. Arviointi ja korvaukset. Maanmittauslaitos, 1995. Kiinteistönmuodostamislaki KML (554/95). Hallituksen esitys kiinteistönmuodostamislaiksi (HE 227/94). Toimitusmenettelyn käsikirja TMK (Maanmittauslaitoksen suositus 431/30/96). Hartman, Paula: Kokonaisarvon korjaus maatilojen arvioinnissa, diplomityö TKK/M, 1995.