Markkinakatsaus SUOMI SYKSY 2016

Markkinakatsaus SUOMI SYKSY 2016

Sisältö Catella lyhyesti JOHDANTO 2 Catella lyhyesti 3 Pääkirjoitus 4 Investointimarkkina 6 CREDI TOIMITILAMARKKINAT 7 Pääkaupunkiseutu Kasvukeskukset 13 Markkinatietoa alueittain MUUTA Yhteystiedot Referenssit Catella konserni toimii taloudellisena neuvonantajana ja varainhoitajana erikoistuen kiinteistö-, korko- ja pääomamarkkinoihin. Catellalla on johtava asema kiinteistösektorilla ja vahva paikallinen edustus Euroopassa. Catellan kiinteistösektorin neuvonantopalvelut Euroopassa kattavat kolme toimialaa; myynti- ja ostoneuvonanto, pääomajärjestelyt sekä tutkimus ja arviointi. Catella on johtava neuvonantaja Suomen kiinteistömarkkinoilla. Palveluitamme Suomessa ovat kiinteistötransaktiot, vuokraus, rahoitusjärjestelyt sekä arviointi- ja konsultointipalvelut. Palveluksessamme on 37 henkilöä kuudessa toimistossa. Arviointi- ja konsultointipalvelut Yksittäisten kiinteistöjen arviointi Portfolioiden arviointi ja analysointi Toimitiloihin liittyvät strategiset ja taloudelliset selvitykset Markkinavuokra-analyysit Markkina-alueanalyysit Arviointiasiantuntijamme ovat keskuskauppakamarin hyväksymiä Capital Markets -palvelut Rahoitusneuvonanto Oman pääoman hankinta Julkiset pääomamarkkinajärjestelyt Pääomarakenteen uudelleenjärjestelyt Arviointiyksikön palveluvalikoimaan kuuluvat myös RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) -arviointistandardin mukaiset arvioinnit. Transaktiopalvelut Yksittäisten kohteiden ja portfolioiden myynti Myynti- ja takaisinvuokrausjärjestelyt Ostoneuvonanto Kiinteistökehitysprojektien neuvonanto SUOMI, 1. SIJA Vuokrauspalvelut Toimitilavuokraus Vuokrausneuvonanto ja tilavertailu Projektivuokraus ja kampanjointi Vuokralaisedustus RUOTSI SUOMI Kiinteistöalan toimijat äänestivät finanssialan lehden Euromoneyn kyselyssä Catellan neuvonantopalvelut Suomen parhaiksi. Overall Advisory Research NORJA TANSKA VIRO LIETTUA LATVIA Catellan markkinakatsaus on kaksi kertaa vuodessa ilmestyvä julkaisu, joka kokoaa tiedot Suomen kiinteistömarkkinoiden tilasta ja kehityksestä. Markkinakatsaus on saatavilla suomeksi ja englanniksi PDF-muodossa Catellan internet-sivulta osoitteesta www.catella.fi. ISO-BRITANNIA LUXEMBURG SAKSA Kansikuva: Ahlström Capitalin, YIT:n ja HGR Property Partnersin rakennuttama uusi 16 000 neliön toimitalo Helsingin Kasarmitorin laidalla. Peruskivi muurattiin elokuussa 2016 ja talo valmistuu loppuvuodesta 2017. Toimistotalo rakennetaan LEED Platina -ympäristösertifikaatin vaatimusten mukaisesti. Havainnekuva: Arkkitehtitoimisto SARC. ESPANJA RANSKA 2

Kiinteistömarkkina ajaa ohi heikon talouskasvun Pääkirjoitus Sijoitusmarkkinat ovat toipuneet yllättävän nopeasti kesän brexitshokista. Syynä ovat keskuspankkien valmius elvytystoimiin ja yritysten kohtuullisen hyvät tulokset. Englannin keskuspankin elokuinen korkopäätös kertoo vahvasta elvytysvalmiudesta. Ohjauskorko painettiin alemmaksi kuin kertaakaan pankin 300-vuotisen historian aikana. ERKKI HAKALA TOIMITUSJOHTAJA +358 (0)50 3625 768 erkki.hakala@catella.fi Pitkään jatkuneen heikon talouskasvun oloissa sijoitusmarkkina ja reaalitalous ovat osittain erkaantuneet toisistaan. Korkojen alhaisuus nostaa varallisuusarvoja, vaikka syy korkojen alhaisuuteen on se, että talous ei kasva. Kuitenkin juuri talouskasvun pitäisi olla varallisuusarvojenkin perusta. Koska korkojen ennustetaan pysyvän alhaisina vielä vuosia, sama ennuste koskee myös talouskasvua. Kiinteistösijoitusmarkkinaan kuitenkin vaikuttaa kaksi pitkän aikavälin trendiä, jotka ajavat heikon talouskasvun ohi: likviditeetin valtava kasvu ja dramaattisen voimakas kaupungistuminen. Kumpikin ilmiö koskee niin Suomea kuin Eurooppaakin. Suomessa kaupungistuminen tuntuu vielä voimakkaammin, koska tulemme tässä kehityksessä jälkijunassa. Likviditeetin kasvu taas johtuu keskuspankkien toimista ja varojen siirtymisestä nollakorkoisista korkoinstrumenteista kiinteistömarkkinoille. Yhdessä nämä supertrendit ovat aiheuttaneet ilmiön, jossa asuntoportfolioiden nopeasti kasvanut kysyntä kohtaa tarjonnan, joka kasvaa vain hitaasti. Toinen seuraus on liiketilarakentamisen ennätysmäinen kasvu. Kuluvana vuonna pääkaupunkiseudulla on valmistunut jo lähes 80 000 m2 liiketilaa ja käynnissä on 0 000 m2:n kauppakeskushankkeet. Asuntoportfoliot ovat nyt ensimmäistä kertaa nousseet volyymiltaan suurimmaksi kiinteistösijoituslajiksi Suomessa. Aiemmin kiinteistömarkkinaa ovat dominoineet joko toimisto- tai liiketilat. Asuntoportfolioiden primetuottovaatimus on laskenut reilusti alle 4 prosentin, kun toimistojen primetuottovaatimus Helsingin ydinkeskustassa on nyt 4,7 prosenttia. Pohjoismaista tuli vakaa ja kiinnostava sijoitusmarkkina Nordic-alueen merkitys vakaana sijoitusympäristönä on selvästi korostunut poliittisen epävarmuuden lisäännyttyä muualla länsimaissa. Moni sijoittaja onkin lisännyt Nordic-alueen painoa sijoitusallokaatiossaan. Tämä koskee myös alueen sisällä toimivia sijoittajia: Suomen viime vuoden transaktiovolyymistä 1,5 miljardia euroa tuli muista Pohjoismaista, erityisesti Ruotsista. Länsinaapurin sijoittajien kiinnostusta lisää merkittävä tuottovaatimusero: Helsingissä prime-tuotto on tällä hetkellä yli prosenttiyksikön korkeampi kuin Tukholmassa. Alhaisten tuottojen sijoitusympäristössä tämä tarkoittaa 30 prosenttia suurempaa nettokassavirtaa. Sijoittaja on nyt valmis hyväksymään alhaisen tuoton, jos epävarmuutta voidaan vähentää pitkällä vuokrasopimuksella. Pitkäaikaisen sopimuksen vaikutus Kaupungistuminen ja likviditeetin kasvu nostavat kiinteistösijoitusmarkkinaa vielä vuosikausia. kohteen tuottovaatimukseen on kasvanut voimakkaasti epävarmuuden lisäännyttyä, ja alentava vaikutus voi olla jo yli 0,5 prosenttia. Sijoittajat suhtautuvat kuitenkin kriittisesti myös pitkiin vuokrasopimuksiin: jos vuokralainen on heikko tai jos vuokrasopimuksen jälkeistä tilannetta on vaikea hallita, sijoittajaa ei tahdo löytyä ellei hinnoittelu muutu opportunistiseksi. Kaupunkien voimakkaalle väestönkasvulle, likviditeetin suureelle määrälle ja historiallisen alhaisille koroille ei ole näköpiirissä merkittävää muutosta lähivuosien aikana. Tilanne näyttää poikkeuksellisen hyvin ennustettavalta, talouden epävarmuudesta huolimatta, tai ehkä juuri siksi. Sijoitusmarkkinan pelimerkit ovat tiedossa. Kiinteistöjen suhteellinen houkuttelevuus verrattuna muihin sijoitusinstrumentteihin on nyt suurempi kuin ehkä koskaan. Kuluvan vuoden transaktiovolyymi oli syksyn alkaessa jo 5 miljardia euroa, ja ennustammekin 6 miljardin euron volyymiennätyksen vuodelta 2007 rikkoutuvan selvästi tänä vuonna. 3

Investointimarkkina TEKSTI: ARJA LEHTONEN Transaktiovolyymi nousemassa ennätystasolle Suomen kiinteistökauppojen transaktiovolyymi on saavuttamassa uuden ennätyksen tänä vuonna. Kesäkuun lopussa volyymi oli 3,5 miljardia euroa, ja se jakautui lähes tasan pääkaupunkiseudun ja muun Suomen kesken. Vuositasolla odotamme transaktiovolyymin nousevan kaikkien aikojen korkeimmalle tasolle, yli kuuteen miljardiin euroon. Kiinteistömarkkinan ajureina ovat jo pidempään toimineet matala korkotaso, epävakaa ja volatiili osakemarkkina sekä heikko talouskehitys. Asuntosijoittaminen koetaan turvalliseksi Transaktiovolyymia on nostanut erityisesti asuntosijoittaminen, jonka osuus Prime tuottovaateet pääkaupunkiseudulla 2016 % 9 8 7 6 5 4 08 Q4 08 09 Toimistot Q4 09 Q4 11 Q4 11 Liiketila Pitkät sopimukset laskevat tuottovaatimustasoa 0,1 0,5 %-yksikköä. Transaktiovolyymi Suomessa 2005 2016 6 5 4 3 2 1 0 mrd 2,7 05 5,5 06 Kotimainen 6,0 07 3,7 08 Ulkomainen 1,6 09 1,8 1,7 pääkaupunkiseudulla oli alkuvuonna 33 prosenttia ja muualla Suomessa jopa 44 prosenttia. Todellisuudessa asuntosektorin merkitys on vieläkin suurempi, koska volyymiin ei lasketa mukaan suoraan sijoittajien taseeseen rakennettavia hankkeita. Asuntosijoittaminen jatkui aktiivisena myös kesällä, kun VVO osti Icecapitalilta Housing Fund II -rahaston, joka omistaa 2 274 vuokra-asuntoa. Asuntopuolella myyjinä ovat olleet paitsi rakennusliikkeet, myös esimerkiksi VVO ja LähiTapiola. Ulkomainen sijoituskysyntä asuntosektorilla on ollut pääosin epäsuoraa osakesijoittamista. Alkuvuoden aikana markkinoille tuli kuitenkin Bayerische Versorgungskammer (BVK), joka osti LähiTapiolalta yli 80 miljoonan euron asuntoportfolion. Vahva asuntosijoittaminen näkyy myös portfolio- Q4 13 Q4 13 Q4 Teollisuus- ja logistiikka 37% 53% 65% 46% 16% 33% 28% 23% 30% 36% 46% 25% 11 2,0 2,3 13 4,3 5,2 Q4 3,5 /16 16 6,75 % 4,90 % 4,70 % kauppojen suurena osuutena, joka oli 78 prosenttia volyymista. Kiinnostus kasvukeskuksia kohtaan on lisääntynyt Transaktiovolyymi ilman asuntoportfolioita oli vuoden alkupuoliskolla noin 2,2 miljardia euroa, josta pääkaupunkiseudun osuus oli noin 1,23 miljardia euroa eli 56 prosenttia. Transaktiovolyymiin sisältyi kaikkiaan viisi yli sadan miljoonan euron liike- ja toimistokauppaa, joista merkittävin oli Forumin kauppakeskuksen myynti Spondalle 576 miljoonalla eurolla. Ulkomaisten sijoittajien osuus alkuvuoden volyymista oli 25 prosenttia, ja nettomääräisesti ulkomaisten sijoittajien omistukset lisääntyivät noin 550 miljoonaa euroa. Ulkomaisten sijoittajien myynnit ovat kohdistuneet pääosin korkeamman alkutuoton liiketiloihin. Transaktiokysyntä on vahvistunut myös pääkaupunkiseudun ulkopuolella ja kohdistuu laajasti useisiin kasvukeskuksiin. Kysyntää on lisännyt kasvukeskusten tarjoama korkeampi nettotuottotaso ja toisaalta prime-kohteiden vähäisyys pääkaupunkiseudulla. Liiketilojen osuus kasvukeskusten transaktiovolyymista oli 33 prosenttia, hoivakiinteistöjen 11 prosenttia ja toimistojen 8 prosenttia. Hoivakiinteistöjen volyymi oli kokonaisuudessaan noin 200 miljoonaa euroa, ja se muodostui pääosin kaupasta, jossa EPI Healthcare I Ky myi 5 miljoonan euron hoivaportfolionsa eq Hoivakiinteistöille. Onko investointimarkkina saavuttamassa huippunsa? Euroopassa ja erityisesti Britanniassa transaktiovolyymi laski jo alkuvuoden aikana, kun odotettiin päätöstä Britannian EU-jäsenyydestä. Yllättävän eropäätöksen vaikutukset ovat ensimmäisen myllerryksen jälkeen tasaantuneet, mutta pidemmällä aikavälillä sen odotetaan lisäävän poliittista epävarmuutta Euroo- 4

passa ja hidastavan odotettua talouskasvua. Kiinteistöpuolella brexit on tuntunut eniten Lontoon toimistomarkkinassa Euroopan tasolla vaikutuksia ei ole ollut havaittavissa vielä alkusyksyllä. Toisaalta brexit saattaa myös vahvistaa vakaamman Nordic-alueen investointimarkkinaa. Suomessa talous polkee edelleen paikallaan, mutta ennusteet lähivuosille ovat olleet varovaisen positiivisia. Brexitin seurauksia ei vielä tunneta, mutta euroalueen talouden supistuminen vähentäisi kysyntää ja heikentäisi odotettua talouskasvua, teollisuussektorin elpymistä ja yritysten investointihalukkuutta. Vuokramarkkinan epävarmat näkymät, indeksisidonnaisten sopimusten arvonnousua rajoittava matala inflaatio sekä vuokratasojen tasaantuminen ja jopa lasku ovat kaikki riskitekijöitä sijoittajan kannalta. Näitä tekijöitä analysoidaan nyt erittäin tarkasti, samoin kiinteistöjen vuokrattavuutta ylipäänsä, mikä on lisännyt markkinan eriytymistä edelleen. Suomessa prime-kohteiden nettotuottotasot ovat olleet laskussa jo vuoden 20 alusta lähtien, ja nyt tuottovaatimusten alamäki on tasaantumassa. Portfoliotransaktioita Suomessa 2016 Rakennus / Kohde Sijainti Myyjä (kotimainen/ulkomainen) Ostaja (kotimainen/ulkomainen) Aika Koko m 2 Hinta (M ) Tilatyyppi 97 liike-, toimisto- ja hotellikiinteistöä * Useita Sveafastigheter Partners Group Q1 360 000 * 450,0 * Liike, Toimisto & Hotelli 6 toimistokiinteistöä PKS Elo Niamin hallinnoimat rahastot Q1 77 000 yli 160,0 Toimisto 6 kiinteistöä Forum-korttelista Helsinki Forum Fastighets ja Föreningen Konstsamfundet Sponda Q1 76 900 ~576,0 Liike & Toimisto 471 asuntoa PKS, Kerava SRV Ilmarinen Q1 n.a. ~0,0 Asunto 27 hoivakotia Useita Healthcare I (Northern Horizon) eq Hoivakiinteistöt Q1 ~50 000 5,0 Hoiva 8 631 ARA-vuokra-asuntoa Useita VVO Y-Säätiö Q1 n.a. n.a. Asunto 20 liiketilaa Useita Ryhmä yksityisiä sijoittajia Sirius Capital Partnersin sidosryhmään kuuluva yhtiö Q1 n.a. ~1,0 Liike 1 0 asuntoa PKS, Turku Suomen Laatuasunnot Sato n.a. n.a. Asunto 1 255 asuntoa PKS, Tampere SVK Yhtymä Oy Sato n.a. n.a. Asunto 186 liikekiinteistöä Useita n.a. Sagax 6 000 ~90,0 Liike 2 274 asuntoa Useita ICECAPITAL Housing Fund II VVO Q3 n.a. n.a. Asunto Transaktioita pääkaupunkiseudulla 2016 Rakennus / Kohde Sijainti Myyjä (kotimainen/ulkomainen) Ostaja (kotimainen/ulkomainen) Aika Koko m 2 Hinta (M ) Tilatyyppi Syke-talo Helsinki Nordea Henkivakuutus Auratum Asunnot Helsinki Q1 ~19 000 n.a. Toimisto Mastolan keskusvarasto Vantaa CapMan Real Estate I Kokoelmakeskus Q1 n.a. n.a. Teoll./ logistiikka 116 hoivakotipaikkaa ja 53 asuntoa Espoo Lapti Hemsö 7 400 ~30,0 Hoiva & Asunto St. George Hotelli (3 huonetta) Helsinki CapMan Real Estate Deka Immobilienin hallinnoima rahasto n.a. n.a. Hotelli Ilmalan Tori Helsinki Hartela Hansainvest Q3 11 600 ~ 50,0 Toimisto Itämerenkatu 5 Helsinki Henki-Fennia PATRIZIA Immobilienin hallinnoima rahasto Q3 ~9 000 n.a. Toimisto Tiedon nykyinen pääkonttori Helsinki DEGI Europa (Commerzbank) Veritas Eläkevakuutus Q3 ~22 600 n.a. Toimisto Osuus Isosta Omenasta Espoo NCC Citycon Q3 n.a. ~ 80,0 Liike Keskon entinen pääkonttori Helsinki Kesko Varma Q3 n.a. n.a. Toimisto Transaktioita muissa kaupungeissa 2016 Rakennus / Kohde Sijainti Myyjä (kotimainen/ulkomainen) Ostaja (kotimainen/ulkomainen) Aika Koko m 2 Hinta (M ) Tilatyyppi Hypermarket-kiinteistö Salo Nordic Strategies Fund I (NREP) eq Liikekiinteistöt Q1 9 400 n.a. Liike Kauppakeskus Seppä Jyväskylä Skanska Neljä LähiTapiola-ryhmän yhtiötä Q1 ~24 000 ~70,0 Liike Tammipiha liikekiinteistö Vaasa Harry Schaumans Stiftelse Sampla Capitalin hallinnoima rahasto yli 000 n.a. Liike Nereis Business Garden Turku Peab Yksityinen kiinteistösijoittaja 7 500 n.a. Toimisto PharmaCity Turku Varma Turun Teknologiakiinteistöt 17 800 n.a. Toimisto Ideapark Oulu Oulu Sukari Konserni Alma Property Partners & Avant Capital Partners Q3 ~30 000 n.a. Liike *osa Ruotsissa 5

Kuitenkin vuokralaisten luotettavuuden merkitys on entisestään korostunut: julkisen sektorin toimijoita ja vastaavia käyttäjiä arvostetaan, ja se näkyy kohteiden tuottovaatimuksissa ja korkeissa hintatasoissa. Olemmeko siis saavuttamassa transaktiovolyymin huipun? Asuntosijoittaminen ei ole kärsinyt epävarmasta taloustilanteesta, ja ennustamme sen jatkuvan vahvana myös lähivuosina. Korkotason ennustetaan pysyvän matalana vielä pitkään, mikä edelleen tukee kiinteistösegmenttiä sijoituskohteena. Toimitilapuolella kysyntä on laajentunut kasvukeskuksiin, ja kysyntä kohdistuu prime-kohteiden lisäksi yhä enemmän myös opportunistisiin sijoituksiin. Toimitilakiinteistöihin sijoittavien tahojen määrä on kasvanut entisestään uusien rahastojen ja lisääntyneen ulkomaisen kiinnostuksen ansiosta. Ennustammekin transaktiovolyymin pysyvän korkealla tasolla myös vuonna 2017. Kiinteistörahoitus kiristyy Lähes neljä vuotta jatkunut kiinteistörahoituksen keveneminen on pysähtynyt. Catellan CREDI-kyselyn vastaajat arvioivat kiinteistöjen pankkirahoituksen tiukentuneen viimeisen puolen vuoden aikana. Vastaajat myös uskovat rahoituksen edelleen kiristyvän maltillisesti tulevan puolen vuoden aikana. Kyselyn mukaan rahoituksen saatavuus on heikentynyt ja marginaalit kasvaneet hieman. Tämän trendin ennustetaan jatkuvan myös seuraavan puolen vuoden aikana. Luototusasteissa ja maturiteeteissa sen sijaan ei ole näkyvissä muutosta. Ruotsissa käänne kohti kiinteistörahoituksen tiukentumista alkoi Suomea aiemmin. Vuoden 2016 kesä-heinäkuun vaihdetta kuvaava indeksiluku Ruotsissa oli -,6, kun Suomessa vastaava luku oli -3,6. Ruotsin kyselyn mukaan kiinteistörahoituksen kiristyminen kuitenkin tasoittuisi seuraavan kolmen kuukauden aikana huomattavasti. CATELLA REAL ESTATE DEBT INDICATOR CREDI-pääindeksit 25 Rahoitus kevenee CREDI-alaindeksit Vaikutus rahoitukseen -50-40 -30-20 - 0 20 30 40 50 20 Saatavuus Mennyt 6 kk Tuleva 6 kk Heikkenee Paranee 5 0-5 Marginaali Mennyt 6 kk Tuleva 6 kk Kasvaa Pienenee - - -20 Luototusaste Mennyt 6 kk Tuleva 6 kk Pienenee Kasvaa -25 Rahoitus tiukkenee 20 H2 2013 H1 2013 H2 20 H1 Ennuste 20 H2 20 H1 20 H2 Toteutunut 2016 H1 2016 H2 Maturiteetti Mennyt 6 kk Tuleva 6 kk Lyhenee Kesäkuun 2016 kysely Joulukuun 20 kysely Pitenee Tietoa CREDI-kyselystä CREDI (Catella Real Estate Debt Indicator) on kiinteistöjen pankkirahoituksen trendejä kuvaava indikaattori, joka perustuu Suomessa aktiivisesti toimiville kiinteistösijoittajille ja kiinteistörahoitusta tarjoaville pankeille suunnattuun kyselyyn. CREDI-kysely sisältää neljä kysymystä kiinteistöjen pankkirahoituksen saatavuuden ja ehtojen muutoksista kuuden viime kuukauden aikana ja vastaavasti neljä kysymystä näiden oletetuista muutoksista tulevien kuuden kuukauden aikana. Alaindeksit kuvaavat yksittäisen tekijän vaikutusta rahoitukseen ja ne saadaan laskemalla painottamaton keskiarvo pankeille ja sijoittajille erikseen lasketuista alaindekseistä. Tällä taataan sijoittajien ja pankkien vastausten tasavertainen kohtelu. Alaindeksilukuja laskettaessa kysymysten vastaukset painotetaan muutoksen suunnan mukaan ja lasketaan siten, että ei muutosta saa painoarvon 0, negatiivinen muutos painoarvon -50 ja positiivinen muutos painoarvon 50. Näin ollen 0:n alle jäävä indeksilukema kertoo tiukentuvasta rahoitusmarkkinasta ja 0:n ylittävä indeksilukema keventyvästä rahoitusmarkkinasta. CREDI-pääindeksilukema (mennyt 6kk ja tuleva 6kk) on painottamaton keskiarvo alaindekseistä. 6

Pääkaupunkiseutu TEKSTI: ERKKI HAKALA Varma rakennuttaa K-ryhmälle uuden päätoimitalon vahvasti kehittyvään Kalasatamaan. Havainnekuva: Arkkitehtitoimisto JKMM Oy Suomen palveluvienti on noussut ennätystasolle Useimmat Suomen talouden mittarit, erityisesti bruttokansantuote, ovat edelleen selvästi alle vuoden 2008 tason, mutta palveluiden vienti on kasvanut ennätyksellisen suureksi. Vientiin suuntautuvat palvelut, kuten it-palvelut ja konsultointi, tuotetaan 60-prosenttisesti Helsingin seudulla, joten viennin hyvä vire tukee toimistomarkkinaa. Varovainen tuotannon kasvu pääkaupunkiseudulla jatkui alkuvuonna. Helsingin seudun kauppakamarin mukaan seudun tuotanto vuoden alkupuoliskolla ylitti reilulla prosentilla edellisvuoden vastaavan tason. Palveluyritysten lisäksi rakennusala odottaa suhdanteiden parantuvan hiukan loppuvuonna. Sen sijaan teollisuuden loppuvuoden ennuste on yhä heikko, kertoo EK:n suhdannebarometri. Toimistotilojen käyttö pääkaupunkiseudulla väheni edelleen Pääkaupunkiseudun toimistojen vajaakäyttöaste nousi kevään aikana uuteen ennätykseen, 13,5 prosenttiin. Samaan aikaan rakennetaan uutta toimistotilaa, koska se houkuttelee käyttäjiä. Kesäkuun lopussa rakenteilla oli lähes 0 000 m2, kun vastaava luku vuodenvaihteessa oli 31 000 m2. Vajaakäyttötilanne heikkenee nyt kahdesta suunnasta: uudisrakentaminen kiihtyy ja toimistotilojen käyttötarve vähenee. Trendi on jatkunut neljän viime vuoden ajan, jona aikana toimistotilojen käyttö pääkaupunkiseudulla on vähentynyt yhteensä noin 200 000 m2. Vastaavana aikana pääkaupunkiseudulle on valmistunut uutta toimistotilaa yli 300 000 m2, joten näiden yhteisvaikutus tyhjän tilan määrään on peräti 500 000 m2. Tyhjän tilan määrä on kuitenkin kasvanut tänä aikana vain 300 000 m2, sillä vanhoja toimistoja on purettu, muutettu asunnoiksi tai muuhun käyttöön 200 000 m2:n verran. Näin ollen voidaan arvioida, että vuosittain toimistoja poistuu käytöstä noin 50 000 m2. Koska uudisrakentaminen on selvästi nopeampaa, ennustamme toimistojen vajaakäyttöasteen jatkavan nousuaan. Ydinkeskustan lähialue vetää yhä enemmän vuokralaisia Helsingin ydinkeskustassa tyhjän toimistotilan määrä on kevään aikana laskenut hiukan, mutta vajaakäyttöaste on silti korkea,,4 prosenttia. Sen sijaan ydinkeskustaa ympäröivän keskusta-alueen 7

vajaakäyttö on vain 7,1 prosenttia. Esimerkiksi LähiTapiolan uudistettu Autotalo Kampissa on vetänyt erittäin hyvin vuokralaisia. Ydinkeskustan lähialueen vetovoimaa selittää ainakin se, että vuokra on selvästi edullisempi, kun siirrytään hieman kauemmas ytimestä ja silti pysytään keskusta-alueella. Vaikka vajaakäytön tuoma paine hiukan laskikin ydinkeskustan prime-vuokraa kevään aikana, ero lähialueiden vuokriin saattaa olla 5 euroa neliöltä. Ydinkeskustan harvoilla huipputiloilla on oma vaativa käyttäjäkuntansa, joka on valmis maksamaan yli 35 euron neliövuokria. Tilamarkkinoille on tullut myös uudenlaisia coworking-tiloja, jotka sopivat liikkuvan ja joustavan työnteon tarpeisiin. Sponda avasi alkuvuonna yhteisölliset tilat Pienellä Roobertinkadulla ja Technopolis Pohjoisesplanadilla Stockmannin Kirjatalossa. Ideana on tarjota laadukkaat tilat ja palvelut, vaikka tilatarve olisi pieni ja lyhytaikainen. Tällöin neliövuokralla ei ole merkitystä käyttäjän näkökulmasta. Ruoholahdessa ja Keilaniemessä tyhjän toimistotilan määrä väheni yhä Ydinkeskustan näkee harvoin toimistojen uudisrakentamista, mutta keväällä YIT, Ahlström Capital ja HGR Property Partners käynnistivät Kasarmitorin laidalla 16 000 neliön toimistohankkeen, johon ankkurivuokralaiseksi tulee Roschier Asianajotoimisto. Ruoholahdessa ja Keilaniemessä tyhjän toimistotilan määrä on jatkanut pientä laskua kevään aikana, ja molemmissa vajaakäyttöasteet ovat nyt 11 prosenttia. Myös prime-vuokrat pysyivät ennallaan. Länsimetron valmistuminen parantaa kummankin alueen vetovoimaa, vaikka Keilaniemen rakennustyömaat häiritsevät aluetta vielä pitkään. Leppävaarassa on erittäin korkea 20 prosentin vajaakäyttöaste, josta merkittävä osa on Säteriportin alueella. Leppävaaran ydinalue sen sijaan kiinnostaa, esimerkiksi Alberga Business Parkin uusien tilojen vuokraus on sujunut hyvin, ja NCC on käynnistänyt jo kohteen 5. vaiheen rakentamisen. Pasila-Vallila-Kalasataman alueelle syntyy valtava toimistovyöhyke Pasila-Vallila-Kalasataman alueen rakentaminen etenee vauhdilla. Tilakannaltaan ison toimistovyöhykkeen vajaakäyttöaste on laskenut jo 8,2 prosenttiin. Hartela käynnisti HSY:n pääkonttorin 000 m2:n hankkeen Ilmalassa, ja Lindström Invest Rantatie Business Parkin 6 000 m2:n laajennuksen Kalasatamassa. Lisäksi VR siirtyy Pasilaan Yleisradion tiloihin, ja Helsingin kaupungin tekninen keskus ja Keskon pääkonttori Kalasatamaan uudistiloihin. Nämä kolme toimijaa ottavat käyttöön yhteensä 60 000 m2:n tilat. Uudisrakentaminen nostaa myös vanhan toimistokannan vuokria. Pasilan ja Vallilan ylempi vuokrataso oli keväällä jo 18,50 e/m2/kk, kun uudiskohteissa taso on 22 24 e/m2/kk. Anttilan konkurssi lisää reilusti vapaata liiketilaa Kaupan alan liikevaihto laski yhä loivasti Helsingin seudulla vuoden alkupuoliskolla taso oli 2 prosenttia alle vuoden takaisen. Voimakas väestönkasvu tasoittaa kuitenkin ostovoiman heikennystä. Liiketilojen vajaakäyttöaste laskikin keväällä 4,2 prosenttiin. Helsingin ydinkeskustassa liiketilojen vuokrat laskivat hieman, muualla ei juurikaan. Anttilan konkurssi tuo pääkaupunkiseudulle 45 000 m2 lisää vuokrattavaa liiketilaa, mikä merkitsee kolmanneksen lisäystä tyhjiin tiloihin. Helsingin keskustassa Anttilalla ja Kodin 1:llä on kolme myymälää, joten tilaa vapautuu tuntuvasti. Uutta liiketilaa valmistuu kovaa vauhtia Myös uudisrakentaminen kasvattaa liiketilan määrää: tänä vuonna on valmistunut jo lähes 80 000 m2, ja käynnissä on 0 000 m2:n hankkeet. Lisäksi Pasilan Tripla ja Kivistön kauppakeskus käynnistynevät vielä tänä vuonna. Voimakas rakentaminen aiheuttaa ankaran pudotuspelin, jolloin pienemmät yksiköt joutuvat vaikeuksiin. Ennustammekin vajaakäyttöasteen kääntyvän uuteen nousuun. Erikoiskaupan Big Box liiketiloja ei ole nyt rakenteilla pääkaupunkiseudulla, mikä on aivan uusi tilanne. Tilatyyppi eli huippukauttaan kymmenen vuotta sitten, sen jälkeen nettovuokrat ovat laskeneet eurosta jopa euron tasolle. Tilaa vievä erikoistavarakauppa Tyhjän toimistotilan määrän kehitys osamarkkina-alueittain pääkaupunkiseudulla sekä vajaakäyttöasteet 2016 00 m 2 0 5 0 75 50 25 0 06 07 08 09 11 13 Ruoholahti, 11,2 % Leppävaara, 20,0 % Aviapolis, 17,5 % Pitäjänmäki, 22,3 % Keilaniemi, 11,8 % Vallila, Sörnäinen, Hermanni, Hakaniemi, 8,2 % 16 Vajaakäyttöasteet pääkaupunkiseudulla 2016 % 8 6 4 2 0 00 02 04 06 08 Liiketilat Toimistotilat Teollisuus- ja logistiikkatilat 16 13,5 % 6,2 % 4,2 % 8

onkin siirtymässä kauppakeskuksiin ja usein aiempaa tehokkaampiin ja pienempiin tiloihin. Teollisuus- ja logistiikkatiloista jo pulaa eteläisessä Espoossa Teollisuusyritysten liikevaihto on laskenut yhä Helsingin seudulla, ja suhdan- neodotukset synkentyneet. Teollisuusja logistiikkatilojen vajaakäytön nousutrendi on kuitenkin taittunut, ja tyhjää tilaa on enää 480 000 m2, mikä on 50 000 m2 vähemmän kuin vuodenvaihteessa. Muutos näkyy etenkin Espoossa, jonka eteläosissa on jo pulaa keskikokoisista noin 2 000 m2:n varastotiloista, sillä alueella on purettu varastotilaa asuntorakentamisen tieltä. Teollisuusja logistiikkatilojen keskivuokra on pysynyt alkuvuoden ajan vakaana ja on nyt 8,25 e/m2/kk. Merkittävimmät toimisto- ja liikerakennushankkeet pääkaupunkiseudulla, syksy 2016 Turku 165 km Kehä ll Leppävaara Turun moottoritie 11 Länsiväylän äylän varsi 8 Länsiväylä Pääkaupunkiseudun toimistomarkkinat ESPOO 9 Tampere 176 km Marja-Vantaa Kehä lll Pitäjänmäkiänmäki äki Tampereen moottoritie Kehä l t VANTAA Aviapolis HELSINKI Tuusulan moottoritie 1 Vallila Kalasatama Inner City 4 3 6 Keilaniemi Keskusta Ydinkeskusta Ruoholahtihti 2 7 h Jätkäsaari 13 Lahden moottoritie Porvoon moottoritie 5 Herttoniemi Lahti 4 km Pietari 304 km Itäväylä Vuosaaren satama HELSINKI 1 Ilmalan Tori, 1. vaihe 2 Kasarmikatu 21 3 Rantatie Business Parkin laajennus 4 OP-Pohjolan pääkonttorin laajennus 5 Keskon kauppakeskus 6 REDI kauppakeskus 7 Lauttasaaren ostoskeskus ESPOO 8 Ison Omenan laajennus, 2. vaihe 9 Alberga Business Park, 5. vaihe Aalto-yliopiston metrokeskus 11 Niittykummun metrokeskus Kauppakeskus AINOA, 2.vaihe VANTAA 13 Tikkurilan toimisto- ja liikekeskus Dixi, 2. vaihe Toimisto- ja liikerakennus Vantaan Väritehtaankatu 8 Arkadiankatu Fredrikinkatu Mannerheimintie Lönnrotinkatu Rautatieasema Kaivokatu Bulevardi Kaisa KLUUVI Aleksanterinkatu niemenkatu Pohjoisesplanadi Toimistovuokrien kehitys pääkaupunkiseudulla 2000 2016 Bruttovuokra /m 2 /kk (ilman ALV), uudet sopimukset /m 2 /kk 35 30 25 20 00 02 04 06 Helsinki ydinkeskusta prime Helsinki ydinkeskusta 08 Keilaniemi prime Aviapolis prime 16 Ruoholahti prime Leppävaara prime Pääkaupunkiseudun Ylempi brutto Prime yield Tyhjän Vajaakäyttöaste toimistomarkkinat vuokrataso tilan määrä 16 16 16 16 16 Q4 /m 2 /kk % m 2 %-yksikköä Helsingin keskusta - Helsingin ydinkeskusta (CBD) 31,00 4,7 52 000,4-1,2 - Helsingin laaja keskusta 23,50 5,7 7 000 8,3-0,6 Inner City 18,50 6,4 326 000,4 1,1 Ruoholahti 22,50 5,7 44 000 11,2-0,4 Keilaniemi 20,50 5,9 26 000 11,8-0,5 Länsiväylänvarsi,00 7,0 60 000 19,2-2,8 Leppävaara 17,00 6,4 44 000 20,0-4,2 Aviapolis 18,75 6,9 46 000 17,5 0,5 Pääkaupunkiseutu n/a n/a 1 165 000 13,5 0,2 - Pitkät sopimukset laskevat tuottovaatimustasoa tällä hetkellä 0,1 0,5 %-yksikköä - Efektiivinen bruttovuokra /m²/kk (ALV 0%), uudet vuokrasopimukset 9

Kasvukeskusten toimitilamarkkinat Tampere TEKSTI: RAINO PESU Sijoituskiinteistöt kiinnostavat sekä koti- että ulkomaisia tahoja. Hemfosa Fastigheter Ab on ostanut Auratumin hallinnoimalta rahastolta kaksi toimitilakiinteistöä Tampereelta, käyttäjinä ovat verohallinto ja yliopisto. eq Liikekiinteistöt -rahasto on myös ollut aktiivinen, ja alkuvuonna se on ostanut kolme liikekiinteistöä Tampereen kehyskunnista. Asuntorakentamista vauhdittavat sijoittajakaupat, esimerkiksi YIT rakentaa kolme vapaarahoitteista asuinkerrostaloa sijoittajille vuokrakäyttöön. Technopolis Yliopistonrinteen 11 900 m 2 :n toimistolaajennus valmistui kesällä. OP-ryhmän omistama Tampellan entinen pääkonttori saneerataan Omasairaalaksi ja moderniksi toimistotilaksi. Toimistotilaa myös vapautuu runsaasti markkinaan, kun Microsoft lakkauttaa Tampereen matkapuhelinyksikkönsä Hermian tiedepuistossa. Ennustammekin vajaakäyttöasteen nousevan. Ratinan kauppakeskuksen rakennustyöt ovat hyvässä vauhdissa, ja noin 53 000 m2:n kokonaisuus valmistuu keväällä 2018. Käyttäjiksi ovat tulossa muun muassa K-Supermarket, Lidl, H&M ja Clas Ohlson. Vähittäiskaupan viimeaikaiset haasteet ja keskustan liiketilakannan mittava lisäys kiristävät merkittävästi kilpailua ydinkeskustan vuokralaisista. Tesomassa on alettu rakentaa 16 400 m2:n liikekeskusta, jonne tulee muun muassa K-Supermarket ja kaupungin palvelutiloja. Tampereella on käynnissä ja suunnitteilla lukuisia kehityshankkeita, kuten Rantaväylän tunneli, raitiotie, Kunkun parkki, Asemakeskus sekä Ranta- Tampellan ja Eteläpuiston asuinhankkeet. Ratapihankatua jatketaan Rantaväylälle asti, ja sen varteen rautatieaseman lähelle on suunniteltu 30 000 m2 toimistoja ja lisäksi asuntoja. Sorin kannen rakennushanke on lähdössä käyntiin SRV:n ja kaupungin yhteishankkeena. Turku TEKSTI: RIKU LEHTIMÄKI Turun transaktiomarkkinoilla on ollut vilkasta, ja kevään aikana on tehty useita

merkittäviä kauppoja. Paikallisten sijoittajien omistukseen ovat päätyneet toimistotalo Nereis Business Garden, entinen Kodin1-tavaratalo Länsikeskuksessa ja Pukkilan vanha tehdasalue. Turun Teknologiakiinteistöt on laajentanut omistustaan Kupittaalla hankkimalla Pharmacityn ja High Tech Centre 3:n. Omistajaa ovat vaihtaneet myös Kivikukkaron liikerakennus keskustassa ja uusi, pääosin XXL:n käytössä oleva liiketila Skanssissa. Turun toimistomarkkinoilla on ollut hiljaista. Kupittaalla on kuitenkin käynnissä muutama merkittävä julkinen hanke. Tyks rakennuttaa alueelle uutta T3-sairaalaa, ja Turun Teknologiakiinteistöt uutta palloiluhallia. Myös Kupittaalle suunniteltu Turun ammattikorkeakoulun kampus on toteutumassa. Keskustan liiketilamarkkinassa on havaittavissa pientä piristymistä. Hansakortteliin on tullut useita uusia liikkeitä, kuten K-market, Granit ja Finlayson. Länsikeskuksessa saneerataan uutta liiketilaa tyhjillään olleeseen Kodin1- kiinteistöön. Meyer Werft on tehnyt suuria investointeja Turun telakalle ja suunnittelee tekevänsä lisää. Tämä kertoo, että yhtiö on tullut Turkuun pitkän tähtäimen strategialla, millä on positiivinen vaikutus alihankkijaverkostoon ja alueen toimitilamarkkinaan. Oulu TEKSTI: AIMO TYYBAKINOJA Oulussa on valmistunut vuoden alkupuolella useita liikerakennuksia. Keskustassa valmistuivat keväällä Arinan kauppakeskus Valkea sekä liike- ja toimistorakennus Toriportti. Limingantullissa avattiin XXL-ketjun urheiluliike ja Arinan rakennuttama liikerakennus Prisman vieressä. Myös Ideaparkin laajennus valmistui Ritaharjussa. Lukuisat uudishankkeet ja Stockmannin ilmoitus lopettaa Oulun tavaratalo ovat saaneet keskustan liiketilamarkkinat murrokseen, eivätkä kaikki vaikutukset ole vielä selvillä. Liiketiloja on tyhjillään useita ja ilmapiiri on odottava. Keskustan toimistotilojen kysyntä on edelleen hyvä, mutta reuna-alueilla on ylitarjontaa. Ilmapiiri on Oulussa kuitenkin positiivinen, sillä useat kasvuyritykset ovat ennakoineet palkkaavansa lähiaikoina lisää työntekijöitä. Talenomin toimistotalo on valmistunut Peltolaan, Bittiumin toimistotalo on rakenteilla Linnanmaalla, ja Kaleva rakentaa lähiaikoina oman toimistotalon Karjasillalle. OP-ryhmä on ostanut Talenomin uudisrakennuksen ja rakennuttaa Hiiroseen Omasairaalaa. Toimistorakentamisen ei kuitenkaan ennusteta tästä vilkastuvan, sillä tarjonta riittänee kysynnän tyydyttämiseen. Teollisuus- ja varastotilojen markkina on Oulussa rauhallinen, eikä suuria investointeja ole tehty. Perinteisiä teollisuusalueita Alppilassa, Toppilassa ja Limingantullissa on kaavoitettu asuinalueiksi, ja kehitys jatkuu. Pieniä hallitiloja, esimerkiksi pienvarastorakennuksia, on rakennettu useita eri puolille kaupunkia. Lahti TEKSTI: MATTI ALI-LÖYTTY Lahden eteläisen kehätien rahoitus varmistui, ja rakentamisen on tarkoitus ajoittua vuosiin 2018 2021. Pitkään odotettu päätös mahdollistaa myös monen muun hankkeen jatkosuunnittelun. Uusi matkakeskus otettiin käyttöön helmikuun alussa, ja sen länsipuolelle on kaavailtu 40 600 kem2:n asunto-, hotelli- ja liikerakentamista. Myös keskustan Aleksi 5:n korttelin uudisasuntojen rakentaminen etenee. Askonalueelle puolestaan valmistuu oikeustalon tilojen saneeraus joulukuussa. Hollolan Prisma-keskuksen työt ovat käynnissä, ja rakennus valmistuu syyskuussa 2017. Keväällä avautui uusi S-market Hennalaan ja kodintekniikkaketju Power Launeelle, jonne tulee myös XXL-urheiluliike vuoden lopulla. Lahdessa on kuluvana vuonna avautunut useita uusia liiketiloja ja ravintoloita. Teollisuustilojen suurin uutinen oli Lahden lasitehtaan myynti, mikä vapauttaa tiloja vuokramarkkinaan. Teknowaren 4 500 m2:n laajennusosa valmistui kesällä Ilmarisentielle. Seudun logistiikka-aluesuunnitelmat saivat piristysruiskeen kehätiepäätöksestä. Jyväskylä TEKSTI: JUKKA KOIVISTOINEN Vuoden 2016 alkupuoli on ollut Jyväskylässä poikkeuksellisen aktiivinen. Kaupunki myi Valtiontalon ja sen viereisen tontin yksityissijoittajille. Arvorakennuksen saneeraus ja uusien liikeja asuintilojen rakentaminen alkanee ensi vuonna. Torikeskuksen siirtyminen kokonaan paikalliseen omistukseen voi vauhdittaa kauppakeskuksen kehittämistä. Kankaan ja Hippoksen alueiden isot kehityshankkeet tuovat mielenkiintoisia mahdollisuuksia sijoittajille, ja uusi keskussairaala on investointina omaa luokkaansa. Liiketilamarkkina on vireä, mutta kaksijakoinen. Seppälän lähes kaikki vanhat liiketilat on vuokrattu, ja kohtuuhintaisista tiloista on jo pulaa. Kauppakeskus Sepän vuokraustilanne on varsin hyvä jo rakentamisen alkuvaiheissa. Muilla kaupallisilla alueilla vuokrausajat ovat pidempiä. Keskusta on edelleen vireä, ja erityisesti ravintolatiloille on kysyntää. Kansainväliset ketjut, kuten H&M ja Clas Ohlson, vahvistavat keskustassa asemiaan ja tiloja uudistetaan. Näivettymistä tuskin tapahtuu, vaikka keskustan tiloja voikin hetkellisesti tyhjentyä Seppälän houkutellessa liiketilakäyttäjiä. Keskustan liiketilojen vuokrat ovat pysyneet lähes ennallaan, korkeimmat vuokrapyynnöt ovat kuitenkin hieman laskeneet. Anttilan konkurssin vaikutukset keskustan ja Palokan liiketilamarkkinaan eivät vielä ole selvillä. Toimistotilojen kysyntä on ollut rauhallista, mutta esimerkiksi it-alan positiiviset näkymät voivat lisätä kysyntää. Useinkaan yritysten ei ole pakko muuttaa, joten sopivia tiloja voidaan etsiä pitkäänkin. Kalliit muutostyötarpeet 11

hankaloittavat usein vapaana olevien toimistojen vuokraamista. Vapaata tilaa on edelleen varsin paljon, ja vuokrat ovat hieman jopa laskeneet. Uutta toimistotilaa ei ole rakenteilla. Hyvien alueiden pienehköjä tuotantoja varastotiloja on vain vähän tarjolla, joten uusia kohteita todennäköisesti rakennetaan myös sijoittajavetoisesti. Vaasa TEKSTI: RAINO PESU Vaasassa on tehty alkuvuonna useita mittavia kiinteistökauppoja. Rewellin suvun omistama Halli Oy luopui kiinteistöomistuksistaan, ja kohteet myytiin usealle ostajalle. VVT Property Fund I Ky osti torin ympäristöön sijoittuvat Hallintalon, Kauppahallin, Hallittaren sekä Kauppapuistikko :sta, joissa on kaikkiaan noin 9 300 m2 vuokrattavaa alaa. Harry Schaumans Stiftelse puolestaan osti Halli Oy:ltä Alatori 3:n noin 6 700 m2:n kiinteistön ja oli myyjänä kaupassa, jossa Samla Toimitilat Ky -rahasto osti Tammipiha-kiinteistön. Toisaalla Waasa Kiinteistöt osti Klemettilän alueelta Vaasan Porttina tunnetun, yli 000 m2:n liike- ja toimistokiinteistön Partners Groupilta. Kivihakaan valmistui alkuvuonna useita liikerakennuksia. Rakentamiseen ja sisustukseen keskittyvän Gneissihovin toisessa vaiheessa on tilaa noin 4 600 m2. Lähdesmäen huonekaluliike avasi 2 300 m2:n myymälän. Uuden tieliittymän viereen valmistuivat tilat Lidlille, Burger Kingille ja liikenneasemalle. Tulossa ovat vielä 3 600 m2:n XXL-urheiluliike ja 2 000 m2:n Powerkodintekniikkaliike. Palosaaren energia-alan tiedepuistoon valmistui 2 700 m2:n tuotekehitys-, tutkimus- ja koulutuslaboratorio EnergyLab. Scandicketju avasi kesällä oman hotellin paikallisen hotelliyrityksen entisissä tiloissa ydinkeskustassa ja aikoo rakentaa viereiselle tontille 8-kerroksisen uudisosan. Airport Parkin alueelle valmistellaan jatkuvasti uusia toimistotilahankkeita. Entisen linja-autoaseman tontille kaavaillun Wasa Stationin rakentamisen on tarkoitus alkaa vuonna 2017. Keskustan kaakkoispuolella moottoritien varressa sijaitsevia Risön ja Liisanlehdon alueita kaavoitetaan, ja suunnitteilla ovat Prisma sekä suuryksikkötontit Keskolle ja Minimanille. Tyhjän toimistotilan määrän kehitys kasvukeskuksissa sekä vajaakäyttöaste 2016 00 m 2 0 80 60 40 20 Toimistotilojen prime-tuottovaatimustaso Suomessa 2016 % 9 8 7 6 5 0 06 07 08 09 11 13 16 4 06 07 08 09 11 13 16 Tampere,8 % Turku 9,1 % Oulu 11,1 % Lahti 11,1 % Jyväskylä,3 % Vaasa 7,7 % Helsinki 4,70 % Turku 7,50 % Lahti 7,50 % Vaasa 8,00 % Tampere 6,75 % Oulu 7,50 % Jyväskylä 8,00 % Pitkät sopimukset laskevat tuottovaatimustasoa tällä hetkellä 0,1 0,5 %-yksikköä

Markkinatietoa alueittain Toimitilamarkkinat kaupungeittain 2016 Vajaakäyttöasteet ja vapaan tilan määrä pääkaupunkiseudulla Tilatyyppi Vapaat tilat, m 2 3) Vajaakäyttöaste,% 1) 2) Tuottovaatimus,% Vuokra /m 2 /kk Vajaakäyttöaste (%) Vapaat tilat (m 2 ) 16 Q4 16 Q4 PÄÄKAUPUNKISEUTU Liiketilat 5 800 4,2 - - Toimistotilat 1 164 700 13,5 kts. sivu 9 kts. sivu 9 Teoll./logistiikka 477 0 6,2 - - Yhteensä 1 787 500 9,0 TAMPERE Liiketilat 36 700 3,6 6,75 8,00 35 75 Toimistotilat 94 900,8 6,75 8,00 19 Teoll./logistiikka 94 0 4,5 8,00,00 6 7 Yhteensä 225 700 5,6 TURKU Liiketilat 50 900 5,4 6,75 8,00 40 80 Toimistotilat 74 000 9,1 7,25 8,25 13 16 Teoll./logistiikka 91 600 4,1 9,00 11,00 5 7 Yhteensä 216 500 5,5 OULU Liiketilat 24 700 3,5 7,50 8,50 35 80 Toimistotilat 68 200 11,1 7,50 8,50 Teoll./logistiikka 37 500 2,9 9,50 11,00 6 7 Yhteensä 130 400 5,0 HELSINKI Liiketilat 4,0 4,2 74 400 76 200 Keskusta 1,1 1,5 6 500 8 300 Toimistotilat 11,3,8 690 300 662 500 Keskusta 8,3 8,9 6 600 6 800 Teoll./logistiikka 5,7 5,6 200 800 200 000 ESPOO Liiketilat 3,4 3,1 27 000 24 900 Toimistotilat 20,7 21,5 332 700 345 700 Teoll./logistiikka 5,7 7,9 73 800 2 900 VANTAA Liiketilat 5,3 6,7 44 400 55 905 Toimistotilat,3,7 1 600 3 700 Teoll./logistiikka 6,9 7,9 202 600 230 000 PKS YHTEENSÄ Liiketilat 4,2 4,6 5 800 8 600 Toimistotilat 13,5 13,3 1 164 700 1 1 900 Teoll./logistiikka 6,2 6,9 477 000 530 800 JYVÄSKYLÄ Liiketilat 23 800 2,8 8,00 9,00 22 54 Toimistotilat 38 500,3 8,00,25 19 Teoll./logistiikka 25 900 2,3 11,25 13,50 5 7 Yhteensä 88 200 3,7 LAHTI * Liiketilat 43 0 5,7 7,50 8,50 25 55 Toimistotilat 29 700 11,1 7,50 8,50 Teoll./logistiikka 83 500 4,2,00 11,00 4,5 5,5 Yhteensä 6 300 5,2 VAASA Liiketilat 6 300 1,2 7,75 9,00 22 55 Toimistotilat 21 300 7,7 8,00 9,50 Teoll./logistiikka 43 700 5,8 9,50 11,50 5 6 Yhteensä 71 300 4,6 1) Vuokrat ovat bruttovuokria. Vuokratasojen ja tuottovaatimusten osalta on käytetty seuraavia kriteerejä: Liiketilat: Katutason liiketila ydinkeskustassa, tunnettu kansallinen tai kansainvälinen vuokralainen, 5 7 vuoden markkinavuokratasoinen sopimus, alkutuotto, jossa ei huomioida peruskorjauksia. Toimistotilat: Ydinkeskustan moderni (ei uudiskohde) tai saneerattu tila, jolla myös hyvät jatkomarkkinat, vakaat päävuokralaiset, joilla 5 7 vuoden sopimukset, alkutuotto, jossa ei huomioida peruskorjauksia. Teollisuus/logistiikkatilat: Tavanomainen hyvä teollisuusalueen sijainti, uudehko keskisuuri rakennus, jossa ei lähiaikoina suurempia peruskorjaustarpeita, yksi käyttäjä, vakaa yritys vuokralaisena, 5 7 vuoden sopimus, alkutuotto, jossa ei huomioida peruskorjauksia. 2) Pitkät sopimukset laskevat tuottovaatimustasoa tällä hetkellä 0,1 0,5 %-yksikköä 3) Rakennuskannan päivitys perustuu Tilastokeskuksen, YTV:n, kaupunkien ja Catellan tuottamaan tietoon. Kasvukeskuksissa prime-kohteet voivat sijaita myös ydinkeskustan ulkopuolella. * Lahdessa tapahtui kuntaliitos 1.1.2016, jolloin Nastola yhdistyi Lahden kaupunkiin. 13

Yhteystiedot ERKKI HAKALA TOIMITUSJOHTAJA +358 (0)50 3625 768 erkki.hakala@catella.fi ARJA LEHTONEN JOHTAJA ARVIOINTI/KONSULTOINTI +358 (0)500 763 427 arja.lehtonen@catella.fi PETTERI HEIKKINEN JOHTAJA MYYNTI JA VUOKRAUS +358 (0)40 7301 669 petteri.heikkinen@catella.fi Corporate Finance Arviointi ja konsultointi Myynti ja vuokraus ERKKI HAKALA TOIMITUSJOHTAJA +358 (0)50 3625 768 JORMA JANHONEN SENIOR ADVISOR +358 (0)500 443 790 MARKUS JUVALA SENIOR ADVISOR +358 (0)50 3737 540 NIKO KVARNSTRÖM SENIOR ADVISOR +358 (0)50 3574 804 JANNE SIVONEN JUNIOR ANALYST +358 (0)40 8256 446 ELLA SPERLING JUNIOR ANALYST +358 (0)50 3437 795 BRITT-MARIE NYMAN +46 (0)70 2242 935 britt-marie.nyman@catella.se HELSINKI ARJA LEHTONEN JOHTAJA +358 (0)500 763 427 PERTTI RAITIO +358 (0)500 546 5 RISTO VAINIONPÄÄ +358 (0)500 763 437 TEEMU HALL +358 (0)50 5982 300 VILLE VAARALA +358 (0)40 5690 699 PINJA RAITANEN NUOREMPI ANALYYTIKKO +358(0)50 91 596 SINI VEDENOJA NUOREMPI ANALYYTIKKO +358 (0)50 3464 466 HELSINKI PETTERI HEIKKINEN JOHTAJA +358 (0)40 7301 669 MARKUS SEPPÄLÄ ADVISOR +358 (0)400 533 323 KRISTINA KNAPE-RYTKÖNEN ADVISOR +358 (0)50 3058 324 TAMPERE KARI MYLLÄRI +358 (0)500 637 951 PERTTI MIETTINEN +358 (0)400 624 801 SAMI SARASTE TOIMITILA-ASIANTUNTIJA +358 (0)50 30 455 TURKU JYVÄSKYLÄ / INFONIA ANTTI MALINEN +358 (0)50 5617 006 antti.malinen@infonia.fi JUKKA KOIVISTOINEN +358 (0)40 7467 964 jukka.koivistoinen@infonia.fi MIKKO HIRVI +358 (0)40 7579 731 mikko.hirvi@infonia.fi KARI MUSTONEN / +358 (0)44 0646 602 kari.mustonen@infonia.fi OULU AIMO TYYBÄKINOJA +358 (0)50 56 451 LAHTI MATTI ALI-LÖYTTY +358 (0)50 5720 258 JYVÄSKYLÄ/INFONIA KARI MUSTONEN / +358 (0)44 0646 602 kari.mustonen@infonia.fi JASMINE SÖDERLUND NUOREMPI ANALYYTIKKO +358 (0)50 4535 181 TAMPERE RAINO PESU +358 (0)50 5979 4 SAMI SARASTE TOIMITILA-ASIANTUNTIJA +358 (0)50 30 455 TURKU SAMI MATARA / +358 (0)500 408 667 SAMI MATARA / +358 (0)500 408 667 RIKU LEHTIMÄKI +358 (0)50 3706 530 OULU PEKKA LAURILA-HARJU +358 (0)50 5841 303 TERTTU VARPU MYYNTISIHTEERI +358 (0)50 5576 0 LAHTI SÄHKÖPOSTIT: etunimi.sukunimi@catella.fi MARI ROUVALI +358 (0)50 9116 1 MIKKO KANTOSAARI +358 (0)50 4434 055 SIIRI EEROLA TEKNINEN AVUSTAJA +358 (0)500 492 011

MARKKINAK ATSAUS SUOMI SYKSY 2016 Dealability

KOONNUT: ELLA SPERLING/ CATELLA PROPERTY OY LAYOUT: JUHA VÄISÄNEN, CATELLA PROPERTY OY Catella Property Oy Aleksanterinkatu B, 8. krs 000 Helsinki Puh. 0 5220 0 info@catella.fi catella.fi MUUT TOIMISTOT SUOMESSA Jyväskylä Vapaaherrantie 2 400 Jyväskylä Lahti Aleksanterinkatu 17 A 1 Lahti Oulu Kirkkokatu 6, 5. krs 900 Oulu Tampere Tulli Business Park Åkerlundinkatu 11 A 330 Tampere Turku Linnankatu 11 B 200 Turku