18 ASUMINEN JA ASUNTOMARKKINAT KAUPUNKIALUEELLA...5

18 ASUMINEN JA ASUNTOMARKKINAT KAUPUNKIALUEELLA...5 18.1 Johdanto...5 18.1.1 Asuminen - tärkeä asia elämässä, keskeinen sektori kaupungissa ja kansantaloudessa...5 18.1.2 Asuntosektorin tutkimus ja kaupunkitaloustiede...6 18.1.3 Tutkimusosion tavoitteet ja sisältö...6 18.2 Asuminen ja asuntomarkkinat Suomen ja Länsi-Euroopan kaupunkialueilla...8 18.2.1 Väestö ja väestönmuutos...9 18.2.2 Asuntokanta...10 18.2.3 Asuntotuotanto...14 18.2.4 Asuntojen hallintasuhde...16 18.2.5 Asuntojen hinta- ja vuokrataso...17 18.2.6 Tietolähteet...19 18.3 Kaupunkialueen asuntomarkkinoiden erityispiirteitä...20 18.3.1 Käsitteitä...20 18.3.2 Asunto - erikoislaatuinen kestokulutushyödyke...21 Kirjallisuus...22 19 MITEN KOTITALOUS JA ASUNTO KOHTAAVAT MIKRONÄKÖKULMA ASUNTOMARKKINOILLE...23 19.1 Lähtökohdat: hyötyä maksimoiva kotitalous ja voittoa maksimoiva yritys...23 19.2 Kotitalouden asunnon valinta...24 19.3 Asuntoja tuottava yritys...26 19.4 Asuntomarkkinoiden markkinahinta ja tasapaino...27 19.5 Esimerkkejä valinnoista ja arvostuksista asuntomarkkinoilla...27 19.6 Kotitalouden sopeutuminen muutoksiin...32 19.7 Muuttaminen ja asunnon valinta...33 19.8 Omistus- ja vuokra-asuminen...35 19.9 Etsintäteoria asuntomarkkinoilla...38 Kirjallisuus...42 20 ASUNTOJEN KYSYNTÄ, TARJONTA JA HINTA MAKRONÄKÖKULMASTA...43 20.1 Kaupunkialueen asuntomarkkinat makronäkökulmasta...43 20.1.1 Asuntomarkkinat...43 20.1.2 Asuntomarkkinoiden virta-varantomalli...44 20.1.3 Asuntokysynnän kasvun vaikutus asuntomarkkinoille...48 20.1.4 Kysynnän, hintojen ja tarjonnan vaihtelut asuntomarkkinoilla...49

Kirjallisuus...51 20.2 Asuntojen kysyntä ja hinta...52 20.2.1 Kysyntä ja hinta kaupunkialueen asuntomarkkinoilla...52 20.2.2 Asumiskulutus Suomen kaupunkialueilla...54 20.2.3 Asuntojen hinnat ja vuokrat Suomessa...55 20.2.4 Asuntojen hintakehityksen kansainväliset erot...57 Kirjallisuus...59 20.3 Asuntojen tarjonta ja asuntotuotanto...60 20.3.1 Mistä johtuvat asuntotuotannon vaihtelut?...60 20.3.2 Asuntotuotanto Suomen kaupunkialueilla...61 Kirjallisuus...62 21 SLUMMIT JA PUMMIT - KAUPUNGIN ASUNTOMARKKINOIDEN ERITYISPIIRTEITÄ...ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED. 21.1 Asuntomarkkinoiden onnistuminen ja epäonnistuminen...error! Bookmark not defined. 21.2 Epätyydyttävä asuminen ja asunnottomuus...error! Bookmark not defined. 21.2.1 Asumismenot...Error! Bookmark not defined. 21.2.2 Ahtaasti ja puutteellisesti asuminen...error! Bookmark not defined. 21.2.3 Asunnottomuus...Error! Bookmark not defined. 21.3 Asuinalueiden segregaatio...error! Bookmark not defined. 21.3.1 Segregaation mekanismit...error! Bookmark not defined. 21.3.2 Asuinalueiden sosiaalinen eriytyminen Suomen kaupunkialueilla..error! Bookmark not defined. 21.4 Tyhjät asunnot ja rappeutuvat asuinalueet...error! Bookmark not defined. Kirjallisuus...Error! Bookmark not defined. 22 VOIKO ASUNTOMARKKINOITA OHJATA? - ASUNTOPOLITIIKKA...ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED. 22.1 Miksi asuntomarkkinoita halutaan säädellä?...error! Bookmark not defined. 22.1.1 Asuntomarkkinoiden vakaus...error! Bookmark not defined. 22.1.2 Allokaatio: asumiskulutukseen ja asuntotuotantoon vaikuttaminen...error! Bookmark not defined. 22.1.3 Distribuutio: tulonjakoon ja hyvinvointiin vaikuttaminen...error! Book mark not defined. 22.2 Asumisen kysynnän tuki ja säätely...error! Bookmark not defined. 22.3 Asumisen tarjonnan tuki ja säätely...error! Bookmark not defined. 22.3.1 Tuen ja säätelyn muodot...error! Bookmark not defined. 22.3.2 Tukien vaikutukset...error! Bookmark not defined. 22.4 Vuokrasääntely...Error! Bookmark not defined. 22.5 Asumisen tuki Suomessa...Error! Bookmark not defined. Kirjallisuus...Error! Bookmark not defined.

KIRJALLISUUS...ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED. 18 ASUMINEN JA ASUNTOMARKKINAT KAUPUNKIALUEELLA...5 Kuvio 18.1: Asukasmäärä Suomen suurimmilla kaupunkialueilla 1999...9 Kuvio 18.2: Väestönmuutos Suomen suurimmilla kaupunkialueilla, muilla alueilla ja koko maassa 1990-99 (% väestöstä keskimäärin vuodessa)...10 Kuvio 18.3: Asuntokanta asukasta kohti Suomen suurimmilla kaupunkialueilla, muilla alueilla ja koko maassa 1998 (huoneisto-m 2 / asukas)...11 Kuvio 18.4: Asuntokanta asukasta kohti 1998 ja väestönmuutos 1990-99 Suomen suurimmilla kaupunkialueilla, muilla alueilla ja koko maassa...11 Kuvio 18.5: Asuntokanta asukasta kohti Suomen suurimmilla kaupunkialueilla sekä eräillä Pohjois - ja Keski-Euroopan suurkaupunkialueilla (huoneisto-m 2 / asukas)...12 Kuvio 18.6: Kerrostaloasuntojen osuus (%) asuntokannasta Suomen suurimmilla kaupunkialueilla, muualla Suomessa ja koko maassa 1997...13 Kuvio 18.7: Tyhjien asuntojen osuus asuntokannasta Suomen suurimmilla kaupunkialueilla, muilla alueilla ja koko maassa 1998 (tyhjien ja tilapäisesti asuttujen asuntojen pinta-alan osuus (%) koko asuntokannan pinta-alasta)...14 Kuvio 18.8: Asuntotuotanto Suomen suurimmilla kaupunkialueilla, muilla alueilla ja koko maassa 1989-98 (valmistuneiden asuntojen pinta-ala suhteessa asuntokannan pinta-alaan, %)...15 Kuvio 18.9: Asuntotuotanto 1989-98 (% asuntokannasta keskimäärin vuodessa) suhteessa väestönmuutokseen 1990-99 (% väestöstä keskimäärin vuodessa) Suomen suurimmilla kaupunkialueilla ja muilla alueilla...15 Kuvio 18.10: Valmistuneet asunnot Suomen suurimmilla kaupunkialueilla sekä eräillä Pohjois - ja Keski- Euroopan suurkaupunkialueilla 1998 (valmistuneiden asuntojen osuus (%) asuntokannasta keskimäärin vuodessa))...16 Kuvio 18.11: Omistusasuntojen osuus (%) asutusta asuntokannasta Suomen suurimmilla kaupunkialueilla, muilla alueilla ja koko maassa 1997...17 Kuvio 18.12: Asuntojen hintataso Suomen suurimmilla kaupunkialueilla, muilla alueilla ja koko maassa 1998 (Indeksi, Suomi=100)...18 Kuvio 18.13: Vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokrataso Suomen suurimmilla kaupunkialueilla, muualla Suomessa ja koko maassa 1999 (Indeksi, Suomi=100)...19 19 MITEN KOTITALOUS JA ASUNTO KOHTAAVAT MIKRONÄKÖKULMA ASUNTOMARKKINOILLE...23 Kuvio 19.1: Asunnon markkinahinta laadun suhteen sekä kolmen kotitalouden laadun arvostusta kuvaavat samahyötykäyrät...25 Kuvio 19.2: Asunnon markkinahinta laadun suhteen sekä kolmen yrityksen samavoittokäyrät...27 Kuvio 19.3: Rakennustyypin ja tonttitehokkuuden vaikutus asunnon hintaan (Indeksi, 100 = kerrostalot, joissa vähintään 6 kerrosta ja tonttitehokkuus > 2.0) (Lähde: Laakso 1997)...29 Kuvio 19.4: Asunnon koon vaikutus asunnon hintaan (Indeksi, 100 m 2 = 100) (Lähde: Laakso 1997)...29 Kuvio 19.5: Rakennuksen iän vaikutus asunnon hintaan (Indeksi, 1965=100) (Lähde: Laakso 1997)...30 Kuvio 19.6: Rannan etäisyyden vaikutus asunnon hintaan (Indeksi, 1250 m = 100) (Lähde: Laakso 1997)...31 Kuvio 19.7: Keskustaetäisyyden vaikutus asunnon hintaan (Indeksi, 100 = 50 min.) (Lähde: Laakso 1997)...32 Kuvio 19.8: Muuton todennäköisyys yhden vuoden aikana iän mukaan pääkaupunkiseudun sisäisessä muutossa 1987-88 (Lähde: Laakso ja Loikkanen, 1991)...34 Kuvio 19.9: Muuton todennäköisyys asuntosektorin mukaan yhden vuoden aikana pääkaupunkiseudun sisäisessä muutossa 1987-88 (Lähde: Laakso ja Loikkanen, 1991)...34 Taulukko 19.1: Asuntokunnan keskimääräinen koko, asumisväljyys sekä tulotaso/asuntokunta ja tulotaso/henkilö asuntosektorin mukaan pääkaupunkiseudulla 1996 (Lähde: S. Laakson otosaineisto pääkaupunkiseudulta)...38 Kuvio 19.10: Kotitalouden tasapainopisteiden joukko...39

Kuvio 19.11: Hyväksymispisteiden joukko, kun kotitalous on pisteessä B....40 Kuvio 19.12: Tasapainopisteiden joukot ennen ja jälkeen asumisen tukemisen...41 20 ASUNTOJEN KYSYNTÄ, TARJONTA JA HINTA MAKRONÄKÖKULMASTA...43 Kuvio 20.1: Asuntomarkkinoiden virta-varantomalli (Lähde: DiPasquale ja Wheaton, 1996)...45 Kuvio 20.2: Asuntomarkkinoiden uusi tasapaino, kun kysyntä muuttuu...48 Kuvio 20.3: Asuntojen reaalihinnat (indeksi 1983=100) ja reaalikorot (%) Suomessa 1961-99...54 Kuvio 20.4: Asutun asuntokannan pinta-ala henkeä kohti (m 2 ) aluetyypeittäin 1980-98 (Lähde:Laakso, 2000)...55 Kuvio 20.5: Asuntojen reaalihinnat ja reaalivuokrat Suomessa 1961-99 (indeksi 1983=100)...56 Kuvio 20.6: Asuntojen suhteelliset hinnat aluetyypeittäin 1983-99, indeksi (koko maa =100) (Lähde: Laakso, 2000)...57 Kuvio 20.7: Asuntojen reaalihinnat (indeksi 1980=100) Suomessa ja vertailumaissa 1970-96...58 Kuvio 20.8: Asuntojen reaalihinnat (indeksi 1983=100) ja valmistuneet asunnot (1000 kpl) Suomessa 1961-99...61 Kuvio 20.9: Valmistuneiden uusien asuntojen huoneistoala (m2) suhteessa asuntokantaan (%) aluetyypeittäin 1980-98 (Lähde: Laakso, 2000)...62

18 ASUMINEN JA ASUNTOMARKKINAT KAUPUNKIALUEELLA 18.1 Johdanto 18.1.1 Asuminen - tärkeä asia elämässä, keskeinen sektori kaupungissa ja kansantaloudessa Asuminen on tärkeä asia jokseenkin jokaisen ihmisen päivittäisessä elämässä. Koti on tavallisen perheen arkielämän tärkein näyttämö. Siellä vietetään suuri osa vapaa-ajasta, sieltä lähdetään töihin, kouluun ja muihin toimiin, se toimii perheen päivittäisten toimintojen keskiönä. Asuminen on välttämätöntä, jokaisen on asuttava jossakin. Asuminen on myös kallista, siihen liittyvien kulujen osuus suomalaisen keskivertokotitalouden kulutusmenoista on yli neljännes, huomattavasti enemmän kuin ruokaan, juomaan ja ravintolassa käynteihin kuluva osuus. Asunnot ovat erilaisia kooltaan, tyypiltään, laadultaan ja rakenteellisilta ominaisuuksiltaan. Asunto ei kuitenkaan määrity pelkästään näillä ominaisuuksilla, vaan vähintään yhtä tärkeätä on se, missä asunto sijaitsee. Sekä yksittäisen kotitalouden että koko asuntomarkkinoiden kannalta kaksi fyysisiltä ominaisuuksiltaan täsmälleen samanlaista asuntoa ovat erilaisia - ja yleensä myös eri hintaisia - riippuen siitä minkä kokoisessa kaupungissa, missä osassa kaupunkia ja minkälaisessa ympäristössä ne sijaitsevat. Myös kotitaloudet - asuntojen kuluttajat - ovat keskenään erilaisia. He poikkeavat toisistaan elämänvaiheen, iän, perherakenteen ja tulojen suhteen. Heillä on paitsi erilaiset resurssit toteuttaa asumiseen liittyviä tarpeita myös erilaiset arvostukset, mieltymykset ja vaatimukset asumista koskien. Kun kotitalous valitsee uuden asunnon, se ei valitse ainoastaan lattiaa, kattoa, seiniä ja huoneita, vaan myös naapurit, maiseman, lähiympäristön, sosiaalisen miljöön, palvelut, liikenneyhteydet ja lukuisia muita tekijöitä, jotka liittyvät nimenomaan sijaintiin. Näillä tekijöillä on merkittävä vaikutus kotitalouden asunnonvalintaan sekä siihen hintaan, jonka se joutuu kauppahintana tai vuokrana asunnosta maksamaan. Asuntoja ostetaan, myydään ja vuokrataan asuntomarkkinoilla. Niillä määräytyy asuntojen markkinahinta ja vuokra-asuntojen tapauksessa markkinavuokra. Julkinen valta vaikuttaa omalla toiminnallaan asuntomarkkinoihin ja säätelee markkinoiden toimintaa, erityisesti julkisella rahoituksella tuotetussa osassa asuntokantaa. Asunto on myös sijoitusvarallisuutta ja investointikohde. Sen arvo voi nousta tai laskea, joten siihen liittyy taloudellisia riskejä, mutta samalla mahdollisuuksia arvonnousun kautta saatavaan hyötyyn. Asunnon voi omistaa tai vuokrata, nykyään on aikaisempaa laajemmat mahdollisuudet myös erilaisiin välimuotoihin, kuten asumisoikeus- ja osaomistusasuntoihin. Muiden sijoituskohteiden tapaan asunnosta koituu omistajalle tuottoa vuokratuoton tai omassa asunnossa asumisesta koituvan hyödyn muodossa sekä mahdollisen arvonnousun tai laskun kautta. Suunnilleen kaksi kolmasosaa Suomen kotitalouksien varallisuudesta koostuu asuntojen omistamisesta. Asuntomarkkinoilla on suuri merkitys koko kansantaloudessa. Asuntoinvestointien osuus kansantalouden investoinneista on ollut runsas neljännes 1990-luvulla, aikaisempina vuosikymmeninä osuus oli vielä korkeampi. Kaupunkialueilla asuntomarkkinoilla on sekä alueen taloudessa että kaupunkirakenteessa vielä keskeisempi rooli kuin valtakunnallisesti. Esimerkiksi

Suomen suurimman kaupunkialueen - Helsingin seudun - asuntokannan markkina-arvo on noin 385 miljardia markkaa vuoden 1999 hintatasossa, kun alueen bruttokansantuote oli noin 200 miljardia markkaa samana vuonna. Asuntomarkkinoiden suuri taloudellinen merkitys näkyy myös kaupunkialueen elinkeino- ja työvoimarakenteessa. Suurimmilla kaupunkialueilla rakentaminen, siihen liittyvä teollisuus ja palvelut sekä kiinteistöalan muut palvelut muodostavat merkittävät klusterin 1, jonka osuus koko seudun työllisyydestä ja arvonlisäyksestä on huomattava, Helsingin seudulla noin 15 %. 18.1.2 Asuntosektorin tutkimus ja kaupunkitaloustiede Spatiaalisen ulottuvuuden - sijainnin - rooli on keskeinen kotitalouksien asuinpaikan ja asunnon valinnassa samoin kuin kysynnän, tarjonnan ja hintojen määräytymisessä kaupunkialueen asuntomarkkinoilla. Näin ollen on luonnollista, että asuntomarkkinat liittyvät oleellisena osana kaupunkitaloustieteen tutkimustraditioon. Kaupunkitaloustieteen perusmalleissa tutkimuskohteena on kotitalouksien sijoittuminen kaupunkialueella sekä kaupunkialueen maankäyttö erityisesti asumisen näkökulmasta. Vaikka perusmallien ideana onkin hahmottaa yleisesti eri toimijoiden sijoittumisen logiikan ja siitä seuraavan hintarakenteiden ja maankäyttörakenteiden peruslainalaisuuksia, eikä niinkään asuntomarkkinoiden toimintaa, niillä on silti tärkeä rooli nykyaikaisen kaupunkialueiden asuntomarkkinoiden tutkimuksen yhtenä perustana. Kaupunkitaloustieteen perinteiseen lähestymistapaan läheisesti liittyviä kaupunkitaloustieteen tutkimusongelmia ovat mm. asuntosektorin maankäyttöön, asuntokannan rakenteeseen ja asuntojen hintarakenteisiin liittyvät tutkimukset. Toinen keskeinen tutkimusalue liittyy kotitalouksien sijainnin- ja asunnonvalintoihin sekä asumiskulutuksen eri aspektien tutkimukseen. Näihin läheisesti liittyvä tutkimusalue on alueellisen sosiaalisen eriytymisen tutkimus. Asuntomarkkinoita on perinteisesti tutkittu makrotalouden näkökulmasta. Kiinnostuksen kohteena on erityisesti asuntojen kysynnän, tarjonnan ja hintojen vaihtelut koko kansantalouden tasolla ja näiden vaihtelujen yhteydet yleiseen makrotaloudelliseen kehitykseen. Asuntomarkkinoiden ajallisesta kehityksestä ja sen dynamiikasta on tullut yleinen tutkimusalue myös alueellisena ja yksittäisiä kaupunkialueita koskevana, koska asuntomarkkinat ovat luonteeltaan alueelliset ja niiden kehitykseen sisältyy monia alueellisia erityispiirteitä. Lisäksi asuntomarkkinoiden dynaaminen kehitys liittyy läheisesti yleisempään kaupunkikehityksen ja maankäytön muutoksen dynamiikkaan, josta on tullut yksi kaupunkitaloustieteen keskeinen tutkimussuunta. 18.1.3 Tutkimusosion tavoitteet ja sisältö Tällä tutkimusosiolla on kaksi tavoitetta. Ensinnäkin tarkoituksena on esitellä asuntomarkkinatutkimuksen keskeisiä nykyaikaisia perusteorioita erityisesti kaupunkialueen asuntomarkkinoille sovellettuna. Tutkimuksessa esitellään kysynnän, tarjonnan ja hintojen määräytymistä asuntomarkkinoilla sekä asuntomarkkinoiden eri lohkojen, asuntokannan markkinoiden (eli asuinkiinteistömarkkinoiden), asuntojen uustuotannon markkinoiden (eli rakennusmarkkinoiden) sekä tonttimarkkinoiden keskinäisiä vuorovaikutussuhteita. Toiseksi tavoitteena on esitellä suomalaisten kaupunkialueiden asuntomarkkinoiden keskeisiä piirteitä aihepiiristä tehtyjen tutkimusten sekä monipuolisten tilastotietojen avulla. Samalla kotimaisia 1 Tämä sektori palvelee tosin koko kiinteistömarkkinoita eikä pelkästään asuntomarkkinoita.

asuntomarkkinoita verrataan muiden maiden oloihin esittämällä vertailevia tietoja asuntomarkkinoiden tilasta ja kehityksestä muista vertailukelpoisista kaupungeista erityisesti Euroopan Unionin alueelta. Luku 2(18-?) sisältää konkreettisen johdatuksen kaupunkialueiden asuntosektorien kysymyksiin esittelemällä perustietoja Suomen suurimpien kaupunkialueiden asuntomarkkinoista sekä vertaamalla niitä muutamiin pohjoismaiden ja EU:n suurkaupunkeihin. Luvussa 3(-18?) määritellään asuntomarkkinoiden keskeiset käsitteet sekä esitellään tärkeimpiä asuntomarkkinoiden erityispiirteitä, joiden vuoksi sektori poikkeaa huomattavasti useimpien muiden hyödykemarkkinoiden toiminnasta. Luvussa 4 (19?) käydään käsiksi asuntomarkkinoiden teoriaan lähtien liikkeelle mikrotasolta, kotitalouden, asunnon ja rakennusyrityksen näkökulmasta. Luvussa esitellään myös empiirisiä tutkimustuloksia mikrotason asuntomarkkinatutkimuksista. Luvussa 5(20-?) siirrytään kaupunkialueen asuntomarkkinoiden teoriaan makronäkökulmasta esittelemällä asuntojen vuokrien, hintojen asuntokannan sekä asuntotuotannon perusriippuvuuksia kuvaava virta-varantomalli. Luvussa 6 käsitellään tarkemmin asuntojen kysynnän ja hinnan määräytymistä sekä esitellään tuloksia empiirisistä asuntokysyntää ja hintoja käsittelevistä tutkimuksista. Luvussa 7(-20?) tarkastellaan asuntojen tarjontaa ja ennen kaikkea asuntotuotantoa sekä sen yhteyksiä asuntokysyntään ja hintoihin. Luvussa 8(21?) todetaan, että asuntomarkkinoihin liittyy merkittäviä tehottomuusongelmia sekä markkinoiden epäonnistumisia. Niiden ilmenemismuotoja ovat mm. suurille kaupunkialueille tyypillinen asunnottomuus sekä väestön alueellinen sosiaalinen eriytyminen ja slummiutuminen. Lopuksi luvussa 9(22?) tarkastellaan julkisen sektorin - valtion ja kuntien - roolia kaupunkialueen asuntomarkkinoilla sekä asuntopolitiikan toteuttamiseksi luotuja asuntosektorin tuki- ja ohjausjärjestelmiä. Tekstin yhteydessä on niukasti lähdeviitteitä. Viite on esitetty, kun on kysymyksessä suora lainaus tai lähteestä peräisin oleva tieto tai tutkimustulos. Sen sijaan jokaisen luvun lopussa on luettelo siitä kirjallisuudesta, johon kyseinen luku pääasiassa nojautuu.

18.2 Asuminen ja asuntomarkkinat Suomen ja Länsi-Euroopan kaupunkialueilla Kuinka suuri on asuntokanta, kuinka paljon asuntoja tuotetaan, paljonko asunnot maksavat Suomen kaupungeissa? Miten asumisolot ja asuntomarkkinat poikkeavat Suomen ja muun Euroopan kaupunkialueiden välillä. Ennen asuntomarkkinoiden teorioihin syventymistä käydään läpi tiivis katsaus Suomen suurimpien kaupunkialueiden asuntomarkkinoista sekä esitetään joitakin vertailuja Suomen suurten kaupunkialueiden ja muun Euroopan välillä. Katsaukseen on otettu mukaan Suomen 13 suurinta kaupunkialuetta, jotka ovat Vartiaisen ja Antikaisen (1998) mukaan suuria tai keskisuuria monipuolisia kaupunkialueita. Alueet on rajattu seutukuntajaon mukaisesti. Useimmissa tapauksissa seutukunta vastaa kohtuullisen hyvin toiminnallista kaupunkialuetta. Tosin joidenkin pienempien kaupunkialueiden kohdalla seutukunta sisältää lukuisia täysin maaseutumaisia kuntia, joiden toiminnallinen yhteys keskuskaupunkiin on melko vähäinen. Suuriin ja keskisuuriin monipuolisiin kaupunkialueisiin kuuluvat Helsingin seutukunta Tampereen sk Turun sk Oulun sk Lahden sk Jyväskylän sk Porin sk Kuopion sk Kouvolan sk Joensuun sk Kotkan sk Vaasan sk Lappeenrannan sk Jatkossa näitä alueita kutsutaan suuriksi kaupunkialueiksi. Niiden yhteenlaskettu asukasluku on 2.9 miljoonaa henkeä (1999), 56 % koko maan väkiluvusta. Muu osa maasta on mukana tarkastelussa neljänä ryhmänä: keskikokoiset kaupunkialueet (Hämeenlinnan sk, Mikkelin sk, Kemi-Tornion sk, Rovaniemen sk, Salon sk, Rauman sk, Pohjoisten seinänaapureiden sk (Seinäjoki), Kajaanin sk, Kokkolan sk), väestö yhteensä 0.6 milj. henkeä pienet kaupunkialueet (Jakobstadsregionen (Pietarsaari), Tammisaaren sk, Etelä- Pirkanmaan sk. (Valkeakoski), Savonlinnan sk, Imatran sk, Raahen sk, Varkauden sk, Jämsän sk, Äänekosken sk, Maarianhaminan sk), väestö yhteensä 0.4 milj. henkeä Helsingin seudun alakeskukset (Lohjan sk, Porvoon sk ja Riihimäen sk), väestö yhteensä 0.2 milj. henkeä maaseutualueet (muu seutukunnat), väestö yhteensä 1.2 milj. henkeä. Kattavat kansainväliset vertailut kaupunkialueiden asumisoloista ja asuntomarkkinoista ovat ongelmallisia, koska monista maista kaupunkialuekohtaisia tietoja ei ole saatavissa. Lisäksi asumista koskevat käsitteet poikkeavat maiden välillä jopa EU:n sisällä. Seuraavassa on vertailtu asuntomarkkinoiden keskeisimpiä ilmiöitä Suomen suurten kaupunkialueiden (Helsinki, Tampere, Turku, muut suuret kaupunkialueet yhteensä), Pohjoismaiden pääkaupunkien Tukholman, Oslon ja

Kööpenhaminan sekä Hampurin, Wienin, Tallinnan ja Pietarin välillä. Vertailut eivät ole luonnollisestikaan kattavia, mutta ne antavat silti hyvä kuvan Suomen kaupunkialueiden peruseroista muuhun Eurooppaan verrattuna. 18.2.1 Väestö ja väestönmuutos Asumisen kuluttajia ovat asukkaat, joten asuntojen kysynnän kannalta väestön määrä ja rakenne sekä väestönmuutokset ovat avaintekijöitä. Kuvion 18.1 mukaan Suomen ylivoimaisesti suurin kaupunkialue on Helsingin seutu, jossa asuu lähes 1.2 miljoonaa asukasta. Se on väestöltään yhtä suuri alue kuin kuusi seuraavaksi suurinta kaupunkialuetta yhteensä. Helsingin jälkeen seuraavaksi suurimmat kaupunkialueet ovat Tampere ja Turku, joissa kummassakin asuu vajaa 300 000 asukasta. Seuraavaksi suurimmat - alle 200 000 mutta yli 100 000 asukkaan - kaupunkialueet ovat Oulu, Lahti, Jyväskylä, Pori ja Kuopio. Kuvio 18.1: Asukasmäärä Suomen suurimmilla kaupunkialueilla 1999 Helsinki Tampere Turku Oulu Lahti Jyväskylä Pori Kuopio Kouvola Joensuu Kotka-Hamina Vaasa Lappeenranta 0 200 400 600 800 1000 1200 1000 asukasta Euroopan Unionin alueen kaupunkialueiden joukossa Helsingin seutu sijoittuu suuruusjärjestyksessä sijalle 25-30, riippuen kaupunkialueiden laajuuden rajauksesta. Koko Euroopassa (ml. Euroopan-puoleinen Venäjä) Helsingin seudun sijaluku kaupunkialueiden suuruusjärjestyksessä on 40-45. Muuhun Länsi-Eurooppaan verrattuna Suomi on pikkukaupunkivaltainen maa, sillä EU:n alueella ns. mediaani-kaupungin (kaupunkialue jota suuremmissa kaupungeissa asuu puolet alueen väestöstä) koko on noin 700 000 asukasta. Tämä merkitsee, että Tampereen ja Turun seudutkin ovat tuntuvasti EU:n keskivertokaupunkia pienempiä. Suomessa mediaanikaupunki on väestöltään noin 70 000 henkeä. Suomen alhaisempi kaupungistumisaste ja pikkukaupunkivaltaisuus selittävät osittain asumisolojen ja asuntomarkkinoiden eroja Suomen ja muun Länsi-Euroopan välillä. Väestön määrä ja rakenne ovat muuttuneet ja muuttuvat tuntuvasti Suomen suurimmilla kaupunkialueilla samoin kuin muillakin alueilla. Väestönmuutokset koostuvat tulo- ja lähtömuutoista sekä syntymistä ja kuolemista. Kymmenen vuoden aikana tapahtuneen väestönmuutoksen perusteella suuret kaupunkialueet poikkeavat toisistaan huomattavasti. Erot perustuvat ennen kaikkea alueelliseen muuttoliikkeeseen, mutta sen ohella myös syntyvyydessä ja kuolleisuudessa on suuria eroja alueiden välillä. Kuviosta 18.2 erottuu selvästi nopeasti kasvavien suurten kaupunkialueiden ryhmä, johon kuuluvat Oulu, Helsinki, Jyväskylä, Tampere ja Turku. Toisessa ääripäässä ovat teollisuuden rakennemuutoksen seurauksista ja samaan aikaan

korkeakoulujen tuoman imun puutteesta kärsivät suuret kaupunkialueet Kotka-Hamina, Kouvola ja Pori, jotka ovat kymmenen vuoden aikana kokeneet muuttotappiota lähes saman verran kuin pienet teollisuusvaltaiset kaupunkialueet keskimäärin. Maaseutualueiden muuttotappio on kuitenkin ollut keskimäärin vielä suurempaa kuin pienten teollisuusvaltaisten kaupunkien. Keskikokoiset kaupunkialueet ovat olleet keskimäärin lievästi muuttovoitollisia. Kuvio 18.2: Väestönmuutos Suomen suurimmilla kaupunkialueilla, muilla alueilla ja koko maassa 1990-99 (% väestöstä keskimäärin vuodessa) Oulu Helsinki Jyväskylä Tampere Turku Kuopio Hgin alakesk. Joensuu Koko maa Vaasa Lappeenranta Lahti Keskikok. kaup. Pori Kouvola Pienet kaupungit Kotka-Hamina Maaseutualueet -0.8-0.4 0.0 0.4 0.8 1.2 1.6 % vuodessa Suomen nopeimmin kasvavien suurten kaupunkialueiden muuttoliikkeeseen perustuva väestönkasvu 1990-luvulla (1-1.6 % vuodessa) on huippuluokkaa koko Länsi-Euroopassa. Vuonna 1997 Helsingin seudun suhteellinen muuttovoitto (noin 1 %) oli Länsi-Euroopan metropolialueiden 2 kolmanneksi suurin. Pohjoismaisista suurkaupungeista Tukholma ja Oslo olivat lähes samalla tasolla. 18.2.2 Asuntokanta Asuntokannan koko Suomessa on 2.4 miljoonaa asuntoa, joista lähes 1.4 miljoonaa sijaitsee kolmellatoista suurella kaupunkialueella. Koko maan asuntokannan yhteenlaskettu huoneistoala on 185 miljoonaa m 2 (1998). Asunnon keskikoko on 76 m 2 ja jokaista asukasta kohti on 35.7 m 2 huoneistoalaa. Koska osa asuntokannasta on eri syistä tyhjillään tai tilapäisesti asuttuna (n 6.3 % huoneistoalasta 1998), niin keskimääräinen asumisväljyys eli asutun asuntokannan pinta-ala asukasta kohti on hieman pienempi, 33.5 m 2. Asuntokannan volyymi asukasmäärään suhteutettuna vaihtelee kuvion 18.3 mukaan yllättävän paljon suurimpien kaupunkialueiden välillä. Niukin 2 Noin 40 yli miljoonan asukkaan taloudellisesti merkittävää kaupunkialuetta

asuntokanta on Kuopiossa ja Helsingissä, joissa pinta-alaa on 33 m 2 henkeä kohti, kun Porissa tilaa on yli 38 m 2. Erot perustuvat sekä asumisväljyyteen että tyhjien asuntojen osuuteen, jotka kumpikin poikkeavat tuntuvasti kaupunkialueiden välillä. Kuvio 18.3: Asuntokanta asukasta kohti Suomen suurimmilla kaupunkialueilla, muilla alueilla ja koko maassa 1998 (huoneisto-m 2 / asukas) Pori Kouvola Vaasa Maaseutualueet Pienet kaupungit Keskikok. kaup. Kotka-Hamina Turku Hgin alakesk. Lahti Koko maa Lappeenranta Joensuu Tampere Jyväskylä Oulu Kuopio Helsinki 30 32 34 36 38 40 m2/asukas Kuvio 18.4: Asuntokanta asukasta kohti 1998 ja väestönmuutos 1990-99 Suomen suurimmilla kaupunkialueilla, muilla alueilla ja koko maassa 1.6 1.2 Väes t önmuu t os (%) 0.8 0.4 0.0-0.4-0.8 33 35 37 39 As.kanta m2/asukas

Kaupunkialueen koko vaikuttaa omalta osaltaan asuntokannan suuruuteen, sillä mitä suurempi kaupunkialue on, sitä niukempaa ja kalliimpaa on rakennuskelpoinen maa, ja tämä heijastuu asuntokannan asukasta kohti laskettuun volyymiin. Kaupunkialueen koko ei kuitenkaan yksin selitä eroja, vaan kuvion 18.4 perusteella erot liittyvät oleellisesti myös kaupunkialueen kasvuvauhtiin. Nopeasti kasvavilla kaupunkialueilla tarjonta laahaa kysynnän perässä. Toisaalta väestöltään supistuville alueille muodostuu vähäisen kysynnän seurauksena asuntojen ylitarjontaa, mikä näkyy tyhjien asuntojen suurena osuutena ja normaalia väljempänä asumisena. Asuntokannan koko Pohjois- ja Keski-Euroopan kaupunkialueilla Muiden Pohjoismaiden suurkaupunkeihin verrattuna Suomen suurilla kaupunkialueilla asutaan ahtaasti. Kööpenhaminan ja Oslon kaupunkialueilla asuntokannan kokonaispinta-ala on reilusti yli 40 m 2 asukasta kohti, Tukholmassa ja Wienissä hieman alle 40 m2. Hampuri sijoittuu tässä suhteessa lähellä Suomen suuria kaupunkialueita. Helsingin asuntokanta on väestön määrään suhteutettuna selvästi pienempi kuin muissa Pohjois- ja Keski-Euroopan maissa. Kuitenkin Tallinna ja Pietari poikkeavat rajusti sekä Suomen että muun läntisen Euroopan kaupungeissa, niissä asuinpinta-ala asukasta kohti on vain 20 m 2, alle puolet Kööpenhaminan ja Oslon luvuista. Kuvio 18.5: Asuntokanta asukasta kohti Suomen suurimmilla kaupunkialueilla sekä eräillä Pohjois- ja Keski-Euroopan suurkaupunkialueilla (huoneisto-m 2 / asukas) 3 Kööpenhamina Oslo Tukholma Wien Turku Muut suuret (*) Hampuri Tampere Helsinki Tallinna Pietari 10 20 30 40 50 m2/asukas (*) Suomen 10 muuta suurta kaupunkialuetta, keskiarvo Asuntokannan talotyyppirakenne 3 Tietolähteet on esitetty luvun lopussa

Suomen kaupunkialueet poikkeavat toisistaan myös asuntokannan rakenteen suhteen. Kaupunkirakenteen kannalta keskeinen asuntokannan rakenneominaisuus on jakauma kerrostaloasuntojen ja pientaloasuntojen (omakotitalot, paritalot, rivi- ja ketjutalot) välillä. Kuvion 18.6 mukaan asuntokanta on kaikilla Suomen kaupunkialueilla varsin kerrostalovaltaista muuhun Suomeen verrattuna. Kerrostalovaltaisuus on yhteydessä kaupunkialueen kokoon, sillä niukka ja kallis rakennusmaa johtavat tiiviiseen rakentamiseen. Helsingin seudulla yli 70 % asunnoista on kerrostaloissa. Tampereella ja Turussakin osuus on yli 60 %. Sen sijaan Pori ja Kouvola ovat huomattavasti pientalovaltaisempia alueita, niissä kerrostaloasuntojen osuus on alle 40 %. Keskikokoisilla ja pienillä kaupunkialueilla samoin kuin Helsingin seudun alakeskuksissa osuus on samaa suuruusluokkaa. Maaseutumaisilla alueilla kerrostaloasuntojen osuus on keskimäärin viidennes kaikista asunnoista. Kuvio 18.6: Kerrostaloasuntojen osuus (%) asuntokannasta Suomen suurimmilla kaupunkialueilla, muualla Suomessa ja koko maassa 1997 Helsinki Tampere Turku Kuopio Lahti Jyväskylä Lappeenranta Vaasa Oulu Koko maa Kotka-Hamina Joensuu Pori Kouvola Keskikok. kaup. Hgin alakesk. Pienet kaupungit Maaseutualueet 10 20 30 40 50 60 70 80 % asunnoista Asuntokannan vajaakäyttö Osa asuntokannasta on eri syistä tyhjillään tai vajaakäytössä. Kotitalouksien asunnon vaihtoon ja uusien asuntojen valmistumiseen liittyy luonnollisena ilmiönä se, että asunnot ovat jonkin aikaa tyhjillään ennen kuin uudet asukkaat ovat muuttaneet. Monissa tutkimuksissa on arvioitu, että tähän ilmiöön liittyvä "luonnollinen" tyhjien asuntojen osuus on 4-5 % asuntokannasta. Osuus voi luonnollisesti olla suurempi tai pienempi markkinaolosuhteista johtuen, heijastaen asuntojen kysynnän ja tarjonnan välistä tilapäistä tai pitkäaikaista epäsuhdetta. Tilastoissa tyhjiin asuntoihin lasketaan kuuluvaksi myös vapaa-ajan käytössä olevia, tilapäisesti asuttuja ja käytöstä poistuneita asuntoja sekä kakkosasuntoja. Suomen alueiden välillä on suuria eroja myös tyhjien ja tilapäisesti asuttujen asuntojen osuudessa asuntokannasta. Kuvion 18.7 mukaan tyhjien asuntojen osuus on suurilla kaupunkialueilla systemaattisesti pienempi (Vaasaa lukuun ottamatta) kuin maaseutualueilla sekä pienillä

kaupunkialueilla, joilla tyhjien asuntojen suuri osuus liittyy oleellisesti muuttotappion myötä supistuneeseen kysyntään. Helsingin seudulla tyhjien asuntojen osuus on suurista kaupungeista alhaisin. Kun otetaan huomioon käsitemäärittelyyn liittyvät ongelmat, voitaneen sanoa, että Helsingin seudulla ei ollut tyhjien asuntojen varantoa vuonna 1998. Kuvio 18.7: Tyhjien asuntojen osuus asuntokannasta Suomen suurimmilla kaupunkialueilla, muilla alueilla ja koko maassa 1998 (tyhjien ja tilapäisesti asuttujen asuntojen pinta-alan osuus (%) koko asuntokannan pintaalasta 4 ) Vaasa Maaseutualueet Pienet kaupungit Keskikok. kaup. Jyväskylä Turku Kouvola Hgin alakesk. Koko maa Joensuu Kotka-Hamina Pori Lappeenranta Tampere Oulu Lahti Kuopio Helsinki 4 5 6 7 8 9 10 % asuntokannan pinta-alasta 18.2.3 Asuntotuotanto Asuntokanta muuttuu asuntojen uudisrakentamisen ja talojen purkamisen kautta. Tämän ohella käyttötarkoituksen muutokset (asunnosta muuhun käyttöön tai päinvastoin) sekä asuntojen yhdistäminen ja jakaminen aiheuttavat muutoksia asuntokantaan. Asuntojen kunnostaminen ja peruskorjaus sekä toisaalta asuntojen kuluminen käytössä saavat aikaan laadullisia muutoksia asuntokannassa. Tärkein asuntokannan määrään vaikuttava muutostekijä on kuitenkin uusien asuntojen rakentaminen. Koska asuinrakennukset ovat kalliita ja pitkäikäisiä, uustuotannon vuosittainen määrä on melko pieni olevaan asuntokantaan suhteutettuna. Valmistuneiden asuntojen osuus koko kannasta oli Suomessa keskimäärin vajaa 2 % vuodessa ajanjaksolla 1989-98, johon sisältyy sekä vuosikymmenen vaihteen asuntotuotannon buumi että syvä lama muutamaa vuotta myöhemmin. Kuvion 18.8 mukaan kaupunkialueiden välillä on huomattavan suuret erot asuntotuotannon vilkkaudessa. Kymmenen vuoden jaksolla asuntotuotanto on ollut vilkkainta Jyväskylässä ja Oulussa, jossa vuosittain valmistunut asuinpinta-ala on ollut reilusti yli 2 % vuodessa. Helsingissä asuntopinta-alaa on valmistunut asuntokantaan suhteutettuna noin 2 % vuodessa. Sen sijaan Porissa ja Kotka-Hamina-alueella tuotanto on ollut lamassa. 4 Tilasto ei ole kovin luotettava käsite- ja tietolähdeongelmien vuoksi

Kuvio 18.8: Asuntotuotanto Suomen suurimmilla kaupunkialueilla, muilla alueilla ja koko maassa 1989-98 (valmistuneiden asuntojen pinta-ala suhteessa asuntokannan pinta-alaan, %) Oulu Jyväskylä Helsinki Joensuu Kuopio Turku Hgin alakesk. Tampere Lappeenranta Koko maa Lahti Keskikok. kaup. Vaasa Kouvola Pienet kaupungit Maaseutualueet Kotka-Hamina Pori 1.0 1.4 1.8 2.2 2.6 % asuntokannan pinta-alasta Kuvio 18.9: Asuntotuotanto 1989-98 (% asuntokannasta keskimäärin vuodessa) suhteessa väestönmuutokseen 1990-99 (% väestöstä keskimäärin vuodessa) Suomen suurimmilla kaupunkialueilla ja muilla alueilla 1.6 1.2 Väes t önmuu t os (%) 0.8 0.4 0.0-0.4-0.8 1.1 1.4 1.7 2.0 2.3 2.6 Asuntotuotanto (%) Asuntotuotanto Euroopan suurkaupunkialueilla

Uustuotannon vilkkaus liittyy ymmärrettävästi kaupunkialueen kasvuvauhtiin, mikä havainnollistuu kuviosta 18.9. Sen mukaan asuntojen uustuotanto on ollut vilkkainta nopeimmin kasvavilla kaupunkialueilla ja vähäisintä niillä alueilla, joissa väestö on vähentynyt. Kuitenkin väestötappioalueillakin - sekä supistuvilla kaupunkialueilla että maaseutu- ja pikkukaupunki- Suomessa - valmistuu uusia asuntoja yli prosentin asuntokannasta vuodessa. Kuviossa 18.10 on verrattu Suomen suurten kaupunkialueiden asuntotuotannon vilkkautta eurooppalaisiin suurkaupunkeihin vuonna 1998. Vaikka Suomessa asuntoja valmistui vuonna 1998 selvästi pitkä ajan keskiarvoa vähemmän, tuotanto oli kaikilla Suomen suurilla kaupunkialueilla huomattavasti vilkkaampaa kuin vertailukaupungeissa. Suomen kaupungeissa asuntoja valmistui yli 1.5 % kannasta, kun Wienissä ja Hampurissa suhdeluku oli 1 % sekä Oslossa ja Pietarissa hieman alempi. Kööpenhaminassa ja Tukholmassa uusia asuntoja valmistui alle 0.5 % asuntokannasta, vaikka Tukholman seudun väestö kasvoi suunnilleen samaa tahtia kuin Suomen suurimmilla kaupunkialueilla. Tallinnassa uusien asuntojen tuotanto oli lähes täydellisessä lamassa. Kuvio 18.10: Valmistuneet asunnot Suomen suurimmilla kaupunkialueilla sekä eräillä Pohjois- ja Keski-Euroopan suurkaupunkialueilla 1998 (valmistuneiden asuntojen osuus (%) asuntokannasta keskimäärin vuodessa)) 5 Turku Tampere Helsinki Muut suuret (*) Wien Hampuri Oslo Pietari Kööpenhamina Tukholma Tallinna 0 0.5 1.0 1.5 2.0 % asuntokannasta (*) Suomen 10 muuta suurta kaupunkialuetta, keskiarvo 18.2.4 Asuntojen hallintasuhde Suomen asuntokannasta (asutuista asunnoista tyhjät poisluettuna) kaksi kolmannesta on omistusasuntoja eli omistajan omassa käytössä olevia omakotitaloja tai osakeasuntoja. Omistus- ja vuokra-asunnon välimaastoon sijoittuvia asumisoikeus- ja osuuskunta-asuntoja on noin 3 %. Loput noin 30 % asutuista asunnoista ovat vuokra- ja työsuhdeasuntoja. Näistä vähän yli puolet on vapaarahoitteisia (yksityishenkilöiden ja yritysten omistamia) ja vajaa puolet Arava-rahoituksella 5 Tietolähteet ja käsitteet luvun lopussa

tuotettuja (kuntien ja muiden yleishyödyllisten yhteisöjen omistamia) vuokra-asuntoja. Vuokraasuntojen määrä ja osuus asuntokannasta ovat muuttuneet huomattavasti viime vuosikymmeninä. Aina 1950-luvulta 1990-luvun alkuun asti vuokra-asuntojen osuus asuntokannasta supistui ja vastaavasti omistusasuminen yleistyi. Suunta kääntyi ainakin tilapäisesti 1990-luvun alkuvuosina. Merkittävien ajallisten muutosten lisäksi asuntokannan hallintasuhdejakauma poikkeaa huomattavasti alueiden välillä, kuten kuvioista 18.11 ilmenee. Suomen kaikilla suurilla kaupunkialueilla omistusasuntojen osuus on pienempi ja vastaavasti vuokra-asuntojen osuus suurempi kuin muualla maassa. Helsingin seutu poikkeaa muista kaupunkialueista myös asuntokannan hallintasuhdejakauman suhteen: 57 % asutuista asunnoista on omistusasuntoja ja vastaavasti 43 % vuokra- ja asumisoikeusasuntoja. Myös Jyväskylässä, Kuopiossa ja Oulussa omistusasuntojen osuus on selvästi alhaisempi kuin koko maassa keskimäärin. Omistusasuntovaltaisimpia kaupunkialueita ovat Pori, Kouvola ja Kotka-Hamina, joissa osuus on yli 70 %, samaa suuruusluokkaa kuin pienissä ja keskikokoisissa kaupungeissa. Maaseutualueilla kolme neljännestä asunnoista on omistusasuntoja. Kuvio 18.11: Omistusasuntojen osuus (%) asutusta asuntokannasta Suomen suurimmilla kaupunkialueilla, muilla alueilla ja koko maassa 1997 Maaseutualueet Pori Kouvola Kotka-Hamina Keskikok. kaup. Pienet kaupungit Hgin alakesk. Vaasa Koko maa Lahti Joensuu Tampere Turku Lappeenranta Oulu Kuopio Jyväskylä Helsinki 55 60 65 70 75 Osuus (%) asutuista asunnoista 18.2.5 Asuntojen hinta- ja vuokrataso Asuntojen markkinahinnat heijastavat asuintalojen rakennus-, hoito- ja rahoituskustannuksia ja rakennusmaan hintaa sekä toisaalta kulloistakin markkinatilannetta - sitä kuinka haluttuja asunnot kulloinkin ovat eri alueilla ja eri paikoissa. Käytetyn kerrostaloasunnon keskimääräinen hinta Suomessa oli noin 7 700 mk/m 2 kesällä 1999. Keskikokoisen 75 m 2 suuruisen asunnon keskimääräinen hinta on tällä m 2 -hinnalla laskettuna 577 500 mk, joka on noin neljä kertaa niin suuri kuin keskivertokotitalouden vuosittainen käytettävissä oleva tulo (bruttotulot vähennettynä veroilla ja lisättynä tulonsiirroilla).

Asuntojen hinnat ovat nousseet ja laskeneet jyrkästi erityisesti 1980-luvun puolivälin jälkeen (syitä tähän tarkastellaan myöhemmissä kappaleissa). Asuntojen hinnat vaihtelevat erittäin paljon myös alueiden välillä ja alueiden sisällä. Suomen kaupunkialueiden väliset keskimääräiset asuntohintojen erot havainnollistuvat kuviossa 18.12. Helsingin seutu erottuu selvästi kaikista muista alueista, siellä asuntojen m 2 -hinnat ovat lähes kolmanneksen korkeammat kuin koko maassa keskimäärin. Kaupunkialueiden ulkopuoliseen Suomeen verrattuna Helsingin hinnat ovat lähes kaksinkertaiset. Itse asiassa ero Helsingin seudun ja muiden alueiden välillä on niin suuri, että Helsingin suuren painoarvon vuoksi koko maan keskiarvo on korkeampi kuin yhdenkään muun suuren kaupunkialueen hintataso. Helsingin jälkeen korkein hintataso on Vaasassa, Kuopiossa, Oulussa, Lappeenrannassa, Jyväskylässä ja Tampereella. Muuttotappiosta kärsivillä kaupunkialueilla asuntojen hintataso on jopa alhaisempi kuin maaseutu- ja pikkukaupunki-suomessa. Helsinkiä lukuun ottamatta asuntojen hintatasolla ei näytä olevat suoraa yhteyttä kaupunkialueen kokoon, sen sijaan kaupunkialueen kasvuvauhti näyttää selittävän ainakin osan alueiden välisistä hintaeroista. Kuvio 18.12: Asuntojen hintataso Suomen suurimmilla kaupunkialueilla, muilla alueilla ja koko maassa 1998 6 (Indeksi, Suomi=100) Helsinki Koko maa Vaasa Kuopio Oulu Lappeenranta Jyväskylä Tampere Turku Joensuu Keskikok. kaup. Lahti Maaseutualueet Pienet kaupungit Pori Hgin alakesk. Kouvola Kotka-Hamina 60 80 100 120 140 Indeksi (koko maa = 100) Vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat määräytyvät vapaasti asuntomarkkinoilla, koska aiemmin Suomessa voimassa ollut vuokrasääntely poistettiin vuosina 1992-95. Arava-vuokra-asuntojen vuokrat määräytyvät pääasiassa omakustannusperiaatteen mukaisesti aikanaan toteutuneiden rakennuskustannusten perusteella. Vapaarahoitteisen vuokra-asunnon keskimääräinen vuokra oli Suomessa 43.3 mk/m 2 keväällä 1999. Vuokra-asunnon keskikoko on Suomessa noin 60 m 2, joten keskimääräinen vuodessa maksettava vuokra vapaarahoitteisessa asunnossa on noin 31 000 mk. Se vastaa suunnilleen viidesosaa keskivertokotitalouden vuosittaisesta käytettävissä olevasta tulosta. Arava-vuokra-asunnon keskimääräinen vuokra oli 37.1 mk/ m 2, noin 15 % alhaisempi kuin vapaarahoitteisessa asunnossa. 6 Hinnat kuvaavat koko seutukunnan hintatasoa, eivät keskuskaupunkia. Hinnat perustuvat Tilastokeskuksen asuntojen hintaindeksin aineistoon.

Asuntojen hintojen tapaan vuokrat vaihtelevat voimakkaasti sekä alueiden välillä että niiden sisällä. Kuvion 18.13 mukaan Helsingin seudun vuokrataso on noin viidenneksen korkeampi kuin koko maassa keskimäärin. Muiden kasvukeskusten - Tampere, Jyväskylä, Turku, Kuopio, Oulu, Joensuu - vuokrataso on 5-10 % korkeampi kuin koko maan keskiarvo ja 10-15 % alempi kuin Helsingin seudulla. Muuttotappiosta kärsivillä kaupunkialueilla vuokrataso on selvästi koko maan keskitason alapuolella. Tosin näidenkin alueiden vuokrataso ylittää selvästi muun Suomen vuokratason. Alueiden väliset asuntojen vuokratasoerot ovat selvästi pienemmät kuin niiden hintatasoerot. Kuvio 18.13: Vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokrataso Suomen suurimmilla kaupunkialueilla, muualla Suomessa ja koko maassa 1999 7 (Indeksi, Suomi=100) Helsinki Tampere Jyväskylä Turku Kuopio Oulu Joensuu Lappeenranta Koko maa Vaasa Lahti Kouvola Kotka-Hamina Pori Muu Suomi 80 90 100 110 120 130 Indeksi (koko maa = 100) 18.2.6 Tietolähteet Suomen kaupunkialueita koskevat tiedot perustuvat Tilastokeskuksen tilastoihin. Muiden maiden kaupunkien tiedot on saatu kaupunkien tilasto- tai tietopalvelu-yhdyshenkilöiltä. Kaupunkialueiden rajaus: Suomi - seutukunta; Tukholma, Kööpenhamina ja Oslo - toiminnallinen kaupunkialue; Hampuri, Wien, Pietari ja Tallinna - hallinnollinen kaupunki. 7 Kuvaavat koko seutukunnan vuokratasoa, eivät keskuskaupunkia. Tiedot perustuvat Tilastokeskuksen vuokratilaston aineistoon.

18.3 Kaupunkialueen asuntomarkkinoiden erityispiirteitä Asuntomarkkinat ovat monissa suhteissa erityiset, mikä tuli havainnollisesti esiin edellisen kohdan kaupunkialuevertailussa. Asuntomarkkinoihin liittyy paljon sellaisia erityispiirteitä, joita ei ole ainakaan kovin yleisesti muiden tuotteiden markkinoilla tai muilla elämänalueilla. Tämä heijastuu myös asuntomarkkinoita käsittelevään tutkimukseen ja siinä käytettäviin lähestymistapoihin, kysymyksenasetteluihin ja tutkimusmenetelmiin. Aihepiiriin liittyy myös omaa käsitteistöä, jonka tunteminen on välttämätöntä alan tutkimusten ymmärtämiseksi. Tässä kappaleessa tutustutaan asuntomarkkinoiden merkittävimpiin erityispiirteisiin sekä käydään läpi asuntomarkkinatutkimuksen keskeisiä käsitteitä. 18.3.1 Käsitteitä Asuntokanta koostuu kaikista olemassa olevista asunnoista. Asuntokanta muodostaa asuntopääoman, josta kotitaloudet saavat asumispalveluksia. Taloudellisessa mielessä asuminen on asumispalvelusten kulutusta. Asuntokanta on luonteeltaan varantosuure, jota tarkastellaan tiettynä ajankohtana. Sen sijaan asuntopalvelukset ovat virtasuure, jota mitataan tietyn ajanjakson kuluessa. Asuntokannan määrää voidaan mitata asuntojen lukumäärällä, asuntojen yhteenlasketulla pinta-alalla tai asuntokannan arvolla, joka perustuu jollain tavalla määriteltyihin yksikköhintoihin. Asuntojen tarjonta tarkoittaa asiayhteydestä riippuen joko koko asuntokantaa (varanto) tai asumispalvelusten kokonaismäärää (virta), joka asuntokannasta on saatavissa. Termit asuntokysyntä, asumiskysyntä ja asumispalvelusten kysyntä tarkoittavat sitä asumispalvelusten määrää, jonka kotitaloudet ovat vallitsevilla hinnoilla halukkaita kuluttamaan. Asuntotuotanto on virtasuure, jolla tarkoitetaan tietyn ajanjakson kuluessa tuotettujen asuntojen määrää. Asuntojen poistuma tarkoittaa asuntojen siirtymistä pois asumiskäytöstä joko talojen purkamisen tai talojen/asuntojen käyttötarkoituksen muutosten seurauksena. Käyttötarkoituksen muutos voi tapahtua myös toiseen suuntaan, muusta käytöstä (esim. toimisto) asuinkäyttöön. Määrällisten muutosten lisäksi asuntokannassa tapahtuu laadullisia muutoksia: Asuntokannan kuluminen alentaa sen laatua ja arvoa, toisaalta rakennusten ja asuntojen kunnostus ja peruskorjaus kohottavat laatua ja arvoa. Hallintasuhde kuvaa asunnon omistussuhdetta. Omistusasunto on omistajan omassa käytössä. Omistusasunto voi olla oma talo (normaalista omakotitalo) tai osakeasunto, jolloin asunto-osakeyhtiön osakkeiden omistus antaa hallintaoikeuden asuntoon. Vuokra-asunto on asunto, jonka sen omistaja (vuokranantaja) on luovuttanut toiselle (vuokralaiselle) asumiskäyttöön korvausta eli vuokraa vastaan. Asunnon (kauppa)hinta on se hinta, jonka ostaja ja myyjä sopivat, kun asunto vaihtaa omistajaa asuntokaupalla. Asunnon markkinahinnalla tarkoitetaan tietyn tyyppisen asunnon "oikeaa" hintaa, jolla kysyntä (ostohalukkuus) ja tarjonta (myyntihalukkuus) kohtaavat. Asunnon vuokra on tietyn ajan kuluessa (yleensä kuukaudessa) maksettava korvaus asunnon käyttöoikeudesta. Omistusasunnon käyttökustannus on laskennallinen käsite, joka tarkoittaa kaikkia niitä kustannuksia, jotka omistajalle asunnosta aiheutuu tietyn ajan kuluessa, yleensä kuukaudessa tai vuodessa. Käyttökustannus on vuokran vastine omistusasumisessa. Käyttökustannusten laskenta vaihtelee, mutta yleensä siihen lasketaan mukaan asuntolainan korkokulut, asunnon ylläpito- ja hoitokulut (asunto-osakeyhtiössä yhtiövastike), vaihtoehtoisen sijoituskohteen nettotuotto (jonka asunnon omistaja menettää sijoittaessaan asuntoon) sekä asunnon arvon muutos, johon vaikuttavat kuluminen alentavasti ja

kunnostus/peruskorjaus kohottavasti sekä pääomavoitto tai -tappio markkinahintojen muutosten seurauksena 8. On huomattava, että asuntolainan lyhennyksiä ei lasketa käyttökustannuksiin, koska ne ovat säästöeriä, joiden myötä omistajan varallisuus kasvaa. Asumiskustannuksilla tarkoitetaan vuokraasunnon tapauksessa vuokrakuluja ja omistusasunnon tapauksessa omistusasunnon käyttökustannusta. Kiinteistö koostuu rajatusta maa-alueesta (kaava-alueella tontti) ja sillä mahdollisesti olevista rakennuksista. Kiinteistön maapohjalla ja rakennuksilla voi olla eri omistaja, esimerkiksi asuinkiinteistön tontin voi omistaa kunta, vaikka asuinrakennus on yksityisen henkilön tai asuntoosakeyhtiön omistama. Kunta laatii taajama-alueilla asemakaavan. Se osoittaa eri käyttötarkoitukseen varattavien maa-alueiden eli tonttien ja yleisten alueiden (kadut, puistot jne.) rajat sekä niiden sallitun käyttötarkoituksen (asuin, liike jne.), rakennusoikeuden ja mahdollisia muita tontin rakentamista sääteleviä asioita. 18.3.2 Asunto - erikoislaatuinen kestokulutushyödyke Asuminen on taloudellisessa mielessä kulutuksen kohde, siinä missä ruoka ja vaatteet. Sen kuluttajia ovat kotitaloudet ja niihin kuuluvat henkilöt. Samalla asunnot ovat kotitalouksien tärkeimpiä varallisuuskohteita. Asumiseen liittyy kuitenkin paljon erityispiirteitä, jotka tekevät siitä melko erikoislaatuisen hyödykkeen. Asunto on kotitaloudelle jokseenkin välttämätön, jokaisen on asuttava jossakin. Asunto sijaitsee kiinteässä paikassa. Erikoistapauksia 9 lukuun ottamatta sitä ei ole mahdollista tai kannattavaa siirtää toiseen paikkaan, vaikka se kävisi tarpeettomaksi entisessä paikassa ja olisi tarpeellinen jossain toisessa paikassa. Asunto itsessäänkään ei ole helposti muunneltava hyödyke. Tosin asuntojen ja rakennusten laatua voidaan parantaa kunnostuksella ja peruskorjauksella, ja tietyissä rajoissa asuntoja voidaan myös yhdistää, jakaa ja laajentaa. Asunto on myöskin poikkeuksellisen kallis hyödyke. Kuten edellisen luvun esimerkeistä kävi ilmi, keskikokoisen asunnon markkinahinta Suomessa on noin nelinkertainen keskivertokotitalouden käytettävissä olevaan vuosituloon verrattuna. Asunnon välttämättömyydestä ja kalleudesta seuraa, että asunnottomia ja usean omassa käytössä olevan asunnon haltijoita lukuun ottamatta jokaisella kotitaloudella on hallinnassaan yksi asunto (vapaa-ajan asunnot pois lukien). Asunto ei ole homogeeninen tuote, vaan se koostuu useista rakenteellisista, määrällisistä ja laadullisista ominaisuuksista. Se on moniulotteinen eri ominaisuuksista koostuva yhdistelmähyödyke, jonka valinnassa huomiota kiinnitetään myös sen ympäristöön, palvelut ja monet muut tekijät mukaan lukien. Asunnon sijaintiin liittyvien ominaisuuksien merkitys on erityisen suuri kaupunkialueen asuntomarkkinoilla. Myöskään asuntoja tarvitsevat kotitaloudet eivät ole samanlaisia, vaan poikkeavat toisistaan ominaisuuksiensa, tulojensa ja asumista koskevien mieltymysten ja arvostusten suhteen. Tästä sekä tarjonnalle että kysynnälle ominaisesta heterogeenisuudesta johtuu, että tietyn kaupunkialueen asuntomarkkinat ovat usein "ohuet" siinä mielessä, että tietyn tyyppisiä asuntoja tai kotitalouksia saattaa olla aktiivisesti markkinoilla vain vähän tai ei ollenkaan. Asuntomarkkinoihin kuuluvat oleellisena osana korkeat liiketoiminta- eli transaktiokustannukset, jotka koostuvat asunnon etsintä-, muutto-, kunnostus-, välitys- ja verokustannuksista. Asunnon ja asuinympäristön vaihtoon liittyvät myös huomattavan suuret psykologiset kustannukset, jotka 8 Pääomavoitto tai -tappio realisoituu, kun asunto myydään. Myös realisoitumaton pääomavoitto/tappio vaikuttaa kotitalouden varallisuuteen, mikä edelleen voi heijastua luotonottoon ja kulutukseen. 9 Esimerkiksi USA:ssa monilla perheillä on auton perässä siirrettävä asunto "mobile home"

perustuvat sosiaalisen ympäristön muuttumiseen, lasten koulujen vaihdoksiin ja muihin tämän tapaisiin tekijöihin. Liiketoimintakustannuksista johtuen kotitaloudet vaihtavat asuntoa suhteellisen harvoin. Asuntomarkkinoiden toiminnalle on ominaista epäsymmetrisen informaation mahdollisuus: ostajalla ja myyjällä ei ole välttämättä samaa tietoa tarjolla olevasta asunnosta, vaan myyjä tuntee asunnon todelliset ominaisuudet paremmin. Asunnon hallinnassa on mahdollisuus valita omistamisen ja vuokraamisen sekä erinäisten välimuotojen, kuten asumisoikeuden, välillä. Kaikissa vaihtoehdoissa asunnon tarjoaman asumispalvelun kuluttajana on siinä asuva kotitalous. Omistusasunnon tapauksessa asuntopääoma on saman kotitalouden varallisuutta. Omistajakotitalous saa tuoton asumisen kautta sekä kantaa asunnosta aiheutuvat kustannukset ja riskit, jotka liittyvät asunnon tuleviin arvonmuutoksiin sekä kustannusten muutoksiin (esim. korkokulut). Vuokra-asuntojen tapauksessa asukas kuluttaa asumispalvelusta ja maksaa siitä korvauksen vuokrana, joka on omistajalle vuokratuottoa. Sen sijaan omistaja vastaa asunnon kustannuksista ja riskeistä. Asunto on poikkeuksellisen pitkäikäinen. Asuntojen suunnittelu- ja rakentamisaika on varsin pitkä, lyhimmilläänkin lähes kaksi vuotta. Uusia asuntoja tuotetaan vuosittain vain vähän, yleensä vuosittain 1-3 % koko asuntokantaan verrattuna. Näin ollen suurin tarjontapotentiaali asuntomarkkinoilla sisältyy jo olemassa olevaan asuntokantaan. Tästä seuraa, että tavalliset kotitaloudet hallitsevat asuntomarkkinoita paitsi ostajina, myös myyjinä. Mikään edellä esitetyistä piirteistä ei ole yksinomaan asuntojen ominaisuus, vaan niitä esiintyy muidenkin tuotteiden, erityisesti kestokulutustavaroiden, markkinoilla. Kuitenkin kaikki mainitut ominaisuudet yhdessä tekevät asuntomarkkinoiden analyysin ja tutkimuksen monissa suhteissa poikkeavaksi muiden tuotteiden markkinoihin verrattuna. Kirjallisuus Arnott, R. 1987. DiPasquale, D. ja W.C. Wheaton. 1996. Goodman, A. 1989. Helsingin kaupungin tietokeskus. 1994. Laakso, S. 1997a. Loikkanen, H.A. 1989 McDonald, J. F. 1997 Mills, E.S. ja B.W. Hamilton. 1994. O'Sullivan, A. M. 2000. Rothenberg, J., G.C. Galster, R.V. Butler ja J.R. Pitkin. 1991.