s i s ä lly s Esipuhe 15 I yhtiöoikeus 17 1 Yhtiökokous 19 1.1 Koollekutsuminen 19 1.1.1 Varsinainen yhtiökokous 20 1.1.2 Ylimääräinen yhtiökokous 21 1.2 Esityslista 22 1.2.1 Yhtiökokouksen esityslista 22 1.3 Pöytäkirja 23 1.3.1 Varsinainen yhtiökokous 23 1.3.2 Ääniluettelo 26 1.3.3 Päätökset kokousta pitämättä 27 1.4 Ote pöytäkirjasta 28 1.5 Valtakirjat 30 1.5.1 Avoin asianajovaltakirja 30 1.5.2 Yksilöity valtakirja 30 1.5.3 Määräaikainen valtakirja 31 1.5.4 Toistaiseksi voimassa oleva valtakirja 31 1.6 Osakkaan tai osakasvähemmistön vaatimus 32 1.6.1 Osakkaan vaatimus asian käsittelemiseksi yhtiökokouksessa 32 1.6.2 Osakasvähemmistön vaatimus ylimääräisestä yhtiökokouksesta 33 2 Hallituksen kokous 34 2.1 Kokouskutsu ja esityslista 35 2.2 Pöytäkirja 36 3 Yhtiöjärjestys 38 3.1 Yhtiöjärjestyksen vähimmäissisältö 39 3.1.1 Malli yhtiöjärjestyksen vähimmäissisällöstä 40 3.2 Yhtiöjärjestysmalli alle 30 huoneiston taloyhtiöön 41 3.3 Yhtiöjärjestysmalli yli 30 huoneiston taloyhtiöön 44 3.4 Yhtiövastikepykäliä 50 3.4.1 Hoito- ja pääomavastike 50 3.4.2 Osakkeenomistajan oikeus maksaa osuutensa pääomavastikkeella katettavista menoista 50 Sisällys 5
3.4.3 Vesimaksu (perusteena huoneistossa asuvien henkilöiden lukumäärä) 51 3.4.4 Vesimaksu (perusteena todellinen kulutus) 51 3.4.5 Laajakaistavastike 51 3.4.6a Hissivastike (vaihtoehto a) 51 3.4.6b Hissivastike (vaihtoehto b) 52 3.4.6c Hissivastike (vaihtoehto c) 52 3.4.7 Rakennuskohtainen vastikeperuste 52 3.4.8 Arvonlisäverovastike 53 3.5 Yhtiön johto ja toimihenkilöt 54 3.5.1 Yhtiön hallituksen toimikausi ja jäsenten lukumäärä 54 3.5.2 Isännöitsijä ja hänen tehtävänsä 54 3.6 Tilintarkastaja ja toiminnantarkastaja 55 3.6.1 Tilin- ja toiminnantarkastajan valinta ja valitsematta jättäminen 55 3.7 Kunnossapitovastuun jako ja siitä poikkeaminen 55 3.7.1 Vastuu osakkeenomistajan toteuttamista muutoksista ja lisäyksistä 55 3.7.2 Vastuu kosteus- ja vesieristeistä 56 3.7.3 Vastuu parvekelaseista 56 3.7.4 Kunnossapitovastuu koko rakennuksesta (Tarkoitettu erillistaloista koostuvalle asunto-osakeyhtiölle; ei sovellu paritaloyhtiöille tai rivitaloyhtiöille.) 56 3.8 Keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö 57 3.8.1 Yhtiöjärjestysmääräykset sovellettavista laeista ja säännöksistä 57 3.8.2 Yhtiöjärjestysmalli kiinteistöosakeyhtiöön (johon sovelletaan osakeyhtiölakia) 58 3.9 Yhtiöjärjestysmalli vapaarahoitteiseen vuokrataloyhtiöön 62 4 Osakekirjaan tehtäviä merkintöjä 64 4.1 Määrännäissiirto 64 4.2 Avoin siirto 65 4.3 Rekisteröimistodistus 65 4.4 Lunastuslauseke 65 4.5 Osakkeiden kuoletusmerkintä 65 5 Osakeluettelo 66 5.1 Osakeluettelokortisto 67 6 Osakkeiden lunastaminen 68 6.1 Lunastuslauseke (AOYL 11 ) 69 6.1.1 Lunastuslauseke (minimimalli) 69 6.1.2. Lunastuslauseke (pidempi malli) 69 6 Sisällys
6.2 Ilmoitus osakkeenomistajille lunastuksenalaisesta saannosta 70 6.3 Asunto-osakeyhtiölain mukainen lunastusvaatimus 70 6.4 Lunastuskirja 71 7 Omien osakkeiden lunastaminen 72 7.1 Hallituksen ehdotus 73 7.2 Kokouskutsu 74 7.3 Pöytäkirjamerkinnät 74 8 Osakepääoman korotus ja osakeanti 75 8.1 Kokouskutsu / osakepääoman korotus 77 8.2 Hallituksen ehdotus / osakepääoman korotus 78 8.3 Pöytäkirjamerkinnät / osakepääoman korotus 79 8.4 Merkintäsopimus /osakepääoman korotus 80 8.5 Väliaikaistodistus / osakepääoman korotus 82 8.6 Kokouskutsu/osakeanti 83 8.7 Hallituksen ehdotus / osakeanti 84 8.8 Pöytäkirjamerkinnät/osakeanti 85 8.9 Merkintäsopimus/osakeanti 86 8.10 Väliaikaistodistus/osakeanti 88 9 Hallintaanotto 89 9.1 Hallituksen varoitus 90 9.2 Kokouskutsu 91 9.3 Pöytäkirjamerkintä 92 10 Isännöitsijäntodistus 93 10.1 Isännöitsijäntodistus 94 10.2 Isännöitsijäntodistus vuokrausta varten 97 10.3 Energiatodistus isännöitsijäntodistuksen osana 99 11 Yhtiökohtaiset järjestysmääräykset 101 12 Kaupparekisteriasiat 103 13 Asunto-osakeyhtiön perustaminen 118 13.1 Perustamissopimus 118 13.2 Perustamissopimus (apporttia käyttäen) 120 13.3 Osakeyhtiön perustamisilmoitus 122 14 Muuttoilmoitus 126 Sisällys 7
15 Yhtiön ja osakkaan väliset huoneistokohtaisiin muutostöihin liittyvät sopimukset 127 15.1 Ilmoitus huoneiston kunnossapito- ja muutostyöstä 128 15.2 Sopimus parvekelasituksesta 132 15.3 Sopimus takan rakentamisesta 134 16 Kauppakirjat 136 16.1 Asunto-osakkeen kauppakirja 137 16.2 Kiinteistön kauppakirja 140 16.3 Kiinteistön määräalan kauppakirja 144 17 Hallinnanjakosopimus 147 17.1 Sopimus kiinteistön hallinnan jakamisesta (paritalo; yhtä suuret osuudet tonttiin ja rakennukseen) 148 17.2 Sopimus kiinteistön hallinnan jakamisesta (paritalo; eri suuret osuudet tonttiin ja rakennukseen) 151 17.3 Sopimus kiinteistön hallinnan jakamisesta (erillistalot; eri suuret osuudet tonttiin) 154 II vuokrasopimukset 157 1 Huoneenvuokrasopimukset 159 1.1 Asuinhuoneistot 161 1.1.1 Toistaiseksi voimassa oleva sopimus 161 1.1.2 Määräaikainen sopimus 163 1.1.3 Alivuokrasopimus 165 1.1.4 Jälleenvuokrasopimus 167 1.2 Liikehuoneistot 169 1.2.1 Toistaiseksi voimassa oleva sopimus 169 1.2.2 Määräaikainen sopimus 170 1.2.3 Toistuva sopimus 171 1.2.4 Alivuokrasopimus 172 1.2.5 Edelleenvuokrasopimus 173 1.2.6 Liikehuoneiston vuokrasopimuksen liite 174 1.3 Ehtomalleja 175 1.3.1 Vuokrankorotuslausekkeita 175 1.3.2 Vakuuslausekkeita 175 1.3.3 Muutostyöoikeuslausekkeita 176 1.3.4 Korjaus- ja kunnossapitovastuulausekkeita 176 1.4 Kuntotarkastusraportin malli 177 1.4.1 Sisäänmuuttotarkastus 177 1.4.2 Poismuuttotarkastus 180 8 Sisällys
1.5 Autopaikan vuokrasopimus 183 1.5.1 Autopaikan vuokrasopimus 183 1.5.2 Autotallin, autokatos- ja autohallipaikan vuokrasopimus 185 1.6 Irtisanominen 186 1.6.1 Vuokranantajan suorittama irtisanominen 187 1.6.2 Vuokralaisen suorittama irtisanominen 188 1.6.3 Alivuokrasopimuksen irtisanominen 189 1.6.4 Irtisanomisen tiedoksiantopyyntö 190 1.7 Vuokrasopimuksen purkaminen 191 1.7.1 a Purkuvaroitus 192 1.7.1 b Purkuvaroitus (lomake) 193 1.7.2 Vuokranantajan suorittama purkaminen 194 1.7.3 Vuokralaisen suorittama purkaminen 195 1.7.4 Purkamisilmoituksen tiedoksiantopyyntö 196 1.8 Muita vuokrasuhteisiin liittyviä malleja 197 1.8.1 Vuokrankorotusilmoitus 197 1.8.2 Ilmoitus korjaus- tai muutostöiden aloittamisesta 198 1.8.3 Ilmoitus huoneistossa käynnistä 199 1.8.4 Vuokranantajan ilmoitus huoneiston hallintaoikeuden päättymisestä 200 1.8.5 Vuokranantajan ilmoitus ehdon, muutoksen tai suorituksen sitomattomuudesta 201 1.8.6 Vuokranantajan vaatimus konkurssipesälle 202 1.8.7 Vuokranantajan ilmoitusvelvollisuudet jälleenvuokraustilanteessa 203 III verotus 205 1 Uuden yhtiön ilmoitus 207 1.1 Perustamisilmoitus 207 2 Arvonlisäverotus 208 2.1 Hakeutuminen 208 2.1.1 Muutos- ja lopettamisilmoitus 209 2.2 Kausiveroilmoitus 213 2.4 Energian erityisvähennys 216 2.4.1 Energiaostoihin sisältynyt arvonlisävero 216 2.5 Lopettamisilmoitus 216 2.5.1 Muutos- ja lopettamisilmoitus 217 Sisällys 9
3 Ennakkoperintä 221 3.1 Ennakkoveron hakeminen, alentaminen tai poistaminen 221 3.1.1 Ennakkoveron hakeminen, alentaminen tai poistaminen 222 3.1.2 Ennakkoveron poistaminen 223 3.2. Työnantajan vuosi-ilmoitus palkoista 224 4 Tuloverotus 226 4.1 Veroilmoitus 226 4.2 Isännöitsijänlomake 102 231 4.3 Kiinteistöselvityslomake 3 234 5 Varainsiirtoverotus 237 5.1 Ilmoitus varainsiirtoverosta 238 6 Muutoksenhaku 240 6.1 Muutoksenhakuaika 240 6.2 Kirjallinen oikaisuvaatimus ja valitus 240 6.2.1 Oikaisuvaatimus 241 IV oikeudenkäyntimenettely 243 1 Haastehakemus 245 1.1 Hallintaanotto 246 1.2 Vuokrasaatavat 247 2 Konkurssivalvonta 249 2.1 Konkurssivalvontailmoitus 250 3 Reklamaatio 251 3.1 Reklamaatiomalli 252 4 Turvaamistoimi 254 4.1 Turvaamistoimihakemus 255 5 Täytäntöönpano 257 5.1. Turvaamistoimi 258 V TYÖSUHDEASIAT 259 1 Työsopimuksen tekeminen 261 1.1 Toimenhaku 262 1.1.1 Toimenhakulomake 264 10 Sisällys
1.2 Työsopimus ja kirjallinen selvitys työsuhteen ehdoista 266 Työsopimuksen muoto 266 Kirjallinen selvitys työnteon keskeisistä ehdoista 266 Työsuhteen ehtojen muuttuminen 267 Mallit 267 1.2.1 Talonmiehen työsopimus 268 1.2.2 Kiinteistöpalvelualan työsopimus 270 1.2.3 Toimihenkilön työsopimus 272 1.2.4 Työsuhteen ehtojen muuttaminen/päivittäminen 275 1.2.5 Isännöitsijän ja ylemmän toimihenkilön työsopimus 276 1.2.6 Toimitusjohtajasopimus ja ylimmän johdon sopimukset 279 1.3 Talonmiehen ja porrassiivoojan työn pisteytys 286 1.3.1 Palkanmittaustulokset ja kuukausipalkkalaskelma 287 1.4. Määräaikaisen työsopimuksen tekeminen 291 1.4.1 Kiinteistöpalvelualan työntekijän työsopimus (määräaikainen työsopimus) 293 1.5 Työkunta 296 1.5.1 Työkuntasopimus 296 1.6 Työsopimuksen erityislausekkeet 297 1.6.1 Vähimmäispalveluaika 298 1.6.2 Koulutuskustannusten korvaaminen ja koulutus 298 1.6.3 Kilpaileva toiminta työsuhteen aikana 298 1.6.4 Kilpaileva toiminta työsuhteen päätyttyä 298 1.6.5 Salassapito 299 1.6.6 Sivutoimet 299 1.6.7 Rekrytointikielto 300 1.6.8 Tekijänoikeudet 300 1.6.9 Työsuhdekeksinnöt 300 1.6.10 Tietotekniset järjestelmät 300 1.6.11 Sähköposti 300 1.6.12 Kuntotesti/lääkärintarkastus 301 1.6.13 Vuorotteluvapaa 301 1.6.14 Opintovapaa 301 1.6.15 Työsuhdevapaa 301 1.6.16 Eroamisiästä sopiminen työsuhteen kestäessä 302 1.7 Työsuhdeasunto 304 1.7.1 Työsuhdeasunnon vuokrasopimus 306 2 Työsuhteen ehdot 308 2.1 Henkilötietolomake ja rekisteriseloste 308 2.1.1. Henkilötietolomake 309 2.1.2 Rekisteriseloste 311 Sisällys 11
2.2 Vuosiloma 314 2.2.1 Loma-aikatoivomus 314 2.2.2 Sopimus säästövapaasta 314 2.2.3 Joustovapaasopimus 315 2.2.4 Vuosilomapalkkalaskelma 316 2.2.5 Lomakorvauslaskelma 316 2.3 Työaika 317 2.3.1 Työtuntilista 318 2.3.2 Työajan tasoittumisjärjestelmä 318 2.3.3 Työvuoroluettelo 320 2.3.4 Ilmoitus työaikajärjestelyistä 321 2.3.5 Paikallinen sopimus työaikajärjestelyistä 322 2.3.6 Työajan lyhentäminen 327 2.3.7 Ylityökiintiötä koskeva sopimus 328 2.3.8 Hätätyö 329 2.3.9 Päivittäisen lepoajan lyhennys 331 2.3.10 Yötyölupahakemus 331 2.3.11 Päivystyssopimus 333 2.4 Lomautus 334 2.4.1 Ennakkoselvitys lomautuksesta 336 2.4.2 Lomautusilmoitus 337 2.4.3 Sopimus lomauttamisesta 338 2.4.4 Työnteon ja palkanmaksun keskeyttäminen irtisanomisen tai purkamisen vaihtoehtona 338 2.5 Erimielisyysmuistio 339 2.6 Äitiys-, isyys-, vanhempainvapaan ja hoitovapaan pitäminen 341 2.6.1 Äitiys-, isyys- ja vanhempainvapaan pitäminen 342 2.6.2 Osittaisen vanhempainvapaan pitäminen 343 2.6.3 Hoitovapaan pitäminen 344 2.6.4 Osittaisen hoitovapaan pitäminen 345 2.7 Palkkalaskelma 346 3 Työsuhteen päättyminen 347 3.1 Varoitus 348 3.2 Kutsu kuulemistilaisuuteen 349 3.3 Kuulemistilaisuusmuistio 350 3.4 Työsopimuksen irtisanominen työntekijästä johtuvasta syystä 351 3.4.1 Työsopimuksen päättämisilmoitus 352 3.5 Työsopimuksen irtisanominen taloudellisesta ja tuotannollisesta syystä 353 3.5.1 Työsopimuksen päättämisilmoitus 354 12 Sisällys
3.6 Työsopimuksen purkaminen työntekijästä johtuvasta syystä 355 3.6.1 Työsopimuksen päättämisilmoitus 356 3.7 Työsopimuksen purkaminen koeajan perusteella 357 3.8 Työsopimuksen purkautumisilmoitus 358 3.9 Työsopimuksen irtisanominen työsuhteen ehtojen vuoksi 359 3.9.1 Työsopimuksen irtisanominen työsuhteen ehtojen muuttamiseksi 360 3.9.2 Ilmoitus työsuhteen ehtojen muutoksesta 361 3.10 Työsuhdeasunnon vuokrasopimuksen irtisanomisilmoitus 362 3.11 Ilmoitus asuntoedun päättymisestä 363 3.12 Työtodistus 364 3.13 Väliaikainen työtodistus 365 3.14 Sovintosopimus työsuhteen päättymisen yhteydessä 366 3.15 Työsopimuksen päättämissopimukset 367 4 Yhteistoiminta yrityksessä 369 4.1 Neuvotteluesitys 373 4.2 Pöytäkirja yhteistoimintamenettelystä 374 4.3 Henkilöstösuunnitelma ja koulutustavoitteet (suunnitelman runko) 376 4.4. Ilmoitus vuokratyövoiman käytöstä 378 VI kiinteistöpalvelusopimukset 379 1 Kiinteistöpalvelusopimuksen laatiminen 381 1.2 Kiinteistöpalvelusopimusmalliston rakenne ja käyttö 382 1.2.1 Sopimusprosessi 382 1.2.2 Kiinteistöpalvelusopimuksen sisältö ja sopimustekniikka 387 1.3 Yleiset sopimusehdot 387 2 Mallit ja lomakkeet 388 2.1 Yleiset sopimusehdot 388 2.1.1 Kiinteistöpalvelualan yleiset sopimusehdot 2007 KP-YSE 2007 388 2.1.2 Isännöintipalvelujen yleiset sopimusehdot 2007 ISE 2007 399 2.2 Kiinteistönhoidon sopimusohjelma 411 2.3 Kiinteistöpalvelusopimus 419 2.3.1 Kiinteistöpalvelusopimus (vuoden 2000 malli) 419 2.3.2 Kiinteistöpalvelusopimus (lomakemuotoinen malli 2008) 422 2.4 Isännöinnin sopimusohjelma 424 Sisällys 13
2.5 Isännöintisopimus 429 2.5.1 Isännöintisopimus (vuoden 2000 malli) 429 2.5.2 Isännöintisopimus (lomakemuotoinen malli vuodelta 2011) 431 2.6 Tarjouspyyntö ja tarjous 432 2.6.1 Tarjouspyyntö isännöinnistä 432 2.6.2 Tarjous isännöinnistä 433 2.6.3 Tarjouspyyntö kiinteistönhoidosta 434 2.6.4 Tarjous kiinteistönhoidosta 435 2.6.5 Kiinteistön perustiedot 436 2.7 Sopimusmuutokset 437 2.7.1 Kiinteistönhoitosopimuksen muuttaminen 437 2.7.2 Hinnantarkistus 438 2.7.3 Sopimuksen irtisanominen 439 2.7.4 Sopimuksen purkaminen 440 3 Hyvä isännöintitapa ja tehtäväluettelot 441 3.1 Hyvä isännöintitapa eettiset ohjeet 441 Hyvä isännöintitapa - Isännöinnin eettiset ohjeet 441 Isännöintiyritys 441 3.2 Ohjeistot asuinkiinteistön ja liikekiinteistön sekä vuokratalokiinteistön isännöintitehtävistä 442 3.2.1 Vuokratalon isännöintitehtäväluettelo 443 3.2.2 Asunto-osakeyhtiön isännöintitehtäväluettelo 452 3.2.3 Liikekiinteistön isännöintitehtäväluettelo 473 14 Sisällys